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2016年高房价还能撑多久 未来房价走势预测
16:42 来源：北京证券网
中国房价什么时候能便宜？二十年后房子或最便宜，就即将出台的多个楼市政策分析，中国房价形势分析。
高房价还能撑多久？二十年后房子或最便宜，就即将出台的多个楼市政策分析，中国房价形势分析。12月14日召开的中央政治局会议，作为中央经济工作会议之前的定调会，对明年的经济工作提出总的要求和政策的着力点，为即将召开的中央经济工作会议确定一个政策基调。中央政治局会议谈及明年的经济工作，在政策目标上，将“稳增长、调结构、惠民生、防风险”视为明年经济工作的核心目标，并且将“稳增长”仍然排在第一位。而“稳增长”的关键则在于能否如会议所提出的。“抓住关键点、打好歼灭战”。其中，房地产市场能否稳定，可谓关键的关键。继11月10日中央财经领导小组会议上发出“化解房地产库存”的信号之后，本次政治局会议再次明确提出“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”这意味着，面对房地产供应结构性过剩的巨大挑战，2016年，在房地产政策层面，中央将通过力度很大的组合拳帮助稳定房地产的预期，从而在某种程度上稳定中国经济，避免房地产投资的持续下滑的风险蔓延到金融领域，引发系统性的金融风险。从今年前11个月中国经济与房地产投资的表现看，今年经济持续下滑，房地产投资的明显下滑是主要原因之一。高房价还能撑多久？尽管受今年“两会”以来房地产刺激政策的影响，包括一线城市在内的部分城市，房地产销售回暖的迹象很明显，但房地产投资却仍然持续下滑，到了11月份，房地产投资的增速下滑至1.3%的低点，已经连续22个月下滑。1-11月份，房屋新开工面积140569万平方米，下降14.7%，降幅扩大0.8个百分点。其中，住宅新开工面积97077万平方米，下降15.3%。房屋竣工面积72413万平方米，下降3.5%。而商品房待售面积在10月末68632万平方米的基础上再创历史新高，达到了69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。待售住房库存量高企，尤其是三四线城市去库存化压力极大，这个问题依然没有解决。机构数据显示，目前70个大中城市中，去库存周期超过12个月的城市多达27个，其中北海去库存周期高达30.1个月，烟台26.4个月，荆门25.5个月，呼和浩特24.9个月，三亚也多达23个月。社科院报告则表明，当下房企库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。销售和投资冰火两重天的背后，折射出中国绝大多数的城市住房供应严重过剩的事实。回顾中国房地产调控政策的变迁，从过去最早的“抑制房价过快上涨”，到后来的“增加有效供给”，到今天的“化解库存”，说明中国房地产已经迎来了真正的行业转折点：住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。在中国住房进入过剩阶段之后，房地产作为中国经济最重要拉动力的好日子基本已经结束，房地产已经从中国经济增长的引擎很有可能成为中国经济的拖累。中国住建部提供的数据显示，包括农村在内，中国自有房比例已经高达89%。无论中国的房价怎么涨，总会有一些房地产泡沫即将破裂，房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手，毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄。事实上，如果剔除通货膨胀的因素，二十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。说十年后房子便宜，是相对人均收入而言的，比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元，而十年后人均月收入是1万元时，房屋均价可能是每平方12000元，相对而言，房屋的价格当然比现在便宜多了，因此，现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值，还会严重贬值！对比古今中外房价，中国现在的房价处在房价最高时期，以目前的房价，一个年收入8万元的家庭，全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房，这个代价是非常高的。房价如果继续上涨，社会各方面都无法承受，既然无法承受，房价就失去了上涨的动力，也就是说现在的房价，相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。高房价还能撑多久？中国已经实施了十几年的“土地财政”政策，随着“地王”时代的结束，“卖地财政”越来越难以为继，政府部门开始转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变。也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入，这无疑会增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作为家庭财富的吸引力。著名离岸资产配置专家刘磊认为，未来房地产市场另一个不利因素是人口红利的消失。人口学者判断，中国人口负增长的大势已定，21世纪中国面临的最大风险就是人口负增长造成的风险。即使现在开放了对二孩的限制，但就目前抚养一个孩子的耗费与居民收入的矛盾，也很难令政策带来拉动人口增长的效果。目前的社会中坚是60后、70后的这批人，这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中最强的，市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人，这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房，而这批人的后代恰恰都是“独一代（独生子女一代）”。十几年后“独一代们”也长大成人了，这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平，请问“独一代”如何消耗这些房屋呢？只能或租或卖吧？可是指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谭！财政部最新发布的数据表明：今年1月到8月，全国国有土地使用权出让收入17599亿元，同比减少10950亿元，下降38.4%。如此大规模和大幅度的下滑，史所罕见。地方政府的钱袋子瘪了许多，持续多年的土地财政正面临着严重挑战。我国政府收入，主要分为一般公共预算收入和政府性基金预算收入。且看今年1月到8月的情况：全国一般公共预算收入103521亿元，同口径增长5.2%，其中地方本级一般公共预算收入4993亿元，同口径增长2.3%；全国政府性基金预算收入23399亿元，同口径下降29.8%，其中地方本级政府性基金预算收入20764亿元，同口径下降32.8%；全国一般公共预算支出102864亿元，同口径增长13.5%，其中地方一般公共预算支出10745亿元，同口径增长23.16%。从结构上看，全国政府性基金预算收入占政府总收入的近二成，其中土地出让金占全国政府性基金预算收入的七成多。土地出让金是地方本级公共预算收入的三倍多，可见地方政府高度依赖卖地款。地方公共预算支出总额比收入总额多了一倍多，严重入不敷出。从增幅上看，地方政府公共预算支出增幅是收入增幅的10倍！加之地方政府性基金预算收入大降三成多，其中土地出让金大降近四成，地方政府的日子实在难过。进入本世纪以来，我国房地产市场经历了飞跃式发展，土地出让金也呈暴发式增长，从2001年的1295亿元，持续增长至2014年的42606亿元，暴增32倍，年均复合增长率约25%。随着“地王”时代的结束，“卖地财政”越来越难以为继，政府部门开始转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变。也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入，这无疑会增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作为家庭财富的吸引力。从地方债务对土地财政依赖程度来推测，从长期看地方有可能在商品住房上达到双极限：即一方面有可能将地价房价抬高到极限，另一方面又有可能将居住用地的供应源源不断地维持到极限。从种种迹象看，特别是从住房库存数据看，这个双极限或许正在逼近。此外，那些目前全国经济发达的地区，持续吸引外来人口流入，是促使房价不断走高的主要因素之一。但是随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移，经济发达地区的总人口在十年内会出现此消彼涨的趋势。高房价还能撑多久？从海外众多国家房产价格历史走势和减息周期（释放流动性）的关系来看，可以得出这样的结论：如果房价处于历史高位，且房屋空置率居高不下（创新高）、租金回报低（创新低），交易量锐减的情况下进行市场救市，如降息，恰恰是为了规避市场的硬着陆、市场转向甚至是价格剧烈下挫的开始。综上所述，由之前大规模资本去追求高增长的房产，应该转向了资本合理分流，追求回报周期稳定，回报率稳定的投资产品。相关阅读>>>
本文来源：北京证券网作者：jincvip责任编辑：姚心怡
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房价只涨不跌，高房价还能撑多久
摘自公众号：发布时间： 11:12:00
从经济学角度来说，中国的房价目前已脱离正常区间，形成了巨大的泡沫，这也是为何不少专家学者对于中国经济较为担忧的原因，因为泡沫一旦破碎，则有可能引发严重的经济危机。但奇特的是，中国房地产市场已经形成这么大的泡沫，房价却还是只涨不跌，有的人认为是因为泡沫还在继续膨胀，有的人认为其实没有那么严重，那么究竟原因如何？只涨不跌的房价还能撑多久？目前房价上涨主要是一种货币现象，而在2010年及之前则主要表现为人口现象。逻辑在于，2010年中国新增农民工数量创出1200万的历史新高，表明2010年是流动人口最多的一年，同时，也是16-64岁劳动年龄人口占比最高的一年，这也使得2010年房地产开发投资增速达到33%的历史峰值。2011年开始，新增农民工数量和劳动年龄人口均出现下降，房地产开发投资增速也掉头向下，同时，GDP增速也出现了持续至今的回落，这表明，2010年之后支撑房价继续上涨的因素，主要是货币超发，其扩张的速度远超GDP增速。虽然目前房价上涨主要表现为货币现象，但人口迁徙对房价的拉动作用仍然存在，尽管中国的城市化进程已经到了后期，但大城市化率不高，三四线城市向一、二线城市迁徙的过程远未结束。同时，一二线城市内部为了获得更多的公共服务资源，也存在市内城市化和居住地的再选择过程，从而使得购房需求持续高涨。相对而言，一线城市的人口增速已经明显放缓，这是国家在政策上严格限制超大城市人口流入的结果。因此，一线城市房价的上涨，更体现为一种货币现象，即居民购房加杠杆；二线城市则是人口现象和货币现象兼而有之。为何2013年开始，居民购房的杠杆率上明显上升呢？经济学家分析有以下几方面原因：第一，房价不断上涨导致靠自筹资金购房难度增加；第二，在国家抑制投资投机性购房的政策下，刚需和改善型购房的比例增加，这部分购房者以中产为主，需要外部融资购房，与过去的富豪或购房团买房有本质区别；第三，2013年以后，贷款利率不断下行，加之今年国家下调购房首付比例，则进一步刺激了房贷规模的提升；第四，反腐因素导致灰色收入较高的群体购房意愿大幅下降。在经济下行的过程中，银行的不良贷款率也在快速上升，因此，各大银行纷纷推出优惠举措来争取居民房贷，因为房贷已经成为不良率最低的贷款了。所以，当房价上涨的时候，房贷当然是优质贷款，就像当GDP增速上行的时候，银行都争相给高增长企业放贷一样。从表象看，房地产甚至在很多二线城市也出现了供不应求的局面，即便是原先被认为的鬼城，房地产销量也比去年同期增长了50%以上，不少原本取消限购的城市，又有重新限购，有关征房产税的传闻也再度泛起。这些迹象似乎表明，房价见顶还为时尚早，因为今后至少还可以取消限购来阻止房价下跌啊。但因为住宅既然耐用消费品，又是投资品，作为投资品，其供求关系取决于房价走势，房价如果向下拐点确立，则供求关系马上逆转。房价或许可以连续上涨20年，但总是有顶的，无论政策怎样调控，市场总有市场的波动铁律，全世界没有一个国家的房价能够走L型。随着人口老龄化和流动人口的减少，作为耐用消费品的房子的需求总是下降的，一轮房地产周期大致都是18-25年，包括上涨和下跌全过程。下面关注大宗商品走势：原油从日线图来看，空头趋势减弱，五日均线有拐头迹象，油价受布林带下轨支撑向上运行，MACD指标绿色动能减弱；从四小时线看，五日均线上穿十日均线，油价受五日均线支撑继续释放多头能量，布林带趋势平缓，MACD指标持续放量，红色动能增强，今天应该是极容易走冲高回落的行情。也是消化日图的大阳线，然后再下跌。毕竟自44.30低点反弹以来。今日若上47.30就已经有3美元的幅度，再往上48.30的阻力就是极强压制，所以个人认为今天的上升空间不会太大，偏向震荡行情或者说冲高回落，操作上探高后不追多，47.0上方以空为主。美原油操作策略：（1）激进的45.90附近小多一次，损45.40，目标46.80；（2）冲高见47.50和48.30价格分别做空，止损各0.6美元，目标46.50-45.50。有色白银策略：（1）上方触及4280附近空单进场，止损30点，目标看下方4210；（2）下方触及4200附近进场多单，止损30点，目标看上方4270，破位继续持有，看4310。有色天然气策略：（1）上方触及5000附近进场空单，止损30点，目标看下方4900附近，破位继续持有；（2）下方触及4850附近进场多单，止损30点，目标看上方5000。（本策略由诚挚金升分析，以上建议供大资金朋友参考，小资金另有良策。行情瞬息万变，今天EIA，具体思路以实盘建议为准，投资有风险，入市需谨慎，建议仅供参考）对于套单的朋友,要根据套单点位和后市行情走势进行细致分析，再及时制定补救措施。如果止损点位已经过了，行情已经反转，就没必要再去硬抗。投资如同修行，心态尤为重要，止损就是赢，不要因为一次的失误影响你的心态和前进的方向，小损一单安全离场，盯准目标或将力挽狂澜。解单和应急补救不是一句两句能说的清楚，具体可咨询老师。心态决定成败，其实你已经有了前进的方向，只是差一个与你同行、给你信心的知己，漫漫人生路，知己有几何。文/诚挚金升（czjs588），喜欢本文欢迎发布到朋友圈分享给更多朋友。
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