深汕特别合作区哪个楼盘值得投资？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-06-08 09:32 标签： 深汕合作区房子能买吗

20年前，当我还很小时，就已经听到亲戚朋友（有些在政府部门上班）在说，深汕高速以南，会划给深圳，后来知道，具体指稔平半岛。

深圳很早就意识到其土地资源短缺的问题，蛇口那边也一直在填海造地，但环保，造地成本，以及造地规模，都有限，唯一出路是向周边要，深圳周边有哪些城市？

陆地接壤的有，东莞，惠州，香港。隔水相望有，中山，珠海，澳门，广州。

东莞，中山，珠海，本身也没比深圳大得了多少（甚至比深还小），珠海前段时间，划出横琴区域，“借”给了澳门，由澳门直接管理了，东莞中山都是当年由县升地级市，“有镇无县区”，各镇发展程度高，工厂密集，土地供应也是非常紧张。广州的南沙，广州自贸区所在地，最近海的区，且为“某大家族”势力范围。香港作为人口密度极高的城市，土地问题比深圳更严峻。

惠州面积是深圳将近8倍，人口400+万，深圳1100万（实际管理人口可能超过2500万），2018年GDP排广东省第五，约为4100亿元（深圳24000多亿）。可以讲，发展程度相对低很多，且土地面积大，为珠三角面积最大市。

与深圳接壤的有惠阳（含大亚湾），而惠东隔大亚湾相望。因惠阳接壤龙岗区，近来开始大力承接深圳产业转移，深圳“腾笼换鸟”政策，大批工厂搬到惠阳，大亚湾有石化工业，为惠州的工业重镇，而惠东，中国女鞋之都，仅黄埔吉隆两镇，女鞋畅销60+国家，巽寮湾与双月湾，海滨渡假区，夏季吸引上百万周边城市人口来度假消费，可以讲，惠阳惠东两区县，是惠州重要GDP与税收贡献地，若失此二地，惠州马上从珠三角第五，跌至包尾，甚至“被脱离”珠三角，因此，深圳一直有想法，且有向中央“表达”过，但从改革开放以，原东莞县（现东莞市）宝安县（现深圳市）即从惠州脱离，且目前发展大大好过惠州，如果再拿走惠阳惠东两处，惠州就不好过了。

所以，汕尾就顺理成章的，成为“受害者”，当然，对于那四个镇的居民，当然是大好事。汕尾几乎广东包尾，沿海城市，却建设程度非常低，人均GDP落后全国平均线，深汕合作区，即有增大深圳“领土”亦有“帮扶”省兄弟城市之意。

但亦并非一帆风顺，合作区成立的头几年，“两市共管”，使合作区一直没有任何进展，直到2018年12月，中央明确政策，由深圳主导，才开始有大肆报导。

以上为手机打字，请键盘侠们手下留情。

（图片从百度下载，非原创）

飞地经济是先进地区带动落后地区共同发展的创新模式。这种模式对各地区走共同富裕道路是很有好处的。

（飞地地理图，来源于网络，致谢原作者）

目前，深圳、惠州、汕尾按经济发达度来分，属于三类地区，深圳处于第一类地区，惠州是第二类地区，那么汕尾就是第三类地区了，而且第一类地区的深圳与第三类地区的汕尾在地理位置上相隔较远，本来是不搭界的，那么深圳想带动汕尾发展，由于两市地理远，双方都是没啥积极性的。而虽然惠州与汕尾近，但惠州自己还在发展中，还没有能力和精力来带动汕尾发展。

如此看，汕尾周围都是不太富裕或者是心有余而力不足的亲戚，而有能力帮助汕尾发展的亲戚又离得远，那咋办呢？那么，只有把富裕的亲戚搬近一些，于是飞地经济就被人想出来了。

飞地经济就是还不太富的亲戚给富亲戚一块地盘，让富亲戚来这里投资发展，那么一段时间后，飞地经济发展起来变成了小深圳，那旁边的不太富的亲戚也就会慢慢变富了。

首先，飞地周围的企业发展和合作更容易了。由于飞地内企业带来了先进管理理念和先进制造技术，这些理念和技术将会逐步传入飞地周边企业，而且飞地内外企业彼此合作也因距离变近，合作成本变低而变得合作更频繁，更有效益了；

其次，飞地周围的人口外出打工也无需再舍近求远，可就近到飞来的小深圳了。

第三，飞地周围的政府也能从飞地内政府新管理模式经验中受益，周边政府效能也会提高快些。

以上三点，主要是给汕尾带来的好处。

第四，第二类地区的惠州由于两边都有一个大深圳和小深圳，发展也能更平衡了。这是给惠州带来的好处。

第五，说到深圳，一来有些深圳产业需要转移，比如包括华为终端在内的诸多生产工厂，这些制造业走了深圳不甘心，不走嘛，深圳本土这边成本太高，这类企业又受不了，所以转移到飞地对深圳和企业就是双赢了；二来深圳一直得益于单列市税收模式，现在帮助他市发展，也是平衡省市以及周边关系的需要。这两点是深圳主要获得的好处。

至于房地产，只要把炒房控制住了，那么愿意去飞地发展、长居的企业和人民，允许其获得一些房价利益也是一种激励，要不谁愿意去呢。而且由于深圳的到来，周边各地发展将更为均衡，这对平衡各地区房价也是很有益处的，大家都富的时候，住哪里不一样呢？

所以，总体看，飞地经济是一种多赢模式，而且飞地经济模式，比把靠近惠州的地区划入深圳来带动周边经济发展的方式要更好。因为，一旦惠州加入，那深圳一来精力也有限，二来肯定就近发展靠近深圳的惠州地段，谁还会去发展第三类地区汕尾（不一定只有汕尾，其他各地市也可以效仿深汕这种飞地模式，飞地模式要成功的关键是不能共管，而必须交给第一类地区独管）呢。

这个问题从四方角度考虑即可，分别是深圳、被划区域、被划区域原所属政府、广东省。

深圳，肯定希望并入离自己越近的区域越好，更容易在已有市域面积扩容，相关企业、产业转移也更方便。最好是相邻的东莞、惠州。

被划区域，相信珠三角相关区域都不抵触被深圳并入。原有地级市区、县、镇变为深圳新区，政治位置不下降，经济发展潜力猛增。

但另两方考虑角度就不一样了，甚至完全相反。

拿惠州来说，把自己最靠近深圳，也最受益深圳辐射经济较好的区域划入深圳后，整个市GDP下降明显，市府政治地位下降。汕尾就不同了，被并入区域本来就发展不好，甚至说经济地位上可有可无。深圳建设好这块区域后，自身成为临深城市，达到惠州相同的高度。

最后看下广东省，对比广州的不断扩张面积，深圳甚至有被打压的感觉。这也不能怪省府耍小心思，毕竟省内经济发展极其不平衡，深圳作为特区、计划单列市，财政还不上交省府。越是较发达区域划入深圳，自己的短期税收不增反降。省府一直希望汕头带动粤东北经济，虽然同是特区，但汕头发展还是很不理想。汕头自身很难发展，让有成功经验的深圳去汕头附近的汕尾管理发展一块土地，说不定可以搞好。搞好后，不单纯惠州是临深，汕尾也是临深，再带动整个粤东北发展。

基于以上四方考虑综合来看，汕尾分出去一些地方给深圳发展，于深圳、汕尾、省府都是有利的。但若并入惠州一些地方，深圳肯定愿意，但对惠州、省府来说，短期影响过大。

多说两句，省府想以珠三角为中心大脑，汕头、湛江（副中心城市）为翅膀支点，让整个省域经济腾飞。目前看起来，湛江及周边还是缺少类似深汕合作区一类的有效举措。有效举措已经不是最初简单的先修路或者喊口号了，需要可落地的具体政策及优惠。

春节期间环珠三角自驾，感慨珠江西岸（广州-佛山-中山-珠海）交通的便捷，高速甚至修的比珠江东岸（广州-东莞-深圳）还好。可惜修好路，但西岸车远比东岸要少，这也是一种资源的不合理配置。省府有意偏向西岸，但不可做的过于极端（港珠澳大桥珠海到香港，其实也就是广州新增从西岸到香港通路，还不带深圳玩），否则窝里斗、好钢没用到刀刃上，最后搞得长处不够长，短板也补不起来。

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一、深汕特别合作区为什么选择汕尾不是惠州。事实上选择汕尾是有科学依据。惠州经济发展势头良好，尤其是港口经济的重化工临港经济产业带规模非常凸显。受有限土地资源影响，产业规模的全面铺开。以及土地劳动力成本发展局限。诚然汕尾作为一块无法受周边城市产业辐射的粤东沿海县级市。汕尾有着天然的海岸线和丰富土地资源。选择汕尾让深圳带动粤东汕尾地区的经济快速发展。能起到带动作用的在粤东城市群中也非深圳莫属了。更为重要的为深圳产业转移创造了非常有利发展空间。
二、深汕在空间上的距离深圳市也不算很远。边界距离在六十公里左右，与市中心距离一百公里范围。深汕特别合作区由深圳市主导开发。总面积468.3平方公里。规划面积200平方公里，可用建设用地145平方公里，海岸线长达42.5公里，计划用15年打造200万人深汕特别合作区。在这块飞地合作期从2011年至2040年期限为30年。合作人事权划归深圳管理，行政区仍然由汕尾市管辖。

三、深汕特别合作区是多赢的发展大格局。主要为深圳产业转移创造了更多的机遇。深圳在极为有限的土地资源将获得更大的发展空间。同时，汕尾借助深圳产业转移发展机遇。特别合作区将带给汕尾的经济发展产生深刻影响。更为重要的是汕尾有充足的土地资源为深圳产业转移腾出更多发展空间。深汕特别合作区势必给汕尾带来前所未有社会经济快速发展。


四、深汕特别合作区拥有海岸线长达42.5公里，其中

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