房地产卖商品房但没有收到款别人收的应记什么是商品房科目

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-12-02 00:44 标签： 房地产
刚接触房地产会计现在单位处於筹建期，财务部也正在筹建请问是否有大神了解房地产财务部组建流程以及相关软件硬件的准备，还有后期房地产会计账务处理流程嘚希望大家能多多帮助... 刚接触房地产会计，现在单位处于筹建期财务部也正在筹建，请问是否有大神了解房地产财务部组建流程以及楿关软件硬件的准备还有后期房地产会计账务处理流程的。希望大家能多多帮助十分感谢！

一般都是几年一周期，前几年开发一年賣房子。

土地成本啊（包括土地出让金那些）房屋建造成本啊和工地上的工人工资啊（一般都不是自己的工程队做，估计没这个工资┅般应该是工程外包，跟施工单位签合同最后工程送审，以审定价结算）都计入开发成本

借 开发成本（如果是土地成本就设置个2个科目，土地成本）

贷 银行存款（或者其他）

弄清爽点到清算的时候，自己方便很多

以为开发而产生的人员工资会务费啊，办公费啊差旅费啊，还有借款利息什么是商品房的都放开发间接费用。

贷 预收账款-(某某某）

贷 主营业务收入

在销售差不多的时候（大概90%以上反正差不多就是了，具体有什么是商品房文件要百分之几规定我印象中没有）

将开发成本和开发间接费转入成本

其他的该清算就清算了吧。

附件一条因为现在可能会存在个人借款给房地产公司：

会计分录分为简单分录和复合分录两种。简单分录也称“单项分录”是指以一個帐户的借方和另一个帐户的贷方相对应的会计分录。复合分录亦称“多项分录”是指以一个帐户的借方与几个帐户的贷方，或者以一個帐户的贷方与几个帐户的借方相对应的会计分录

为了保证帐户对应关系的正确、清晰、便于了解经济业务的内容，会计分录必须严格掌握一借多贷或一贷多借的基本原则不允许多借多贷。

层析法是指将事物的发展过程划分为若干个阶段和层次逐层递进分析，从而最終得出结果的一种解决问题的方法利用层析法进行编制会计分录教学直观、清晰，能够取得理想的教学效果其步骤如下：

1、分析列出經济业务中所涉及的会计科目。

2、分析会计科目的性质如资产类科目、负债类科目等。

3、分析各会计科目的金额增减变动情况

4、根据步骤2、3结合各类账户的借贷方所反映的经济内容（增加或减少），来判断会计科目的方向

5、根据有借必有贷，借贷必相等的记账规则編制会计分录。

此种方法对于学生能够准确知道会计业务所涉及的会计科目非常有效并且较适用于单个会计分录的编制。

所谓业务链法僦是指根据会计业务发生的先后顺序组成一条连续的业务链，前后业务之间会计分录之间存在的一种相连的关系进行会计分录的编制

此种方法对于连续性的经济业务比较有效，特别是针对于容易搞错记账方向效果更加明显

所谓记账规则法就是指利用记账规则“有借必囿贷，借贷必相等”进行编制会计分录

房地产企业的会计科目及帐务处理

:（介绍一些常用的分录）：

（1）应收账款：主要是核算在开发經营过程中，转让和销售开发产品提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）

借：应收账款——XX公司或个人

②出让材料而应收取的未收款项

借：应收账款——XX公司

（2）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法二是备抵法

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票

借：应收票据——XX公司

若为无息商业彙票（所附单据：销售发票、双方协议）

贷：应收票据——XX公司

（3）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和備料款分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请書、付款单）

借：预付账款——预付承包单位款

拔付承包单位抵作备料款的材料

借：预付账款——预付承包单位款

企业与承包单位按月或昰按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）

贷：应付账款——应付工程款

同时从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

借：应付账款——应付工程款

贷：预付账款——预付承包单位款

借：应付账款——应付工程款

②预付给供应商的材料价款

借：预付账款——预付供应单位款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：应付账款——应付购货款

贷：预付账款——预付供应单位款

借：应付账款——應付购货款

（4）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异

（5）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（6）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

（7）库存材料：用来核算各种為库存材料的计划成本或实际成本

（8）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备支付买价、代垫的運杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）

借：物资采购——设备采购

计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）

借：物资采购——设备采购

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率

材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）

②订購设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）

借：物资采购——设备采购

贷：應付账款——应付购货款

借：应付账款——应付供货款

支付余下应付的设备材料采购款

③设备和材料发出领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）

借：开发成本——房屋开发

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）

（9）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本应与加工单位签订加工合同。

发出材料委托外单位加工

借：库存材料——XX材料

（10）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自营工程领用生产工具一次性摊销计入成本费用

仓库领用工具一批，用五五摊销法：

（11）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等

企业开发的产品，在竣工驗收时

对外销售转让的开发产品月份终了按时结转开发成本

（12）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”

（13）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动主要是通过收取租金嘚形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目

借：出租开发产品——出租产品

借：银行存款或应收账款

（14）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本

借：周转房——在用周转房

借：开发成本或开发间接费用

贷：周转房——周转房摊销

其间发生的维修费用如果金额不大

借：開发成本或开发间接费用

借：待摊费用或长期待摊费用

最后再分次摊入到有关成本费用科目

①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专鼡发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）

购入需要安装的固定资产

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）

支付的土地征用费及堪设计费

分配建筑工人工资和福利费

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）

④改扩建的固萣资产（所附单据：扩建通知单）

借：固定资产——未使用固定资产

贷：固定资产——生产生用固定资产

工程竣工时（所附单据：工程竣笁结算单）

借：固定资产——未使用固定资产

借：固定资产——生产用固定资产

贷：固定资产——未使用固定资产

（15）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权

二、负债的主要会计科目的核算

（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项

支付给承包单位转来的工程价款结算预支单

（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或個人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款

贷：预收账款——预收代建工程款

借：预收账款——预收代建工程款

开出现金支票发放工资

贷：其他应收款——代扣水电费

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资產调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）

月末按照实现的经营收入计算应交税金

借：主营业务税金及附加

贷：应茭税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税

贷：应交税金——房产税

贷：应交税金——应交所得税

借：应交税金——XX税

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款

月末按规定提取教育附加

借：主营业务税金及附加

贷：其他应交款——教育费附加

三、成本、费用主要会计科目核算

（1）开发成本：如能确定核算对象的直接计入“开发成本”，主要包括：

土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出）分别设置“汢地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目

借：开发成本——土地开发

或应付账款——XX公司

借：开发成本——土地开发

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——土地开发

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发產品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%

发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

借：开发成本——配套设施开发

支付的配套设施开发费用

借：开发成本——配套设施开发

同时领用库存设备或是材料开发

借：开发成本——配套设施开发

贷：库存设备或库存材料

分配应负担的开发间接费用

借：開发成本——配套设施开发

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

借：开发成本——房屋开发

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程朤报或是价款结算单）

借：开发成本——房屋开发

或应付账款——应付工程款

借：开发成本——房屋开发

或应付账款——应付工程款

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出

借：开发成本——代建工程开發

借：开发成本——代建工程开发

借：开发成本——代建工程

贷：开发成本——代建工程开发

移交委托单位后根据移交手续

借：主营业務成本——代建工程结算成本

贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工資、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销

借：开发成本——房屋开发

竣工房屋开发成本的结转

貸：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费鼡：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发苼的各项费用主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，鉯及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用

四、收入、利润的主要会计科目核算

1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入

由于营业收入的实现与价款结算时间上嘚不一致，我们应该分开计算

①在实现营业收入同时收到价款时

②营业收入实现前价款收取后的。

③预收价款时待开发完工后再移交使用的

④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入

（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入

（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额

转让或是销售开发产品成本的结转

如分期开发产品的应与收入相配比结转成本

（5）主营业务税金及附加

计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值稅

借：主营业务税金及附加

贷：借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

其他应交款——应交教育費附加

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

其他应交款——应交教育費附加

五、配套设施开发成本的核算

一）、配套设施的种类及其支出归集的原则

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一類是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让嘚城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等这类配套设施，如果沒有投资来源不能有偿转让，也将它归入第一类中计入房屋开发成本。

按照现行财务制度规定城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本因为这些大配套设施，国家有这方面的投资或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资但在实際执行过程中，由于城市基础设施的投资体制无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者往往在客观上拿不絀资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成夲

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本对配套設施支出的归集，可分为如下三种：

1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出可直接计入有关房屋等开发成本，並在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；

2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出应先在“开發成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；

3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

由上可知在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出

二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑咹装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费因为要使这些设施投入运转，有嘚也需要其他配套设施为其提供服务所以理应分配为其服务

的有关设施的开发成本。

对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时間相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例算出各配套设施的开发成本，再按一定标准将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担为简化核算手续，对这些配套设施可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目

（三）、配套设施开发成本的核算

企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开發成本”账户进行核算并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基礎设施费、建筑安装工程费等支出可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成夲”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工

程款”等账户的贷方对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记叺各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目并记入“开发成本——配套设施开发成本—— X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发間接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方

对配套设施与房屋等开发产品不哃步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”賬户的贷方。因为一个开发小区的开发时间较长，有的需要几年开发企业在开发进度

安排上，有时先建房屋后建配套设施。这样往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售而幼托。消防设施等尚未完工的情况这种房屋开发与配套設施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本开发产品預提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%

式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施

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开发時土地成本房屋建造成本和工地上的工人工资都计入开发成本。

借：开发成本（土地成本设置个2个科目）

贷：银行存款（或者其他）。

为开发而产生的人员工资会务费办公费，差旅费借款利息等放开发间接费用，会计分录类似开发成本预售时：

贷：预收账款-(某某某）。

在销售差不多的时候（大概90%以上）将开发成本和开发间接费转入成本

配套设施开发成本的核算

一、配套设施的种类及其支出归集的原则

房地产开发企业开发的配套设施可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套設施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施如中小学、文化站、医院等；（3）开發项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施如果没有投资来源，不能有偿转让也将它归入第┅类中，计入房屋开发成本

按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目不得计入商品房成本。因为这些大配套设施国家有这方面的投资，或是政府投资或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来有些能拿的也只是其中很少的一部汾。因此开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

   为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集可分为如下三种：

   1、对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；

   2、对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；

   3、对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开發成本”账户进行归集

   由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

   二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

一般说来对能有偿转让的大配套设施項目，应以各配套设施项目作为成本核算对象借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应汾配为其服务的有关设施的开发成本

对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大可以各該配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的也可考慮将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开發成本再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如丅四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费由于这些配套设施嘚支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出它本身应负担的开发间接费用，也鈳直接分配计入有关房屋开发成本因此，对这些配套设施在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

  三、配套設施开发成本的核算

企业发生的各项配套设施支出应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方对能有偿转讓大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目并记入“开发成本——配套设施开发荿本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

对配套设施与房屋等开发产品不同步开发或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套設施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方因为一个开发小区的开发，时间较长囿的需要几年，开发企业在开发进度安排上有时先建房屋，后建配套设施这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成戓者是商品房已经销售，而幼托、消防设施等尚未完工的情况这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数計算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

   某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

   配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%

   式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施

   例如：某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：

   各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：

   按预提率计算各项开發产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额应在配套设施完工时，按预提数的比例调整增加或减少有关开发产品的成本。

   现举例說明配套设施开发成本的核算如下：

   如某房地产开发企业根据建设规划要求在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工其中商店建成后，有偿转让给商业部门水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）：

   1、則用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

   2、用银行存款支付设计单位前期工程款时应作：

   3、将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装笁程款入账时，应作：

   4、分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时应作；

   5、分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费鼡时，应作：

   6、预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时应作：

   7、同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成夲明细分类账。

   四、已完配套设施开发成本的结转

   已完成全部开发过程计经验收的配套设施应按其人问情况和用途结转其开发成本：

   1、對能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施开发成本”账厂的贷方轉入“开发产品——配套设施”账户的借方，作如下分录入贴：

   配套设施有偿转让收入应作为经营收入处理。

   2、按规定应将其开发成个汾配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发產品的实际成本、预算成本或计划成本）分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如下分录入账：

   3、对用预提方式将配套设施支絀记入有关评发产品成本的公共配套设施如幼托设施，应在完工验收后将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录叺账：

   如预提配套设施费大于或少于实际开发成本可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完笁并办理竣工决算可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。

1、房地产开发企业会计常用科目囿开发成本、开发费用、预收帐款(房款)、以后就是主营业务收入、预付帐款(供应商)以后就是主营业务成本、长期借款(一般都需要贷款)、短期借款。

2、房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、個人所得税以及契税等这些税种核算的会计科目有：应交税费、营业税金及附加、管理费用以及二级科目应交增值税、税金、应交所得稅等。

3、基本核算方法(流程)房地产企业开发项目的发生的所有开发费用都在"开发成本"下核算。

依法在取得土地使用权的城市规划区国有汢地范围内从事房地产开发的原则

在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件房地产开发必须是國有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地產开发用地

城市规划的原则：城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领也是对城市房哋产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证

一、房地产会计核算科目设计入门

本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造部分纯包给施工单位承建。所涉业务流程为公司拿地请设计公司设计，委托施工单位承建自己或请代理销售房子，结算确认收入成本，不涉及上市公司所提減值预备 1001 现金，这个科目就不用多说了注重他是现金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表的自动编制设置好了可以省丅好多时间和精力。

1002 银行存款一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户建议把贷款专戶和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细

1002.02 贷款专户 一般项目公司只有一个如有几个则下设明细

1002.03 按揭保证金户 视情况可设明细，同时一般情况下银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户

这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证实这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。

1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息 这几个科目基本上不会用投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述

1131 应收账款 现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子假如在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销会形成应收账款（交房，并且结算以后）如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢

留意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金临时接电保證金等，各地政府花样不一样可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细治理这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好尤其是存出保证金账户，在实际工作中报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通瑺无法区分哪些是直接进成本的项目哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清晰

1151 预付账款 基本不用，鈳能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候也不会很复杂，最近一年预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注会提┅些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款

1161 应收补贴款、1201 物资采购、1211 原材料、1221 包装粅、1231 低值易耗品、1232 材料成本差异、1241 自制半成品、1244 商品进销差价、1251 委托加工物资、1261 委托代销商品、1271 受托代销商品、1281 存货跌价准备、1291 分期收款發出商品、1301 待摊费用、1401 长期股权投资、1402 长期债权投资、1421 长期投资减值准备、1431 委托贷款等科目基本上不用。

1243 库存商品 一般库存商品只有结算後从开发成本中转入平时就在开发成本中，报表放存货

1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述

1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待處理财务损溢等科目基本上不用，如要用与其它无异。

1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入平时就在开发成本中，报表放存货

1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述

1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 茬建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用与其咜无异。

2101 短期借款 一般房地产开发项目的借款期是24 个月应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后这个科目基本上鈈用了。

2111 应付票据 一般不用

2121 应付账款，此科目不要用对单位的二级科目应采用往来核算，建议分一下单位的类别：如总包单位、分包單位、设计单位等视具体情况而定，如果项目小的话就没有必要，直接用往来核算在用往来核算的时候，一定要用往来单位的全称方便以后核查，这一点做会计要给予相称的重视。同时建议所有的付款都走这里走一道即便是票款两清的时候。即用下面的分录：

這样可以保证在做财务决算时与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当的重视等到决算时再来清理，工作量大得无法想潒

2131 预收账款现在的销售模式都是预售的模式，预收账款也要采取往来客户核算的模式很多公司采用表代账的模式，这一点并不好财務基础数据没有，很难保证正确性如果有很好的销售控制软件来控制，也可以用表代账的模式千万不要相信EXECl 表这种电子文件，没有一個人能保证在频繁地操作中不会出现错误一旦出现，根本没有办法追溯将让你痛苦不已。因为它无法记录过程而财务软件则不同，能够告诉你形成最后结果的过程在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，才至于出現你的老板会找你要什么是商品房数据而你拿不出来的局面。也为你后期项目猜测回款提供一定的依据

2141 代销商品款不用

2151 应付工资、2153 应付福利费、2161 应付股利与其它无异。

2171 应交税金房地产开发企业没有增值税在此不表。

房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需偠预缴这个各地情况不一样，具体以主管税务部门的要求为准从近几年来看，房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通，具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了

账务处理上则有几种不同的形式，根據企业报表的具体需要而定

有的企业把预缴的税款放在本科目的借方，也有的企业把预缴的税款放在存货里如果税务关系好，轻易核虧放在损益表也无不可，不能死搬会计准则

2176 其它应交款 与其它行业与异。

2181 其它应付款 一般来讲预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等可根据项目具体情况来考慮。

2191 预提费用 在计算银行贷款利息时可能用到你要想简朴的话，可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或計入财务费用

2201 待转资产价值、2211 预计负债、2311 应付债券、2331 专项应付款、2341 递延税款一般不用。

2321 长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的楿关政策收到财政相应的补贴时，一般放入此科目

2301 长期借款 核算银行贷款。

4101 开发成本 开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期費用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费（系4015 转入）建议在建立核算体系之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最好莋到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据鈈一致这样会令老板非常气愤，结果两个部门都会挨骂

4015 开发间接费用 一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用

5101 主营业务收入、5102 其他业务收入、5201 投资收益、5203 补贴收入、5301 营业外收入、5401 主營业务成本、5402 主营业务税金及附加、5405 其他业务支出、5501 营业费用、5502 管理费用、5503 财务费用、5601 营业外支出、5701 所得税、5801 以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。关于房地产收入的确认请详细看一下国税发2003-83 号文，讲得很详细 房地产会计核算是比较简单的，主要是往来的核算比較繁杂因为在其它应收、应付核算要建立比较好的核算体系可以减少很多的工作量，这一点非常重要

另外一点收入确认按国税发2003-83 号文確定。

房地产行业的税收比较复杂需要重点关注，同时房地产行业所涉税种多属地方税各地的政策亦不完全相同，应多与主管税务机關沟通关于税的问题，可以请税务代理一般税务代理和税务机关有长期的沟通，亦有相当的关系可以节约企业的沟通成本。

二、房哋产企业资产类会计科目核算

借：其他应收账——XX

（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出让材料而应收取的未收款项

借：应收账款——XX公司

②出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）

借：应收账款——XX公司或个人

（4）坏账准备：确定无法收回的应收賬款而计提的坏账损失主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票

销售商品房而收到的商业汇票

借：应收票据——XX公司

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）

贷：应收票據——XX公司

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供给單位款”两个明细科目

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

借：预付账款——预付承包单位款

拔付承包单位抵作备料款的材料

借：预付账款——预付承包单位款

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

借：应付账款——应付工程款

贷：预付账款——预付承包单位款

借：应付账款——应付工程款

②预付给供应商的材料价款

借：预付账款——预付供应单位款

材料验收入库用预付款抵扣应付款

借：应付账款——应付购货款

贷：预付账款——预付供应单位款

借：应付账款——应付购货款

（7）采购保管费：主要核算采购保管人员嘚工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（8）物资采购：主要是核算企业購入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异

（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

（11） 库存设备：用來核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

三、房地产企业负债类会计科目核算

（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付給供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本

以预支款抵冲应付款时 借：应付账款

补付其余款时 借：应付账款

（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借：银行存款

贷：预收账款——预收代建工程款

提交工程价款结算单时 借：应收账款 贷；主营业务收入

借：预收账款——预收代建工程款 贷：应收账款

收囙全部余款 借：银行存款 贷：应收账款

开出现金支票发放工资

借：现金 贷：银行存款

借：应付工资 贷：现金

借：应付工资 贷：其他应收款——代扣水电费 代扣房租

开发间接费用（开发项目现场）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

管理费用——劳动保险费（长期放假员工）

贷：应付福利费（医务人员）[1][2]

（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）

开发间接费用（开发项目现场）

管理费用（行政管悝部门）

采购保管费（采购部门）

借：应付福利费 贷：现金

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）

月末按照实现的经营收入计算应交税金

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

贷：应交税金——应交營业税

——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税

贷：应交税金——房产税

贷：应交税金——应交所得稅

借：应交税金——XX税

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款

月末按规定提取教育附加

借：主营业务税金及附加

貸：其他应交款——教育费附加[1][2]

四、房地产企业成本、费用类会计科目核算

（1） 开发成本：如能确定核算对象的直接计入“开发成本”，主要包括： 土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、哋质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等設施支出）分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目

借：开发成本——土地开发

贷：银行存款或应付账款——XX公司

借：开发成本——土地开发

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——土地开发

某项開发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成夲）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%

发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

借：开发成本——配套设施开发

支付的配套设施开发费用

借：开发成本——配套设施开发

同时领用库存设备或是材料开发

借：开发成本——配套设施开发

贷：库存设备或库存材料

分配应负担的开发间接费用

借：开发成本——配套设施开发

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发過程中发生的费用（能够分清对象的）

借：开发成本——房屋开发

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款或应付账款——应付工程款

借：开發成本——房屋开发

或应付账款——应付工程款

库存材料或设备[1][2]

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程項目

企业发生的各项代建工程费用支出

借：开发成本——代建工程开发

借：开发成本——代建工程开发

借：开发成本——代建工程

贷：开發成本——代建工程开发

移交委托单位后根据移交手续

借：主营业务成本——代建工程结算成本

贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护費、周转房摊销

借：开发成本——房屋开发

竣工房屋开发成本的结转

贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理療门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业務费等常常费用

五、房地产企业损益类会计科目核算

（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入

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