2017年上海市二手房交易流程及注意事项
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&&&&在房价高得离谱的今天，能够买上一套二手房也是很了不起的。下面小编推荐：2017年上海市二手房交易流程及注意事项。欢迎阅读，如有变动，请以官方发布为准。&&&&2017年上海市二手房交易流程及注意事项　　一：上海二手房交易基本流程　　1.产证调查、户口情况&(人工审核)　　2.居间协议(定金协议)　　3.网签、核价、&审上下家税、限购，首付(审上下家税根据实际情况和各交易中心规则而定)　　4.上家还贷款(如有&大约10-30天)　　5.下家申请贷款&(20-40天)　　6.下家贷款审批　　7.上下家完税　　8.过户&―&&15-20天&卖家去名字　　9.拿产证&(过户之后约20天)　　10.银行放贷款&(纯商贷出产证7-15天左右，纯公积金从预审起72天放款)　　11.交房验收、付尾款　　备注：纯公积金贷款审批时间较短，请务必在居间协议(付定金)以前亲自查看&产证调查和户口情况;各交易中心交易程序前后略有差异。　　二：购房、卖房前准备　　买房：　　搞清楚购房人是否限购、个人征信和贷款能力。　　看中房子后第一时间去调产调，带好身份证去当区交易中心。重点看&权利人，所有权来源(如果是继承、赠予会有额外税收)，竣工日期，建筑面积，贷款抵押情况。　　卖房：　　卖房往往是置换，所以如果急着买房请注意日期和房款事宜，比如买家首付，第二笔，贷款到位日期，过户后去名字日期。还有适当了解下家的限购与否和贷款能力，保障以后过户顺利。(如果置换过程中出现临时资金短缺，房产金融资讯可为您提供解决方案)　　三：定金合同、居间合同　　牢记：居间+买卖协议=合法买卖合同，卖家全部人员到场并签字确定，买家至少一人到场。如果不走中介，定金合同代替居间合同。　　买家注意事项：　　1.中介费最好在签订居间合同前谈好。　　2.特别重申&产证调查和户口问题，和限购、贷款等问题。(户口是否存在非房本上的名字，请特别注意)　　3.居间合同往往和买卖协议在一起捆绑，签字前请全部看清楚。　　4.房屋地址，面积，购房日期&，验证卖家户口本原件，房产证原件，结婚证(如果有)，身份证。　　5.委托事宜，中介除了介绍买卖双方认识以外，是否服务内容还包括&网签，贷款，过户，交房等事宜。　　6.如果卖家是要求到手价，卖家房屋是否满2年(营业税)，是否满五唯一&(免营业税，个人所得税)，是否有继承赠予(个人所得税20%)。　　7.关于普通住宅和非普通住宅请确认，税费差异较大。　　8.买家自己是否是第二套，契税不同。　　9.日期请确定到天：网签日期，首付日期，户口迁出时间(记得要写清楚&过了某一日期，每日产生违约金)，过户日期，交房日期。　　10.金额确定：房款，首付金额，第二笔金额，尾款金额，中介费，税费是各自承担还是买家承担。(如果卖家有继承，满五唯一无法确定建议税费各自承担，房价适当调整)(户口无法及时迁出的，尾款适当增加)　　11.赠送情况双方协商：家具，电器，空调，维修基金，物业费是否有拖欠。　　12.需要卖家配合：贷款，水电煤有限过户，物业维修基金　　13.中介费支付方式，1.网签当日全部付清，2&网签一半，过户一半&(推荐)。请注意如果一方违约，是否违约方要承担所有中介费，如果双方共同决定解除合同，是否双方共同承担中介费，还是一方承担，&可能还会要求签署佣金确认单。　　14.&如果卖家有贷款，近期内没有置换打算，劝服卖家同意&资金监管方式交易，可以大幅提高交易安全.　　15.如果此房屋有第三方抵押贷款(除了银行贷款买房)，如：小额贷款公司，个人抵押，最好是在定金或交易前让上家把债务和相关抵押解除。　　16.&定金违约金额&根据合同法规定，一般是退一赔一。　　四：网签合同　　1.&网签前准备：可以去网上房地产&(/)下载《上海市房地产买卖合同》，熟悉条款，如果是通过中介，最好提前一天&拿到中介打印的买卖合同(拍照微信发给你看)。　　2.&网签合同正文主要注意事项：第二条&金额;第四条&交房日期;第六条&过户日期;第九条&乙方违约责任;第十条&甲方违约责任;附件二：&设备和装饰&(固定装修);附件四&物业费、水电煤等费用。　　3，补充条款&(一)　　3.1&维修基金交割约定，是否赠送;&3.2&户口迁出日期约定及违约赔偿金(按日计算，比如每日500元或者房款总价万分之1);3.3&税费承担情况，是乙方承担全部或者甲乙各自承担税费(如果有赠送或者继承，乙方承担全部风险较高，请慎重);&3.4&贷款申请日期约定;&3.5&甲方产权证密码纸约定;&3.5&甲方配合乙方贷款约定;3.6&通讯地址约定;&3.7&房地产权利，产权争议和其他主张权利，贷款抵押等情况约定。　　4.&附件三&付款协议　　4.1&总价约定;&4.2&定金转首付;&4.3&首付数额和日期(网签当日);&4.4&第二笔(若有)付款数额和日期;&4.5银行贷款金额&(贷款审批金额不足或未通过，现金补足);&4.6&尾款支付日期。　　5.&网签当天所带材料和复印件&按当地交易中心为准，卖家买家全部到场。　　五：首付，核价，审税，限购　　1.首付：网签后双方到银行(买卖双方提前准备好相同银行银行卡，保留付款凭证和卖家收据，贷款要用)。　　2.核价：窗口会给评估申请去评估窗口做房价评估，核价完毕后双方签网签合同。价格核定表后续审税需要。　　3.审税，限购：网签首付当日可审税，各交易中心规则略有不同，有的可以上下家同时审，有的先审下家过几天再审上家，提交资料已各交易中心要求为准.　　(如下仅做参考)&卖家：身份证，产证，合同原件&(有些还需要户口薄，出生证);&买家：身份证，户口薄，单身证明/结婚证/离婚证+离婚协议，出生证;配偶身份证，结婚证，户口薄。及若干复印件　　六：贷款　　1.&卖家还贷款(若有)，需要提前预约，请打银行电话咨询，还款完毕拿着相关资料去交易中心注销抵押登记。(若卖家还贷有压力可用辅助上家卖房　　产品&赎楼贷&解决问题)　　2.&买家申请贷款&(有的银行需要卖家取消抵押后才能申请，有的可以同时)，申请贷款可以通过三个方式&第一：自己到银行申请;&第二：通过中介渠道申请(收费或中介费包含);第三：通过专门的贷款中介&(收费).&贷款审批进度和过户日期息息相关，请预留足够时间。正常情况下&贷款审批21-35天，公积金稍快。评估费问题根据各银行规定收取，和房龄和贷款金额有关。6.3&如果是纯公积金贷款，可以去置业担保中心申请，代好相关材料和复印件，预审不用卖家到场，第二次需要，周一到周六上班。　　七：完税　　上下家可以及时缴税，或上家可以过户当天缴税，看大家时间安排。　　八：贷款审批　　贷款审批通过后，有的银行会陪同过户，有的是需要到银行自己拿材料，过户时要用.　　九：过户　　过户当天双方带好所有资料，全部到场(除了尾款和银行贷款外，过户前卖家应该已经拿到全部款项。(假使上家急着拿按揭部分，可用我们房产金融工具&全款贷&提前把按揭部分给到卖家)　　十：银行放款　　过户后7-10天银行会放款，买家如果拿到产证和他证及时交银行，评估费也不要拖欠。有的银行必须卖家户口全部迁出才能放贷款，所以请申请贷款的时候问清楚信贷员，是否和网签合同户口迁出时间有冲突。　　十一：交房　　户口是否迁出，维修基金过户，物业费，水电煤有线电视是否有拖欠，有的需要卖家到场&有的不需要，可以咨询物业和电话相关部门，房子没有问题，签署确认单后付尾款。&&&&》》》推荐阅读　　按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价，而不像一手房销售标明房屋的单价。因此，某些二手房看上去会让购房人觉得总价很低，比较划算。如果仔细分析二手房的使用时间开发商、居室面积等因素，它的单价并不比相应地区的一手房单价低。在购买二手房时，购房者要注意计算单价，并和周边的新房价格做个比较，做到对市场全面了解。
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      2016上海二手房贷款年限详解
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2016上海二手房贷款年限详解
2016上海二手房贷款年限详解
11:47:18&&&来源：
无论买新房还是买二手房，贷款都是不少买房者的首选，在实际操作中，贷款年限越长，还款的压力越小，那么二手房贷款年限有什么限制吗？房金所小编带大家来了解一下。
　　贷款年限越长，还款的压力越小，有很多因素影响着银行实际批准的年限，这些因素都包括哪些呢？下面房金所小编就带大家来了解一下：2016上海二手房贷款年限详解2016上海二手房贷款年限详解　　2016年，上海职工申请购买二手房，如二手房房龄低于5年（含5年），公积金贷款最长期限则不超过30年；如二手房房龄为6年至19年，公积金贷款最长期限则不超过35年与房龄之差；如二手房房龄超过20年（含20年），公积金贷款最长期限则不超过15年。　　需要注意的是，无论是购买新建商品房还是二手房，上海住房公积金贷款最长期限均不超过借款人法定退休年龄5年。　　影响贷款年限四大因素　　因素1：房龄　　超过20年房龄的二手房容易被银行“拒之门外”　　购房人在申请房贷时，所购房屋的“年龄”也是决定贷款年限的主要因素。一般来说，房龄较老的房屋在申请贷款时获批的贷款年限也比较短，建造时间比较久远的房屋，银行在贷款时可控的风险相对较大，因此在贷款审批时也会比较谨慎，房龄在20年以上的房屋，通常就比较容易被银行“拒之门外”。而房龄较新的房产在贷款时被批准的年限通常比较长，银行对这类房龄的住房在审核贷款时也会加快审批速度。　　因素2：公积金　　公积金缴得越多能贷款的年限越短　　在公积金贷款申请时，银行对高收入人群的要求比较严格。高收入人群在申请公积金贷款时应该格外注意，如果个人公积金每月的缴存额达到2085元或以上，贷款的年限则无法达到30年，缴存的额度越高，贷款的年限也就越短，而这一点经常被购房人忽略。目前公积金贷款额度已经由80万提高到120万，使用的人群也逐渐增多，因此如果收入较高，贷款的年限也会缩短。　　因素3：土地使用年限　　土地使用年限≠房龄贷款时千万别搞混　　土地使用年限和房龄不同，是从开发商最早拿地时开始算起，而房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算，因此房龄通常小于土地使用年限。目前大多数银行的规定都是要求贷款年限小于土地使用年限，然而不同的银行规定也不相同，购房人在贷款以前最好咨询贷款银行，查清购买房屋的土地使用年限，以免所购房屋因为土地剩余的使用年限少而影响自己的贷款年限，增加自身的还贷压力。　　因素4：购房人年龄　　购房人年龄越大获得批贷的年限越短　　银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，在商业贷款方面，借款人年龄和贷款年限应小于65年，而公积金贷款则为借款人年龄和贷款年限小于70年，购房人年龄和贷款年限成反比，申请人的年龄越大，相应获得的贷款年限也就越短。　　以上就是2016上海二手房贷款年限详解的全部内容，小编就为大家介绍到这里，希望对您有所帮助，更多精彩内容，敬请关注房金所资讯
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公积金政策
2016上海二手房交易税费
　　2016年上海主要包括契税、增值税、、工本印花税等。具体收费标准和收取对象如下：
　　1、契税
　　支付方：买方
　　征收标准：普通住宅，家庭唯一住房且为90平方米以下（含），税率为总房款的1%；普通住宅、家庭唯一住房的90平方米以上的，税率为总房款的1.5%。具体要求如下表：
　　2、增值税
　　支付方：卖方
　　征收标准：于日起全面实施，但二手房交易营改增具体实施时间尚未确定。具体要求如下：
　　注：过去征税房价是含税价，营改增后是不含税价，税率维持5%不变，实际税收负担降为4.76%。
　　3、个人所得税
　　支付方：卖方
　　房产证（契税完税发票）日期过5年且是家庭唯一住房的免征个人所得税，否则征收相关费用，具体如下：
　　4、工本印花税
　　支付方：买方
　　一般为5元/本。
　　5、产权转移登记费
　　支付方：买方
　　是办理产权证的费用，为80元/套。
　　注：以上费用比例仅供参考，实际房屋交易中，多数税费由买方承担，但二手房交易税费买卖双方亦可以协商决定。
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