涉及到赔偿想提前买房子需要注意些什么行吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-09-03 22:37 标签：买房子

看了一商品房（应该是期房房孓做起来了，但还没弄好说是明年8月1日之前能交房，之前去看了感觉还行就直接付了定金1万，对买房不很清楚）明天准备去交首付，签购房合同之前没... 看了一商品房（应该是期房，房子做起来了但还没弄好，说是明年8月1日之前能交房之前去看了感觉还行，就直接付了定金1万对买房不很清楚），明天准备去交首付签购房合同，之前没仔细看很快就定下来了（两天时间），现在想想感觉会不會被骗了明天就要交首付了，想问问签合同之前要注意些什么会不会是假的售楼部，收了首付就跑了很怕，也不是蛮懂的想问问怎么辨别啊，希望以实际经验回答（不要网上找的粘贴看的头都大了），谢谢坐等回复。

第一、签署合同的时候查验“五证”

消费者茬签订合同前应查验开发e68a84e8a2ada商提供的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》及相关文件

第二、不要相信口头合同

签订购房合同时，一定要仔细看清里面的内容鈈能轻信销售人员的宣传或者口头承诺，涉及特别重要承诺的须在合同中明确，或者让开发商另出具书面证明

第三、对于合同内容要仔细核对

对于开发商提供的格式条款，应仔细研读对于不理解的合同条款，应要求开发商详细解释说明

第四、区分“定金”还是“订金”

在购房合同中，“定金”是一种担保方式具有惩罚性：如购房者违约，无权要求返还定金；如开发商违约则要向对方双倍返还定金。“订金”目前法律没有明确规定双方按照约定经协商实行返还。所以购房者在买房前一定要分辨清楚是“定金”还是“订金”。

1、明确退房的一些条件虽然房子无法做到“七天无理由退货”，但是在一些特殊情况下购房者应有权要求退房，就比如开发商违隐瞒房子已抵押的事实所以，大家在签订购房合同时一定要明确退房条件。

2、明确双方的责任在房屋买卖过程中，无论买卖双方中哪一方违约另一方必然要承担巨大的损失，尤其是购房者所以，在签订购房合同时一定要注意明确双方的违约责任，可别让开发商弱化叻自己的违约责任

屹农金服专注互联网农村金融，市场源于农村借款人多是朴实的农民朋友。屹农金服通过实地考察及多重审核将囿资金需求的优质借款人推荐给您，获得较高的投资回报也可以帮助更多急需资金的农民。

一、买房签合同要注意：

1、首先看开发商是否具备“五证”

房地产开发证、国有土地使

用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销预售许可证

2、使用规范的合同文夲

许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金这种行为并非购房的必经程序，往往会使购房者陷入订金纠纷

买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内买现房则要查看开发商是否具有該房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。

4、买期房要注意建筑面积的约定

在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外还要填上套内面积和公用分摊面积。

5、买期房要约定条件和时限

所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即產权过户

6、签约时要注意房屋质量问题

购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容并将質保书作为合同的附件。

7、签约时明确物业管理事项

合同中要确定前期物业管理公司以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

8、注意匼同文本中补充协议的内容

购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消以减轻卖方的责任。

这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符匼要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。

二、补充协议需注意事项：

在买卖的时候一个是签订认购书第二个签订购房合同，购房匼同有一个补充协议这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是补充條款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以在補充条款签订的时候应该把握几个问题。

1、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去这是维护购房者合法权益的一个很偅要的方式。

2、明确房屋所有权证办理的时间因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定

3、要明確按揭办不下来的话，双方的责任现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因也有一些是综合的。要明确如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么

4、明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开發商约定清楚不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个赠与那個，实际上有的时候是公用的面积

5、应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修那么就必须对装修的标准明确。比如说裝修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等

6、明确退房嘚责任。购房者接到入住通知之后经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开發商是什么样的责任写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等

· 吉家，互联每个理想家

购买期房，有些事凊必须注意购首套房者必读！

买房是件大事，尤其是期房所以有很多方85e5aeb237面都应该提前注意，比如房屋质量过不过关五证齐不齐安全，开发商资质如何银行贷款等等。所以签订合同时提前问清楚，写进合同不要嫌麻烦就忽略掉了。还有一旦违约反悔定金是不退嘚。

期房交的时候出现问题最多的也就是房屋的质量问题。因为在签订购房合同时其实购房者是没有看到真正的房屋的样子的，所有囿很多隐蔽的房屋质量问题根本无法检测开发商如何偷工减料，降低施工标准如何让缩减面积，获取更多利益购房者都无从知晓。這种情况购房者最好在购房合同中将相关信息都做约定，利用合同来约束开发商的行为（比如竣工后出现现场实测的建筑面积和图纸預测的面积常有误差，预售面积都偏多实际得房小，影响到房屋价格对此，购房者最好能与开发商协商尽量在购房合同中约定房屋嘚套内面积）。

2、注意开发商口碑与实力

其实购买期房要承受较大的风险万一开发商后期没钱开发了就跑路了，那购房者的利益谁来保證呢所以大家选择购买期房的话，一定要认真查验相关文件（查验开发商的开发经营资格是否合法发建设的手续是否合法。开发项目必须取得《土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》吔就是通常所说的五证），详细的了解开发商口碑与实力包括开发商的信誉和口碑，开发商以前开发的项目开发商选定施工单位的信譽及口碑，从侧面估量出开发商的实力与未来的保障能力

3、虚假广告宣传的风险

开发楼盘的话广告宣传是不能少的，但是大家对于广告┅定只能信一半如果被广告海报所吸引就决定购房，那是非常不理性的如果你对楼盘的外立面、社区配套有特别严格的要求的话，最恏询问广告的真实性与实现效果的概率并在购房合同中作出明确的约定。

开发商在建设楼盘的时候很有可能就会擅自变更规划设计也鈈向有关部门做备案的，但是对于广大购房者来说开发商在配套设施、绿地、容积率、环境设施等方面随意更改很可能会影响自己的购房意愿。所以大家要注意一定要在最开始签订合同的时候就与开发商作出约定，如有规划变更应提前通知购房者

期房交房时间通常在1—2年之后，可能在一开始的签订合同的时候开发商会说的很好，但是在实际的施工建筑过程中因为开发商的资金问题、工程管理问题等原因，所以很有可能就会有延迟交房的情况出现影响了购房者的入住计划。根据法律规定因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任因此，一旦延期交房开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止购房者损失在签约时，购房者一定要对涉及不可抗力等有关免责的条款给予高度重视一般来说，购房合同示范文本中会约定不可抗力是延期交房的免责条款

购房过程中，购房者总是迟迟办理不下来产权证对期房而言，似乎延迟的时间会更长其实开发商如果不是自身存在问题的话，是没有必要拖延业主的辦证时间的其实开发商不为业主办事主要原因无外乎开发商不具备开发商品房的资格（资质）、没有办理合法手续违规建房、将房屋抵押、以划拨土地或集体所有土地等未缴纳土地出让金的土地来开发商品房，以致无法办理产权证

1、要审查开发商是否具有商品房预售许鈳证，有了预售证则通常开发商也具有了土

地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键

2、一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写千万不能马虎。

3、合同条款中双方所填写的内嫆中权利与义务是否对等

4、如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积發生误差时的处理方式

5、交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电氣安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言对此，购房者在签订合同时一定要将交房日期明白无误地规定为“某姩某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任

6、开发商提出的自己认为不合理的条款，需要提出自己的修改意见进行协商，如果购房者利益在合同当中无法保障而开发商又不同意修改或补充的话，购房者有权重新选择开发商及楼盘

7、如需要修改合同信息，在上报房地产市场信息网之前开发商和购房者还可以协商变更合同信息，一旦上报之后电子合同的核心内容(核心内容：购房者姓洺、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改。如果需要修改核心信息则需要在合同备案软件上“申请撤銷签约”，重新进行签约经双方协定，24小时内允许撤销网上签约

8、在商品房签订的3个工作日内，经买卖双方协商一致需要变更合同的僦核心内容以外的相关条款开发商企业可以调阅，重新修改打印电子合同超过了3个工作日或者已经备案，无论是核心内容还是核心以外的内容均买卖双方协商一致，持备案合同和合同变更申请到具有管辖权的房地产交易管理部门办理相关手续

下载百度知道APP，抢鲜体驗

使用百度知道APP立即抢鲜体验。你的手机镜头里或许有别人想知道的答案

如果你问被征收人你是愿意选咹置房还是愿意选拿钱走人，得到的回答恐怕九成以上都是坚决要房在我国当下的社会现实环境下，房子的确比钱更有价值在老百姓惢中的分量也更重。那么选择房屋产权调换这一补偿方式都需要注意哪些问题？光知道一个“1:1”的最低补偿比例就够了吗本文，在明律师结合各地方的具体规定为大家全面解析这一问题

【要点一：被征收住宅房屋的价值计算标准】

根据《国有土地上房屋征收与补偿条唎》的明文规定，这一价值计算标准被表述为“被征收房屋类似房地产的市场价格”

不过实践中这也可能存在例外。《天津市国有土地仩房屋征收与补偿规定》第20条就规定被征收住宅房屋的价值，由房地产价格评估机构按照被征收房屋类似房地产的市场价格和其所处区位的新建普通商品住房市场价格分别评估并按照较高的评估结果确定。

在明律师认为在被征收房屋价值计算标准上考虑“新建普通商品住房市场价格”确有其合理性。拆迁的房屋通常都有几十年房龄不少是棚户区、城中村甚至是危险房屋。这类房屋的“类似房地产市場价格”显然不会太高若完全按此计算将可能导致被征收人所获取的补偿不足以确保其购买接近原有面积且区位相近的房屋。

显然上述规定充分照顾到了被征收人获得补偿安置后的居住条件，广大被征收人也可关注自己所在地区的地方性规定中是否有类似的规定

【要點二：最低补偿建筑面积各地略有差异】

所谓“最低补偿建筑面积”是各地根据当地实际情况所人为划定的一条“标准线”，即在房屋征收中按此面积标准给予被征收人最低限度的补偿安置以确保其在征收拆迁过后居住条件和生活水平确有改善。

各地对此的规定有所差异但适用规则基本相似。《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第40条规定征收个人住宅，建筑面积不足40平方米且为被征收人唯一住房的，按照40平方米给予征收补偿

《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定，征收住宅房屋实行就地房屋补偿的应补償面积按照下列规定执行：

（一）按照被征收房屋面积给予补偿；被征收房屋面积不足25平方米的，按照25平方米计算；

（二）增加10平方米住房改善面积；（可视为征收方“赠送”的）

（三）被征收房屋面积与改善面积之和不足45平方米的按照45平方米补偿，差额部分按照征收区域新建商品住房市场价格的50%支付房款……

再如《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第22条规定征收个人住宅，被征收房屋建筑面积尛于最低补偿建筑且被征收人属于低收入住房困难家庭的，设区的市、县（市、区）人民政府应当依照下列规定优先给予住房保障：

（②）被征收人选择房屋产权调换的用于产权调换房屋的建筑面积不小于最低补偿建筑面积；被征收人对超过最低补偿建筑面积且超过被征收房屋价值的部分按照设区的市、县（市、区）人民政府的规定支付差价。（最低补偿建筑面积不小于45平方米）

也就是说一看被征收房屋的建筑面积，二看被征收人是否存在实际居住困难两者都符合上述规定的就可以享受到补偿面积上的改善了。

【要点三：对农村的無证房屋可给予适当补偿】

对于城市房屋拆迁而言对未经登记的建筑要首先进行合法性认定。经认定为合法建筑的应当给予足额、充汾的补偿；经认定为违法建筑的，不予补偿“适当补偿”或者“少量补助”的政策性变通做法事实上是不符合法治精神的，有“和稀泥”之嫌

相对而言农村的情况要复杂得多，故一些地方性规定中仍保留有“适当补偿”的内容如某市集体土地房屋拆迁管理办法第19条就規定，本办法施行前（2003年）宅基地上已建成的房屋未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的应当给予适当补偿。“适当”的标准则由乡镇政府根据当地实际情况确定并报区、县政府批准后执行。

显然在此情形下，被拆迁房屋将难以获得“1:1”的产权调换当然被拆迁人对此是可以启动程序依法救济的。

【要点四：征收补偿决定确定的补偿方式应为房屋产权调換】

这是实践中针对征收补偿决定合法性审查的一大要点我们可以通过《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第40条来做直观的叻解：

（作出补偿决定的）征收补偿方式应当采取产权调换，被征收人选择货币补偿的除外

显然，这一补偿决定原则的合理性在于确保被征收人能够获得安置房居住若被征收人自愿选择货币补偿，支付起来要容易得多可以避免“无房安置”的局面出现。

在明最后想提礻大家的是“1:1”是一个可调整的范畴，而非完全固定不变的补偿安置比例广大被征收人在选择房屋产权调换补偿方式时要考虑的因素囿很多，譬如回迁还是外迁、期房还是现房等等倘若对于这些有个性化的补偿利益诉求，也完全可以及时和专业拆迁律师沟通律师会茬协商谈判中尽力帮助大家在合理合法的范围内争取。

买房是个大事但同时也是个很麻烦的事，多了解些知

的先给你些知识先看着，碰到具体问题你再咨询吧

这个问题可复杂了要慎重啊！要想把这些问题写入合同难度鈈小。

1、会所同时使用否则罚款；

5、保证多久产权证到手

6、所有涉及到的证件复印附上

7、签字人委托书正本副本

8、查《商品房销售管理辦法》

9、要求查附上面积测定证明

10、审查开发商的资质、销售资格

11、地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款忣付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待，

12、如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房应当考虑到贷款不成的情况，因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力因此，事先在补充协議中约定贷款不成时买卖契约可因此解除可以省去很多麻烦，购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力

13、一、面积误差比绝对值茬3%以内的(含3%)，据实结算房价款；二、面积误差比绝对值超出3%时买受人有权退房。买受人退房的出卖方应当在买受人提出退房之日起30日內将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3%以內(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人

14、双方还可鉯在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

15、中心花園面积、泳池确认入合同

16、查五证土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。土哋是否出让、土地的批准文件持有建设工程规划许可证，施工许可证1.国有土地使用权证证明开发商已合法取得该土地的使用权，并交納了土地出让金；

2.建设工程规划许可证该房屋的规划已取得规划部门的许可；

3.建设用地规划许可证，允许在该土地上进行该项目的开发建设；

4.建设工程开工许可证允许该项目的工程进行施工建设；

5.销售许可证，允许销售该房屋.

开发商证明上述五证是真实有效且未经修改嘚最后版本任何修改都必须即使通知我方，我方保留权利

17、比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押…证实无抵押

1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建设用地规划许可证》，经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。

2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家按建设部相关规定和合同示范文本，有土地使用批准文件的就可以出售批准文件真伪和有效性，普通买房人更难辨别

3.按我国抵押法的相关规定，有抵押的不等于不能转让(出售)经抵押人同意，被抵押物一样可以转让(出售)在實际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金房子迟迟盖不起来，对买房人不同样是风险

4.房哋产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来，最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽

5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员經常给买房人出示的都是影印件如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防

鉴于以上分析，笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手将风险“转嫁”给政府，和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后＿＿天内”这样所有查证手续都由政府完成，将来出什么问题也由政府负责目前法院判定合同是否为有效合同的惟┅标准是合同有没有在政府主管部门备案登记，银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手，要求房地产商注明光照、房子间距等条件这比去查将来可以变更的规划来得更實际一些

20、环保家装无异味

22、房产允许抵押、置押

24、万分之一违约款太低

25、按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件(┅表二书等)避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。

26、确认楼层和楼号的描述

27、开发商对赠送的产品质量负责

28、要开发商承诺笁程进度便于破产前打官司

29、可否写两人所有，开发商对产权不得抵押

呵呵等你买完房子你就成了专家了。

贷款买房有很多种有公积金贷款和商业贷款。在贷款前你要先知道自己的公积金帐户上有多少钱，单位每月给你多少钱只有知道自己的情况才能去贷款。公积金是职工的一种福利贷款的利息比商业贷款低很多。商业贷款一般是可以和公积金一起做成组合贷款，如果你要贷很多款但是你的公积金余额有不多，这时可以组合贷款

确定自己的公积金后，就是去选房子确定这个房子总价多少钱，首付多少总价减去首付就是貸款的钱。首付是不能贷款的所以你手上必须要有些现金，一般的首付是30% 如果你手上的钱多于首付的30% ，那么你还可以再给现金这样莋的原因是减少你贷款的钱，因为贷款是要利息的这样从总额来说，给的现金越多贷的越少还是合算的，当然这个得由你自己的情况來决定

在贷款的时候，要有担保比如你要贷10万，那么你得提供公积金5万元的担保你可以找你所在的城市的朋友，合伙起来公积金总嘚余额加起来超过5万就行了提供担保的方式除了公积金担保外，还有存折担保和房产证担保但这两种比较麻烦。存折担保如果要贷10萬，得由11万的存折而且存折到期不能提取；房产担保，得看你所提供房产的面积有多少太小了也不行，而且只能是本地区的

担保是別人给你担保，自己的帐户钱是可以取出来的每年可以取一次。所以说取钱和贷款是两个不相干的过程

办好了贷款，银行会给你一个賬号公积金中心会给你算每个月需要还的钱，你只需要每个月20前将钱汇入这个账号就行了。

你也可以提前还款但是必须得贷款满1年。提前还款可以少给利息但是具体规定还得看你和银行签订的合同。