一篇文章搞懂，为什么房地产此时要调控？为什么房地产这么重要？为什么房价只能稳住却降不下来？此轮调控后房价会不会涨呢？

（时间有限的看此编即可）

一、为什么房地产调控政策会反复。

1.1为什么此时调控。

经济下行、房企暴雷、财政吃紧、疫情加重、美元加息。

1.2调控政策反复的原因。

当经济衰退或面临下行压力或是经济维稳等，相关政策就会出台，刺激住房消费，从而达发挥房地产稳经济、促就业、保民生的积极作用。

二、为何是离不开房地产。

2.1房地产是支柱产业。

房地产仍是支柱产业，串联着庞大的产业网，关乎60多个行业的发展、民生、就业问题

地方ZF财政对土地收入的依赖性仍旧较高。简单的说卖地过日子。

2.3高房价受益者是谁。地王、高房价的受益者是ZF。土地出让金及房地产相关税收占房价7成左右。房价越高，土地出让金及房地产相关税收占房价比越高。地价不降，房价降价空间有限。

2.4基建投资靠土地价值回收，且推高房价。

基建超前投资拉动经济，但需通过土地价值回收投资。

2.5房价崩盘会有什么影响。

会带来经济倒退，大量失业。房价再低也不会有人买

三、此次调控放松，对房价影响的猜想。

1、  此次政策调控放松，目的是经济稳增长；给房企纾困，给地方财政纾困。目的不是提高房价。

房价没有下降空间。通过对房价的分析，土地成本、房地产税共占是房价比6成，唯一能降的就是开发商的利润，约10%左右，因此房价没有下降空间。所以从房价的成本考虑，地价，地产税不降，房价不会降；从金融成本考虑，房价下降超过首付比会带来断供潮，导致金融性系统风险，房价不会大幅下降。

3、  伴随新一轮基建投资，对整体房价有一定的支撑。

一线、强二线城市，基建投资规模大，会促进城市继续快速发展，产业人才快速流入，土地价格将会被被再次推高，结合调控政策的放松，房价会继续上涨；而多数三、四线城市，由于人口流出，没有高端产业，通过此轮政策放松调控，能起到稳预期、稳房价、稳地价的作用，促进住房健康消费，但是不具备长期房价上涨支撑的条件。

一、为什么房地产调控政策会反复

很多人估计纳闷了，自去年三道红线、调控学区房、利率、放款周期等调控措施出台，对房价上涨有了明显抑制作用，今年国家为啥还要放松地产，给出一种要上涨的信号吗？答案很憋屈，是因为现在的宏观经济状况不好。

去年的楼市，也从上半年的高热到下半年的凉透。2021年全国50座城市，上半年的时候，新建住宅成交面积还同比小幅上涨。到了下半年，成交规模已经降到了2015年以来的新低。新房卖的怎么样，和开发商紧密相连。开发商房子卖的不好，就没钱去拍地。不拍地，地方财政就会很吃紧。况且疫情已经两年多的时间，各地的财政压力非常大。有些地方的事业单位或公务员工资都开始拖欠，或者降薪。只有那些企业纳税比较好的地方，体制内的工资发放才没影响。所以，地方很需要钱来补充财政，最快也最有效的方式就是卖地。而房价如果出现问题的话，对于地方还是很头痛。所以不仅仅是地方的需求，国家也不愿意见到房价大幅度的下降。房地产占GDP的比重还是很高，2020年房地产业净增加值逾7%，占第三产业比重逾13%，仅略低于零售业与金融业。房地产业与建筑业为国民经济贡献达15%，排名行业前三。房地产业就好比人体的一个重要器官，要是一个人的器官都出现问题了，还怎么迎着朝阳自由的奔跑呢？此次政策调控放松，利于经济稳增长。

1.2 调控政策反复的原因

为什么针对房地产的政策，一段时间紧缩、一段时间宽松，为何如此反复？

其实每次房地产调控，都是“不得不”的短期权宜之计。当经济衰退或面临下行压力或是经济维稳等，相关政策就会出台，刺激住房消费，从而达发挥房地产稳经济、促就业、保民生的积极作用。

从经济周期来看，经济周期中复苏、过热时，房地产政策偏向紧缩，主要目的是控制高房价。当经济滞涨、衰退时，房地产会进行政策上的宽松，取消限购、限价、降低利率等措施，稳地价、稳房价、稳预期，达到稳经济的目的。

二、为何是离不开房地产？

为何在经济压力较大时，频繁利用房地产托底。主要从以下5个方面介绍，不得不依靠地产。

1、  房地产仍是支柱产业，串联着庞大的产业网，关乎多个行业的发展、民生、就业问题

2、  土地财政。地方ZF财政对土地收入的依赖性仍旧较高。

3、  地王、高房价的受益者是ZF

4、  基建投资靠土地价值回收，且推高房价

5、 房地产下跌会有什么影响。

2.1 房地产是支柱产业

房地产业发展对国民经济的发展做出突出贡献，具体表现在以下几个方面：

（1）房地产业对国民经济与第三产业的贡献显著。2020年房地产业净增加值逾7%，占第三产业比重逾13%，仅略低于零售业与金融业。房地产业与建筑业为国民经济贡献达15%，排名行业前三；

（2）房地产投资与消费引领经济增长。房地产开发投资增长7%，商品房销售增长8.7%，居住类消费增长3.2%，对于投资、消费增长起到引领带动作用；

（3）房地产业为国创造了大量就业。近十年房地产业增加就业80万人，从业人数占全国就业人员的0.38%。

 房地产对GDP的拉动远不止7%。土地交易并不涉及到货物和服务的转化，因而不会被记入GDP。另外，从房企融资，房屋建设，到装修、家电，再到物业、居住，房地产串联起一张庞大的产业网。与房地产相关的行业众多，包括金融机构、工程机械、建材、钢铁、化工、家居装饰、物业服务、家电甚至汽车。还包括前期的规划和设计、测绘勘探、质检安检，中期的供水供暖供电、垃圾处理，后期的社区配套、购物中心等商业地产等等。

在我国，房地产与众多行业高度关联，带动了60多个行业的发展，共荣共生。其对GDP的直接和间接贡献很难量化，但绝对不容小觑。并且，近年来，房地产占GDP比重越来越高。

土地出让收入仍是政府性基金预算收入的主要来源。

2021年，全国一般公共预算收入202539亿元，同比增长10.7%。其中：土地和房地产相关税收中，契税7428亿元，同比增长5.2%；土地增值税6896亿元，同比增长6.6%；房产税3278亿元，同比增长15.3%；耕地占用税1065亿元，同比下降15.3%；城镇土地使用税2126亿元，同比增长3.3%。2021年，全国政府性基金预算收入98024亿元，同比增长4.8%。其中，国有土地使用权出让收入87051亿元，同比增长3.5%。

在2021年的财政收入中，土地出让收入占比28.9%，即土地出让为ZF带来超过1/4的财政收入。土地出让收入与土地和房地产相关税收之和占比为ZF带来超过1/3的财政收入。这些收入又被用于建设道路、桥梁、学校、医院等基建和公建项目，持续助力GDP增长。

卖地收入，是许多城市重要的财政支柱之一。

2.3、高房价受益者是谁

房价构成：土地出让和税收占房价比

先看一组统计数据：（数据截取于“泽平宏观”）

1 从宏观来看，土地出让金和税收占房价的8成

2 从中观城市来看，土地出让金和税收占房价的6成左右

3、从微观企业来看，土地出让金和税收约占房价的6成左右

4、行业层面看，房价中拿地成本占4成，土地成本与税收约占6成

 房子的价格包括建安成本（盖房子的钢筋混凝土等等人工物资花费）、土地成本、税、利润。其中，建安成本是固定不变的，根据各地住建委公布的数据，一二线城市的建安成本大概在元之间，剩下的土地出让金、税、利润。其中土地出让金、税是归ZF所有。所以，实际上，房子价格里除了建安成本里面不含税的部分、被开发商最后拿走的利润之外，全部归ZF所得。

根据公布的商品房销售额、销售面积、全国卖地收入、全国房地产税收等数据，我们也可以自行计算。以2020年公布数据为例：商品房销售额17.3万亿、其中税+土地出让金11.2万亿，土地出让和税收占房价比为64%左右。

 房价越高，土地出让金及税收占比越高。地王、高房价的受益者是ZF。

     从房价的成本出发，土地成本、税费占房价7成，如地价不降，房价没有降价空间。

2.4、基建投资靠土地价值回收，且推高房价

一方面是目前我国面临经济下行的压力，而基建计划是利用政府开支和投资来拉动经济的主要方式，这在我国一般来说都具有立竿见影的效果，能够迅速的让经济增速提高，对房价来说起到了支撑作用。

另一方面来说，基础设施建设对于房价一直是有助长的作用，同时基建的投资往往通过房地产来收回，比如某小区地铁通了、学校建好之后，房价就会上涨，这就是基建对房地产和土地价格上涨带来的作用。

2.5房价崩盘会有什么影响

1、如果楼市崩盘，与房地产相关的产业将近60多个将受到影响。而影响较大的就是我们的务工者，将会面临失业的风险，收入来源。其实，会产生系统危机，即使是其它行业也会受到影响。所以，将会有更多的人无法置身事外。没有稳定的收入来源，即使房价下跌，你也可能也没有资金，也没有胆量购买房产。

2、从上述知道，地方ZF，土地财政的收入占地方ZF财政收入中很大比例。一旦，房地产崩盘，地方财政没得到保证，整个城市的发展就会受到影响。而且它的相关性非常的庞大，前面所讲的危机就会同时爆发。

3、楼市崩盘更重要的一点，就是会影响我们的整个经济发展，致使经济倒退。纵观全球爆发的房地产危机中，无论是美国、还是日本，凡是发生过房地产危机的国家，经济的发展都受到严重的损害，而且经济发展也倒退了好多年。

4、我们的经济发展才刚开始起步，城镇化率的发展也还没有达到发达国家的标准。所以，一旦楼市崩盘，影响无法估量。

目前很多声音喊着房价下跌，房价崩盘，好买一套房。这就提出了一个问题：为什么在日本出现房地产泡沫的时候，没有人买低价房？

三、此次调控放松，对房价影响的猜想。

4、  此次政策调控放松，目的是经济稳增长；给房企纾困，给地方财政纾困。目的不是提高房价。

5、  房价不会下降。通过对房价的分析，土地成本、税费是房价的大头，唯一能降的就是开发商的利润，约10%左右，没有下降空间。所以从房价的成本考虑，地价，地产税不降，房价不会降；从金融成本考虑，房价下降超过首付比会带来断供潮，导致金融性系统风险，房价不会过度下降。

6、  伴随新一轮基建投资，对整体房价有一定的支撑。

一线、强二线城市，基建投资规模大，会促进城市继续快速发展，产业人才快速流入，土地价格将会被被再次推高，结合调控政策放松，房价会继续上涨。

而多数三、四线城市，由于人口流出，没有高端产业，通过此轮政策放松调控，稳预期、稳房价、稳地价，促进住房健康消费，但是不具备长期房价上涨支撑的条件。