随着“一带一路”政策的发展和国内房地产正常的收紧，泰国房产渐渐成为中国人海外置业的一个热门选择。作为一个在清迈买了个小公寓的前财经作家，又在经营和泰国有关的旅游生意。很多人来问我泰国房产到底值不值得投？

今天来写一写这方面。先说结论：

资产配置允许的话，投资首选曼谷；生活、工作需要的话，可以考虑普吉、清迈和芭提雅；无论投资还是消费，都一定要选大开发商的项目。

我将从泰国房产的基本情况、城市分析、开发商建议，以及可能遇到的坑和买房贴士这四个方面来说。

一. 泰国房产的基本情况

泰国是东南亚第二大经济体、东盟中心，政治环境相对稳定，和我国一直保持良好的外交关系（对比韩国和日本对华关系的波动）。

泰国土地是永久产权，不过外国人不能直接拥有土地，一般公寓（小区）里，最多只能把49%的单元卖给外国人。这个倒不用太担心，公寓也是永久产权。但如果有中介公司说可以给你别墅的永久产权，你就要小心了，这在法律上是不允许的。通常大家讲泰国房产投资，说的也都是投资公寓，而且在曼谷，往往是高层公寓比豪华别墅更贵。

泰国房产还有一点好处，就是按照使用面积来卖，且都是精装修。你在中国买一个40平的小公寓，到手可能只有30平多一点，其他的都是电梯和公摊。在泰国，你买40平的公寓，得到的就是40平的房子。另外泰国的房子还没有遗产税。

二手房流动性差，泰国人没有买二手房的习惯，自己买房很多项目都是0首付、50年贷款。一般买公寓的出手方法都是转卖给同样投资的外国人，或者由开发商收回。这个会在后面“可能遇到的坑”里详说。

其实这和泰国人的生活习惯也有关系，曼谷还好，普吉清迈这种旅游城市的泰国人，很多人做事情都比较懒散，不像一线城市的中国人危机感那么强、每天都很拼。这是我这两年和泰国人打交道的过程中很明显能感觉到的。

当然每个城市也会有所不同，不同城市有不同的投资策略，我们会在城市分析里详说。

之前中国人在泰国买房是可以先付10%~30%的首付，然后从在泰国的中国银行或中国工商银行贷款的，最多可以贷20年。我就是在这个时候入手的，但由于今年实行了比较严格的外汇政策，在泰的中资银行从今年6月1日起，就停止向大陆公民发放贷款了。目前据说还可以从新加坡的大华银行贷款，但要求客户年50万人民币的收入证明或者在该行有50万的存款证明。

不过泰国买房的热度丝毫没有因此减少，因为对于很多在北京、上海等一线城市无法投资不动产的人来说，在泰国购房的全款，和北京一套房的首付差不多。而且一般大家投资公寓都是期房，所以都是分期付款，付款比例大致如下：

这两年我国对于个人的外汇管制比较严格，名义上每人每年是5万美元的购汇额度。我们以一套曼谷北部30平米的公寓计算，这里期房的房价大约每平米2.8万人民币。房屋总价就是84万人民币。首付30%就是25.2万人民币，是小于一个人一年的购汇额度。而如果多于这个数字，也可以用一个家庭的购汇额度来解决。

如果你对泰国房产有所了解，你接触的中介可能已经跟你介绍过，很多开发商在房子盖好后，会承租你的公寓5-10年，并保证每年支付给你5%-8%房价的房租收益。这里很可能有坑，你要擦亮眼睛，我们会在后面详说。

1. 清迈、普吉和芭提雅

清迈、普吉和芭提雅都是旅游城市，其中清迈是泰国第二大城市，普吉和芭提雅都是海边旅游城市。三个地方都有淡旺季之分，一般泰国旅游的淡季是4-10月，如果指望房子的房租收益，需要考虑到旅游淡旺季的流量变化，这其中清迈常驻人口比例更多一点，因为毕竟是个城市，在这里留学、工作、生活的中国人数量，仅次于曼谷。

总体而言，这三个地方都是消费价值大于投资价值，适合自住，这点比较像现在北戴河的房产价值。如果你每年有三个月以上的时间呆在泰国，或者父母决定在泰国养老，那么这些地方是值得入手的，否则不推荐作为投资选择。事实上很多欧美人从上世纪开始就是这么做的，因为这里气候宜人而且生活成本低廉。其他不在泰国的时间，也可以把房子挂在Airbnb上出租。

我个人因为经常去清迈工作，所以选择了清迈。清迈不同于普吉和芭提雅，很多人把这里作为移民目的地。清迈气候宜人、教育也比较和国际接轨，我认识很多在清迈生活的华人，都来自一线城市，为了能让孩子上国际学校而来到清迈开民宿和餐馆。清迈有很多不错的国际学校，而且价格比国内一线城市要低很多。清迈大学也是泰国排名前三的大学，很多我国西部的学生会选择来这里上大学，清迈街上托福、雅思培训的广告也非常多。

清迈大学附近看到的语言培训广告

泰国的医疗水平也不错，尤其试管婴儿的成功率比较高，很多中国人选择来这里做试管婴儿。一般疾病的话，外国人在泰国是享受不了医疗保险的，不过价格也不高。

但是，清迈、普吉和芭提雅这些地方的投资价值真的不大。有些开发商或中介甚至会承诺5年每年10%的租金收益，这回报率堪比P2P刚兴起时的收益了，你想想那些P2P现在都在哪儿呢？是不是都跑到普吉了？那到了第三年时这些普吉的开发商以后会跑到哪儿你知道吗？

华人多的地方，一定就会有华人想着骗同胞，在海外受骗后的起诉流程又很复杂，所以海外购买不动产一定要擦亮眼睛。一般靠谱大开发商不会承诺这么高的回报率或者干脆不承租。在选择这些地方的房产时一定要注意：

①这些地方不适合投资，只适合自住，看自己资产配置；

②中国人不可能买永久产权的别墅；

③不要听信小中介、小开发商的高回报承诺，一定要选择大开发商的项目。

普吉岛真的是个很美的地方，但仅限于度假

曼谷是投资泰国不动产唯一可以考虑的地方，也是泰国租金回报率最高的地方。

曼谷的经济占泰国总量的44%，曼谷港更承担着泰国90%的外贸。曼谷除了是泰国的政治、经济和文化中心，也渐渐成为国际的设计和创意中心，如果你看过泰国的神奇广告，你一定会认同这一点。很多跨国公司和国际组织的总部也在这里，视频是《华尔街日报》对曼谷的介绍：

曼谷是泰国唯一能让你有生活在国际大都市感觉的城市。当然，这里也有大都市的问题——堵车，而且堵得不是一般的严重。

泰国Uber总经理诗丽帕表示，公司的调查显示，曼谷是整个东盟地区交通问题最为严重的城市，每一年曼谷人因为堵车问题而造成的直接经济损失、机遇损失以及资本损失达到9106亿泰铢（约合1840亿人民币）。曼谷每辆车每年因堵车造成了15.7万铢（约合3万人民币）的损失，影响到泰国2-5%的GDP。Uber认为，发展公共交通和共享交通工具技术很有必要，因为这能够减少曼谷60%的车辆来解决交通问题。

曼谷堵车是日常，跟曼谷比，北京已经非常顺畅了

Link)机场快线。其中用得最多的基本上就是BTS，所以在曼谷选房投资的话，沿着BTS选就好了。期房的话，也可以考虑在建轨道的沿线。

曼谷只要是地铁站附近、大开发商的楼盘，就都可以考虑投资。这是在曼谷投资房产的原则。

但是投资，要想清楚回报率问题。现在大家都在讲曼谷房产出租的话回报率大概在5%-8%（看地点），但很少有人讲出售的回报率有多少。一方面确实是没法预估，但就像我之前讲的，泰国人更习惯买新房而不是二手房，因此出手渠道受限，这是买房前应该考虑好的。

当然我接触到的很多在泰国买房的人是为了配置海外资产，不急于出手，这就是另外一回事了。但即便是不考虑出售、只考虑出租，也需要了解——泰国的公寓是禁止短租的。

很多曼谷公寓楼下都会贴着“禁止短租”的告示

根据泰国的法律，公寓是禁止以酒店形式提供低于一个月的短租的。可能公寓本身对这条法令的监管没有那么严格，但一旦出现问题呢？当然你可以想出各种各样的办法来解决这个问题，比如嘱咐客人跟物业人员说“我是他表哥，来住几天”之类的，Airbnb上也有很多曼谷的公寓提供短租，但如果你计划通过在Airbnb上出租来获取回报，一定要了解这条法律的存在。

几乎所有的曼谷公寓项目都有免费的游泳池和健身房，这一点比较好

所以如果是长租、不是有人在曼谷精心打理的话，一套公寓比较现实的租金回报率大概在5%-6%之间，要有一定的心理准备。即便这样算下来，曼谷靠租金收回成本大概需要18年，而北京、上海、深圳这些地方的房子收回成本大概需要50多年。

现在中国人普遍看的楼盘基本都在素坤逸区和素坤逸外区，这两个区都是住宅商业区，商场、娱乐、餐饮、部分写字楼都很齐全，也有地铁。类似北京青年路朝阳大悦城一带，或者高配、低密度版的天通苑，价格在2.5-5万人民币/平米。

是隆/沙吞区是曼谷金融中心和使馆区，类似北京的金融街和东城使馆区，均价在5万人民币/平米以上。

中心隆披尼区是曼谷的黄金地带，类似北京的CBD，也是泰国房价最高的区域。均价在6-9万人民币/平米，也有堪比北京学区房房价的高级公寓。

之前说的泰国房产难以出手的问题，在是隆/沙吞区和中心隆披尼区不会遇到。

①泰国唯一适合投资的城市

②选择地铁站附近、大开发商的楼盘

③短租法律上是不允许的，理性看待租金回报率

在泰国无论是投资还是居住，都一定要选择大开发商。记住不是首选，是一定要选。

泰国整体上还不是一个商业文明十分健全的发达国家，现在发现中国人有钱，做这方面生意的人更是鱼龙混杂。你在中国还经常被骗呢，更何况到泰国华人和当地人一起联合搞你，你还能有办法？在中国你好歹还能有个地方申诉，申诉没人理还可以发个微博找大V转发一下啥的，在泰国你发Twitter找川普给你转发吗？不要乐，这种事真的发生过，但中国人找不到川普，只能找泰国总理。

所以在泰国投资房产首先要对泰国和当地法律有所了解，选择开发商一定要选择大开发商。乱七八糟的小开发商可能出现的问题包括：

① 产权不明晰（可能根本没拿到那块地）

④托管期间以房屋损坏为由，向你索要维修费用

以上情况大开发商不是不会出现，而是出现概率比较小，关键是即便出现这些情况你有地方去维权，大开发商为了维护自己的品牌形象，会对自己的问题负责任。

先列一下，《The Nation》统计的的2016年收入最高的10个上市房地产公司：

ASEANUP评选的泰国TOP50公司，其中有四个地产企业，按顺序分别是：

Top 10 of Asia 评选的东南亚TOP10开发商中，有两个泰国企业，分别是：

还有一家房地产企业被Brand Edge杂志评为2016年泰国最受尊敬的品牌： Sansiri

综上榜单和当地以及华人口碑，可以考虑的开发商有：

以上几个开发商在泰国的地位类似于万科、绿地、恒大、华润、保利这些。在同一地区和其他开发商相比，他们的项目可能比其他开发商贵一些，但如果决定要买的话，一定还是要买这些开发商的。

四. 可能遇到的坑和买房贴士

泰国房产不适合所有人投资或居住，出手前要评估自己的风险承受能力和真实需要。你在手机银行买个理财产品还需要填表做一个风险承受能力评级，去海外买房这种大额支出更需要评估自己的资金配置。

泰国法律禁止公寓以酒店形式提供低于一个月的短租，现在Airbnb上的很多房子实际上是再违法出租，这点要清楚。另外泰国人买房是可以贷款的，而且很多是0首付，所以泰国人多数习惯买新房，要做好出手难的准备。当然如果是在曼谷的是隆/沙吞区和中心隆披尼区不用太担心这个问题，但房价也比较高。

再说一遍：承诺别墅永久产权和超高承租回报率的，都是骗子。应对的办法是了解现实回报率、选择大开发商的项目，不要总想着捡个大便宜。

泰国不是一个移民国家，通过买房是不可以拿到泰国国籍的。一般大家去泰国走的都是旅游签或落地签。旅游签有效期90天，停留期60天。可以理解为买了食品需要在90天开盖，在60日内吃完。落地签只有15天，15天之后必须出境。这一点在来泰国看房期间需要注意。

我在清迈的时候落地签过期，但事情还没办完，当地朋友给了我一个解决方案——去湄公河金三角地带乘快艇到老挝境内再回来，完成一次出入境，获得新的15天落地签。这种方式不推荐，有风险，因为湄公河有好几个私营港口，语言不通的话很容易搞错。

泰国是个很神奇的国家，整个国家信奉佛教，几乎所有男性公民一生都至少出过家几天。所以整体上民风比较善良淳朴，但单独在城市的夜晚，也需要注意安全。下面说几个泰国法律比较特殊的地方：

①法律允许但执法严格的——枪支

是的，泰国是允许公民持枪的，也是东南亚持枪人数最多的国家，我就是卖清迈射击体验产品的。不过这一点其实不用太担心，东南亚这几个国家公民基本都可以持枪，而泰国是枪支管理最规范、最严格的国家——大口径、自动步枪是禁止的。

②法律禁止且执法严格的——赌博

虽然是旅游国家，但泰国是禁赌的，和香港一样，只有赌马是允许的。

③法律禁止但执法不严格——黄

芭提雅以红灯区著名，但实际上泰国法律是禁止嫖娼的。一般芭提雅的酒吧或者俱乐部，都不提供 in-house 的性服务，至于你和那里驻场的小妹以什么价格成交、在哪里完成买卖，那都是你们之间的事。

总的来说只要你能分得清男女，在这里消费的风险不大，当地的Agogo还会定期组织姑娘们进行体检和健康认证，可以说是比较良心了。

海外置业，政权稳定还是很重要的，泰国的政治体制属于君主立宪制，实际控制权由军队掌握。新闻里有时会看到一些泰国政变的新闻，但都会被九世国王稳住。现在九世国王过世，十世国王继位不久，外界认为政权目前还比较稳定。标准普尔(Standard & Poor‘s)主权信用评级给泰国的评级是A-，评级展望稳定。

标准普尔主权信用评级，是指主权国家或地区长期债务信用风险状况。A类代表主权信用良好，B类代表国家债券有投机性因素，可能会债务违约，C累代表垃圾级债券。评级展望指未来国家主权信用评级的变化预测，正面有可能上调评级，负面有可能下调评级。

以上就是泰国房产投资和泰国的一些基本情况，总之认清自己的需求、找靠谱的大开发商、多研究了解当地的情况，是海外投资的基本原则。在此声明一下，本人不卖房，写这些只是为了方便大家。