开发商对养老地产为什么既爱又恨？万科、保利是如何做的？
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题记：中国的养老地产是一个正在等待探索者胜出的千亿规模市场，但它绝不是可以狠捞一笔的地方。
距离天安门约一个半小时车程的房山区窦店镇，万科幸福汇社区内，一座砖红色的8层小楼墙体上，“万科·幸福家社区养老中心”几个大字格外引人注目。这就是北京万科酝酿了4年的养老服务项目，2014年10月23日正式开业运营。
与一般传统的养老结构相比，总建筑面积1.6万平方米的万科·幸福家，处处以“家”的模式来打造。典雅的色彩，“小清新”的居室设计，房间面积在60到80平方米，均是套间，内有卫生间、客厅、厨房、洗衣房等；每个套间有两到三张床不等，房间每个角落都充满适老元素设计，细节十分贴心，如紧急呼叫系统、应急灯、防滑的地面、墙把手等等。
此外，万科·幸福家还在一楼设置了接待中心，2层设置了活动中心，其中包括露台、茶水吧、休闲区、按摩室、浴室、器材室等，丰富老人日常生活。而3-5层是自理老人居住区；6、7两层是非自理老人居住区。
万科北京区域首席执行官，北京公司董事长毛大庆表示，万科·幸福家有三大核心点：专业的护理能力；存在于社区内；整合社区配套资源。因此“我们还没宣传，就有70多位老人住进来了。我想这个项目会很快住满的。”
其实，万科早在四年前就已进入养老行业进行探索。同众多涌入这个领域的企业一样，养老产业对于他们来讲，既是一个巨大的市场缺口，同时也是一个市场盲点，目前尚没有成熟的养老商业模式，因此无论是地产企业还是金融机构，都是在没有先例的情况下进行探索。
一碗汤的距离
与目前养老产品市场主流的“销售房屋产权、会员制、租赁制”经营模式不同，万科·幸福家目前采取的是签约服务的形式，一年、半年或者月租，未来也有可能考虑使用会员制的发展模式。除此之外，万科·幸福家还提供日托制的服务，包括日常照顾的服务，输出介护服务到社区家庭等。
当前万科·幸福家共有315张床位，预计将配备30-40名服务人员。床位费+介护费+餐饮等费用构成了基础费用，根据老人身体状况需要的护理程度不同，每张床月租为元。
而在最关键的医疗配套方面，项目配备安排专业护士在危急时刻提供及时、专业的医疗救护，以及专业的照护团队、问候和巡诊，并有科学的康复室（器材室），由专业的康复师为老人制定科学的康复计划。
万科前副总裁毛大庆表示，万科毕竟不是医疗机构，很多医疗上的专业服务还是做不了的。因此“我们还是聚焦在健康老人、活跃长者以及需要中轻度护理的老人身上。重度护理目前还不是万科的主要方向。”
毛大庆还告诉记者，目前国内养老项目建设运营过程中存在规模化、孤岛化、机构化、自理化等误区。“所以理想的养老模式应该是小型化、社区化、去机构化、刚需化。万科·幸福家之所以处处营造‘家’的氛围，是因为万科正在竭力倡导‘养老不离家，不离社区’的社区化养老模式。”
中国传统的居家观念使得大多数老人选择居家养老的方式，只有在老人不能自理、需要协助时，才会选择入住养老公寓。这在万科之前对老年人需求做的一份社会调查中也充分体现出来。参与调查的2000多份问卷中，无论是老人还是子女，超过95.6%的被访人群都希望自己或自己的父母能在本社区或周边解决自己的养老问题。
因此，“一碗汤的距离”便成为万科描述社区养老常用的一个概念，意为住进社区养老公寓的老人，和子女距离不要太远。“送来一碗汤，端到老人手中还是热的”，以关注老人的亲情需求。
为了促成“一碗汤的距离”，万科主推“社区化养老”。具体而言就是万科在传统住宅项目拿出一幢楼来做养老，将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化养老服务。所以，万科社区养老中心不仅简简单单是个社区配套，其还将作为城市配套的重要组成部分，服务社会养老。
对于北京万科首个养老项目的投资回报，毛大庆表示，对该项目的盈利预期是“打平”即可。“经营性支出和经营性收入打平，同时养老机构税率本身也很低，项目在郊区地价较便宜，且有合作方分担投资，因此，略有盈利就可以了。”他认为，作为养老地产的试点项目，并不要求去赚多少钱。
但他也同时指出，此前针对养老产业，业内存在一些误区，比如有观点认为，做养老就是搞慈善，“我不否认面向鳏寡孤独老人的项目具有福利的性质，但那更归属政府主导和主管的范畴。作为企业，当然要从产业中适度盈利才能持续地将这项事业进行下去，而其前提是给老人提供了他们需要的服务。”
无独有偶，与万科同看好“社区化养老”的，还有保利地产。
从2010年涉足养老产业起，保利便一直强调其养老为“三位一体”的模式：“居家养老、社区养老、机构养老”同时存在的养老模式，努力实现老人、子女和机构“三者互助”的服务模式。例如其在广州琶洲的保利“和熹会”养老公寓，就与住宅产品保利天悦相结合，在综合社区内进行“社区+专业机构”养老产品培育。该产品包括1.2万平方米自理型老年公寓、6000平方米护理型老年公寓，涵盖老年俱乐部、专科门诊、医疗康复中心、护理型养老机构等模块，兼顾舒适居住、医疗、护理、康复、营养、洗衣、娱乐、学习等等全面系统的适老生活功能。
华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司董事策划总监郝荣福认为，“万、保”的这种社区嵌入式养老模式由于充分利用了社区现有的配套资源，只进行适老化的设计和合理的整合，就可以满足社区化养老模式的运营配套要求，不需要专门投资建设，大大节约了社会资源。“这种模式类似于日本成熟的居家养老模式，而对于开发企业来讲，它好操作，资源易集中，是目前中国养老地产几类模式中（如类似西方那种大的集中老年社区，环境宜人但是地处偏僻的养老院，或单纯的租赁式养老公寓），比较容易实现快速良性发展的模式。”
中国式养老的现在时：好事多磨
“项目只要不亏损，就已经相当优秀了。”在谈论北京万科窦店幸福家养老项目的投资回报时，曾经的开发商毛大庆这样“降低了标准”。
而他的同行，保利地产董事长宋广菊也早就感叹，“保利养老地产目前只能是建立微利模式，短期通过养老住宅销售反哺。”
两个地产大鳄的感受代表了中国地产商们对养老地产的普遍心态：“又爱又恨”。
恨在于，养老地产是一个需要耗费巨资的产业。一个开发机构面临的支出不仅仅包括硬件住宅的开发，还有医疗保健中心、老年活动中心等大量医护及配套设施的建设。这比开发一般商品住宅的成本高出了三分之一。
糟糕的是巨大的支出并不会带来立竿见影的效果。通常情况下，养老地产项目都需要经历一个较长的运营收益周期。开发者要确保高水平的管理、经营和服务，就必须长期持有物业，这意味着养老地产后期必须通过租赁而不是出售实现盈利。多位业内人士表示，养老地产在没有政策极大优惠的情况下，如地价、如金融支持，单依靠租赁和服务实现盈利几无可能。
宋广菊就曾公开谈到，养老产业具有长期“高耗”投入、持有运营的特点，这决定了目前养老的盈利能力较弱。
毛大庆也谈到，刚开业的万科·幸福家预期开业第一年的EBITDA利润率（息税折旧摊销前利润率）为2%，3到4年为4%-5% 。EBITDA利润率是衡量项目及企业盈利水平的重要指标之一。有证券分析师对媒体指出，目前对养老项目的EBITDA利润率并没有一个精确的统计数值，不过相对来说传统住宅项目的EBITDA利润率可以达到15%-20%的水平。“由此可见，北京万科的养老机构虽然能够保证盈利，但其盈利水平远低于卖房子。”
而造成中国目前养老地产微利局面的另一原因还在于中国特殊的国情。
目前，国内高端养老机构入住率大多不是很理想，这与国内的老龄人口特点有关系。目前步入70岁的老人多是“50”前的，一辈子省吃俭用，低收入化，很是朴素，没有理念，也没用实力去接受养老消费。
郝荣福认为，中国真正的养老消费时代还没有真正到来，会在未来5-10年爆发出来，中端养老应该会有不错的发展前景。这是因为那时上世纪60年代出生的人开始退休，而他们大多只生育了一个孩子，到时养老的需求很快就会膨胀。并且这代人壮年时期遇到改革开放，是中国第一代造富的人，他们完全有实力去接受养老产品，改善目前养老市场有效需求的不足。
所以毋庸置疑，中国养老地产市场是一块巨大的蛋糕。公开资料显示，到2015年我国老龄人口结构比将达到30%以上。养老地产的开发者们都在盘算着这样一笔账——在总量巨大的老年人口中，只要有10%入住养老社区，就有可能在未来3年产生至少4500个养老地产项目需求。因此，近两年时间里，至少有32家上市公司宣布进军养老地产项目。就连中石化、首钢之类企业也跨界进入。
“这也就是为什么知道养老地产既难做又微利，各企业还要进入的原因。”郝荣福言道，“随着社会结构的改变，养老地产不仅仅解决老人居住问题，还是一个涉及面很广的综合性产业，资本在看到这个趋势后需要一个提前酝酿和布局。如果不提前布局，待未来5-10年这个局势真的来时再进，机遇就晚了。”
不过郝荣福继而表示，即使把各方面因素都考虑到并盈利了，养老产业也不是一个“躺着数钱”的行业。“养老是长线产业，相比较传统住宅产业，它没有暴利。但不能说不赚钱，只是投资收益时间较长。其最终能不能成功，一是要看商业模式，二是认清行业属性——是服务业而不是地产业。服务做好了，租金自然会上去。”
其实纵观全球的养老结构，都不是一个暴利行业。如美国养老地产行业中传统的开发商和运营商也是利润微薄。美国的养老地产参与各方的ROE（净资产收益率）都不高，即便是轻资产运营的REITs也不到10%；尤其是运营商的ROE普遍为负。而在中国，资金、政策与盈利模式成了养老产业发展中最为掣肘的关键词。“目前这条产业链并未完全打通。”
郝荣福指出，在美国，养老地产由开发商、投资商、运营商共同构建，三方各司其职，每一个参与者都可以得到风险和收益的较好匹配。
因此美国养老地产生态圈的构建离不开各个市场主体的分工合作：开发商采取拿地、建房、卖房的“快进快出”方式，是典型的重资产运作模式，利润微薄，且因受制于养老设施等配套的建造，资金回笼速度相比一般的产业更慢；运营商通常只租赁不持有，同时提供专业护理服务，借助轻资产模式放大经营现金回报，但需承担经营风险；投资商(如REITs)则通过长期持有资产获取稳定的租金收益，利润率高但资金回笼期长，风险低，但投资回报率也略低。
一方面，在这种各司其职的方式下，参与者既能找到专业的运营商，也能寻到长期投资人，同时也满足了各类投资主体的风险偏好，进一步促进了美国养老地产业的长期发展。
据ASHA2013年报告显示，截至2013年6月1日，在全美规模最大的五大老年住宅开发商中，有两家是房地产投资信托公司 (以下简称REITs)。金融机构参与养老地产的优势在于，其为地产项目提供了资金来源，可有效解决资金占用较长的问题，并为开发商提供了更好的退出机制。
相比美国，中国养老地产虽然汇聚了地产商、保险公司和其他民营企业，但各自定位模糊，更加谈不上彼此的分工合作，结果就是在养老地产的投资、开发、运营三个阶段，都能看到开发商的身影，其扮演的角色过于复杂。而在大部分的养老土地项目价格都没有得到优惠的前提下，高额的费用为开发商带来了极大的营运困难，而他们的资金大多来自短期融资。
宋广菊就曾对媒体表示，通过服务收费只能获取薄利，养老地产要找到真正的出路有赖于政府的支持。“我不需要很高的暴利，但我们希望3到5年内国家政策能有所支持，一个土地政策，一个金融政策。”
宋所说的土地政策是希望养老机构像幼儿园一样免地价，如果地价能免的话，做5到10个连锁(项目)，肯定就有利润出来。而金融支持方面，则主要是放开REITs。宋广菊表示：“养老地产将来一定要打入资本市场，要拿到低成本的资金。现在银行资金成本是非常高的，要在资本市场获取低成本的资金，才能真正地形成产业链条。但如何打通资本市场？可以通过REITs上市，通过股权融资获取低成本资金。”
但2013年底，北京市国土资源局暂停了养老综合用地招拍挂。郝荣福认为，相关部门是担心养老用地走样问题，会在一定程度上造成土地资源的浪费。“目前国内尚未形成成熟的养老产业运营模式，养老产业暂不具备完全市场化的生态环境。且市场上李逵、李鬼都在，政府没法甄别。”
但这并不表示养老地产政策有收紧的趋势。郝荣福表示，北京的养老地产开发正处于实验的阶段，政策方面还有不规范的地方，暂停招拍挂并不代表政府未来不会在这方面全力以赴。“经过出让一块地的经验总结和调整之后，相信很快会有更新的政策出台。”
“政策出台不是拍脑袋，还需要企业的社会实践指导。”郝荣福言道。“我一直认为，一个行业必须有大鳄的搅动，这个行业才会有话语权。如今大批实力房企、资本进入养老地产，除了找到自己的运营方式，盈利模式，更重要的意义还在于给社会找出试点产品的成功经验。如果一个养老地产项目达到了可以赢得市场普遍认可的运营标准和体系，那么这个经验，有可能被提炼成教科书，并在全民内部竖立理性健康的养老观点。并通过这个经验，反向影响政府，助推相关配套服务政策的出台，这是最重要的。”
其实最近一年，政策风就已频频吹向养老地产。国家已连续出台鼓励养老产业的政策，希望更多资本进入养老领域，还提出将在全国开展老年人住房反向抵押养老保险试点。央行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确指出，要“积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点”。这为房企释放出了利好信号，也为保利地产的养老产业提供新的机会。“因此，无论是土地还是金融，出台支持政策是迟早的事情。”
目前，除了传统地产开发商、保险资金、政府机构和慈善机构等作为养老地产主要的参与者外，一些央企和医疗机构也开始有所涉猎。
郝荣福认为，三类企业最适合进行养老地产的开发；一类是医疗机构，“日本就是大量的养老机构是放在医院的部分楼层，接受自理或半自理的老年人”；第二类是保险公司，“保险公司有资金优势，能够忍受行业的长周期收益。此外，保险公司大量的保险资金需要有收益，而养老地产虽微利但持久的收益对其来讲是良性收益。此外，保险公司还能设计相应的保险产品，规避养老运营风险。如最近推行的商业保险公司的意外伤害险和护理险，就是怕老人在养老机构突然摔倒说不清，惹出官司。第三类就是地产大鳄和实力央企，他们可以做出行业标杆产品。”
--地产杂志&- 王崴
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2004年，受万科王石邀请，击败麦肯锡、罗兰贝格，成为万科的“十年千亿战略规划”的总顾问。
2013年，受世联地产董事长陈劲松邀请，担任世联独立董事，指导世联的房地产电商战略。
2013年，曾先后受云南、贵州等政府邀请，为其打造全新的旅游城市定位战略、产业城、中国农产品电商基地战略等…………
2014年，受某国内某著名电商公司邀请，担任其电商战略顾问…………
姜汝祥博士长期担任万科、万通、海尔地产、世联等……房企常年特邀战略专家……
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Copyright@ All rights reserved &豫ICP备号养老地产在中国的发展难在何处？
来源：今晚经济周报
　　近期国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，明确指出了以房养老的概念。在地产界，提到养老就会联想到养老地产，但国内的养老地产目前发展得并不好，甚至在几个试点城市也没有得到成功。造成国内养老地产现状的原因是什么？国外成熟的养老地产又有什么值得国内借鉴的呢？
　　养老地产并非首次提及
　　在开发过程中，养老的建筑产品类似于高端住宅的开发规律，只不过其核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备并精心打造专业管理团队。
　　首先，从观念上来讲，我国主要的养老模式是居家养老为主、其他方式养老为辅的养老观念，这就导致了许多想认真做养老地产的开发商很头疼。因为养老地产是一个以社区养老为主的养老模式，所以在人们的观念上就没有社区养老这个概念，也就扼杀了养老地产在中国的发展。其次，国内的养老地产大多只是在借助养老地产的噱头来推销自己的商品房，后期的养老配套并没有跟上，这也导致了养老地产成为空谈，还是把房子卖给老人，完全背离了养老地产中社区养老的概念。最后，养老地产缺乏政策支持，现在国家对于养老产业的支持政策仍然停留在研究阶段，这对整个国内的养老地产行业发展并不十分有利。现如今很多著名的养老项目、养老公寓并不是项目的主体，原因当然是只有养老公寓，对于投资的收回，还没有很好的模式。
　　据相关报道，多年前已经有国内一些地方政府和金融机构开始尝试“以房养老”的模式。2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏将这一理念介绍到了中国。2007年他成立了幸福人寿保险公司，并亲自参与这一“倒按揭”产品的研发，但至今仍没有实质性进展；2007年，从上海市公积金管理中心传出消息，“以房养老”方案研究和试点工作已取得突破，与“倒按揭”模式不同的是，该“以房自助养老”的试点从一开始就变更了房屋的产权人，但因真正符合条件的申请人很少，最终不得不停办该业务；去年4月，南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》中就提及“以房养老”，一年多来，南京的以房养老试点业务没有任何进展，相关负责人透露，因为法律制度缺陷，此模式仍停留在政策研讨阶段。
　　养老地产在中国的发展
　　记者才采访中发现，目前国内的养老地产基本上可以分为三种类型，第一种就是忽悠型，这种类型就是假借养老地产的名义去销售房产，并非真正的养老地产。有专家表示，现在的养老地产大多都属于这种类型，消费者们应该注意甄别，这个养老地产项目是否核心在于服务老年人，有没有成熟的养老配套，例如社区医疗、护理等。第二种类型是护理型，基本上是以养老机构为主的地产项目，主要是以养老机构为主，主体并不属于养老地产。今年7月份民政部发布关于贯彻落实《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》的通知，其中也提到要仔细甄别养老地产与养老机构，既要保护房地产业参与社会养老服务的积极性，又要防止简单地把养老地产当成养老机构的现象发生，可能今后这种类型的地产就不能够算作养老地产项目了。第三种才是真正的养老地产，真正的养老地产可以有很多细分，配套也是非常繁多，国外可以细分数百种之多，具体到是否要提供医疗、餐饮等。
　　国外养老地产的成功经验</B
　　西方许多国家的养老地产都是非常成熟的，也有许多成功的经验。西方一般把老人分为三大类，活跃老人、低照顾度老人、高照顾度老人这三类老人的养老配套都不一样，需要的服务也大不相同。比如，活跃老人以享受为主，低照顾老人是护理加上享受，高照顾度老人则是医疗加护理。在美国，养老地产是一个产业，政府集中规划一块用地，把养老地产作为其中的一部分，里面还有年轻人的社区，其他的房产，老年地产不仅仅是地产商的事情，而是一种特定的住宅区域的建设。英国的“以房养老”主要有两种形式：一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。
　　有专家表示，欧美国家倒按揭之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”和“留房给子女但交大笔税金”之间很容易作出选择。而我国在“养儿防老”传统观念影响下，老人大部分可能都不会选择这种模式。这种形式应该更适合那些无子女的孤寡老人。另外，现有房屋产权70年的规定也是以房养老的阻力之一，对于抵押房产的老人来说，可能会面临着产权到期人却还健在的问题。因此，“以房养老”创意不错，操作起来却并不简单，还需要相关政策的扶持和法律法规的不断完善。
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来源：搜房网房天下 &&发布时间：
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