在这个帖子：　　　　《告别涿州和固安，优先燕郊地铁口，京东购房记》中说了2015不要去看涿州的理由，　　没想到，2015年燕郊房价大涨，很多人跑去买香河，其实香河现在也有点虚高了，应该观望。　　今天先开个头，回头国庆有空了，慢慢来论述。　　真要投资的，还是要等平谷线的站位出来观察下。　　自住觉得燕郊房价太高的，可以考虑下廊坊，因为廊涿城际，廊坊将来进北京城内比较方便的。　　着急的，广告一下啊，可以去我们资料汇集的《京津冀买房经》公众号里先看看。　　
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　　晕，这个帖子里，连广告君都没有光顾。
　　@beone
19:47:00　　晕，这个帖子里，连广告君都没有光顾。　　-----------------------------　　好文章，已加公众号，有群么，加下
　　洼地廊坊全面分析——　　廊坊崛起的关键：G3+8号线；廊坊轨道东翼：廊涿城际+17号线；廊坊轨道西翼：新机场线+19号线；　　廊坊是目前的洼地，这是基于现在的廊坊房价和未来规划而言的。已经写了不少分析，今天初步汇总一下：　　相对固安和香河，廊坊市区一直默默无闻，我们认为关键的原因是固安有G45+4号线，香河有G1+八通线；廊坊虽然有G2，但G2慢，而且上面没有跑快速公交。但快速且多车道并且北京市区才26公里的G3会让人们认识到廊坊的优势，而且G3旁边的地铁8号线将是廊坊居民通勤的热点，G3+8号线，通勤时间等同于固安的G45+4号线。所以我们常说，廊坊崛起的关键，是G3+8号线，幸运的是，G3和8号线，都还没有完工。　　不过，G3+8号线，只是让廊坊的价值和固安香河差不多。其实廊坊还有三个优势：（1）S6-廊涿城际打通为新老城际连接线路，基本确定会地铁化，公交化运营，在亦庄连接快线17号线；（2）新机场带给廊坊的新机场轨道，目前已知采用8A大容量车厢，速度快30分钟到10号线草桥站，同时在草桥站换乘快线19号线；（3）北京周边唯一的地级市，这意味着教育资源城市规划市容市貌未来产业等明显超出周边一截。　　廊坊的缺点也找了三个：（1）G2太老太慢G3距离市区太远，到北京的公交车太少了，应该有去往北京多个地段的直达快车；（2）政府居然出台政策阻碍人口涌入，而现在天津入户成本下降有点把人往武清赶的意思（40万下降成只需首付然后买积分即刻入户不用蓝印周转）；（3）城际的价格让很多人一时不能改变通勤观念而不愿意选择廊坊。另外，铁路穿市区而过对城市有点毁容，希望多增加毛细血管般的道路穿越跌路让两边来往变得简单。不过这个对购房影响不大以后也会改善只是顺便一提。　　对购新房来说，按说廊坊有三个区域：（1）从地理位置上来说最好的万庄区域，但现在上G3不方便，城际站南移，而且没盘，有点尴尬；（2）不管是新机场线、还是G3、还是廊涿城际都能方便用上，只是通勤费用略高，最利好的光明西道板块目前也没新盘；（3）剩下银河北路-大学城板块，到新机场，到廊坊西，到采育，都不是很方便，价值和固安差不多，没有和香河拉开差距。　　另外，从剩余空地来说，未来供给会比较大，人口涌入会不会超过供给，目前看不清楚。　　原来的文章说，购轨道线新房优先选择平谷线，大厂京唐站附近，现在要增加上光明西道-廊坊西一带了。　　现在的问题是这三个区域基本都没有房，如果急于买房，就要在附近权衡折中一下了。　　我原来个人的计划是等下一波的低点在前两个地方买房，比如等大厂站附近下降到7-9k，但是现在廊坊就有7-9k的房子啊。所以最近的重点是分析廊坊。
　　高铁新城算不算地铁房？城际呢？　　我们常说，买房要买地铁房。那么，高铁站边的房子，算地铁房不？　　答案是不算的，因为高铁新城虽然建设在高铁站旁边，但如果这个站级别低，停靠车次少，其实是没法做到通勤的。最典型的就是涿州高铁新城了，京广是国家长途干线，能停靠涿州东的班次少，早高峰只能有几趟车。级别高的呢，往往是个大城市，到另外一个城市时间长。　　但是拥有高铁一般速度的城际轨道交通可以部分算地铁房，条件是城际实现公交化运营，停靠班次多，同时还有距离大城市足够近，票价在30元内。如果将来京石城际修建成功，实现5分钟一趟的类似地铁一样的运营，涿州就起来了。　　其实现在就有成功的案例，南京到上海之间，高铁之外，就有城际列车。　　而昆山到上海，就实现了几乎地铁一般的运营，早高峰，最短时间差为5分钟，价格也在30元内。大家可以去看看列车时刻表。　　加上昆山自身的实力……昆山是个好地方。　　失败的案例有也有。那就是武清这个城际新城。　　首先普及一个常识，中国北方最大的两个城市，天津和北京之间，是有两条高速铁路的。一条是大动脉京沪高铁，中间经过廊坊。另外一条是京津城际，中间站是武清。京沪高铁跑的都是长途，很少的车次停靠廊坊，所以廊坊没有高铁新城。京津城际，跑的基本都是C字头的城际列车，很多班次停靠武清，如果你在北京南站附近上班，比如4号线通达的西单商圈就业的话，其实住在武清，是可以通过高铁通勤的。　　可以说比你住在北京很多的地方都方便。　　京津城际日就通车了，可以说武清是中国第一个纯城际新城。但这么多年了，你看看武清。房价平均才6000左右，依然是天津的郊区房价。你要2009年左右放弃燕郊，买了武清，现在每次想起，哭晕在厕所里了。武清是平原，供给太大了，房价要起来，就看什么时候天津把地铁接入到武清新城了。　　武清高铁新城为什么没有带来北京外溢过去的人口呢？答案很简单，高铁票价太高了，38.5元一趟，一天77，一个月22天算=1694元。如果是夫妻两个，可以在北京4号线附近租很好的房子了。跑天津去干啥啊？就算北京购房没资格，买房当然就去买能涨钱燕郊了。　　所以买城际新城的时间节点很重要啊。你要先看看还有没有地铁房的空间，你要先看看北京周边有没有到地铁站很近的地方还可以买，然后才轮到城际站。　　而且，而且，京津第二城际正在酝酿中，看起来会走天津宝坻过去。好了，天津武清又多了一个竞争对手，天津宝坻。也许，武清的房价刚有点起色，宝坻的高铁新城通车了。你再去厕所哭一次吧。武清平原供给大，宝坻也是平原供给也不小。在中国北方最大的两个城市之间，搞不好会形成一个空城带。这两个地方的楼盘数量加起来之多，你去各类房产网上数一数吧，超过很多很多城市。　　那么，武清和宝坻就没救了吗？　　答案是可以的，救命稻草就是天津的户口和天津的教育。现在应届大学生在天津落户是很容易的，但可惜一般都落户几年后就直奔北京上班了。前几年武清还通过蓝印户口能卖点房，我碰到好几个燕郊居民卖燕郊房去武清购房的。现在取消之后，销量大幅下降，这是天津市政府的懒政所致。我戏称是卖地的政府和买地开发商之间的沟通有问题。　　买房间接缴纳了土地出让金，可以说为这个城市建设做出了巨大贡献，给人家户口是天经地义的事情。现在天津可以直接放开武清等五个远郊县的买房落户政策，相信很多北漂会去武清等地购置大房子，把父母孩子放在武清，自己周末，甚至每天都回武清。毕竟天津的高考，一本率差不多全国第一啊。　　好了，放眼全国，这几年伴随高铁的延伸，高铁新城也是到处都是。看了一下，基本都不值得购买。郊区房加上高铁的概念就可以好卖了吗？　　前几天还去问了下涿州高铁新城的房价，哈哈，居然报价8000多，和涿州5000多的房价对比鲜明。开发商很有想象力啊。京广线是大线路，不是城际，早高峰停靠涿州的班次少得可怜，远远不能和武清比。等都入住了，业主们如何进京啊？　　但长远来看，高铁让高铁新城的入住企业和周边大城市交流变得了方便。嗯，这是高铁的定位，让商旅变得更加轻松。高铁新城本身，自己会慢慢变得有价值的。北京周边的高铁新城，还是值得关注和观察的。　　很早期的一篇文章，今天又改了改供大家参考。　　其实关键就一句话：大城市周边的小城市，如果通了城际，就变成了其卫星城了，城际线路，就变成了直达市郊铁路。当然，市郊铁路还是不一样的，速度更慢一点，站点更密一点。　　目前来说，京津冀地区，廊坊会因为S6-廊涿城际合并而极大受益。因为距离近，票价低，看起来也会公交化运营。　　其次，京唐城际也有公交化运营的潜质，但估计会有一些去东北和秦皇岛的跨线车。早高峰也会利好大厂和燕郊，香河票价略高。　　第三，京霸铁路前期是可以作为城际来运行的。长远来说，作为京九干线的一部分，但这个规划都到2030年了，你买永清西的高铁新城房，不用担心这个。到了2030年，你早进北京买房了，这里是你的第二居所。　　等天津房价再飙高一些，武清会成为通勤天津市区的好地方，去滨海新区上班也行啊，京津城际刚刚延伸过去。　　略微长远一点，涿州也会因为京石城际而可以进京通勤。通勤费用比霸州低。所以，我们常说：霸州是北漂的最后选择。
　　楼主分析的好哇！！！！
　　有一香河销售给大家发这个，请看我后面的回答：　　-------　　回顾香河房产历史，看了请对号入座，别哭：　　2008年你看房，房价3000每平，你没有买房，你说金融危机，房价会暴跌！　　2009年你看房，房价3500\平，你没有买房，你说房价上涨太多，要观望，说房价会崩盘！　　2010年你看房，房价\4000平，你没有买房，你说国家出台限购，房价会下跌！　　2011年你看房，房价4500\平，你没有买房，你说国家要出台房产税！房价会跌！　　2012年你看房，房价5000/平，你没有买房，你说房价涨的有点离谱，估计要崩盘了！　　2013年你看房，房价5500平，你没有买房，你听专家的，说房价快崩盘了！　　2014年你看房，房价6000/平，你没有买房，你说国家要出台不动产登记，房价一定会跌！　　了你还在继续看房，不动产登记已经出台，小媳妇都成丈母娘了，你还在等.......　　阻碍你买房的其实一直不是房价，而是你那颗犹豫不决的心！！　　日央行出台利率7折；　　日降准为6.15；　　日降准　　日降准　　2015年3月继续降息；　　2015年3月不动产登记；　　2015年3月继续出台二套房　　日降准　　日降准　　日降准降息　　日降准降息　　首付比例下降，公积金首付比例下降，2年以上的普通住宅免征营业税，连续降息降准。　　2015年　　这些信号预示着什么?_?机会真的很难得!当然，你还可以继续看……。.. .. ..　　-----------　　好，我也来答复下：　　2008年，燕郊房价4000平，香河3000，如果你为了这1000元，买了香河，不买燕郊，现在燕郊二手房1.2万，你在香河的房子，5000元能否卖出，都是个问题。将来燕郊还要涨，香河当然名义上也能涨点，但……关键是卖不出去。　　2009年，燕郊房价5000，香河3500元，你为了这1500元，买了香河，不买燕郊，现在燕郊二手房1.2万，你在香河的房子，5000元能否卖出，都是个问题。将来燕郊还要涨，香河当然名义上也能涨点，但……关键是卖不出去。　　大家可以继续……　　真不能买香河啊，　　现在看各种规划，买廊坊也不能买香河啊。
　　本人感觉香河还是离北京远好多，上班不方便呀
　　@yztxzy
13:32:30　　本人感觉香河还是离北京远好多，上班不方便呀　　-----------------------------　　关键大厂和燕郊周边还有这么多空地……
　　平谷线一通，三河西进北京也很方便，香河啊……　　要等多少年才能涨？
　　@yztxzy
13:32:30　　本人感觉香河还是离北京远好多，上班不方便呀　　-----------------------------　　@beone
19:44:49　　关键大厂和燕郊周边还有这么多空地……　　-----------------------------　　看来香河那边规划还得以后了，现在在哪儿买房，也得在市内租房，只有周末回去住住
　　说明下，我这想法偏向投资，　　自住要买的话，毕竟香河便宜，我这意见就只能供参考了。
　　廊坊西站点不定，买哪里好，也是个头疼的问题。
　　是啊，只能看看以后香河的那儿的发展情况了
　　@yztxzy
08:24:47　　是啊，只能看看以后香河的那儿的发展情况了　　-----------------------------　　香河实在要买，买安平镇组团吧，感觉未来会好点。
　　来打个酱油，观察一下~~~~
　　终于来了这么多广告，　　有了被重视的感觉。
　　买廊坊，前几年，也存在一个以后如何卖出去的问题吧。
　　现在房地产都处于饱和状态，不敢轻易的去买房了。
　　@yztxzy
08:24:47　　是啊，只能看看以后香河的那儿的发展情况了　　-----------------------------　　@beone
19:22:17　　香河实在要买，买安平镇组团吧，感觉未来会好点。　　-----------------------------　　好远哦！
　　@guolinzheng
15:46:55　　现在房地产都处于饱和状态，不敢轻易的去买房了。　　-----------------------------　　你很理智，正确。
　　@yztxzy
08:24:47　　是啊，只能看看以后香河的那儿的发展情况了　　-----------------------------　　@beone
19:22:17　　香河实在要买，买安平镇组团吧，感觉未来会好点。　　-----------------------------　　@guolinzheng
09:12:59　　好远哦！　　-----------------------------　　最近发现了梁家务组团，你可以考虑考虑。
　　楼主帮忙分析一下固安吧，本人在西边上班，你说的燕郊、廊坊太远了。
21:27:22　　楼主帮忙分析一下固安吧，本人在西边上班，你说的燕郊、廊坊太远了。　　-----------------------------　　对，固安很适合自住，　　小道消息说华夏最近会有一批特价房。广告一下：请关注我们的公众号。
21:27:22　　楼主帮忙分析一下固安吧，本人在西边上班，你说的燕郊、廊坊太远了。　　-----------------------------　　@beone
20:16:31　　对，固安很适合自住，　　小道消息说华夏最近会有一批特价房。广告一下：请关注我们的公众号。　　-----------------------------　　关注了，很有意思。
21:27:22　　楼主帮忙分析一下固安吧，本人在西边上班，你说的燕郊、廊坊太远了。　　-----------------------------　　@beone
20:16:31　　对，固安很适合自住，　　小道消息说华夏最近会有一批特价房。广告一下：请关注我们的公众号。　　-----------------------------　　@
20:39:10　　关注了，很有意思。　　-----------------------------　　谢谢
　　@beone 　　LZ分析一下东方大学城附近的盘。 一直有消息说会有城际和亦庄线通， 不过各种消息看下来基本属于开发商的忽悠
　　@北极光之梦
17:17:05　　@beone　　LZ分析一下东方大学城附近的盘。 一直有消息说会有城际和亦庄线通， 不过各种消息看下来基本属于开发商的忽悠　　-----------------------------　　廊坊限制户口了，最近对廊坊也是观望为主。　　主要担心限制户口后，没人去了。
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燕郊楼市疯狂：三个月每平米上涨6000元
燕郊楼市疯狂：三个月每平米上涨6000元
“通州限购前，小区二手房的单价是23000元/平方米；限购后，小区二手房单价已经跌至18000元/平方米。”最近关注通州二手房市场的(化名)明显感觉到了市场的变化。
通州限购后，受京津冀一体化概念影响，环北京楼市遭到热炒。21世纪经济报道记 者统计发现，燕郊目前一手房最高单价已经高达2万元/平方米，二手房单价普遍在1.2万-1.6万元/平方米左右。相比此前，普遍上涨了5000元/平方米。
受此影响，河北省政府开始规范楼市运行。在9月14日发布的《关于促进河北省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)中指出，准确把握城市定位和功能布局，把服从承接北京非首都功能疏解的需要放在首位。
通州楼市退潮（观后感 ）
加强版限购“满月”，通州区住宅成交开始由盛转衰。
“6月-8月三个月，通州区纯商品住宅成交屡创新高，并连续蝉联北京行政区成交排行冠军。但政策的‘特殊关照’很明显令通州楼市遭遇了重创。”亚豪市场总监郭毅称。
8月14日晚，北京市住房和城乡建设委员会网站发出《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，要求对京籍已拥有一套住房，但没有在通州落户满3年，或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭，非京籍近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭都不能在通州购房。
此举被称为加强版限购，而就在政策发布当晚，通州区出现8盘集中入市，抢搭政策末班车现象。受到这部分需求集中释放影响，限购之后的8月下半月通州区反而出现一个成交小高峰。根据亚豪机构统计，8月15-31日，通州区商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1326套，占整体市场成交的比重高达25%。但在进入9月份后，一方面政策末班车效应已逐渐释放完毕，另一方面也受到阅兵假期及限行等不可抗拒因素影响，成交开始出现快速下滑，9月1-14日通州商品住宅(不含保障房与自住房)仅实现成交396套，占比滑落至16%。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，“通州限购对于区域成交的影响，在9月份明显表现出来，整体新建住宅市场成交将在6-8月连续3个月突破千套后，再次回到500套左右，市场成交进入量跌价稳阶段。二手房市场的成交量也将明显下调。每月通州二手房成交将下调到1000套以内。整体看，通州住宅市场受到限购的影响已经非常明显，成交量暴跌五成，但目前通州的普通住宅库存只有6000套，价格依然难以下调。”
三个月上涨6000元/平方米
通州限购后，毗邻通州最近的环北京楼市尤其是燕郊楼市受到了明显利好影响。燕郊房地产业内曾有不成文的规律，房价一直是通州房价的一半。而这一规律随着通州限购已经被打破。
“现在没房了。最近一次开盘均价是1.7万元/平方米。北京市政府搬到通州后，通州副中心定位确立，燕郊更有优势。现在又加上京唐城际高铁和地铁M6号东延这些确定因素，燕郊楼市利好很大。”燕郊一位楼盘销售负责人告诉21世纪经济报道记 者。
“一手房单价最高的已经接近两万元，二手房单价也普遍涨至1.2万-1.6万元/平方米。只有燕郊和大厂交界处还有部分单价不到1万元/平方米的房源。”该人士告诉记 者，今年6月份，她所在的项目一期开盘价格是1.1万元/平方米，而到9月，该项目开盘均价已经上涨至1.7万元/平方米，最贵房源高达2万元/平方米。目前项目只剩余少量房源，开发商暂时还在观望是否推盘。
“通州限购后，环北京房地产市场继续被热炒。对于北京行政职能迁入通州，目前来看主要利好改善还是在通州。但燕郊等区域房价涨幅最高，目前很多项目单价已经达到了1.8万，相比去年涨幅接近100%。”张大伟称。
受环北京楼市大涨影响，9月14日河北省住建厅、省国土资源厅联合印发《关于促进河北省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》。
其中，《通知》对商品房销售行为提出要求，未取得商品房预售许可的开发项目，严禁任何形式的预售和广告宣传。完善新建商品房预(销)售价格备案制度，严格执行商品房销售明码标价、一房一价。对企业自身原因造成土地闲置的，依法坚决查处。严厉打击房地产经纪机构发布虚假房源信息误导消费者等。
张大伟认为，配套决定市场健康程度，从目前看，虽然环北京的燕郊等区域，房价相比通州要低，但从配套看，完全无法与通州郊区相比。所以在燕郊等区域买房的客户大部分都是投资和刚需。这导致市场一旦出现观望，很可能就出现需求锐减。
张大伟续称，通州依然处于待开发阶段，能够外溢的资源可能吸引力有限。未来5年内，通州区域的确有大量利好落地，但如果限购抑制了房价上涨，燕郊等区域根本无法支撑目前超过1.5万单价的房价。目前环通州区域的购房者大部分是投资需求，按照过去经验，燕郊对通州的价格比大约在1：2.5，而现在燕郊的价格已经超过1.6万，这种情况下，如果通州价格平稳，燕郊市场可能会出现大量投资者离场。因此这些区域的购房者需要注意政策影响。
搜索阅读：,亲历燕郊疑似传销组织一昼夜楼主:彼岸伊人舞 时间:,当时还想,也许到通州了,通州就通州吧(当时真是天真,省市级销售-县级销售-门市-消费者)模式之类,,当前位置: 主页 > 燕郊最新房价 > 燕郊房价最新消息 ---分隔线--- 上一篇:燕郊房价潮白人家 下一篇:燕郊最新房价【最新动态】
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　　刚需族扎堆香河买房
　　打算在燕郊买房的苏雨有些失望，她在周边转了几个楼盘，从每个销售员口中得到的答复几乎都一样，“没房了”、“等下期开盘吧”、“价格还会上涨”……“现在燕郊房价在每平方米1.2至1.6万元左右。如果燕郊房价继续上涨，就有可能每平方米突破2万元。这样的价格与北京郊区房山的房价差不多了，我得再重新衡量一下，究竟是买燕郊的房子，还是买北京郊区的房子了。”苏雨说。
　　“一套房都没有了吗？看看能帮着想想办法吗？不打折都行”紧盯潮白河边上一大厂项目有段时间的赵强，在售楼处里向销售人员求助，该销售透露：“据说8月20日有大约20套房因为客户办不下贷款会退出来，但是不是真的还不知道，也不知道是否还要涨价。”赵强是与几个朋友一起来看房的。“北京的房价太贵了，我们踮着脚也够不着了。从今年4月开始到燕郊买房，当时看了几个楼盘没有急着出手，哪料到今年7月燕郊房价奔向每平方米2万元，已经超出了我们的预算。”赵强和朋友们听说大厂房价不太贵，就转到大厂买房，没想到房价也突破每平方米1万元了。“现在潮白河孔雀城没房了，我们准备去其他项目再看看。不过这次我们不敢再等了，越等房价越贵。”赵强的朋友说，这次他们遇到合适的房子，就会出手的。
　　当天北京晨报记者走进位于香河的富力新城售楼处二层大厅的会谈区，看到不少是一家老小在场与销售员商谈价格。富力新城销售员李恒介绍说，“受到大北京规划影响，香河的房价出现上涨。我们项目今年6月开盘均价为每平方米6500元，现在项目均价涨到了每平方米6800元左右，其中价格较贵的房子约为每平方米7500元。”
　　即便房价普遍上涨，不少买房人向北京晨报记者反馈，香河地段还是比燕郊便宜不少，“事实上从燕郊到北京CBD，与香河到北京CBD自驾的时间差不多，所以也有不少客户打算在香河买房。”销售员李恒说。（应部分受访者要求，在文中使用化名）
　　■名词解释
　　“北三县”：是指廊坊市下辖的三河市、大厂回族自治县、香河县，这三个县市行政上隶属河北廊坊市，却被京津包得严严实实，成为河北的“飞地”。其中，三河市辖内的燕郊特殊的地理位置，与大厂、香河并列，让这里成为了河北的经济特区，被誉为北京最近的“后花园”。
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燕郊 大厂 香河 廊坊 哪里买房还有投资价值？
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主题帖子八通币
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发表于 15-10-29 11:28:15
环北京这么火，高人给分析一下，这四地哪还能投资一下，最好把楼盘也说一下
延伸阅读：
2015年08月有消息称，“环首都的河北几个城市有可能限购或者进一步强化限购。”这一消息并未得到三河市官方证实。不过，有当地开发商透露，政府此前确实就燕郊房价数月来的暴涨跟企业做调研。限购消息传出的背景是，近几个月来，“北三县”房价分别上涨了1000元至5000元不等，位于三河市的燕郊房价甚至超过怀柔、平谷、密云等北京部分区县。
中原地产首席分析师张大伟在接受北京晨报记者采访时表示：燕郊之前房价的上涨主要依靠炒作，“通州限购收紧，可能对燕郊、大厂打击将非常大。”燕郊供应总量较大，项目规划与通州差距很大，且暂时没有落地的配套和利好出现，“按照过去经验，燕郊和通州的价格比大约为1比2.5。目前燕郊、大厂等地的购房者大部分是投资需求，并非纯刚需。现在燕郊的价格已经超过1.6万元／平方米，如果通州价格平稳，燕郊市场可能会出现大量投资者离场。”张大伟说。
燕郊市场趋近饱和，大厂、香河成为购房的新热点。从距离看，大厂、香河离北京比燕郊略远，但从价格看，大厂、香河房价虽然也处于上升期，但相对燕郊仍是洼地。
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京师顺天府北通州知州北通州历史研究会会长顺天府北通州坐粮厅长
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发表于 15-10-29 11:30:05
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发表于 15-10-29 12:16:52
我觉得有钱还是买北京的房
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发表于 15-10-29 12:26:58
外地的房还是买廊坊吧
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发表于 15-10-29 12:27:43
大王赫 发表于 15-10-29 12:16
我觉得有钱还是买北京的房
北京的房没有资格买啊？
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发表于 15-10-29 18:10:58
顶下，也想知道
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发表于 15-10-29 19:10:35
香河或者燕郊南城区。大厂就买英国宫那边的
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发表于 15-10-29 19:38:20
建议多看看，通州限购&&燕郊房价抬了很高，有价无市
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发表于 15-10-29 19:42:53
环北京都是炒房的，消化需要很长时间。现在投资已经很不划算了。
有钱投机北京市内的公寓吧。不限购。
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发表于 15-10-29 22:11:54
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发表于 15-10-29 22:21:42
在廊坊北三县投资好 还是在天津投资好？北京买不了啦。
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发表于 15-10-30 09:34:20
投资主要参考交通条件以及周边配套。所以，燕郊，大厂以及廊坊这三地可以考虑
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发表于 15-10-30 14:14:49
如何在中国实现资产保值增值？这个问题似乎有个永远的大备胎，他的名字叫一线城市房产。
在中国，炒股就像去夜店high，碰见渣男的概率高。买房，特别是在一线城市买房，就像一个安静的暖男。随时在你受伤后，给一个温暖的怀抱。
即使这段时间经济学家们都在喊“凡是靠地产拉动的经济都会遭遇崩盘”，也不会忘了在注角处补上一句——在人民币购买力不可遏制下降的复杂格局下，要把购买力配置到中国一线城市，一线城市将成为中国经济的最后一个安全点；或者“房地产如果出问题，一线城市不是房产商避风港”。
反正就像貔貅只进不出一样，一线城市房产，只涨不跌。秉持这一信仰的逻辑是：一线城市人口密集，外来人口和土豪们共同托举房价，一线城市教育、医疗资源丰富。
可是，早在几年前，一线城市高企的生活成本就驱使着外来人口告别北上广；优质的教育与医疗资源，并不能撑起一个城市的房价；土豪们在托起了温哥华的房价后，现在已经跑到柏林去买房了。
三季度以来，一线城市房价已经停涨，香港深圳等一线城市房价已经开始有了下跌之兆，北上广也已滞涨。，“最后一个安全点”也许会成为“最后一个临爆点”。
反正同样人口密集，同样由于奥运会经历过房价暴涨，同样汇集着优厚的资源，同样经历着人口涌入的东京，在日本1990年代的经济危机中，未能幸免于房价的大崩盘。
今天，为大家推送这篇文章，看看也曾保持过GDP双位数增长的日本经济，在经历了“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露后，是如何陷入衰退的；而曾经被奉为“东京房价永不跌”的东京房价，又是怎样崩盘的？
日本房地产泡沫兴衰史
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发
泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。1989年，日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚。
从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。
去年9月，日本东京获得了2020年奥运会的主办权。消息一经公布，日本国内举国欢腾。
对于上了年纪的人来说，这一消息让他们回忆起了过去的荣光。上一次在东京举办奥运会还是1964年，那是日本经济发展的黄金岁月。
从上世纪60年代开始，日本保持着每年10%的高速经济增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。
为了迎接东京奥运会，日本修建了一系列交通基础设施，兴建了城市。这些大规模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。当时，东京被认为是全球最有活力的国际大都会。1969年，未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。
然而，还未等到验证预言的那一天，日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。1990年，日本股市、楼市泡沫相继破灭，日本经济从此一蹶不振，进入“失去的二十年”。
今天，无论是日本普通民众，还是庙堂高官，都希望借助再次举办奥运会的契机，提振日本经济。日本政府计划将东京作为经济增长特区，进行大规模的再开发。公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。
外国资本也已经蠢蠢欲动。一批主权财富基金正在涌向日本房地产市场。卡塔尔刚刚买下了一系列保龄球馆；阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼，而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆Meguro Gajoen……
历经了20年的低迷之后，日本的房地产市场似乎重现曙光。此时，回顾那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机，或许有助于日本不再重蹈覆辙。
奥林匹克景气
1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一。日本成为了世界上第一个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。
在筹备东京奥运会期间，日本政府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。以此为契机，东京和日本全国各地都大兴土木，建设了一批交通基础设施。
其中，令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。日东京奥运前夕，连结东京与新大阪之间的东海道新干线开始通车运营，这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。
有数据显示，日本对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆日元。按照当时的汇率计算，约为30亿美元。这创造当时奥运会历史上最高的投资记录。
其中，日本政府对比赛设施和奥运村投资160亿日元，道路交通设施建设825亿日元，运营费用60亿日元。除此之外的所有投资，都被用来完成新干线、高速公路、地铁等城市基础设施建设。
这种投资的比例显示，日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。大规模建设带动了房地产建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，从而带动日本经济的全面腾飞。1962年到1964年，日本经历了一段“奥林匹克景气”时光。
受奥运会影响最深的是房地产行业。除场馆建设之外，东京周边的住宅以飞快的速度发展起来。1964年，日本民间住宅建设总数比1951年增加了71%，而1963年 1964年的建筑承包合同额分别比前一年增长了32.9%和27.8%。
与此同时，日本政府也因循就势修改了《建筑法》，废除了原先“不准修建超过31米高层建筑”的规定。日本从此出现了高级公寓，新大谷饭店、霞关大楼等一批超高层大型建筑群也拔地而起。
从1961年到1963年，日本房地产行业迎来量价齐升的鼎盛阶段。当时，在短短两年之内，日本建成公寓62栋，2191户，价格也较之前上涨了接近一倍。1964年日本公寓售价平均为950万日元，最高达到1880万日元。
进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国。美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。
然而，当日本人目空一切，认为自己是“世界之王”时，一场危机正在酝酿当中。
签订“广场协议”
1978年，第二次石油危机爆发。由于能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀现象。1979年夏天，保罗·沃尔克就任美联储主席。为了治理通货膨胀，他连续三次提高联邦基金利率，实施紧缩的货币政策。
这一政策使美国市场名义利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外资金流入美国，导致美元大幅升值。从1979年底到1984年底这段时间内，美元汇率上涨了近60%，美元对主要国家的汇率甚至超过了布雷顿森林体系崩溃前的水平。
美元居高不下的汇率水平导致美国对外贸易逆差大幅增长。为了改善美国国际收支不平衡的状况，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。
1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。
“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，带动了市场投资者的抛售狂潮。美元因此持续大幅度贬值，而世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年间达到了86.1%。
这并不是美国第一次干预外汇市场。1971年12月，日本曾与美国签订《斯密森协议》。根据协议，日元对美元的汇率从1美元兑360日元升值为1美元兑308日元，涨幅为18%。此轮汇率改革导致了1973年日本地价的上涨，但由于石油危机的影响，仅持续了1年。
日元的大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位，促进了日本对外投资大幅度增加，为日本企业在海外扩张提供了机遇。但与此同时，日本经济也已经埋下了泡沫的炸弹。
由于担心日元升值提高日本产品的成本和价格，日本政府制定了提升内需的经济增长政策，并放松国内的金融管制。从1985年开始，日本央行连续5次下调利率，从5%降至1987年2月以后的2.5%.
当时，日本已经完成了城镇化建设，国内的城镇化率超过90%。这意味着在原有产业结构下，日本的经济增长已经趋向饱和。在这样的背景之下，大量的资金流向了股市和房地产市场。人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，股价扶摇直上，地价暴涨，一个巨大的泡沫正在诞生。
疯狂的泡沫
20世纪80年代，日本银行开始推行银行资本金管理改革。为了推动银行国际化，日本政府决定实行双重标准：国内营业的可以按照本国4%的标准，有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准。在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，还得调整银行资产结构。
当时，日本银行最苦恼的事情是有钱贷不出去。为了扩大营业份额，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。
相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险权重较低。这意味着银行发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金。于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。
为了发放贷款，日本银行使出浑身解数。甚至对于那些有存款意向的人，银行都会劝告他们进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。”
而一旦这个人买了土地，银行又会以这块土地为担保，再借给他相当于土地价格70%的资金，劝他再购买别处的土地，然后再以新的土地为担保……如此循环反复。
同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订《广场协议》之后，日元每年保持5%的升值水平，这意味着国际资本只要持有日元资产，即使价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。
敏锐的国际资本迅速卷土重来，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。国际廉价资本的流入加剧了日元升值压力，导致股价和房价快速上涨，从而吸引了更多的国际资本进入日本投机，泡沫越吹越大。
随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近2倍。
1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。当年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。
一个广为人知的故事是，在东京，有一位学校的看门人在传达室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他准备返回乡下安度晚年。于是托人把他在东京的一所小房子卖掉，没想到这所房子竟以800万美元的价格出售。看门人瞬间成为百万富翁，衣锦还乡。
然而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。由于地价快速上涨，已经严重影响到了实体工业的发展。建筑用地价格过高，使得许多工厂企业难以扩大规模；过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍；高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房……日本泡沫经济离实体经济越走越远。
失去的二十年
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。1989年，日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚。
从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。
日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。人们依稀记得，就在半个月前的日，日经指数还达到了辉煌的高点38915点，市场普遍相信“明年股价可以达到5万日元”。令人绝望的是，以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。
与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。
1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。
几种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。
紧接着，作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中１/３与房地产有关。
1991年7月，富士银行的虚假储蓄证明事件被曝光。紧接着，东海银行，协和琦玉银行也被揭露出来存在同样的问题。大量银行丑闻不断曝光，使日本银行业产生了严重的信用危机。数年后，几家大银行相继倒闭。
“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露……接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响，日本房地产市场再也未能重回辉煌。
据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫发生前1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低点。13.1%，高于1988年的9.4%，是至今为止的最高水平。尽管经过了长达20年的艰难调整，但日本房地产市场依然疲软。
正如法国文学家加缪在其小说《鼠疫》结尾处所写的那样，“鼠疫病菌绝不会从此死亡或者消失，数十年间，它们可以在家具、衣服堆中沉睡，在房间、洞穴、衣柜、皮箱、手帕中顽强地等待着”。
日本的房地产泡沫危机也是如此。尽管在泡沫膨胀时是如此美好，折射出五彩的光芒，但只要是非
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要是投资就别买了，什么时候房产税一收，玩完了
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看看燕郊那么多孩子没学上的窘境，再想想老龄化发展后医院的床位紧张，就知道这些地方值不值得投资了。
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河北燕郊、大厂、香河都不是投资的好地方了，价格虚高，都是在炒房！买了，别炸自己手里了！
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