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维权要理智(商品房销售合同纠纷)
【简要案情】日，原告(上诉人)某女士及其女儿与被告(被上诉人)xx实业有限公司签订了《》，约定购买被告开发的商品房x栋3-8-x号，该房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一(户型图)，房屋总价款381089元。签约后，原告依约支付了房款。被告在交付房屋时，原告发现房屋与户型图的位置不一致(被告交付的房屋在图示应该交付的房屋的门对门)。原告于是找到荣律师代理诉讼。荣律师代理拟定起诉状，原告诉称被告将原告选定的房屋交付给另一业主，一房二卖，请求返还房款381089元、返还代收契税16127元、赔偿损失140544元。原告预交案件受理费9180元。依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条(以下简称解释第八条)：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”被告答辩称，原告诉称与事实不符，不存在一房二卖的情形。一审法院认为，被告交付给原告的x栋3-8-x号房与门对面的房屋的建筑面积、单价、房屋总价不同，被告交付x栋3-8-x号房符合合同约定，且原告的证据不能达到证明目的，故驳回原告的诉讼请求。【简要分析】原告不服一审判决，自行提起上诉。但又没底，辗转找到王律师。王律师指出，解释第八条有一个重要的适用前提“合同目的不能实现”，你购买的目的是为了居住、使用房屋，而被告交付的房屋满足了你的目的，故不能依据解释第八条。换个角度，被告如果为了违反与你签订的合同而将门牌号倒个次序，则其与其他购房人的所有的房屋的门牌号都不对，则其房屋都交付错了，这明显不可能。故被告是弄错了户型图的方位，恰巧又不是你要求的朝向的房屋。故你要变更诉讼请求，改为追究被告的违约责任。在二审中，法官也持此观点。由于原告的丈夫也是学法律的，经王律师的释法后，原告同意改诉讼方案。但问题又来了，二审期间是不能变更诉讼请求的，或是另案起诉，但诉讼费就白交了!怎么办?王律师提出放弃原告原先的诉讼方案，重写上诉状，争取法院的调解或和解。原告同意了王律师的方案。【简要二审过程及结果】王律师提取了该商品房(6号楼)的总平面图以印证被告交付的房屋确实与户型图不符，构成违约。二审开庭时，王律师代理放弃了原告原来的上诉理由，将全新的上诉理由抛出(1.上诉人选择的是现在交付给雷某某、李某的那间房屋。总平面图的印证。2.上诉人在签订合同时看到合同中的位置图方位与自己选的房屋一致。从制图工艺的三视图理解及不利于合同制作人的解释角度论证。3.结合被上诉人提供给上诉人的宣传资料和效果图及6号楼平面图(能看出左右之分)来理解房屋方位，正是上楼梯倒左手的那一间，即交付给雷某某、李某的那间房屋。雷某某、李某的购房时间晚于上诉人的购房时间。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，其宣传资料和效果图作为理解房屋方位的辅助方法，可以视为合同内容。4.房号不能决定户型。综上，如何理解上诉人选择的房屋是关键，据通常理解和不利于提供格式合同一方的解释，被上诉人已将上诉人选择的房屋交付给雷某某、李某，已构成违约)被告大吃一惊，要求顺延答辩期。王律师代理抗辩，没有变更诉讼请求，只是陈述了新理由，故没必要顺延。法官在经短暂商量后，决定先走一走程序。被告于是辩称，原告是因房价下跌致心里不平衡而要求退房，整个6号楼的单元户型图都是一样的，不能单凭户型图。王律师代理抗辩，现在主张的是违约责任，不是要求退房。经过一番辩论，法官倾向于原告一方的观点，并主持调解。在调解过程中，法官同意撤诉(这样可以减半征收案件受理费)，王律师也主动免收部分。这样，原告(上诉人)与被告(被上诉人)达成和解协议，被告补偿原告x万元及其它(应被告请求对协议详细内容保密，故不便披露。但结果是原告维权成功)。【律师提示】老百姓在遇到合法权益受到侵害时，要理智地在合法的范围内主张权利，切记不可提出过高的要求。因为要求的越多，预交的钱就越多(依法缓减免的除外)!像本案中，原告如果坚持原来的请求、方案，则面临败诉的风险(一审就输了)，则前后支出的2万多元都要“打水漂”。事后，原告给二审承办律师王宽强律师赠送了锦旗。
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　　1维权纠纷
　　●7月3日，祝福红城二期联合三期业主（即将交房）维权
　　维权原因：
　　1、交房半年消防未通过。
　　2、交房半年，燃气未通。
　　3、彩生活物业管理差劲，引起业主公愤。
　　楼市点评：请参看《直击2016第一天4个交房楼盘，看开发商应有的危机公关意识！》
　　●7月6日，亚星郦都业主因总表计量用电方式维权
　　楼市点评：“亚星一旦代收水电费，我们就没有好日子？”简单、粗暴、直接的表达了业主们和亚星之间的关系。
　　● 7月5日，升龙又一城因物业差维权。
　　插个队，本月因物业管理问题产生的维权或纠纷的还有：
　　● 7月15日，帝湖花园业因物业单方面涨价维权。
　　● 7月15日，远大理想城因“申请不同意成立业主委员会”被投诉。
　　粉丝原文：
　　我是远大理想城的业主，远大理想城的物业很差，小区很乱，停车慢，停车乱，卫生绿化更是不能看，最近小区签了北大附属幼儿园，用的是小区会所，幼儿园占用会所同时并且要占用小区的公厕，露天游泳池，以及会所前长三十米，宽二十米的广场公共地方，无奈我门业主要求物业公示所广告费，合同会所前广场及游泳池是否属于业主公摊，物业及幼儿园负责人拒不公开。无奈业主要成立业委会，远大理想城得到小区总户数之2000以上住户自愿的情况下签字并交房管局批复，已经交付半个月了还没有同意成立业委会。今天奇葩的发现远大理想城的物业仿造我们的《同意申请成立业主委员会表》，做了一个“申请不同意成立业主委员会签名表”，滑天下之大稽！他们开会给保洁派发名额要求业主不同意成立业委会，说成立业委会是要夺他们物业的权，看完告示我简直是崩溃，远大理想城这么大个小区早就该成立业委会管理和督促下物业的服务了，谁成想居然遇见这么奇葩的物业。
　　点评：从以上的几个因物业引起的维权和纠纷中，我们看到的是两股对抗的力量，物业和业主究竟该如何相处已经成为我们需要共同面对、刻不容缓的问题了。
　　●7月6日，升龙汇金广场二期业主因逾期交房维权
　　维权原因：
　　施工进度慢，无法如期交房。
　　楼市点评：没错，升龙还是那个升龙！
　　●7月7日龙湖镇三和里因交房无望维权
　　维权原因：
　　合同约定日交房，现逾期超过半年，这期间开发商的人从未跟业主有过任何通知，7月初售楼部被村民围堵，开发商人去楼空。
　　现在开发商一直不露面、置业电话也不接、售楼部一直被三里岗村民堵着，导致工程现在基本停工、村民索要过渡费。
　　楼市点评：又一个被村民堵门的销售中心。
　　●7月8日，龙湖玖号院因交房无望再次维权
　　楼市点评：小开发商，内购房，烂尾了，购房的潘棵遣伊@《 谨以此文献给一直以来不顾风险、追逐低价的购房者们 》
　　●7月9日，龙湖熙岸因开发商内斗交房无房维权
　　维权原因：
　　因开发商内斗，造成早已建好的房子迟迟未能交房。
　　目前双方依旧没有让步的迹象。
　　楼市点评：还是小开发商！
　　插个队，本月因交房无望维权的还有：
　　●7月18日，天宏咖汇因交房无望维权
　　维权原因：
　　合同约定15年12月交房，7月份还没交，就一栋楼盖了三四年。
　　现在工地上没几个工人，违约金也不赔偿，集体维权5次没结果。
　　楼市点评：还是小开发商！
　　●7月20日，创新二期业主因逾期交房投诉
　　投诉原因：
　　创新二期交款三四年，开发商要退钱，无利息。
　　早已过了交房日期，现在要房要加钱。
　　楼市点评：在当前的市场行情下，开发商这样做，真无耻！
　　●7月26日，江山爱丁堡业主因交房无望维权
　　维权原因：
　　于2014年11月份与江山&爱丁堡项目签订认购协议，开发商原先承诺2017年5月份交房，现在又说2017年6月份签合同。
　　购房者大部分人都是刚需，郑州房价上涨太快，租房价格也节节攀升，实在没办法只好维权。
　　楼市点评：小开发商+内购房=？这个问题在今天疯涨的市场背景下充满诱惑 。
　　●7月12日，悦府海棠因垃圾中转站维权
　　维权原因：
　　郑州龙湖镇悦府海棠小区在3#7#之间建垃圾中转站。
　　业主问：
　　1、开发商说中转站是政府规划是否属实？
　　2、如果不建小区无法验收通过、无法交房办理房产证是否属实？
　　3、针对这样无任何公示建中转站我们应该怎样维权，拉条幅？找媒体？找政府？还是打官司？
　　楼市点评：前两点属实，第三点无解！
　　@恒大&绿洲，“日恒大对中转站事件的处理结果公告：建成后不投入使用”的后续发展我们将持续关注。
　　●7月25日，美林河畔业主堵航海路维权
　　维权原因：
　　因40度的高温天气停水停电。停电原因是物业拖欠电费元，供电所无奈停了整个小区的电。业主气愤堵了航海路维权。
　　楼市点评：“物业欠费停业主的电”和“业主被停电去堵航海路”一样任性没道理！
　　2粉丝投诉
　　●7月3日，翰林华庭的业主因交房无望被投诉
　　粉丝原文：
　　你好，我是翰林华庭的业主，13年团购买房，交了一半的房款，房子现在主体都没完，从去年这个时候停工到现在，都没开工，开发商中间让补交房款，现在又必须让买一个车位，一个机械车位14.6万。帮我们曝光一下吧。
　　楼市点评：好的，曝光一下！
　　●7月6日，德丰麦卡伦业主投诉临水临电
　　粉丝原文：
　　我是新郑龙湖镇德丰麦卡伦小区二期业主。日，二期交房，临时水电、不通天然气。交房快两年的一期也是这样的问题，房产证至今都没有着落，三天两头停电，停水，业主被困电梯多次，找开发商解决，他们推诿至今！
　　楼市点评：小开发商！
　　●7月6日维也纳森林因车位被投诉
　　粉丝原文：
　　车位只售不租。小区内部停车混乱，地上车位违规建设，违规划线，业主车停小区外，开发商勾结交警贴条，强迫业主购买车位 。
　　楼市点评：熟悉的套路！
　　●7月8日恒大因半价车位被投诉
　　粉丝原文：
　　恒大翡翠华庭一期车位卖12.6万，无优惠。现在还没有三个月，二期的车位负一层7.6万，负二层6.5万，负三层5.25万。一期每个买车位被骗5万多。本来车位就属于公共资源不能买卖的，恒大不但非法买卖，还哄抬价格，扰乱市场。太黑了。
　　楼市点评：一声叹息！
　　●7月10日，粉丝因公积金贷款投诉
　　粉丝原文：
　　郑州公积金现在很多贷不出来，但是中介机构一直欺瞒用户没有及时告知，我朋友4月开始买房现在没下来，今天我问了中介，才支支吾吾告诉我中介根本贷不出来了。
　　去年10月开始我们6个人交了公积金，现在交了快10月了，本来去年就可以买的，一直在等这个，希望楼市曝光这种欺骗信息，及时提醒买房的人注意代缴公积金的这种风险，避免错过其它选择机会，多谢！
　　楼市点评：等的代价太大！
　　本月关于，万科城投诉有三：
　　1、粉丝原文：
　　万科城五期开始认筹说好的开盘4.8.10.11四栋楼，结果周六只开4.8两栋楼，认筹金都交了，结果是这样。万科太不要脸了吧，也开始学坏了。中石油团购了500套左右，剩余44套等外面的客户选，真是太不要脸了。认筹前说的一套，结果后面耍心眼。
　　2、粉丝原文：
　　万科5期今天开盘是外包做的活动吗？今天万科5期开盘，抽中了第三组，去选房的时候一选没有了，选了2选，然后又去另一处排队签字确认的时候，发现工作人员不知道怎么弄的让我签字的是另一个户型！差点就签错了！我相中户型也没有了！好不容易抽的好签就这样莫名其妙浪费掉了！这事儿正常吗？真的是工作人脑子抽了还是有什么蹊跷？我的损失还有什么补救方法吗？
　　3、粉丝原文：
　　万科五期开盘，群里的人都在骂万科没良心，如果价格高了，说不定会当场闹起来。我也准备闹起来，欺诈营销，临时涨价，就等着明天了。
　　楼市点评：火到没朋友！
　　●7月17日，伊顿上郡业主因强制交房投诉
　　业主啥也没说，只发来几张照片，半天说了四个字：一言难尽！
　　●7月25日，地铁盘中苑名都因物业管理投诉
　　粉丝原文：
　　1号线地铁口，医学院站，中苑名都，垃圾的物业拉低了房价，买的时候比其他楼盘贵多了，三年之后，我也只能呵呵。当年以地铁口为噱头，坑害了一批热衷于交通便利，首次置业的业主，开放式小区，小区内私拉乱建，占用大量的业主用地。
　　楼市点评：请看现场实拍图。对于一味炒作地铁、追逐地铁的开发商和购房者都是一点警示！
　　3粉丝求助
　　●7月6日，正弘数码港业主因腰线求助
　　求助原文：
　　正弘&高新数码港为了外观美观牺牲业主因有的采光，每个窗户都被拦腰斩断，本是落地窗却变成了离地近一米的小窗户，严重影响了业主家的采光及安全隐患，因为腰线直接可以作为不法分子入户盗窃的梯子！
　　楼市点评：关于因外立面装饰影响采光及存在隐患的问题，敬请关注抱朴近期文章！
　　●7月8日，君悦城业主因老物业不走维权
　　求助原文：
　　房管局已经于5月11日给隆辉物业下达整改撤离函让其5月21日前撤离并办理交接手续，然隆辉物业违规拒不撤离我们小区，导致业主委员会合法选聘的航宇物业无法入驻为广大业主提供服务。
　　楼市点评：业主虐它千百遍，它视业主如初恋，何必虐恋？
　　●7月10日，粉丝因物业纠纷求助
　　求助原文：
　　我家楼上漏水的事，您说让我找物业，但是如果物业也不能解决或者不积极解决，然后楼上业主也不主动解决这个问题的话我该怎么办，我也咨询律师了，起诉需要3.4千，两三个月的时间并且如果胜诉赔偿的话也没多少钱。这种情况我还有别的什么好的办法吗？
　　楼市点评：没有啥好办法！
　　●7月15日，粉丝因二手房纠纷求助
　　求助原文：
　　我是郑州一名普通的上班族，三月中旬匆匆忙忙通过花园路国基路金印阳光城小区门口的中介-三联地产-房快递定了阳光城的房子。
　　本来中介说的是我6月份休完产假回来手续办完我就可以带着孩子婆婆过来入住，但谁想到我们太天真被中介和业主双向欺骗了，业主一直说有房本结果是我们签订了三方协议后才补办的房产证，而且后来发现三方协议并非是业主本人签的。
　　这个房子原是业主的妹妹出钱用业主的名字买的经济适用房，一直跟我们交涉的是房子的实际出钱购买人，但不是房本上业主本人。
　　但这点我们并没多加关注，因为我们确实着急买房入住。手续还算顺利，但网签手续办完后，我老公跟中介去办过户发现发现业主需要补交近18万的税，但当时中介是告诉我们房子满五唯一的，没有其他的税项。中介跟业主商量说他可以帮他跑跑减少点税。
　　除了签协议时给了业主1万，中介那儿的3万，银行贷款办理手续费8000，业主还另外问我们要了10万的首付款，也就是我们已经投入了14.8万。中间我们催了好多次一直说让等。
　　到了6月份，我产假马上就休完要回来上班了，又催促他们却被告知这房子他们不卖了，导致我现在还在老家待着，没法回来上班，我老公也寄宿在朋友家。
　　从三月份，房价一直在涨，至今还在涨着。业主说房子不卖了，钱也必须要我们先退网签他再退钱给我们。我们考虑走法律程序，但咨询了多次后被告知因协议并非业主本人所签，所以实质上是无效的，而且本身协议就有很多漏洞，法庭处理不仅慢，而且不一定能胜诉，业主还吓我们说他们法院有人，因为他们本身就是从政府机构退休的。
　　无奈我们只好求助媒体，但多次联系了小莉帮忙，接电话人每次都说反映一下然后就没下文了。现在事情还僵着，业主说反正他不缺钱，房子都已经闲了好多年了，不在乎一直闲着，可我们时间上耽误不起啊，求助求助
　　楼市点评：二手房交易需谨慎！请联系米宅的顾问律师寻求法律援助，@米宅律师。
　　●7月18日，粉丝因征信贷款求助！
　　求助原文：
　　去年在海马买了一套小户型，当时明确告知销售人员我的征信问题，办不了按揭，销售人员承诺没问题，她们会帮忙做手续，最终以我母亲的名义购买，后来换了至少5家银行也没有办下来。
　　于是开发商让我补尾款，如若退房就扣我总房款一个点的违约金，我只能去想法凑钱，现在钱终于凑齐了，去补尾款，现在开发商还让我交延迟补尾款的违约金。
　　销售人员在明知道我办不了按揭的情况下，还让我按揭买房，现在还让我承担违约责任，我要投诉。
　　楼市点评：销售人员诱导了你，你还真上当了？
　　●7月25日，粉丝因可能延期交房求助
　　求助原文：
　　泰来怡居小区合同约定交房日期为日，截止到现在地下停车场坡道入口消防通道还没施工完毕，各类管道还为铺设对接完毕，按照原定日期交房本来就无望，现整又在停工状态，开发商口头已表示是政府行为才延迟交房的，请问这该怎么办？ ！
　　楼市点评：按合同办！
　　4地产大事件
　　●7月1日，亚新白沙组团拍地王。
　　7月1日，郑州有7宗土拍，惠济区4宗地，中原区1宗，白沙2宗，其中亚新经过100多轮鏖战摘得12号地，标志着白沙的楼面价从此突破9000元/平。
　　郑政东出[2016]12号城镇住宅用地，出让年限为70年。
　　地块位于桑林东路东、瑞风路南，使用面积约42338.71O，折合约63.50亩。
　　容积率大于1小于2.5，建筑高度小于60米，建筑密度小于25%。
　　最终成交价96400万元，溢价率高达222.4％，单价1518.11万元/亩。
　　●7月7日，祥谦石佛城改地块被K2抢走。
　　当日郑州市高新区科学大道北的石佛城中村项目两幅相邻地块经过数百轮的竞拍，最终72号地块以总价93471万元被来自帝都的K2竞得，折合单价为763万元/亩，溢价78.9%。原本只是走走过场的祥谦&钱隆城成了郑州地产界一个冷笑话。
　　此后K2在郑州一战成名，被扒得连底裤都没有了。
　　●7月8日，美景万科25亿拍郑纺机地王。
　　郑纺机这块地从出让公告出来的那一刻，就被十多家房企盯着，说好的万科储备地块，最终也因为公开招拍挂，变得波折许多。
　　拍卖是在中午结束的，经过566轮的争夺，在相继破“郑州全市总价地王”、“楼面价超过周边楼盘售价”、“单价超过北龙湖地王”的记录之后，最终成为双料地王。
　　1.3万的楼面价，24亿的总价，将近300%的溢价率意味着从此以后，郑州主城区和刚需新房产品基本上说再见了。也意味着开发商在拿地之前先测算再拿地的逻辑和我们再见了。同时也意味着本地开发商已经玩不起这种三环内动辄几十个亿的开发游戏了。
　　●7月11日，陈寨要拆了，这次是真的！
　　7月11日素有“中原小香港”之称的陈寨确定了拆迁时间节点，分4个阶段进行，计划8月21日实施房屋拆迁。
　　随后美盛置业公布了陈寨、庙里城改项目简介，项目容积率都为6，未来这里将打造汇集商业、商务、酒店、居住、文教、公园、休闲娱乐于一体的303万方体量（不含安置）世界级New Life Style大都会，期待吗？
　　●7月13日，K2抢走鑫苑十里堡23亩地。
　　日，鑫苑底价摘得7-9号地，标志着鑫苑十里铺改造正式启动，项目案名：鑫苑国际新城。时隔5个月，再次推出的两块居住用遭到城改专业搅局者K2搅局，78号地竞价3轮（多花400万），最终才拿到，着实令鑫苑“骂娘”，但最终的成本都会反映到售价上。
　　被K2拍走的79号地，从竞价记录上来看，鑫苑地产7月5日首先底价出手，7月11日，K2地产加价200万，自此无人再出价，K2地产最终收入囊中。
　　关于在十里铺K2拿下的地块，郑州楼市第一时间联系知情人，获得两种说法，一种说此结果是K2地产与鑫苑协商好的，还有一种说法是K2摘获的地块本不属于鑫苑改造地块范围内！
　　●7月20日，国土局公示石佛72号地竞拍无效。
　　当日K2事件，在充分的前戏之后（先国土局发布封杀k2请示文件，19日凌晨K2发布官方声明：我司正与相关政府部门沟通协商。）在20日有了实质性的动作，郑州市国土局在郑州日报上正式发出公告，原本由K2拍得郑政出【2016】72号（网）竞拍无效！
　　对此，郑州楼市没有话说！
　　● 7月27日，康桥经开新区拍出1505万/亩地王！
　　这个地块未拍先火，单价突破1500万元/亩，楼面价突破9000元/O，贴近中建观湖国际开盘售价，再次出现楼面价接近售价，溢价率更是接近200%。
　　● 7月28日，亚新经开区拍楼面价9796元/O地王！
　　继27日惊心动魄的片区地王诞生之后，当日成交的地块更是让人匪夷所思，不到24小时，楼面价再次刷新记录，地王再次降临！楼面价突破9797元/平&周边项目售价，单价达到1307万/亩！
　　● 7月29日，海马经开拍出楼面价10544元/O地王
　　经过180轮竞争，海马最终拍到004号地块，经开地王再次刷新楼面价，楼面价达到10544元/O。
　　对于经开区三天连开三地王，显然中建作为一级土地开发运营商是成功的，今日的经开滨湖国际新城很魔怔！
　　5江湖传闻
　　●K2郑州白手套走2个亿，现已转战济南！
　　如果这不是个传说，郑州绝不是K2的第一站，所以套走的钱迟早要吐出来。还有我们郑州的开发商可以安心的把去北京的高铁票退了。如果这是个传说， who care?
　　这个转给K2的1800万是真的吗？真的是传闻中的常西湖拿地的那个公司转的吗？
　　●7月8日，开发商也扯白条幅维权！
　　楼市点评：开发商化身小白兔，还真惹人怜！
　　● 原和昌董事长韩恺出任财信国兴地产总经理
　　8月5日，财信国兴地产发展股份有限公司第九届董事会第十四次会议发布公告，公告表示公司审议全票通过了关于聘请韩恺先生为公司总经理，任期至第九届董事会届满为止的议案，任期至第九届董事会届满为止。
　　● 7月29日盛世新天3#、5#楼业主因工程矛盾被要求搬离！
　　楼市点评：如果基正拖欠巨额工程款，绿城建设为什么要完成工程交付流程呢？
　　写在最后：
　　这个月维权事件明显减少了，这是好事。
　　但因交房无望的维权和因业主和物业公司产生的纠纷却有增无减。
　　另外就是咨询XX项目能不能买？在XX区域买什么盘？或者在郑州地铁口要投资买什么盘？上个月还会有人问，现在这个形势下还能买吗？房价还会涨吗？这类咨询越来越多，大家不关心民生了、都在关注涨价和投资，直接导致zzloushi006这个新闻、维权、爆料的微信号变成了买房咨询的服务号。
　　以上就是7月份的《楼市民生速记》。
　　楼市民生频道由郑州楼市编辑大白负责，你若碰到了类似以上的事件，都可以第一时间联系大白（微信号：zzloushi006），进行文字或图片的交流探讨。
　　（完）
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商品房质量纠纷的投诉与处理方法
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随着国家经济发展，居民收入增长，城镇居民对居住条件要求的提高，近年来房地产市场发展迅猛，随之而来的商品房的质量投诉纠纷也在不断攀升。房地产标的额大,责任主体多，购房人专业知识和经验以及实力均不足，相对于开发商又处于弱势地位，不少购房人都因商品房质量问题而深受其苦。而商品房质量影响因素多、终检的局限性，开发商面对大量的质量问题也很头疼。如何解决质量纠纷，成为眼下一个必须面对的问题。我们在总结以往处理质量纠纷问题做法的基础上,整理出一些如何投诉和解决质量问题的方法和建议。希望能给遇到房屋质量纠纷的业主以及和质量纠纷有关的各责任主体一些借鉴。1.&&& 投诉的方法和建议商品房质量问题是一个世界性的话题，每年因质量问题造成的损失不计其数，质量问题不但缩短建筑物的寿命，也给住户带来了极大的苦恼。搬入新房本是件喜事，可房屋如果出现了质量问题就成了一件窝心事，如再遇到久拖不决，那就更苦不堪言了。中国消费者协会去年发布对12 个城市商品房质量满意度调查报告称，近40%的消费者对商品房投诉处理结果不满意。所以消费者掌握一些实用的投诉方法很有必要。1.1.& 了解国家关于商品房质量相关法规及政策如何保护购房人利益，国家关于商品房质量相关法规和政策都有明确规定，它是投诉维权的有力依据。如国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。1.2.& 收集证据有了法律依据后，最关键的就是证据了。消费者平时要注意收集证据，争取纠纷处理中的主动。可采取诸如拍照、摄像、书面记录等方法，必要时可请公证机关进行公证等方式收集证据。另外，消费者向开发商提出的关于房屋质量问题及解决意见尽量使用书面形式，如能让其确认为最好。这样，一方面可以证明该房屋当时存在何种质量问题；另一方面还可以证明购房人在诉讼时效期间内向开发商提出了质量问题及解决请求。这可避免因超过诉讼时效而得不到法律保护的情况，为协商不成情况下诉讼解决争议做出必要的准备。在整个购房过程中，收集证据最为关键的是签署购房合同和交钥匙收房。其中要注意事项如下：1.2.1.&&&&& 签署购房合同时注意事项消费者签订购房合同前须留心购房格式合同，对于合同中可选择和协商的内容，应特别认真阅读。根据法律规定，住宅质量保修期限不得低于法定最低保修期限。在法定保修范围内的可以参照法律法规规定，在法定保修范围外的一定要注意保修期约定和质量责任约定的签署，因为此约定可能就是今后维权的依据。对于法规及《住宅质量保证书》中没有约定的其他保修范围项目的保修期限，购房者须与开发商补充约定。1.2.2.&&&&& 拿钥匙收房时应注意事项首先仔细看合同。对照合同条款，看开发商是否完成合同规定的全部内容。在验房中所发现的房屋质量问题或未完工部分，一定要用相机或dv 拍摄以保留证据，即使开发商承诺立即维修，也一定要形成书面协议。最后签字时，业主一定要看仔细看清哪些条款可以签字，哪些条款不能签字，只有在所有问题全部落实好后， 即对发现的问题留有有效证据后，才能签字。有些不负责任的开发商在交房时，要求买房者先签字后验房，这需要消费者引起注意，这里涉及两个问题，一个是房子的交付以签字为准，国家规定有质量问题的房子是不能交付使用的，延期交房开发商要承担违约责任，一旦签字后发现质量问题，就很难追究开发商延误交房的责任。另一个问题是签字就证明消费者已开始使用，有一些质量问题和使用也有关系，一旦签字后发现质量问题，便给开发商留下推卸责任的机会。1.3. 选择投诉对象1.3.1. 找开发商消费者有依据又有证据，但面对开发商、物业公司、施工单位等众多责任主体，找谁进行维权呢？如果发现质量问题，首先找开发商，因为购房者与开发商有着直接的合同关系。开发商作为商品房的生产商和销售商，对商品房质量承担最终责任。但并不是说勘察、设计、施工、监理单位不承担质量责任。而是开发商既面对购房者，也面对勘察、设计、施工、监理单位，开发商与购房者的质量关系通过《商品房购销合同》和《商品房住宅质量保证书》来约束，与参建单位之间的质量关系通过勘察、设计、施工、监理合同来界定。如开发商对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏，对购房者的保修期为5 年，同时与施工单位或者屋面防水企业签订的保修期也应不少于5 年，即开发商向购房者提供的质量保证书与施工单位向开发商提供的质量保修书应该一致。如果购房者因质量问题要求赔偿损失，应由开发商向购房者赔偿，开发商再根据质量原因依照合同约定追索责任单位赔偿。因商品房质量保修责任发生纠纷的，如开发商不予解决、或对开发商的解决不满意，当事人可以向建设工程质量监督机构申请组织认定或者依法向人民法院起诉。1.3.2. 寻找媒体或利用互联网的帮助针对一些特殊情况，如难以找到有力的依据或证据而开发商对质量问题又不给予合理的解决的，仅依靠消费者自身的力量解决起来非常困难，这时不妨利用媒体或互联网寻求正义的帮助，如果这种方法利用得好，有时能收到意想不到的效果。1.4&& 联合投诉，降低成本商品房质量问题带有普遍性。所以作为弱势者的购房者可联合起来，以集体的力量来解决纠纷，减少投诉成本。1.5. 慎重要求退房最高人民法院《商品房买卖合同解释》第12 条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第13 条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和要求赔偿损失的，应予支持。”也就是说无论在竣工验收阶段还是在房屋交付使用后，只要出现房屋主体结构不合格或严重影响正常居住使用的情况，购房人即可要求退房及要求赔偿损失。但在实践中，购房人欲证明房屋主体不合格或严重影响正常居住使用，往往须先通过鉴定，但高额的鉴定费也往往会令购房人望而止步。而且作为一个普通业主举证非常艰难，原因如下：1.5.1. 业主缺乏房地产专业相关知识和经验，处于绝对劣势，且举证困难。 房地产市场面对的是整个社会群体，各个群体之间的文化程度、知识水平差异巨大。如果知识水平较低，购房者往往对于房屋质量问题不能作出准确的判断；如果经济收入有限，也不可能委托具有专业知识的人员协助诉讼，况且诉讼对象又是专业房地产开发的发展商，所以，业主在诉讼中怎样合理举证支持诉讼请求有一定困难。1.5.2. 业主没有鉴定的资质和委托鉴定的经济能力，对于商品房质量缺陷的程度难以取证。 因为建筑质量的鉴定需要专门的知识和仪器，一般非专业人员即使有较高的文化水平也不能作出准确判断，所以在涉及商品房质量问题的诉讼大多会需要专门机构鉴定。一般业主作为原告进行诉讼时，单凭通常的生活经验和文化知识仅能判断房屋是否存在质量问题。但对于存在问题的程度和损害结果无法进行科学的判断，根据侵权损害赔偿诉讼的要求，如果提出赔偿要求则需要有一个判断的标准，该标准只能建立在科学鉴定的基础上。但目前房屋质量纠纷的鉴定只能由社会上少量的专业机构出具报告，但其运营成本大，收费高且标准缺乏合理性，对于一户或几户个人业主提出房屋质量诉讼要求鉴定的情况，若要比较全面的鉴定则费用无法承担。1.5.3. 鉴于开发商经济实力强、影响大，而社会上的鉴定机构往往与房地产商进行业务联系，所以其鉴定结果要做到公正性有时是比较难的。发生房屋质量诉讼需要鉴定，如原、被告双方未能对鉴定机构的选择达成一致，则由法院出面委托鉴定。从理论上讲，法院委托的鉴定属于司法鉴定，应该具有公正性，但目前侯选的监督机构多为独立经营的经济实体，追求利益最大化是经济实体的目标，在范围有限的房地产市场中，房地产开发商经常能够接触到各类鉴定机构，甚至保持着密切的业务联系。在此种不公平的前提下，业主很难获得公平的对待，而法院往往又缺乏建筑专业知识和人才（大多数情况下还不如开发商），无法做出准确判断。因此，法院因房屋存在质量问题判决退房的亦不多见。所以消费者要想选择退房，一定要慎重考虑，多做准备，确保维权的胜利。这是我们多年来的感受，如退房没有十分的把握，可换个角度来维权，如可以从维修和赔偿方面来要求，也许能达到异曲同工之效。1.6. 注意检测的法律效力购房人须注意，遇到质量问题需要检测时，委托检测的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测，买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。&2.处理投诉的方法和建议面对不断攀升的商品房质量投诉，作为开发商，无论是为购房者权益，还是为自己的利益和声誉，都要切实解决好质量投诉。我们认为：2.1. 首先要有端正的态度要给老百姓留下负责任的企业形象很难，但要毁掉它，却很容易。所以遇到消费者遇到质量问题前来投诉，则正好是个宣传的好机会，热情地接待、真诚地给予解决是首要的，就现有建设水平有些质量问题是难免的，当投诉人看到你积极的态度时，也许能给予更多理解。如有的质量纠纷就由一句问候或一个真诚的解释给化解了。即使遇到个别态度偏激，似有意挑刺的住户，也应该心平气和，晓之以理，动之以情，努力解决问题，尽量化解矛盾。2.2. 要熟悉国家相关法规及政策规定作为处理投诉者，无论是开发商还是其他责任主体，一定要确保自己的做法合法，符合规定的。如法规规定建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题，开发商应当自接到通知之日起3 日内到达现场查看，提出维修方案，经购房人同意后进行维修；对有安全隐患或者严重影响使用功能的质量缺陷，开发商接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。2.3. 查明原因，分清责任，有针对性的拿出技术处理方案接到投诉后，要及时受理，对质量问题认真分析研究，必要时要辅以检测，明确原因后拿出切实可行的解决方案。下面以房屋渗漏举例说明。接到渗漏投诉后，要及时受理，特别是渗漏严重的要立即赶到现场进行抢修，防止损失继续扩大，然后进一步组织相关责任人查找原因，如请设计、施工、监理等单位查出原因，明确责任，拿出处理方案，经购房者同意后立即进行维修，如购房者对维修方案有异议的，一定要征得工程原设计单位或者建设工程质量监督机构同意后，方可进行维修。造成渗漏的原因很多，应根据不同情况区别对待：2.3.1. 防水设计不合理会造成渗漏，如细部节点设计错误，应该做防水的部位而没做防水，应该做外防水而做了内防水，等等。此类情况，应修改不合理的设计，重新施工。2.3.2. 防水材料选择不当会造成渗漏，如使用质量较差的或不合格的防水材料，当雨量过大或者使用几年之后，就会发生渗漏，此种情况只有更换合格材料重做防水。2.3.3. 施工队伍不够专业是渗漏主要原因之一，他们不完全按照严格的工序来施工，甚至偷工减料，人为减少施工步骤。如是这种情况，只有返工重做防水才能彻底解决渗漏。2.3.4. 业主缺乏相关专业知识，不会维护保养房屋的防水，破坏了防水层或装修中对防水层的修补不当也会造成渗漏，这种情况就不在保修范围之内，开发商可以帮业主维修，但费用得由业主承担。对上述情况，维修的费用和造成的损失由责任方承担，如系故意偷工减料除承担相应费用外还应给予相应的处罚，这样有利于今后质量的提高。2.4. 利用合同手段和法律规定，将保修责任转移开发商，同购房人一样，本身也是业主，在规定的保修期限内（按合同有关保修期的规定），因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应找责任单位负责维修。这是有据可依的，如：2000 年1 月国务院发布的第279 号令《建设工程质量管理条例》中规定，建设工程实行保修制度。建设工程承包人在向发包人提交工程竣工验收报告时，应当向发包人出具质量保修书。质量保修书应当明确建设工程的保修范围、保修期限和责任等。建设项目在保修期内和保修范围内发生的质量问题，承包人应履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定：“建筑工程实行质量保修制度。”《中华人民共和国合同法》规定：“建设工程的施工合同内容包括对工程质量保修的范围和保证期。以上仅是我们在工作中总结的一些浅陋的认识。由于种种原因，经国家验收合格的商品房与购房人心目中合格的商品房还是存在较大差距，难以让购房人满意。商品房质量纠纷也因此层出不穷、无法避免。为了保护购房人利益和维护房地产市场健康发展，国家颁布和出台了一系列法规和政策，这也是我们遇到商品房质量纠纷时进行投诉和解决问题的根本依据。
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[四川-成都]
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