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对农村信用社代办站的调查报告
&&&&来源：河北博才网&&
农村信用代办站是农村信用社最基层的网点，是农村信用社服务的进一步延伸。多年以来，农村信用社代办站在广泛筹集社会闲散资金，支持农业生产，方便群众生活，促进农村经济的发展发挥了举足轻重的作用，成为农村信用社改革发展壮大过程中不可忽视的一支重要力量。然而，由于农村信用社信用代办站大都设在行政村，网点分散，交通不便，管理监督难度大，往往成为农村金融案件的多发部位。随着农村信用社存贷款业务的日益扩展和电脑信息化高度发展，农村信用代办站的管理手段还停留在简单的手工操作的算账、记账、并账上，已经远远不能适应时代发展的要求，同时，由于信用代办站违规事件及经济案件的频频发生，严重影响了农村信用社的形象与声誉，制约了农村信用社的业务的发展。一、组织领导这次信用代办站调查工作量大，调查的范围广，涉及的面宽，联社对此项调查工作极为重视，成立了信用代办站调查领导小组，研究调查方案，由办公室牵头，抽调科室人员组成调查人员，分别指导、协调信用社开展调查工作。一、基本情况xxx县设有12个乡镇，204个行政村，现有信用代办站237个，一村一站的信用代办站173个，一村多站的信用代办站64个，与信用社同在一个村的信用代办站11个；信用代办站代办员252人，按年龄结构划分，30岁以下的63人，31-40岁的103人，41-50岁的76人，50岁以上的10人；按文化结构划分，大专及以上的9人，中专的13人，高中的125人，初中以下的105人；三、调查情况（一）辖区内代办站案件发生情况，对防止内、外部案件的发生有何好的建议和措施？近十年来，由于联社及信用社加强了对信用代办站的管理，从信用代办员的聘用严格把关，规范了各项操作程序，加大了重要空白凭证的管理，加强了检查和辅导力度，各种经济案件得到了有效遏制。（二）如何防范代办站“打白条”问题？多年来，从检查中没有发现代办站“打白条”现象。（三）辖区内“一人办理业务”的代办站有多少，如何加强该类代办站的风险管理？我县代办站均属于一人办理业务，就是二人站也是自己办理业务定期并账。主要是加强代办站重要空白凭证的管理，从领取、使用、作废等各个环节加强检查核对，发现错号、空号、窜号查明原因，杜绝隐患。（四）如何防范代办站人员违规、违法行为？经过对信用代办站的规范整顿，思想教育，检查辅导，代办员的思想觉悟、业务能力和水平有了较大的提高，代办站人员的违规、违法行为得到了有效的控制。今后还应进一步加强政治思想教育，规范业务操作规程和环节，加强管理，发挥事后监督的防范作用。（五）如何加强代办站的安全保卫工作？代办站的安全保卫是信用社的薄弱环节，上级主管部门及各级公安机关也非常关注，去年年底按照xx监管局、xxx公安厅联合印发的《xxx农村信用代办站安全保卫工作暂行规定》的要求和标准对代办站的门窗、院墙进行了加固改造，硬件建设得到了进一步加强，防范能力得到了提高。现在主要是加强安全保卫意识教育，从思想上筑起第一道防线。（六）代办站设置在代办员家中和设置在街面上各有什么利弊，如何把这两种方式结合起来？代办员一般由政治素质好，群众基础佳，有一定文化基础，热爱代办工作的农民担任，代办员主要以农业种养殖为主，兼顾代办工作。代办站设在代办员家中有利于开展工作，做到两不误。再有代办员可以把业务操作程序，注意事项传授给家里有一定基础的人员，做到全家共办业务，使业务开展不受影响。还有设在代办员家中信用社投资少，用自己的房子，按照安全设施要求改建就行，安全保障系数比较大。代办站设在街面，信用社要租房用，还要进行安全设施加固，加大了费用，代办站实行“三不留”，但早晚账、款从代办员家中出进，安全又没有保障。再说农民还要种地，农忙时在街面不可能随时办理业务，达不到优质服务的要求，严重影响业务的开展。解决的办法最好信用社在街面选择代办员，代办员在迎接面按照营业室的要求盖房，信用社负责安全设施建设，建成家庭式储蓄所。（七）代办站手续费（储蓄和收贷）的计提情况，如何才能更科学合理？附：xxx农村信用社代办储蓄手续费提取管理办法。贷款手续费按代办员协助信用社收回额10提取手续费。（八）代办站的费用是多少，主要支出项目有哪些，一笔支出由谁批准，如何审批；在管理上有没有漏洞，如有在哪里？代办站的费用还有没有降低的空间，如有，在那里。按调查结果显示，93年列支代办手续费3748550元，94年列支代办手续费3473336元，95年1-9月列支代办手续费2489794元，信用社列支的代办费用主要是代办储蓄手续费、代理收代手续费。我县的代办储蓄手续费首先由信用社填制全辖代办站储蓄存款手续费审批表，报联社财务科审查、审批
，在管理方面不存在漏洞。（九）农村信用社的平均储蓄成本是多高？储蓄所与代办站相比，储蓄成本那个高？农村信用社的平均储蓄成本是3.03。储蓄所（分社）与代办站相比，要在同样余额的情况下代办站的成本高。（十）农村信用社代办站的设置和布局是否合理，如何使之更为合理？我县的代办站设置及不合理，其主要原因，一是2000年接收四家城市信用社，有代办站57个，其主要是设在农村，当时与农村信用社争业务，归并后成为一家，但总体上争业务的原因不存在，可是代办站与代办站之间仍存在争业务现象，当时考虑到撤并城市信用社的代办站，撤并后四家城市信用社几乎就没有了存款，四家城市信用社就无法生存，贷款如何处理，将会严重影响信用社的生存，带来不稳定因素。二是原农村信用社为了更多地吸收存款，一村设置两个代办站，两者造成一村多站现象较为严重。如何使之合理很不好确定，原农村信用社设的一村多站可以合并为一个代办站，可城市信用社的代办站暂时不能撤并，撤并后可能会造成很多连锁反应。（十一）近年来代办站的撤并情况，有什么经验和教训？近几年我们按照上级主管部门指示精神，对山区代办站存款余额不足50万元的，平原代办站存款余额不足100万元的撤并了52个，当时没有不良反应，比较稳妥。（十二）分别以县联社为单位计算代办站与行政村庄的比率是多少？我县共有行政村204个，代办站238个，占比为116.66。（十三）农村信用社在当地金融机构中存款占比为多少，我们的主要竞争对手是谁，对农村信用社的影响有多大，其竞争的主要手段是什么？邮政储蓄机构在农村有没有代办员，对农村信用社有多大影响？我县金融机构9月底的存款余额为33.8亿元，全辖农村信用社9月底的存款余额为15.64亿元，占比为46.27。农村信用社的竞争对手主要是四家国有商业银行，邮政储蓄也有小部分竞争。其竞争手段主要是信用社结算不畅通，电子化手段落后，国有商业银行及邮政储蓄都能办理通存通兑，而我们望眼生叹。就县城而言，服务都差不多，人家的储蓄机构门庭若市，而信用社的储蓄网点冷冷清清，据反映邮政储蓄现在存款1万元还再给50-100元的奖励。（十四）代办员办理业务的操作程序是否规范，是否符合规定？通过对代办员的检查、监督与培训，代办员严格操作规程办理各项业务，完全符合操作规程。（十五）代办站的报账时间是否合理，如何更为合理？我县规定代办站报账时间规定为5日报，报账时代办员一并携带业务周转金、重要空白凭证及作废的凭证到信用社与事后监督核对消号，报账日期比较合理。（十六）由村民对代办员进行担保的制度是否有效，如何进行改进？我县没有实行村民对代办员进行担保制度，实行的是代办员交风险金制度。（十七）辖区内代办站存款情况，包括存款结构及与信用社储蓄存款的占比情况？截至2005年9月底全辖代办站储蓄存款余额96620万元，全辖信用社储蓄存款总额为137363，代办站储蓄存款占比为70.33。代办站存款中定期存款73768万元，占代办站存款总额76.34，低成本存款22852万元，占代办站存款总额的23.65。（十八）对如何加强农村代办站管理有何建议？存在何种问题？代办站是信用社设在农村的代办机构，是信用社服务的延伸，对吸收农村闲散资金起着举足轻重的作用，是农村信用社吸存揽储的主力军，代办站吸收的储蓄存款占全辖储蓄存款70.33。对现有的信用站队伍，农村信用社必须花大力气进行整顿，对年龄偏大、业务素质差、有违规违纪行为的代办员一律解聘，选拔那些政治可靠、品行端正、身体健康、办事公正、有群众威望、有文化、有事业心、有责任感、年富力强的同志担任信用站代办员。在信用站代办员的选拔和资格审查上，信用社要仔细考核调查，不能偏听偏信，任人为亲。聘用前，信用社对拟任用人员进行资格初审后，县联社要对其进行复审和业务资格考试。对考试合格的代办员，可以要实行上岗抵押金和担保制度，每人交纳一定数额的上岗风险抵押金，作为代办员发生责任性事故造成损失的赔偿金。并由有一定经济实力的单位或个人对代办员予以担保，签订书面担保合同，承担代办员在开办业务期间所发生责任性事故所造成的损失。在此基础上，还要对代办员实行聘用制，期限以一年为宜，经年终工作考核合格者可继续上岗。对不合格者要限期整改，如再次验收仍不合格，要坚决给予解聘。同时，信用社要制定代办员培训计划，定期进行辅导，长期对在岗的所有代办员加强思想、政治、法制教育和业务知识培训，对代办员的工作进行总结和讲评，从而提高代办员的基本素质。二、加强安全设施建设，保证信用站代办员人员资金安全。首先信用社要加强对代办员的安全防范意识教育，使代办站真正树立起“安全第一”的思想，切实把“三防一保”工作落到实处。其次，信用社要选择村民居住集中、家庭安全条件好、周边环境好、四邻和睦且支持信用站工作的农户设立信用站，并按照公安部门规定的信用站“四有”标准配齐安全防范器械。有条件的信用站要做到现金不过夜，当天送缴信用社入库保管。代办员缴、提较大数额的现金，信用社要派专人和运钞车护送，谨防意外事故发生。三、改善信用站设置布局，逐步精简信用站数量和代办员队伍。当前，农村的交通条件比以往大为改善，基本上实现了村村通公路，通信联系也方便快捷，而由于目前代办员人数多、分布广，不仅加重了管理难度，也增加了费用支出，因此精简代办员势在必行。在信用站设置上要因地制宜，布局合理，主要考虑方便群众和适应当地的经济状况，在确保安全的情况下，宜按一至三个村一名代办员设置。对地势偏僻，人口较少，交通不便的村庄，可不设代办站。在邻近基层信用社本部、分社、储蓄所所在地村就不得再聘用代办员。四、完善内控管理机制，规范代办手续。信用社要切实加强信用站账务管理，使其达到规范要求。信用站代办员填制会计凭证和账目要做到各项要素齐全、合规、合法。信用社要加强凭证管理，认真落实重要空白凭证领用、销号制度。对待作废的重要凭证，必须将凭证号码登记在重要空白凭证使用登记簿上，作废凭证各联加盖作废戳记后缴回。另外，可根据具体条件和情况，部分信用站可实行合并办公，从而避免一站一人办理业务中监督失控的问题。--博才网
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土地使用权到期 你买的房子还属于你吗？
编辑：李楠来源：新华社发表时间：点击：851
土地使用权到期 你买的房子还属于你吗？
新华社北京4月19日电题：住房土地使用权到期了该怎么办？相关部门人士表示物权保护将不断完善
近日，温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。&新华视点&记者调查发现，温州并非孤例，全国有多地出现类似现象。
国家规定的居住用地最高年限70年，为何部分地区出现20年、30年就到期的现象？无论房屋土地使用年限是多少，未来到期之后怎么办？有关部门该如何缓解公众对于房产续期的焦虑？
记者19日通过对相关部门采访获悉，从城市到乡村，从城市建设到土地管理，各部门参与、集中全民智慧形成的物权法，本身就是为保障包括不动产权利在内的物权而产生的，也将在物权保护的进程中不断完善。&房权地权不一致&问题，城市与农村都有。住房所有权与其土地使用权，就像农房所有权与农村宅基地使用权一样，都将在坚持土地的社会主义公有制基础上，不断明晰。
一问：全国有多少地方面临&温州困境&？
近日，有媒体报道，温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元&延期&的新闻。温州市国土局表示，媒体报道&收取几十万元出让金才能续期&是对信息的误读。物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但&自动续期&该如何续，目前国家尚未出台相关实施细则。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续。温州市国土局已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题。
那么，全国到底有多少地方正面临与温州类似的情况？
国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业娱乐用地40年、其他或综合用地50年。
中国社会科学院经济所研究员汪丽娜说，目前，绝大部分地区住宅小区用地使用年限都是70年。但一些地方因为各种原因，确实存在低于70年的情况。
记者调查发现，房屋土地实际使用年限低于相应土地最高年限标准的现象，温州并非个案。目前，深圳、、重庆等地均出现类似土地使用年限不一的情况。
事实上，本世纪初，深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的部分物业土地使用权，已经达到20年期限，成为国内首批土地使用权年限到期的案例。深圳市后来出台方案，明确土地使用权年限到期的房地产，可以通过补交地价或支付土地租金方式延长土地使用年限。其中，补交地价额度为一次性支付相应用途公告基准地价的35％。
青岛市部分区域一些住宅用地使用权期限，也只有20年或30年。公开资料显示，青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来，出让20年、30年使用年限的住宅用地共计41宗，总用地面积667．5亩，其中部分小区土地使用年限已到期。
重庆市民张先生告诉记者，在其他城市购置商品住宅，土地证上使用年限都是70年，但在重庆购买的房屋土地证上，使用年限都只有50年，&这种情况非常普遍&。据当地业内人士介绍，重庆市规划确定的土地用途不少为综合用地，因此从1994年起，在土地出让签订合同中，包括居住在内的综合用地使用年限均为50年。
全国范围内，此类房屋物业土地使用权年限不一的情况到底有多少？据有关部门介绍，土地出让大都是各地自行组织实施，具有一定灵活性，因此全国到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前没有详细数据，不过这种情况在全国并不少见。
二问：说好的70年权限为何&缩水&？
在不少公众的印象中，购置房屋的&产权&多数都是70年，怎么会年限&缩水&呢？
参与物权法起草的一些人士表示，公众首先要明确，房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制。而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。
我国的绝大部分住宅用地使用年限都是70年，距离到期还有四五十年。之所以目前一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三类：
－－在政策范围内调整。温州市国土局称，上世纪90年代，在土地出让政策开始执行时，该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。
地方国土部门称，土地使用年限降低，可减少缴纳相应的土地出让金，在一定程度上可降低房价，让利给终端消费者。
－－方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何土地使用权期限是50年时称，因为重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主，一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限，势必会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。
－－先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前，已在国有土地使用权出让上先试先行，出现了部分遗留问题。
深圳市相关部门称，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年限，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地&&20年使用权陆续到期，集中出现了国有土地使用权期满的问题。
广东省房地产研究会会长黄远华认为，除此之外，还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限&缩水&。土地使用时间是从土地出让之时开始计算，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年时间，但有的地方存在开发商捂地、层层转手等情况，一拖就是好多年；还有一些房地产项目规模较大，分多期建设，持续开发十多年，导致消费者购房时，土地使用年限&缩水&严重。
三问：住宅用地使用权到期该怎么办？
虽然对于大多数人来说，住宅的用地使用年限还有数十年，但人们普遍追问：房产的土地使用权到期了该如何续期？
专家介绍，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，&住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期&。
中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，&经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金&。但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法优于旧法的原则，目前还是应该遵循物权法的相关规定。
汪丽娜等认为，虽然物权法明确提出&自动续期&，但是由于缺乏细则，如何&自动续期&存在不确定性，目前来说难以操作。&土地使用期限规定20年和70年，其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。&
有专家指出，约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。
但也有部分学者持不同看法，认为&补差价&的做法没太必要。因为无论怎么补，这几十年土地出让的差价都很大。&土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的，如果让现在的住户来承担成本，既不公平也很难实施。&浙江大学房地产研究中心专家田传浩表示。
那么，对于70年土地使用权到期的房产又该如何续期？应有偿还是无偿？杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。
汪丽娜说，在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分的积蓄买房，房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说，70年之后再交一大笔出让金显然不太合理，可以象征性交一点。
汪丽娜、杨立新等认为，在强调法治社会的今天，首先需要明确的是，要坚持有法必依，严格落实物权领域的立法成果，增强人民群众对国家物权制度的信心；另一方面，针对物权法规定并不详尽的现实，通过充分吸取民意及规范的程序，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑。（记者陈尚营、王立彬、李劲峰、吕昂、李建国）
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