内容摘要：11月以来，中央出台多项楼市利好政策缓解企业资金压力，央行、银保监会及证监会等多部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，帮助优质房企恢复经营“造血”功能，纾困方向也从此前“保交楼”转换至“保交楼与保企业并存”。央行、银保监会提出“金融16条”，涉及房企融资、“保交楼”等6大方面，力度空前。预售资金监管创新式松绑，监管资金用途增加。央行于12月日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，共释放长期资金约5000亿元；房地产融资和个人住房信贷将享受到红利。需求端，各地因城施策力度加大，部分核心一二线城市或继续优化限购限贷等政策，降低利率，以进一步支持合理住房需求释放。

1、两部门联合发布“地产金融16条” 支持房地产企业融资与房地产市场平稳健康发展

11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从开发贷款、信托贷款、债券融资等方面全面支持房地产融资。出台六项十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。

六项要求为：一、要保持房地产融资平稳有序，二、积极做好“保交楼”金融服务，三、积极配合做好受困房地产企业风险处置，四、依法保障住房金融消费者合法权营，五、段性调整部分金融管理政策，六、定住房租赁金融支持力度。

十六条要求为：1、稳定房地产开发贷款投放；2、支持个人住房贷款合理需求；3、稳定建筑企业信贷投放；4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；5、保持债券融资基本稳定；6、保持信托等资管产品融资稳定；7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；8、鼓励金融机构提供配套融资支持；9、做好房地产项目并购金融支持；10、积极探索市场化支持方式；11、鼓励依法自主协商延期还本付息；12、切实保护延期贷款的个人征信权益；13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；15、优化租房租赁信贷服务；16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

在市场偏冷的背景下，‘金融16条’的发布，既有助于缓解房企融资和债务压力，也给予居民住房需求一定的支持与保障，这释放了监管层对促进房地产市场平稳健康发展的信心和决心。《通知》不仅要求金融机构加强对房企的全面资金支持，还对个人消费者的住房、租房需求与权益给予了支持与保障。另外，《通知》还设立了专项资金支持“保交楼”，确保购房者利益，稳定市场情绪。《通知》中的措施覆盖面广、针对性强，释放了用金融手段稳住房地产市场的积极政策信号。

2、预售资金监管创新式松绑 监管资金用途增加

今年4月29日中共中央政治局会议研究经济工作时提出优化商品房预售资金监管。时隔半年多后，有了实质性结果。

11月14日晚间，银保监会、住建部、中国人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

通知的核心是房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款。通知直指的就是当前房地产市场的两大核心问题——保交付和偿还债务。

用保函置换预售监管资金的办法，今年4月份南京就推行过。这一次是全国层面推进，具有很强的政策和市场引导效应。保函置换预售监管资金的办法，将会提高预售资金的使用效率，对当前化解房地产“保交付”和纾困企业问题有直接作用，但同时要正视“两集中三条红线”，发挥其一手防风险，一手稳企业稳楼市的效用。

3、央行全面降准0.25个百分点 利好房地产市场

11月25日，人民银行发布消息，为保持流动性合理充裕，促进综合融资成本稳中有降，落实稳经济一揽子政策措施，巩固经济回稳向上基础，决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。根据测算，此次降准共计释放长期资金约5000亿元。

在全国六大行支持房地产市场的大背景下，此次降准对房地产领域的影响明显较大，也有助于房地产开发、个人按揭贷款等领域的信贷支持。近期房地产行业持续处于低迷状态，市场预期不足。这种背景下央行、银保监会的"金融16条"支持政策已出台，本次降准将为加大住房市场信贷投放支持提供弹药，有助于改善市场预期，加快市场筑底。一是房贷利率下降，当前绝大部分城市首套、二套房贷利率都在政策下限的水平上。本次降准后， 5年期以上LPR回调的可能性增大，即房贷利率下限有望迎来有了普降的空间。二是信贷投放总量将加大，金融16条明确提到"地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限"， 降准结合"扩大中长期贷款投放"的政策指引下，地方政府有进一步的政策空间如降低购房首付、放宽首套房认定标准等，这都有助于刚需和改善性住房需求的释放。三是降准释放更多流动性，有助于金融机构加大对楼市供给端的流动性支持，包括支持房企融资、发放保交楼专项贷款等。

4、“三箭齐发”缓解房企资金压力 房企上市再融资重新开启

11 月以来，中央出台多项楼市利好政策缓解企业资金压力，央行、银保监会及证监会等多部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，帮助优质房企恢复经营“造血”功能，纾困方向也从此前“保交楼”转换至“保交楼与保企业并存”。监管层恢复了上市房企和涉房上市公司再融资。房地产融资暂停于2010年，当时出台新十条明确了不允许房企上市融资。

11月8日，中国银行间交易商协会（简称“交易商协会”）官网透露，为支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容”。

多家优质民营房企融资获得支持，11月15日，龙湖200亿元债券储架式注册发行获得受理；紧随其后，万科、金地也向交易商协会表达了储架式注册发行意向或申请；11月23日，中债增进公司出具了对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。

11月23日，中国人民银行正式挂出“金融16条”。要防止房企继续暴雷和推进保交楼工作，支持房企合理融资需求，从开发贷、建筑企业信贷投放和资管产品融资等多方面提供政策支持，并强调“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”。业内公认，监管层的支持政策力度进一步加强，将有力推动优质民营房企信用恢复及融资恢复，亦有助于加速保交楼工作的进展、以及房地产销售的企稳回升。

11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，决定在上市房企股权融资方面调整优化5项措施。具体包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

伴随着证监会的股权融资“大礼包”发布，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”，为楼市提供了多元化融资方式，对“保交楼”、房企的兼并重组、化解金融风险，乃至稳定宏观经济，都会起到非常重要的作用，无疑给当前的房地产市场注入了一剂强心针，让人们对楼市的良性循环和健康发展充满期待。

5、2022年金融街论坛年会三部门：支持房地产市场平稳健康发展

11 月 21 日，2022金融街论坛年会在北京举行。央行行长易纲在年会上表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。当前房地产市场出现了一些调整，央行配合有关部门和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，央行出台了 2000 亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。最近央行扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。

外管局局长潘功胜表示，金融部门出台了多项金融支持政策，配合房地产市场主管部门和各地政府，支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资平稳有序，加大保交楼金融支持力度，保护住房消费者合法权益，坚决阻断、弱化风险外溢，稳定市场预期与信心。上述政策较好地发挥了逆周期调节的作用，产生了积极的市场效果。同时其也表示，外管局将坚持中央关于房地产市场发展的方针政策，坚持市场化、法治化原则，远近结合，标本兼治，推动中国房地产市场健康、可持续发展。

证监会主席易会满表示，当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

6、多城房贷利率降至历史低位 促进购房需求释放

随着信贷政策的逐步调整，国内多个重点城市11月房贷利率继续下降。市场机构贝壳研究院发布数据显示，截至到11月21日，2022年11月份监测的103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09%，二套房平均为4.91%，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。

同时，最新一期LPR报价出炉，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）11月保持不变，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

截至11月18日，监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至“3字头”，其中二线城市有6城，三四线城市有12城。

分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平，二线及三四线城市首套利率平均为4.07%。从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套和二套利率同比降幅分别为169BP和112BP。一线城市房贷利率同比降幅最小，首套和二套利率同比降幅仅60BP和52BP。

业内人士认为，房贷利率持续降低的主要原因是，房地产市场复苏势头仍较弱，购房者信心不足，从维护房地产市场健康稳定发展的角度出发，房贷利率逐步降低，有助于降低购房者的资金成本，增强购房信心。不排除一些重点城市的房贷利率还有进一步下调的空间，尤其是二套房的下降空间仍较大。

来源：衡水市房地产交易服务中心

11月14日，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

说实在的，收取购房预售资金，本身就不是市场化的表现，而是一种行政手段。因为，在商品交易中，除极少数居民需要、但供应能力不足的商品，才有可能通过支付预付款的方式取得之外，绝大多数商品都是一手交货、一手交钱。而商品房早就已经供过于求、存量房规模很大了，还在收取购房预售资金，就是因为行政手段给予了开发企业太大力度的支持，而不是按照市场化原则必须这样执行。有关取消商品房预售资金的呼吁，也是一轮高过一轮。可是，就是看不到动静和见不到管理层的表态。

对非市场化取得的预售资金，让银行按照市场化原则执行，要想不发生问题，难度很大。因为，银行与开发企业之间，已经成为利益共同体。为了眼前利益需要，难免会出现帮助开发商动用预售资金的问题。因此，松绑预售监管资金，对开发企业来说，当然是非常有利的。但是，如果监管不力，难免会老问题重现、老毛病重犯，最终影响预售监管资金安全，导致购房者利益受到严重损害。前期出现的购房者用“断供”来应对开发企业停工现象，相当一部分就是预售监管资金被挪用的结果。到现在为止，很多挪用资金也无法归位。

值得注意的是，面对三部门出台松绑预售监管资金政策，业界也是叫好声一片。一些专家、学者等，则是跟风叫好。原因就在于，自从房地产市场放开以来，无论是房价快速上涨还是出台楼市调控政策，以及此次楼市松绑，这些专家、学者以及业内人士，都是如此过来的，也从未认真、客观、负责地给楼市提出一些合理化建议。房价快速上涨时，他们拿出几个数据来证明房价上涨的合理性，还用美国老太太负债购房的例子，鼓励中国居民负债购房。在楼市调控政策出台后，他们一边跟着喊要加大楼市调控力度，一边又在编造市场需求如何如何大的假话，鼓励居民购房。即便开发商大量停工了，购房者利益受损了，他们仍在不遗余力地为开发商做各种宣传推广。政策松绑后，他们帮开发商喊话、呼吁、建议的声音更大，唯独不为购房者想想，不为房奴们想想，不为广大居民想想。

笔者并不认为三部门出台的政策有什么错。因为，政策对预售监管资金松绑也是有要求的。如政策规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务；同时商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。实施细则要求，要求保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

也就是说，如果认真按照这样的标准和要求执行，预售监管资金松绑，风险可能还不是太大。但是，半年以后再来看看，有多少地方能够认真按照这样的要求执行，又有多少地方会严重违反政策。到时候，又当如何处理呢?无非找几条小鱼小虾来顶责罢了。但是，风险则埋下了。最后，可能又要银行通过放宽楼市政策来化解风险，形成恶性循环。

如果能够在制定政策时，就把出现问题后的责任追究也明确一下，一旦出现突破政策的行为，将严厉追责，且不只是对具体工作人员，也包括地方政府和金融机构主要负责人，那么，此项政策的执行，才有可能不出现随意突破现象，风险才能得到最大限度的控制。而现在的情况是，为了一时之需，根本不考虑可能出现的不良后果，也不考虑地方和金融机构一贯的不计后果问题。自然，也就不能不让人为之担忧了。预售监管资金的风险，也极有可能从政策出台的那一刻起，就会再出现积聚了。

所以，松绑预售资金政策，一定要慎之又慎，决不能在执行中再出现严重突破政策规定和要求现象。在房地产市场需要时，可以放松一下监管政策，但放松之后的监督检查不可少，出现问题后的追责处理规定也必须尽早明确，而不是出现问题后的草草处理，那样，就根本起不到作用，也无济于事。