王健林怎么知道那个时代做房地产好赚

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-09-29 05:40 标签： 为什么大佬们都退出房地产

　　大连万达集团股份有限公司董事长王健林近日在接受采访时表示，目前，希望房价降下来或者停滞不前都是美丽的想象，至少10年到15年，房地产市场仍会保持稳步上行态势。

大连万达集团股份有限公司董事长王健林(资料图)

　　大连万达集团股份有限公司董事长王健林近

日在接受采访时表示，目前，希望房价降下来或者停滞不前都是美丽的想象，至少10年到15年，房地产市场仍会保持稳步上行态势。“或许把调控目标放在房价上是一个失误，理性思考一下，关注点应该放在保障房上，让买不起房子的人通过有效途径能够住得起房。” 　　王健林曾多次提出，城市化过程中，1亿农民要进城，要解决住房问题，是推动房价上涨的主要因素，这次也依然坚持这一点：“8亿城里人近3亿没有城市户口，离了乡却没成为市民，而成了外来务工人员。”王健林认为，当城市化率超过75%时，房价才会稳定下来。此外，最新出台的政策显示今后向农民征地，征地费最少要上调10倍，这将带动土地价格的上涨，这其中也包括城市拆迁、企业拆迁费用的上涨，“面粉在变贵，要面包便宜是不现实的”。

　　越来越多的数据显示，短期因北上广深一线城市核心区的涨价，楼市永远向上的幻觉被示范放大到了全国广大的三四线城市。从中期看，房产税的开征可能成为击穿中国楼市泡沫的利器。

　　未来即将开征的房产税，和目前重庆、上海征收的房产税会有显著不同，它是在持有环节针对全部存量房产征收的税种。发达国家的地方政府普遍开征此类税收，税率大约在1%，不同区域和不同房产的税率差异较大。

　　未来即将开征的房产税，大约何时开征呢？也许在2015年上半年。开征房产税需要具备全国统一的房屋产权登记数据库，这个数据库的形成有一些基本条件：一是你是谁？即个人的身份信息；二是你的家庭成员是谁？即家庭成员的组成和变动信息；三是你在中国境内持有的房产套数和类型；四是你及家庭成员的个人征信、纳税等相应信息。因此全国房产统一登记制度需要公安、民政、央行、税务和地方住建部门现有数据库的集中和统一，逐渐从物理集中迈向数据仓库。如果一切顺利，该数据仓库可能在2014年年中初步形成，在2015年上半年具备选择一些省市进行开征试点的条件。房产税从空转进入实转的时间并不遥远，也许就在2年左右。

　　中国经济目前并没有摆脱2010年以来形成的持续放缓的大格局。如果从流转税的增速来倒推中国GDP增速，那么在2012年可能是6.8%，2013年一季度则可能低至6.5%，从目前到2020年，中国GDP要维持7.5%的增速难度极大。在这样的背景下，政府税源日益枯竭。

　　地方财政的困难尤其巨大，1994年分税制后，地方财力日益萎缩，地方靠拖累银行(行情 专区)和逃费银行债务，勉强维持到了2000年；此后靠土地财政，维持到了2008年；然后靠地方投融资平台，维持到当下。随着营改增税改的推广，地方政府已不再具备任何主体税种。通过向企业增加税负已很困难，民企不堪重负，国企分红艰难。因此，开拓税源很自然地集中到了居民身上，而中国居民拥有的最大宗财富可能就是房产。

　　在我看来，如何开征并不重要。重要的是，房产税对中国楼市的冲击很可能被严重低估了。

　　决策者也许会在税基方面有所考虑，例如，按家庭成员的多少进行免税面积的扣除，比如3口之家150平方米以下的住房免税；例如，按房屋类型，进行免税套数的扣除；例如，农民自建住宅、房改房、2套以内的商品房或经适房免税。决策者还可能在税率方面有所考虑，例如在一二线城市的房产税率定得相对高些，而将三四线城市的税率定得低些。

　　我之所以强调如何界定免征不重要，在于以下逻辑：一是较宽泛的免征规定，会对三四线城市的财力补充作用有限，而较狭窄的免征规定，则对民众的广泛不满难以平息。二是即便从边际角度看，只有中国的富裕群体才可能真正承受房产税(例如仅对2套以上房屋开征房产税，并随套数的增加而累进)，那么少数富裕群体抛弃房产投资，将带来巨大市场震动。

　　这就是投资中的羊群效应。对没有多套房的居民来说，房价上涨本来就是纸上财富难变现，而对中高收入群体，如果富裕群体逐渐放弃投资房产，这种示范效应很可能被决策者忽略。比方说，中国居民储蓄账户中，99.46%的账户余额在50万元以下，但这一定不意味着对仅占账户数0.54%的高余额账户收税，会不引起储蓄的急剧分流。

　　房产税为什么会冲击巨大？原因在两方面，一是从中长期看，即便没有紧锣密鼓的调控，中国房地产市场也已进入平台期，此时出台房产税政策，雪上加霜的效果更显著。二是房产税是标志性的财富再分配政策。中国居民财产中最重要的形式是房产，国家统计局曾统计认为，房产占中国居民家庭财产的70%，对这一部分征税影响极其深远。哪怕是0.5%的税率，以房屋产权70年计，也意味着本来属于你的财富，瞬间有35%不再是你的了。中国居民的生活将更依赖于薪酬，而不是财产性收入。按马克思的定义，没有或较少拥有财产性收入，主要依赖出卖劳动生活，是无产阶级的典型特征。

　　不仅如此，房产税的开征还衡量着政府执政的开明程度。房地产调控至今，之所以政策叠出，效果糟糕，与民意相悖，就在于政策决策的透明度低，民意参与度几乎为零。因此，在开征房产税之前，真希望决策者能够反思政策制定的目标、执行的效果和民众的认同度。

　　一是是否应考虑中国民众如何保存其财富？2003年至今，M2增长5倍，GDP仅增3倍，对发钞背后隐含的攫取通货膨胀税的冲动是否应该克制一下？二是地方财政至今步履艰难，是用房产税来转嫁问题，还是真正进行1994年以来的综合(行情 专区)财税改革？三是在中国房产和土地所有权分离，房屋普遍建设在已交纳土地出让金的租用土地之上，房产税开征的法律依据是否充分？四是房地产剧烈调整的金融风险是什么？曾有官员认为即便中国房价下跌50%银行业也扛得住，这种判断甚至比激进的学者更为大胆。五是沿用秘密讨论、出其不意实施的旧习，还是保持足够的决策透明度、公众参与度？

　　我悲观地认为，关于房产税的讨论尚不够充分，仓促的政策极有可能使中国楼市泡沫被击穿，在未来的中期时间段内，除了一线城市和少数二线城市的核心区，其他地区的房产并不再具备投资价值，甚至可能成为棘手的风险资产。


　　房产税开征之日，是房价见顶之时。(作者系北京师范大学金融研究中心教授)（第一财经日报）

　　陈宝存：重点城市房价5年翻番 其他城市涨5到8成

　　陈宝存的经历看上去有点“传奇”：从山西财经大学会计专业毕业后，开始教书，后来在国旅从事财务工作，一干就是15年。

　　此后，他加入地产开发集团，开始从一级开发到二级开发(除工程外)的全程操作，2008年中开始写专业分析文章，准确的市场分析和对行业规律的精准把握，成为房地产与财经领域知名评论人。

　　他和任志强、董藩和朱大鸣被称作“中国楼市春天派”，并成为“掌门人”。

　　5月3日，本网以书面采访的形式，请陈宝存就房地产调控等问题对他进行了专访。其言语锋利，又不乏轻松幽默。

　　记者：陈会长您好，感谢百忙之中拔刀相见，不对，是拨冗相见。

　　陈宝存：图穷匕首现！国五条后，不必要我们继续说了。

　　记者：大家都知道，您是中国楼市春天派的四之一。几天前，老天鹅任志强又在厦门“叫春”，依然预测房价稳中有升。你说过中国楼市还有“白银30年”，基于哪些判断？

　　陈宝存：太多了！但是，有一点是速度方面，两大主因：第一，1978年到1998年城市化进程中，进城人口先积攒了20年，黄金十年需要满足20+10年的城市化需求，而未来30年的进城人口稳定，需求放缓；第二，土地供应不可能大大加速。

　　记者：您不止一次地叨咕，中国的土地政策是推高房价的元凶。那么您认为怎么来改变它？

　　陈宝存：错了，2009年前我认为是元凶。但是，2009年开始做一级土地开发后，我认为中国土地制度合理，推高房价是土地征收成本+城市基础设施配套成本高昂决定的。那么，土地政策改变是不具备条件的。

　　记者：如果让您作“预言帝”，一二三线城市的房价会有一个什么样的走势？

　　陈宝存：一二线甚至重点三线城市，五年翻番。其他城市，五年涨50%到80%也是必须的。

根据中指研究院公布的数据显示，在今年的8月份，我国前100城新建商品房价格还在上涨的城市只有29个，有2个城市和上个月持平，有69个城市出现了下跌。而在二手房方面更加不容乐观，在前100个城市中只有23个城市价格还在上涨，3个城市和上个月持平，74个城市的房价出现了下跌。相比上个月无论是新房市场还是二手房市场，价格下跌的城市数量都有所增加。

由此可见我国的房价呈现普跌的趋势，而且这种趋势越来越明显。更重要的是这种趋势还是各大城市不断出台救市以后呈现的结果。楼上越旧，房价越跌，可见楼市行情之差。

房价的涨跌一直是很多比较关心的话题，一方面因为现在我国的房价处在高位，很多刚需想要解决住房问题非常困难。根据上海易居研究院公布的数据显示，截止到2021年我国前100城的房价收入比仍然在13.2左右。所以很多年轻人想要买房，可能还是需要不吃不喝13年才能完成目标。因此很多年轻人买房都是掏空一家人的积蓄，还要透支未来30年的收入才能解决住房问题。

另一方面对于中国人来说，房子实在太重要了。我们知道中国人有着很强的家庭观念，因此对于房子也有着很强的执念。在他们心中，房子作为家庭的载体是不可或缺的。这种观念也造成现在很多时候，房子是和年轻的婚姻相绑定的，没有房子很难找到结婚的对象，这也是很多年轻人不得不买房的主要原因。另一方面现在城市的很多规定也让年轻人不得不买房，例如很多城市的中小学招生模式是按照周边小区进行划片区招生的，所以如果没有房子你的子女可能就无法入学。还有很多城市落户的条件也是需要你要在所在的城市拥有一套房子，没有房子可能就不能落户，不能落户城市的很多福利就无法享受。

因此尽管这两年楼市遇冷，房价持续下跌，现在买房可能面临买完房就亏损的的局面，但仍然有很多刚需不得不买房。尽管对于很多刚需来说，为了各方面原因必须买房，但他们内心还有着大大的疑问，那就是未来我国的房价会不会一直下跌呢？楼市从此就一蹶不振了呢？对于这个问题我们可以借助前首富王健林的两句话进行解答。

第一句：没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转变，正是为了今后的长久发展。

每个行业的发展都是有周期的，房地产行业也一样，从起步到繁荣，从繁荣到衰落，这个周期很多国家都经历过。例如日本房地产行业兴起于上个世纪60～70年代，到了80年代发展达到了巅峰，随后泡沫破裂，房地产行业的发展进入了衰落期，这个发展周期也就20多年。

我国也是一样，自从1998年住房商品化改革之后，我国的房地产行业的发展就进入了快车道，大量企业进入房地产行业，开启“大规模建房”模式。我国的房价也随之水涨船高，快速上涨，从2000年的2000元/平方米，涨到了如今的10000万/平方米左右。

除了企业以外，大量的个人想分一杯房地产行业发展的红利，大量的投资炒房者进入楼市，房子也拥有了很强的金融属性，成了很多投资者最好的投资商品。确实房地产行业也没有让这些人失望，很多投资炒房者靠买房赚得盆满钵满，甚至个别人还因此实现了财富自由。

但正如大树不可能长到天上去，房价也不可能一直上涨，房地产行业也不可能一直兴旺下去。王健林认为现在我国房地产行业已经处在过度发展阶段，一方面住房资源过剩（新房库存积压，二手房空置率过高），另一方面住房需求却在不断减少（人口出生率持续降低，人口老龄化）。在这样的大环境下，房地产行业的黄金时代已经过去，未来无论是企业还是个人再想靠房地产行业赚大钱几乎不可能。

其实不光只有王健林意识到了这一点，其实很多其他房企老总也意识到了这一点。例如前首富李嘉诚一直不断抛售其名下的地产和房产，累计套现上千亿。还有万科董事长郁亮也表示：未来万科会慢慢“抛弃房地产”，10年后不可能再是房地产公司。由此可见房地产黄金时期即将过去是很多公司老总的共识。对于普通人而言，未来不再以投资为目的买房是明智之举。

第二句：未来10年一二线城市的房价还会上涨，其作此论断的依据是中国城镇化的发展。但是，对于人口净流出的三四线城市来说，尤其是县城，房价没有多大上升空间。

前段时间万达抄底房地产的新闻冲上了热搜，很多人以此来判断未来楼市即将回暖。其实并不尽然，王健林之所以现在抄底，一方面现在楼市确实处在低谷期，适合抄底，另一方面是王健林抄底的房地产大部分都位于一二线城市。这也印证了王健林继续看好一二线城市房价的观点。

确实随着房地产行业的发展，出现分化已成定局。如今我国城镇化率已经达到了64.72%，未来城镇化会向更深层次发展，人口会进一步向一二线城市集中。因此一些一二线城市的房价还有一定的上涨空间。而那些三四线城市，由于人口的不断流失和住房价格的严重虚高，还有住房资源的过剩，这些城市的房价出现下跌的概率更高。

因此王健林之所以还愿意抄底楼市，一方面这两年万达确实经营得不错，赚到了钱，另一方面就是王健林对一二线城市的楼市还有信心。对于普通人的启示就是，如果你生活在一二线城市，如果有购房的能力还是尽早买房，但如果生活在三四线城市，没有必要着急过早买房。

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