对于酒店业来说，这个春天相当难熬，多点频发的疫情让上海、广州、吉林、北京等城市先后启动紧急防疫举措，行业按下暂停键。而原本应是旅游旺季的清明、五一假期也在“非必要不出行”等的倡议下一片冷清，身处其中的酒店行业面临挑战，其中存量酒店面临的压力更甚。
其原因在于不少存量酒店既由于自身设施老旧需要“旧貌换新颜”，但其又忧虑于改造成本过高和改造成效不足带来的压力和风险。毕竟在疫情不知何时停止的市场环境下，谨慎成为市场共识，此时的存量酒店们需要一些有价值的“真东西”。
5月7日，东呈集团举行「老店翻红计划2.0」发布会。在发布会上，东呈不仅携「老店翻红计划1.0」实践近180天的成果亮相，验证了老店改造的可行性和价值空间，还将再度升级，为酒店存量市场带来真正的系统解决方案。
1、抢跑180天，东呈做对了什么？
存量酒店在行业内并非新概念，而是一种与产业发展相伴而生的现象。近年来也已有不少酒店集团及品牌加速开发存量市场的脚步，但想要真正打造出符合市场、投资人、消费者三重需求的酒店产品仍有一定的难度。
业内人士总结存量酒店改造痛点为“三无”和“三难”，其中“三无”指的是投资无免租期、工程无筹建期和运营无爬坡期，“三难”指的是能否造价低又效果好、改造预算怎么掐得准以及改造后业绩如何有信心。简单理解就是存量改造酒店既要保证改造过程中的降本增效，更要对改造前后的业绩负责。
而这也是酒店投资人对存量改造的核心诉求，想要赢得存量市场，就势必要解决这些存量酒店改造的难点和痛点。迈点注意到，东呈集团推出的老店翻红计划正是基于投资人的核心诉求而推出的解决存量酒店难题的系统解决方案，实际上，从其推出老店翻红计划至今的180多天的落地实践来看，成效相当亮眼：
其一是改造速度快，最大程度缩短改造工期实现降本增效。对于存量资产来说，速度就是生命，改造周期的长短直接影响酒店的投资回报比，因此加快酒店改造的进程一直是存量酒店改造的关键。据了解，在东呈集团的“老店翻红计划”中，其通过改造流程重构升级，将60%以上的筹建环节前置或并行，极大的缩短了改造周期。以参与了“老店翻红计划”的城市便捷贵港平南大安店为例，据东呈集团内部数据统计，其从门店申报改造到2021年12月1日正式施工，再到12月31日实现上线开业，70间客房仅用30天的筹建周期就完成了改造。
▲ 图源：城市便捷贵港平南大安店改造后效果
其二是改造效果好，产品标准化落地带来的增值效应明显。其表现一方面在产品层面达到了高标准化落地，据了解此次参与东呈“老店翻红计划”的酒店均匹配的是新一代酒店产品，从品牌风格到产品设计都进行了标准化升级，且在设计上对酒店规划上做了合理化和灵动化的平衡，以东呈集团旗下城市便捷酒店品牌某店为例，其改造后的大堂空间更加开阔，增加了前台办公行李间等空间。
另一方面则是改造过后的增值空间，即高溢价和高坪效。举例来说，广州某宜尚酒店改造项目从改造前的60间客房，改造后升级为85间客房，而对于某些狭长小面积客房也有特殊的改造方法。另外从东呈集团内部数据来看，不少参与改造的酒店都实现了平均房价超30%的提升以及客房入住率的大幅提升。迈点注意到，其背后的逻辑在于东呈集团对品牌印记核心体验和改造范围改造成本平衡的精准把控，既能做到够好够用，也能做到恰到好处。
其三是改造后评价高，实现了消费者优秀口碑的大幅提升。任何酒店产品在满足投资人需求的同时，最终仍需要接受市场和消费者的检验，酒店作为链接消费者的直接场所，更需要获得消费者的深度认可。东呈集团的“老店翻红计划”更是将好口碑做成了酒店改造的价值之一，不少参与该项目的酒店在改造后均迎来了一波好评潮。
▲ 图源：部分改造酒店的OTA平台评价
据了解，东呈集团目前签约项目中在营店改造占比远高于行业平均水平，在2021年1月至8月期间，存量酒店占比约为47%，其中改造以5年内次新店为主，主动改造多于被动改造，呈现逐年上升态势。值得注意的是，尽管老店翻红计划已经成果斐然，但东呈集团并未停止对存量市场探索的脚步，在进行180天的实践后，老店翻红计划2.0如约而至，给存量酒店市场带来更加切实的解决方案。
2、再升级，老店翻红计划打出“1+4”组合拳
任何战略想要保持长久的生命力，都需要通过实践而不断迭代升级，酒店存量市场的开发同样如此，而在疫情背景下，市场环境、消费者需求乃至投资人诉求更加多变和复杂。在此背景下，东呈集团将原有的“老店翻红计划”再升级，创造性的提出了“1+4”战略，在降本增效、增利创收以及优惠限定层面做出更深层次的阐释。
第一，“老店翻红计划2.0”的核心在于东呈集团三大主力产品齐下场，让酒店改造更划算。据了解，此次参与翻红计划的产品包括城市便捷酒店3.0、宜尚酒店2.5、柏曼酒店2.0改造产品。
一方面这意味着在此基础上的改造酒店已经拥有了品牌、平台的双红利，且这三大品牌早已有一定的市场地位，市场平均收益表现优秀，无须担心品牌“拖后腿”。另一方面根据投资测算，城市便捷3.0、宜尚酒店以及在2.0阶段开启改造加盟的柏曼酒店，改造成本均大幅下降，月均综合OCC和月均综合RevPAR也有大幅提升。
▲ 图源：部分改造酒店投资测算数据
第二，柔性制造流程，大规模定制助力老店高效改造。从某种程度上说，存量市场中柔性制造概念的应用，是以酒店筹建的复杂系统特征为核心，通过正确的方法论，抛弃组合式还原论的思想，把握各系统之间协同作用从而缩短老店的改造周期。这点在“老店翻红计划2.0”中展现的尤为清晰，据了解，东呈集团共设立了11条标准、3条红线和2个模板建立了酒店改造的大规模定制能力，与此同时，东呈集团将流程重构升级，将60%以上的加盟筹建环节前置或并行，让酒店改造的每个环节都以小时为单位，不浪费一分一秒。
▲ 图源：东呈集团老店翻红计划2.0详实的独立标准
第三，轻装快改工艺多场景系统应用，改造更加实惠。迈点注意到与传统模式相比，东呈集团的“老店翻红计划2.0”可以将单房造价优化10%-30%不等，其原因在于其材料调优、实施灵活和因材置宜的改造理念。简单来说，东呈集团为老店改造设立了三大系统应用场景，分别是墙面系统、地面系统以及卫浴系统，而匹配三大系统的分别是竹木纤维板、石塑地板、装配式卫浴以及石塑方案，不仅兼顾了用户体验和品牌美学之间的平衡，还尊重投资人的前期投入，最大程度降低成本。
▲ 图源：轻装快改工艺下的改造前后对比
第四，强力运营资源加持，业绩加速度让老店改造更放心。东呈集团事业发展中心负责人朱俊杰表示：“为了支撑老店翻红计划，集团制定了三个目标，就是要委派快、开业快、业绩快。”为了业绩加速度，东呈集团创造性的提出了四手准备：一支队伍——一批有丰富经验的店长，从申请委派七天保证到店投入工作；一批武装——成熟的IT化工作指引，保障门店高质量高效率开业；一股火力——网格化动态流量扶持，包括专业的OTA运营队伍、会员导流、广告流量的战略性资源保证门店长期业绩活力；一路绿灯——适当调优和调减开业验收的流程，用最快速度跑起来支持业绩长虹策略。
据东呈集团内部真实运营数据显示，参与老店翻红计划的城市便捷酒店抚州南昌大学贸易广场店改造金额336万，月综合OCC对比提升60%，月均综合RevPAR增加68元；宜尚酒店广州体育西地铁站店改造金额560万元，房间数从改造前的58间在改造后提升到80间，月综合OCC对比提升24.8%，月综合RevPAR增加了155元。
▲ 图源：宜尚酒店广州体育西地铁站店
第五，金融助力降低风险，让酒店改造更放心。曾有酒店投资人坦言任何改造离不开钱，但是疫情当下，现金流是改造的首要难题。为此，东呈集团合作的第三方金融服务机构大呈金服配合“老店翻红计划2.0”为酒店投资人提供了金融全优要素组合方案——其最高贷款额度为5000万，最长贷款期限为8年，最长宽限期为6-12个月。根据测算，其完全可以覆盖存量酒店的投资回报周期，降低投资风险。
另外，东呈集团“老店翻红计划2.0”版本还充分考虑到了疫情当下投资人的压力和痛点，将为今年4月10日至5月31日参与老店翻红计划的城市便捷、宜尚、柏曼三大酒店品牌的加盟项目提供切实的优惠政策：
1. 2022年5月31日前，前50个打意向金（≥5万）的项目，享超前加盟服务支持；
2. 2022年6月30日前启动项目享加盟费7折；12月31日前验收上线可享加盟费先收后抵（通过管理费等额抵减）
3. 保证金免收，6月30日前启动项目技术服务费可延迟缴纳；
4. 即日起-6月30日期间在供应链平台上采购物资，东呈供应链平台大宗物资补贴最高20%，采购服务经理根据采购清单提供具体补贴明细。
3、如何拿下酒店存量改造市场的新赛点？
根据浩华发布的《2021中国酒店业投资与资产管理市场展望报告》显示，中国一线和新一线城市中的存量物业改造已经逐步超过新酒店开发，而从存量市场产品供给层面来看，中高端酒店、中端酒店以及经济型酒店正在成为存量改造的重要市场。
图源：《2021中国酒店业投资与资产管理市场展望报告》
市场潜力的扩大就必然迎来更加激烈的市场竞争，那么在此背景下，东呈集团如何凭借“老店翻红计划2.0”拿下存量市场的新赛点？
# 方法论引领，深度挖掘存量市场的核心诉求
美国哈佛大学教授波特认为战略是公司为之奋斗的重点与公司为达到它们而寻求途径的结合物，其强调了公司战略的计划性、全局性和长期性。对于酒店存量市场而言也同样如此，小范围、短期的优惠无法满足存量市场的核心诉求，其需要的有计划、全局且长期性的战略和方法论引领。
以东呈集团为例，其针对存量市场推出的老店翻红计划，拥有全面的战略思路，包括全面整合、前置管理、执行落地、方法工具、前期分析、风险防控和商业模式等模版超45个细节要点，在方法论层面，其提出了“以终为始，开卷考试，整合流程，联审会签、携手并行，协同陪跑，全程提速”等多个概念。究其本质，则是东呈集团深入研究酒店存量市场的痛点和痒点，换位思考投资人对存量改造的核心诉求，并在老店改造的每个环节进行匹配。
# 降本增效，在点滴细节让“省”与“赚”齐头并进
存量酒店改造是个精细活，不是一锤子一榔头的买卖，对于酒店集团/品牌而言，如何把控花出去的每分钱以及保证改造后赚回来的每分钱才是其赢得市场的核心竞争力，这也意味着存量酒店从筹改期开始，就要在点滴细节上精打细算。
▲ 图源：宜尚上饶月亮湾汽车城店改造后效果
迈点注意到，东呈集团的“老店翻红计划2.0”对细节的把控更是到达了“吹毛求疵”的地步，比如前文提及的柔性制造流程用来缩短改造工期，而轻装快改工艺则用以进一步降低成本，既快又省的将“一分钱掰成两瓣花”。而在赚钱层面，有运营团队的全面跟进。据了解，所有参与老店翻红计划2.0的酒店项目将成立专项存量运营督导机构，并按照旧改投资商业模型设计运营提升目标，参与投资回报模型制作，最后根据投资测算，在开业后阶梯提升房价以达到三个月快速提升业绩的目标。
# 持续迭代，随时匹配存量市场的新变化
近年来酒店市场的变化速度远超过去几十年，其根本原因在于经济水平的提升和消费者层级的不断变化，而在后疫情时代的当下，行业的变化速度更加迅猛，跟不上时代发展的极有可能面临市场的淘汰，而这也意味着任何战略不仅需要落地实践，更要做好做“周期创新”的准备。
事实上，早在2021年东呈集团推出“老店翻红计划”的同时其就已经做好了打“长期战”的准备。一方面的大规模的落地实践。据东呈集团内部数据统计，自计划推出以来，短短40天就吸引了超过200个改造项目报名参与，东呈从中筛选了50个项目作为试验点进行改造，目前第一批部分门店经历疫情动荡依然顺利竣工开业，且销售数据不俗。另一方面则是在实践的基础上不忘阶段性总结升级。据了解，东呈集团针对改造的门店进行了长期的跟踪分析，对存量项目流转率与流转周期进行了全面测算，并对城市便捷、宜尚、柏曼三个参与改造的酒店产品进行特征的再梳理，以此更好的匹配存量市场的新变化。
▲ 图源：宜尚上饶月亮湾汽车城店改造后效果
# 强化优势，最大可能发挥集团价值助力存量挖掘战
如今的酒店存量市场水大鱼大，竞争激烈。单一的酒店品牌或许可以满足部分存量酒店的需求，但从普适性以及长远性来看，其最终依然是集团价值在发挥作用。存量酒店改造的成本控制需要供应链、工程等多方面的协同，而东呈集团已累计服务超过3500家酒店的经验提炼出的高效的采购流程、便捷的采购系统以及材料集团集采竞价优势均可以第一时间响应存量酒店改造的需求。与此同时，东呈集团完整的运营体系和4700万会员优势则可以为所有存量酒店的营收业绩保驾护航。
从某种程度上说，集团优势在酒店存量市场中的强化可以达到双赢局面。因为其不仅可以满足助力投资人多快好省的完成老店改造，还可以帮助集团完成在存量市场的规模收割，进而提升集团价值和影响力。
早在东呈的老店翻红计划1.0推出之时，迈点就曾分析过其理论优势。但在当下多变的市场环境下，好的理论并不稀缺，如何走向实践落地才是“理论”最为艰险的跨越，稍有不慎就会满盘皆输。
如今来看，东呈集团并非败者，其不仅带着老店翻红计划1.0的实践“战果”交上了一张漂亮的答卷，还为自己定下了新的目标——老店翻红计划2.0。早在去年，东呈集团董事吴伟在接受迈点采访时就曾表示：“我们只是埋头苦干的做正事，做实事，给投资人和消费者带来一些更直观的感受。我们认为只要做好了这些事情，市场自然就会带来它的结果。”这段话或许正是“老店翻红计划”受到行业认可的核心，而对于东呈集团来说，这就是一条“难但正确的路”，要走得更远更稳健，不过只是时间问题。
