一方面，房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升，从而导致部分城市土地交易处于旺盛状态；但另一方面，受楼市政策影响，房企在拿地时往往更为谨慎。

尽管楼市仍被调控笼罩，热点城市前五月土地出让金同比涨幅却很明显。

中原地产数据统计显示，5月单月，50大热点城市卖地金额创年内较高纪录，合计卖地金额单月高达3130亿，同比上涨幅度高达111.5%；从1-5月来看，50大热点城市合计土地出让金高达1.5万亿，与2017年同期的9503亿相比，上涨幅度高达57.6%，多卖了4520亿。

不过，调控高压对土地市场也产生了影响。从热点城市看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于年平均30%的数字。

另外，因各城市调控方式及力度不同，土地市场发生了明显分化。易居研究院研究员詹毅凡表示，目前一线城市及部分热点二线城市均出台了较为严厉的调控措施，导致土地市场较为冷清，土地成交均价随之不断下行。在这种情况下，房企逐渐将拿地核心转移至三线城市，导致5月三线城市的土地市场较为火热，土地成交均价创下新高。相关部门应做好防范准备工作，防止地价过高推动房价上涨。在金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国土地市场仍会逐渐降温。

当前土地市场表现需从两个维度观察：从同比情况看，不少城市在前5月卖地仍然积极，热点城市土地出让金创历史新高；从环比及溢价率情况看，整体土地市场走低。这说明，当前土地市场整体处于历史高位，部分调控宽松城市异军突起，但从周期内曲线看，土地市场出现降温趋势。

中原地产研究*统计数据显示，5月单月，部分城市卖地金额依然达到年内较高纪录，50大热点城市合计卖地金额单月高达3130亿，同比上涨111.5%。其中卖地*多的城市分别是杭州（楼盘）、重庆（楼盘）、嘉兴（楼盘）、南京（楼盘）、湖州（楼盘）、宁波（楼盘）、合肥（楼盘），这些城市的土地出让金成交金额均超过百亿。

从更长周期看，今年1-5月土地市场仍处高位，合计土地出让金1.5万亿，与2017年同期的9503亿相比，上涨57.6%，多卖了4520亿。杭州、重庆、苏州（楼盘）、北京、郑州（楼盘）、济南（楼盘）6个城市前五月卖地超过500亿，25个城市卖地超过200亿。

较高的杭州，卖地1391亿，同比上涨246%；其次是苏州，卖地681.8亿元，同比上涨77%。尤以杭州为甚，5月出让的百井坊地块以107亿的总价成为近期全国地皇，该地块楼面价为5.5万元/平方米，亦刷新了杭州的历史新高。

上海（楼盘）易居房地产研究院统计了40个热点城市土地出让金。据其观察，从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，目前在0-50%的区间盘整。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比，分别上升21.9%、154.3%、159.7%及71.8%，土地出让金规模依然超出历史同期水平。

从2018年以来土地市场整体表现看，三四线城市异军突起是一大亮点。据中原地产统计，包括佛山（楼盘）、南通（楼盘）、常州（楼盘）、嘉兴、湖州、台州（楼盘）、徐州（楼盘）、扬州（楼盘）、菏泽、上饶、阜阳、盐城（楼盘）、金华（楼盘）、泉州（楼盘）、赣州（楼盘）、许昌（楼盘）、岳阳（楼盘）、淄博（楼盘）、镇江（楼盘）、绍兴（楼盘）等20个三四线城市，卖地金额在2018年出现了明显上涨，累计成交金额超过100亿。

可以预计的是，防范三四线城市土地市场过热，将成为接下来的调控核心。詹毅凡注意到，与一二线城市较为冷清的土地市场相反，三线城市显得相当火热。5月份，虽然三线城市的土地成交面积出现萎缩，但土地成交均价却有较大反弹，达到2011年以来新高。土地成交价格受房价影响较大，房价上行，则开发企业有更大的动力以更高价格拿地，5月份三线城市的地价创下新高，也是三线城市楼市火爆的缩影，相关政府部门应有所准备，防止市场过热。

数据是较好的例证。5月，三线城市土地成交建筑面积为793.1万平方米，环比下降36.5%，同比下降7.9%；但成交均价为2187.3元/平方米，环比增长12.8%，同比上涨26.2%。

尽管土地出让金仍处历史高位，但从环比情况看，土地市场已经出现降温趋势。

上海易居研究院注意到，5月，40个典型城市土地出让金收入为1274.6亿元，环比下降14.2%，同比增长35.3%，土地出让金已经连续5个月环比下跌。他们认为，这和近期的土地市场限价等因素有关，也从侧面说明，随着金融环境的收紧，房企的资金压力逐渐加剧，购地会更加理性。预计随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比增幅，将逐渐步入下行通道。

从溢价率情况看，5月，40个典型城市土地成交溢价率19.9%，与4月相比增长1.5个百分点，有所企稳。从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从*早的2011年1月开始，土地市场急速降温，土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点，这是一个长期的调控升级进程。此后，国家连续两次降息，刺激经济发展，土地成交溢价率才得以反弹，涨势一直持续到2014年年初。

不过詹毅凡也提示，过去一年土地溢价率快速下滑，与热点城市限地价有关。预计2018年全年40城土地成交溢价率仍将稳定在较低的区间。分城市来看，5月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别荆州（楼盘）、南昌（楼盘）、东莞（楼盘）、惠州（楼盘）和合肥，土地成交溢价率分别为123%、89%、83%、72%和68%，这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市，反映了本轮周期运行至今三线城市较为火热的特点。5月份，北京、深圳（楼盘）、西安（楼盘）、武汉（楼盘）等8个城市的溢价率为0，主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。

安居客领头分析师张波认为，从数据表现来看今年土地出让金的确在持续走高，但就此不能判断开发商拿地热情高涨。首先分城市来看，土地明显呈现冷热不均，房企对于三四线土地以及部分强二线城市的*热度相对较高，而在一二线城市则降温比较明显；其次，土地市场的确出现了不少降温苗头，从土地流拍现象的不断产生可见一斑，4月杭州出现流拍，5月份成都出现流拍，北京截至5月底已有多块土地流拍。

张波表示，从溢价率走低来看，市场上呈现出“带着镣铐跳舞”局面。一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升，从而导致部分城市土地交易仍处于旺盛状态；但另一方面，受楼市政策影响，房企在拿地时往往更为谨慎，思想上带着“镣铐”，因此土地的溢价率走低亦属正常，这也预示着整体土地交易会进一步趋于平稳，有利于楼市的健康发展。

中原地产分析师张大伟也注意到，从2016年9月30日开始，全国一二线城市严格调控。这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块拿地积极性降低。

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今年，房企们度过了一个冷清的春节。

房地产研究机构克而瑞的研究报告显示，春节两周（1月28日至2月10日），44个重点监测的城市成交量同比下降14%；三四线市场更是不容乐观，成交量跌幅高达23%，成交量同比腰斩的城市不在少数。

在购房刚需不断降低，投资需求快速增长的背景下，买房这一行为更具弹性了。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）发布的研究报告显示，2008年至2017年这十年间，被调查的城镇地区新购住房目的中，刚需由69.7%下降到46.4%，投资需求由19.6%上升到37.6%，改善需求变化不太大。

何时购房，越来越像一道算术题。

根据2017年中国家庭金融调查的数据，全国家庭住房拥有率为92.8%。家庭住房拥有率，指的是拥有住房的家庭占全部家庭的比例。

换句话说，作为一个中国人，家里没套房真的要算少数群体了。

而且，2017年城镇家庭多套房住房拥有率为 22.1%，越来越多的城镇家庭不只有一套房子。

拥有的房子多了，就很有可能会导致住房的闲置。

不过目前，中国还没有住房空置率的统计标准和官方数据。

国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”，据此测算，2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，包括两类：一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。

通过对29个省市262个县1048个社区进行分层随机抽样调查显示，2017年城镇地区住房空置率为21.4%。据此估算，2017年，我国城镇住宅市场空置的住房数量总数为6500万套。

二、三线城市的住房空置情况更为严峻。2017年二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和 21.81%，远高于一线城市的16.8%。

因为是按照统一口径进行计算，即使绝对值上存在出入，但住房空置率上升的趋势是明确的。

从趋势上看，2011年至2017年，一线城市的住房空置率略有下降，二、三线城市上升明显。尤其是二线城市，住房空置现象比三线城市更加严重。

该研究称，在2015年至2017年间，二三线城市商品住宅销售大幅度上涨，但三线城市由于棚改加速，拆迁比例明显高于二线城市，所以二线城市空置率增长速度超过三线城市。

至于一线城市，新增住房与人口增长基本相当，但有1.4%的家庭被拆迁，所以住房空置率有所下降。

没办法，一线城市的吸引力向来很大，这体现在教育水平、就业机会等方方面面。吸引的外来人口多了，空置的房子必然更少。而这些外来人口，很多都来自于二、三线城市。

多年来，一线城市的房价被推向一个个高潮。在这之后，购房政策逐步开始收紧。有些人眼看着钱快攒够了，买房的资格又没有了。

但幸好，新一线城市开始了人才争夺战。像西安、南京、武汉等多个城市，人才引进政策一轮轮加码，被吸引而来的人们竞相落户买房。

结果，这些热门城市的房地产库存也降下来了。

据统计，2015年至2017年期间，西安、杭州、武汉等地已经取得预售许可证但还未销售出去的新建商品住宅面积下降超过60%。

硬币总有正反面，几家欢喜几家愁。因为新一线城市的吸引力，多是相对于三、四线城市而言的。

统计局公布的40个大中城市住宅销售情况显示，三线城市住宅销售面积在2016年进入快速增长时期，2017年涨幅开始明显超过一、二线城市。于是，开发商更积极地在三、四线甚至级别更低的城市大量购置土地。

但对于有些城市而言，根本不需要建那么多楼。尤其像是遵义、泸州、南充等中西部城市。

数据显示，2016年1月至2018年7月期间，泸州人口净流出78万人，但住宅的库存却多出了1145万平方米；遵义人口净流出178万人，住宅的库存却多出了568万平方米。

这么一看，或许在接下来的一年里，三、四线城市的楼市还将延续开年的低迷。

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