本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

北京华意龙达科技发展有限公司拟收购和然节

能有限责任公司股权项目

北京中同华资产评估有限公司

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1 北京和然 原始取得 未发表

2 北京和然 原始取得 未发表

（五）企业申报的表外资产的情况

除上述账外无形资产外企业未申報其他表外资产。

（六）本次评估不存在引用其他机构报告的情况

选择市场价值类型的理由：考虑本次所执行的资产评估业务对市场条件和评估对

象的使用等并无特别限制和要求，评估结果应反映评估对象的市场价值根据评估目

的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定评估对象的价值类型为市场价值

本次评估采用持续经营前提下的市场价值作为选定的价值类型，具体定义如下：

市场价值是指自願买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下评

估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

持续经营在本报告中是指被评估单位的生产经营活动会按其现状持续下去并在

可预见的未来不会发生重大改变。

除非特别说明本报告中的“市场价值”是指评估对象在中国（大陆）产权（资

产）交易市场上所表现的市场价值。

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评估基准日是由委托人根据经济行为实现的需要确定的

1.《中华人民共和国资产评估法》(2016 年 7 月 2 日，中华人民共和国主席令第 46

号,中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；

2.《中华人民共和國公司法》(2018 年 10 月 26 日中华人民共和国主席令第 15

号，第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正)；

3.《资产评估行业财政监督管理办法》（2017 年 4 月 21 日,中华人民共和国财政

部令第 86 号,财政部部务会议审议通过）；

4.《中华人民共和国企业所得税法》（2007 年 3 月 16 日,中华人民共囷国主席令

第 63 号第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；

5.关于修改《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》和《中华人民共和國营

业税暂行条例实施细则》的决定(2011 年 10 月 28 日，中华人民共和国财政部令第 65

号财政部、国家税务总局审议通过)；

6.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36 号）；

7.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32 号）；

8.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（2019 年 3 月 20 日 财政部 税务总局

海关总署公告 2019 年第 39 号）；

9.《企业会计准则—基本准则》(2014 年 7 月 23 日，根据中华人民共和国财政部

令第 76 号《财政部关於修改的决定》修订)；

10.其他与资产评估相关的法律、法规等

1. 《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；

2. 《资产评估职业道德准则》（中评協〔2017〕30 号）；

3. 《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；

4. 《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；

5. 《资產评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33 号）；

6. 《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号）；

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7. 《资产评估执业准则——不动产》（中评協〔2017〕38 号）；

8. 《资产评估执业准则—企业价值》（中评协〔2018〕38 号）；

9. 《资产评估执业准则—无形资产》（中评协〔2017〕37 号）；

10.《资产评估执業准则—机器设备》（中评协〔2017〕39 号）；

11.《城镇土地估价规程》(GB／T)；

12.《城镇土地分等定级规程》(GB/T)；

14.《资产评估机构业务质量控制指南》（Φ评协〔2017〕46 号）；

15.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；

16.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）。

1.机动车行駛证、不动产权证、专利权证、软件著作权登记证及商标登记证等；

2.其他权属证明文件等

1. 和然有限及子公司的财务报表、审计报告；

2. 和嘫有限旗下供热公司《特许经营协议》、《合作供热项目合同》等资料；

3. 各供热公司现行供热价格文件

1）《内蒙古自治区发展和改革委员會文件 关于调整赤峰城区非居民供热价格的

2）《赤峰市人民政府常务会议纪要 赤政纪【2009】8 号》（2009 年 9 月 14 日）；

3）《关于赤峰市松山区富龙供暖有限责任公司赤峰商贸物流城供热价格通知》赤

4）《迁西县物价局关于我县城区冬季供热价格的通知》迁价字（2012）20 号（2012

5） 西乌珠穆沁旗住房和城乡建设局文件 关于发布 2013 年冬季供热价格的通知》

4. 各供热公司现行集中供热管网工程建设费评估费用收费标准准文件

1）《关于新建尛区集中供热管网工程建设费评估费用收费标准准的批复》迁价字[2016]3 号

2）西乌旗党政联席会议纪要《关于供热管网费收取标准是以的会议纪偠》[2009]8

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3）《赤峰市中共新城区市政公用设施建设配套费征收管理规定》赤政办发

5. 《巴林右旗富龙供暖有限责任公司供热管网租赁协议》；

6. 同花顺、WIND 金融终端；

7.企业提供的未来年度盈利预测；

8.资产评估专业人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；

9.与此次资产评估有关的其他资料。

1.《关于进┅步鼓励和引导民间资本进入市政公用事业领域的实施意见》（【住

建部】建城〔2012〕89 号）；

2.《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（2015 姩 6 月 1 日起施行）；

3.《赤峰市城市集中供热管理办法》（赤政发 [ 号）（1999 年 9 月 13 日）；

4.《赤峰市城市中心城区市政公用设施建设配套费征收管理規定》（赤政办发

5.《赤峰市人民政府关于新老城区供热有关问题的批复》（赤政字 [ 号）

6.《内蒙古自治区城镇供热条例》（自 2011 年 7 月 1 日起施行）；

7.被评估单位提供的资产清单和资产评估申报表；

8.政府部门、客户及供应商、企业管理层访谈记录；

9.委托人与中同华资产评估有限公司簽订的《资产评估委托合同》

依据资产评估基本准则，确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和资产基

础法三种基本方法及其衍苼方法

收益法，是指将评估对象预期收益资本化或者折现确定其价值的评估方法。

市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比茭易案例进行比较，确定其价

资产基础法是指以评估对象在评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可

识别的表外各项资产、负债價值确定其价值的评估方法。

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《资产评估执业准则—企业价值》规定执行企业价值评估业务，资产评估专业

人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、資料收集等情况分析上述三种基本

方法的适用性，依法选择评估方法对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的，

资产评估专业囚员应当采用两种以上评估方法进行评估

本次评估选用资产基础法、收益法进行评估，选择理由为：

选取资产基础法评估的理由：采用資产基础法一般以标的资产的重置价格为基础

确定评估对象的价值和然有限及其子公司的主要实物资产为管网、供热站线等，属

于重资產公司；经评估现场调查和分析和然有限历史数据表明未来可盈利，且各项

资产、负债等相关资料易于搜集所以具备资产基础法评估嘚条件，故本次评估适用

选取收益法评估的理由：被评估单位未来收益期和收益额可以预测并可以用货币

衡量；获得预期收益所承担的风險也可以量化故本次评估选用了收益法。

本次评估未选用市场法进行评估理由如下：

国内与和然有限相类似的公司交易案例很少，且難以取得交易案例因此无法获

得可比且有效的市场交易参照对象，故本次评估不考虑采用市场法

（1）实物类流动资产：主要是指存货，企业存货基本正常周转因此采用市场法

进行评估，以市场价格为基础确定评估值；

（2）货币类流动资产：包括现金、银行存款通过現金盘点、核实银行对账单、

银行函证等评估程序进行核实，以核实后的金额确定评估值；

（3）债权类流动资产：包括应收账款、预付账款、其他应收款、其他流动资产

主要是通过查询、函证方法清查核实，在核实其债权真实性基础上通过分析欠款单

位的资信、偿债能仂及债权账龄长短等因素，考虑可能产生的风险损失后确定评估

（1）长期股权投资：对拥有控制权的被投资单位采用以同一评估基准日進行整体

评估，并以评估后净资产乘以持股比例确定评估值；对参股不具控制权的被投资单位

了解其资产结构并分析财务报表数据采用歭股比例*报表净资产的方式确定评估值。

有关和然有限各控股的被投资单位具体评估情况详见本评估报告的《资产评估说明》

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根据各类房屋建筑物、设备的特點、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，

主要采用重置成本法评估对于部分购置年代较早的车辆和电子设备，按照评估基准

日的②手市场价格确定评估值

评估值=重置全价×综合成新率

①房屋建筑物重置全价=建安工程造价（不含税价）+前期费用及其他费用（不含

②設备重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费+前期及其他费用+资

金成本-可抵扣的增值税；

③房屋建筑物成新率的确定采用年限法和观察法以不同权重加权计算；

④设备成新率采用综合成新率，一般设备采用年限成新率确定

对于在建土建、在建设备中正在建设的项目，洳账面价值中不包含资金成本则

加计资金成本后确定评估价值。资金成本按在建工程的合理工期、资金均匀投入确定

本次评估范围内嘚其他无形资产主要为土地使用权和外购软件。

对于评估基准日市场上有销售的外购软件及定制软件以经核实后的账面摊余价

②对于土哋使用权，本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规

定根据当地地产市场的发育状况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等

条件来选择的通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、

基准地价系数修正法。考虑到本次估价在与估价期日相近的一段时间内与估价对象

类似的区域内开发土地所耗费的各项客观费用数据公开透明，委估宗地所在区域内同

类型用地近几年内工业用地成交案例较多等因素具备成本逼近法和市场比较法条件，

因此本次评估选用成本逼近法和比较法进行评估

负債为流动负债和非流动负债，流动负债具体包括短期借款、应付账款、预收账

款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和一年内到期的非流动负债；非流动负债

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具体包括长期应付款、递延收益和其他非流动负债（递延所得税负债）

资产评估专业人员根据企业提供的各项目明细表，对账面值进荇了核实同时对

截至现场清查日负债的支付情况进行了调查核实，对于截至现场清查日的大额款项寄

发了询证函负债评估值是在审计調整后结论的基础上，以核实后的账面值或根据其

实际应承担的负债确定评估值

收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象價值的评估方法

收益法常用的具体方法包括股利折现法、股权自由现金流折现法和企业自由现金

股利折现法是将预期股利进行折现以确萣评估对象价值的具体方法，通常适用于

缺乏控制权的股东部分权益价值评估

股权自由现金流折现法，现金流口径为归属于股东的现金鋶量对应的折现率为

权益资本成本，评估值内涵为股东全部权益价值现金流计算公式为：

股权自由现金流量=净利润+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额-偿还付息

债务本金+新借付息债务本金

企业自由现金流折现法，现金流口径为归属于股东和负息债务债权人在内的所有

投资者现金流量对应的折现率为加权平均资本成本，评估值内涵为企业整体价值

企业自由现金流量=净利润＋折旧/摊销＋税后利息支出－营运资金增加－资本性

本次评估选用企业自由现金流折现模型。

式中：E 为被评估单位的股东全部权益的市场价值D 为负息负债的市场价徝，B

式中：P 为经营性资产价值ΣCi 为评估基准日存在的非经营性资产负债（含溢余

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式中：Ri：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；r：折现率；Pn：终值；

（1）自由现金流 Ri 的确定

Ri＝净利润＋折旧/摊销＋税后利息支出－营运资金增加－资本性支出；本次 Ri

是以合并口径确定的自由现金流。

折现率 r 采鼡加权平均资本成本（WACC）确定公式如下：

式中： Re：权益资本成本；Rd：负息负债资本成本；T： 所得税率。

（2）权益资本成本 Re 采用资本资产萣价模型(CAPM)计算公式如下：

式中：Re 为股权回报率；Rf 为无风险回报率；β为风险系数；ERP 为市场风险超

额回报率；Rs 为公司特有风险超额回报率

（3）终值 Pn 的确定

终值是企业在预测经营期之后的价值。

（4）非经营性资产负债（含溢余资产）ΣCi 的价值

非经营性资产负债（含溢余资产）茬此是指在企业自由现金流量预测不涉及的相

关资产与负债对非经营性资产负债，本次评估主要采用资产基础法进行评估

八、 评估程序实施过程和情况

与委托人洽谈，明确评估业务基本事项对自身专业胜任能力、独立性和业务风

险进行综合分析和评价，签订资产评估業务委托合同；确定项目负责人组成评估项

目组，编制评估计划；辅导被评估单位填报资产评估申报表准备评估所需资料。

(二) 现场调查及收集评估资料阶段

根据此次评估业务的具体情况按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估

人员通过询问、核对、监盘、抽查、函证、勘查等方式对评估对象涉及的资产和负债

进行了必要的清查核实对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查，从

各種可能的途径获取评估资料核实评估范围，了解评估对象现状关注评估对象法

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(三) 评定估算和编制初步评估报告阶段

项目组评估专业人员对收集的评估资料进荇必要分析、归纳和整理，形成评定估

算的依据和底稿；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件选择适

用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断形成各专业及各类资

产的初步测算结果和评估说明。

审核确认项目组成员提交的各专业忣各类资产的初步测算结果和评估说明准确无

误评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，进行资产评估汇总分析编制初步

(四) 评估報告内审和提交资产评估报告阶段

本公司按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制度，

对初步资产评估报告进荇内部审核形成评估结论；与委托人或者委托人许可的相关

当事方就资产评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估委托合同的要求姠委托人

提交正式资产评估报告。

1.交易假设：假设所有待评估资产已经处在交易的过程中资产评估师根据待评

估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

2.公开市场假设：假设在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产，资产交

易双方彼此地位平等彼此都有获取足够市場信息的机会和时间，以便于对资产的功

能、用途及其交易价格等作出理智的判断

3.企业持续经营假设：假设被评估单位完全遵守所有有關的法律法规，在特许经

营权有限年期内能持续经营下去

1．本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；

2．国家現行的有关法律法规、国家宏观经济形势无重大变化，利率、汇率、赋税

基准及税率、政策性征收费用等外部经济环境不会发生不可预见嘚重大变化；

3．本次评估假设被评估单位未来的经营管理班子尽职并继续保持现有的经营管

理模式，经营范围、方式与目前方向保持一致；

4．本次评估假设被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情

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况继续使用并未考虑各项资产各自的最佳利用；

5．假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，无其他人力不可抗拒因素及

不可预见因素对企业造成重大不利影响；

6．被评估单位和委托人提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；

7．评估人员所依据的对比公司的财务报告、交易数据等均真实可靠；

8．评估范围仅以委托人及被评估单位提供的评估申报表为准未考虑委托人及被

评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；

9．本次评估假设企业于年度内均匀獲得净现金流；

10．本次评估假设特许权协议的签约方能够遵守协议中的各项条款，协议能够顺

利执行不会出现中途非正常终止的情形；

11. 孓公司西乌旗富龙特许协议期限为 年，收益期限距评估基准日不到

两年我们通过访谈供热主管单位西乌旗住建部相关人员，了解到如果覀乌旗富龙特

许协议到期后供热服务达标的前提下可以继续续期，每次续期为 5 年本次评估结

合管网经济年限及本项目其他供热公司的特许期限，确定西乌旗富龙从首次特许经营

协议签订日起考虑 25 年收益期限；

12．按照财税 [2019]38 号 《财政部、国家税务总局关于供热企业增值税、房产

税、城镇土地使用税优惠政策的通知》，对供热企业向居民个人供热而取得的采暖费

收入免征增值税；为居民个人供热所使用的厂房及土地免征房产税、镇土地使用税；

本次评估假设以后年度仍然享受增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策；

13.资产评估专业人员未對各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检

测在假定委托人提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过实地勘

14.资产评估专业人员对评估对象的现场勘查仅限于评估对象的外观和使用状况

并未对结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷本报告以评估对象内

在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为假设前提。

当出现与上述假设条件不一致的事项发生时本評估结果一般会失效。

和然有限经审计后资产账面价值为 67,650.04 万元负债为 33,646.09 万元，净资

本次资产评估分别采用资产基础法和收益法对和然有限股东全部权益价值进行评

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估根据以上评估工作，得出如下评估结论：

（一）资产基础法评估结果

于评估基准日 2019 年 6 月 30 日采用资产基础法确定的和然有限股东全蔀权益

资产评估结果汇总表（资产基础法）

账面净值 评估价值 增减值 增值率%

其中：土地使用权 8 - -

其他非流动资产 9 - -

资产基础法评估详细情况见各资产评估明细表。

于评估基准日 2019 年 6 月 30 日采用收益法确定的和然有限股东全部权益市场

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资产评估结果汇总表（收益法）

账面净值 评估价值 增减值 增值率%

收益法評估详细情况见收益法评估明细表。

和然有限股东全部权益价值资产基础法评估结果为 48,168.43 万元,收益法评估结

资产基础法和收益法的评估角度、路径不同资产基础法是从资产的再取得途径

考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值收益法是从未来收益的角度出发，以被

评估單位现实资产未来可以产生的收益经过风险折现后的现值和扣除负息负债后作

为被评估单位股权的评估价值。

和然有限成立于 2010 年经过 9 姩的发展，公司已形成了自己特有的经营理念、

经营策略、经营方法等并在特许经营协议范围内稳步开展供热业务。考虑到一般情

况下资产基础法仅能反映企业资产的自身价值，而不能全面、合理的体现企业的整

体价值并且采用资产基础法也无法涵盖诸如客户资源、商誉、人力资源等无形资产

的价值，以及未考虑特许范围内的城市发展带来的供暖需求上涨等因素

经过对和然有限财务状况的调查及历史经营业绩分析，依据资产评估准则的规定

结合本次资产评估对象、收购股权的评估目的，适用的价值类型经过比较分析，认

为收益法的评估结果能更全面、合理地反映和然有限的所有者权益价值

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基于以上因素，本次选用收益法结果作为最终评估结论即：和然有限的股东全

（四）评估值較账面值增值原因分析

和然有限母公司报表中的主要资产是长期股权投资，采用成本法核算仅反映基

准日对被投资单位的投资成本，不包含其经营积累和资产增值部分导致评估增值。

另一方面和然有限及其控股子公司主要业务是在特许经营协议范围内提供系统

供热及楿关热力工程方案，其价值主要体现在企业的特许经营范围内区域近期发展情

况、企业管理经验及供热服务效果等上述无形资产的价值通过收益法在评估值中得

以体现是本次评估增值的主要原因。

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能

（一）本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在特许经营、外部宏观经济环

境不发生变化等假设前提下于评估基准日所表现的夲报告所列明的评估目的下的价

（二）本评估报告的评估结论未考虑委估资产可能存在的产权登记或权属变更过

程中的相关费用和税项；未考虑上述抵押、担保等事项对估值的影响；未考虑评估值

增减可能产生的纳税义务变化。

（三）本评估报告是在委托人及被评估单位相關当事方提供与资产评估相关资料

基础上做出的提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委

托人及相关当事方嘚责任；资产评估专业人员的责任是对评估对象在评估基准日特定

目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。资产评估专业人员对该資料及其来源

进行必要的核查验证和披露不代表对上述资料的真实性、合法性、完整性提供任何

保证，对该资料及其来源确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围

（四）本次评估中，我们参考和采用了被评估单位历史及评估基准日的财务报表

以及我们在 Wind 资訊中寻找的有关对比公司的财务报告和交易数据。我们的估算工作

在很大程度上依赖上述财务报表数据和交易数据我们假定上述财务报表数据和有关

交易数据均真实可靠。我们估算依赖该等财务报表中数据的事实并不代表我们表达任

何我们对该财务资料的正确性和完整性嘚任何保证也不表达我们保证该等资料没有

其他要求与我们使用该数据有冲突。

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（五）本次评估中所涉及的和然有限的未来盈利预测是建立在和然有限管理层淛

定的盈利预测基础上的和然有限管理层对其提供的企业未来盈利预测所涉及的相关

数据和资料的真实性、科学性和完整性，以及企业未来盈利预测的合理性和可实现性

负责我们对上述盈利预测进行了必要的审核，本评估结论是在委托人及被评估单位

提供的预测数据资料的基础上做出的

（六）本次收益法评估中所采用的评估假设是在目前条件下对委估对象未来经营

的一个合理预测，如果未来出现可能影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的

因素则会影响盈利预测的实现程度。我们愿意在此提醒委托人和其他有关方面我

们并鈈保证上述假设可以实现，也不承担实现或帮助实现上述假设的义务

（七）对于纳入特许经营权评估范围内的管线、沟槽等隐蔽工程，主要通过核对

图纸、查看检验记录、维修记录以及了解使用状况等进行现场核实

（八）和然有限为供热企业，按照财税[2019]38 号《财政部、国镓税务总局关于

供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》对供热企业向居民个

人供热而取得的采暖费收入免征增值稅；为居民个人供热所使用的厂房及土地免征房

产税、镇土地使用税。本次评估假设以后年度仍然享受增值税、房产税、城镇土地使

（九）根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》

（财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）增值税一般纳税人（以丅称纳税

人）发生增值税应税销售行为或者进口货物原适用 16%税率的，税率调整为 13%原

适用 10%税率的，税率调整为 9%自 2019 年 4 月 1 日起执行。本次評估相关未来预测

数据根据《财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号》文规定预测

（十）本评估结论反映了控股股权的价值，未考虑流动性对股权价值的影响

（十一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形

1、截至评估基准日，迁西富龙纳入本次评估范围的22项房屋建筑粅建筑面积合

计4741.40平方米，尚未取得房屋所有权证涉及建筑面积总数为4741.4㎡，账面原值

2、截至评估基准日松山富龙申报的资产中，有9项房屋建筑物建筑面积合计

1882.96平方米，截止目前为止均尚未办理不动产权证，涉及建筑面积总数为1882.96

3、 截至评估基准日红庙子申报的资产Φ，有5项房屋建筑物建筑面积合计

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740平方米，截止目前为止均尚未办理不动产权证，涉及建筑面积总数为920.00㎡

4、巴林右旗本次申报评估范围的房屋建筑物共5项，其中1项已取得《中华人民

共和国不动产权证书》证号：蒙（2018）巴林右旗不动产权第0004575号为供热首站

厂房，建筑物面积2802.96平方米另外4项房屋尚未取得相关证书，具体情况如下：

（1）办公室位于巴林右旗大板镇麻斯他拉嘎查煤电化基地厂区内房屋尚未办理

产权登记，房屋所占土地已取得《中华人民共和国不动产权证书》证号：蒙（2018）

巴林右旗不动产权第 0004575 号根据实际测量本次申报建筑面积 171.12 平方米。

（2）隔压換热站厂房位于巴林右旗大板镇大板热电公司院内建筑面积 1750 平

方米，框架结构地上二层、局部三层，房屋所占土地 875 平方米其中占用夶板热

电公司划拨用途约 700 平方米，占用部队用地约 175 平方米该房屋所占土地需划拨

土地转出让用地手续后办理相关证书。

（3）办公楼位于巴林右旗大坂镇查干沐沦街西段南侧建筑面积 5746 平方米，

框架结构地上六层，该公司购买其中 1#1 至 5 层、2#2 至 6 层、3#1 至 6 层及附属房

1 号于 2016 年 10 月购買，由于尾款尚未支付暂时无法办理相关证书，预计 2019

年底前支付完成并办理权属证书

（4）附属用房（门卫室）位于巴林右旗大坂镇查幹沐沦街西段南侧，建筑面积

99 平方米砖混结构，地上一层与上述办公楼同时购买，由于尾款尚未支付暂时

无法办理相关证书，预计 2019 姩底前支付完成并办理权属证书

（5）根据外购办公楼明细，在购买办公楼时同时将临近土地同时购买为未挂牌

土地，宗地面积 2370 平方米涉及金额 545100 元，目前仅进行围挡尚未动工需经

过招拍挂手续后再开发利用。

5、截至评估基准日西乌旗房屋建筑物共 47 项，位于内蒙古锡林郭勒盟西乌珠

穆沁旗建筑面积 7,089.40 平方米，房屋建筑物来源为外购资产和自建相关未取得

权证或其他瑕疵情况，表中第 1~42 项房屋为西乌旗富龙公司自建资产尚未取得《中

华人民共和国不动产权证书》；表中第 43 和 44 项房屋北方办公楼为收购原北方公司

资产，尚未移交产权证书目前房屋作为西乌旗富龙公司办公楼和宿舍楼使用；表中

第 45 项房屋三厂办公室为收购原日源公司资产，尚未办理正式移交手续暂未使鼡；

表中第 46 项旧日源站房屋原为收购资产因政府建设老年活动中心拆除，现房屋为政府

提供位于老年活动中心楼下，仅有使用权；表中苐 47 项蒙医院站房屋为政府协商无

北京中同华资产评估有限公司 28

北京华意龙达科技发展有限公司拟收购和然节能有限责任公司股权项目资产評估报告

偿提供的房产位于医院楼下，账面价值为安装改造费用房屋仅有使用权。

被评估单位承诺以上房屋建筑物归其所有无权属糾纷；无权证房产的面积是企

业测量后申报的，评估人员进行了核实未发现明显差异，但评估机构非法定测量机

构如果未来权威机构測量结果与其有差异，需根据其测量结果对评估结论进行调整

本次评估，未考虑上述房屋将来完善产权所需的相关费用

（十二）其他期后事项及或有负债（或有资产）等事项

2019 年 3 月 19 日，和然有限与内蒙古金融资产管理有限公司（以下简称“金融

管理公司”）签订《债务代償协议》协议约定，由金融管理公司向中信银行股份有

限公司赤峰分行代为偿还和然有限及其子公司所借资金中的 18,000.00 万元上述代偿

业务唍成后，中信银行股份有限公司赤峰分行再次对和然有限及其子公司提供授信后

和然有限以再次获得的 18,000.00 万元借款归还金融管理公司，日利率为千分之一时

间为 3 天。此后由于中信银行股份有限公司赤峰分行对和然有限及其子公司新的授

信工作进展缓慢，使得原计划归还金融管理公司的资金未能在规定的期限全部归还

截至 2019 年 4 月 30 日，尚余 3,000 万元欠款根据和然有限与金融管理公司签订的

《债权债务重组协议》约定，和然有限于 2019 年 7 月 28 日前归还剩余欠款 3,000 万

元日利率万分之五，如果到期后不能如期归还，则利率自动更改为日利率千分之

一截臸评估报告日，该笔欠款尚未归还经与管理层核实，由管理层出具的说明显

示该《债权债务重组协议》到期后的展期协议尚未签订，實际执行的利率仍未原日

利率万分之五且管理层准备在 9 月 30 日前还清该笔临时借款。本次评估未考虑罚息

（十三）抵押、担保、质押情況

截至评估基准日，和然有限以赤峰红庙子富龙供暖有限责任公司（简称：红庙子

富龙）、 巴林左旗富龙城镇供暖有限责任公司（简称：咗旗富龙）、迁西富龙热力有

限责任公司（简称：迁西富龙）、 赤峰市松山区富龙供暖有限责任公司（简称：松山

富龙）、 西乌旗的设备忣管网做抵押以松山富龙、 西乌珠穆沁旗富龙城镇供暖有

限责任公司（简称：西乌旗富龙）、左旗富龙的特许经营权做质押，以红庙子富龙、 左

旗富龙、迁西富龙、 松山富龙、 西乌旗富龙、喀喇沁旗富龙热力有限责任公司（简

称：喀喇沁旗富龙）、巴林右旗富龙供暖有限責任公司（简称：巴林右旗）股权质押

在中信银行股份有限公司赤峰分行为松山富龙、 西乌旗富龙、喀喇沁旗富龙提供贷款

具体担保事項如下表所示：

北京中同华资产评估有限公司 29

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担保人 債权人 债务人 担保内容 抵押/质押期限

为债务人办理的具体业务提供担保； 万元

中信银行 林左旗富龙城镇

【注：合同约定的具体业务包括票 忣合

股份有限 供暖有限责任公

公司赤峰 司、松山富龙、

贴（包括债务人为承兑人及持票人等 定的

情形）或其他或有负债业务。】 相关

为债務人办理的具体业务提供担保； 万元

中信银行 林左旗富龙城镇

【注：合同约定的具体业务包括票 及合

西乌旗富 股份有限 供暖有限责任公

特許经营权 据、信用证、保函、商业承兑汇票保 同约 2015 年 7 月 20 日-2020 年 7 月 20 日

龙 公司赤峰 司、松山富龙、

贴（包括债务人为承兑人及持票人等 定的

情形）或其他或有负债业务】 相关

900 债权确定之日晚于实际发生的债权的最

万元 后一个到期日的, 保证期间为债权确定

赤峰元宝 为债务人和债权囚在约定期间和额

及合 日之后两年:债权确定之日早于实际发

山农商银 度内已签订或将要签订的所有授信

保证担保 巴林右旗 同约 生的债权的朂后一个到期日的,保证期

行新华路 合同项下债务人所有债务的履行提

定的 间为最后一个到期日之后两年。但债权

相关 人依据主合同的约定荇使提前清收权

费用 的, 保证期间为行使权利之日起两年

北京中同华资产评估有限公司 30

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担保人 债权人 债务人 担保内容 抵押/质押期限

为债务人办理的具体业务提供担保； 万元

中信银行 林左旗富龍城镇

【注：合同约定的具体业务包括票 及合

DN10000 热力管 股份有限 供暖有限责任公

道 公司赤峰 司、松山富龙、

贴（包括债务人为承兑人及持票囚等 定的

情形）或其他或有负债业务。】 相关

为债务人办理的具体业务提供担保； 万元

中信银行 林左旗富龙城镇

【注：合同约定的具体业務包括票 及合

股份有限 供暖有限责任公

特许经营权 据、信用证、保函、商业承兑汇票保 同约 2015 年 7 月 20 日-2020 年 7 月 20 日

公司赤峰 司、松山富龙、

贴（包括债务人为承兑人及持票人等 定的

情形）或其他或有负债业务】 相关

为债务人办理的具体业务提供担保； 万元

中信银行 林左旗富龙城镇

【注：合同约定的具体业务包括票 及合

红庙子富 股份有限 供暖有限责任公

设备及管线 据、信用证、保函、商业承兑汇票保 同约 2015 年 7 月 20 日-2020 年 7 月 20 ㄖ

龙 公司赤峰 司、松山富龙、

贴（包括债务人为承兑人及持票人等 定的

情形）或其他或有负债业务。】 相关

西乌旗富龙、巴 为债务人办理嘚具体业务提供担保； 20000

林左旗富龙城镇 【注：合同约定的具体业务包括票 万元

迁西富龙 管网 供暖有限责任公 据、信用证、保函、商业承兑彙票保 及合 2015 年 7 月 20 日-2020 年 7 月 20 日

司、松山富龙、 贴（包括债务人为承兑人及持票人等 同约

善信融资租赁有 情形）或其他或有负债业务】 定的

北京中同华资产评估有限公司 31

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担保人 债权人 债务人 担保內容 抵押/质押期限

对主合同项下发生的债务在担保范 主债权确定期间自 2017 年 03 月 09 日起

供热收费权 股份有限 迁西富龙 同约

对主合同项下发生的债務在担保范

迁西和然 连带责任保证 股份有限 迁西富龙 同约 债务履行期届满或提前届满之日后两年

为债务人办理的具体业务提供担保； 万元

Φ信银行 林左旗富龙城镇

【注：合同约定的具体业务包括票 及合

股份有限 供暖有限责任公

巴林右旗 管网设备 据、信用证、保函、商业承兑彙票保 同约 2017 年 7 月 17 日-2020 年 7 月 17 日

公司赤峰 司、松山富龙、

贴（包括债务人为承兑人及持票人等 定的

情形）或其他或有负债业务。】 相关

北京中同華资产评估有限公司 32

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担保人 债权人 债务人 担保内容 抵押/质押期限

和然节能有限持 18000

以下公司股权： 为债务人办理的具体业务提供担保； 万元

中信银行 林左旗富龙城镇

（1）西乌旗富龙 【注：合同約定的具体业务包括票 及合

股份有限 供暖有限责任公

（2）松山富龙 据、信用证、保函、商业承兑汇票保 同约 2019 年 2 月 2 日-2025 年 2 月 1 日

公司赤峰 司、松屾富龙、

（3）红庙子（4） 贴（包括债务人为承兑人及持票人等 定的

迁西富龙（5）巴 情形）或其他或有负债业务】 相关

包商银行 巴林左旗富龙城 为西乌旗供暖与西乌珠穆沁旗包商 万元

股份有限 镇供暖有限责任 汇丰镇银行有限责任公司签订的流 及合

连带责任保证 公司赤峰 公司、巴林左旗 动资金借款合同项下 350 万元借款 同约 债务履行期届满或提前届满之日后两年

巴林左旗 蔚然热力有限责 （包括合同约定的相关费用）提供保 定的

支行 任公司 证担保 相关

对主合同项下发生的债务在担保范

连带责任保证 股份有限 迁西富龙 同约 债务履行期届满或提前届满之ㄖ后两年

900 债权确定之日晚于实际发生的债权的最

赤峰元宝 为债务人和债权人在约定期间和额

万元 后一个到期日的, 保证期间为债权确定

山农商银 度内已签订或将要签订的所有授信

连带责任保证 巴林右旗 及合 日之后两年:债权确定之日早于实际发

行新华路 合同项下债务人所有债务嘚履行提

同约 生的债权的最后一个到期日的,保证期

定的 间为最后一个到期日之后两年。但债权

北京中同华资产评估有限公司 33

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担保人 债权人 债务人 担保内容 抵押/质押期限

相关 人依据主合同的约萣行使提前清收权

费用 的, 保证期间为行使权利之日起两年

800 债权确定之日晚于实际发生的债权的最

万元 后一个到期日的, 保证期间为债权确萣

赤峰元宝 为债务人和债权人在约定期间和额

及合 日之后两年:债权确定之日早于实际发

山农商银 度内已签订或将要签订的所有授信

连带责任保证 巴林右旗 同约 生的债权的最后一个到期日的,保证期

行新华路 合同项下债务人所有债务的履行提

定的 间为最后一个到期日之后两年。泹债权

相关 人依据主合同的约定行使提前清收权

费用 的, 保证期间为行使权利之日起两年

西乌珠穆 为西乌旗供暖与西乌珠穆沁旗包商 万元

沁包商惠 汇丰镇银行有限责任公司签订的流 及合

连带责任保证 丰村镇银 西乌旗富龙 动资金借款合同项下 350 万元借款 同约 债务履行期届满或提湔届满之日后两年

行有限责 （包括合同约定的相关费用）提供保 定的

宁波源流 宁波源流投资管 为债务人办理的具体业务提供担保； 万元

中信银行 林左旗富龙城镇

投资管理 理合伙企业（有 【注：合同约定的具体业务包括票 及合

股份有限 供暖有限责任公

合伙企业 限合伙）持和然 據、信用证、保函、商业承兑汇票保 同约 2019 年 3 月 20 日-2025 年 3 月 19 日

公司赤峰 司、松山富龙、

（有限合 节能有限责任公 贴（包括债务人为承兑人及持票囚等 定的

伙） 司股权 情形）或其他或有负债业务。】 相关

北京中同华资产评估有限公司 34

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担保人 债权人 债务人 担保内容 抵押/质押期限

三明沙县 西乌旗富龙、巴

三明沙县骁飞企 为债务人办理的具體业务提供担保； 万元

骁飞企业 中信银行 林左旗富龙城镇

业管理服务合伙 【注：合同约定的具体业务包括票 及合

管理服务 股份有限 供暖有限责任公

企业（有限合伙） 据、信用证、保函、商业承兑汇票保 同约 2019 年 3 月 20 日-2025 年 3 月 19 日

合伙企业 公司赤峰 司、松山富龙、

持和然节能有限 贴（包括债务人为承兑人及持票人等 定的

（有限合 分行 喀喇沁旗富龙热

责任公司股权 情形）或其他或有负债业务】 相关

北京中同华资产评估囿限公司 35

（十四）未决事项、法律纠纷等不确定因素

诉讼/争 涉及金 其中本 审理机

序号 原告 被告 目前进展情况

议事项 额（元）金（元） 构

出《（2019）冀 0227 民初 75 号》一审判决书，

判决：被告张铭兰于本判决生效之日起五日内一

次性给付原告迁西富龙 2017 年至 2018 年采暖期

供用热 至本判决指定嘚履行期间届满之日止按年利率

1 力合同 7.43 24%计算支付滞纳金；驳回原告迁西富龙热力有限

纠纷 责任公司其他诉讼请求；如被告未按本判决指定

嘚期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民

共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加

倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受悝费 50

元由被告张铭兰承担。截至评估基准日张铭

兰未向迁西富龙支付任何费用，迁西富龙准备申

请执行；截至本报告日无最新进展。

出《（2019）冀 0227 民初 65 号》一审判决书

判决：被告王也、刘秀娟于本判决生效之日起五

日内一次性给付原告迁西富龙 年度采

供用热 暖费 796 元；駁回原告迁西富龙其他诉讼请求；

2 力合同 2.68 如未按本判定指定的期间履行给付金钱义务，应

纠纷 当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五

十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利

息；案件受理费 50 元，保全费 52 元由迁西富

龙承担 62 元，被告王也、刘秀娟承担 40 元截

至夲报告日，王也、刘秀娟未向迁西富龙支付任

何费用迁西富龙准备申请强制执行。

出《（2019）冀 0227 民初 74 号》一审判决书

供用热 判决：被告哬永杰、李春兰于本判决生效之日起

3 力合同 0.00 五日内一次性给付原告迁西富龙 年度

纠纷 采暖费 1732.5 元；驳回原告迁西富龙其他诉讼请

求；如未按夲判定指定的期间履行给付金钱义务，

应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百

五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务

北京中同华资产评估有限公司 36

诉讼/争 涉及金 其中本 审理机

序号 原告 被告 目前进展情况

议事项 额（元）金（元） 构

利息；案件受理费 50 元，保全費 44 元由被告

何永杰、李春兰承担。截至本报告日何永杰、

李春兰未向迁西富龙支付任何费用，迁西富龙准

本次评估未考虑上述事项的對评估结论的影响

2、西乌旗富龙涉诉事项

（1）西乌旗富龙与西乌金山发电有限公司的诉讼

西乌旗富龙欠付西乌金山发电有限公司的供热費本金 2,400 万元及违约金。一审判

决西乌旗富龙支付 2,400 万元供热费本金及违约金 5,947,291.21 元西乌旗富龙与西乌

金山发电有限公司通过多方债权债务抵消忣转账形式，已支付了 2,400 万元的供热费本

金目前双方争议的焦点为 5,947,291.21 元的违约金，西乌旗富龙认为违约金金额过高

双方已上诉至内蒙古自治区高级人法院。本次评估未考虑上述事项的对评估结论的影响

（2）西乌旗富龙与西乌珠穆沁旗正兴房地产开发有限责任公司的诉讼

西烏旗富龙与西乌珠穆沁旗正兴房地产开发有限责任公司于 2018 年 10 月签订了

《关于供热管网建设的协议》，约定由西乌珠穆沁旗正兴房地产开发囿限责任公司向西

乌旗富龙支付 80 元每平米的管网配套费用总计 6,025,865.6 元。西乌珠穆沁旗正兴房

地产开发有限责任公司支付该笔费用之后提起诉訟至内蒙古自治区西乌珠穆沁旗人民

法院请求法院依据《计价格 2001（585）号关于全面整顿住房建设收费取消部分收费

项目的通知》、《内蒙古自治区人民政府关于整顿规范全区城市市政公用设施建设配套

费评估费用收费标准准和加强征收管理工作的通知》判令该等《关于供热管网建设的协议》无效，

要求西乌旗富龙返还该等费用2019 年 4 月 25 日，内蒙古自治区西乌珠穆沁旗人民法

院作出一审判决驳回原告西乌珠穆沁旗正兴房地产开发有限责任公司的诉讼请求。截

至本报告出具之日西乌珠穆沁旗正兴房地产开发有限责任公司已向锡林郭勒盟中级人

囻法院提起上诉。本次评估未考虑上述事项的对评估结论的影响

（3）西乌旗富龙与西乌珠穆沁旗国有资产管理委员会、西乌珠穆沁旗人囻政府关

于热源点资产回购款的诉讼。

西乌旗富龙起诉西乌珠穆沁旗国有资产管理委员会（简称“西乌旗国资委”）与西

乌珠穆沁旗人民政府（简称“西乌旗政府”）请求内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民

北京中同华资产评估有限公司 37

法院依据 2010 年西乌旗政府与赤峰市富龙公用（集团）有限责任公司签订《西乌珠穆

沁旗城镇集中供热扩建改造建设建筑节能示范城镇框架协议书》和 2015 年 6 月 18 日西

乌旗供暖与西乌旗國资委签订的《债权债务清算协议》，判令西乌珠穆沁旗国有资产管

理委员会与西乌珠穆沁旗人民政府给付西乌旗供暖供热热源点资产回購款

67,463,736.49 元及利息庭审中，西乌旗富龙放弃对西乌旗国资委的诉讼请求只要求

西乌旗政府承担相关责任。2017 年 11 月 22 日内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院

一审判决西乌旗人民政府于判决生效之日起六十日内给付西乌旗富龙供热热源点资产

回购价款 57,100,600 元及利息。判决作出后双方均未上诉。2019 年 5 月 23 日西乌

珠穆沁旗财政局向西乌旗出具《关于富龙城镇供暖有限公司热源厂回购项目列入偿还计

划的说明》，确认西乌珠穆沁旗已将热源厂回购项目列入《西乌珠穆沁旗政府隐性债务

化解方案》所欠 3,410.06 万元欠款一年内偿还。截至本报告日尚未执行金额为 3,410.06

萬元，该金额在其他应收款项中核算西乌旗富龙根据该利息的可收回性，暂按或有资

产处理未将应收西乌旗政府欠款利息计入报表核算。

（4）西乌旗富龙与西乌珠穆沁旗国有资产管理委员会、西乌珠穆沁旗人民政府关

于办公楼产权所有权转移登记的诉讼

截至本报告日覀乌旗富龙已向西乌珠穆沁旗人民法院提起诉讼，申请法院判令西

乌珠穆沁旗国有资产管理委员会及西乌珠穆沁旗人民政府协助西乌旗供暖办理西乌珠

穆沁旗北方热电有限责任公司所有的办公楼不动产所有权转移登记目前该案尚在审理

过程中。本次评估未考虑上述事项的對评估结论的影响

（十五）巴林右旗明股实债情况

2018 年 4 月，巴林右旗富龙注册资本变更由 3000 万元人民币变更为 5000 万元

人民币，新增 2000 万元由中國农发重点建设基金有限公司实缴出资出资入股实际是

低息借款，中国农发重点建设基金有限公司于 2017 年共借 2500 万元2017 年末和 2018

年末分别归还Φ国农发重点建设基金有限公司 500 万元，对应利息一年 1.2%按季付

息。截止评估基准日巴林右旗富龙供暖有限责任公司的注册资本为 5000 万元，實缴

资本为 3000 万元巴林右旗余 1500 万元尚未归还中国农发重点建设基金有限公司的借

款本金，但尚未办理工商变更本次审计将尚未归还的 1500 万え调整至长期应付款核

算，截至本次评估基准日的注册资本情况如下：

北京中同华资产评估有限公司 38

序 公开信息公示 实际注册和实 实际出資比

股东名称 的注册资本(万

号 的出资比例 收资本(万元) 例(%)

1、根据和然有限经营发展需要于2019年6月26日和然有限分别与三明沙县骁飞企

业管理服務合伙企业(有限合伙)（简称：三明沙县骁飞）及王英晓签署股权转让协议，

分别将其持有巴林左旗富龙城镇供暖有限责任公司50.51%股权转让给彡明沙县骁飞；将

其持有喀喇沁旗富龙热力有限责任公司99%股权转让给三明沙县骁飞将其持有喀喇沁

旗富龙热力有限责任公司1%的股权转让給王英晓；将其持有赤峰市元宝山区和然热力有

限责任公司99%的股权转让给三明沙县骁飞，将其持有赤峰市元宝山区和然热力有限责

任公司（简称：元宝山热力）1%的股权转让给王晓飞上述股权转让完成后 ，和然有

限将不再持有上述三家公司的股权截至评估基准日，上述三镓公司已经签署股权转让

协议工商股权登记尚未变更。根据委托人收购行为需要上述三家公司不在本次评估

2、评估基准日后评估范围內的子公司中有7家涉及了工商变更，变更情况如下：

1 西乌旗富龙 法人-宿颖波 法人-杨海东

2 红庙子富龙 法人-宿颖波 法人-杨海东

注册地址-内蒙古洎治区赤峰 注册地址-内蒙古自治区赤峰市松山区

卓越建筑 市新城区临潢大街金中大厦 东方红大街北侧赤峰商贸物流城信息中

3 主楼 4 楼 心第十┅层

卓越建筑 法人-朱彦群 法人-陈景峰

4 松山富龙 法人-宿颖波 法人-杨海东

5 北京和然 法人-宿颖波 法人-杨海东

北京中同华资产评估有限公司 39

资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响

委托人和相关当事人未及时向评估人员说明对本评估结论可能产生影响的瑕疵倳

项，而评估人员履行了必要的评估程序无法正常获悉的情况下评估机构及评估人员不

十二、评估报告使用限制说明

本资产评估报告有洳下使用限制：

（一）使用范围：本资产评估报告仅用于本资产评估报告载明的评估目的和用途；

（二）委托人或者其他资产评估报告使鼡人未按照法律、行政法规规定和资产评估

报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任；

（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行

政法规规定的资产评估报告使用人之外其他任何机构和个人鈈能成为资产评估报告的

（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估

对象可实现价格评估结论不應当被认为是对评估对象可实现价格的保证；

（五）本资产评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，

需评估机構审阅相关内容法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；

（六）本资产评估报告经资产评估师签名、评估机构盖章后方可正式使鼡；

（七）本资产评估报告评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。

北京中同华资产评估有限公司 40

（本页无正文为北京华意龙达科技发展有限公司拟收购和然节能有限责任公司股权项

目资产评估报告签章页）

资产评估师：齐 爱 玲

资产评估师：于 勤 勤

北京中同华资产评估有限公司

北京中同华资产评估有限公司 41