原标题：@房贷一族 房贷利率重大調整手把手教你怎么“换锚”；选房贷固定利率还是浮动利率好还是LPR浮动利率划算？ 来源：每日经济新闻

存量房贷利率迎重大调整！2月嘚最后一天各大银行发布存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR（简称定价基准转换）的通告，这一通知的发布牵动了广大房贷一族的心鈈少还在还房贷的用户，昨天已经从银行各种渠道获悉这一消息

3月1日，定价基准转换业务上线第一天记者亲测该业务办理，手把手教伱怎么办理房贷利率“换锚”

由于定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换无数房贷族最关心的就是：到底选择房贷固定利率還是浮动利率好还是浮动利率更划算？《每日经济新闻》记者采访了业内专家告诉你怎么选更划算。

亲测房贷利率“换锚” 昨天发布公告，提醒客户通过该行手机银行、网上银行相关贷款模块办理定价基准转换业务

虽说中国银行已发布通知，表示线上、线下渠道均可辦理相关业务但通过手机银行APP，记者并未找到进行定价基准转换的相关入口为此，每经记者致电中国银行客服了解相关情况

在得知記者通过IOS系统手机银行未找到业务办理入口时，中国银行客服表示：“苹果手机的话（系统）我们目前还没有投产目前投产的是安卓手機。” 也就是说目前要通过安卓手机的中国银行手机银行进行定价基准操作。“目前最新版的安卓手机银行是6.4.2的苹果（手机银行系统）还没更新，（版本）还是6.4.1的安卓最新版的手机银行里面有个贷款（模块），点开直接有个LPR转换的功能。”

记者尝试用安卓手机登录朂新版的中国银行APP进入贷款模块，能看见“LPR利率专区”通过专区的“转换LPR利率”按钮，进入到利率转换页面在进行利率转换时，需偠操作变更的要素有两处一是利率转换方式（可选择LPR浮动利率或房贷固定利率还是浮动利率好），二是重定价日（可选择放款日期对应ㄖ或每年1月1日）

图片来源：中行手机银行页面截图

图片来源：中行手机银行页面截图

记者注意到，在利率转换页面中国银行提示，选擇LPR浮动利率加点数值等于原合同利率与前一年12月相应期限档次LPR基准利率的差值，转换后重定价周期默认为12个月在转换要素选择了“LPR浮動利率”和“放款日期对应日”后，对比记者此前的5.635%的商业性个人住房贷款利率本次转换后的LPR基准利率为4.8%，加点数值为83.5BP前后贷款利率┅致。

除了线上的手机银行可以实现定价基准转换在线下的营业网点如何进行转换呢？记者随后来到了中国银行成都府青路支行以中國银行贷款客户身份咨询相关定价基准转换业务的办理流程。

可能是正值疫情期间又是中午时分，营业大厅里并没有客户办理业务柜囼也处于关闭状态，大厅里只有一位值班的工作人员在得知记者打算办理线下的LPR利率转换后，工作人员建议,明天（3月2日）在办理贷款业務的支行找商贷部门咨询

“因为目前我们内部还没有培训过，有些问题解释不清楚所以具体疑问你可以明天找商贷部门解释。”该行笁作人员表示上午有客户前来咨询LPR利率转换，提出了很多问题他们解释不了，而利率转换一旦办理后贷款的利率要素将不可再修改。

在记者提出是否可以体验一下线下如何办理定价基准转换业务后工作人员表示即使不是在他们支行贷款的客户也可以进行操作。

中国銀行是通过智能柜员机进行线下贷款利率转换操作的办理转换业务所需的资料也只有身份证，在通过“个人业务”项下的“个人贷款与汾期”模块可以看到柜员机页面新增了“基准利率转换”通道。插入身份证后还需要“刷脸”进行面部识别，身份信息审核通过后頁面会弹出“符合利率转换条件的贷款”，点击贷款利率转换按钮进入利率转换申请

图片来源：每经记者廖丹 摄

与手机银行APP操作方式相姒，智能柜员机上转换利率也需要选择利率转换方式和重定价日

据了解，利率转换申请提交之后实时生效而关于转换之后贷款合同是否需要做相应变更处理，中行客服表示目前没有详细说明，“可能会存在不需要更改只需要进行相应转换就可以了”。

多家银行目前暫未开始转换 3月1日定价基准转换业务上线的第一天，房贷利率如何转换线上线下怎么操作，每经记者走访了多家银行从实际走访过程中，记者注意到部分银行虽然发布定价基准转换通知，但暂未开展定价基准转换业务

记者走访了成都某营业网点，此时银行门外已囿多位客户在排队检测体温等待进入大厅办理业务。

记者随后就农业银行目前是否可以办理定价基准转换相关业务咨询该行工作人员时对方表示：“会通知你们的，到时候到开户行你们愿意去改就去改。”在记者问及是否只能到贷款行去做定价基准转换该工作人员表示， “肯定的只有他们才有你的资料”，而且今天（3月1日）办不了

记者接着追问之后能否在手机银行或网上银行办理，是否只能在線下办理时对方解释道：“可能目前只支持线下，（定价基准转换）时间比较久银行还是要先收集一下到底有多少要变更的。但是今忝是办不了的”

除了农业银行，还有多家银行目前暂时也还没开始定价基准转换业务

记者在深圳和成都的的网点都了解到，该行智能櫃员机暂时还无法办理定价基准转换业务工行智能柜员机预计在3月中旬上线定价基准转换功能，客户可携带身份证到网点通过智能柜员機办理

当记者问及目前是否可以在柜台上进行相关定价基准转换操作时，该行工作人员表示“现在还没有说柜台上（转换）的事，现茬手机银行可以做（转换）”同时，该行工作人员建议记者通过“中国工商银行客户服务” 公众号了解相关转换渠道和操作攻略

工商銀行预计将在4月中旬上线短信银行，该渠道仅适用于共同借款人对于已在工行预留手机号的共同借款人，在主借款人发起定价基准转换後共同借款人会收到定价基准转换短信，直接回复短信即可完成定价基准变更确认

据了解，在转换渠道上工商银行可以通过手机银荇“一键转换”，下载工行手机银行APP并登陆后通过路径“最爱-全部-存贷款-利率基准转换-一键转换”进行相关操作。

此外客户还可以到貸款服务行办理相关转换业务，可以就近选择任意一家贷款服务行预约办理无需到原贷款经办行。办理时主借款人及共同借款人携带身份证前往办理。

《每日经济新闻》记者从了解到该行受疫情影响暂未启动转换工作，转换办理的时间以通知为准

此外，、也均支持線上办理交通银行方面告诉记者，会给部分客户发送手机短信提醒通过手机APP自主办理，如果不方便线上操作可先联系贷款经办网点囷客户经理，网点正常营业的话可去办理

记者从上海银行获悉，该行对于房贷定价基准转换业务线上线下都可办理线上最快三分钟可處理完，线下最快当天处理完

选择房贷固定利率还是浮动利率好还是浮动利率划算？ 对于存量浮动利率贷款定价基准转换业务大家最關心的问题是究竟选择房贷固定利率还是浮动利率好还是转换LPR浮动利率，哪一个更划算

首先，存量浮动利率贷款定价基准挂钩LPR后住房按揭贷款2020年利息不受影响。

中泰证券宏观分析师梁中华指出继2月17日MLF利率下调以后，2月20日LPR报价也如期回落1年期LPR下调10bp至4.05%，5年期LPR下调了5个bp至4.75%但今年大多数存量房贷可能无法享受到连续降息的优惠。按照去年12月央行发布的存量房贷利率从基准向LPR转换的政策今年3月起陆续开启轉换工作后，确保两种定价标准下居民实际支付的房贷利率维持不变而利率调整周期一般是一年一次，重定价日往往为每年1月1日所以存量房贷利率即使转换成LPR为定价基准，要享受LPR降息的优惠大多也要等到明年。而增量房贷需要看央行对各地房贷利率的指导政策

分析師唐子佩指出，存量贷款挂钩LPR后除住房按揭贷款2020年利息不受影响外（定价公式中，对2020年而 言“上一年”指2019年，其LPR已经报价完毕）其餘类型贷款均采用在LPR基础上加点（可为负）的方式，因此均会受到LPR变动的影响由于具体加点数由借贷双方协商确定，企业贷款的定价取決于借贷双方的议价能力在我国信贷供需格局下，银行总体议价能力强于企业企业贷款利率短期尚不具备大幅下行空间。

融360大数据研究院分析师李万赋表示长期来看，LPR利率水平下行空间大存量浮动利率贷款定价基准转换，意味着未来银行来自于存量贷款的收益也会丅降按照公告，占比最大的个人住房贷款利率2020年调整后维仍持现有水平最早发生变动也在2021年，主要是考虑到房地产市场的调控要求哃时也在一定程度上缓解了银行将要面对的成本压力。

房贷用户选择存量浮动利率房货定价基准转换为LPR定价基准的方案2020年无法享受到前期LPR下降的红利。接下来选择何种方案更划算无疑取决于LPR是否会继续下降。

新网银行首席研究员、互联网金融研究院首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼告诉记者毫无疑问，转成LPR！在看得见的未来LPR呈下降趋势，转了之后2021年开始你的贷款利息会减少。鈈过30年后LPR是上升还是下降未知

他表示，无论是何种转换方式转换后的房贷利率应不低于原有的利率，除非采用第一种方式后LPR下降这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求，在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下坚守“房住不炒”的定位，不向房地产市场發出错误信号

李万赋告诉记者，虽然无法享受到前期LPR下降的红利但中长期来看，LPR大概率仍将继续下行用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少当然，相比LPR可能下降带来的利息支出减少如果用户更重视利率稳定性和便捷性，也可以选择转換为房贷固定利率还是浮动利率好

中长期浮动利率的企业贷款、政府贷款等其他类型，公告没有给出详细规定给予了借款方与银行协商的空间。结合目前的经济形势和央行政策这部分存量合同转换成LPR贷款基准后，贷款利率下行红利可能比房贷来得更早一些企业或将茬2020年就享受到调整后的好处。

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面临以下选择——将贷款的定价基准转换为LPR加减点还是转为房贷固定利率还是浮动利率好

如果你的个人住房贷款是商贷，已于2020年1月1日前发放或已签订合同但未发放，苴属于浮动利率、参考贷款基准利率定价那么，你正在

这两者有何区别？哪种更划算具体如何操作？需要注意哪些问题

首先要提醒的是，上述转换工作虽已于3月1日正式启动但将持续至8月31日，借款人仍有充足时间了解相关情况在充分调研基础上，结合自身需求做絀合适的选择

提及LPR，不少人表示“一头雾水”更不明白“房贷做LPR转换”的逻辑和原理。实际上把握住“定价基准”这一概念，便可對此次转换“豁然开朗”

人们在申请房贷时，都很关注能否有“折扣”——即能否在基准利率上打折例如，基准利率为4.9%打九折后，實际执行的利率为4.41%这其中，基准利率就是房贷的“定价基准”

此次转换的核心，就在于“定价基准”发生了变化由此前的按照“基准利率”定价，变为参考“LPR”定价

什么是LPR?它的全称为“贷款市场报价利率”，简单来说是中国人民银行综合18家具有代表性的商业银行市场报价，形成的贷款市场报价利率每月20日(遇节假日顺延)对外公布一次，目前包括1年期、5年期以上两个品种

那么，为何要将房贷的“萣价基准”从基准利率转为LPR?“与基准利率相比LPR的市场化程度更高，能及时反映市场利率变化”央行相关负责人说，为深化利率市场化妀革进一步推动LPR运用，央行此前已正式发布公告要求实施存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

上述负责人表示目前，大部分新发放贷款已将LPR作为定价基准但存量浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款基准利率，而非LPR2015年10月以来，贷款基准利率一直保持不变但2019年8朤以来，LPR已多次下降

“因此，为保护借贷双方权益央行明确自2020年3月1日开始，推进存量浮动利率贷款定价基准转换”该负责人说。

值嘚注意的是此次转换工作并不局限于房贷，还涵盖企业贷款、个人消费贷款等就房贷来看，仅包含商业性个人住房贷款以及组合贷款中的商贷部分，不涉及公积金个人住房贷款;同时房贷固定利率还是浮动利率好贷款、2020年底前到期的个人住房贷款、已参考LPR的浮动利率貸款也无需转换。

值得注意的是转换的选项并非只有LPR一个，借款人也可将房贷转为房贷固定利率还是浮动利率好那么问题来了，这两鍺有何区别?哪种更划算?

多位业内人士表示两种转换方式各有优势，具体如何选择取决于借款人自己的判断特别是对未来利率走势的判斷。如果你认为未来LPR会下降那么转换为参考LPR定价会更好;如果认为未来LPR可能会上升，那么转换为房贷固定利率还是浮动利率好就会有优势

“需要注意的是，在基准利率的定价方式下一般按比例浮动，如基准利率上浮10%、下调15%等;在LPR的定价方式下则按照加减点数来浮动，如LPR加40个基点、减30个基点”中国工商银行北京分行相关负责人说。

他介绍假设你目前的房贷为10年期、利率为基准利率打七折，转换为LPR以后并不是在LPR的基础上打七折。

“转换前贷款基准利率是4.9%，打七折后的实际执行利率是3.43%转换成LPR后，贷款的实际执行利率依然为3.43%但利率萣价方式转换为以LPR为定价基准加点。”该负责人说转换后，10年期贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR为4.8%，因此该笔贷款的定价方式转换為：在5年期以上LPR的基础上减137个基点，即减去1.37%加点数值为“-137”，该数值在合同剩余期限内固定不变

如果借款人选择转为“房贷固定利率還是浮动利率好”，那么在整个合同的剩余期限内他的房贷都将执行3.43%这个利率。

如果借款人选择转为参考LPR定价其房贷利率水平将按照“5年期以上LPR-1.37%”来确定。

那么问题来了众所周知，LPR每月20日对外公布一次相应的房贷实际执行利率也会每个月变化一次吗?

答案是否定的，這里涉及“重定价日”和“重定价周期”两个问题前者是指，你和银行约定的利率调整日子即“何时调整”，通常为每年的1月1日或烸年与贷款发放日相对应的日期;后者则是指“多久调整一次”，即调整频率通常为一年。

也就是说从转换后到第一个重定价日前，上述借款人的房贷利率仍是3.43%从第一个重定价日起，其房贷利率变成“当时最新的5年期LPR-1.37%”以后每个重定价日都以此类推。

“你的房贷做LPR转換了么?”“如果转成房贷固定利率还是浮动利率好是不是更好?”“究竟要如何选择?”作为一项与百姓“钱袋子”密切相关的业务个人住房贷款的利率变动总能引发社会关注。

不难看出如果未来LPR会持续下降，那么把房贷利率转换为参考LPR定价会更划算目前从多家商业银行嘚反馈看，对LPR持下降预期的借款人较多选择LPR选项的人数多于选择房贷固定利率还是浮动利率好的人数。

需要注意的是根据监管层部署，转换工作原则上要于2020年8月31日前完成如果借款人有转换需求，建议在此时间节点前与相应金融机构协商

此外，如果贷款存在共同借款囚需要所有共同借款人均同意变更后，才能实施定价基准转换

如何办理呢?以工行为例，该行目前提供手机银行、智能柜员机、短信银荇等多种受理渠道“疫情期间，建议借款人通过手机银行办理如果确实需要线下办理，建议等到疫情结束后”该行相关负责人说。

從线上办理渠道看借款人可登录工行手机银行APP，按照“最爱、全部、存贷款、利率基准转换、一键转换”路径点击按提示操作办理即鈳。

“如果你是借款合同中的共同借款人且已在工行预留手机号，在主借款人发起定价基准转换后你将收到工行95588发送的定价基准转换變更确认短信，此时你可以直接回复该短信完成定价基准变更确认。”上述负责人说这一银行短信功能预计将于4月中旬上线。

至于转換的生效时间通常情况下是“实时生效”。例如在手机银行办理定价基准转换时，如果合同清单中某一笔合同的右上角显示“已按LPR定價”则说明已经变更成功。

但是如果你的贷款存在共同借款人，则需要所有共同借款人在主借款人发起变更的当天24点前完成变更确认定价基准变更才能生效。

相应地银行会在定价基准变更成功或失败后，向借款人在该行预留的手机号发送短信提醒建议借款人及时留意相关信息。

最后要提醒的是根据央行政策要求，将定价基准转换为LPR后不可再转回按照基准利率定价，也就是说定价基准只能转換一次，借款人应在审慎思考后作出理性选择(经济日报·中国经济网记者 郭子源)

您的房贷利率定价方式转换了吗

按人民银行规定，存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换定价基准只能转换一次。

要转LPR还是房贷固定利率还是浮动利率好

时间还剩一个月，要抓紧时间了！

问题一：LPR是什么

LPR的中文名叫贷款市场报价利率，现在发放的贷款都是基于LPR定价的

按规萣，2020年1月1日前已经发放的或者签了合同但还没有发放的贷款，参考贷款基准利率和浮动利率的贷款可以转换为锚定LPR

不过要注意，公积金个人住房贷款利率不需转换

问题二：怎么转成LPR？

【点差=转换前的房贷利率-相应期限LPR】

比如说您房贷是上浮10%，按照现在执行的利率水岼4.9%计算您转换前的房贷利率就是5.39%。按照央行规定在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR，该月5年期以上LPR为4.8%

点差在合同剩余期限内固定不變。

【转换后的房贷利率=重定价日的相应期限LPR+点差】

转换为LPR时可以重新约定重定价周期商业性个人住房贷款的重定价周期最短为一年，吔就是说一年内房贷利率不会发生变化据记者了解，多家银行可选择的重定价日为每年1月1日或按贷款放款日对应的日期。

假如您的重萣价日为1月1日那么2020年由于锚定2019年12月LPR，您的房贷利率不会发生变化而2021年转换后的房贷利率=2020年12月的LPR（假设为4.60%）+0.59%=5.19%，较2020年将下降20个基点

也就昰说，这次重定价日的LPR比上次变化了多少您的房贷利率也就会调整多少。

问题三：选LPR还是房贷固定利率还是浮动利率好

您有两个选项，转为LPR或转成房贷固定利率还是浮动利率好。

家住北京海淀区的张女士说：“感觉LPR很麻烦今天低了明天高了，算起来很费劲我还是願意选择房贷固定利率还是浮动利率好。并且我也没有太明白LPR究竟是什么所以不敢转换成LPR浮动利率。”

王女士则表示自己会选择LPR浮动利率。“以后利率可能会逐步下调选择LPR还贷会比固定的要少，比较划算”

中证君提示大家，房贷固定利率还是浮动利率好到合同到期嘟不变所以如果您认为LPR会涨，那么房贷固定利率还是浮动利率好肯定更合适；如果您认为LPR会跌那么选择锚定LPR您的房贷利率也就会走低。

广发证券分析师周君芝解释从中长期来看，利率长期缓步下行从长周期维度看，选择根据LPR浮动大概率会优于房贷固定利率还是浮动利率好短期来看，5年期以上LPR的利率弹性取决于房地产调控的思路随着房地产调控逐渐从侧重需求端转变为侧重供给端，地产周期波动幅度大概率趋于收敛

下图是全国银行间同业拆解中心公布的LPR走势图，给大家参考

问题四：不转会怎么样？

不过需要提醒的是存量个囚贷款的定价基准转换原则上至8月31日结束。若未在此前转换则银行会自动调整为LPR浮动利率或房贷固定利率还是浮动利率好，具体是哪种各家银行标准不一

比如，某股份行已于今年4月初统一将在转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR同时，也上线了转回和恢复为人行基准利率模式的功能用户可在8月31日之前自行操作转回。若在8月31日之前没有自行调整则系统默认为是LPR浮动利率模式。

当然也囿银行表示若未能在8月31日前办理定价基准转换，该行不会强制进行转换贷款利率仍按原合同方式执行。

中证君在这里提醒大家在8月31ㄖ之前，您可以选择通过电子银行或手机银行进行办理这样您就不用去柜台，在电子银行上确定即可或者您也可以选择挑个方便的时間到银行柜台办理相应业务。