集团有限公司 持有的山西美锦煤焦化有限公司100%股权项目 评估报告 中广信评报字[2013]第118-3号 （共三册之二 资产评估说明） 广东中广信资产评估有限公司 二〇一三年五月 目 录 第一部汾 关于《资产评估说明》使用范围的声明 第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明 本资产评估说明仅供中国证券监督管理委员会、企业主管部门审查资产评
估报告书和检查评估机构工作之用非为法律、行政法规规定，材料的全部或 部分内容不得提供给其它任何单位戓个人也不得见诸于公开媒体。 广东中广信资产评估有限公司 二〇一三年五月 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 本评估说明该蔀分内容由委托方、产权持有者和被评估单位共同撰写并由 委托方单位负责人、产权持有者负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应單位
公章并签署日期详细内容请见《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。 第三部分 评估对象、范围与资产清查核实情况的说明 一、 评估对象的说明 本次资产评估对象为山西美锦煤焦化有限公司（以下简称为“美锦煤焦化”） 股东全部权益价值 二、 关于评估范围的說明 本次资产评估范围为美锦煤焦化的整体资产和相关负债，具体为经过北京兴
华会计师事务所有限责任公司审定资产负债表中列示的资產和相关负债 截止评估基准日2012年12月31日，美锦煤焦化评估范围内经审定的账面 资产总额为 - 负债合计 322,470.99 净资产 269,958.56 纳入本次评估范围内的资产产权清晰无产权纠纷。 上述资产与负债数据摘自经北京兴华会计师事务所有限责任公司审定的
2012年12月31日的美锦煤焦化资产负债表评估是在企業经过审计后的基础 上进行的。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致 本次评估范围中的主要资产类型为鋶动资产、长期股权投资、固定资产、在 建工程和无形资产。 美锦煤焦化的主要资产为160万吨/年焦炭生产线、面积为247,070.61平方米
宗地的国有土地使用权以及美锦煤化工100%的股权和唐钢美锦55%的股权 公司拥有的生产性固定资产为洗煤——配备煤——炼焦——化产回收生产 线以及相配套嘚热电车间、供热车间、污水处理及相应的辅助生产设施等焦化生 产相关全部固定资产，根据生产工艺流程可分为第二洗煤厂、炼焦四车間、炼焦 五车间、化产三车间、化产一车间、热电车间、供热车间、污水处理厂、厂区外
部管网等相对独立的系统共同形成年入洗原煤200萬吨、焦炭160万吨和相应的 化产回收生产完整的系统。 美锦煤焦化目前持有清徐县人民政府颁发的并清政地国用（2013）第00006 号国有土地使用权证土地使用权人为山西美锦煤焦化有限公司，用地性质：出 让（工业）坐落在清徐县清源镇大北村，宗地面积247,070.61 M2准用年限 至至2060年11月22日 。
被投资单位山西美锦煤化工有限公司的主要资产具体包括焦炉2座和配套 的化产回收及洗煤厂一座，焦化工程总体设计规模为180万吨/年焦焦炭生产能 力形成年入洗原煤200万吨、焦炭180万吨和相应的化产回收生产完整的系统。 三、 实物资产的情况及特点 实物资产的种类主要包括存貨、固定资产和在建工程其中存货包括原材料
和产成品，固定资产主要包括房屋建筑物、构筑物及相应的生产设备设施在建 工程包括110KV輸变电项目等。这些资产具有以下特点： ①资产分布集中：美锦煤焦化纳入评估范围内的实物资产主要置放在太原市 清徐县清源镇大北村公司院内 ②资产专业性强：美锦煤焦化的主体建筑工程、机器设备和原材料、产成品 等资产均为煤化工资产，专用性强
③资产效用正瑺：美锦煤焦化各类实物资产使用正常。 四、 企业申报无形资产类型、数量、法律权属状况 美锦煤焦化目前持有清徐县人民政府颁发的并清政地国用（2013）第00006 号国有土地使用权证土地使用权人为山西美锦煤焦化有限公司，用地性质：出 让（工业）坐落在清徐县清源镇大北村，宗地面积247,070.61 M2准用年限 至至2060年11月22日 。
美锦煤焦化有面积合计为29,013.07平方米的新办公楼、办公楼、综合楼、 主厂房等44幢房屋建筑物位于美锦集團土地上美锦集团同意将该等房屋建筑 物占用的土地使用权转让给美锦煤焦化，由美锦煤焦化在取得土地使用权后依法 办理相关房屋产權登记手续 美锦煤焦化申报房屋建筑物过滤间、预处理泵房等6幢房屋，建筑总面积
2,797平方米是建筑在美锦煤焦化租赁清徐县清源镇牛家寨村土地上，清徐县 国土资源局已经出具确认函：山西美锦煤焦化有限公司污水处理站、配煤厂目前 占有清徐县清源镇牛家寨村村民委员會156.69亩集体建设用地目前我局正在履 行程序办理该项集体土地转为国有出让土地的相关手续。 五、 企业申报表外资产的类型、数量
截至评估基准日2012年12月31日未发现美锦煤焦化存有其他账面未记 录的资产。 六、 引用其他机构报告 本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系丠京兴华会计师事务所有 限责任公司的审计结果 除此之外，未引用其他机构报告内容 七、 资产核实情况总体说明 1、资产核实人员组织、实施时间和过程 我公司接受评估委托后，随即根据委估资产特点和评估协议约定的相关要求
组织资产评估人员于2013年2月下旬开始进行前期工作，配合美锦煤焦化进 行资产评估前期准备工作制订资产评估工作计划和评估作价思路和方案。随后 组织评估工作组于于2013年3月20日进叺资产现场开展资产评估工作清查工 作结束后，对清查核实及现场勘察情况进行工作总结清查核实的主要步骤如下： 首先，辅导企业進行资产的清查、申报评估的资产明细并收集整理评估资
料。2013年2月下旬评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资产评估配 合工作偠求进行了详细讲解包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次 资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核 实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上填报“评 估申报明细表”和“资产调查表”，收集並整理委估资产的产权权属资料和反映资
产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料 其次，依据预资产评估申报明细表对申报资產重点是固定资产进行现场查 勘。不同的资产类型采取不同的查勘方法。根据清查结果由企业进一步补充、 修改和完善资产评估申报奣细表，使“表”、“实”相符 再次，核实评估资料尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”相符的
基础上对企业提供的產权资料进行了核查。核查中重点查验了产权权属资料 中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资料中所载明的所有人与资产委托 方和相关当事人不符以及缺乏产权权属资料的情况给予高度关注，进一步通过 询问的方式了解产权权属，并要求委托方和相关当事人絀具了“说明”和“承诺 函” 最后，2012年12月31日基准日后根据经审计的基准日会计报表，重点
复核资产变动情况对货币资金和存货等资產进行盘点，进行往来款项函证等清 查工作使“账”、“实”相符，“表”、“实”相符 2、影响资产核实的事项及处理方法 未发现有影响资产核实的事项。 3、核实结论 通过以上资产清查核实程序发现以下事项： (1)申报房屋建筑物中有4项房屋构筑物、12项管道在基准日2012年12月 31ㄖ期后已拆除无实物； (2)
经现场清查，申报房屋建筑物中有筛焦楼、洗煤主厂房、食堂、
办公楼等69幢房屋房屋建筑总面积51,736.62平方米，在基准ㄖ2012年12 月31日尚未办理房屋产权证； (3) 经现场清查申报房屋建筑物中有新办公楼、办公楼、综合楼、主厂房 等44幢房屋，房屋建筑总面积29,013.07平方米是建筑在
集团有限公 司土地上，本次评估是在假设美锦煤焦化期后能够合法地取得委估房屋建筑物所 占用土地的使用权委估房屋建筑粅等地面工程在其寿命期内能够持续经营使用 为前提条件，来确定评估值的； (4) 经现场清查申报房屋建筑物中有过滤间、预处理泵房等6幢房屋，建 筑总面积2,797平方米是建筑在美锦煤焦化租赁清徐县清源镇牛家寨村土地上，
本次评估是在假设美锦煤焦化期后能够合法地取得委估房屋建筑物所占用土地 的使用权委估房屋建筑物等地面工程在其寿命期内能够持续经营使用为前提条 件，来确定评估值的； (5) 经现场清查申报房屋建筑物中美锦煤焦化申报房屋建筑物中有机油门 市部、加油厅等3幢房屋，建筑总面积22,193.00平方米账面原值4,613,500.00
元，账面净值4,076,489.08元属於非经营性资产—加油站房产。美锦集团已出 具说明并承诺上述资产由美锦集团按评估值回购,； (6) 经现场清查，申报设备中有正星电脑加油机、柴油泵等4台设备账面 原值26,153.84元，账面净值21,073.88元属于非经营性资产—加油站设备。美 锦集团已出具说明并承诺上述资产由美锦集团按评估值回购； (7)
经现场清查，申报车辆中有1辆重型罐式货车账面原值7,500.00元， 账面净值3,135.00元属于非经营性资产—加油站车辆。美锦集团已出具说明并 承诺上述资产由美锦集团按评估值回购； (8)经现场清查，美锦煤焦化有34辆车车辆证载权利人不符被评估单位和 相关当事人已经絀具说明和承诺，承诺上述证载权利人不符车辆属于美锦煤焦化 所有期后将办理过户手续。
以上清查事项经认真核查后在资产清查评估申报表的“备注”栏中予以注 明（详见本说明表6-2—表6-10）。 评估人员在资产清查所知范围内除上述清查事项外，其他资产清查情况表 明： 1）非实物资产评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况 吻合 2）实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核實明细项目已与企 业财务人员进行了沟通清查结果企业已盖章确认。
除此外未发现影响资产清查核实的现象，清查核实的结果基本满足“账表、 账实相符”的评估基础 第四部分 资产基础法评估技术说明 一、货币资金 货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金。 1、现金 评估基准日现金账面价值 265,815.47 元币种为人民币。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对其次，
对企业出纳嘚盘点进行监盘；以盘点日的经核实的金额加上评估基准日至盘点 日支出现金金额，减评估基准日至盘点日收入现金金额作为评估基准ㄖ实有金 额 经核实，评估基准日实有金额与评估基准日账面金额一致以审计后经核实 的账面金额作为评估值。 现金的评估值为 265,815.47 元 2、銀行存款 银行存款的账面价值 49,481,849.74 元，为公司在
清徐县支行、民 生银行太原迎泽街支行、渣打银行(中国)有限公司北京分行、晋商银行股份有限 公司清徐支行、
股份有限公司太原体育路支行、 开设的人民币存款账户共计21户。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估奣细表的核对其次， 将银行存款清查评估明细表中各银行账户金额与对账单核对如与对账单的金额 一致，则确认该账户的银行存款数如与对账单金额不一致，则要求企业提供银 行存款余额调节表检查未达账项的内容；如未达账项不影响企业的净资产，则
确认该账户嘚银行存款数；如未达账项影响企业的净资产则对银行存款账户进 行调整。银行存款以经核实的账面金额作为评估值 银行存款的评估值為 49,481,849.74 元 3、其他货币资金 其他货币资金的账面值 1,131,072,662.28 元，为公司在
太原分行体 育路支行、中国
太原分行的保证金存 款 其他货币资金以经核实的賬面金额作为评估值。 其他货币资金的评估值为 1,131,072,662.28 二、应收票据 应收票据账面值 118,745,930.19 元。主要为销售货款收到的银行承兑汇票 清查时，核对奣细账与总账、报表余额是否相符核对与委估明细表是否相符，
查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录嘚一致性 以证实应收票据的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符经核实应收 票据真实，金额准确无未计利息，以核实后賬面值为评估值 应收票据评估值 118,745,930.19 元。 三、应收账款 应收账款账面余额 357,078,141.49 元计提坏账准备 3,304,567.23 ，账面
净额为 353,773,574.26 元主要为应收焦炭款、煤气款等。 评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料核实交易事项 的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证核实結果账、表、单金额 相符。 评估人员在对应收款项核实无误的基础上借助于历史资料和现在调查了解 的情况，具体分析数额、欠款时间囷原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、
经营管理现状等应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失。 对关联方、職工个人、集团内部的往来款项评估风险损失的可能性为0。 对于有证据表明无法收回的往来款评估风险损失为100%。 对外部单位发生时间1姩以内的发生评估风险坏账损失的可能性为1%；发生 时间1到2年的发生评估风险坏账损失的可能性在5%；发生时间2到3年的发生评
估风险坏账损失嘚可能性在10%；发生时间3年以上评估风险损失为30% 经上述评定估算程序，应收账款的账面余额评估值为 357,078,141.49 元 预计风险损失 3,304,567.23 元，扣除预计风险損失后的评估值为 353,773,574.26 元 四、预付账款 预付账款账面价值为 120,392,171.18 元，主要为预付货款、工程款和运费 等
评估人员进行了总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，经核对 会计凭证等资料确认款项无误，评估值以账面值确认 预付账款的评估值为 120,392,171.18 元。 五、其他应收款 其怹应收款账面值为 833,954,639.67 元计提坏账准备 371,008.17 元，账 面净值为 833,583,631.50
元主要为关联单位的往来款、职工个人借款、销售 备用金和待摊费用等。 评估人员茬对其他应收款账面值核实无误的基础上借助于历史资料和现在 调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、 信用、经营管理现状等其他应收款采用个别认定方法和账龄分析法确定评估风 险损失进行评估。其中： 对关联方、职工个人、集团内部的往来款项评估风险损失的可能性为0。
对于有证据表明无法收回的往来款评估风险损失为100%。 对外部单位发生时间1年以内的發生评估风险坏账损失的可能性为1%；发生 时间1到2年的发生评估风险坏账损失的可能性在5%；发生时间2到3年的发生评 估风险坏账损失的可能性茬10%；发生时间3年以上评估风险损失为30% 经上述评定估算程序，其他应收款的账面余额评估值为 833,954,639.67 元 预计损失
评估人员对存货进行抽查盘点，对存货状况进行调查核实；收集整理相关文 件、资料并取得存货现行价格资料；在账务核对清晰、情况了解清楚并在已收 集到评估所需的资料的基础上分别评定估算。存货的具体评估方法及过程如下： 1、原材料 原材料账面值 256,652,184.35 元主要为生产原料煤、生产用备品备件以 及低值易耗品。原材料账面值由购买价和合理费用构成
对于周转正常的原材料，账面单价接近基准日市场价格加合理费用以账面 值确定評估值。 经过上述程序和方法后原材料的评估值为 256,652,184.35 元。 2、产成品 产成品的账面值为 87,265,751.41 元主要焦炭、焦粉、焦油、粗苯、硫铵、 中煤、蒸氣等，均为正常销售产品由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，
具有一定的不确定性根据基准日调查情况及基准日后实现销售嘚情况确定其风 险，此次评估按50%计算风险主要采用如下评估方法： 评估人员根据产成品明细表，在核实评估基准日的实存数量基础上按照以 下方法评估： 评估值＝销售单价（不含税价）×（1－销售税金及附加率－销售费用率－适 当利润） 经上述评估测算过程后，产成品嘚评估值为 87,427,306.59 元
评估示例：焦炭（产成品明细表4-9-6 序号1） 根据被评估企业近期销售资料测算，焦炭平均不含税销售单价为 是按不含税售价考慮可实现销售因素来确定评估值导致价值增加。 七、长期股权投资 (一)评估范围 纳入本次评估范围的长期投资为长期股权投资共有2项。具体账面价值情 况表和长期投资总体情况表如下： 表4-1 评估基准日长期投资明细表 单位：人民币元 序号
被投资单位名称 投资日期 投资期限 评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实 并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确萣长期投资的真 实性和完整性 对于出资比例占被投资企业50%以上的长期投资，对被投资单位评估基准日 的整体资产进行评估然后将被投資单位评估基准日净资产评估值乘以美锦煤焦 化的占股比例计算确定评估值：
长期投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例 (三)評估结果 按照上述方法，长期投资合计账面余额 1,167,735,860.85 元评估值 1,109,410,153.11 元。评估值与账面值比较变动 -58,325,707.74 元变动率 -4.99 %，主要原因是由于：被投资企业经营虧损造成净资产减少所致（具体
见《长期投资—美锦煤化工资产评估说明》、《长期投资—唐钢美锦资产评估说 明》） 八、房屋建筑物類固定资产 （一）评估范围 评估范围的房屋建筑物账面原值 1,018,902,586.38 元，账面净值 885,318,512.07 元包括房屋建筑物、构筑物、管道及沟槽。具体情况如下表： 表4-2 房屋建筑物类固定资产分类汇总表
速公路和正在建设中的太中银铁路穿境而过交通便利，土地肥沃水系密布， 湖泊众多全县总面積609平方公里，辖4镇5乡1个街道办事处、192个行政村和6 个社区居委会常住人口34万，享有“文化名城 醋都葡乡”的美誉 清徐有中国葡萄之乡之稱。“清徐有葡萄相传自汉朝”。清徐葡萄种植历 史悠久所产的龙眼葡萄皮薄、味甜、营养丰富，是鲜食、酿酒的佳品被中国
特产の乡评审委员会评为中国葡萄之乡。全县葡萄种植面积5万亩葡萄品种超 过160个。成为全国传统四大葡萄名产地之一清徐依托特有的
、区位 优势和人文优势，加快经济发展步伐全县基本形成了以清洁能源、绿色食品、 高新技术、精密铸造、新型建材、生态旅游等六大产业為主体的县域经济新格局。 煤焦行业和暖气片行业在全国占有十分重要的地位； 经过全县人民的励精图治艰苦创业，清徐这座“醋都葡鄉文化古城”正焕 发出勃勃生机；水电气暖及通讯成网配套是发展工业，旅游、商贸的卫星城市 2、主要房屋建筑状况
（1）房屋建筑类主要概况 1）主要房屋建筑概况： 申报房屋建筑物共121幢，建筑面积105,352.69平方米；均未取得房屋产权证 以上资产全部权属山西美锦煤焦化有限公司。房屋建筑物主要包括、洗煤主厂房、 电器楼、脱硫厂房、筛焦楼、综合办公楼、筛分破碎车间等 ①
办公楼：于2006年11月建成投入使用，4層框架结构外墙面水泥 砂浆贴外墙砖；屋顶为平屋面：加气混凝土碎块找坡兼隔热、油毡隔离层SBS改 性沥青防水层20mm水泥砂浆找平层；门厅铨玻门，室内装饰实木门、80系列单 框塑钢窗；办公室采用水磨石地面内墙为乳胶漆，顶棚为木吊顶、石膏线条 楼梯间采用花岗岩楼面、不锈钢栏杆、扶手嵌磨砂玻璃；电气照明塑铜线穿管暗
敷，弱电部分有电话通讯 ② 洗煤主厂房：洗煤厂主厂房于2005年7月竣工3层框架结构,建面积 2,462.00平方米，平面呈矩形房屋基础为钢筋混凝土带型桩承台，基础埋深2 米抗震设计烈度为7度。地上结构为现浇钢筋砼框架柱、梁、板内外墙为多 孔砖墙，屋面为平顶采用水泥珍珠岩保温，二粘三油防水卷材防水水泥砂浆
楼地面，门窗为钢窗外墙面为106涂料滚刷、内墙为大白粉刷。设有电气、上 下水及消防等设施 ③ 筛焦楼：于2005年7月竣工6层框架结构,建筑面积8,016.80平方米，平面 呈矩形房屋基础为钢筋混凝土带型桩承台，抗震设计烈度为7度地上结构为 现浇钢筋砼框架柱、梁、板，内外墙为多孔砖墙屋面为平顶，采用水泥珍珠岩
保温二粘三油防水卷材防水。水泥砂浆楼地面及部分瓷砖贴面门窗为钢窗， 外墙面为涂料滚刷、内墙为大白粉刷内设有电气、暖、上下沝及消防等设施。 2）主要构筑物概况： 构筑物包括煤焦炉、围墙、道路、冷却塔、浓缩池、蓄水池、烟囱、污水处 理池、水井、管架、输煤通廊等； ① 2000m2冷却塔：本工程有1座冷却塔于2001年12月竣工，结构形式为
钢筋混凝土双曲线自然通风冷却塔淋水面积为2,0000.00平方米，塔高70米淋 沝装置为钢筋混凝土结构，钢筋混凝土环形基础基础直径48米，埋深—3.1米 电气照明、防雷接地设施齐全。 ② 焦炉：焦炉采用2×72孔JNDK43-99D型焦炉分别为3#焦炉和4#焦炉， 组成一个炉组布置在一条中心线上。在炉组机侧配备一座双曲线斗嘴的煤塔
采用湿法熄焦，并设装煤出焦干式除尘地面站 焦炉(地下部分)基础结构构造为钢筋砼基础，钢筋筒框架梁、矩形柱、现浇 顶板、现浇地板、剪力墙在焦炉端部设炉端台,两側设机焦侧操作台，焦炉操 作台、端台结构构造为钢筋砼基础地面部分为钢筋砼框架梁、矩形柱、现浇平 板，梁、柱、顶棚水泥砂浆抹咴刷白色涂料炉端台顶层设炉顶工人休息室和四
吨旋转起重机，中间层设托煤底板更换站在焦炉机焦两侧设两侧操作台。在焦 炉焦侧端台外设一座高95ｍ的烟囱钢筋砼挖孔桩、满堂基础。300CM厚钢筋砼 壁烟囱内砌筑400CM厚耐火砖，烟囱外壁水泥砂浆抹灰刷涂料JNDK43-99D 型焦炉为双联吙道,废气循环,宽炭化室,宽蓄热室,焦炉煤气下喷的单热式焦炉,是
在总结焦炉多年生产经验的基础上设计的炉型,它在结构上作了许多改进,使焦爐 炉体坚固严密,加热均匀,焦炉的操作环境和劳动条件得到了较大改善。炉顶排烟 孔和上升管孔砌体用带有沟舌的异型砖砌筑，保证了砌體的整体性炉顶更加 严密，减少荒煤气窜漏防止横拉条烧损。加热水平700mm可使炉顶空间温度 合适，保证焦饼上部成熟并减少炉顶空間长石墨。燃烧室炉头采用高铝砖直缝
炉头可以防止炉头火道倒塌，高铝砖与硅砖之间的隐蔽逢采用小咬合结构在 砌炉期间炉头不易被踩活，烘炉后也不必为两种材质砖的高向膨胀差作特殊处 理该焦炉炭化室的平均宽度为500mm，属于宽炭化室宽炭化室焦炉具有很大 的优樾性，不仅推焦容易、改善焦炭质量、延长焦炉寿命而且还减少推焦次数、 减少机械磨损，减少污染炭化室墙采用“宝塔”形砖，清除了炭化室与燃烧室
之间的直通缝使炉体严密，荒煤气不易窜漏并便于炉墙剔茬维修。燃烧室盖 顶大砖采取在一对火道内设拱顶的结構使上面负荷归集在立火道隔墙上，加强 了炉体结构强度燃烧室采用废气循环和加高焦炉煤气灯头结构，保证了沿炭化 室高向加热均勻性此外，因为有废气循环可以降低废气中氮氧化合物含量， 减弱了对大气的污染由于焦炉煤气采用了高灯头，因此当焦炉延长结焦时间操
作时也不会短路。由于本设计为焦炉煤气加热的单热式焦炉故采用宽蓄热室， 不仅简化了炉体结构而且还减少了价格较贵嘚硅砖用量，节约了建设投资蓄 热室主墙厚370mm，是用带有三条沟舌的异型砖相互咬合砌筑砖煤气道与外层 墙面又无直通缝，即大大增加叻结构强度保证了砌体的整体性和锁闭性又大大 提高了砖煤气道的气密性。为增加蓄热室封墙的严密性取消了效果不佳的隔热
罩，外抹隔热效果好且又不龟裂的新型保温材料GSY(HCS-23)小烟道采用扩散 型箅子砖，利用扩散型的特性用大小孔径正反方向所造成的不同阻力来克服小煙 道内变量气体所产生的内外压力差使蓄热室的气体分布均匀，提高热效率为 了保证在炭化室加宽的情况下，捣固焦炉的强度采用叻加大炭化室中心距为 1200mm的措施。 3）管道及沟槽概况
管道及沟槽主要分为：煤焦炉工艺管道、火力发电厂工艺管道、煤化工工艺 管道、污水處理站工艺管道、煤气压缩站工艺管道及公共设施管道等 ① 焦炉所配套蒸汽管道、煤气冷凝液管、熄焦系统管路、排气管道、压缩 空气管道、生产性的给水、排管道、地面除尘站连接风管道、加热煤气管道、高 压氨水总管、冷鼓工段煤气管、初冷器工艺管等； ②
化产车间主要分为—粗苯工段、蒸氨工段、洗条工段、脱硫工段、焦油 工段；其中：粗苯工段所配套的油汽管道、苯汽管道、脱笨废水管、饱和蒸汽管、 蒸汽冷凝液管、制冷水管、新鲜水管、放空管；蒸氨工段所配套原料氨水管、过 滤氨水管、回流液管、空气管、循环水管等；洗条笁段所配套煤气管、氨水管、 洗油管、蒸汽管、软水管、循环水管、冷冻水管、新鲜水管、放空、排污管等；
脱硫工段所配套煤气、硫泡沫管、脱硫液管、氨水、空气、空气、新鲜水、空气、 水蒸气、冷凝水管道等；焦油工段所配套煤气、蒸汽、冷凝水、碱液管、压缩空 气管、浓硫酸、酸气、废液、油水、沥青、筑路油、氨水、油气管道等； ③ 污水处理站主要为污水泵房、好氧池、缺氧池、沉淀池、浓缩池等工艺 管道； ④ 煤气压缩站主要为煤气、低压流体输送钢管、排水、给水、采暖工程等 工艺管道； ⑤
火力发电厂主要为锅炉高压给水管、爐水加药管、除盐水及凝结水管、 蒸汽管、工业水系统、燃烧系统等工艺管道； ⑥ 公共设施管道主要有采暖、水管、蒸汽等管道 （三）评估过程 1、清查核实阶段 （1）评估人员根据被评估单位提供的资产评估申报明细表，会同被评估单 位有关人员对实物资产逐项进行核实，核实各类建筑的名称、面积、结构型式
和竣工时间等完善评估明细表，做到账表相符、账实相符 （2）核实企业的资产权属，查阅有关證明资产权属的资料房屋购建合同 资料等，核对房屋名称、座落地点、结构类型、建筑面积、使用年限等对于有 账无物或有物无账的資产，在确认产权的基础上以实物存在为准 （3）收集资料及准备 根据各资产占有单位申报提供的房屋建筑物资产评估申报表，进行账表核
对并核对各房屋建(构)筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等； 查看有关建(构)筑物的工程图纸、竣工结算资料、外购商品房购置合同等；同时 根据各资产占有单位的实际情况，填写“房屋建筑物、构筑物状况调查表” 2、现场勘察阶段 依据清查评估明细表，评估人员会同有关人员深入现场进行实地勘察评估
人员对地上评估对象逐一进行了详尽的现场查看，对房屋的外形、结构型式、层 次、高度、构件材质、内外装修、施工质量、水、暖、电安装情况维修保养、 改建、扩建情况，进行较详细的记录填写实地勘察现场作業表，评定现场勘察 完好程度；对房屋建筑物的位置、环境等进行调查并取得物业照片；对在现场 勘察中发现与清查评估明细表不符的問题，及时同企业陪同人员进行沟通解决
对地下管线及沟道实物，评估人员与被评估单位有关管理部门核实根据工程施 工图纸、关键節点竣工验收报告等资料评定现场勘察成新率。 同时向有关部门进行调查咨询，搜集本次评估所需的资料包括建设工程 概预算资料、笁程设计施工资料、当地建筑安装工程预算定额、费用定额、建设 规费标准，人工费标准、当地房地产交易资料各种报刊、杂志、年鉴忣房地产
交易网上有关的信息资料，或直接向房地产销售商收集租售房地产实例资料 3、评定估算阶段 根据评估依据、评估资料，评估人員进行测算、确定委估资产在评估基准日 的公允市场价值得出评估结果后撰写评估技术说明。 （四）评估方法 纳入本次评估采用重置成夲法进行评估申报建筑物主要为框架、砖混及钢 混结构，构筑物多为砼道路、围墙、输煤通廊、浓缩池、冷却塔及罐基础等对
房屋建築物、构筑物及管道沟槽的评估，方法是根据建筑工程概预算指标或竣工 结算资料确定委估建筑物工程量以现行定额标准、建设规费、貸款利率计算出 建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定 成新率进而计算建筑物评估值。运用典型工程预决算调整法选取典型案例， 以该案例决算资料的主要工程量为依据按现行定额标准，调整直接费根据规
定的取费程序计算其建安工程总价，再加上前期费用及其它费用、资金成本确 定重置全价。之后根据综合成新率确定建筑物的评估值成新率采用年限法與打 分法综合确定房屋建筑物、构筑物及管道沟槽成新率。 评估值=重置全价×成新率 其它房屋建筑物、构筑物及管道沟槽以典型案例重置單价为基础将各房屋 建筑物、构筑物及管道沟槽与典型案例重置单价进行比较，得出各自的重置价格
1、重置成本的确定 重置成本=建安笁程造价＋工程建设前期费用及其他费用＋资金成本 (1) 建安工程造价 建筑安装工程总价=土建工程造价+安装工程造价 建筑安装工程造价包括土建(装饰)工程、安装工程的总价，建安工程造价按 取得评估依据资料的性质分别采用概算编制法、类比法等方法 对普通建（构）筑物以现場核实的工程量为准，将评估的建（构）筑物按结
构分类筛选出有代表性的建（构）筑物作为典型工程，进行重置基价测算其 余建（構）筑物通过与相同结构类型的典型工程进行类比修正后求取重置基价。 对于典型的建（构）筑物根据企业所提供的工程结算资料上反映的各定额子项 的工程量，评估人员重新套用《山西省建筑工程预算定额》（2011）、《山西省 装饰工程预算定额》（2011）、《山西省安装工程預算定额》（2011）、《山西
省市政工程预算定额》（2011）、2007基价《煤炭建设地面建筑工程消耗量定额 （上、下册）》 、《煤炭建设工程费用定額及煤炭建设其他费用（修订）》2011 年（中煤建协字（2011）72号）、2011年《山西省建设工程费用定额》及2012 年第6期《太原建设工程造价信息》计算工程建安造价 (2) 工程建设前期费用及其他费用
前期及其他费用套用《山西省建设工程其他费用标准》及国家计委、国家物 价局、建设部规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外 的其它费用两个部分。包括的内容及取费标准见下表： 表4-3 前期费用及其他费鼡计算表 序号 墙体材料基金 8.00 建筑面积 晋政发[2003]15号 (3) 资金成本
根据本项目的实际建设期限参照国内同类工程项目建设的实际经验，按照 评估基准日与本项目建成后生产能力相同的炼焦资产及化产回收资产的建设项 目平均建设周期并咨询相关设计、施工单位确定本项目的合理建設时间为2年； 取与建设期同期银行贷款利率作为资金占用成本率，建设期建设资金均匀投入计 算计算公式为： 资金成本＝(建安工程造价＋工程建设前期费用及其他费用)×贷款利率×建
设工期×1/2 表4-4 贷款利率表 项目 年利率% 一、短期贷款 六个月以内（含六个月） 5.6 六个月至一年（含一年） 6.00 二、中长期贷款 一至三年（含三年） 6.15 三至五年（含五年） 6.4 五年以上 6.55 2、成新率的确定 房屋建筑物、构筑物及管道沟槽成新率根据房哋产评估规范的规定，采用尚
可使用年限法确定房屋建筑物、构筑物及管道沟槽成新率当土地尚可使用年限 少于房屋尚可使用年限时，按土地使用年限计算 在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚 可使用年限并进而计算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）.100% 3、评估值的计算 评估值=重置成本×综合成新率
（五）评估结果及价值比較变动原因分析 1、评估结果 经实施上述评定估算程序后房屋建筑物类于评估基准日2012年12月31日的 评估结果如下表所示： 表4-5 房屋建筑物类评估結果汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估值 变动率% 原值 净值 原值 净值 原值 净值 合 计 1,092,929,654.00 元，价值比较变动率 23.45
%价值比较变动主要原因： （1）少数项目由于已拆除无实物，导致个别项目无价值 （2）委估房屋建筑大部分建造于90年代和2000年以后建成，账面原值为2009 年以评估淨值调账值现评估原值为重置成本，增幅较大 （3）企业计提折旧从2009年12月31日开始计算，现评估按照实际房屋类资 产的实际建成年月折算荿新率导致净值有所减少。同时企业计提折旧年限短
于经济寿命年限，导致净值增加 （4）焦炉由焦炉设备本体与其配套构筑物组成，焦炉评估值中包含原在机 器设备中核算的焦炉设备本体导致构筑物价值大幅增加。 上述因素综合影响致使房屋建筑物类固定资产评估净值与账面净值相比变 动 23.45 %。 （六）评估案例 案例一：洗煤厂主厂房（房屋建筑物评估明细表4-6-1 序号70） 1、建筑物概况
洗煤厂主厂房于2005年7月竣笁3层框架结构，建筑面积2,462.00平方米 平面呈矩形。房屋基础为钢筋混凝土带型桩承台基础埋深2米，抗震设计烈度 为7度地上结构为现浇鋼筋砼框架柱、梁、板，内外墙为多孔砖墙屋面为平 顶，采用水泥珍珠岩保温二粘三油防水卷材防水。水泥砂浆楼地面门窗为钢 窗，外墙面为106涂料滚刷、内墙为大白粉刷内设有电气、暖、上下水及消防
等设施。 2、重置价值的计算 对该建筑物的评估采用成本法进行评萣估算 重置全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 （1）建筑工程造价 建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气笁程的总价，建安 工程造价采用预（结）算调整法进行计算评估人员依据委估单位提供的设计图 纸及工程决算书计算工程量，重新套用2007基价《煤炭建设地面建筑工程消耗量
定额（上、下册）》 、《煤炭建设工程费用定额及煤炭建设其他费用（修订）》 2,239,927.01 建筑安装工程造价合計 18,004,763.58 3、前期费用及其他费用 前期及其他费用套用当地政府、国家计委、国家物价局、建设部规定收取的 建设费用及建设单位为建设工程而投叺的除建筑造价外的其它费用两个部分取 费标准见下表： 表4-9 前期费用及其他费用取费标准表 序号
该公司整体的合理建设工期按2年周期考慮，假设在建设期内建设资金均匀 投入贷款利率按一至三年期人民币贷款利率6.15%计取资金成本； 资金成本=（建安工程总造价+工程前期费用忣其他费用）×合理工期÷2× 利率 =（18,004,763.58+ 869,938.55）×2÷2×6.15% = 1,160,794.18元 5、重置全价
结构部分：地基基础承载力强，梁、板、柱及墙坚固；墙体节点坚固严实； 屋媔不渗漏保温隔热层完好；地面较平整坚固完好 装饰部分：门窗基本完整无变形；外墙涂料无脱落，内墙无开裂；顶棚完整 坚固无损 設备部分：水卫管道基本畅通；电器线路装置齐全基本完好。 因此此次评估确定房屋建筑物的尚可使用年限为42年。
筛焦楼于2005年7月竣工6層框架结构，建筑面积8,016.80平方米平面呈 矩形，房屋基础为钢筋混凝土带型桩承台抗震设计烈度为7度。地上结构为现 浇钢筋砼框架柱、梁、板内外墙为多孔砖墙，屋面为平顶采用水泥珍珠岩保 温，二粘三油防水卷材防水水泥砂浆楼地面及部分瓷砖贴面，门窗为钢窗外 墙面为涂料滚刷、内墙为大白粉刷。内设有电气、暖、上下水及消防等设施
2、重置价值的计算 对该建筑物的评估采用成本法进行评定估算。 重置全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 （1）建筑工程造价 建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价建安 工程造价采用预（结）算调整法进行计算，评估人员依据委估单位提供的设计图 纸及工程决算书计算工程量套用《山西渻建筑工程预算定额》（2011），《山
西省装饰工程预算定额》（2011）《山西省安装工程预算定额》（2011），《山 西省市政工程预算定额（2011）》《山西省园林绿化工程预算定额》（2011）， 《山西省市政维护工程预算定额》（2011）、2011年《山西省建设工程费用定额》、 3、前期费用及其他費用 前期及其他费用套用当地政府、国家计委、国家物价局、建设部规定收取的
建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分取 费标准见下表： 表4-13 前期费用及其他费用取费标准表 序号 费用名称 费率% 计算公式 金额 取费依据 一 按工程造价取费 4、资金成本 该公司整体的合理建设工期按2年周期考虑，假设在建设期内建设资金均匀 投入贷款利率按一至三年期人民币贷款利率6.15%计取资金成夲；
资金成本=（建安工程总造价+工程前期费用及其他费用）×合理工期÷2× 利率 =（18,160,482.09+921,873.95）×2÷2×6.15% = 1,173,564.90元 5、重置全价 结构部分：地基基础承载力强，梁、板、柱及墙坚固；墙体节点坚固严实； 屋面不渗漏保温隔热层完好；地面较平整坚固完好
装饰部分：门窗基本完整无变形；外墙涂料无脱落，内墙无开裂；顶棚完整 坚固无损 设备部分：水卫管道基本畅通；电器线路装置齐全基本完好。 因此此次评估确定房屋建筑粅的尚可使用年限为42年。
办公楼（房屋建筑物评估明细表4-6-1 序号84） 1、建筑物概况 该办公楼为4层框架结构房屋于2006年11月建成投入使用，建筑面積 5,400.00 平方米现尚未办理房屋所有权权证，平面呈矩形办公楼基础采用桩 基础(混凝土等级C25，地梁、承台混凝土等级C25)；上部为现浇C25钢筋混凝汢 柱、梁、板形成整个房屋的框架骨架，填充墙外墙卫生间墙采用M5混合砂浆
砌MU10烧结多孔砖其余内墙采用加气混凝土砌块，内外墙均为300mm；外墙 面水泥砂浆贴外墙砖；屋顶为平屋面：加气混凝土碎块找坡兼隔热、油毡隔离层 SBS改性沥青防水层20mm水泥砂浆找平层；门厅全玻门室內装饰实木门、80 系列单框塑钢窗；办公室采用水磨石地面，内墙为乳胶漆顶棚为木吊顶、石膏 线条。楼梯间采用花岗岩楼面、不锈钢栏杆、扶手嵌磨砂玻璃；电气照明塑铜线
穿管暗敷弱电部分有电话通讯。房屋基础沉降均匀结构节点完好，正常使用 2、重置全价的确萣 对该建筑物的评估采用成本法进行评定估算。 重置全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 1）建筑安装工程造价 建筑安装工程造價包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价建安 工程造价采用预（结）算调整法进行计算，评估人员依据委估单位提供的设计圖
纸及工程决算书计算工程量套用《山西省建筑工程预算定额》（2011），《山 西省装饰工程预算定额》（2011）《山西省安装工程预算定额》（2011），《山 西省市政工程预算定额（2011）》《山西省园林绿化工程预算定额》（2011）， 《山西省市政维护工程预算定额》（2011）、2011年《山西渻建设工程费用定额》、
及2012年第6期《太原建设工程造价信息》计算工程建安造价具体计算见下表： 表4-14 土建工程造价取费计算表 金额单位：元 序号 费用项目 计算方式 安装工程造价 1,128,416.29 建筑安装工程造价合计 12,582,991.32 3、前期费用及其他费用 前期及其他费用套用当地政府、国家计委、国家物價局、建设部规定收取的
建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。取 费标准见下表： 表4-17 前期费用及其怹费用取费标准表 晋政发[2003]15号 二 前期及其它费用合计 637,508.52 4、资金成本 该公司整体的合理建设工期按2年周期考虑假设在建设期内建设资金均匀 投叺，贷款利率按一至三年期人民币贷款利率6.15%计取资金成本；
资金成本=（建安工程总造价+工程前期费用及其他费用）×合理工期÷2× 该建筑物2006年11月建成投入使用框架结构非生产用房经济使用年限为60 年，已使用6.17年通过现场勘察： 结构部分：地基基础承载力强，梁、板、柱及牆坚固；墙体节点坚固严实； 屋面不渗漏保温隔热层完好；地面较平整坚固完好 装饰部分：门窗基本无变形；外墙面装饰无脱落，内墙蔀分墙面涂料开裂；
顶棚完整坚固无损 设备部分：水卫管道基本畅通；电器线路装置齐全基本完好。 因此此次评估确定房屋建筑物的尚可使用年限为54年。 成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限） .100% =54÷（54+6.17）.100% =90%（取整） 7、评估值的确定 评估值=重置全价×成新率 =14,033,560.00×90% =12,630,204.00元
案唎四：冷却塔（构筑物评估明细表4-6-2 序号191） 1、构筑物概况 本工程有1座冷却塔于2001年12月竣工，结构形式为钢筋混凝土双曲线自 然通风冷却塔淋水面积为2,0000.00平方米，塔高70米淋水装置为钢筋混凝土 结构，钢筋混凝土环形基础基础直径48米，埋深—3.1米电气照明、防雷接 地设施齐全。 2、重置全价的确定
对该建筑物的评估采用成本法进行评定估算 重置全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 1）建筑安装工程造價 建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安 工程造价采用预（结）算调整法进行计算评估人员依据委估单位提供的设计图 纸及工程决算书计算工程量，套用《山西省建筑工程预算定额》（2011）《山
西省装饰工程预算定额》（2011），《山西省咹装工程预算定额》（2011）《山 西省市政工程预算定额（2011）》，《山西省园林绿化工程预算定额》（2011） 《山西省市政维护工程预算定额》（2011）、2011年《山西省建设工程费用定额》、 （一+二+三+四）×费率 3.41% 443,069.91 六 工程造价总计 一+二+三+四+五 13,428,706.18
2）前期费用及其他费用 前期及其他费用套用当哋政府、国家计委、国家物价局、建设部规定收取的 建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。取 634,252.56 3）资金成本 该公司整体的合理建设工期按2年周期考虑假设在建设期内建设资金均匀 投入，贷款利率按一至三年期人民币贷款利率6.15%计取资金成夲；
资金成本=（建安工程总造价+工程前期费用及其他费用）×合理工期÷2× 利率 该建筑物2001年12月建成投入使用钢混结构冷却塔经济使用年限为30年， 已使用11.01年 通过现场勘察，结构部分：地基基础承载力强塔体节点坚固严实； 因此，此次评估确定2000平米冷却塔的尚可使用年限為19年 成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限） .100%
=19÷（19+11.01） .100% =63%(取整) 组，布置在一条中心线上在炉组机侧配备一座双曲线斗嘴的煤塔。采用湿法熄 焦并设装煤出焦干式除尘地面站。本次以3#焦炉和4#焦为例进行评估案例说明 焦炉(地下部分)基础结构构造为钢筋砼基础，钢筋筒框架梁、矩形柱、现浇 顶板、现浇地板、剪力墙在焦炉端部设炉端台,两侧设机焦侧操作台，焦炉操
作台、端台结构构造为钢筋砼基礎地面部分为钢筋砼框架梁、矩形柱、现浇平 板，梁、柱、顶棚水泥砂浆抹灰刷白色涂料炉端台顶层设炉顶工人休息室和四 吨旋转起偅机，中间层设托煤底板更换站在焦炉机焦两侧设两侧操作台。在焦 炉焦侧端台外设一座高95ｍ的烟囱钢筋砼挖孔桩、满堂基础。300CM厚钢筋砼
壁烟囱内砌筑400CM厚耐火砖，烟囱外壁水泥砂浆抹灰刷涂料JNDK43-99D 型焦炉为双联火道,废气循环,宽炭化室,宽蓄热室,焦炉煤气下喷的单热式焦炉,昰 在总结焦炉多年生产经验的基础上设计的炉型,它在结构上作了许多改进,使焦炉 炉体坚固严密,加热均匀,焦炉的操作环境和劳动条件得到了較大改善。炉顶排烟
孔和上升管孔砌体用带有沟舌的异型砖砌筑，保证了砌体的整体性炉顶更加 严密，减少荒煤气窜漏防止横拉条燒损。加热水平700mm可使炉顶空间温度 合适，保证焦饼上部成熟并减少炉顶空间长石墨。燃烧室炉头采用高铝砖直缝 炉头可以防止炉头吙道倒塌，高铝砖与硅砖之间的隐蔽逢采用小咬合结构在 砌炉期间炉头不易被踩活，烘炉后也不必为两种材质砖的高向膨胀差作特殊处
悝该焦炉炭化室的平均宽度为500mm，属于宽炭化室宽炭化室焦炉具有很大 的优越性，不仅推焦容易、改善焦炭质量、延长焦炉寿命而且還减少推焦次数、 减少机械磨损，减少污染炭化室墙采用“宝塔”形砖，清除了炭化室与燃烧室 之间的直通缝使炉体严密，荒煤气不噫窜漏并便于炉墙剔茬维修。燃烧室盖 顶大砖采取在一对火道内设拱顶的结构使上面负荷归集在立火道隔墙上，加强
了炉体结构强度燃烧室采用废气循环和加高焦炉煤气灯头结构，保证了沿炭化 室高向加热均匀性此外，因为有废气循环可以降低废气中氮氧化合物含量， 减弱了对大气的污染由于焦炉煤气采用了高灯头，因此当焦炉延长结焦时间操 作时也不会短路。由于本设计为焦炉煤气加热的單热式焦炉故采用宽蓄热室， 不仅简化了炉体结构而且还减少了价格较贵的硅砖用量，节约了建设投资蓄
热室主墙厚370mm，是用带有三條沟舌的异型砖相互咬合砌筑砖煤气道与外层 墙面又无直通缝，即大大增加了结构强度保证了砌体的整体性和锁闭性又大大 提高了砖煤气道的气密性。为增加蓄热室封墙的严密性取消了效果不佳的隔热 罩，外抹隔热效果好且又不龟裂的新型保温材料GSY(HCS-23)小烟道采用扩散 型箅子砖，利用扩散型的特性用大小孔径正反方向所造成的不同阻力来克服小烟
道内变量气体所产生的内外压力差使蓄热室的气体分布均匀，提高热效率为 了保证在炭化室加宽的情况下，捣固焦炉的强度采用了加大炭化室中心距为 1200mm的措施。 2、焦炉炼焦工艺流程 由备煤車间送来的配合煤装入煤塔由装煤车按作业计划送入炭化室内，在 炭化室内经过一个结焦周期的高温干馏炼制成焦炭和荒煤气炭化室內的焦炭成
熟后，用推焦机推出经拦焦机导入熄焦车内，熄焦车由电机车牵引至熄焦塔内 进行喷水熄焦熄焦后的焦炭卸至晾焦台上，晾置一定时间后送往筛贮焦工段 煤在干馏过程中产生的荒煤气汇集到炭化室顶部空间，进入上升管经桥管进入 集气管，约800℃的荒煤气被桥管内喷洒的氨水冷却至85℃左右荒煤气中焦油 等同时被冷凝下来。煤气和冷凝下来的焦油同氨水一起经吸煤气管道进入煤气
净化车間。焦炉加热用的焦炉煤气由外部管道架空引入焦炉。煤气经预热器预 热至45℃左右送入焦炉地下室通过下喷管把煤气送入燃烧室立火噵，与从废气 开闭器进入的空气汇合燃烧燃烧后的废气通过立火道顶部跨越孔进入下降气流 的立火道，再经过蓄热室由格子砖把废气嘚部分显热回收后，经过小烟道、废 气交换开闭器、分烟道、总烟道、烟囱,最后排入大气上升气流的煤气和空气
与下降气流的废气由加熱交换传动装置定时进行换向。 3、焦炉本体主要技术参数 表4-20 焦炉本体主要技术参数明细表 名称 结构尺寸 名称 工艺指标 炭化室全长 80~120Pa 炭化室有效容积 26.88m3 4、重置全价的确定 根据原设计资料、财务账面及现场实地勘察焦炉由焦炉设备本体与其配套 构筑物组成，合理建设期2年其中配套建筑物包含焦炉基础、操作台、端台与
烟囱。设备本体与其构筑物为一整体共同发挥效用因此评估统一作价。评估人 员通过对有关设備材料调研和询价综合比较后，确定评估基准日焦炉的重置全 价具体计算过程如下： （1）焦炉本体设备购置价格 表4-21 焦炉本体设备购置價格计算表 序号 名称、规格 单位 数量 单价 总价 1 机侧炉门 个 148 108,739.00 552,639,950.17
根据建设技术水平和工艺的要求，焦炉建设过程中必须搭建焦炉钢结构施工 大棚；焦炉建成投入使用前必须进行烘炉；钢结构施工大棚在烘炉结束后进行拆 除该两项费用不能形成相应的固定资产，隶属于措施费用夲次评估时参照评 估基准日近期同类工程建设的实际经验数据和委估焦炉的情况在措施费中加以 考虑。最终确定焦炉重置全价为552,639,950.00元（取整） 5、成新率的确定
1）该焦炉于2005年7月1日正式投产，截止评估基准日已使用7.51年尚可 使用12年，则： 年限成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+巳使用年限）×100% =12/(12+7.51）×100% =62% 6、评估值的计算 评估值＝重置全价×成新率 有的、并确认和本次评估目的相关的全部机器设备 本次评估的在用生产設备主要分布于山西省清徐县山西美锦煤焦化有限公
司院内，较为集中便于评估人员的现场勘察。 本次评估范围内的设备根据其生产特點、工艺流程等可分为洗煤系统、配备 煤系统、炼焦系统、运筛焦系统、除尘地面站、化产部分(包括冷鼓工段、脱硫 工段、硫氨工段、粗笨蒸馏工段和终冷洗苯工段)污水处理站等相对独立的系统 共同构成一个完整的生产工艺流程评估范围内的设备按照专业和工艺可以划分
為机械设备(包括标准设备、非标设备)、电气传动及控制设备、仪器仪表及自动 控制设备、工艺管道、金属结构、采暖通风及给排水设备等，洗煤、炼焦、运筛 焦、化产等各相对独立系统的设备均包括各类标准定型设备和非标自行制作的设 备 其中主要生产线工艺流程如下图： （二）主要设备类资产概况 山西美锦煤焦化有限公司本次委估设备是以生产主要产品焦炭、焦油、粗苯、
硫铵、中煤、蒸气等。以机器設备为主以车辆和电子设备为辅，主要分布于山 西美锦煤焦化有限公司各生产厂房内及后勤仓库和各科室 1、机器设备 本次评估范围内嘚设备根据其生产特点、工艺流程等可分为洗煤系统、配备 煤系统、炼焦系统、运筛焦系统、除尘地面站、化产部分（包括冷鼓工段、脱硫 工段、硫氨工段、粗笨蒸馏工段和终冷洗苯工段）污水处理站等相对独立的系统
共同构成一个完整的生产工艺流程。评估范围内的设备按照专业和工艺可以划分 为机械设备（包括标准设备、非标设备）、电气传动及控制设备、仪器仪表及自 动控制设备、工艺管道、金属结構、采暖通风及给排水设备等洗煤、炼焦、运 筛焦、化产等各相对独立系统的设备均包括各类标准定型设备和非标自行制作的 设备。 各楿对独立系统的其主要设备有： 1）洗煤厂
主要设备振动筛、重介质旋流器破碎机、无压三产品重介漩流器、脱介筛、 除尘器磁选机、压滤機、高效斜管浓缩机、余煤单斗提升机、精煤离心机、中矸 旋流器组、浮选机、吊钩桥式起重机、过滤机压滤机、电机综合保护器、各种泵 及皮带输送机等设备 2）配备煤系统 主要设备为配备仓、皮带输送机、皮带称重机（电子皮带秤）等专用设备。 3）炼焦系统
主要设备为裝煤车、推焦车、拦焦车、液压交换机、电机车、刮板放焦机罗 茨鼓风机自动放散点火用放散装置、横管式煤气初冷器循环氨水中间槽焦油贮槽 布料机、刮板放焦机、高压变频系统、软启动器、旋转吊、焦皮带运输机及各种 仪表自动控制设备（PLC集散控制系统等）、电气传动設备等 4）熄焦系统 主要设备为熄焦车、熄焦除尘装置、熄焦水泵等设备。
5）发电厂设备主要为燃气锅炉、鼓风机、流化床锅炉、发电机、励磁机风 机、给煤机、刮板输煤机、不锈钢麻石除尘器、抽汽凝汽式汽轮机、机械过滤器、 换热器、变压器、配电设备、热工设备及各式水泵等 6）化产部分 化产设备主要为横管式初冷器、气液分离器、机械化氨水澄清槽、脱硫塔、 蒸氨塔、槽罐、脱硫再生塔等各种自制非标设备、空气压缩机、电捕焦油器、气
柜、罗茨鼓风机、煤气压缩机、洗氨塔、蒸氨塔、贫富油换热器、立式圆管加热 炉、双效溴化锂淛冷机、脱苯塔、横管式煤气初冷器、洗苯塔、煤气水冷却器、 焦油装车装料臂附活动梯、焦油贮槽、粗苯贮槽、洗油贮槽、粗苯高置槽、焦油 高置槽、上段循环喷洒液冷却器、终冷塔、苯吸收塔、苯回收塔、洗油再生塔、 管式加热炉、硫泡沫分离机、电气高压变频器、熔硫釜、脱硫工段配套机泵及换
热器、各种工艺管道、仪器仪表控制系统及各式水泵等设备。 7）污水处理站 主要为各种泵、刮泥机、气浮净沝装置、旋转补水装置等废水处理专用设备 包括链式刮油机1套、鼓风机3台、气浮装置1套、曝气生物滤池1套、加药装置2 台。 8）制冷站：直燃型溴化锂吸收式冷水机组2台烟囱∮0.6×30m。 9）其他辅助工段设备：主要为加油机、热水锅炉、风机、阳离子树脂罐、
单梁悬挂起重机、自動过滤装置、水泵、自动充水装置、冷却塔、起重机、自动 过滤装置、摇臂钻床、牛头刨床、万能立铣床、卷板机、车床、气相色谱仪、汽 车磅、变配电设备及各式水泵等 公司拥有的生产性固定资产为洗煤——配备煤——炼焦——化产回收生产 线以及相配套的热电车间、供热车间、污水处理及相应的辅助生产设施等焦化生
产相关全部固定资产，根据生产工艺流程可分为第二洗煤厂、炼焦四车间、炼焦 五车間、化产三车间、化产一车间、热电车间、供热车间、污水处理厂、厂区外 部管网等相对独立的系统共同形成年入洗原煤200万吨、焦炭160万噸和相应的 化产回收生产完整的系统。以上设备完好工作运转均正常。 2、车辆 申报车辆总计51辆其中：权属隶属于山西美锦煤焦化有限公司共14辆，证
载权利人与产权持有人不符32辆尚未提供车辆行驶证3辆，报废车辆2辆主要 是公务用小轿车，车辆类型主要有桑塔纳、捷达、本田、现代、三菱、尼桑、宝 马、路虎、奥德赛、奥迪、帕萨特、雪铁龙、丰田、及金旅客车等目前均正常 使用。 3、电子设备 委估的電子设备以办公用电子设备为主包括办公电脑、复印机、打印机、
录像机、交换机、数码相机、空调、监控设备以及办公家具等，现均使用正常 （三）评估过程 1、清查核实 1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点指导该公司 根据实际情况填写资产评估明细表，并以此作为评估的基础 2）针对资产评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查核 实方法进行现场勘察做到鈈重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和 记录
设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、技术档案，了 解設备的运行状况；向现场操作、维护人员了解设备的运行检修情况、更换的主 要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；向企业設备管理人员了解设 备的日常管理情况及管理制度的落实情况从而比较充分地了解设备的历史变更 及运行情况；到现场察看设备外观、運行情况等。对金额较小、数量较多的小型
设备主要核对财务明细账、固定资产卡片和企业的设备更新报废台账，以抽查 的方式对实物進行清查核实 3）根据现场实地勘察结果，进一步完善评估明细表要求做到“表”、“实” 相符。 4）关注本次评估范围内设备、车辆的產权问题如：抽查重大设备的购置 合同、逐一核对车辆行驶证；查阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账 面原值构成情况 2. 评萣估算
根据设备资产类型、通用性、购置时间等因素选择评估方法，开展市场询价 工作进行评定估算。 3. 评估汇总 对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总对评估结果进行必要的调整、 修改和完善。 4. 撰写评估技术说明 按依据评估报告指南的基本内容与格式编制“设备評估技术说明”。 （四）评估方法 根据本次评估目的按照持续使用原则，以市场价格为依据结合委估设备
的特点和收集资料情况，主偠采用重置成本法进行评估 评估值=重置全价×成新率 1. 重置全价的确定 设备的重置全价，在设备购置价的基础上考虑该设备达到正常使鼡状态下 的各种费用(包括购置价、运杂费、安装调试费、工程建设其他费用和资金成本 等)，综合确定： 重置全价=设备购置价(不含税)+运杂费(鈈含税)+安装调试费+工程建设其他 费用＋资金成本 （1）机器设备重置全价
①购置价 主要通过向生产厂家或贸易公司询价、或参照《2012机电产品報价手册》等 价格资料以及参考近期同类设备的合同价格确定。对少数未能查询到购置价的 设备采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购置价。 进口设备的购置价由进口设备的货价(到岸价CIF价)和进口从属费用组成 进口从属费用包括进口关税、增值税、外贸手续費、银行财务费等组成。
对与国产设备技术水平近似的进口设备的现价根据替代原则，即查找国内 功能及技术参数相当的替代设备查詢类似国产设备的恰当的市场交易价格，以 确定其购置价 根据2009年1月1日起实施的《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民 共和国国务院令第538号)、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政 部
国家税务总局令第50号)及《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型 妀革若干问题的通知》(财税[号)的相关规定，自2009年1月1日起增值 税一般纳税人购进(包括接受捐赠、实物投资)或者自制(包括改扩建、安装)固定 資产发生的进项税额(简称固定资产进项税额)，可凭增值税专用发票、海关进口 增值税专用缴款书和运输费用结算单据(统称增值税扣税凭证)從销项税额中抵 扣
由于被评估单位为增值税一般纳税人，故本次评估机器设备的购置价采用不 含税价 ②运杂费 以含税购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地间发生的装卸、运输、保 管、保险及其他相关费用按不同运杂费率计取，同时按7%的增值税抵扣率 扣减应抵扣的增值税。购置价格中包含运输费用的不再计取运杂费 ③安装调试费 根据设备的特点、重量、安装难易程度，以含税购置价为基础按不同安装
费率计取。 对小型、无须安装的设备不考虑安装调试费。 ④其他费用 其他费用包括管理费、可行性研究报告及评估费、设计費、工程监理费等 建设项目前期工作咨询 0.10 建安造价 计价格（1999）1283号 前期及其它费用合计 4.72 ⑤资金成本 资金成本系在建设期内为工程建设所投叺资金的贷款利息，其采用的利率按
基准日中国人民银行规定标准计算工期按建设正常合理周期计算，并按均匀投 入考虑： 资金成本=（含税购置价格+含税运杂费+安装调试费+其他费用）×贷款利率 ×建设工期×1/2 表4-27 截止基准日银行货款利率表 项目 年利率% 一、短期贷款 六个月以內（含六个月） 5.6 六个月至一年（含一年） 6.00 二、中长期贷款 一至三年（含三年） 6.15 三至五年（含五年）
6.4 五年以上 6.55 （2）运输车辆重置全价 根据当哋汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料确定运输车辆的现行 含税购价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》規定计入车 辆购置税、新车上户牌照手续费等确定其重置全价，计算公式如下： 重置全价=现行含税购价+车辆购置税+新车上户手续费 对于巳停产或无替代产品市场销售价格的车辆参照二手市场价格确定其重
置全价 （3）电子设备重置全价 根据当地市场信息及《慧聪商情》等菦期市场价格资料，并结合具体情况综 合确定电子设备价格同时，按最新增值税政策扣除可抵扣增值税额。一般生 产厂家或销售商提供免费运输及安装即： 重置全价=购置价（不含税） 对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备参照二手设 备市场价格确定其重置全价。 2. 成新率的确定
在本次评估过程中按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可 使用年限，并进而计算其成噺率其公式如下： 成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）.100% 对价值量较小的一般设备和电子设备则采用年限法确定其成噺率。 对于运输车辆根据国经贸经[号文《关于发布〈汽车报废标准〉 的通知》及2000年12月18日国经贸资源[号《关于调整汽车报废标准若
干规定嘚通知》的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率 即： 使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100% 行駛里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100% 成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率） 同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定若勘察鉴定结果与按上述方法确定的
成新率相差较大，则进行适当的调整若两者结果相当，则不进行调整 3. 评估值的确定 评估值=重置铨价×成新率 -24.16 %，评 估净值与账面价值比较变动 -167,548,637.47 元变动率 -20.68 %。 具体评估结果详见“固定资产评估汇总表”、“机器设备评估明细表”、“车輛 评估明细表”、“电子设备评估明细表”
2、评估值与账面价值比较变动的主要原因： （1）企业作帐时大部分设备账面原值是以未扣减增值税价作设备账面原值， 而评估作价时是以扣减增值税后的价值作价；评估时将两个焦炉的设备都放在 房产中评，在设备评估时未予莋价；设备中的照明灯具及水电安装等设备均含在 房产中在设备评估时未予作价；以上三个因素使得设备的价值减少。
（2）企业会计设備折旧年限小于设备评估的经济寿命导致设备净值增加。 （3）车辆类资产由于企业账务于2009年进行过调整账面原值为当时账面 净值，企業会计设备折旧年限小于设备评估的经济寿命以上因素造成评估增值。 （4）被评估企业的电子设备主要为电脑、打印机、自动化控制设備及其他 办公自动化设备这类资产技术更新速度快，目前市场上同类产品的价格普遍低 于其购置时的水平
（六）典型案例 案例一：装煤车（机器设备评估明细表4-6-5 序号7） 使用单位： 美锦煤焦化炼焦四车间 设备型号： 4.3米 （长10.8m，宽9.4m高6.1m） 制造厂： 鞍山科瑞有限公司 安装地点： 錦煤焦化炼焦四车间 账面原值： 2,898,291.57元 账面净值： 2,195,456.01元 1、设备概况
该4.3米焦炉装煤车是山西美锦煤焦化工有限公司2006年12月从鞍山科瑞有 限公司购置的苼产焦炭主要设备，经鞍钢机电设计研究院设计由山西省火电一 公司建设安装调试，于2007年12月投入试运行达到设计产量。目前已成为企業 焦炭生产的关键生产设备之一设备自投产以来，利用率较高目前性能状态良 好，运行正常符合设计要求
该4.3米焦炉装煤车主要由机架、传感器机构、料仓装置、左右螺旋给料装 置、走行装置、计量装置、闸门装置、液压站及电气装置等组成。 主要技术指标： 煤斗容积：34.2m3 实际下煤量：26.928 m3 装煤孔间距： mm 煤斗上孔中心距： mm 轨型：QU80 轨道中心距：5230 mm 走行速度：-90m/mim 导套提升高度：270 mm 装煤时间：120s
车轮直径：700 mm 外形尺寸：6500 × 自重：65000Kg 2、评估方法 根据评估目的和设备的技术状况采用重置成本法评估。 评估值=重置成本×成新率 (1)重置全价的确定 重置全价应由设备购置价、运杂费、安装调试费、其它费用及资金成本五部 分构成 表4-28 装煤车重置全价计算表 并向设备管理及使用人员了解，得知该企业坚持正常嘚维修保养制度经常对设
备进行维修保养，及时更换易损件使设备始终保持良好的工作状态，装煤车现 状尚好各项性能基本正常。 泹设备毕竟长期连续运转机器设备的自然老化、变形，长期磨损人为无 意或违规操作造成的损伤，必然直接造成设备不同程度的损坏经评估人员、企 业设备管理及使用人员现场共同勘察结果如下： 表4-29 装煤车现场勘察表 序号 设备部位 勘察技术状况 1 机架
主体机架结构完整無明显变形,较稳定，外部有少量脱漆 2 料仓 结构焊接牢固，有容积大稍有磨损。 3 计量装置 称重较为准确快捷。 4 传感器 传感灵敏反应靈活。 5 液压系统 反应灵活、平稳、有力管路封闭较好，有少量漏油 6 控制系统 指令准确，线路整齐盘面有少量脱漆，磕碰 7 走行装置 較顺畅，灵活有杂音。 8 闸门装置
入料与卸料配合协调开启灵活，闸面稍有磨损 9 左右螺旋给料装置 传动较平稳有力，噪音较大 成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）×100％ ＝15／（3＋15）×100％ ＝83％ （3）评估值的确定 评估值＝重置全价×成新率 ＝3,315,200.00×83％ ＝2,751,616.00元 案唎二：苯吸收塔（机器设备评估明细表4-6-5 序号789）
使用单位： 美锦煤焦化化产三车间 设备型号： DN 制造厂： 山西丰喜化工有限公司 安装地点： 美錦煤焦化化产三车间 账面原值： 3,657,792.20元 账面净值： 2,770,777.76元 1、设备概况 该DN苯吸收塔是用于从焦炭生产尾气中回收苯的化工生产专 用设备。 该苯吸收塔機械性能检测数据完全达到了设计要求技术指标达到国内同类 产品的先进水平。
苯吸收塔主要由塔筒体、填充料、换热器及塔座等组成 利用微机控制系统实现优化，特别是提高设备生产率、减少辅助时间实施 了入料后过渡到恒温的最短时间控制；以及在恒温阶段滞后較大时采用无模型控 制器，确保反应温度偏差控制在±0．2℃以内从而达到产量的提高，产品质量 的稳定具有结构简单、维修方便、技術水平高等优点。
该苯吸收塔是由山西丰喜化工有限公司生产制造技术性能良好，能完全满 足生产要求 该苯吸收塔于2006年投入试运行，雖然设备长期处于连续工作和工作环境较 为恶劣但由于企业能坚持设备管理制度和注重定时的设备维护，保证了设备始 终能正常运行 主要技术参数 设计压力: 0.25MPa 直径： 3800 m m 2、评估方法 根据评估目的和设备的技术状况，采用重置成本法评估
评估值=重置成本×成新率 （1）重置全价嘚确定 苯吸收塔的重置全价应由设备购置价、运杂费、安装调试费、其它费用及资 金成本五部分构成。该设备购置费经向山西丰喜化工有限公司询价基准日市场报 价及参照《2012年机电产品报价目录》,该单台设备市场购置价为2,300,000.00元/ 台不含税价为1,965,811.97元。 重置全价采用
新编概算法确定依据2008年2月1日发布的
通过现场勘察、查阅相关运行记录、检修记录、安全性能检验报告等资料， 并向设备管理及使用人员了解得知该企業坚持正常的维修保养制度，经常对设 备进行维修保养及时更换易损件，使设备始终保持良好的工作状态苯吸收塔 现状尚好，各项性能基本正常 但设备毕竟长期连续运转，机器设备的自然老化、变形长期磨损，人为无
意或违规操作造成的损伤必然直接造成设备不哃程度的损坏。经评估人员、企 业设备管理及使用人员现场共同勘察结果如下： 表4-31 苯吸收塔现场勘察表 设备部位 现场状态 罐体 整体结构完恏罐体无变形、有腐蚀裕度允许范围内轻微腐蚀，纵、环焊缝无超标 缺陷安全状况良好，运行正常. 填充料 整体完好无明显变形,运行囸常. 加热器
整体结构完好，加热效果良好接头密实，工况良好运行正常 附件 附件齐全、完整，连接部位无泄漏工况良好，运行正常 防腐 防腐层结构完好、无破损防腐效果良好，符合设计要求 塔座 整体结构较好，局部油漆脱落并有锈蚀痕迹，达到安全要求 该WCG-130/3.82-1硫囮床锅炉是2006年12月从济南锅炉集团有限公司购置
的主要生产设备，由山西省火电一公司的建设安装调试于2006年12月投入试运 行，达到设计产量目前已成为企业电力车间的关键生产设备之一，设备自投产 以来利用率较高，目前性能状态良好运行正常符合设计要求。 该WCG-130/3.82-1锅炉采鼡了循环硫化床燃烧方式燃烧煤种的适应性广， 可以燃用个种烟煤无烟煤也可以燃用褐煤等值燃值燃料，燃烧效率达
95%--99%尤其可燃用含硫较高的燃料。通过自炉内添加石灰石能显著降低 二氧化碳的排放。降低对环境的污染：本锅炉是一种自然循环的水管锅炉采用 了由慢性分离和旋风分离组成的分级循环燃烧系统，炉膛和慢性分离器为水冷壁 结构 主要技术指标： 过热蒸汽流量：D=35t/h 过热蒸汽出口压力：p=3.82MPa 过熱蒸汽出口温度：t=450C0
给水压力：Pgs=11。27Mpa（表压） 给水温度：t=150 C0 一次风预热温度：100 C0 二次风预热温度：120 C0 根据评估目的和设备的技术状况采用重置成本法评估。 评估值=重置成本×成新率 （1）重置全价的确定 重置全价应由设备购置价、运杂费、安装调试费、其它费用及资金成本五部 分构成 表4-32 锅炉重置全价计算表 代码 项目 计费费率 计算公式
计算结果 A 设备购置费 12,340,002.34 该锅炉重置全价为12,340,000.00元 1）设备购置费A: 、该设备购置费经向济南锅炉集团有限公司询价基准日市场报价、《煤炭工 业常用设备价格汇编》及参照《2012年机电产品报价目录》,该设备市场购置价 为9,675,000.00元， B.不含税价为8,269,230.77え 2）运杂费C:
通过现场勘察、查阅相关运行记录、检修记录、安全性能检验报告等资料， 并向设备管理及使用人员了解得知该企业坚持囸常的维修保养制度，经常对设 备进行维修保养及时更换易损件，使设备始终保持良好的工作状态锅炉现状 尚好，各项性能基本正常 但设备毕竟长期连续运转，机器设备的自然老化、变形长期磨损，人为无
意或违规操作造成的损伤必然直接造成设备不同程度的损壞。经评估人员、企 业设备管理及使用人员现场共同勘察结果如下： 表4-33 锅炉现场勘察表 序号 设备部分 技术状态描述 1 炉墙 有轻微漏风 2 炉膛 较唍好 3 锅筒 无变形焊缝检验合格 4 成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）×100％ ＝17／（17＋3）×100％ ＝85％ （3）评估值的确定
评估徝=重置全价×成新率 ＝12,340,000.00×85％ ＝10,489,000.00元 案例四：保时捷凯宴（车辆评估明细表4-6-6 序号49） 1、车辆基本概况 名称： 凯宴越野车 最大扭矩(n.m/rpm)：500/3500 排气量(ml)：4806 气缸數：8 2、重置全价的确定 车辆的重置全价由车辆购置价（含税价格）、车辆购置附加税和新车上户牌
照手续费等合理费用构成。 重置全价=购置价（含税）+车辆购置附加税+新车上户牌照手续费 1） 购置价（含税）：经向当地汽车经销商咨询及网上询价越野车凯宴 SWP1AB292的基准日市场销售价格为1,780,000.00元（含增值税） 2）车辆购置附加税：根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》规定取 新车不含税价格的10% 3）
当地新车上户牌照掱续费及其它合理费用合计300元 4）该车的重置全价 重置全价＝1,780,000.00×（1+1/1.17×10%）+300 = 1,932,400.00元 3、成新率的确定 根据国经贸经[号文《关于发布〈汽车报废标准〉的通知》及2000 年12月18日国经贸资源〔2000〕1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》
的有关规定，按以下方法分别确定使用年限成新率和行驶里程成新率取其较小 者为该车的成新率，即 使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100% 行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规萣行驶里程）×100% 成新率＝Min（使用年限成新率行驶里程成新率） 1）行驶里程成新率 行驶里程成新率=（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
该車已行驶里程为26,015.00公里，规定行驶里程50万公里则： 行驶里程成新率=（1－26,015.00／500000）×100% =95%（取整） 2）年限法成新率 年限成新率=（1－已使用年限／规定使用年限）×100% 该车经济使用年限为15年，2011年9月投入使用基准日已使用1.29年，则： 年限成新率=（1－1.29／15）×100% =91% （取整）
对待估车辆进行了必要的勘察同时根据孰低原则，故确定成新率为91% 4、评估值的确定 账面净值： 3,223.15元 主要技术参数： 类型：硬盘高清 传感器像素：约543万像素 静态有效潒素：约890万像素 动态有效像素：约223万像素（16:9） 光学变焦倍数：30倍 数码变焦倍数：350倍 2、重置全价的确定 重置全价=购置价（不含税）
经市场调查及网上查询，该摄像机基准日含税售价为5,000.00元则重置全 （2）账面值的构成 账面值中包括设备款，未含其他费用 （3）评估过程 1）检查资產评估明细表各项内容填写情况，并核实在建工程评估明细表合 计数与财务报表在建工程账面数是否一致； 2）根据申报的在建工程项目審核合同内容，并通过与财务人员交谈了解
工程实际进度情况及设备款项支付情况分析账面值的构成及其合理性； 3）现场实地勘察设备箌位情况、安装情况，核实是否按照合同条款执行； 4）通过现场了解确定评估方法，测算在建工程评估值； 5）撰写在建工程评估技术说奣 （4）评估方法 此次在建工程采用重置全价法评估。对项目内容即将完工的在建项目根据 其在建工程申报金额，经账实核对后考虑其工程建设期的实际情况，考虑增加
一定的资金成本作为评估值 在建工程工期按1年考虑，按同期贷款利率6.0%、建设资金均匀投入计算 资金荿本 资金成本=（工程造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息/2 评估值＝账面值+资金成本 =账面值+账面值×合理工期×贷款利息/2 （5）评估结果 表4-34 评估结果对比表 金额单位：人民币元 编号 科目名称 账面价值
%，变动原因为在建工程按照其工程实际情况考虑增加了 资金成本所致。 十一、土地使用权 1、评估范围 本次评估的无形资产为被评估企业所使用的土地使用权共1宗土地，总面 积 247,070.61 平方米账面值 41,880,603.99 元。 2、估价對象概况 估价对象的土地登记状况具体如下： 表4-35 估价对象土地登记状况表
根据被评估企业提供的无形资产-土地使用权清查评估明细表进荇账表核 对，并核对宗地的出让合同、证载权利人、证载用途、坐落地点、使用面积、土 地使用权到期日等；查看中标确认书、土地使用權出让合同、土地使用证等；收 集土地估价所需的其他资料等 （2）实地查勘 根据账表相符的申报表进行现场查勘。对评估对象进行详尽嘚现场勘查主
要包括待估宗地现状开发和利用情况、周边配套设施情况等进行了了解和记录。 （3）评估作价及报告 在实施了上述调查和勘察的基础上根据待估宗地的具体情况，采用基准地 价系数修正法和成本逼近法进行评估作价和撰写有关说明 4、评估方法 估价人员根據现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求结合估价 对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选鼡以下
方法： （1）基准地价系数修正法：利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评 估成果按照替代原则，对估价对象的区域条件和個别条件等与其所处区域的平 均条件相比较并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进 而求取估价对象在评估基准ㄖ价格 （2）成本逼近法是从政府的角度分析、测算其土地从征地到开发结束，土 地由“生地”变为“熟地”的土地使用权价格
成本逼菦法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的 利润、利息、应缴纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法其基 本原则是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分 作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润嘚投资原理加上“基本成本” 所应产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分同时根据国家对土地所有权
在经济上得到实现的需要，加上土地所有权收益即土地增值收益从而求出土地 价格。 其基本计算公式为： 土地价格＝土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋ 土地增值收益 5、评估结果及价值比较变动原因分析 （1）评估结果 纳入本次评估范围无形资产-土地使用权评估结果如下： 表4-36 无形资产-土地使用权评估结果汇总表 序 号 土地权证 编号 土地位置 用途
面积(m2) 账面价值 评估价值 1 无 清徐县清源镇 大北村 按年限平均法进行摊銷由于近几年经济高速发展，对工业用地需求旺盛导致该 区域内土地价格涨幅较大造成价值增加 6、案例：美锦煤焦化用地 (土地使用权奣细表4-12-1 序号1) （1）估价对象描述 1）土地登记状况 该宗地位于山西省太原市清徐县清源镇大北村，至评估基准日已签定土地
出让合同，土地使用权证号为：并清政地国用[号土地使用权人： 山西美锦煤焦化有限公司，土地性质为出让地土地使用权出让截止日期为2060 年11月22日，用途为工业土地面积 247,070.61 平方米，使用面积 247,070.61 平 方米估价对象东临大北村，西靠小北村北临大北村，太汾公路宗地所在位 置土地等级为三級。 2）土地权利状况
估价对象的土地所有权属于中华人民共和国截止评估基准日2012年12月31 日，该土地使用权人为山西美锦煤焦化有限公司根据资产方提供的权属资料， 估价对象来源合法产权清楚，无抵押、担保等他项权利 3）土地利用状况 估价对象宗地现状利用为工业。宗地内房屋建筑物主要有生产及支持生产用 房：办公楼、洗煤主厂房、硫铵厂房、配电室、食堂、传达室及水泵房构筑物
有围墙、煤焦爐、道路、上下水管道等。房屋所有权证均未办理产权证 （2）地价定义 此次估价对象为1宗地，土地总面积为 247,070.61 平方米 根据待估宗地的土哋利用现状和估价目的，考虑到宗地内的基础设施开发费 用已计入资产评估值中为避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均 指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况
根据委托方提供的资料及现场勘查情况，待估宗地土地登记用途、设定用途、 設定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表 待估宗地的评估地价是指估价基准日为2012年12月31日，现状利用条件、设 定土地开发程度与用途、设定土地使用年期及正常交易情况下的国有出让土地使 用权价格 表4-37 待估宗地实际与设定用途、开发程度一览表 宗地名称 估价期日 实際用途 估价设 定用途
估价期日 实际开发程度 估价 设定开发程度 估价设定土地 使用年期(年) 山西美锦 煤焦化有 限公司 工业 工业 宗地红线外六通(供 水、排水、供电、通 讯、供暖、通路)及红 线内土地平整 宗地红线外五通(供 水、排水、供电、通 讯、通路)及红线内 土地平整 47.99 （3）地价影响洇素分析 1）一般因素 A. 地理位置
清徐县位于山西省中部，是省城太原的南大门208、307两条国道、青银高 速公路和正在建设中的太中银铁路穿境洏过，交通便利土地肥沃，水系密布 湖泊众多。全县总面积609平方公里辖4镇5乡1个街道办事处、192个行政村和6 个社区居委会，常住人口34万 清徐县地处晋中盆地西北部，其地图轮廓近似靴形全县地势西北高，东南
低呈西陡向东缓展布，依次分为中低山区、山前洪积扇、傾斜平原和冲击平原 山区和平川分别约占总面积的1/3和2/3；没有明显的丘陵区；土壤分为山地褐土、 草甸土两个类型。境内海拔差异较大屾区800米以上，北部最高点庙前山高达 1841米平原780米以下，南部最低点汾河出境口常丰一带仅753米相对高差1088 米。 B. 自然环境
清徐县属暖温带大陆性气候一年四季分明，年平均日照为2577.5小时日 照率达58%；无霜期183天；年平均气温随地势而有差异，平川为9.6℃～10.2℃ 边山为10.4℃～10.6℃，山区为3.8℃～9.1℃；年均降水量为462毫米大致可满 足农作物所需水分。光热水资源相对较为充足的自然特征有利于农业生产。
交通：清徐县位于山覀省中部是省城太原的南大门。208、307两条国道、 青银高速公路和正在建设中的太中银铁路穿境而过交通便利。 社会经济：清徐有中国葡萄之乡之称“清徐有葡萄，相传自汉朝”清徐 葡萄种植历史悠久，所产的龙眼葡萄皮薄、味甜、营养丰富是鲜食、酿酒的佳 品，被Φ国特产之乡评审委员会评为中国葡萄之乡全县葡萄种植面积5万亩，
葡萄品种超过160个成为全国传统四大葡萄名产地之一。清徐依托特囿的资源 优势、区位优势和人文优势加快经济发展步伐，全县基本形成了以清洁能源、 绿色食品、高新技术、精密铸造、新型建材、生態旅游等六大产业为主体的县域 经济新格局煤焦行业和暖气片行业在全国占有十分重要的地位； 2）区域因素 影响估价对象用地地价的区域因素主要有：区域位置、交通条件、环境条件、 基础设施等。
a）区域位置 该宗地位于清徐县清源镇大北村属于清徐县工业用地三级地價区。 b）区域交通条件 该宗地交通通达程度较差宗地区内交通型主干道太汾公路，区域内主要道 路有太汾公路；距太原武宿机场35公里距清徐火车站2公里、清徐汽车站4公里， 交通较为便利 c）区域公用设施配套状况 该区域内配套设施有清源镇大北学校、
大北村营业厅、邮局、医院 等配套生活服务设施基本齐备。 d）基础设施条件 宗地所处区域基础设施配套现已达到“六通”（供水、排水、供电、通讯、供 暖、通路）“一平”（红线内场地平整）条件，具体如下： 供水：市政及自备井水供水区域内自来水管网到位，供水保障能力100%； 排水：區域内有市政统一铺设的排水管网雨水、污水分流，现有排水保障 能力100%；
供电：供电保障能力100%； 通讯：接市政通信网区域内有通信电纜，另有中国移动、联通等通行网络 覆盖该区域可满足需要，现有通讯保障能力100%； 供暖：宗地内自备有锅炉供热保障能力100%， 通路：区域内主要道路有太汾公路、绕城高速等 宗地内场地平整。 e）环境条件 待估宗地所处区域的环境状况如下表： 表4-38 待估宗地环境状况表 水质量 较好水区 大气质量
良好 噪音声级 50-55 周围土地利用状况 工业区、耕地 3)个别因素 该宗地位于山西省太原市清徐县清源镇大北村其四至分别为東临大北村， 西靠小北村北临大北村，南临太汾公路 该土地使用权面积 247,070.61 平方米。地上总建筑面积105,352.69平方米 现状容积率0.43。 （4）估价原则 1）合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行合法权益包括合法产权、合 法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面應以房地产权属证书、权属档 案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、 土地用途管制)为依据；在合法处分方面应以法律、法规或合同等允许的处分 方式为依据。 2）供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据并充分考虑土地供需的特殊性
