我拖欠了7年的物业能成批起诉拖欠物业费的人 物业要起诉我 我该怎么办

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-22 20:24 标签： 物业能成批起诉拖欠物业费的人

如果物业公司不起诉你，原则上你可以无限拖欠。

根据民法通则，民事债权的时限是两年，也就是说两年以上物业不催款的话，你就没有付款的义务了。

通常物业公司以季度为催交周期，欠费一年以上才会不断催讨，超过2年才会进行起诉追索。

如果你不能回来的话，建议与物业进行电话联系，说明下情况，预约交付即可。当然，提前预付是对于双方都最有利的措施

　　物业公司因业主拖欠物业费不惜对簿公堂，业主认为物业没有提供与物业费相符的服务愤而起诉，双方都觉得委屈。其实，物业公司和业主之间的矛盾并非不可调和，虽然双方总是相信，司法是确定双方权利、义务的最终裁决，但很多矛盾其实是通过良性沟通就能够解决的。


　　最近，长沙市雨花区颐美园小区的业主周光赞收到了法院的传票。因拖欠物业费，小区的物业公司将其告上法庭。同时成为被告的，还有该小区的其他4名业主。10月22日，收到法院传票后，周光赞来到本报“求助”。


房屋漏水，拒交物业费2年半

　　“我是2002年夏天入住小区的，最开始几年，小区环境蛮好，到了2008年9月厨房那次‘水漫金山’后，家里的漏水问题就没有断过。”周光赞说，此后的2年他多次找到物业公司反映漏水问题，“我和老伴都是70多岁的人了，儿子又要上班没时间管，为了这漏水问题，我们两个老人是伤透了脑筋。但物业公司始终未能解决。”


　　“我70多岁了，脑袋里面还有肿瘤。因为漏水问题，我和老伴整夜整夜都睡不好。下大雨的时候，半夜都要爬起来查看厨房有没有漏水。”一怒之下，周光赞从2012年的3月5日开始拒绝再交物业费。“物业这么不负责，凭什么收物业费！”


　　收到法院的传票，周光赞很生气：“我家欠了5298元，人家欠了上万元的都没告，为什么告我，这就是欺负我。”


服务13年，业主欠费近80万

　　长沙定王物业管理有限责任公司自颐美园小区交房起就开始服务小区，至今已近13年。


　　对于业主因房屋漏水问题得不到解决而拖欠物业费一事，公司客服主管王超敏表示：“不是不修，而是动用房屋维修基金需要三分之二的业主同意，维修进展就是卡在了这里。”


　　今年9月中旬，王超敏口头告知6栋出现漏水现象的业主签字，“一直没人来。”9月下旬，她又电话通知业主签字，但还是没有人来签名。“这第一步程序都没完成，物业也没法修理。”


　　王超敏介绍，颐美园小区业主拖欠物业公司的服务费、水电费总额为79.72万元。“其中水费10万，电费20万，物业费约为40余万。”


　　是哪些业主拖欠了物业公司的服务费呢？物业公司物管处的张主任说，很多业主是对房屋漏水维修问题不满，还有的是小车在小区被刮坏、家中遭窃等原因。“根据我们的统计，约有400户业主拖欠了物业费。”


　　“我们对拖欠物业费的住户做了好多工作，起诉业主也是没办法的办法了。”


　　此次被起诉的业主一共5人，是拖欠物业费里情况最为特殊的几例。“这几例都是拖欠金额较大、拖欠时间较长的，有一户从2008年就开始拒交物业费了。”


　　“我们想通过这次诉讼告诉业主们，权利和义务是对等的，维权也要通过正当的途径。”


　　目前，颐美园小区的业委会正在换届选举。对于小区业主和物业公司的种种矛盾，前业委会一位不愿透露姓名的成员则说，经过多方协调，小区的物业费交费率达到85%以上，“小区大部分的业主对物业还是比较满意的。”


　　不交物业费，业主败诉居多

　　据一名审理过此类案件的法官说，业主由于不满物业服务而拒交物业服务费的纠纷比较常见，而在起诉到法院的案例中，业主败诉的居多。


　　我国的《物业管理条例》规定，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳服务费用，这也是合同义务。如果业主对物业服务不满，可以与物业公司协商或向有关部门反映。如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失的，业主也可在收集相应的证据后到法院起诉。



　　为物业选择法律点个赞


　　物业公司将物业费的催讨场所搬到了法院。颐美园小区的业主对“被告”的身份有点错愕。


　　物业状告业主比动辄断电、断水的老办法，更符合现在的法治精神，让人称道。但是，物业公司的服务质量存在瑕疵，才是引发业主和物业矛盾的关键。法庭审理应考虑这一因素。

德州晚报全媒体记者 俞荣 通讯员 李静
    小区物业不作为，业主不交物业费，物业给业主停水停电……物业和业主关系恶性循环，最终只好对簿公堂。近两年来，德城区法院共受理108起物业服务合同纠纷案件，其中拖欠管理费已经成为物管类纠纷的“重灾区”，成为业主对抗物业公司的“维权手段”。

物业给居民断水断电，未能出示催费证据
德州某物业公司为向居民讨要物业费，自今年8月份开始，陆续向法院起诉五名业主，起诉缘由均是业主已与物业签订服务合同，但未按照合同规定时间交纳物业费。而几位业主的抗辩理由也基本一致，认为物业服务质量不过关且多次与业主发生矛盾，并给小区业主断水断电。在案件的庭审阶段，物业出示了合同、缴费清单等，居民则出示了物业断水断电的证据。“我和老伴都快七十岁了，住在五楼，物业断断续续断水、断电，今年夏天因为没有电，家中太热，我也中暑住院。”业主赵先生说，自己不交物业费的原因是家中房屋墙面漏水，每次找到物业，都是简单重刷一遍墙面，如此反反复复，家中墙壁成了“大花脸”。而断水以来，两位老人经常提水上楼，为此叫苦不迭。
    对此，物业工作人员表示，断水断电实属无奈之举。该小区多家住户拒交物业费，已经难以维持物业公司正常运转，目前还有工人工资未结清。经过多次沟通无果，这才采用断水断电逼交物业费。
    经审理，原告和被告签订的服务协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。
    本案中，原告虽然主张已对被告进行过书面催收，但被告予以否认，原告未能提交确切的证据证明其主张，应当承担举证不能的责任。因此，驳回原物业管理有限公司的诉讼请求。
物业证据齐全，不存在重大服务瑕疵   “我与被告在2008年签订物业管理服务协议，之后我们尽职尽责履行义务。而被告从2011年起一直拖欠物业管理费、垃圾清运费，多次催收仍拖欠不交。请求判令被告偿付拖欠物业服务管理费4413元。”物业公司工作人员在庭审中据理力争，而被告业主在规定时间内未答辩。
    随后，物业工作人员出示了双方签订的合同，规定物业管理费收费标准为：每月每平方米0.5元，电梯费每月每平方米0.4元，管理费预付制，每个季度的第一个月的前5天之内预付本季度的物业管理费；如业主违反协议，物业有权要求补交所欠费用，并从逾期之日起，按所欠费用的日千分之三支付违约金。
    同时，物业出示了日常对房屋共用部位、共用设施设备的日常维护和管理，对公共环境卫生保洁，共用绿地、园林花木、健身运动器械等其他设施的养护管理证据等。
    法院审理认为，原告已按协议向被告提供了物业服务，被告应当按照协议交纳物业费用。被告未答辩视为放弃质证等相关权利。关于违约金，因双方约定的违约金过高，可参照银行贷款同期利率四倍计算。判决被告支付物业管理费4413元，并承担违约金。
    在此次庭审结束后，被告向法官说起，自己之所以未答辩，是因为虽然有小区环境差、服务态度恶劣的情况，但自己并没有这方面的证据，这场官司打的有些“憋屈”。

证明物业服务存严重瑕疵成胜诉关键    在现实生活中，建议业主在发现问题的苗头阶段，就要跟物业提要求，因为这是双方长期性的合同关系。在协商的过程中，业主可以进一步收集证据，看看物管是不是积极认真处理。如果非常充分的证据证明物业服务存在严重的瑕疵，这将成为案件胜诉的关键。


    这类案件中争论的重点，物业停水停电是否构成侵权，要具体分析。如果合同本身约定物业可以停水停电，就按合同来；没有约定，那还得再分析。比如，如果业主是拖欠了绿化等公摊费用，个人家庭没欠，那停水停电可视为侵权，物业应承担损失。
    此外，法官表示物业纠纷很特殊，不好审不好判，用司法手段解决小区事务，存在“只破不立”的弊端。呼吁出台物业法规，由房管局牵头规范物业管理，完善业委会制度，尤其要加大对物业合同的审查力度。

全为物业告业主，撤诉率高业主败诉多
    108件物业服务合同纠纷案中，原告均为物业管理公司，被告均为业主。其中，案件所涉及的物业管理公司并不多， 108件案件中原告为同一物业公司的就有这58件，占所有物业服务合同纠纷案件一半以上，可以看出此类案件呈现一个物业公司同时起诉多名业主的特点。
    物业服务合同纠纷案件中，诉讼请求基本一致，矛盾类型较为单一。几乎都是物业公司请求业主给付拖欠的物业管理费和垃圾清运费。当房屋出现漏水、墙裂等质量问题时，业主以拒交物业费来对抗，物业公司以停水、停电、停暖等方式催促业主交纳物业费未果后，将业主诉至法院。
    此外，108件案件中，撤诉72件，撤诉率达66.6%，判决结果多是业主败诉。这是因为在调解中，大多数业主选择补交费用。调解不成进入诉讼程序的，“房屋质量和物业管理不是一个法律关系”，判决业主败诉。

业主对物业工作范围认识存在偏差    物业服务合同案件中，最常见问题是业主对物业服务的范围认识模糊。由于业主对房屋存在的漏水、墙裂等质量问题要求物业公司进行维修，而质量问题不属于物业公司的管理范围。


    实际上，物业管理公司的服务范围主要有：房屋、公用设施设备管理与维修养护，公共秩序的维护，环境卫生的管理，绿化养护等。物业管理是动态的、长期的，是否有瑕疵本身很难认定。如果业主单凭一项有问题就拒交物业费，法院认为是不能成立的。
    此外，业主委员会不规范，没有在业主与物业之间起到“沟通纽带”的作用，在业主遇到物业管理方面的问题时，业委会没有站出来与物业公司沟通协调。而且，庭审中也发现有部分物业管理公司人员素质有待提高。发生纠纷的小区，物业管理公司大多是非专业人员，且年龄偏大，责任心不够强。

明晰物业服务范围，完善业主委员会    首先，提升房地产企业、物业管理公司诚信意识和依法履约意识，对房屋质量负责到底。增强业主法律意识，了解《物业管理服务协议》的内容，明晰物业服务的范围，对不属于物业服务范围内的房屋质量问题，应向开发商主张权利。


    其次，完善业主委员会，推选有热心、有责任心的企业、机关单位等各行各业的业主组成业委会。提高物业公司从业人员整体素质，做到公开、透明、便民化办公。
    借鉴其他城市发展经验，应用互联网+技术，实现物业管理信息化。例如物业管理公司可以采用小区物业管理信息系统，设置小区物业管理APP，业主只需要下载APP，就可以随时随地进行报修、反馈、查看物业管理状况，对出现的问题，服务人员及时处理、释疑，从而减少矛盾纠纷。

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