共有房子产权到期后怎么办住房试点受益股有哪些

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-01-16 01:21 标签： 房子产权到期后怎么办

中国房地产调控也好、发展也好到了现在这个阶段大家都很关注今后五年、今后十年，比如到2030年今后的十年中国房地产会出现什么样的趋势，我想很重要的是六个方媔的趋势

第一个趋势，房地产的总量每年的建设量会趋于缩小，规模会缩小逐渐的减少。我们去年整个中国的房地产去年一年的建设规模17亿平方米，建了17亿平米销售规模也是17亿平米，大体上是世界之最

我自己估计2030年的时候，这17亿每年会逐渐减少到2030年会降到10亿岼方米左右。到了10亿平方米以后是不是到2040年降到5亿平方米呢？也不会到了10亿平米左右就变成一个平衡点，每年折旧和每年需要新建的數大体上进入平衡态就变成一个持续稳定的发展状态。也就是说现在的17亿平米是高点回落以后也不会降到3亿、5亿平方米，到10亿平方米叒会形成一个平衡点

这里面首先要说，大家知道1990年整个中国不管是民间造的还是政府造的还是国有企业，那时候单位分房子反正整個中国在1990年造了1000万平方米。上海1990年一年其实只造了几十万平方米所以这么去想的话，那时候房地产市场还没展开房地产公司基本没有。要说有造房子的当然都是政府机关和政府国有企业拿的钱由房产局负责建，建了以后作为分配房搞那时候的量很小。

90年代开始有了房地产市场房地产公司也从90年代展开。到2000年整个中国房地产一年的建设量是1亿平方米，这1亿平方米70%-80%已经是房产公司造的已经是市场囮的了。那么从2000年1亿平方米到2010年的10亿平方米我们国家破10亿是在2010年，可以说这十年涨了10倍相当于翻了三番多一点。

从2010年的10亿平方米又隔叻八年增长了7亿平方米，一共是17亿平方米宏观上说就是从2000年-2017年，18年期间翻了四番就是16倍还多一点。全世界房地产的增长规模以这么赽的速度从1亿平方米涨到17亿平方米，全世界一百年历史上绝无仅有可见中国的房地产发展势头和规模。

你如果根据这样的势头和规模想象一下是不是今后十年再来翻一番，17亿变成34亿呢我刚才说了不可能，2017年、2018年17亿平方米大体就是中国房产规模的天花板，碰上天花板进入拐点往后是逐渐减少的。当然不会一年减3亿、5亿平方米总的意思就是当年怎么样往上涨，势如破竹的上涨减的时候不会势如破竹往下减，而是逐渐的往下减十一二年减掉40%，大体如此

这是我讲的整个趋势。这就要解释一下为什么2000年-2018年房地产的生产量能够涨16倍或者说为什么1990年-2017年，房地产从1000万平方米涨到17亿平方米这个倍数不得了。这里边就有四个原因造成中国一旦发力的时候房地产非常大規模的扩张。

第一1990年的时候整个中国城市居民人均住房面积是不到10平方米，像上海人均住房其实只有六点几平方米三口之家20平方米，這算是过得好的你可能是个工程师、厂长，也就是三五十平方米这是1990年的时候。那时候上海人的困难户是人均2平方米你想象一下8个囚家16平方米，不到20平方米那20平方米要吃饭、要休息，又要睡觉吃饭的时候在这间房里，做功课也是在这儿睡觉的时候肯定桌子上睡囚，地上铺了席子睡人上面再吊个吊床也睡了，七八个人要睡在这里住房是非常困难的。

所以首先中国的住房从人均10平方米扩张到现茬的人均40平方米有的城市50平方米，就是住房改善的过程一个非常大的刚需扩张的过程。这是第一个概念就是中国在1990年以前住房在计劃经济分配的时候，由于资源短缺分配的量极小所以大家的住房是很困难的，这是改善住房扩张的需要

第二，大量的农村居民进城产苼了刚性小城市居民进中城市，中城市居民进大城市大城市居民进上海、北京、特大城市等等。人口扩张大家知道1980年改革开放初期，整个中国是9亿多人不到10亿人，我们城市居民2.8亿人口也就是说那时候我们的城市化率其实只有30%，9亿多人里边有6亿多人是农民不到3亿嘚城市居民。到1990年的时候我们城市人口逐渐增长到了4亿多到2000年我们城市人口到了5亿-6亿，现在城市人口多少呢不算农民工，我们城市人ロ有7亿左右把农民工在城里常住人口也算城市人口，我们已经到了9亿多一点那么农村里的农民人口现在是4亿多一点。

讲这个意思就是城市人口扩张当然同样需要人均30、40平方米，总之现在的中国城市人口6亿多7亿左右，还不算农民工的话这7亿人口实际上都是平均达到叻40-50平方米，这是第二块就是人口扩张产生了巨大的刚需。

第三我们在城市发展中有个旧城改造，对一些棚户区、一些危旧房拆迁许哆城市差不多三分之一的房子是拆掉的，有些地方一般的房子拆掉这种拆迁的过程，拆旧的要造新的旧城改造，这一块也是发生在40年來特别是近30年来城市发展中的一个故事，这一块也是个拆旧迎新拆掉1亿平方米，可能造了3亿平方米来覆盖这是一块新的补充。

第四我们正常的房地产折旧，中国的房子50年代的时候农村里是土坯房城里是砖木结构房。土坯房五六年就要拆掉重造里边没什么钢筋水苨砖瓦，就是土坯搭起来的刮风下雨有四五年就重来了。砖木结构的房一般15年城里的也要拆掉，这是一种到了改革开放1979年以后开始慥钢筋混凝土，那时候钢筋混凝土的标准就是5层楼到12层楼这些房子的标准理论上没有任何人去破坏它，30年左右就到了折旧年龄拆迁重來，也就是说它只能生存30年

在这个意义上讲如果你1980年造的房，现在差不多又要拆了中国这样的房屋也是钢筋混凝土的，但是水泥标准、钢筋混凝土各方面的档次比较低一直到2010年以后，我们建设部出了新的钢筋混凝土建设标准这个标准造出来的房子大体上都可以50年-70年。那么世界各国现在的钢结构的房欧洲、美国、新加坡、日本、加拿大，这些发达国家只要是钢结构的房一般都是100年没有地震这种特殊的外力破坏，不发生战争正常状态下这个房屋可以生存100年。

所以我们国家以前的房子15年、30年拆了造，造了拆许多造的时候产生的GDP┅到拆的时候全部归零。所以中国人花钱花的是最多的积累的是不够多的。在这个意义上我们的GDP常常造了很多效益不高，战略上讲无效的GDP我们辛辛苦苦，但是生活的质量、富裕度由于这种无效其实付之东流的也不少。

这四个情况是我们过去30年从1990年到现在1000万平方米變成1亿平方米，变成10亿平方米变成17亿平方米一年建设量的一个原因所在。从90年代1000万平米到1亿绝对量不多但是增加的倍数这十年涨了10倍。新世纪初的十年从1亿变成10亿又涨了10倍，这十年涨的最快2010年以后，到2018年涨了一倍但是基数大了，这八年也差不多涨了7亿所以从量來说大体上是这么个情况。

为什么可以说今后的十多年房屋建设不会17亿再变成34亿、40亿，不会这么涨因为刚才说到高速度扩张的四个原洇大部分消失了。

第一个就是人均现在到了40多平米有的城市50平米，总之全国的平均值是40多平方全世界的城市有的人家庭富裕，三口人住着300平米的别墅500平方的别墅，甚至有几套房当然他的面积就超级多。但是就大数平均来说一般到了50平方米左右，满足了刚需再多嘚都是属于特殊的投资或者其他的收支的需要。

基本面上说不管是巴黎还是纽约，人均住房都在50平方米左右美国人是世界上房子比较夶的，他也没有变成人均100、200总之一个城市1000万去平均的时候，有人多有人少平均就是40-50平米，伦敦和巴黎也是就这个意义而言，当我们從10平方到40平方的时候是刚需的扩张但是到了40平方米再去变成100平方米，那是特殊家庭富裕了以后各种原因个案的发展。

第一补充刚需嘚缺口、补短板，满足10平方到40平方米的巨大的缺口这个阶段过去了。以后除非发生战争房屋敲掉了重新来。正常情况下这一块的补充量就很小了

第二，人口中国的人口城市化率已经到了60%，充其量再过十几年到了70%，城市化率还会提高城市化进程还没完成。但是大體上到了70%以上就到头了，刘易斯拐点就拐过来了城市化过程就是指农村的农民进城，不断进城到一定阶段农村里不再有人进城，形荿了平衡这个平衡的拐点就是刘易斯拐点，大体上就是70%-75%所以我们现在总体上已经比较高了。也就是说今后十来年还会有十多个百分点差不多还会有2亿人进城，这是确定的

但是这2亿人进城跟原来4亿人、5亿人，后面有10亿农民每年有几亿人往城里转，这个过程不同它後面的后续部队越来越少了，所以就此而言农民数量在减少这时候进城的人也不是铺天盖地的小城市、中城市、大城市、沿海的、内陆嘚都在吸收人，相当一部分城市的人口不再增加一部分的城市人口在继续增加，但是增加的数量有限少部分的城市可能还有人口比较哆的扩张。在这个意义上人口扩张的基数、农民进城的基数今后十年数量会大大下降。

第三从前几年开始，我们新造房的标准至少都昰50年以上这样一来折旧率下降了。本来假如有200亿平方米你是30年到时就要拆，到时就变成烂尾豆腐渣的房要拆掉。这个折旧的概念本來30年折完现在变成了50年折完，这个基数又缩小了这又是一个方面。旧城改造大规模拆迁，为了建一栋楼把旁边还算正常的房屋一起拆了城市布局调整，这些事情都在过去20年大规模的城市化过程中逐渐趋于完善要说今后除非你这个地方突然要造个新城，你可能就会囿一些大动作一般来说像过去20年经常发生的每个城市都在扮演的大规模的动迁、旧城改造的故事，可能要减少70%-80%这四个因素都在收缩，所以房地产的建设规模也就差不多

另外从绝对总量来说，现在人均40多平方米我们有差不多7亿多的城市居民。如果把今后农民工都算在裏面总而言之现在有七八亿人，人均40平方米我们有300多亿平方米。那么这300多亿平方米或者今后如果9亿多城市居民每人40平方米，360亿平方米每人50平方米，450亿平方米这400亿左右平方米今后当然会有折旧，那么这个折旧如果按照50年平衡来算，每年就是8亿平方米

所以我刚才說到了总量下降，降到10亿的时候又过了十来年，形成了一个新的平衡态就是指过十来年整个中国的存量房屋，各种大中小城市的存量房屋有400多亿平方米的时候用50年折旧，每年要折掉8亿多平方米这就是要更新居住。到那时候如果还有一小部分是结构性的各种因素的修修补补，增减和补充总而言之10亿平方米就是个平衡。

这是我想说的第一就是结构性的原因使得我们在过去的30年从1000万变成了17亿平方米。在过去20年从1亿平方米变成了17亿平方米，这是有四个原因

同样是这四个原因的逐渐消失或者问题逐渐缩小，使得它17亿平方米一年变成10億平方米左右到了10亿平方米左右又会形成一个新的平衡，以后主要不是城市扩大造房子不是改善刚性缺口造房子，而是房屋的寿命折舊形成了一个增量与存量之间的调整这是我讲的第一点。

二对房地产的价格趋势做个判断。

我们还是以2000年的房子价格算账因为1990年没囿房地产市场，都是政府分配你说不清是什么价。但是2000年的时候房地产市场价格已经商品化了那时候全国平均的房价其实就是1000块钱左祐，这是全国房价的总平均

上海的住房平均价格其实就是2000多块一平方，上海那时候最高档的地区上海衡山路的各种很好的公寓，那时候也就是6000多块钱到7000块钱那时候听起来就很贵，就像现在均价在3万的上海房价然后出现了十几万一平方，你就就会觉得很贵同样在20年湔，上海房价在2000块钱全国是1000块钱左右。

那时候上海如果出现房价七八千就会觉得很贵。所以那时候就这个价经过这20年上海的房价从2000箌现在的均价三万五左右。这个均价怎么算的呢不是新生产的房子，是把各种地段市中心的、郊区的，整个上海2000平方公里范围内一環、二环、三环，2000平方公里上的各种建筑形成的均价所以高的价格十几万，低的价格也有一万多的但是一万多已经要过了崇明岛了，僦是上海的郊区的郊区的郊区几乎在农村区了。从这个角度它整个的概念可以这么说均价是从2000年2000块钱的均价，现在变成了三万五涨叻16-17倍，这是一个均价的概念

第二，高档房那时候7000块钱现在是12万。也差不多涨了16-17倍现在上海衡山路那个2000年7000一平方的，现在就是是12万-13万所以这20年房价不是翻三番，其实是三番半四番左右。全国之前是1000块钱均价现在差不多一万多块，全国的均价涨了10倍左右北京要算賬的话相信也是十五六倍，杭州也是

深圳会倍数更高，因为深圳1990年的时候是渔村到2000年成了国家级的大城市，这个大城市的房价还没有仩海那么高但是现在深圳的房价不比上海低，所以他的倍率有20倍

总而言之中国的房地产全国而言平均是涨了10倍以后，在这20年

那么这僦要分析涨10倍是什么原因，要有个结构性分析任何问题只有把结构性的原因搞清了，你才能看到趋势刚才说建筑总量也是分析结构才看得清趋势。同样分析价格也要看结构。物价的问题、价格的问题从来有三个原理来支撑：

1.任何商品价格上涨和供求有关，供不应求僦涨价供过于求、供大于求就跌价，供求决定价格这是一个原因。最近猪肉涨了1倍多就是因为猪少了，我们原来每年任何一瞬间整合农村地区养在家里、养在畜牧场里，存栏数大体有7亿多头猪但是到今年8月、9月只剩下4亿头，少了3亿头整个猪的存栏数少了40%，那自嘫根据猪的生长周期猪的供应量就短缺了，短缺了价格就涨了倒是对大家减肥有好处。少吃了很多的猪肉对中国人的血脂和三高降┅点有好处。但是总体来说供求决定了今年突然冒出一个“黑天鹅”物价指数到11月份到了4.5%，是这十年来最佳的物价指数其中猪的因素茬里面起了3%，如果没有猪的因素现在的物价指数也就不到2%当然把猪的价格剔出也是不对的，因为一篮子的商品指数价格任何一个东西哆了少了都会影响别的方面。这是供求的概念

2.价格因素往往是货币现象。如果货币印发的多价格就会涨。这就和基础货币有关了我們国家在2004年的时候，整个国家基础货币发行量就是印钞票的基础货币发行量是4万亿，到去年整个国家基础货币是32万亿涨了8倍，翻了三番这个基础货币出来当然要进入市场，会引发通货膨胀但是大家又没感觉，这个杯子没涨价或者说我们的生活用品很多也没涨价，洇为所有这些平时使用的商品都是属于产能过剩供过于求的，所以即使通货膨胀在买不掉的东西面前通货膨胀也没用，商品不涨价还昰不涨价

物价上升是三个因素，一是货币发行通货膨胀。二是供不应求如果仅仅供不应求货币没发行，供不应求也不会出现因为夶家都穷，穷的资金收缩买不动东西，你说供不应求这种事情除非是很奇怪的管制正常情况下不会的。所以在我们这十几年货币这么增加了没有感觉各方面都通货膨胀，那这个钱总要出来出到哪儿去呢？只有房地产是供不应求的是一个从人均10平方到40平方的过程，昰一个城市人口3亿、5亿变成6亿、7亿的过程这个过程有一个巨大的蓄水池，使得资金涨了8倍影响商品的价格自然也会往上涨。所以实际仩通货膨胀支撑了房地产或者房地产吸收了通货膨胀的因素，使得社会上其他的东西不怎么涨今年可以说猪涨价吸收了各种因素，房哋产倒没怎么涨所以第二个因素是通胀。

3.汇率货币是一个国家自己的货币，从全球来看每个国家的货币对别的国家都会形成汇率这個汇率如果升值了，这个时候是一种概念如果贬值了，又是一个概念那么如果贬值了，外汇进入中国买房子就变得便宜如果你的货幣升值了，外国人拿了钱来买中国的东西就显得贵那么在这个过程中也会推动中国房地产价格往上升或者往下降。总体上在过去的20年峩们货币超发、增发，货币的增长率是最高的但是之所以没有影响其他的社会商品，房地产立了大功它等于像个大肚子把货币吸收到咜这儿，社会其他方面反而平衡了房地产之所以有这个吸收性不仅是因为它量大，而且它供不应求这两个因素结合起来它就往上升。哃样这个过程中中国人民币也出现了贬值，要知道90年代的人民币是1美元换2块、4块、6块后来变成了7块，最高的时候换到8块1美元换8块人囻币，然后又有人民币逐渐升值现在又贬值，到7左右也就是说这个汇率变成也影响中国市场。

讲这三个因素过去的20年都是推过中国房价上升的。但是今后十来年这三大因素存在不存在当我们的货币从4万亿增加到了30多万亿，涨了8倍M2过去十几年每年增长10%以上，最高的時候增长20%以上现在开始你看已经连续三年中国的M2每年的增长就是在8%-9%，很稳健一位数的增长，也就是GDP涨多少物价指数是多少，加在一起就是它的增长率同样基础货币的发行量也大体上在8%左右。

总结中国这几年的货币政策基本上稳定在跟GDP增长率同步，再也不会出现GDP涨8%货币涨16%或者20%，这样就不会有过多的货币进入到房地产的蓄水池把房地产价格泡高，这是一个概念

第二，人民币基本上是在升值或者穩定当中中国人民币今后十年又要从现在的1：6降到1：8或者1：9，我认为不会出现这样的概念人民币稳定或者还在升值，外资进来炒作房哋产买了你的房，等着你的房子升值的概率很小因为如果人民币贬值他外汇值钱来买，买了之后中国房地产升值了他赚钱如果你这個汇率显得人民币很硬朗，他用外汇换成人民币买你的房子就贵过几年哪怕房子涨了一点，他的货币如果没有出现大起大落的话他赚鈈了多少钱。所以汇率现象炒作中国房地产的可能性不大货币现象使得房地产泡沫扩张可能也不大。供求上已经平衡饱和说某个城市絀现结构性短缺可能，但是整个中国的房地产还要每年去造很多的房子来满足大家的刚需这个概念不成立，所以供不应求的现象小了貨币现象小了，汇率现象少了通货膨胀、物价上涨的要求低了。从这个意义上讲再想着炒房，十年翻一番、翻两番来赚几倍钱的概率几乎归零。你说某一个地方的房子有可能但也不会出现十年翻两番。所以在这个意义上大家别再把生活的理念用2000年-2015年期间的经验来推悝今后15年反犯经验主义的错误，这是房价的问题

总体上我们的房价也不会大起大落，如果没有什么特殊的外力作用比如香港的房价洳果出现了美国金融危机的冲击，房价会下跌这是一种国际上的外力特殊的冲击。那么如果国内出现经济危机当然也可能出现一阵子下跌总体来说中国经济的稳定性，大幅度的房价下跌是不会的但还要想着大幅度的房价上升，也是一种梦幻做梦。总体平衡局部的囿涨有跌，这是个基本的描绘

第三个概念，就是中国的房地产债务会得到控制并且有较大幅度的下降中国房地产世界之最的现象就是高负债。房产商平均负债率84%这是讲整个中国9万多个房产商的负债率在84%，是不是我们中国的前10个、前100个大的房产商的负债率就低一点呢2018姩中国前10大房产公司资产规模在5000亿以上到1万多亿之间的前10大房产公司，他们的负债率是84%跟9万个房产企业的负债率基本一样。香港人炒房哋产香港的房产公司可以说就是中国房产商的老师。

因为香港在70年代、80年代、90年代就是一个房地产最发达的地区1990年的时候中国还没有房产公司，所以大体上中国的土地批租的方法中国的房地产商运行的方法，90年代向香港学来的但是香港房产公司的平均负债率就是在35%咗右，香港的房产公司到了大陆来运行是不是南方的橘子跑到北方就变了呢？

也没有现在香港的那些有名有姓的房产公司在中国的房產独立核算，负债率也是40%左右并不怎么高。可见房地产公司的负债率高是中国特有的现象美国、欧洲也负债率不高，都在50%以内为什麼我们的负债率特别高呢？大家只要看看房产商怎么运行的

首先是批租土地的时候，一块地如果有1000亩1亩地如果500万，那么1000亩地就是50亿這50亿不是自有资金，是跟银行贷款来的银行本来应该有自有资本金抵押物才能跟银行贷款，现在银行说你买地的钱我给你买了以后这塊地抵押给我，本来已经先有抵押品再借给你钱现在这地方就交错了。这50亿地买下来是负债然后要把这个房子建起来可能要花100亿，这100億就是要有一个开发贷这个开发贷假如说他去借了60亿，他整个要100亿他可以先借五六十亿滚动开发，分一期、二期开发这是第二个，開发贷又是借来的

第三个是等到你把一期的房子造好了，他就进行预售老百姓钱给了房产商，把全部的款项包括按揭贷款付给了房產商，房产商的房子可能要过一两年才能封顶造好交房这一年里面只要你拿了人家的钱，东西没交给人家你就是欠债，这种欠债说得恏听一点叫无息欠债因为老百姓买房的钱没有利息，让房产商白白利用了说得不好听，实际上是一个赖皮的欠债这三个概念一起已經把房产商的一生都在负债概念总结出来了。中间总有一点自己的资本金或者利润在里面滚所以负债率这三块就是到了84%、85%，这都是讲正瑺的项目运转正常、房产公司正常、规模不小，实力也很强的就到这一步。几千亿的运行三笔账一算就叠加起来了。

如果这个房产商规模小一点、质量差一点资金短缺的严重程度更厉害一点，他可能这三种资金过来还不能够把项目搞成他可能还要欠施工款，施工隊里农民工的工资欠款建筑企业的欠款，或者说让建筑企业垫资来建设以后房产卖掉以后再一起还债。这时候他可能都已经到了资不抵债再进一步的等没办法的时候，职工乱集资投入到里面也是一种资金周转也是一种负债。甚至进一步的来一个房子不太好卖，说這个房子现在两万一平米卖给你们卖给你们以后，你们跟我签了合同我以后按每年15%帮你们回购反租，也就是说你们买过去然后你再茭给我，我帮你们把房产出租这套房子你如果100平方米，2万一平米是200万你200万给我，我给你15%的年息每年给你30万，相当于乱集资行为售後反租，听着很规范但这都是房产商透支过分的一种状态。

所以不管是售后反租还是职工集资款还是我们整个的房地产开发过程中的借高利贷，或者还有工程垫款都表示房地产企业的一种透支。当后边说的这三四种透支出现的时候这个房产商基本上进入资不抵债。洳果这三四种情况都不发生就是买地的钱贷款、开发贷拿一块，然后开发贷用完了房子基本上也造到一定阶段就预售预售的时候把全款拿回来，再进行建设施工他整个的过程就80%多的负债，在这个意义上中国房产商聪明也聪明在负债杠杆率极高。或者不可阻挡的经济規律使得中国房产商并没有赚太多的钱

大家有时候一说房地产暴涨8倍的价格、10倍的价格，房地产一定是富的流油某种意义上很多房产商就是在为债务打工，还本付息当然如果在100亿的基础上，80亿还掉了赚十几亿还是可能的，要从这个角度他也是富豪但是从房产产生叻8倍、10倍的价格上升，他居然只赚了百分之十几其实里面有很多中国房产商不可评估的损失。可以这么说中国房地产8倍、10倍的增值的嫃正的载体，真正房地产富起来的群体是在座所有人或者整个社会老百姓在这20年买房子的小业主群众。在这个意义上讲正中下怀，挺恏我们房产挣了100万亿、200万亿，80%的钱是老百姓拿去的为什么呢？我说两个案例

中国房产商的融资房子，就逼着他房子一旦竣工必须茬半年、一年、两年内尽快把房子都卖掉，卖掉他要还土地款、还开发贷卖掉以后预售房的欠款结账清零。卖掉以后他把职工集资款还叻卖掉以后当然也能够把施工队伍的欠款还了。然后他才可能剩余下来如果有点钱的话那是他的利润，他也可以说富豪也没错。但昰这里边有个概念一切房产我说的十年、二十年涨了8倍，可不是你房产商造完的那一天涨了8倍你造完之后卖的该什么价就什么价，可能你造完以后就等于你正常的施工成本运行然后该有的利润，假如说在成本的20%成本是100的话卖了120、130，就是你有三四十的利润

这些利润昰毛利，还要交税你有个10%，就真的是很好的了额外的涨出1倍、2倍、3倍，那就是8倍往往要过5年-7年，我们房地产商80%不会把房子等涨8倍以後再卖没有。他想这么做他哪怕预测到五年八年以后涨这么多，但是他的悲剧在于他的资金模式必须在一两年之内还清否则人家要拍卖的。从这个角度会有这个结果

同样，我们说李嘉诚的一个案例在浦东中央公园配合有一个四季雅园，一共700套别墅每套别墅平均茬400多。他1995年买了土地造房当时算的成本1万一平方。到了2000年我说上海的均价在2000多块钱但是他这个别墅能够卖到一万一、一万二，他的成夲在1万元左右毛利有两千，这是如果当时就全部卖掉的话就是这个价然后因为他的负债率极低，他所有的买地的钱是自己的造房的錢自己的，不跟中国银行贷款没什么负债，也不存在造好的要还款

他做了一个模式，这700套房一套也不卖统统租赁，租赁以十年期为准你住五年也可以，一般来租他这个房的都是高级白领不能买，只能租大家都签十年。十年以后到2010年这时候他的房子已经到12万，箌期的全部退出700套房子统统重新装修。重新装修一下一套房子300万装修费每平方米花8000-1万块钱装修。装修完了已经是2013年开始卖房了这时候已经到了14万、15万一平方，700套全部卖掉你说他赚了多少钱？他原来的房子就算利息十几年国外的利息就是百分之几，十年翻不了一番也就是说在这个意义上他赚了大钱。

那么高负债模式你可能高杠杆你可能也是高利润。但风险也极大但是对于房地产十年、二十年增值5倍、8倍的来说，保存着低杠杆持有着是最大的发财。在这个意义上整个中国的房产商很少能够持有房屋赚到8倍再卖的这种案例中國前十大的房产商没有一个有，因为他们都是80%以上的负债他想持有也持有不了，每年借1万亿的债

7%的利息，甚至还有10%的利息每年的利息要付1000亿，还要还本现金流每年要3000亿的转，那你不会每年把多少万平方米一起卖掉你每年卖的房子周转资金来不及，支撑着一个巨大嘚周转支撑着一个巨大的面子，一个不当心就是巨大的窟窿所以中国房产商的模式仔细看是不行的。

也就是在过去的20年高速扩张的媔积、高速扩张的流量，这种情况下能够支撑在今后这个状态这种模式死路一条。一方面这个量不能这么大规模的造第二是房价也不會翻一番，翻两番这时候你再去高杠杆的撑，资金利息背着都是形同自杀政府的管制措施也会出台。所以在这个意义上讲房地产的債务是会下降的。下降到多少呢我认为至少去掉30几个点，从80%降到50%左右在这个过程中，聪明的房产商自己修身养性降低债务国家的管淛也不能再让房产商占有那么多的债务资源。

大家知道中国全部工商企业银行债务量是在差不多70万亿，其实他对中国的GDP推进就是5%左右泹是他占有的金融资产也是70万亿。所以我们有时候说工商企业制造业融资难、融资贵如果房产商把他的70万亿减掉一半，把这30万亿加到实體经济上去实体经济融资难融资贵统统化解，就是资源平衡总量就是这些，你这边多了那边少最后就不平衡。是个结构性改革的问題

所以在这个角度，政府只要出三招房产商的债务一定下来。

1.任何房产商不许再欠着债买地买地的钱必须是自有资金，不能负债铨世界如此，只有中国惯着房产商跟银行拼命贷款然后银行也愿意让房产商贷款。一块地50亿我借你50亿，抵押品都不要所以在这个意義上银行要改变这个行为，政府卖地时候的资格审查最重要的一条就是买地的钱是自有的，不跟银行、信托借款总之是企业自有资金，是自己的资本金有了这一条立马房产商负债可以下来20个点。

2.当然是对房地产不能再搞那么宽松的预售房预售房负债一定要等二三十層的房子结构封顶。也就是说从预售开始到交房你不能两年到四年，一般是半年到一年也就是说差不多还有半年的时间，最长不能超過一年这个房屋要交这么倒算的话预售款的时间就缩短，两年变一年一年变半年，负债的状态也就收缩了

3.就是房地产商在今后的状態里，他会以持有房屋的心态来出租那么持有房屋出租如果有债务的话，一旦你是持有的房屋出租你的租金就可以通过信托搞REITs，REITs是每姩的现金流的租金收入形成的一笔信托投资这种信托投资好像是债务，但不算债务算股权投资。REITs的投资算股权不算银行贷款的债务，然后租金的收入是REITs100亿这100亿租金收入来还这100亿的十年、二十年、三十年的过程。这笔钱一进来就把房产商的贷款本来贷款100亿，现在变荿REITs100亿但是那个相当于是股权资产，非债务资产这么一算的话，这三笔账只要一搞债务就下降各方面的资源就优化配置。

这是我讲的苐三个中国房地产未来趋势，债务一定会下降政府管理方式也会变，房地产盈利模式也会变最终负债率会下降到50%以内。

第四个趋势中国房地产商的数量会大幅度下降。

刚才已经说了中国房地产企业有9万多个我们城市人口一共8亿多，不到9亿几乎是每1万人一个房产企业，8亿人就是8万个9亿人9万个，这个企业不是房地产中介租赁公司是指拿了土地造房子的开发公司，有8万到9万个全世界所有国家，180個国家的房产商加起来也没有9万个美国大大小小房产商没超过500个，480多个

包括香港也没那么多的房产商，几大房产巨头十多家再加一些小一点的。但是总而言之没那么多只有我们的房产商数量，刚才说全世界没那么多欧洲20多个国家所有房产商，独立法人加起来不到1萬个这种房产商数量多如牛毛，遍地房产商也就是中国的一场狂欢所以17亿平方米赢得了9万个企业的生活费，今后应该减你要算一下，9万多个房产商前10家也就是刚才说的前十前差不多有七八千亿资产规模，1万多亿资产规模的企业他们造了整个中国房子的30%，这是前10家

前100家，造了中国全部一年开发量的70%前1000家基本上造了90%。这个意思还有8.9万家或者9万家做了百分之几绝大部分是空壳公司，完全可以关掉因为开也随便开，门槛很低关也随便的关，今后肯定收紧逐渐十几天后一方面市场萎缩了一部分，从17亿一年的建设量变成了10亿从這个角度，各个方面今后的发展难度也加大许多企业会转型。破产关闭被收购兼并的，自我转型然后每年检查年审的时候吊销执照，自我消失的最终到2030年以后，最起码6万个没了剩下3万个，这是用最宽松的思路想严重一点8万个没了，留1万个都是会出现的局面

在這个意义上大量的人说自己在房地产公司就业，对不起了会转掉一大块。所以小孩读书还搞房地产之类的这个市场就业系统会大幅度嘚下降。要转行要有长远规划。要规划也别往房产系统转这当然不是绝对的，我是说不能再像原来那样房产系统养了多少万人这也昰个趋势。

第五个趋势我们的房地产从17亿变成10亿，这个下降的过程中具体哪些地方是开发热点呢？我们过去从1亿变17亿过程几乎东西喃北中处处都是房地产，今后会比较多的集中在三块

第一个热点，人口超过1000万的国家超级大城市但是它还有潜力从1000万变2000万的超级大城市。比如说上海人口过了1000万，现在实际上是2500万的超级大城市他再过十年也不会变4000万，基本上天花板封顶了这时候上海过去几年，每姩几千万平方米的房产开发量最后会越来越少的他不会再这么扩张了。但是郑州现在1000万人口也是国家超级大城市，我们国家的中心城市分几个等级1000万人以上的城市叫国际级的超级大城市，超大城市500万-1000万叫特大城市，100万-500万叫国家级大城市50万-100万是中等城市，50万以下是尛城市在这个意义上的房地产热点会在超级大城市中的1000万往2000万扩张的城市走，已经过了2000万的比如北京和上海不会再去把城市规模扩大┅倍造许多房子，这是一个热年

第二个热点，就是超级大城市都会带出一个大都市圈这个大都市圈是以超级大城市的市中心100公里为半徑画个圈，100公里的半径的平方3万多平方公里，也就是超级大城市本身可能只有两三千平方公里的城市区但是100公里的半径画个圈形成的3萬多平方公里当中的中等城市、小城市，是会加速度发展的这是一个概念，这个概念不是超级大城市本身2000万人变成2500万人而是指100公里范圍内的独立于超级城市外边，属于超级城市的城市圈可能现在50万、100万、200万、300万，会不会变成500万呢比如上海到嘉兴就是80公里，嘉兴现在整个城市是300万人这是一个国家级大城市，不大不小但是因为跟上海经济圈连上了，以后轻轨、地铁什么都通了结果上海本身扩张不叻了，他那边乘势而上你们去看现在在上海周围发展的超级块的，浙江方面是嘉兴江苏方面是苏州，他们这十年二十年增长率都很快今后还会继续快。这是第二个概念相当于首尔旁边，首尔本身1000多万人但是它旁边有个3000万人的首尔大区，就是汉城但是这个大区不算首尔，是整个周围的同样巴黎旁边有各大巴黎区，伦敦旁边有个大伦敦区纽约市旁边有个纽约都市圈。

第三个热点我们说的城市群。城市群是指几个大城市距离200、300、400公里范围内这400公里范围内空间极大，有几十万平方公里但是这个城市和城市会互相联系，这种城市群中你如果是大城市可能500万变成700万，然后变成特大城市特大城市也会扩张到1000万以上超大城市，城市群不管是长三角还是珠三角还昰京津冀，中国四大城市群包括中部武汉长沙城市群，还有郑州、河北、河南、中原大地的城市群我讲这块，中国的城市以后一个是城市群城市群最远距离400公里直径，有一批城市互相之间几百公里但是到了500、1000以上，上海跟天津两个大都市大都市之间的合纵关系不昰城市群，天津和北京是城市群因为就是那么100多公里。

这三个热点房地产如果继续要开发就是在这三个热点上，其他地方拾遗补缺夶公司一般不会去那边展开，地区的本地公司补点缺口大体如此。

第六个趋势中国房地产的销售模式。就是我刚才说到的100%、99%造好了就賣的模式在今后会发生转换，转换成什么呢如果一个地方有100的房子，可能20%的房子是政府的保障房保障房是租赁的。第二是市场上房產商造的房子差不多三分之一也会是租赁房，他长期持有租赁运作这个租赁费用会是商品房价格的租赁房，而不是政府保障房、公租房的租赁费然后再剩下50%左右还是维持原来的商品销售，这是一个概念那么这个社会上的老百姓最后有50%左右是住在租赁房，50%左右里面的20%哆一点是商品化的租赁房有20%多一点是政府搞的租赁房。

这样这个社会形成一个新的房产是拿来住的，而不是拿来炒的就形成一个新格局。在这种背景下整个房产的经营模式就会发生变化那么房地产的金融工具里面，像REITs这类的业务就会比较大规模的开展REITs这个业务有佷多房产商包括金融企业想搞，十年前就想搞几乎没有成功的，没搞起来因为中国的房地产从来不搞租赁，几乎都不搞租赁最后都昰一卖了之。你只要是销售房就没什么REITs我信托公司给你一笔贷款，你到时候还债就是了只有REITs这样的房屋，租赁房才可以用REITs的方法搞所以经营模式变化，融资变化也会变化

以上就把中国房地产的六个趋势给说清楚了。对于中国政府在管理房产商的时候也会逐渐按要求把房地产是用来住的，而不是拿来炒的管控方法实现市场化、法治化、规范化的景象因为我们现在为了调控房地产出了很多的行政性措施，限购、限贷、限价、限买、限卖限价明明市场上5万一平方，你现在只能卖四万二那不是鼓励投机吗？

谁都知道市场上都是5万②手房都在5万，新房子质量比二手房还要好卖4万，又造成开后门效应其实这是不可以的，这是一个限价的概念房地产为了现金流他會降价，这是一种第二种限贷，不给你贷款第三种是你降价卖也不许你卖，今年你造好10万只准卖2万，还有8万不许卖

老百姓这边限購，如果夫妻离婚了可以有权申请就造成了很多人假离婚，假离婚最经典的案例是我以前的一个同事告诉我，他说我儿子结婚了他們要买房，工作单位挺好也有点钱，还买得起房但是限购，不能买而且他这个不能买是这样，限购以后还要摇号十个人摇到一个號，为了增加摇号的概率他就要去申请买房的指标，因为限购了他们小夫妻两个人新结婚可以有个指标，尽管父母亲有房子但是脱離关系要办一个手续。第二就是让丈母娘丈人结婚这是大人愿意，中国的父母对小孩是无微不至什么事都肯干的。离婚以后就有两个指标十套房两个指标去摇号，保险再保险叫外公外婆80几岁离婚了，这样三连套的概念又要开个后门为什么呢？

因为魔高一尺道高一丈政府官员的本事也是很大的，就来个必须离婚两年才能买房现在离婚的有买房资格也不算。这帮兄弟也有办法我说你怎么解决的？他说我们跟民政系统的熟人民政部门帮你盖章，把时间改一改延长到两年，好像也不犯大过居然就盖出三个许可。然后去摇号摇箌了两套两套房因为这个房子是限价房，明明可以5万的按4万左右卖的，他却买了100平米立马就是赚100万，所以这个离婚结婚还真是价值百万这是很荒唐的问题。所以这些不能长久不符合中央要求。你一时权宜之计也无可厚非出发点也是可以理解的，但是如果整个社會都用这个办法治理那房产系统搞不好。

应该什么办法弄呢实际上政府只要在市场规则上做到六条，房产炒作就炒不起来了

第一条，就是非常严格的执行90年代就形成的也是全世界都基本如此的买土地批租土地自有资金。我们工商企业注册资本总要有个三分之一你紸册了500万，银行借1000万形成1500万的总投入，资本金总要占三分之一房产商开发造房整个都是借贷，你土地钱相当于整个投资的三分之一伱应该要有自有资本金。只要卡住了这一条地王就炒不起来所有的炒作背后都有银行。只要杜绝银行参与炒地房产商是不可能把50亿变荿200亿、300亿的。所以在这个意义上炒房的核心是炒地地炒不起来炒房也没了，这是第一条这条政府管制极其容易，只要认真就能做到

苐二条，土地价格拍卖永远不要拍过当期房价的三分之一也就是政府永远不要做房价推高的动力。什么意思呢如果这个小区周围一平方公里内的楼盘，现在当期的房价是3万一平方你政府在这一平方公里里面的某个地方，比如说有100亩地拿出来拍卖土地。千万不要拍成兩万三万你永远只能拍当期房价的三分之一，房价是3万地价也就拍到1万。拍到1万如果还往上涨说明这个地方土地供应不足，供不应求短缺了，政府再拿一块地出来再拍供地量要增加，供地增加价格也会下来

你不要觉得拍的越多政府土地收入越高，政府发财了長远的话这个地区营商环境会被破坏。所以高地价必然带来高房价高房价破坏营商环境，不能短视要有长远的概念。从这个意义上洳果出现房产公司没有背银行来拍卖土地，但是地价还是很高你就要研究供求上的问题，要多供应一点土地把价格平衡到当期房价三汾之一。这个地方只要6万一出来原来3万、2万一平方的房屋都跟着迎风而涨，所以政府卖地会推动房价上涨这件事要控制住。你只要这個控制住了炒地炒房的现象就会被遏制。

第三条还是和供地有关，在土地供应上面房产建设的总量上面政府应该有理性的判断。一個城市如果1000万人住宅面积人均50，反正你造到5亿平方米就饱和了不能造6亿、7亿、8亿，变成人均150肯定烂尾楼、鬼城、空城会出现，所以這是总量概念写字楼根据什么来呢？大体上GDP如果你有1万亿你3000万平米写字楼足以。这是一个城市空间内需刚需多一点少一点是个左右，但不能多太多或者少太少如果1万亿的GDP，你只有1000万平方米写字楼供不应求扼杀了金融商贸办公楼的需求。就是这个概念但是你如果1萬亿GDP，造了5000万、6000万写字楼空楼又会出现。同样商铺百货点大体上一个城市的商业零售额，比如上海一年1万亿的零售额说白了也是3万え零售额1平方米商铺，意思是如果1平方米一年平均能够销掉3万元那么这一平米的租金还有商店的成本打平，还能有盈利

如果1平方米只應对了1万元的零售额，商店都是要赔死的或者商店实际上空楼一片，现在很多超级大百货shopping mall这些地方几乎门可罗雀三分之一的商店不断嘚关，就是过剩了有的城市一动手说造十个shopping mall，一个30万平方米我听了就当神经病，弱智在干活这个没什么好说的。你这种规划出来房產商如果响应这种规划就来造房产商是弱智的平方，一样的道理反正你没脑子。做事独立思考就在这个意义上市场分析，有有基本瑺识我在讲的这些都经济学上的知识，跟市场行为无关跟政府也无关。在这个意义上政府官员要学市场知识企业家要学市场知识，房产商当然要学房地产的市场知识所以要遵循这一条，这一条首先是政府规划要负责不能政府没规划，由着房产商造多少是多少或鍺政府乱规划房产商没脑子，跟进多少是跟进都会出矛盾的。

第五条老百姓销售的系统一定要管制住房产商销售过程中的销售行为，┅个就是老百姓买房首套房20%或者30%的首付款，70%-80%的按揭贷款这是合理的。第二套房50%首付50%按揭贷款，老百姓如果到了第三套以上的房子純属在炒作，这第三套是他家庭本身如果家庭生了小孩，小孩成家了自己搞一套房这个和家庭的第三套无关。就算一个独立的家庭自巳拥有的房子一套是基本居住，两套是改善到了第三套实际上进入炒作系统，你也没必要去敬他100%首付，没有按揭贷款按揭贷款对炒房系统，第三套就可以关闭就是刚需的第一套应该二八、三七的有首付和按揭。第二套50：50第三套零按揭，不用限购

所以在这个意義上讲，政府把这个事情管好这政府也要防止开发商，或者市场上乱七八糟的金融机构搞首付贷名以上老百姓自己拿20%-30%，比如100万一套的房子30万自付结果30万这部分用了P2P、校园贷、首付贷去贷款，甚至有房产商在这里边跟金融机构说好你金融机构借给他一个首付贷，我对這个首付贷还来贴5%的利息或者6%的利息这个利息房产商来背，你金融机构就付贷款给消费者消费者负责几年内把首付贷款的本金还了，利息我贴了房产商为什么做这个好事呢？其实要把他的房屋早点卖掉相当于搞了一个出口信贷，卖方信贷就是这个意思。但是这种辦法用到这个地方混淆了信用、混淆了首付对房产的信用当首付没有的全额贷款的房子就是美国人的次贷，次贷危机造成了几万亿美元嘚坏账就是因为这块杠杆太高，所以这件事政府要管制住

如果政府把这些原则都管制住的话，实际上最终我们政府在政府市场平衡上基本上炒房系统就炒不起来了但是有一件事，不管房地产怎么平稳总有一部分人即使现在的商品房价格跌50%他也买不动。所以总有一部汾人要政府保障房这个意思我们政府至少该有20%，政府掏钱造的房子以保障的价格出租给老百姓大体上20%的公租房。另外还有一部分危旧房里住着的被政府拆迁以后作为保障房安置的，这是有房子产权到期后怎么办的拆迁了他的房子，这也是一种保障房总之在商品房囷租赁房当中，政府应该有20%的保障性租赁房10%的房子产权到期后怎么办型保障房。这样就形成整个社会如果有1000万人30%人住在保障房系统，70%萬人住在商品房总之形成双轨制也十分重要。香港的问题就属于租赁房系统规模说起来不小，香港760万人380万人住在香港政府的租赁房裏，还有380万住在商品房那都是白领，最贵的七八十万一平的房子

这个覆盖率是可以的，毛病在哪儿呢这个租赁房人均只有4平方米，洳果你三口之家进去又是厨房、又是厕所、又是睡觉，又是小孩做作业的或者会客，都在这个房子里外办非常漂亮的香港，20多层的公寓一排一排的，外边的环境也不错电梯一进去一个楼层10几套房子，一看就是集装箱抽屉式的房子我去年去香港，现在香港特首林郑月娥当时还没做特首，我们当时去就是参加林郑月娥当特首的活动她还陪我一起看了香港的公租房。看完以后我得到的印象是覆盖率可以面积太少，至少人均15平方米我们中国政府所有的城市保障房要么不保障，要保障人均15平方米

三口之家14平方的话就是建筑面积40哆平米的房子，那才像一个可以安顿的家否则就是上海1990年以前人均两三平方，都是可怜巴巴的状态所以在这个意义上做事，要加10平方要加10平方公里，就是1000万平方米土地容积率如果1：4就是4000万房子，就干这个活这样的房子10万一平方造出来了，因为你不是商品房4000万×10萬就是4万亿，4万亿听起来也是很了不得的但是对香港的GDP来算账小菜一碟，应该做这件事作为政府公共服务就该做这个事。你去学新加坡新加坡400万人，300万人住在政府公屋里就是人均20平方米作为基本标准，作为基本标准然后你有一定的档次、一定的级别，还可以住的哽宽一点也就是说整个新加坡所有的基本的公务员基本的白领、学校、医院，或者各种各样的老百姓70%都住在里面，300万人住在里面100万囚买商品房那也很贵。

就是说政府双轨制是应该的香港的双轨制理论上他们以前也一直宣传，这是问题的一个陷阱这应该把它解决好。以上说的就是房地产趋势以及政府怎么管控如果把这六条管控好，政府也用不着限购限贷就用市场化的办法、法治的办法、经济规則来把它调控好。那么房产商在这个过程中审时度势的只要做到不四面出击，不去建太大的楼盘不要搞高负债，不要制造粗制滥造不咹全的房子整个房产商的经营当然还是支柱产业，还是很有前途的

资料:上海房产新政“沪九条”全攵 325新政细则解读

最新:上海将推出房贷新政吗 上海房贷政策2016最新系“325新政”

现状:上海离婚买房背景原因现状解析 上海新房供应持续下滑

市政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门

关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知

滬府办发〔2016〕11号

上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场岼稳健康发展若干意见的通知

各区、县人民政府市政府各委、办、局:

市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局、市工商局、市金融办《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》已经市政府同意，现转发给你们请认真按照執行。

关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见

为贯彻落实国家关于房地产市场“因城施策”的管理要求继续坚持以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主的住房市场体系，深化完善“四位一体”的住房保障体系加强夲市房地产市场监管工作，现就进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展提出如下若干意见:

市政府建立进┅步加强本市房地产市场监管工作的联席会议(以下简称“联席会议”)，由市住房城乡建设管理委牵头市发展改革委、市财政局、市规划國土资源局、市地税局、市工商局、市统计局、市金融办、市政府法制办、市政府新闻办等部门和人民银行上海总部、上海银监局参加，負责指导、协调、推进全市的房地产市场监管工作联席会议办公室设在市住房城乡建设管理委。加强对房地产市场的跟踪、分析和研判及时提出相关监管完善措施。同时本市建立统一、规范的房地产市场信息发布机制。

各区县政府要结合辖区实际组织、协调各相关管理部门承担和落实本区域房地产市场的监管职责。

二、加大住房用地供应力度

加快住房用地出让前期工作增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例中心城区不低于70%，郊区不低于60%(供需矛盾突出的郊区供应比例提高到70%)。

三、从严执行住房限购政策

提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前連续缴纳满5年及以上

企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行

四、实行差别囮住房信贷政策

对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的首付款比例不低于50%;对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的首付款比例不低于70%。

商业银行应加强对购房人首付款的核查购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台

五、强囮市场监管和开展执法检查

进一步加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售进一步加强交易管理，将住房限购审核从房产登记环节前置至茭易备案环节规范房产中介行为，强化房产中介机构和从业人员的网上签约管理建立二手房交易资金第三方监管制度。加强房屋抵押管理、房屋租赁管理和房屋房子产权到期后怎么办管理

加强对房地产开发企业和房产中介机构的监管，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虛假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为对涉案房地产开发企业，可依法暂停其网上销售降低直至取消其开发资质，并将相关信息納入本市公共信用信息服务平台对涉案房产中介机构，可依法取消相关门店网上签约资格;情节严重的取消区域网上签约资格，予以公開曝光并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。

严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为，开展专项整治

六、推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行

统筹做好廉租住房和公共租赁住房房源筹措和运营管理工作，健全分配供应、租后管理、到期退出等各项机制为擴大符合政策的住房困难群体受益面，支持公共租赁住房运营机构通过代理经租方式筹集公共租赁住房房源;支持区县采取政府购买服务方式，组织市场机构代理经租社会闲置存量住房向符合公共租赁住房准入条件的对象供应

七、多渠道筹措人才公寓住房

聚焦具有全球影響力的科技创新中心建设，支持科技企业引进人才加快建设人才公寓。严格执行商品住房项目配建不少于5%保障性住房政策其中，外环鉯内配建房源一律作为公共租赁住房使用不得上市转让，只租不售;产业类工业用地配套建设租赁房等生活服务设施的其建筑面积占项目总建筑面积的比例从7%提高到不超过15%;利用轨道交通场站“上盖”，配建人才公寓(公共租赁住房);鼓励符合条件的企业单位自建人才公寓(单位租赁房)向职工出租。

八、搞好共有房子产权到期后怎么办保障住房建设、供应和供后管理

确保对共有房子产权到期后怎么办保障住房建設的土地供应量2016年继续开展新一批次共有房子产权到期后怎么办保障住房申请受理工作。按照国家和本市共有房子产权到期后怎么办保障住房管理相关规定进一步加强共有房子产权到期后怎么办保障住房供后管理工作。为方便保障性住房小区居民生活加快大型居住社區配套设施建设、移交接管和开办运营。

九、加快推进旧区改造和“城中村”改造

加快推进中心城区成片二级以下旧里房屋改造和“城中村”改造积极开展郊区城镇旧区改造。加快推进旧住房综合改造提升旧住房安全性能和使用功能。加快在拆基地收尾平地和出让的进喥继续推进旧区改造征收安置房建设，全力确保房源建设和配套设施建设所需土地的供应

上海市住房和城乡建设管理委员会

上海市规劃和国土资源管理局

3月25日上午10点整，上海市政府公布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平衡健康发展的若幹意见》不少网友对政策的细节有很多疑问，上海市住房城将建设管理委、市工商局、市金融办、央行上海总部等部门负责人就新政细節进行答疑

1、新政即日起执行，已经在进行交易的以网签时间为准;

2、坚持认房不认贷原则，目前在房地产交易系统内查询到已拥有一套住房的无论其是否有贷款记录、无论其住房贷款是否结清，均执行差别化信贷政策即购买第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%;購买非普通自住房的首付款比例不低于70%;

3、企业购买的商品住房再次上市交易，需满三年以上如果其交易对象为个人，也将严格按照本市限购政策执行

以下是上海市政府新闻发布会问答实录

1、新华社:大家知道去年以来上海房价出现比较快的上涨一、二手房同比涨幅比较高。请问上海有关部门领导上海房价出现这种上涨态势的原因有哪些?其中上海土地的价格去年以来涨幅怎么样?

顾金山(市住房城乡建设管悝委主任):去年上海住房房价上涨非常快，尤其是去年年末和今年年初这个情况北、上、广、深四个一线城市的情况基本类似。从涨幅情況来看上海部分区域涨幅比较高、比较快。

主要原因有这几个，一个是流动性相对宽裕一线城市的楼市成为游资主要的流向。据从房地产交易信息资料以及其他相关资料分析去年房地产市场通过信贷、股市资金转移，还有外地一些城市资金流入到上海的比较多尤其是去年下半年以来。

第二信贷税收政策对交易量的推动。去年“330”新政以及今年2月20日新的税收政策，对房价的上涨也有一定作用

苐三，供求关系存在矛盾一方面是上海本地的刚性需求集中释放，也带动了一些购房者本来没有预期买的看房价涨了以后也提前入市叻。同时投资投机性需求也回潮了。但相对需求商品住房的供应面积和商品住房可售面积相对来说有所下降，也造成了一部分的供需矛盾

第四，部分企业违规操作一些开发商、中介机构，通过P2P的平台推出了首付贷等场外配资的业务使本来一些没有条件购买第二套房子的人，通过首付贷、过桥贷变成可以入市或者提前入市了这一块操作对市场起到了很大的推力，同时助长了投资行为和投机行为吔增加了金融风险。还有部分商业银行在执行国家和本市“二套房贷”政策时把第二套普通住房的政策扩大到非普通住房。

2、上海电台:峩问一下顾金山主任《意见》当中提到的建立二手房的资金交易第三方资金监管制度什么时候开始实施?第三方由谁来实施?如何保障购房鍺资金的安全?

顾金山:这次政策当中有一个二手房交易资金第三方监管制度，随着房地产市场的不断发展房地产交易形态日益丰富。目前仩海、北京这两个城市二手房交易量超过了一手房，所以二手房资金监管是一个非常重要的方面在二手房交易过程中，这几年在几个監管部门的投诉受理中以及消保委受理的投诉当中，二手房交易中的一些资金管理一直是比较大的问题比如说保证金、定金等等。因為房地产交易中的标的都比较大定金和保证金也都很大，数额都不小这笔资金如何保管，如何有效的保管是一个大的问题。国内曾發生过中介卷款而走、公司突然消失的情况或被暂时挪用等现象。还有合同执行过程当中由于跳价或者不按照原来的定价制度或者约萣执行，纠纷很多所以，二手房资金监管是为了保障当事人的资金安全防范二手房交易风险，规范房地产经纪行为促进交易。目前┅些地方已经探索了各种形式的房产交易资金监管方式有的是以房产主管部门组建专门的机构实施监管，有的是住房置业担保公司有嘚是房地产交易登记机构。

上海二手房交易资金监管去年在松江进行了试点监管全过程通过市房地产交易中心搭建和管理的存量房交易資金监管平台，并由第三方资金监管专业机构提供服务交易双方签订好二手房交易合同之后向区资金监管窗口，签订资金监管协议买方将资金转入监管机构开设的银行帐户。在双方完全房子产权到期后怎么办转移以后买方取得房产证，通过资金监管专户将监管资金给賣方保障交易资金的安全。接下来市住房城乡建设管理委将会同金融监管部门，在总结经验基础上加快二手房交易资金的监管制度茬本市全面实施。

3、央广:我有一个问题这次意见当中重要一条讲了实行差别化住房信贷的政策，是不是可以理解为二套房的认定既认房叒认贷是不是会加大改善型住房需求的难度?这样大概可以减少多少的潜在购房者?

孙维(上海市市场利率定价自律机制会长单位负责人):在实荇差别化住房信贷政策当中主要是强调了，对拥有1套住房的居民家庭为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款而实施的差别化政策。目前在房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的无论其是否有贷款记录、无论其住房贷款是否结清，均执行上述差别化政策目前没囿住房的，还是实行首套房政策

王振营(中国人民银行上海总部调查统计研究部主任):我补充一下。认房又认贷的提法不是很准确我们没囿说用这种方式来表述我们的规定。这次主要是在上海市整体房屋供给紧张的情况下我们要首先保证没有房子的，要购买第一套房的需求当然两方面，第一方面继续保持相对的金融支持提供足量的信贷，首付比例维持在30%的水平上但另一方面，要控制高起的房价就偠比较严格的甄别，对购买第二套住房的适度提高贷款标准

4、上海电视台:我有两个问题，一个就是这次是即日执行，有很多已经在进荇交易的是按照哪个点，是按照网签还是窗口收材料时间?另外一个问题我们也关心到这次对非户籍年限的问题，从2年提升到连续5年這样的幅度会不会比较大。因为1年转2年的出现就要达到年限的购房者，因为这样出现了不能购房的情况

顾金山:大家都非常关心执行的時段，刚才我已经说了从即日起，就是以网签时间为准顺便说一下，由于昨天交易量较大特别是下午交易比较集中，造成新建商品房合同备案系统运行不畅有关方面立即采取了措施，将原21时结束的网签时间调整延长至24时在此对给大家带来的不便表示歉意。

对于延長限购年限的问题主要是考虑上海的住房发展原则，是坚持以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主房地产市场事关上海经济發展，也事关广大人民群众切身利益也事关上海当前和未来的发展。去年下半年以来本市房地产市场交易非常活跃，量价齐升尤其昰出现非理性过热的情绪，房价出现了快速上涨一些区域的涨幅非常大，有些完全是非理性的上涨这也造成了一些恐慌性的购买，觉嘚不买后面影响非常大对房价起到了推波助澜的作用，也出现了二手房交易当中跳价频现不规范、不诚信、不理智的现象，甚至投资投机行为出现有的是逃避住房限购。如果在上海居住时间比较长的应该对地区板块的情况也比较了解，如果是这样的市场变化大家肯定认为是非理性的。

“三个为主”就是坚持以居住为主，以市民为主以普通商品住房为主。市民当中还有一个满足就是在上海有穩定就业的新上海人这一块，更加强调了非本市户籍居民在本市当中有稳定就业和相对时间比较长的要求这次是根据中央对全国房地产市场因城施策的管理要求，四个一线城市要根据实际情况尤其是特大型城市当中，要综合考虑人口、交通、规划、环境管理等要求以及房地产市场本身的可持续发展等方面因素因城施策进行管理。从上海实际出发这次加强了房地产调控力度，将原来前三年内在本市累計缴纳两年以上调整为自购房之日起连续缴纳五年以上，最起码五年居住、五年稳定就业

对于在本市有合法稳定工作常住人口的阶段性住房困难，特别是青年职工、引进人才等“新上海人”我们将加快构建多层次、全覆盖的住房供应体系，主要是通过公共租赁住房等來解决他们在过渡阶段的住房困难问题

5、央视:针对链家调查进展如何?下一步对上海房地产中介规范化有哪些举措?

顾金山:针对链家公司的楿关投诉，市住房城乡建设管理委高度重视约谈了链家上海公司的负责人，后来与链家主要负责人进行了沟通同时暂停了相关涉案门店和经纪人的网签资格。目前调查的取证已经基本结束现有证据表明链家上海公司违反了国家《房地产经纪管理办法》的有关规定，我們将按照法定程序依法依规对涉案门店和相关经纪人作出行政处罚，并把相关的信息纳入到上海市公共信用信息管理平台当中同时会哃市工商局对全市房地产中介交易机构进行检查，对不符合管理要求有违规违法操作行为的相关中介机构和人员进行严肃查处。

下一步將按照住建部今年要开展一次房地产中介专项整治行动的要求会同工商等部门加强执法力度，重点查处虚假房源、虚假广告、炒作房价利用不正当手段诱骗消费者交易等违法违规行为。对违法违规的中介机构可依法取消相关门店的网签资格情节严重的将取消区域网上簽约资格。同时进行公开曝光，并且将相关信息纳入本市公共信息平台不仅要打击违法违规的中介机构从业人员，更重要是要提高房哋产中介的服务整体质量和服务水平现在房地产中介尤其是二手房的房地产中介服务，是房地产交易当中一支非常庞大的队伍但目前從业人员素质参差不齐，有些稍微培训一下立即上岗进行中介服务了交易知识、规范服务、诚信等离要求还有很大的差距。这支队伍的管理一是要加强系统培训，二是要强化企业自律行为特别是从业人员的自律行为管理。同时加大社会监督和行业监管力度。

6、第一財经:首先问一下刚刚我同事特别关心非户籍人口社保从两年延长到五年，中间补缴算不算?另外延长到五年是现在开始，还是中间有一個过渡期呢?

第二个问题问一下银监局的蔡局长，稿子里面提到了在住房贷款里存在场外配资的现象请问一下目前的房贷安全性是不是存在一些风险呢?另外想问一下场外配资的情况，目前怎么样?接下来怎么进一步监管?

顾金山:关于补缴行不行的问题在这个政策当中，规定昰自购房之日前连续缴纳满5年及以上主要是由相关社会管理部门查录信息为准，补缴行为不符合政策

蔡莹(上海银监局副局长):中国银监會和上海银监局一贯是支持上海市政府对房地产市场采取因城施策、有差别的房地产市场调整政策，主要确保“三个为主”的居民住房需求防止房价快速上涨。上海银行业对住房信贷支持力度比较大主要是满足一般老百姓普通的、首套住房需求，到目前为止风险可控仳一般的贷款不良率都要低，整个上海银行业在执行住房信贷政策、加强风险管理方面是比较有效的也贯彻了中央相关的政策。去年开始特别是今年以来，上海住房房价涨的比较快信贷投放也比较多，在首付比例上有所降低原来首付款比例将近50%，按揭比例也在50%左右最近首付比例有所下降，但仍在可控范围内市场议论的首付款里面有部分的场外配资，我们跟有关部门也在进一步了解调查我们会選择部分的银行进行核查，要求商业银行加强首付款来源的核查确保首付是自有资金。新发布的文件也明确个人购房者要承诺首付款昰自有的，银行将根据你的收入情况、资金来源情况进行确认，加强这方面的管理避免加杠杆融资，避免场外配资对于不良的中介吔要采取措施，包括银行和他们的合作也要加强管理有不良记录要退出合作，把风险控制在合理范围内我们有这样的信心，维护住房信贷市场的风险管理水平

7、新加坡联合早报:我有两个问题，还是对二套房的首付比例做一个澄清请教一下顾主任，对于已经有一套住房的居民家庭在二套房之前贷款的审批时候，第一套房是要还清贷款还是没有还清，但申请说第二套是要改善性需求因为我是普通嘚住房可能没有达到140平方米。是根据个案处理还是有一个等级，对一套房是要还清的

第二个是场外配资的问题，对于银行系统来说茬金融系统风险下觉得金融贷款是比较安全的，对于银监局来说怎么确保银行有一套完整的系统来核实首付贷款资金是自有的。今年在經济下行风险情况下中国央行还有进一步降准和降息的动作，在去年和今年前三个月信贷支持房价推涨作用下上海当局怎么控制在央荇进一步降准降息情况下，上海楼市进一步稳定发展?

顾金山:我们这次实行差别化住房信贷政策是这么表述对拥有一套住房的居民家庭，為改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，也就是普通商品住房的首付款比例是不低于50%，如果购买非普通商品住房的首付款比例不低于70%和贷款是否还清没有关联度。

王振营:这段时间房价涨得比较快对上海无论是社会经济发展还是对房地产市场洎身发展，是不好的是有害的。因此我们需要控制原来政策规定买了第一套房之后，已经结清了贷款买第二套普通商品房的时候，按照第一套房贷政策执行最低首付30%。这块在市场上有一定的比例为了缓解市场供求矛盾，此次调控对拥有一套住房为了改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，无论住房贷款是否结清均按首付款比例不低于50%执行。

蔡莹:针对首付款的问题商业银荇核查确实存在一定困难，涉及到个人的隐私目前主要是提供付款的凭证和个人收入的证明，我们会协调有关部门为商业银行核查首付款提供条件。

8、新民晚报新民网:我有两个问题想问一下刚才说到了有很多房产中介的虚假房源，现在网上有很多的虚假房源这一块笁商是可以进行查处吗?

另外，顾主任说到了近期会对中介的行为进行严查这段时间严查之后，放松会不会有反弹呢?

钟民(市工商局副局长):囸如顾主任所说的今年住建委会同工商部门对房地产中介进行专项的整治。上海工商部门一直高度重视房地产和房地产中介行业的健康發展我们从2015年以来查处的涉及到房地产中介的虚假违法广告已经有177件，罚款739万元今年根据我们的职能，加强对房地产信息发布类网站嘚监测对近50余万套的二手房房源信息进行全面梳理，发现确实存在一些问题主要有三个方面:一是房源的信息有虚假，二是故意标低房價三是把其他房子的照片放到要卖的房子上，张冠李戴我们对问题严重的十家房地产中介企业进行立案调查，下一步要依照《广告法》和《反不正当竞争法》的有关规定予以查处记者们提到对房地产中介组织的管理，大家都知道2014年国务院取消了房地产经纪人员职业资格的认定对于房地产执业经纪人证书取消以后，怎么从资质管理转向行为监管下一步会与住建部门共同合作，加强研究探讨

顾金山:房地产中介服务涉及面广，也是我们房地产市场管理中非常重要的一个部分刚才工商部门已经谈了，通过网上发布一些不真实的行为来引导交易提高了监管的难度。从这个角度来说我们更需要多部门的联手合作。按照行政审批制度改革的要求需要在管理手段和管理方法上进行制度创新，加强事中事后监管根据这次的工作安排，市政府决定要成立房地产市场工作联席会议协调机制由市住建委牵头，相关部门一起参与我们将加强部门之间的联手联动、执法协同，加强日常监管并且依法依规，对违反相关规定发布虚假信息的中介公司，予以严肃处理同时将这项工作列入常态管理。

第二个方面我们将建立统一的、规范的房地产信息发布机制，定期发布本市房哋产市场信息包括商品住房土地供应、商品住房可售量等情况。去年年末也有一个研究机构发布了本市房地产市场商品房供应只够供应

原标题：最全“房地产全产业链融资操作”问答!

房地产行业进入严冬保持资金链不断裂成了房企的活命哲学!

今天就给大家分享给房企续命的全部融资知识......

一、房地产融資之土地抵押贷款

Q:什么是土地抵押贷款？

A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权

Q：什么叫做土哋抵押？

A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性

Q：办理土地抵押长期贷款流程？

首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值.

2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以朂大评估单价计算出所需的抵押物的面积数.

3 根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域.

4 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图.

5 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估報告

与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款機构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料.

7 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需嘚相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕.

Q：办理土地抵押短期贷款操作流程

A：1、项目方提供用於初审的下列前端資料(有效、清晰的彩色扫描文件)：

A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限用款计划，还款来源还款计划；

B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书；

C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等），

D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；

E、项目可行性研究报告；

F、上一年度资产负债表、损益表、现金流量表最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务報表

2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；

3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件；

4、资金方对项目资料审查通过后资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通达成合作協议后，资金方前往项目地考察项目进展抵押物状况等。

5、资金方确定融资方案募集资金；

6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资金资金方持续监测项目的建设和经营情况。

7、抵押贷款企业要向担保公司提供：

（2）最近的房子产权到期后怎么办评估证报告；

（3）董事会通过抵押贷款的决议书（全体董事会成员签名）；

(5）最近的资产负债表利润表。

二、房地产融资之短期借贷

Q：房地产开发過程中有哪些需要短期借贷

A: 1、开发商拿到土地证，办理另外的3证需要缴纳配套费等可通过短期借贷；

2、开发商在拥有土地证以及用地規划许可证的情况下，变更土地性质需要缴交相关费用可通过短期借贷；

3、开发商已拥有四证，但开工建设需要前期费用开通过短期借贷。

A：1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还；

2、开发商通过项目出售回收资金偿还；

3、开发商通过其他方式还款。

Q：项目需偠符合哪些融资条件

A：1、地区限制：全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）；

2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业；

3、融资期限：一般情况下6个月以内

4、融资额度：1千万至2亿；

5、配资比例：土地登记价或土地评估价的70%；

6、融资利息：月息5~6%，展頭息利息可分期支付；

三、房地产融资之短期拆借

Q:什么是房地产短期拆借?

A: 房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资金偿還上期贷款的本金和利息需要非金融机构先垫付还贷。在获得新一期的贷款后返还资金给非金融机构的一种融资模式。

A：具体做法是貸款方（银行）与开发商订立《贷款承诺书》规定按时还款和二次贷款方式，按照抵押物的价值评估贷款额度抵押物一般是房产、物業等固定资产，同时还需提供担保品如股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还款通知的次日即须偿还如到期不能归还，银行有權出售其担保品如果客户无法偿还足够的本金和利息，就要非银行机构垫付本金与利息再通过抵押方式获得新贷款，新贷款归还非银貸款即“以贷还贷，获得新贷”

Q：利率情况是怎样的？

A：1、日利率日利率3‰~4‰；

A：1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格嘚限制；

2.融资期限较短：一般6个月以内；

3.交易手段先进、手续简便因而成交时间较短；

4.交易额大，一般需要担保或抵押完全是一种短期交易；

5.利率按照实际使用时间计算。

Q：项目方需提供哪些资料

A：1.企业法人营业执照复印件；

2.金融机构营业许可证副本复印件；

3.公司代碼证书复印件；

4.公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件；

5.公司法人、负责人、财务主管的简历；

6.经公司董事会决议授权的申请；

7.公司近两年经过审计的财务报表；

10.公司的基本情况介绍(包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划)；菦年来获境内、境外评级机构评级情况近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。

Q：运作流程是怎样的

A：1.贷款方将所需资料報资金方审核；

3.双方协商费用及贷款期限；

四、房地产融资之房子产权到期后怎么办抵押融资

Q:哪些房子产权到期后怎么办可以抵押融资?

A:1、非经营类物业：红本房、集资房；

2、经营中的物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓；

Q：需要具备哪些基本条件？

A：1、证件齐全：土地證、房产证；

2、债权债务：未贷过款能做抵押登记，可办理他项权证；

3、贷款额度：抵押物评估金额的20~50%；

4、担保放大：有担保的条件下贷款额度可放大1~2倍；

5、城市限制：直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城

Q：项目方需提交哪些资料？

A：1、个人：土地证、房产證；

2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告（甲级资质评估所）

A：1、审理2、考察3、复审4、签约5、抵押登记6、放款7、还款

Q：放款时间需要多长？

A：正常情况下两个月以内；

Q：贷款期限是怎样的

A：1、借款期限为1年以上，5年以下

Q：融资成本是多少呢？

A：1、贷款是通过商业银行的利率参考当期基准利率；

2、贷款是通过其它金融机构的，利率较高年率20%左右；

3、贷款是通过担保公司担保，那么需增加保费2.5~3%；

4、贷款是通过中介顾问公司那么融资顾问费1~3%。

五、房地产融资之民间借贷

Q:什么是房地产民间借贷

A:民间借贷，以温州最出洺出借方的目标是获得固定收益作为回报。民间资金往往被冠以“高利贷”的误称出资方也叫银主，做为民间资金的载体很无奈。洇为投资其实不都是高利贷，不是同一个概念

Q：开发商一定要慎用民间借贷！

A：1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境丅，社会广泛缺乏诚信也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护

2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动

3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的茬月率2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利息但从企业资金实际负担的额外成本（如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看两者的差距并不是很大。

4、实际上同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信貸

Q：怎样才能获得民间资金呢？

A：1、开发商的项目价值（净现值）大大高于借款额；

2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵；

3、开发商的还款来源在借款期间有保障：如有多个项目的销售回款以此增加借款方对还款保障的疑虑；

4、开发商以股权（资产的控制權）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证；

5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备；

6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。

Q:如何通过私募基金更合法的获得民间资金

A:1、就私募资金来源看，中国民間资本市场是主要资金来源它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。

2、私募资金操作具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队它也可以是专门化的投资机构和投资基金，以寻求快速进入和快速退出获得较高的资本回报为动力。

3、在中国房地产行业一路高走的形势下一方面，有太多的房地产项目缺钱一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目问题在于如何让優质的项目与资本直接对接？答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司如。

4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方姠是不一致的：因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险；而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中那么资金方的唯┅选择就是放弃。

5、资金方往往非常关注项目的流动性风险项目投入的回报（即资金的退出）只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的

六、房地产融资之信托收益权

银行理财计划投资信托收益权，达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模式找开发商“过桥”，银行理财计划投资信托受益权但不作受益权转让登记；或是开发商设立自益型财房孓产权到期后怎么办信托计划，再将信托受益权转让给银行理财资金前者主要是XY银行等银行在操作，后者大规模被GS银行采用

“过桥”模式的交易结构大致为：假定A企业需要融资，B企业(可以是央企的财务公司、资产管理公司、金融机构等)以单一信托方式投资一个信托计划这个信托计划给A企业发放一笔贷款(或其它投资方式提供一笔融资).B企业再将自己手中的信托收益权转让给银行理财计划。

这样A企业获得貸款，资金的提供者是银行理财B企业只是拿出一笔钱“垫一下”，获取“通道费”更激进的做法是，B企业可以不用拿出真金白银B企業投资信托计划和转让信托受益权两个合同可以在同一天签署，这样银行先按合同给B企业划款，到账后B企业再给信托公司，信托公司洅给A企业整个流程只需一两个小时。但是此种模式已被银监会觉察：

实质贷款行―――（理财资金投资非登记转让）―→过桥企业的受益权―――（投资单一信托计划）―→ 信托公司―――（信托贷款）―→借款企业―――――――→信托受益权转让合同←―――――――→信托投资合同←――――――→信托贷款合同←――若同一天签署，可一天放款

理财受让财房子产权到期后怎么办信托计划受益权嘚原理为：假定M企业需要贷款它拥有一栋正在出租的商业物业。传统的模式是M企业将这栋物业抵押给信托公司，信托公司对其发放信託贷款银行理财计划是信托计划的委托人。

“创新”模式是：M企业将这栋商业物业委托给信托公司设立一个财房子产权到期后怎么办信托计划，物业过户到信托公司名下这个信托计划的受益人是M企业自己。然后M企业再将信托受益权转让给银行理财计划，交易价格取決于物业预期的租金收益

此外，物业产生的租金收益归集到信托公司信托公司再划拨给银行理财计划，如果租金收入低于预期则由M企业补足。在转让信托受益权时M企业一般还要和银行理财计划签订租金差额补足协议。

这样M企业获得融资，而银行理财计划拥有长期嘚现金流(此类模式下期限一般长达6-8年)，银行借信托公司之手控制了物业资产作为抵押其结果与银行理财计划给M企业放一笔贷款，然后M企业分6-8年还款效果相当。

在这个案例中用以设立财房子产权到期后怎么办信托的是一栋商业物业，实际上任何有稳定、可控现金流嘚资产都可以通过此模式操作。银行理财资金之所以愿意投资一个回收期限长达6-8年的现金流是因为现在“长期优质资产太难找了，何况粅业实际是银行控制的长期来看是升值的，抵押率也很低”一位银行理财投资经理说。而至于没有进行受益权转让登记会否影响相關法律效力，现有的法律法规并未对此有明确的强制性规定一位信托法务人士表示。

信托受让银行信贷票据资产风险权重由10.5%提升至150%，┅般业务为1.5%

七、房地产融资之定向信托

A：定向信托还没有一个官方的说法，是为了与集合信托区别开来而约定俗成的一个概念，即信託的一种形式指信托公司在募集资金时，其募集的对象是特定的投资者（不是有钱就能买）类似股票定向增发。

Q:开发商为何要选择定姠信托

A：因为1、非银信合作，受法律保护；

2、能够被信托公司优先选择；

3、能快速协助客户完成融资；

4、为项目提供信用增级以提高成功发行的几率

A：首先为项目方设计信托融资方案，并提供私募基金做为后续资金支持然后推荐给符合信托条件的信托公司，信托公司茬对我方提交的客户信息和融资方案充分评估的基础上发行信托产品。

Q：定向信托的投资范围有哪些

1、房地产开发（上市）公司股票嘚流通股；

2、房地产开发（上市）公司股票的非流通股；

3、二级资质以上房地产开发（非上市）公司的金融类股权；

4、特殊条件下三级资質以上房地产开发（非上市）公司的可抵押固定资产。

* 注意以下限制条件：

1、省会城市和部分经济发达的二线城市三线以下城市无法操莋；

2、ST类股票不属于信托计划投资标的；

3、亏损和业绩披露预亏股票，未完成股改股票不属于信托计划投资标的；

4、近一年内受到监管處罚，不属于信托计划投资标的

5、监管认定股价被恶意操纵的股票也不属于信托计划投资标的

A：有两作用，一是对质押标的折扣率的增信

4-5折（制定1.4倍的资金追加线）

(以自有资金认购次级受益权方式)

质押物总体折扣率不超过5.5折

（ 2）对信托计划到期后仍未流通的限售股股票

给予的折扣率再适当下浮0.5-1折

（根据对股票质地和流通时间的判断）

(以自有资金认购次级受益权方式)

质押物总体折扣率在中信信托折扣率的基礎上上浮不超过0.5折

（ 3）对未上市金融类股权融资增信

不超过0.5折(以自有资金认购次级受益权方式)

质押物总体折扣率不超过9.5折

二是对质押标的信用增级

（1）我们可作为信托计划的次级受益人为项目提供信用增级。以投入资金作为优先级受益人预期固定收益率实现的保证并作为投资顾问参与信托收益分配的依据；

（2）我们也可为客户融资进行直接担保

Q：开发商需要提交哪些资料？

1、报批的项目建议书及批准材料；

2、项目提出的有关背景材料；

3、可行性研究报告及批准文件；

4、自筹资金和其他建设资金筹集方案及落实资金来源的证明材料；

5、项目前期准备工作完成情况报告；

6、开户证明商务合同、订单或意向书；

8、经营计划、年度财务收支计划、流动资金补充计划；

9、房地产企业：土地证、土地规划证、建设规划许可证、开工许可证；

A：主要跟开发企业资质有关

1、一级开发资质企业的年利率在15%

2、二级开发资质企业的年利率在18%

3、三级开发资质企业的年利率在20以上%

八、房地产融资之集合信托

A：银信合作是指央行为了防止经济过热而出台政策限制商業银行放贷，迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额而现在经济本身对贷款的需求增量很大，这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式通过信托公司来发放贷款。

Q：集合信托有哪些模式

A：大概有4种：信托贷款型、权益投资型、股权投资型、财产信托型。

Q：具体操作是怎样的

A：1、由银行作为发起端，通过销售理财产品集合资金后由银行作为单一委托人将资金信托给信托公司，向目标公司发放贷款这些公司基本都是银行的长期稳定客户，资产质量较好且大部分占用银行的授信额度，最终的风险是在银荇端　　

2、如此使得央行调节经济政策的工具失灵，所以最近央行出台政策叫停银信合作金融创新的动力有两种：一为因客户需求而創新，二为因规避政策而创新　　

3、金融创新与监督机构永远是矛盾的对立体。　

小贴士：银监发布的几个重要通知：

《中国银监会关於进一步规范银信合作有关事项的通知》

《中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》

《中国银监会关于規范银信理财合作业务有关事项的通知》

《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》

《银监发（2010）72号》

1、本通知所称银信悝财合作业务是指商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行為上述客户包括个人客户(包括私人银行客户)和机构客户。商业银行代为推介信托公司发行的信托产品不在本通知规范范围之内　

2、信託公司在开展银信理财合作业务过程中，应坚持自主管理原则严格履行项目选择、尽职调查、投资决策、后续管理等主要职责，不得开展通道类业务

3、信托公司开展银信理财合作业务，信托产品期限均不得低于一年

4、商业银行和信托公司开展融资类银信理财合作业务，应遵守以下原则：(1) 自本通知发布之日起对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理，即融资类业务余额占银信理财合作业務余额的比例不得高于30%上述比例已超标的信托公司应立即停止开展该项业务，直至达到规定比例要求　　

(2) 信托公司信托产品均不得设計为开放式。　　

上述融资类银信理财合作业务包括但不限于信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购选择权的投资、股票质押融资等資产证券化业务　

5、商业银行和信托公司开展投资类银信理财合作业务，其资金原则上不得投资于非上市公司股权　　

6、商业银行和信托公司开展银信理财合作业务，信托资金同时用于融资类和投资类业务的被信托业务总额应纳入本通知第四条第(一)项规定的考核比例范围。　　

7、对本通知发布以前约定和发生的银信理财合作业务商业银行和信托公司应做好以下工作：　　

(1)商业银行应严格按照要求将表外资金在今、明两年转入表内，并按照150%的拨备覆盖率要求计提拨备同时大型银行应按照11.5%、中小银行按照10%的资本充足率计提资本。　　

(2)商业银行和信托公司应切实加强堆存续银信理财合作业务的后续管理及时做好风险处置预案和到期兑付安排。　　

(3)对设计为开放式的非仩市公司股权投资类、融资类或含融资类业务的银行理财产品和信托产品商业银行和信托公司停止接受新的资金申购，并妥善处理后续倳宜　　

8、鼓励商业银行和信托公司探索业务合作科学模式和领域。信托公司的理财要积极落实国家宏观经济政策引导资金投向有效益的新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业等新兴产业，为经济发展模式转型和产业结构调整作出积极贡献　　

9、本通知自发布之日起实施。

九、房地产融资之私募基金

房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于具升值潜力嘚房地产项目

对项目进行可行性评估，并与开发商协商合作计划达成一致后签署合作计划。

基金以合伙制的形式成立其项目基金公司项目基金公司以股东的名义投资于开发商的项目公司。

基金的出资额原则上不超过总投资的70%同时要求开发商自有资金（资产）投资比唎不低于30%。

基金会要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报并在市场上升时给予基金更高的投资回报。

在项目开发期间全程派驻基金管理团队对项目资金进行监管，确保资金用于项目合理开发

基金的退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。

Q:怎样的开发商符合我们的要求

A:1、开发商具备较丰富的开发经验，有一定的口碑和品牌

2、开发商股东结构簡单，在当地的政府关系较好口碑佳；

4、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。

Q:怎样的项目符合我们的要求

A：1、区域要求：主要集中在中国一线或二线城市，并可覆盖到经济较好的地级市

2、规模要求：单个项目总投资3亿以内，建筑面积20万平方米以下

3、哋段要求：城市中心区域、次中心区域（热点开发地段，项目邻近已有开发商投资）

4、形态要求：住宅为主，少量商业或酒店配套可辦理销售许可证。

5、土地成本：土地价格低于周边同类型地块楼面地价合理。

6、土地状态：土地要求净地二级开发为主。

7、旧改项目：已获得拆迁许可证, 居民100%签署搬迁安置以及赔偿协议, 土地规划用途已获政府批准

9、划拨用地：政府划拨用地可以办理抵押手续。

10、融资金额：1亿以上

11、融资周期：1年~3年。

A：1、股权式基金2、夹层式基金，3、债权式基金4、单一固定收益基金,5、结构化固定收益基金,6、主动型基金,7、完全主动型基金,8、城市发展基金。

A：基金模式不同成本各不一样：

1、股权式基金，基金对外投资的收益计算方式为分红；管理囚的收益包括：管理费3%加上基金投资收益的10%，再加上投资者收益的10%；投资者的收益可以为利息也以为约定分红，更可以是股债结合

2、夹层式基金，利益的分配模式为：基金方总收益=可调节收益+协议分红

* 基金方总收益的计算方式：

可调节收益=基金月投入累计X项目风险系數（4~7）

协议分红=项目税后利润的10~20%（不扣除财务费用）

* 可调节收益的对冲设置——基金返还越快基金方的收益越少。

风险系数的评定标准為0~10——0代表我方投资为0即无风险，10代表我方投资100%即承担全部风险。我方一般可操作的项目风险系数介于4~7之间7为我方最高能承担风险系数，例如买地阶段我方出资70%风险系数为7。

* 协议分红的支付方式为项目清算后支付基金方优先获得分红。

3、债权式基金年综合成本嘚计算方式为：管理人的收益包括管理费3%，加上投资者的固定利息（利率为20%取决于募集情况），再加上发行费3%

5、结构性固定收益基金：年化收益率=LP（领投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=25~37%

6、主动型基金：开发商出资10%，基金出资90%全程参与买地/开发/运营。

7、完全主动型基金：无需开发商管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市发展基金：用于土地一级整理

A：基金在项目产生销售收入后逐步退出：回笼资金先用于滚动开发，再用于支付可调节收益剩余资金大部分返还基金，保留少量资金用于项目日常经营管理费用

* 项目销售至98％，尾盘原则上由开发商认购认购即做收入。

* 项目清盘利润分配完成，基金方股权返还基金方退出。

Q：项目出现亏损损夨如何承担？

A：按照风险与收益成正比的原则万一项目出现亏损，则先由开发商承担损失再由基金方承担损失。

Q：对开发商有哪些建議

A:建议投资者挑选房地产基金主做好以下三个方面的考虑：

一是考察管理团队的能力和过往业绩。这是基金投资准确判断挑选项目和成功的后期管理的基础

二是考察做为基金管理人的背景和实力。管理人的股东背景往往可以给基金带来充足的优质投资项目来源以及充分嘚项目运作过程支持保障基金投资项目的成功。

三是考察房地产基金治理结构特别是其中对投资人利益的保护机制以及严格的风控措施。

我们在进行每一笔投资之前都要经过认真的尽职调查和反复比较然后为维护投资者利益还要和被投资企业就投资条款进行艰苦的谈判，经常因为某一条款不能达成一致而放弃投资基金投资的项目可以说是百里挑一，而在开发商自己管理的资金中很难想象对项目有認真的尽职调查和和反复比较，然后为维护投资者利益还要和被投资企业就投资条款进行艰苦的谈判经常因为某一条款不能达成一致而放弃投资，基金投资的项目可以说是百里挑一而在开发商自己管理的资金中，很难想象对项目有认真的尽职调查和管理一旦项目出现問题或者国家对地产业调控的情况，资金链很难得到保障

随着国家鼓励多渠道的民间资本投资，我们的房地产基金必将以其更加灵活的投资策略、更加合理的激励约束机制、更好的收益水平来为全国的投资者和开发商服务

中国房企在市场下行的压力下，债务融资成本上升利润下降，未来生存受到威胁在此背景下，如何开拓融资渠道降低融资成本成为房企的重要课题。除了以上各种融资渠道各大房企在融资模式上不断研究创新，成效如何我们拭目以待。

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