房产到底有多少投资价值？看看银行精英怎么说
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　　房价暴涨蔓延全国一二线城市，投资房产目前如火如荼。楼市泡沫能否维持？到底我们该不该跟风投资？且听银行精英怎么说。　　　　不用怀疑上层的智商,从数月前权威人士的隔空喊话,到如今官媒不咸不淡的敲打,都说明上层精英很清楚这种缺乏基本面支撑的非理性的上涨所蕴藏的风险.但他们仍然选择支持泡沫.　　原因无它,两害相权取其轻.对于上层来说,眼下最大的风险不是房地产泡沫破裂.毕竟房地产泡沫破裂最大的受害者只是高位抢房入市的少部分人.最大的风险是国民的帐户上有太多可以动用的人民币,而国内的经济低迷加货币超发,如果不能营造出一种人民币资产在国内能够保值增值的氛围,国民会都想着换汇避险或者外逃.这种情况一旦发生,除非紧急外汇管制,否则三万多亿的外储几天就会被这些年超发的人民币换光.而外汇管制是要付出代价的.这是绝对不能承受的风险.　　　　让房价上涨,吸引资本进入,不要换汇外流,其实就是在保汇率. 保汇率是目的,支持房价上涨只是手段.当民众感觉只有买房能赚钱,其他干什么都不靠谱,资金必然如洪水一般涌进楼市,一浪接一浪推高房价;当民众把多年的存款和未来的收入都绑定到了那堆钢筋水泥上,也不会有大量的资金来威胁外汇安全了,这也直接降低了外汇贬值的压力.因为海外的人民币总量没有多少,对付这点资金量央行得心应手.但国民手里的人民币如果都跟央行成了对手盘,那周行长就算是三头六臂也玩不起　　锁定的方法无非就是改变上涨趋势,让房价下跌.央行盯着大数据,等存款搬家搬得差不多的时候,收紧货币政策.让房价急跌一波或者先缓跌数月之后再急跌一波,在购买力本来就已经透支的市场高位上,为数不多的尚有财力接盘的买家甚至刚需,马上会选择观望,买盘一夜之间就将消失殆尽,只要房子卖不出去,投资客无法套现,资金就成功锁定了.今年疯抢着入市的买家们,如果是囤房想着两年之后出手套现,大概率会失望.这里面的大部分资金,可能都将成为炮灰,不会有套现的机会.其实经不起推敲.　　　　有3成首付在,有每个月准时的还贷在,银行相信你不会选择断供.这也是为什么不论房价怎么涨,银行都敢借钱给你的原因.断供之后的麻烦,会远远超过你接受买房亏损的麻烦,在欠款还清之前你基本上可以说告别银行服务了,不能有银行卡,不能网上支付,甚至不能有资产,在这个社会我无法想像要怎么生活.可以说绝大多数人只要不到走投无路的地步,都不会主动选择断供的.这一轮大涨,已经帮助政府消化或者延缓了大量的地方不良债务,本身卖地财政就是无法持续的,房子以高价大量转移到了居民手上,以此为基点征收房产税正是最佳时机.而且房价上涨导致民怨沸腾,正好借房价下跌招揽一下失去的民心.这局棋环环相扣,步步精心.”
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第一太平戴维斯：2016英国房产投资价值分析
　　大伦敦区域共374,000金融类就业，其他城市无法取代其核心地位　　伦敦房产价值分析―内外趋势　　伦敦房产投资价值分析―经济增长原动力　　伦敦房产投资价值分析―住宅市场长期供不应求　　伦敦房产投资价值分析―资本持续增长　　伦敦房产投资价值分析―租赁市场可观　　伦敦房产投资价值分析――　　脱欧后最新市场动态―世界级金融中心依旧　　大伦敦区域共374,000金融类就业，其他城市无法取代其核心地位　　脱欧后最新市场动态―跨境购置井喷　　脱欧后最新市场动态―海外购置成本骤减　　附关联报告：第一太平戴维斯：全球热点投资区域一览
（责任编辑： HN666）
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郎咸平:投资房产须看区域发展价值
这些淳安房子值买
来源：房天下综合整理 &&发布时间：
:投资房产须看区域发展价值 ，这些淳安房子值买。出名经济学家、香港中文大学工商管理学院金融学教授认为,在中国最保值与最理智的投资方式是;但只要是投资房产就能赚的“傻瓜模式”已经不适用了,必须要选择具备区域发展价值的楼盘、品牌价值高的楼盘,“不能拿自己的钱开玩笑”。郎教授的这个观点,淳安那是很赞同的,做投资当然得有回报才是较好,就算不能赚谁也不想亏。对于投资房地产,淳安也相信大家会综合考虑各种因素,特别是在目前这个市场阶段,除去房价因素,更重要的应该就是楼盘所在区域的发展价值。今日淳安就为大家推荐一些淳安优质房源信息，不管是投资也好，居住也罢，它们所处的区域发展价值都不错，若有满意的房源，建议大家尽早下手。
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英国房产到底价值几何？又是什么让其成了房产投资天堂？
作者:&戴斯克资产配置服务&
公共交通－全文略读：倘若选择得当，英国房产亦会给您带来极其高昂的回报收益率。以上内容来自网络，如有侵权请联系我们删除更多精彩请戳：美国评出的2017年必去的21处，你都经过了吗？英国租房硬货 丨 押金坑不坑，看你懂不懂英国利物浦，你关注了吗？揭秘英国最具潜力的投资区域...
Hello，我亲爱的小伙伴们
英国买房陆特资产获悉，有媒体消息显示，按照《2017年第一季度全球资本流动报告》指出，今年第一季度，英国房产交易额达至三年来的新高，创下了八十二亿美元的新纪录。英国作为全球金融中心、欧洲经济中心、世界学术中心，可以说是欧洲甚至于是国际的商业交易区，全球各大商贸机构总部尽皆集中于此，于世界经济格局之中所处之地位更是举足轻重的。
英国房产到底价值几何？又是什么让其成了房产投资天堂？
①英国房产市场拥有一个颇为强劲的势头：一直以来，英国房产增长趋势都表现得很是强劲，不单单只是伦敦，其他城市房产亦在逐渐变得强劲起来。事实上，英国房产与之英国的经济可以说是息息相关的。现阶段的英国房价状态，不管是整体的房价亦或是处于修建之中的Crossrail高铁沿线的民用住宅房产的房价，近段时间里皆处在一个迅猛增涨的状态之中。
②英国拥有着稳定且透明度颇高的政策：按照以往英国的税收信息不难得出一个数据，即英国房产税总额仅仅只占据了全国税收收入总额的11.16~13个百分点左右。盲目地认为英国房产税税重明显是不对的。此外，另一方面，有许多的中国投资人认为于英国买房，印花税颇高，投资过程之中的其他有关税收亦很是高昂。事实上来说的话，英国房产政策相对于中国来说还是较为稳定的，整个资本主义国家体系亦是十分透明化的。投资人可以充分利用一些政策予以合理合法的规避税收。
③英国房产投资是一个颇为安全的投资方式：英国房价高一直以来都是趋势，于英国房价持续增长的市场之中，投资风险亦会随着房价的增长而有所下降。故而，于英国投资房产不单单是风险低，而且其收益亦较为稳定。另外，关于产权方面，英国与之中国大部分的七十年使用权是不一样的，英国房产不部分皆是永久产权。因为古老的城市文化以及建设，政府严格控制新楼的承建以及旧楼的改造，故而，基本上于有限的土地之上。倘若你要买，就只能等有人卖的排队式投资方式。这亦是英国的房价自历史上看来，经历过房市危机，亦经历过九七年来的再次危机，价格依旧还是始终保持在一个较好的数值水平上的原因。
④英国的房屋拥有着超高的投资回报率：现今，大多数国人于英国买房置业皆是为了投资。而房地产的投资收益则主要包括了房子增值以及租金收入两个方面。收取租金是地产投资之中最为稳定亦是最为快捷的收入来源。英国平均房产租金收益率通常皆稳定于百分之六到七，并呈上扬趋势。好地段的优质房产的租金收益更甚至能够高达百分之十。相比之下，中国大部分城市的房产租金收益率仅仅只有百分之一到三。倘若选择得当，英国房产亦会给您带来极其高昂的回报收益率。
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【耀之视点】当前房地产债券投资分析
&&& 本文首发于微信公众号：耀之。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
　　进入2017年，房地产行业调控全面升级，地产企业销售增速出现分化，融资环境持续收紧，地产行业信用利差整体走扩。本文根据对地产行业发展趋势、经营环境、企业信用资质变化等综合因素的分析，对地产债提出以下几种投资策略：一、短久期持有策略，受益于近两年的销售增长，地产企业账面现金仍较为充足，整体短期偿债能力强，该策略久期短，估值及信用风险均较低；二、低等级价值回归策略，部分低评级地产企业杠杆仍处于较低水平，财务风险可控，估值存在一定错杀，未来利差具备一定收窄空间，该策略久期相对较长，面临一定的流动性风险；三、龙头配置策略，近几年龙头企业通过并购扩大市场份额的同时，财务风险有所上升，但其融资及开发能力较强，财务安全性仍优于中小房企，依然具备一定配置价值。
　　一、行业概况
　　（一）销售增速放缓，城市分化明显
　　1-8月份，商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，比上个月放缓2.3个百分点；销售金额78096亿元，同比增长17.2%，增速回落1.7个百分点。
　　从不同城市销售数据分析，2017年以来一线城市销售持续下降，1-7月份销售金额同比下降20%，其中上海下降尤为明显，同比下降达30%；二线城市仍保持20%的较高销售增速，但城市间有所分化，苏州、南京、厦门、天津、合肥等热点城市有所下降，杭州、武汉、福州、重庆、成都等热点城市以及其他省会城市则保持不同程度的增长；三、四线城市受益于棚户区改造，仍保持较快的增长速度，1-7月份销售额同比增长约40%。
（二）三、四线城市高增长或迎来拐点
　　经过2016年10月以及2017年3月两轮房地产调控，一线城市以及部分二线热点城市房价逐步企稳，销售额已经出现明显下降，三、四线城市受益于棚改货币化安置，17年上半年销售额仍保持较高增长，但未来随着棚改拉动影响下降，地产调控持续收紧，预计未来销售增速将逐步下降。15-17年国家规划了1800万套的棚改计划，且通过PSL不断提高货币化安置，对三、四线城市房价形成较大刺激。未来三年国家仍规划了1500万套的棚改计划，但是边际效应下降，且随着PSL的下降（2017年下半年下降38%），货币化安置比例提升难以持续。
（三）回款率下降，行业资金面趋紧
　　由于银行按揭贷方面的收紧，今年上半年规模房企的回款率较去年有一定幅度的下降，行业排名前三的两家房企碧桂园和万科，今年上半年的销售回款率分别为76%、90%，而去年全年则分别为92%、95%。对外融资方面，受调控政策影响，银行贷款、公司债、等融资成本均大幅上升。
（四）房企竞争格局强者恒强，小型房企生存愈加困难
　　近几年大型房企通过并购及内生增长，市场份额不断提高。月份大型房企仍保持较高增速，碧桂园、(,)、龙湖等公司增速高达100%，恒大、万科、(,)等前十大房期也远高于行业增速，前十大房企市场占有率提升至26%。小型房企由于在拿地、融资等方面受到诸多限制，生存空间被逐步压缩。房地产企业以往单纯的囤地、加杠杆模式将逐渐失效，对融资、开发以及运营能力的要求将更加全面。预计未来能够在房地产市场生存的企业主要包括以下三大类：一是全国性的大型房企，二是区域性龙头房企，三是产品具有差异化、开发及运营能力强的小型房企。
　　二、信用及估值分析
　　（一）AA评级信用利差走势相对平稳，AA+地产债信用利差不断走扩，AAA地产债受“万达事件”影响波动较大，国企及民企估值分化较为严重。
　　自去年四季度以来，随着融资环境持续收紧，房地产行业债券信用利差整体走扩。从各等级利差分析，国企整体收益率较低，等级分化不明显，以3年期公募债为例，国企AAA3年期公募债估值在4.8-5.0左右，而AA+及AA3年期公募债收益率在5.0-5.2左右。民企收益率相对较高，且分化较为明显，万科、金地、龙湖、世茂、九龙仓等超AAA民企3年公募债收益在4.8-5.1左右，而恒大、富力、新城控股等高杠杆房企收益在5.6-6.2之间，AA+高杠杆房企收益率普遍在6.5以上，而部分AA房企收益率则达到8.0以上。总的来看，部分中高评级房企由于规模扩张较快，负债率不断攀升，信用风险加大，利差走扩较为明显；低评级中小型房企则受益近两年房地产去库存，信用状况总体有所改善，但受行业融资环境影响，信用利差维持在高位。
（二）不同等级债券信用分析
　　AAA国企
　　AAA国企的杠杆水平较低，盈利能力强，整体信用资质较好。AAA国企平均资产负债率为68.96%，净负债率大部分在80%以下，其中净负债率最高的(,)房地产和首创置业，净负债率分别达到253%和132%。盈利能力方面，AAA国企（除绿城和(,)外）16年的销售净利率均高于10%，好于行业8%的平均水平。从债券估值分析，AAA国企1年期公募债4.5-4.6%左右，3年期公募债在4.8-5.0%左右，基本与其它行业一致。
　　AA+国企杠杆率相对较高，盈利水平较低，且分化较为严重，金茂、中粮、海宁皮革城负债率在50%以下，而中信、绿地负债率接近90%。得益于市场对国企的认可度较高，AA+国企的债券收益率较低，1年期和3年期公募债比AAA国企高10-20BP。值得关注的是，绿地由于自身财务表现差，且出现下属子公司违约事件，收益率大幅上升，1.3Y可行权的公司债收益升至8%。总的来看，中高等级国企基本无超额收益。
　　AAA民企均为全国性大型房企，信用资质分化较为严重，第一梯队万科、金地、平安不动产背靠国企或险资，信用资质及收益率和AAA国企相当；二梯队整体杠杆率较低，盈利能力强，收益率相对同等级国企高30BP左右；三梯队负债水平高，资金压力大，存量债务高，目前债券收益率相对同等级国企高80-100BP，且仍存在利差走扩的风险。受突发事件冲击影响，万达地产收益率大幅上升，但从其自身经营及财务角度分析，其违约风险仍较低，中长期来看其存续债券收益率存在较大的收窄空间。
　　AA+民企以区域性龙头房企为主，根据分布区域不同，信用资质有所分化。第一梯队主要为聚焦一、二线城市发展，土地储备优良，杠杆率处于中低水平，信用风险较小；第二梯队土地储备以三、四线城市为主，杠杆偏高，且知名度不及第一梯队，信用风险中等；第三梯队由于近几年扩张速度过快，负债水平处于较高水平，未来面临较大的资金压力，信用风险较高，但是受益于近两年良好的销售状况，货币资金充足，对短期债务的保障程度较高，短期风险可控。
　　AA房企的经营规模较小，近几年受益于房地产去库存，经营杠杆整体略有下降，且账面货币资金对短期债务的保障程度较高，信用资质整体改善，但是受行业融资环境持续收紧影响，部分公司估值及信用资质变化出现一定背离。
三、四季度策略建议
　　根据上文对地产行业发展趋势、经营环境、竞争状况、企业信用指标及估值的综合分析，我们对当下房地产债券推荐以下几种策略：
　　（一）短久期持有策略
　　近两年，受益于地产销售快速增长，房地产企业货币资金增长较快，目前货币资金对短期债务的保障程度处于较高水平，短期偿债能力较强，部分债券由于票面利率较高，估值仍处在高位，票息收益较高。该配置策略信用风险较低，且收益相对较高。
　　（二）低评级价值回归策略
　　部分AA评级主体受整个行业融资环境影响，估值大幅走扩，但是其经营杠杆仍处于合理水平，货币资金充足，信用风险较小，财务安全性较好，未来估值存在一定下行空间。该配置策略久期相对较长，面临一定的流动性风险。
　　（三）行业龙头配置策略
　　近几年，房地产行业集中度不断提高，部分龙头房企通过并购等方式不断扩大市场份额，实现了高速增长，同时，负债规模及负债率不断攀升，资金压力及财务风险加大。然而，龙头房企的融资和开发能力也相对较强，抗风险能力较强，整体财务安全性仍优于中小型房企。
&&& 文章来源：微信公众号上海耀之
（责任编辑：娄在霞 ）
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