欠缴物业费--物业公司胜诉的民事判决书
河南省郑州市金水区人民法院
民&事&判&决&书
（2015）金民二初字第XXX号
&&&&原告郑州XXX物业管理有限公司，住所地郑州市惠济区XXX路16号。
&&&&法定代表人娄XXX，总经理。
&&&&被告胡XXX，男，汉族，日出生，住郑州市XX，身份证号XX。
&&&&原告郑州XXX物业管理有限公司诉被告胡XXX物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告胡XXX经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。
&&&&原告诉称，被告在郑州市金水区XX有产权一处，房间号是19号，面积是154.71平方米。截止目前被告拖欠物业服务费共计为4441.7元。原告依据《物业管理条例》和《XXX花园物业管理委托合同》约定给被告提供物业服务，物业管理实际上是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序及房屋配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。原告认为原告已经履行了服务合同中约定的事项，进行了日常的物业管理工作，被告无正当理由拒绝交纳物业服务费。故原告诉至法院，要求判令被告给付日至日拖欠的物业费4441.7元，违约金6717.4元，合计人民币11159.1元，并由被告承担本案的诉讼费。
&&&&被告未答辩。
&&&&本院根据原告的诉讼意见，归纳本案的争议焦点为：被告是否应支付原告物业费、违约金及数额。
&&&&原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
&&&&第一组证据：企业法人营业执照1份，组织机构代码1份，企业资质证书1份，物业管理服务合同备案表1份，证明原告是独立合法主体，原告具有收费资格，收取费用符合国家规定；
&&&&第二组证据：法人代表证明，推荐函，授权委托书，身份证复印件，物业管理服务合同2份，关于XXX小区物业费调整的通知，证明被告与原告之间是合同关系，自入住之日起被告有按时交纳物业费的义务；逾期交纳物业费的，自逾期之日起每日按照协议约定交纳应付费用的百分之二（百分之五）的违约金；原告的义务是按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动；被告应交我公司物业费日前每月每平方0.43元，日后每月每平方0.58元；
&&&&第三组证据：判决书，社区催费证明，业主委员会催费通知，欠费明细一份。
&&&&被告未对原告提交证据发表质证意见，也未向本院举证。
&&&&本院根据原告的庭审陈述、举证及诉讼意见，确认本案事实如下：日，原告与XXX业主委员会签订“XXX花园物业管理委托合同”一份，约定XXX业主委员会委托原告对XXX小区实行物业管理，委托管理期限为三年，自日起至日止；多层住宅房屋的物业服务费按0.43元每平方米每月交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交金额每天2&交纳违约金。日XXX业主委员会下发通知，将物业费在原有基础上上调0.15元每平方米，自日起执行。日，原告与XXX业主委员会签订“XXX花园物业管理委托合同”一份，约定XXX业主委员会委托原告对XXX小区实行物业管理，自日起至日止；多层住宅房屋的物业服务费按0.58元每平方米每月交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交金额每天5&交纳违约金。
&&&&被告系XXX小区5号楼19号的业主，房产面积154.71平方米，从日开始拖欠物业费。
&&&&本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告所在小区XXX小区业主委员会与原告签订的“XXX花园物业管理委托合同”依法成立并生效，对全体业主具有约束力。本案中原告履行了合同义务，对小区进行了管理，被告作为业主享受了原告提供的服务，应该交纳相应的物业服务费。被告从日开始拖欠物业服务费不付，日至日期间按照0.43元每平方米每月计算，共计1929.2元（0.43&154.71&29）；日至日期间按0.58元每平方米每月计算，共计2512.5元（0.58&154.71&28）。截至日，被告共计拖欠物业服务费4441.7元，应支付原告。被告未按时交纳物业费，违反了合同约定，应当承担违约责任，原告主张违约金过高，本院结合本案事实，酌定以不超过欠交物业费本金的30%计算违约金为宜，故被告应向原告支付违约金1332.5元，原告的过高部分诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
&&&&一、被告胡XXX于本判决生效后十日内支付原告郑州XXX物业管理有限公司物业服务费4441.7元，并支付违约金1332.5元。
&&&&二、驳回原告郑州XXX物业管理有限公司的其他诉讼请求。
&&&&案件受理费79元，原告郑州XXX物业管理有限公司负担39元，被告胡XXX负担40元。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审　判　长　李XXX
人民陪审员　马XXX
人民陪审员　吴XXX
二〇一五年七月六日
书　记　员　马XXX
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物业服务不到位惹纠纷 拒交物业费抗辩不受支持&& 随着城市化进程的加快，商品房市场越来越火爆，但随之而来的物业服务合同纠纷类案件也越来越多。小区业主与物业公司本是共同维护小区环境的利益共同体，如今却时常出现“水火不容”的局面。日前，洛阳高新区法院就审理了一起因物业服务不到位引发的纠纷，小区业主以此为由拒交物业费的理由不属于合理抗辩，法院最终判定小区业主依法支付拖欠的物业费。&&&&日，原告洛阳某物业公司与被告李某某签订物业管理合同。双方在合同中约定，原告为被告提供物业管理等服务，被告应于每月的5日至10日按照标准向原告交纳物业管理等费用。合同签订后，原、被告双方都依约履行了各自的义务。从2013年2月起至2014年12月，被告李某某以服务不到位为由，未向原告交纳物业管理费1585.8元、垃圾费46元。经原告多次催缴未果，原告诉至本院。&&&&法院经审理后认为，依法成立的合同，受法律保护。原告洛阳某物业公司与被告李某某签订了物业服务合同，原、被告形成了合法的物业服务合同关系。被告李某某自入住小区就接受物业服务，因此，被告李某某应支付相应的物业服务费用。被告李某某以物业服务不到位为由拒交物业服务费。因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。被告认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。被告以原告物业服务不到位为由拒交物业费，显然不属合理选择；被告可就其相关抗辩理由另行通过合法途径主张权利。同时，原告在履行物业服务过程中，也应注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决。因此，关于被告拖欠的物业费，理应在判决生效之日起十日内向原告给付。责任编辑：王建华&&&&
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2017 All right reserved &河南省高级人民法院版权所有业主提“六大理由”拒交物业费 全被法院驳回_新浪江苏_新浪网
　　□通讯员　高传法
　　金陵晚报记者　陈菲
　　家中失窃，物业为何不赔？房屋质量有问题，物业为何不管？地下室随便搭建，物业为何不过问？……作为业主，这些问题是不是道出了你的心声？一旦业主与物业发生矛盾，不少业主会采取拒绝交纳物业管理费的方式来与物业抗衡。对于业主而言，理所当然地认为：好，既然你不作为，那就别想收我的钱。可是，看似“理直气壮”的业主，一旦对簿公堂，却很难获得法律的支持。这是为什么呢？来听听南京法院的解答吧。
　　◆新闻事件◆
　　10年未交物业费被告了
　　南京市民顾某，家住溧水区某小区，在小区生活了十多年，可是，从2006年到2015年，他一直都没有交纳过物业费。终于，顾某被物业公司告上了法庭。
　　对于自己不交物业费的行为，法庭上的顾某依旧理直气壮。顾某抛出了不交物业费的“六大理由”：第一，与物业公司未签订任何服务协议，不是合同当事人；第二，房子存在质量问题，从收房第二年就发现房顶及外墙渗水，向物业公司报告，来人修过几次，但没有修好；第三，家中曾发生失窃，并报警，物业公司既没有履行安保业务，也无法提供监控录像，造成财产损失；第四，小轿车停在小区内被撞坏，花费维修费2000元；第五，地下室公共部位被人侵占，要求物业拆除，物业不作为；　第六，2013年之前房屋没有装修，没有入住，不应交费。
　　日前，溧水区法院经过审理对此案作出了判决，顾某的六大抗辩理由不成立，判决顾某支付物业费。
　　◆热点关注◆
　　6点理由为何都未被采纳
　　顾某这么多答辩理由却没有一个被法院采纳，这是为什么呢？
　　热点一：与物业公司没有签订合同，能不能拒交物业费？
　　法官：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。另外，虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院予以支持。
　　热点二：房子存在质量问题，能不能拒交物业费？
　　法官：房屋存在质量问题属于开发商遗留问题，应由业主与开发商在房屋买卖合同法律关系中解决，与物业服务合同不属于同一法律关系，据此拒绝交纳物业费，不能得到法院支持。
　　应按国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另签委托协议。
　　热点三：能否以人身、财物受损为由拒交物业费？
　　法官：《物业管理条例》　第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应依法承担相应的法律责任。物业服务企业如果履行了物业服务合同，在管理上不存在过错的情况下，业主不能据此拒交物业服务费。
　　本案中，物业不能提供监控录像的原因在于开发商在设计建设过程中就该位置未设置监控设备，而不是由于物业对监控设备使用不当造成的。车辆损失方面，由于业主未将车辆停放在车位上，也未交纳停车管理费，双方之间不成立保管关系，物业公司证明不存在过错，对于车辆损失不承担责任。
　　热点四：能否以有人私搭乱建为由拒交纳物业费？
　　法官：对于在违法搭建、侵占公共区域等法律、法规和管理规约禁止的行为，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应及时处理；业主使用人对侵占自己合法权益的行为，可以依法向人民法院起诉。
　　本案中，对小区内的私搭乱建行为，物业服务企业接到业主投诉后，及时与相应业主取得联系，发送了书面整改通知书，并向相关行政主管部门书面报告，已履行了相应的义务，对于业主据此拒绝交纳物业服务费的辩解，法院不予采纳。
　　热点五：房子没有入住，也要交物业费吗？
　　法官：最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。物业费是指物业公司提供公共部位清洁、绿化、公共设施保养、公共秩序维护、安全保卫等具有共同性质的服务，所应收取的费用。物业费具有综合性，不因个别业主没有入住而免除。所以，无论业主基于什么原因未入住，均应交纳物业费。关于房屋空置的认定及物业费交纳比例，一般在物业服务合同中有约定，如无有约定，则根据价格主管部门的规定确定。
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