【房改房产权】关于房改房的产权认定问题(4)_牛宝宝文章网【房改房产权】关于房改房的产权认定问题(4)专题：城镇住房制度改革直接关系到广大职工的切身利益，其政策性强、涉及面广，在操作中产生纠纷很多。从房改房的特征上看，其主体是特定的，一方是售房建房单位，另一方是该单位有分房资格的职工；从性质上它不同于一般的民事法律关系，它是以双方的劳动关系和职工夫妻双方享有的住房福利为条件的。因此，涉及房改房的纠纷往往和职工的劳动关系和职工的家庭婚姻关系相连系的。这正是此类纠纷的复杂之处。如何才能公平合理的解决这类纠纷呢？首先要抓住纠纷的主要矛盾，不论是职工解除劳动关系后要求对房改过程中的住房要求确权，还是因职工离婚或继承要求分割房产，其主要问题是房屋的权属问题，确定纠纷房屋的产权，明确产权的转移时间，是正确解决纠纷的前提。其次，要充分认识到房改房是基于劳动关系和职工住房福利产生的，在房屋确权时要保护好职工的合法权益。第三，处理这类纠纷的法律适用上，要依据法律法规和国家的房改政策，法律和政策都不明确的，根据民法原理处理和解决。三、房改房纠纷的处理对于房改完毕已办理了产权证，明确产权关系的纠纷，法律关系比较明确、比较容易处理。对职工根据房改政策和单位房改的规定交纳了购房款尚未办理产权证时，因劳动关系或家庭婚姻关系的变化引发的房改房纠纷，和单位内部职工集资建房，职工已实际占有使用住房，企业未给职工办理产权证时，就该住房的确权和继承产生的纠纷，处理比较复杂。在此笔者谈一下自己的看法。1、参加单位房改购买公房的职工与售房单位解除劳动关系引发的房屋权属纠纷的处理。参加单位房改购买公房的职工因调动工作、辞职或除名、辞退与售房单位解除劳动关系，售房单位以该职工已不是本单位职工为由，要求收回房屋。这类纠纷在司法实践中非常多，处理时应具体情况具体分析。对于购房职工在与单位解除劳动关系时，已取得住房的产权证明的，应当充分保护产权人的合法权益，即维护购房职工对其所购公房的全部占有权和使用权 。售房单位收回房屋的要求无任何法律依据。对于购房职工与单位解除劳动关系时，已交纳了购房款，签署了购房协议但未拿到房产证 ，售房单位要求收回房屋、购房职工要求单位给予办理房产证而产生的纠纷。对于这种情况，司法实践中有不同的处理意见。一种意见认为：根据现有法律规定，房屋产权转移时间以办理产权证为准。职工在没有取得产权前，和售房单位解除劳动关系，就丧失了以优惠价格购买公房的资格，因此，双方签订的售房协议，在履行中因购买方丧失应具备的主体资格而失效。售房单位有权收回房屋。笔者对此持有不同意见，该职工能否取得产权，应取决于双方买卖公房的行为是否合法有效。如果该单位对所售公房的售房办法经过房改部门审批，购房职工签订购房协议时具备购房资格，双方签订的买卖公房合同合法有效。双方就应该 全面履行该合同，即使职工和单位解除了劳动关系，售房单位也应为职工办理房屋产权证。理由有三 ：第一，公房的售房对象是以单位的公房出售办法被政府房改部门批准时，享有购买单位公房资格的职工为准。相关法律法规和房改政策没有规定，以优惠价购买公房的职工必须保持与售房单位的劳动关系，也没有规定购买公房的职工必须为企业继续服务的期限。第二，购买公房的职工交足购房款后，协助职工办理产权证是售房单位的合同义务。因卖房者不履行合同义务致使买房者不能达到合同目的，承担不利后果，这显然不符合合同法的立法本意。再者，卖房单位一天不办理房产过户登记手续，职工就一天不能调离单位，单位不办理房产证就可以限制职工的自由择业权，这绝对是不合法的。第三，根据市政府发布的《淄博市出售公有住房暂行办法》第二十三条的规定，分期付款购买单位公房的，购房者调离本市或死亡的，其直系亲属或法定继承人可以继续付款购房。该规定明确了，分期付款购买公房者与单位脱离劳动关系的尚可继续履行公房买卖合同，已交足购房款后与单位解除劳动关系的购房者更应要求单位履行合同，为其办理房产过户登记手续。2、因参加房改的职工死亡引起的房改房的继承纠纷的处理。职工生前参加单位的房改并交纳了购房款，在办理产权证前因病死亡，该房产能否作为遗产继承？这一问题比较复杂，应视不同情况作出不同处理。根据现有法律，房屋产权转移时间以办理产权证为准，即没办理房屋产权证就不享有房屋所有权。根据我国继承法的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,这里的合法财产包括财产和财产权利 。参加单位房改的职工在办理产权证前死亡的，该房产不能作为遗产继承。该职工参加房改交纳了购房款，和单位建立了住房买卖的合同关系，其继承人可以继承其债权，即要求单位履行交付房屋办理产权证的权利。但房改房买卖关系的主体是特定的，购房者必须是与售房单位有劳动关系的职工，能够享受房改的优惠待遇是基于房改单位职工的身份。身份权是不能继承的，如果该职工是单身，按他自己所享有的优惠待遇参加房改，那么该职工的继承人只能继承购房款，没有获得该房屋产权的请求权。如果该职工以其家庭夫妻双方所享有优惠待遇参加其单位的房改，其配偶也是购房的主体，单位应继续为其办理房屋产权证，该职工所享有的那部分房屋产权可以作为遗产继承。3、因夫妻离婚引起的房改房纠纷的处理 根据1994年7月国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，职工以优惠价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。不管夫妻双方参加哪一方单位的房改，其购买公房的行为和享受的价格优惠是基于夫妻双方共同享有的资格和权利。即使仅有参加房改的一方享有以优惠价购买公房的资格，其购房时所享有的优惠待遇包括国家鼓励职工购买公房性质的价格折扣优惠和以职工住房公积金为计算依据的工龄折扣，该优惠利益在其参加单位房改购买公房时已经实现，应属于夫妻在婚姻存续期间所得。因此，因夫妻离婚而涉及房改房屋的归属时，该房屋应作为夫妻共有财产，双方都有权分得该房，不能因参加了某一方单位的房改为由，限制另一方对该房屋的请求权。售房单位也不得以非本单位职工为借口，侵犯产权人的利益。但是未分到住房的一方已不再享有优惠购房的待遇，且被分割的住房的价格构成中隐含着购房家庭一方或双方的住房补贴和国家企业给予职工的优惠待遇，所以在对房改房作价分割时应参照该房的市场价格，保护好未分到住房一方的合法利益。因房改房屋引发的民事纠纷，还要在一定时期内存在，进一步研究和探讨这一特殊法律关系，将有利于解决我们在工作碰到的实际问题，更好的为社会提供法律服务。篇七:《房改房有关情况》房改房有关情况一、成本价房改房和标准价房改房有什么差别成本价是指房改中职工家庭购买的单位公有住宅用房通常根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况。售房单位给予一定折扣。标准价房的价格低于成本价，居改初期购房时多采用边准价购买，以标准价购买的房屋产权是单位职工家庭共有产权。在房屋需要进行买卖转让时，必须与单位协商，除补交相应的土地出让金外还要给予单位相应的效益，单位有权限价出售并享有优先购买权。近两年国家提倡用成本价购房，以成本价购买的单位住房，所有权属职工家庭。可以上市转让或继承，届时需补交土地出让金并按规定缴纳税费。成本价交土地出让金 1560 x 建筑面积 x 1%标准价 1560 x 建筑面积 x 6%( 向指定单位补交）二、房改房上市交易的程序以及手续怎么办 首先确定你的房子不是给国家或者单位交房租的那种。然后看房本的第一页右上角会有个红色章印（显示 成本价购买 优惠价购买 标准价购买）三种 上市的话需要交易土地出让金费用，计算方式：优惠价和标准价计算：城八区标准价基数1560X建筑面积X0.07%成本价计算：城八区标准价基数1560X建筑面积X0.01% 契税个税营业税按照商品房计算。三、佛山南海以优惠价购买的房改房如何上市交易并非所有房改房都可上市交易，分为以下两种情况：1．以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的可以直接上市交易。（1） 一看房屋所有权证第一页或第二页有&成本价出售住房&、&成本价出售住宅&或&私更成&等红色印章字样，则表示该房屋以成本价购买。（2） 二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如：&单位有优先购买权&、&出售转让需经原产权单位同意&或&五年之内不可以上市&等条款约定。2．以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的，需向原产权单位提交《已购公有住房和经济适用房出售征询意见表》，原产权单位盖章同意后就可上市交易。（1）一看房屋所有权证第一页有&私优&、&私标准&、&优惠出售&或&标准出售&等红色印章字样，则表示该房屋以标准价或优惠价购买。（2）二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。房改房怎样上市买卖如果已取得产权证书，出售时要办理如下手续：一、向房屋所在地的区、县房屋土地局提出书面申请，并提交下列材料：（一）已购人有住房和经济适用住房上市出售申请表；（二）房屋所有权证书；（三）身份证或者其他有效身份证明；（四）房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；（五）已购公有住房的房屋所有权人与房屋原所有权单位对已购公有住房上市出售另有约定的，应当提供房屋原所有权单位同意出售的书面意见；（六）市房屋土地管理局规定的其他材料。二、如获准进入市场交易，买卖双方当事人应当签订书面合同，在合同签订后30日内持批准文件、房屋买卖合同、房屋所有权证书以及买卖双方当事人的身份证明到房屋所在地的房地产交易管理部门办理房屋转让和变更登记手续。需交纳土地出让金、契税、印花税等。房改房过户时缴费明细：1、契税：总房价1%的契税或应交契税税额=房屋成交价格x适用税率（ 3%-- 5%） 2、土地出让金：1560 x 建筑面积 x 7%？3、个人所得税：总房价1%或者差价20%的个人所得税（应纳个人所得税税额=（房产转让收入额-房产原值-合理费用）×20%4、转让手续费以上税种税率以当地房管局规定为准请问房改房性质二手房交易中买卖双方各自需要交纳哪些税费,缴纳税率多少? 计算方法是：卖方需要交纳总房价1%或者差价20%的个人所得税,因为已经满2年,所以免征营业税。买方需要交纳总房价1%的契税。房改房土地性质房改房即为已购公有住房，是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房。房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地使用费。因而，房改房的产权中的土地产权部分实际仍然属于国家，购房者只占有房屋产权部分(即建筑物部分)。在购房者自己居住时，出于有利于房改的考虑，国家并不对土地使用权相关收益(租金)提出要求，对居民有潜在的优惠。这时的交易是不完全的市场交易。当居民出售住房时，情况就出现了变化，二手房买卖是按照市场价进行的，是完全的市场交易，市场价是包含了土地使用权的。(产权性质是商品房和房改房怎么交税两部分产权的房子转让是税率都是相同的。契税由买方交纳，普通住宅按成交价的1.5%缴纳契税，别墅等高档住宅按3%缴纳。在对购房时间如何确认上：(1)《房屋产权证》上记载的日期{关于房改房的产权认定问题}.(2)购房《契税完税证》的填发日期上述两个时间按“孰先”原则确认对于根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”原则确定购买房屋的时间。购房时间在五年以内转让销售的：营业税及附加为《房屋买卖契约》上的售房价格的5.55%。{关于房改房的产权认定问题}.个人所得税为1%。印花税为0.05%.房改房的法律性质1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工，已购公有住房即为房改房。房改分为三种方式，第一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有;第二种是以市场价购买，产权完全归个人;第三种是以成本价购买，产权也归个人。即房改房可分为部分产权的房改房(第一种)和全部产权的房改房(第二种和第三种)，前者指职工以标准价购买住房，从而取得住房的占有权、使用权和有限的收益权和处分权;后者则指职工以成本价购买住房，拥有房屋的全部产权。从法律性质上讲，部分产权的房改房实际上是代表国家行使国有资产管理权的住房单位和购房职工间的特殊共有关系。该“共有”表现在：1.购房者所购住房的价值构成上包含有售房单位的出资部分，并且各自占有一定比例。详言之，部分产权的房改房的标准价是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工龄折扣等方法后的优惠价格，故其低于成本价，更低于市场价，不再是房屋商品价值的完整体现。实际上，标准价低于成本价的部分，是作为对职工的优惠补贴而由售房单位负担的，由此就形成了售房单位和购房人对住房的不同产权比例。(这一点在产权登记时应有记载)2.购房者将住房转让、出租所得收益在补交了土地使用权出让金、交纳有关税费后，由售房单位和购房者按各自产权比例分配。3.购房者将该房进入市场交易时，售房单位享有优先购买权和承租权。但部分产权所体现的共有又不同于民法中的一般共有，而呈现出“特殊性”：首先，部分产权中的售房单位在该房屋进入市场交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分产权的购房者依约定，如住满五年、付清房款等，勿须经售房单位共有人的同意即可处分该房屋。再次，部分产权中的售房单位只有在购房者将该房屋进行交易时才有权就该收益依产权比例进行分割，否则，购房者享有永久使用权和继承权，售房单位不能就其享有的产权比例进行分割。相对部分产权而言，全部产权的法律性质简单得多。就如本文案例中原告一样，购房者以成本价购买其承租的公房后，拥有100%产权，该公有住房就变为私有住房，购房者系该房的所有权人并取得房屋所有权证，可以上市出售，但其在行使所有权时也要受到一定的限制。比如，按《贵州省房改房上市交易试行办法》规定，经县以上政府房改部门批准后才能上市交易，不能因此造成新的居住困难，职工出售房改房后不得以任何理由再向单位或房地产管理部门申请分配或购买住房，不得再购买成本价的公有住房或平价房、安居房等享受政府优惠政策的住房和租赁公有住房等等。本人买了一套房改房，卖房人有房产证和土地证，现在手续都办完了，发现土地证上的土地性质为什么还是划拨啊？在网上看了好多，不是说：房改房上市后土地性质就会改为出让吗？为什么我的还是划拨呢？我买的那套房早已经房改过了，已经和当初建房的单位没有关系！请有了解相关情况的帮忙解答一下！！！谢了！转载请保留本文连接：4分享到：相关文章声明：《【房改房产权】关于房改房的产权认定问题》由“别怪我绝情”分享发布，如因用户分享而无意侵犯到您的合法权益，请联系我们删除。TA的分享免费发布咨询，坐等律师在线服务
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房屋所有权变更登记的时间是否认定为产权转移
房屋是需要有不动产登记的，一般来说，房产证上写的谁的名字，谁就拥有房屋的所有权。房屋要想变更所有权，需要办理变更登记。那么，房屋所有权变更登记的时间是否认定为产权转移呢?今天，小编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。房屋所有权变更登记的时间是否认定为产权转移我国实行不动产登记制度，房屋所有权变更登记的时间就应当认定为产权转移所有权转移时间申请过户：房地产权利转让合同或者合资、合作、兼并、合并合同等法律文书生效后，房地产权转让当事人应当向房地产交易管理机构提出过户申请。申报价格：在办理房地产权转让时，当事人应当根据有关法律、法规、规章的具体规定，向房地产交易管理机构如实申报转让的价格，不得瞒报或者作虚假的申报。过户审核：房地产交易管理机构自受理房地产权转让当事人过户申请之日起，15个工作日内完成审核。对不符合规定条件或手续的，做出不予过户的决定，并书面通知转让申请当事人。变更登记：对符合房地产权转让条件和手续的申请，由房地产交易管理机构将申请过户的文件移交给房地产登记机构，由房地产登记机构按照规定办理房地产权利变更登记。领取权证：房地产登记机构在接到房地产交易管理机构转来过户申请文件之日起，15个工作日内完成房地产权利变更登记、制作房地产权证，并转由房地产交易管理机构通知房地产受让人领取房地产权证。房屋的风险转移时间《中华人民共和国》第一百四十二条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。另外，《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条也规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。也就是说，如无特别约定，在卖方将房屋交付给买方以后，房屋毁损、灭失的风险就转移给买方了。房地产权利转让合同或者合资、合作、兼并、合并合同等法律文书生效后，房地产权转让当事人应当向房地产交易管理机构提出过户申请。如果你情况比较复杂，华律网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行。延伸阅读：
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房屋产权登记生效之说-房地产类论文
核心提要：
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　　经济学论文栏目编辑为您整理的《房屋产权登记生效之说-房地产类论文》内容，欢迎大家关注!
　　由于产业结构的历史基础和经济超惯例发展，以及政策的优惠和倾斜，房地产业成为了海南经济特区三大基础产业之首和经济的龙头与支柱，也是吸引岛外资金的主要渠道，加之海南房地产市场发展快，交易方法机动，市场经济成份占压倒优势，竞争激烈，行情变化快，因此出现了许多“一房两买”的纠纷，甚至还有“一房数买”的情况。假如因双方未办理产权变更登记手续就认定合同尚未成立，双方在合同中约定的权利义务不受法律爱护，显然于法不平，于理不公。还有，在期房预售或转售在先，抵押行为在后的纠纷案件中，不利于爱护守约方的合法权益。从经济角度来考核，期房预售和转售是一种滚动式投资和开放式经营，是目前世界上较为先进的一种发展房地产业的有效经济手段和运作方法，它关于分散投资风险和生产要素的合理配置，尤其关于补充房地产业投资多、风险周期长、回收慢的缺点具有特别重要的意义。由于期房预售和转售合同的订立均在房屋竣工之前，完整的房屋产权尚未形成，盖房者都未获得房产证，不可能办理产权变更登记手续，而发展商一旦猎取房产证后便背着购房者与金融部门办理抵押登记手续取得贷款，因未能还贷，金融部门便起诉查封房屋，法院最后来以物权优于债权判决抵押行为有效，预售或转售行为无效。这样的判决与《民法通则》规定的诚实信用原则是相违反的。因此对房屋买卖合同以及所有不动产买卖合同的成立要件和登记程序进行理论上的深入探讨和实践上的再认识，是十分必要的。　　一、房屋买卖合同的特点　　关于房屋买卖合同，双方当事人签订合同后，一方支付价金，一方交付标的物，只因尚未办理产权变更登记，便认定合同尚未成立，那样双方当事人按照合同条款取得的价金和房屋就没有合法根据，未依法取得的行为应当认定为不当得利。既然法律规定登记是合同成立的时间，也是产权转移的时间，那样房屋买卖合同应当都视为实践性合同和即时清结的合同。即时清结合同可采取口头形式订立，然而按照法律规定，房屋买卖合同必须采取书面合同。在审判实践中房屋买卖合同往往是合同订立后，双方便支付价金和交付房屋，才去办理登记手续，有些甚至不办。如依登记生效之说法，上述行为就变成履行合同在先，合同成立在后。合同成立后反而无履行的内容。　　买卖作为一种民事法律行为和合同关系，当事人之间的权利义务因意思表示一致而设立，其内容为卖方向买方交付标的物，买方向卖方支付价金。其权利义务是买卖作为一种民事法律行为的核心要件，也是其区别于其他民事法律行为的根本标记。作为一种合同关系，买卖合同的成立与其他合同成立一样，只要当事人就标的物所有权的转移和价金的支付协商一致，合同即告成立。至于标的物在订立合同时是否已实际交付，价金在订立时是否已支付，各国法律均无约定。因此，买卖合同是典型的诺成性合同，它的成立不以交付标的物和支付价金为要件。　　合法的房屋买卖合同是有偿变更房屋所有权的一种民事法律行为，房屋不仅是不动产，而且是一种特别商品，具有商品买卖的一般属性。任何商品买卖合同的订立和履行实际上都包含了一个相对独立的债权行为和相对独立的物权行为。首先，订立合同是债权行为，它以当事人之间设立特定的债权债务关系为目标，而履行合同则是物权行为，它以物权的创设、转移、变更或消灭为目标，债权行为是物权行为的发生根据，物权行为是债权行为的履行结果。订立合同是债权行为。商品买卖合同一经依法订立，当事人之间即产生了特定的债权债务关系，债权行为即告完成。该债权行为在当事人之间设立的一方交付标的物，一方支付价金的债权债务即受法律爱护，具有强制性的法律束缚力，非依法律规定或当事人的重新合意，不得单方变更和解除，否则，应承担违约的民事责任。其次，履行合同是物权行为，它以物权本身的变动作为直接内容和法律后果的法律行为，它通常表现为标的物的交付和价金的支付。动产自交付之时起转移所有权，作为不动产的房屋，其交付有事实上的交付与法律上的交付之分，前者指卖方标的物交给买方使用和治理，它只发生使用权转移的效力，后者指进行产权过户登记，它发生所有权转移的效力。因此，房屋产权变更登记只是要式物权行为中的“要式”而不是合同成立中的“要式”。　　二、房屋产权公示公信的作用　　由于房地产是一种基础生产、生活资料，其权属是否稳定，流转是否安全，对社会秩序和经济生活具有重大阻碍。房地产属于物权，具有排他性。为防止人对物的争夺，对他人财产的侵占。现代各国物权立法都履行物权公示公信原则。我国采取交付为物权变动要件的同时，也容许例外，在物权公示立法上属于以成立要件主义为原则，而以对抗要件主义为例外的调和主义。不动产物权登记，是指不动产行政治理机关按照申请人的申请或依职权将不动产物权设立、变更、消失等情况依法记载于其专门设置的登记簿上。不动产物权登记是一种行政行为，它所体现的是国家行政权利对不动产物权关系的合理干涉。干涉的目标是为了明晰各种不动产物权，依法爱护物权人的合法权益。物权公示公信其意义在于通过登记的形式把房地产的存在、内容、物权所有者以及物权变更的过程记载下来，并向全部社会公示出来，以便预防和减少纠纷，便于国家进行监督和治理，也有利于当事人安全、郑重、安稳地进行交易，一旦发生纠纷，也有案可查，有据可考，处理起来也更为方便和公平。世界各国将不动产买卖合同的履行作为要式物权行为。我们假如以此把法律解释为当事人双方签订不动产转让合同后，已支付定金，支付价款，甚至已开始使用和治理了房屋，只因没有办理产权变更登记手续，他们之间的合同就“尚未成立”或“没有生效”，因而他们之间的债权债务不受法律爱护。这样容易导致当事人只要有利就图，就随便急忙甚至持续撕毁合同而不承担负何违约责任，对方因订立和履行合同所受的损失亦无权要求赔偿，结果反而支持和鼓舞违约方，打击和制裁了守约方，最后来导致交易和市场的混乱，从而阻碍了社会秩序和经济生活的稳定。同时也让某些人钻法律空子，把国家对不动产交易的监督治理和特别爱护变成任意违约，转嫁风险，甚至坑蒙拐骗的法律根据。这无疑与不动产所有权的转移须进行登记公示的立法初衷相违反，同时也有悖于我国民法的诚实信用原则。　　三、房屋产权行为与债权行为的区别在于生效要件不同　　国家通过登记的形式把房地产这种特别物权的存在、内容、谁是物权所有者以及物权变更的过程记载下来，并向社会公示，以便预防和减少纠纷，便于国家进行监督和治理，也有利于当事人安全、郑重、安稳地进行交易，一旦发生纠纷，也有案可查，有据可考，处理起来也更为方便和公平。因此，将不动产买卖合同的履行作为要式物权的行为，规定不动产所有权的转移以登记为准的全部法律意义即在于此。由此可见，房屋买卖合同的成立以产权转移登记为准这一解释并无坚实的理论基础和法律根据，更不符合市场经济体制的内在要求。至于订立房屋买卖合同的债权行为的成立和生效，各国立法一般都不要求公示。由于债的民事关系的权利主体和义务主体都是特定的，义务主体以外的任何人对债权人均无任何义务，故订立房屋买卖合同在理论上没有公示的必要，在立法上也无公示的根据。　　在房屋买卖合同中，房屋所有权的转移是合同各方当事人实现经济目标内容之一，卖方的权利是取得对价，同时转移其房屋的所有权，买方的权利是取得房屋所有权，同时付出对价。显然，房屋所有权转移是合同的履行内容，同时也是房屋买卖合同履行的结果。由于房屋产权变更登记是房屋所有权变动的生效条件，是房屋所有权转移的标记，因此办理房屋产权变更登记手续是履行房屋买卖合同的行为。在实际生活中，办理房屋产权变更登记手续通常需要提交房屋买卖合同，公民身份或法人单位的证明文件，卖方出具的购房款发票或收据，且是在房款已基础付清（少数分期付款除外），房屋已交付使用，合同已基础履行完毕的情况下办理产权变更登记的。　　合同当事人订立合同的主要目标是运用合同的法律束缚力来保障其经济行为的完成和经济目标的实现，合同最重要的一定是其法律束缚力，假如感觉房屋产权变更登记是房屋买卖合同的成立要件，由于房屋产权变更登记是合同的履行内容和履行后果同时成就，将合同的3个时期集中在办理登记的一瞬间，合同的法律束缚力形同虚设，房屋买卖合同也就失去存在的必要了。　　综上所述，房屋产权变更登记既非合同成立时期的内容，亦非对房屋买卖合同的审批，也不是房屋买卖合同的生效要件，而是对合同履行的一种公示，因而它不是要式合同中的“要式”。那种将房屋产权变更登记解释为要式合同中的“要式”，感觉房屋买卖合同是要式合同，房屋产权变更登记是合同的生效要件的观点，事实上是对法律的误会。房屋买卖合同是一般合同而非要式合同，房屋产权变更登记不是房屋买卖合同的生效要件，在审判实践中，也不应因未办理产权变更登记而确认房屋买卖合同无效。　　四、房屋产权登记司法实践中亟待解决的问题　　长期以来，我国关于房屋买卖问题的政策法规主要针对都市私有房屋买卖所作的规定，而农村房屋由于一贯治理较松，一直未建立农村房屋的产权登记制度，所以关于农村房屋买卖的政策法律规定较少。然而处理农村房地产案件不能实用都市房地产买卖的有关法律法规来处理，否则会出现不尊敬历史，脱离实际的问题。比如笔者承办的一宗位于琼海市温泉镇椰子寨村的房屋买卖合同纠纷案件，讼争之房屋产权归椰子寨的龙二村所有是不争的事实，但龙二村未持有该房屋产权证，其通过投标方法将该房屋出售给本村张三，张三因资金缺乏，便以同等价格转售给本村李四，李四购置该房屋后尚未办理产权过户手续，李四与龙二村便因为房屋的四至问题发生纠纷。诉讼中，龙二村以该房屋尚未办理产权过户手续为由抗辩房屋买卖关系无效。在讨论本案时，有人感觉李四尚　　~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
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