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央行放宽房贷标准是“救市”还是“顺势而为”？
作者：天 阳
　　该来的最终还得来。
　　国庆节前，、中国联合下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通过放宽贷款限制等一系列金融服务，加强对房地产行业的支持，促进房地产市场持续健康发展。《通知》证实了此前的市场传闻，同时也使得今年以来松绑楼市的系列政策从取消限购进入到放宽信贷。这一系列政策看似不得已，实为顺势而为。
　　有舆论担心，持续的松绑政策会使多年来的楼市调控成果毁于一旦。这种担心实在是不必要。回顾一下近年来的“楼市调控”，针对的都是“过快上涨”，目的都是“促进房地产市场持续健康发展”，从来没有说是要使房价大幅下跌。以“限购”来控制房价是特殊阶段的特殊手段，住房也是一种商品，其价格最终由供求关系决定，房子供应不足，价格自然上去，供应多了，价格想不降下来都不行。“限购”这种非市场化举措，绝非长久之计，在适当的时候取消是很正常的。
　　今年以来，房地产市场供求关系从表面上看发生了较大变化，绝大多数城市的楼市都出现了量价齐跌现象，房企库存高企，资金周转紧张。这种住房需求不足并非真正的需求下降，而是市场在观望，同时也是近年来一系列政策限制所造成的。比如，目前仍在实行限购政策的几大城市，就有一些刚需人群因为不够条件，不得不放弃购房想法或者去邻近的城市买房，每天奔波数小时在上下班路上；一些改善型住房需求则受制于个人住房贷款存在审批较严、发放速度较慢、按揭利率提升较多等问题，不得不继续观望。那么，既然此前的一些政策限制了刚需，影响了民生，修改一下实属正常。
　　松绑楼市不仅仅是能稳定房地产市场。众所周知，房地产之所以在一段时间内能成为支柱产业，在于房地产市场能带动上下游一大批相关产业，如金融、水泥、钢铁、建材、纺织、家装、家电等，带动一大批人就业。虽然我国目前在大力发展战略性，着力推动经济转型，以摆脱对房地产市场的依赖。但在转型过程中，战略性新兴产业力量还没有占据主导地位，在新的支柱形成前，旧的支柱还不能完全推倒，这是惠民生和促消费的大事，即使是在海外成熟的市场经济体中，政府也不会完全放任不管。
　　那么，松绑楼市会不会再次造成房价大涨？这一点不必过于担心，首先，如笔者前文所述，房价取决于供需状况。如果能保证供给，尤其是通过保障房和棚户区改造等行为解决中低收入者的住房需求，就不必担心房价过快上涨。其次，房地产行业和其他行业一样，发展有其规律性，在度过了快速扩展的时期后，必然进入平稳发展时期，只要同期的居民收入水平增幅超过同期的房价增幅，就能实现房地产市场的平稳着陆。我国大部分家庭中，房产都在整个家庭资产中占据主要位置，房价如果大跌，既不利于经济发展，也不利于民生。
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这一政策“大红包”阳光普照了不少开发商，不少二线城市都在黄金周看到了回暖的曙光。
央行和银监会发布“松贷”通知松绑首套房认定后，国庆黄金周的楼市到底如何？《第一财经日报》记者了解到，这一政策“大红包”阳光普照了不少开发商，不少二线城市都在黄金周看到了回暖的曙光。不过，在市场出现回暖迹象的同时，也有不少开发商正在懊恼前三季度拿地拿少了，错过了买地的黄金时期。“第四季度土地价格会不断走高，留给中小开发商的机会越来越小，风险在不断加剧。”昨天，多家大型房企对记者表达了这一观点，认为第四季度拿地存在较大风险。二线城市表现强劲数据显示，在今年国庆期间，一线城市的楼市并未因央行出手而使成交有所改善，其中北京、上海和广州成交量下滑三成左右，深圳成交套数同比下滑18%。不过，已松绑“限购”的城市就完全是另外一番景象。以长三角重镇南京为例，国庆黄金周前3天，南京商品住宅已累计认购1100余套，日均认购371套，同比增长36%，整个南京市商品住宅的库存量也从此前的5.3万余套回落到5.2万余套。就在“双限”松绑前夕，南京楼市完全处于一片寒冰之中。根据国家统计局数据，南京房价已经连续三个月呈下跌态势。今年6月新建商品住宅价格遇到“拐点”下跌0.6%，7月房价环比下跌1.1%，8月跌幅进一步扩大至1.3%。“太明显了。”南京本地的一位业内人士对《第一财经日报》记者称，他获悉业界“捷报”频传，一个开发商朋友5天卖了3个亿，另外一个也不甘示弱，卖了两个多亿。数据显示，国庆7天，南京楼市有4天认购量在400套以上，其中最后一天的10月7日，认购量则达到530套。截至10月7日22：00，网上房地产数据显示，南京国庆7天共认购商品住宅2859套，日均卖房408套，同比去年（认购1926套）上涨48.44%。杭州也不甘示弱，单日成交近亿元的楼盘还不少，这已经是多年难见的盛况。“忙得快要飞起来，国庆的第一天全公司就在开大会中度过的。”杭州本地的一位开发商对记者称，整个国庆是地产人的工作日，尤其在“限贷”松绑消息出来之后，不少员工都更改了原本定好的出国游计划。据透明售房网数据，截至10月7日23：00，杭州全市共计成交124套。其中，主城区成交35套、预订9套，余杭成交41套，萧山成交34套，此外，五区县成交14套。今年以来，限购城市陆续松绑，目前仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚这样的特殊城市仍在坚守，其中一线城市的成交低迷暂无回暖迹象。开发商频繁玩涨价“限贷”松绑提振了不少买房人的信心。事实上，二季度以来，银行信贷政策依然没有松动的迹象。中原地产数据显示，在其监测的35个重点城市中，有25个城市出现停贷现象，占比超过70％。停贷银行主要以中小银行为主，如平安银行、民生银行、广发银行、中信银行等，国有银行也大多处于半停贷状态。“限贷”松绑也提振了开发商的信心。10月1日当天，一份《绿城集团浙东区域公司文件》在微信中广为流传，其中的要点包括，要对现有在售的楼盘提价5%~10%。《第一财经日报》记者多方求证了解到，这份文件确实出自绿城集团浙东公司，浙东公司目前涵盖舟山、新昌、诸暨、余姚、绍兴、宁波等城市。不过，绿城集团其他区域公司负责人对记者称，目前还没有调价的打算，这只是单个区域公司的行为，其他区域公司并没有大幅跟进的迹象。此后，多家开发商涨价的“内部文件”都“不小心”在网上流传开来，版本包括绿地、恒大、新城控股等多家开发商。“终于集满了7家开发商的调价通知。”有第三方监控机构对记者称，这些对外称调价、实际上涨价的“内部文件”都有个特点，即从10月8日或者10月中旬开始涨价，也就是说，从目前的楼盘在售情况来看，真假难辨。多家开发商的发言人都纷纷辟谣，表示没有在官网上看到类似的“内部通知”，或者不清楚分公司的动向。还有不少发言人认为，这些文件在格式上存在一些问题。不过，更多的业界人士认为，这些文件真假难辨。“给外界传达一个信号，要涨价，所以在格式，或者实施日期上存有瑕疵，这样‘退可守’，还可以出来辟谣澄清下。”南京的一位开发商称，这是一种营销手段，真假已经不重要，关键是给外界传递了下阶段会涨价的重要信号。杭州的一家楼盘售楼处门口就公然打着一幅巨大的户外公告：一直很贵，马上更贵。该楼盘的营销老总对记者表示，最近看房人气很旺，大部分都是受政策的利好刺激。后悔买地买少了“其实，限贷松绑的消息一出，我的第一反应就是，后悔买地买少了。”全国销售排名前三的一位开发商人士对记者称，原本是一个“裸奔”的市场，只有深度营销、看准市场的高手才能存活，这下“被救市”以后，许多中小开发商也纷纷缓过劲来，导致第四季度的土地价格会走高。对于第四季度的走向如何，易居中国总裁丁祖昱对记者表示，从易居营销全国代理销售楼盘的认购数据来看，“十一”期间一周成交量环比上涨100%，接近2013年黄金周的水平。来自上海易居房地产研究院的一份数据则显示，9月份，北京、上海、广州、深圳、西安、天津等10个典型城市土地成交建筑面积为1001万平方米，环比下降53.2%，同比下降69.3%。事实上，自今年5月份以来，十城市的土地成交建筑面积同比均为负增长，而且降温速度持续加快。从土地出让金来看，9月份，上述10个城市土地出让金收入358亿元，环比下降32.7%，同比下降79.4%。“原来想的是先活下来，然后再扩大市场占有率。”上述开发商人士对记者称，他们在不断调整市场战略，但政策的调整让他们有些措手不及。这引发了不少重量级开发商的共鸣。“先守后攻，这些子弹都回仓了，不过没有存货，很难有大的腾挪空间。”另一家销售排名前十的开发商人士称，上半年他们一直偏保守，到现在拿地都没有超过10幅，可见第四季度土地市场竞争会非常激烈。丁祖昱认为，政策的调整给市场带来的最核心的改变在于消费者信心的提振，之前的年初市场“一夜之间”的下滑，除了自身供需问题之外，也在于消费信心极度衰竭，使得正常需求的客户也因为信心问题而延迟购房。而这一轮市场的回升，给这些真正有意向购房的客户群体重新树立了信心，这部分积攒了大半年的需求，将成为四季度市场回升的主力军。市场反应确实明显，以杭州市场为例，绿城的大本营杭州在黄金周贡献了十个亿的销售业绩，其中一个高端楼盘7天成交2.2亿。“从最近豪宅成交的系列数据来看，高端的客户信心在不断提振。”杭州透明售房网研究院院长方张接称，市场回暖的可能性很大。就拿地而言，这对许多开发商来说未必是好事情。“我认为，最好的拿地时机出现在2012年春节过后，以及2014年的第二季度。”浙江本土的一位开发商对记者称，在第一个时间节点，他们成功拿到了土地，可惜的是，在今年颗粒无收。“市场一回暖的话，我们彻底没勇气去拿地了。”他有些无奈地说，机会乍现就不见了，拿地价推高的结果就是，这场游戏的筹码又增加了。
本文来源：第一财经日报
作者：爱野
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地产大佬们普遍表示，今年房地产市场变化过快，调控非常及时，也非常必要。
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热门影院：房贷新政出台闪电落地 东莞银行招行明确已松贷
央行关于“限贷”松绑的政策正式落地东莞。10月8日，南都记者走访东莞多家银行网点以及从开发商处了解到，部分银行已经正式对过往认定的“二套房”贷款政策松绑。
国庆长假前一日央行颁布的新政，在长假结束后就落地东莞了。央行关于“限贷”松绑的政策正式落地东莞。10月8日，南都记者走访东莞多家银行网点以及从开发商处了解到，部分银行已经正式对过往认定的“二套房”贷款政策松绑。截至南都记者交稿，就有东莞银行和招商银行东莞分行表示，结清此前贷款再贷可以按首套房政策执行，也就是正式执行“认房不认贷”。不过针对首套房的利率，各行执行不一。东莞银行方面就表示目前执行上浮15%，但最低也有可能做到7折利率。东莞银行、招商银行已落实新政9月30日，中国人民银行联合银监会正式下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，要求积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，并提出“贷款还清，可算首套房”的房贷认定政策。黄金周过后的首日，南都记者就得到消息,已有部分银行落实新政。东莞银行个贷部一人士透露，目前东莞银行新政已经得到落实。“针对结清首套房贷款再贷款买房的可以按照首套房执行。”他强调，目前认定还是以家庭为单位的。这个说法并未得到东莞银行官方层面的正式回应。不过有开发商和代理公司已向南都记者证实了这一做法。与东莞银行一样执行“认房不认贷”政策的还有招商银行。招商银行东莞分行明确表示，该行已在10月1日起就正式落地实施央行房贷新政。“我行对拥有1套住房并结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购房可以按首套房政策执行，认定标准以家庭为单位。”而东莞农村商业银行、建设银行、工商银行、农业银行和华夏银行等皆表示，目前仍未收到上级部门通知。首套房利率仍未下调不过更多买家关心的是首套房的利率执行情况，是否如央行政策所称可以打到史上最低的7折优惠？招商银行东莞分行方面就表示，目前首套房贷最低首付比例为30%，贷款利率根据客户情况确定，一般执行基准利率上浮10%。东莞银行方面则表示，目前首套房贷款利率执行的是上浮15%，不过针对整个楼盘而言，尤其是合作银行，最低也可能做到7折利率优惠，不过如何得到7折优惠利率他未透露具体的操作方式。“放款方面的话，如果手续齐全，一周左右就可以放款。”上述个贷部人士表示。包括中国银行、建设银行、农业银行、工商银行等，都表示目前首套房利率并未下调，仍执行上浮10%-15%的利率标准。多位银行业人士、房产界人士也认为，目前房贷执行7折优惠利率的可能性较小。“至于第四季度利率优惠的程度，具体还是要等各银行最新通知。以目前情况来看，房贷利率回归基准或打9折都还是有可能的，作为银行亏损的品种，打7折的可能性较低。”瑞峰置业市场管理中心副总经理李毅分析道。他城深圳：中行率先落地执行，但做到7折很难
10月8日，央行发布房贷新政刚好过去一周，南都记者从四大行深圳分行获悉，中国银行深圳分行已率先发通知执行新房贷审查标准，将细则执行落地，而工行、建行、农行截至记者发稿时，相关人士表示近两日细则也将出台落地。此外，主力做房贷的四大行房贷利率维持在9&.5折-&9&.7折。业内人士认为，房贷利率想做到7折优惠较难。广州：多个楼盘执行首付三成，利率优惠细则不定国庆黄金周首日，广州碧桂园天玺湾、新福港鼎峰、花都雅宝新城、天健上城等多个楼盘响应松贷新政，开始执行“首套房贷还清，二套房首付三成”新规。对于“贷款利率下限为贷款基准利率7折”的新政，受访者普遍认为可行性、可能性不大。南沙碧桂园天玺湾驻点的中国银行工作人员说，只要首套房贷款付结清，买二套房的首付最少可以付三成。至于是否有七折优惠利率，由于细则未出，尚未确定。
本文来源：南方都市报
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