业主欠交物管费，物管扣滞纳金是否合理？
业内人士：以物业合同作准
来源：中山日报
第 7158 期 B5版　发布日期：日　
&&&&近年来有关业主以各种理由欠缴物管费的新闻时常见诸报端。日前，有读者向记者反映，称其出国回来后发现物业管理向其收取欠费滞纳金的情况。究竟，物管扣滞纳金的做法是否合理？遇到这种情形时又该如何处理？有律师建议，一切要以双方签订的物业合同作准。案&例业主出国回来被追缴物管费滞纳金&&&&日前，家住城区某楼盘的市民龚女士收到了物管通知其缴纳物管费滞纳金的通知。原来，去年底龚女士出国探亲大半年，家中一直没人，如今回来后却被告知已欠交物管费近4个月。“虽然滞纳金不多，但是我还是比较怀疑物管收取滞纳金的合理性。再说我这也是由于特殊原因欠缴，与恶意欠费扯不上关系吧。”龚女士表示，早前小区物业管理处工作人员向其解释，称在业主入住前，物业管理处与业主都有签订服务合同，里面就有加收物业费滞纳金的条例，物业也是按照合同去办事。&&&&对于物业的这种说法，记者咨询了市内一些物业公司负责人。中正物业方面表示，物业管理处是否有收取业主拖欠物业管理费滞纳金的权利，确实应按照其管理服务合同上的相关规定实施。如果物业服务合同中明确写出加收滞纳金的条款，则物业管理处是可以按照合同的规定，对未缴纳管理费的业主收取滞纳金。如业主认为物业管理处并无实行物业服务合同的约定，对其不满的，可取证并向相关部门进行投诉。不过一般来说，如今物业公司为了保证双方权利与义务的履行，通常情况下都会加入滞纳金条款，而不同物业公司的滞纳金比例也会有些许出入。不过总体而言，滞纳金的范围不能大幅超过国家相关规定。根据《合同法》，滞纳金应该属于应付未付的违约金，一般而言违约金不能超过本金。案&例买二手房，最好肯定卖家有缴物管费&&&&除了一手业主容易遇到因欠缴物管费而被收取滞纳金的情况外，记者了解到，同样的情况也会出现在二手房买卖中。据介绍，由于一手业主因各种原因欠缴物管费的关系，一些二手买家在房屋交易完毕后，往往会被物管催缴滞纳金。&&&&因此，二手购房者在购房时，一定要到物业管理公司查询房屋物业管理费的缴纳情况。有法律界人士指出，买方可以要求业主出具最近几期物业管理费的缴纳发票或者收据,以此判断卖方是否存在欠缴物业管理费的情况。如果确实因某些原因无法至物业管理公司查询，买方可以在买卖合同中作约定。通过约定,如果发生有关物业管理费的纠纷,买方可以直接依据买卖合同中的该款约定直接向卖方主张权利。&&&&此外，根据《广东省物业管理条例》有关规定，&业主和使用人不按约定交付物业管理、维修等分摊费用的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积计账，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。从中可以看出，物业管理公司应将业主拖欠物业管理费的情况向房地产交易机构报告，在办理过户手续时，房地产交易机构可以代物业管理公司从卖方所得的房价款中扣除。&&&&不过，中正物业方面也坦言，目前对于一些蓄意欠缴物管费的行为，物业公司收取滞纳金并不容易。同时，由于法律诉讼的成本高，所以真正采用这种手段的物业公司很少。正因如此，在房屋买卖中，买家在交易过程中对此多留一个心眼，是保障自身权益最简单有效的做法。本报记者梁展宏
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欠交物业费，物业公司能要到违约金吗？
基本案情原告信阳市某物业管理公司诉称，其按合同承接了信阳市南湖路某小区的物业管理服务项目后，按合同约定履行了义务，但被告兰某从2008年1月到2014年4月一直不交纳物业费，日前物业费收费标准为0.3元/月/㎡，从日开始，物业费收费标准为0.4元/月/㎡。截至2014年4月，被告兰某共拖欠原告物业服务费1920元、公摊水电费228元。原告称，其多次找兰某索要这些费用均未果，便诉至法院。信阳市某物业管理公司请求判令：被告兰某一次性结清从2008年1月到2014年4月起拖欠的物业服务费1920元、公摊水电费228元，合计2148元;被告兰某承担违约金1453元。被告兰某辩称，从2008年1月到2014年4月确实没有交纳物业费用，欠交物业费的原因是近年来原告只收费不管理、不服务，并且兰某称自家的房屋有严重的漏水问题。经法院审理查明，原告信阳市某物业管理公司为被告兰某居住的信阳市南湖路某小区提供物业管理服务，日，原、被告签订了《合同》，约定交纳物业费的标准为0.3元/月/㎡，公摊水电费按实际产生费用收取。从2008年1月到2014年4月，被告兰某以混乱、房屋漏水问题严重为由未交纳费。争议焦点该案的争议焦点是：提供的管理和服务存在瑕疵，其请求业主承担违约金的请求是否应得到支持;物业公司提供具有瑕疵的物业服务后，物业费用到底应该怎样承担。裁判结果近日，信阳市浉河区法院经审理，判决被告兰某一次性支付从2008年1月到2014年4月所欠原告信阳市某物业费的90%，即1600余元，以及公摊水电费228元。驳回原告信阳某物业管理公司的其他诉讼请求。宣判后，被告兰某未提出上诉，该判决已生效。综合分析物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。物业服务合同的履行不仅是指签订合同双方最后的交付行为，而且还包括双方一系列行为及其结果的总和。物业服务合同的履行通常在法律上规定为全部履行，即当事人必须按照合同规定的标的及其质量、数量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的履行方式，全面完成合同中规定的各项义务。物业服务有瑕疵，原告无权向被告收取违约金法院审理后认为，支付违约金的责任仅适用于违反合同义务的情形，且只有当事人在合同中约定了违约金或者法律规定有违约金时才能适用。该案中，原告要求被告支付逾期交纳物业费违约金的诉请系基于《前期物业管理合同》，该合同对违约金有明确约定，有合同依据。但被告提出原告提供的物业服务存在瑕疵，物业管理混乱、房屋漏水问题严重，所以被告才迟迟未交物业管理费，原告对此也承认。瑕疵履行是债务人有积极的不完全履行行为，只是由于债务人履行有瑕疵，使债权人的利益遭受损害，故可称为积极的债务违反。瑕疵能补正的，债权人有权拒绝受领，要求补正，并不负受领迟延责任。合同法要求合同双方应当全面履行合同，严格按照合同的要求履行各自的义务。该案中，原告与被告签订的物业合同要求原告物业公司全面履行合同，但原告提供的物业服务存在瑕疵，导致物业管理混乱，被告房屋漏水严重，未完全履行合同，原告在收取物业费时并未提供对等的物业服务义务，其要求被告承担违约金是不合理的。因此，对存在瑕疵的物业服务，作为物业公司一方是无权要求业主承担违约金的。原告提供有瑕疵的物业服务后，被告承担90%的物业费物业服务企业的权利和义务是一致、对等的，物业服务企业的权利是收取物业服务费用，义务是按照有关规定和合同约定对小区内的秩序、卫生、安全进行维护和管理，对建筑物、公共设施、绿化进行养护和维修、对业主进行其他物业服务。收取物业费用既是对其履行义务的对价报酬，也是保障其正常运转的重要收入来源。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，可以看出，单个业主与物业服务企业之间具有物业服务合同关系，这类合同具有个体性、相对性、特定性特点。同时，按照该类合同而由物业服务企业实施的物业服务行为、履行的义务，相应也具有直接性和特定性。和每个业主签订的合同都是一对一的，业主可以从维护私人的利益角度出发提出抗辩理由。该案中，原告提供的物业管理服务存在瑕疵，造成被告房屋漏水严重，已侵害了被告的合法权益。原告的履行行为是一种不完全履行行为，未提供全部履行，但并没有造成根本违约。因此，法院作出被告只承担90%的物业费是比较合理的。
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  物业管理费什么时候可以不用缴纳?
物业管理费什么时候可以不用缴纳?
一、承租人是否应交物业管理费?什么情况下承租人要支付物业管理费?承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只具有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理费的义务。支付物业管理费是基于物业管理合同的义务，房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系，不能混同。如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定，由承租人支付物业管理费，并且物业管理公司也同意向承租人收取物业管理费，那么应当由承租人支付物业管理费。如果承租人到期没有支付物业管理费，业主要承担连带缴纳责任。二、开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定吗?房屋预售前，开发商可以与物业管理公司就物业的相关情况进行协商，但不能将包括物业管理费在内的有关物业管理的具体条款规定在售楼合同中。即使开发商与物业是同一公司，开发商也不能在售楼合同中对物业费作出规定。三、开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗?不可以。物业管理费与违约金不能相互抵销，因为物业管理与开发商卖房是两个不同的合同关系。并且由于通常情况下，开发商都会要求抵销一年以上的物业管理费，而收取一年以上的物业管理费是不合法的。业主有权拒绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵销的行为;如果业主与开发商及物业管理公司三方达成了“债务转移协议”，违约金最多也只能折抵一年的“物业管理费”，其余部分仍应要求开发商支付。业主在办理入住手续时，应留存开发商逾期交房的书面违约证据。四、房屋买了还没住，要交物业管理费吗?要交。业主没有入住因此水电费可能很少，但是物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服务，也包括对该空房的管理。物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止，所以业主无论是否入住，只要办理了入住手续，均应从办理入住手续后按合同的约定缴纳管理费。五、对物业管理公司提供的服务不满,管理费还要交吗?应视具体情况而定,如果物业管理公司的行为还不构成违约，业主仍需缴纳物业管理费。但如果在物业管理公司曾书面允诺过的前提下，服务质量却不合要求，业主可以拒交管理费。六、房屋质量差,管理费还要交吗?因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系，而物业管理费是业主与物业管理公司根据物业管理合同约定的，二者是两个不同的法律关系。对于房屋的质量问题，业主应追究开发商的责任，而与物业管理公司并无直接联系，业主不能以此为借口拖欠管理费。七、物业管理费“涨价”怎么办?物业管理公司不得单方要求增加物业管理费。物业管理费的收取标准，应以物业管理合同或商品房买卖合同中的约定为准。除因政府调整价格外，开发商和物业管理公司都不得单方提价。如果确有必要增加必须召开业主大会，征得业主同意后方能增加。如果物业擅自提高物业管理费的收取标准，业主可以要求物价部门进行协调，也可以通过仲裁或诉讼程序解决。
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馆藏&20927
TA的推荐TA的最新馆藏业主是否要交纳物业费，不在于是否与物业之间有书面合同，而在于业主是否接受了物业方面提供的服务。
我国合同法第36条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要合同义务，对方接受的，合同成立。在司法实践中，如果业主已实际接受了物业服务，物业公司就有权收取物业费，而不能简单地“拿合同说事”。
双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。
根据《物业管理条例》、《业主大会规程》和《业主公约》规定，业主应当按时足额缴纳服务费，业主委员会负有催缴服务费的责任和义务。对催缴能不缴纳的，可通过法院起诉。但实际工作中运作起来比较困难。我们的办法是：第一、发催费通知。贴到欠费业主家门上，催一催、让大家看一看。第二、在小区宣传栏公示欠费业主名单，限期交费。让欠费业主曝曝光。第三、协调业主委员会一起到欠费业主家里谈一谈，找欠费业主对对话。第四、对欠费业主中止提供水、电、暖、气、房屋、设备等运行和维修服务。第五、向法院起诉。一般运用三至四项措施即可解决。当然，语言沟通技巧十分重要，要说得合情合理、有理有节，方可达到目的。
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一般来说是不合理的.但建议你向物业了解这样做的原因,也有可能原因是合理(如本单位的由单位统一补贴了公摊水电费,这样的话实际收取标准是统一的,只不过本单位的向二方...
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