楼市“降温” 股市债市就能火吗？不要太天真！
　　【“”(ID：ytcj123)提要】　　货币宽松周期下的房价或许将对股市有利，但货币紧缩周期下的房价下跌并不会促进资金回流股市。　　货币政策进一步宽松的可能性较低，反而有货币收紧的可能。　　今年国庆假期，国内20多个城市重启限购，一夜之间，楼市气氛骤然冰冻，北京、深圳、南京、杭州等多个城市新房及二手房市场网签量出现断崖式下滑。中国房地产在经历“一放就疯”之后，进入了“一收就死”的新阶段。　　那么，国内楼市重拳出击，会使得股市或债市，引发股涨或债涨吗？多个业内分析师表示，楼市下跌将在一定程度上利好股市和债市，不过，前提条件是货币环境能维持宽松，且信用市场保持相对稳定。　　股市上涨条件：调控使房价短周期下跌且货币政策维持或进一步宽松　　事实上，未来可能导致楼市资金流入股市的前提条件是：国家行政调控导致房价出现短周期下跌，同时，货币政策维持或进一步宽松。但这其实有一定难度，一方面，要保证房价下跌是短周期下跌，而并非进入长周期向下拐点，否则“负财富效应”将会导致包括股市在内的所有风险资产下跌；另一方面，货币政策进一步宽松的可能性非常低。　　而本轮地产宏观调控也是在和周期趋势作对，结合2010年楼市调控的经验，若想短期内见效就还需调控政策高压不断加码，甚至要配合货币政策的收紧。　　同时，要使楼市资金流入股市，货币政策还要维持或进一步宽松。货币宽松周期下的房价下跌或许将对股市有利，但货币紧缩周期下的房价下跌并不会促进资金回流股市。　　以2008年9月、2014年5月为例，这两次房价下跌都处于货币宽松时期，这期间股市一次先跌后涨、一次大幅度，确实不排除有房市资金流入股市；但2011年9月房价下跌之前，货币政策是不断收紧的，到了2011年12月的降准才确认货币政策从紧缩到宽松的转变，而在当时，整个房价下跌期内股市都处于震荡下跌的情况，说明房市资金并没有回流到股市。　　尽管如此，央行行长周小川在G20财长和央行行长会议讲话中表示，“随着全球经济复苏逐步正常化，未来中国也会对信贷增长有所控制”。由此可见，房价过快上涨已引起了央行的充分重视，这不仅表明货币政策进一步宽松的可能性较低，反而有货币收紧的可能。　　根据以往经验，国内的三轮房价下跌都是短周期回调，但如果本轮房价调整是长周期的向下拐点，那么将会对股市产生负面影响。　　债市：短期利好但楼市下滑不能过快　　再来看债市，从逻辑上来看，地产市场下滑，对债市的利好，应该是非常明显的：　　第一，经济下行，地产销量下滑，从基本面的角度有利于债市。　　第二，地产下滑，居民房贷规模将随之下降，在资产荒的情况下，银行将面临更大的资产配置压力，从而选择增加对债券资产的配置；　　第三，地产下滑，居民的储蓄将可能回流理财和金融市场，从而有利于债券市场。　　不过，地产市场的调控对债券市场会形成利好，是有前提条件的。因为债市的增量资金更大程度上是来自广义货币的扩张，而不是货币市场流动性的宽松。债与房地产市场的繁荣相似，也要依靠信用的扩张和杠杆的上升。也就是说，地产市场的下滑不能动摇债市“钱多”的逻辑，这就要求地产下滑时，信用市场保持稳定和资本外流压力不大，所以，地产市场的下滑不能过快。　　另外，观察信用利差和房价的走势，两者呈现强的相关性，即房价下跌时，信用利差一般是走阔的，而房价上涨时，信用利差则是收缩的，所以，如果看空地产，那应该要信用债，利率债的性价比才会更好。不过如果对地产非常悲观，那投资者只能持有流动性，那么做空商品和人民币可能是更好的选择。
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楼市降温，股市债市究竟哪个先火？
作者：左俊义 苏宁金融研究院高级研究员来源：苏宁财富资讯（ID：SuningWealthInsights）&&&近期，关于楼市投机资金究竟是转入股市还是债市的声音繁杂，可谓乱花渐欲迷人眼。要弄清这个问题，需要先探讨一下资产究竟是同涨还是轮涨？对于这个问题，需要拆分不同因子对资产收益率的影响，这些基本因子包括经济增长、通胀、流动性、避险情绪等。在此，笔者不做具体的数量化分析，只从大的逻辑角度进行阐述。首先，当经济大周期驱动资产价格波动时，资产价格一般是同向波动的。而当流动性驱动资产价格时，资产价格更可能是轮动的。就全球资产价格而言，基本上随着今年3月联储透露出鸽派的气息，全球流动性是比较宽松的。例如，观察美国的金融状况指数（参见图1），基本上在今年2月5日流动性达到了最紧张的时刻，随后流动性基本持续宽松，金融状况指数在波动中震荡下行。&&然后,我们观察新兴市场股票、黄金和大宗商品的收益率，可以发现，2016年资产明显出现轮动。下图2是商品、新兴市场股票、黄金三类资产的周度收益率的4期移动平均值，2015年各类资产基本同向波动，波峰和波谷基本都重叠在一起；但进入2016年三根曲线明显脱轨了，波峰不再重叠在一起，而是错落有致，比如2016年上半年先是黄金出现一波机会，然后是商品，到了3季度则是新兴市场股票表现最好。&为什么流动性宽松的时候资产更可能轮动呢？因为，虽然流动性本身不大会成为市场交易的核心，但流动性充裕时大家可以交易各类主题，比如避险情绪、商品补库存、新兴市场增长超预期等主题，投资者可以轮番炒作。&其次，经济大周期波动的阶段已经过去，资产同涨的概率在系统性下降。&在讨论股房轮动时，制作了股票市场和房地产市场的估值对比指标（参见图3）。在2014年以前，股市和房市基本是同向波动的，那时经济的大周期还能起作用，随着房地产向好和经济增长向上，股票市场也会出现一波明显的机会，比如年和2009年。&但在2012年之后，少有人坚信我国的经济还能出现比较像样的、持续的反弹，与此对应，就是周期股表现的时间越来越短暂、越来越粗暴（比如2014年底），同时小票也出现系统性机会（比如2013年的创业板）。这就是股票市场投资者对大的经济周期走势的反应。换句话说，2014年以前，货币政策和房地产政策是同向的，2014年以后，货币政策和房地产政策出现了轮动。在2014年以前，货币宽松和房地产宽松是同步的，比如2008年货币政策的降准降息配合房地产的首付比率下调。但从2014年开始，先是货币宽松，基本上持续到2015年年中，但因为货币政策对经济的刺激效果比较有限，各地限购政策逐步松动随之而来，房地产去库存也成为政策的主旋律。其实，不论是流动性逻辑——既然房地产开始调控，流动性势必会寻找其他资产，还是政策轮动逻辑——一旦房地产不景气拖累经济，货币政策势必会重归宽松，都意味着未来大类资产还是以轮动为主。不同的是，上一波轮动是债券牛市先行、股票牛市后起，但现在股票市场经过了明显调整、债券却是持续的牛市，预计这一波轮动以股票市场先起的概率为大。作者：左俊义 苏宁金融研究院高级研究员
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楼市“降温”，股市债市就能火吗?不要太天真!
【“一条财经”（微信ID：ytcj123）提要】撰文：一条财经?货币宽松周期下的房价下跌或许将对股市有利，但货币紧缩周期下的房价下跌并不会促进资金回流股市。?货币政策进一步宽松的可能性较低，反而有货币收紧的可能。今年国庆假期，国内20多个城市重启限购，一夜之间，中国楼市气氛骤然冰冻，北京、深圳、南京、杭州等多个城市新房及二手房市场网签量出现断崖式下滑。中国房地产在经历“一放就疯”之后，进入了“一收就死”的新阶段。那么，国内楼市重拳出击，会使得资金流入股市或债市，引发股涨或债涨吗？多个业内分析师表示，楼市下跌将在一定程度上利好股市和债市，不过，前提条件是货币环境能维持宽松，且信用市场保持相对稳定。股市上涨条件：调控使房价短周期下跌且货币政策维持或进一步宽松事实上，未来可能导致楼市资金流入股市的前提条件是：国家行政调控导致房价出现短周期下跌，同时，货币政策维持或进一步宽松。但这其实有一定难度，一方面，要保证房价下跌是短周期下跌，而并非进入长周期向下拐点，否则“负财富效应”将会导致包括股市在内的所有风险资产下跌；另一方面，货币政策进一步宽松的可能性非常低。而本轮地产宏观调控也是在和周期趋势作对，结合2010年楼市调控的经验，若想短期内见效就还需调控政策高压不断加码，甚至要配合货币政策的收紧。同时，要使楼市资金流入股市，货币政策还要维持或进一步宽松。货币宽松周期下的房价下跌或许将对股市有利，但货币紧缩周期下的房价下跌并不会促进资金回流股市。以2008年9月、2014年5月为例，这两次房价下跌都处于货币宽松时期，这期间股市一次先跌后涨、一次大幅度上涨，确实不排除有房市资金流入股市；但2011年9月房价下跌之前，货币政策是不断收紧的，到了2011年12月的降准才确认货币政策从紧缩到宽松的转变，而在当时，整个房价下跌期内股市都处于震荡下跌的情况，说明房市资金并没有回流到股市。尽管如此，央行行长周小川在G20财长和央行行长会议讲话中表示，“随着全球经济复苏逐步正常化，未来中国也会对信贷增长有所控制”。由此可见，房价过快上涨已引起了央行的充分重视，这不仅表明货币政策进一步宽松的可能性较低，反而有货币收紧的可能。根据以往经验，国内的三轮房价下跌都是短周期回调，但如果本轮房价调整是长周期的向下拐点，那么将会对股市产生负面影响。债市：短期利好 但楼市下滑不能过快再来看债市，从逻辑上来看，地产市场下滑，对债市的利好，应该是非常明显的：第一，经济下行，地产销量下滑，从基本面的角度有利于债市。第二，地产下滑，居民房贷规模将随之下降，在资产荒的情况下，银行将面临更大的资产配置压力，从而选择增加对债券资产的配置；第三，地产下滑，居民的储蓄将可能回流理财和金融市场，从而有利于债券市场。不过，地产市场的调控对债券市场会形成利好，是有前提条件的。因为债市的增量资金更大程度上是来自广义货币的扩张，而不是货币市场流动性的宽松。债与房地产市场的繁荣相似，也要依靠信用的扩张和杠杆的上升。也就是说，地产市场的下滑不能动摇债市“钱多”的逻辑，这就要求地产下滑时，信用市场保持稳定和资本外流压力不大，所以，地产市场的下滑不能过快。另外，观察信用利差和房价的走势，两者呈现强的相关性，即房价下跌时，信用利差一般是走阔的，而房价上涨时，信用利差则是收缩的，所以，如果看空地产，那应该要做空信用债，利率债的性价比才会更好。不过如果对地产非常悲观，那投资者只能持有流动性，那么做空商品和人民币可能是更好的选择。
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