（转载）美国公立教学水平怎么样？本人现在就在美国念教师资格证，马上就要毕业了。期间已经在公立学校实习教课。在美国学教育+工作已经近四年，近距离接触美国公立和私立学校的学生还有老师，我相信我还是有一定的发言权的。我所说的一切都不是绝对，什么都有例外，个案永远可以反驳任何言论。我只说我亲眼看到的和体会到一些事实。1、先进的美国教育是否仅局限于美国私立学校？美国的私立教育真实情况是怎样的？上私立学校需要什么条件？美国公立和私立学校的差别其实最主要的是学校的设施资源以及生源质量。老师的话其实都差不多。甚至我可以说，因为私立学校不需要教师资格证也可以教，有些私立学校的老师甚至还不如公立老师的好。但是因为学生都是有钱人家的孩子，所以相对来讲素质都比较高。美国那种很作的富二代比较少，有钱人多半都是自己努力奋斗来的，所以他们在教育自己的孩子上也比较谨慎，不想国内那么宠着孩子。再者来说就是很多公立学区的福利待遇都比私立学校要好，这点在退休金上体现尤为明显，因为是政府养着的公务员，所以很多私立学校都无法养你到进棺材。所以除非是很有钱的私立学校，否则一般的私立学校也很难请到好老师。这年头私立学校遍地开花，好多家长对公立学校不满意就自己开个私立学校，然后连个像样的校长都没有就那么开学了……我就亲眼见过不止一所这种学校。老师甚至连美国的教育大纲都不是很了解就教课了。但是也不是我黑私立学校，还是有很多好的私立学校的，尤其是天主教私立学校，这个在美国是个联盟，有自己专门的考试。很多信天主教的人都很有钱，从教堂就能看出来，特豪华的都是天主教堂，基督教堂都很小。所以一般天主教私立学校都还不错。非宗教的私立好学校肯定也有，我就不举例介绍了。2、美国的公立教育真的如此糟糕？美国公立学校的教育是否糟糕并不是取决于老师的好坏，而是生源的质量。美国是个比中国社会要复杂很多的地方。各种移民，而且还可以持枪，贩毒、黑帮，无所不有。这个去洛杉矶市中心走一圈就知道了。为什么南加州大学中国留学生总发生惨案，就是因为处在洛杉矶市中心南边特别乱的地方。我认识的一个老师就跟我说她以前就在一个很贫困很乱的公立小学教书，班里的学生什么样的家长都有，父母有进监狱的，有吸毒的，有黑帮的，有捡垃圾的，有兄弟姐妹8个人住在一间卧室里的。那些孩子就是没法有一个安静的环境去做作业，你让他们怎么学习？你拿这种学生的考试成绩当做老师的工作指标是不是过于荒唐？你怎么能拿这种学生的成绩和比弗利山庄富人区的孩子的成绩比较然后得出结论是老师教的不好？以前《洛杉矶时报》还拿学生成绩来定老师是否合格，然后登载在报纸上，后来舆论压力给取消了。公立学校招老师有着比私立学校繁琐得多的过程和手续，毕竟是招公务员嘛，所以就很谨慎。美国的教师培养体系我觉得国内很值得学习。他们的公立学校招老师是一定需要教师资格证的。而教师资格证可并不是像国内一样，交个800块钱报个班，背背，考个试就完了的。美国的教师资格证是需要修课+考试+实习才能拿到的！修课平均都是五六十个学分，然后加上各种州立考试和一个学期的实习，实习期间有三年工作经验以上的老师带你，给你意见，监督你教课，各种考核，然后才能拿到初等教师资格证。注意，是初等哦！不是永久哦！这个过程一般是需要一年半到两年，跟念研究生是一样长的。而且别以为当上老师就万事大吉了。刚开始要有试用期两年，期间校长会抽查你的教案，推门进屋看你上课，你还要参加一个项目，写各种报告，参加考核，才能拿到永久教师资格证。新老师第一年工作基本都要备课至少晚上七八点以后才能下班，十点十二点也都不是新鲜事。每天各种会，还有培训。所以每个在美国当老师的人上辈子都是折了翼的天使……活累钱少……教师工会帮着给申请涨8.7%的工资，请求班里学生少点怎么就不对了……最新洛杉矶工会教师罢工游行的消息可以参见这里：Teachers union rally in downtown L.A. draws thousands in call for contract demands而且虽然老师的工资都不是很高，基本年薪都是四万美金左右开始起跳，也就是月薪三四千美金，随阅历缓慢增长，但是不好的学区的老师的工资还是比好学区的要高一点。为什么？因为学生不好教，所以才要提高工资来吸引好老师啊！反而倒是大家都抢着去好学区，所以好学区的工资就比较低，大家宁可赚少点也想教好学生。好学生无论你怎么教，都不会差到哪去，所以很省心。先写到这里，我周日还有deadline，放着那么重要的事儿不做跑到知乎来答题……就是为了替美国公立学校鸣个不平……等有时间了再继续更新……
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第六届中国产业园商务区发展论坛
主持人 赵正挺：各位领导、各位来宾、各位朋友们大家上午好！欢迎大家相聚在北京富力万丽酒店，出席第六届中国产业园商务区发展论坛。我是全联房地产商会常务副秘书长。
本届论坛目前是国内规格最高、影响力最大的产业论坛之一，从2009年起，该论坛以年会的形式已经连续举办了九届，成为了中国房地产界一年一度的顶级盛事之一。本次论坛的主题是“困境与突围——新型城镇化下的产业地产”，随着新型城镇化的大力发展，以产业聚集为特征的园区产业开发暨产业地产，已经成为越来越多的产业追逐的对象，产业地产在新型城镇化过程中显示出更大的优势。同时由于当前城市化进程中面临的诸多问题，如环境恶化、交通拥堵、能源紧张等，带来了很多的挑战。本次年会是地产界、产业界、金融界围绕当年中国产业地产最新动态设定主题，各界人士对行业内各相关层次的变化做深度交流与有效探讨，并形成对当前产业地产发展的共识。今天我们有幸请到了聂梅生会长、朱中一会长、陈淮所长、肖劲肖总等，共同探讨热点话题。论坛还通过各相关网站进行图文直播和现场直播，还得到了经济观察报、北京商报等媒体的大力支持。
现在我宣布第六届中国产业园商务区发展论坛开幕！
首先请允许我介绍出席论坛的领导和嘉宾：
全联房地产商会 秘书长 钟彬
房讯网 董事长 刘凯
全联房地产商会创会会长 聂梅生
中国房地产业协会名誉副会长 朱中一
中国城乡建设经济研究所所长 陈淮
北京万科企业有限公司副总经理 肖劲
协信集团产业地产事业部总经理 张勇
北京国华置业有限公司副总裁 巩向民
中国总部经济战略设计研究院负责人 张鹏
下面进入第一个环节，有请主办方领导致辞，首先有请全联房地产商会秘书长钟彬先生致辞，大家欢迎！
钟彬：尊敬的各位来宾早上好，首先我代表全联房地产商会对本次论坛的召开表示热烈祝贺。本次论坛是我们第六届产业地产论坛，第一届是2009年开的，那时候跟今天的房地产是非常接近的形势，因为那时候是2008年年底、2009年年初，大家都在讨论，因为那时候房地产形势看不清楚，也是房地产第一次面临了很多所谓的困境。但是六年后的今天，我们的形势也不是特别好，销售面积、销售额都在下降。在高位盘整的今天，房地产的出路究竟在哪里？我们今天来回味我们当时策划产业地产论坛的时候，跟今天有很多相同的背景。但是2009年的时候，我们看到了救市政策，所以房地产也就逆势而行，非常非常好，迎来了非常好的春天。今天还会这样吗？
所以房地产商会在经历了08、09年的调整之后，我们提出了一个基本的策略，就是提出来房地产行业希望能够跟产业紧密结合，而应该是中国实体经济的承载者。我们发现六年来，中国很多优秀的房地产企业开始转型，开始升级。我们商会很多核心物业企业也做了一些调整，我们看到万达跟旅游业、商业做了很好的结合，我们看到世茂、富力也做了很多产业的结合。包括去年绿地也做了大量跟园区地产、跟商业地产的结合，今天我们的协信地产以前也是住宅为主的企业，今年也鲜明的提出了产业事业部，这些转型表示我们企业在积极突围，在面对困境的时候寻找新的突破点、增长点。而且各地的政府也特别欢迎，因为觉得只有产业地产结合起来，才能带来持续的税收，才能带来很好的就业，才能带来一个城市从产业方面的高度竞争力和辐射力。所以我们商会来支持、来主办，和房讯网的刘凯一起来办这个活动，目的就是能够更好的为我们行业找到新的增长点。
在连续一个半月之内，全联房地产商会面对现在的困境，还有我们如何的创新，开展了三次活动，今天是第一次，在7月15号，欢迎大家到三亚参加论坛，在8月份会在这里举办夏季年会，三个主题词就是困境、颠覆与创新，我们会从新型经济如何拥抱房地产，我们如何跟房地产的升级、转型提供更好的思路和方向。所以在这里我预祝我们的活动圆满成功，也祝各位嘉宾万事如意、心想事成。谢谢大家。
主持人：钟彬会长对我们论坛提出了很高的希望，同时也报告一下我们商会在7月15号在博鳌会开展一个论坛，在8月5号在这里会举办新一届的夏季年会，希望大家积极参与。下面请上另外一位联合主办方的领导为论坛致辞，有请房讯网董事长刘凯先生为本次论坛致辞。
刘凯：尊敬的聂会长、尊敬的陈部长、尊敬的各位领导、各位来宾大家上午好！首先代表组委会、代表房讯网对大家莅临本次论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
这个论坛我们今年已经办了五届，也跟大家汇报一下，由于有大家的支持，我们的活动、我们的论坛才会这么成功，我们还将继续努力向前前进。
随着新型城镇化的进一步深入，房地产的引领模式迫在眉睫，以产业聚集为特征的开发，也就是产业地产，已经成为越来越多的房地产企业所追求的，但是也面临着诸多问题，比如交通拥堵问题、环境恶化问题、能源紧张问题，也给未来的产业地产带来了挑战。
产业地产与传统房地产或者商业地产的模式，最大的区别在于客户不同，商业地产的客户是商家，产业地产的客户是政府或者企业，所以产业地产追求的是经济跟社会资源价值的最大化，而不是企业价值的最大化。它将在与其他资源整合的基础上，更注重产业环境的营造和软环境的建设，以及对区域产业的提升和助力。所以我们今天的论坛主题是“困境与突围——新型城镇化下的产业地产”，我们上午将聆听各位领导和行业大腕分别从宏观政策、产业、市场、企业等各个方面进行解读。下午我们将进行主题演讲，另外还安排了两场对话，聚焦新型城镇化要求的规划和期待，明天我们安排了相关考察环节，详细信息请大家咨询工作人员。
最后再次感谢大力支持本次论坛的各位合作伙伴，万德兴业、天骥智谷、鸿坤集团、经开股份、协信地产、中科电商谷等等合作伙伴。
主持人：感谢刘总的精彩致词。下面进入第二个环节，首先有请全联房地产商会创会会长、清华校友总会房地产行业协会会长聂梅生教授，给我们做主题为“中国宏观经济与房地产形势分析”的演讲。大家欢迎！
聂梅生：大家上午好！非常高兴又一次来到这个论坛，和大家一起讨论房地产这个永远的课题。今天我不会花很多时间去讲当前的形势，更多是讲下一步。
说起当前的形势，我稍微点一下我自己的看法，不一定正确，待会儿朱中一会长和陈淮主任会做关于形势的发言。我的看法，现在还是三句话，但是这三句话有变化。房地产已经从高位盘整到涨幅下调，到出现负增长。这是第一个趋势。第二个，城市、地区企业之间的差异化逐渐加大，不能同时、同日而语了。第三，房地产支柱产业的趋势没有改变。
今年一季度投了1.5万亿，如果乘以四，那就差不多了，就是6万亿右。平均房价一季度已经从去年全年的增幅7.7%，降到了负增长，负的1.5%，而且这个趋势在一季度4、5月份还在继续下降。其实我并不太重视当月的数据，因为它可能会变，我重视的是趋势，如果趋势在继续往下走，就不会马上抬头。
房地产投资已经在5月份大大的低于国家固定资产投资，就是蓝线，红线比蓝线往下降了很多，第一驾马车就是投资形成了负拉动，而且负拉动力很强，红线比蓝线低很多。当然了房价平均涨幅去年年底是7.7%，从今年1月开始就一直是负值，并不是增幅下降了，而是房价下降了，一进入负增长，房价确实是低了。
刚刚出炉的十大城市，北京是0.69，天津几乎是0了，是0.08，其他八个城市环比都比上个月降，这个就是趋势性的，只剩下北京了，北京不看同比，因为去年情况特殊，咱们看环比，也进入了这个局面，没有什么可怀疑的。
再看一下这个图，2013年蓝色区域，占的比例很小，到了5月份，下降的城市刚好等于持平和上涨的城市加一块，这个趋势也非常明显。这些城市当中，有一半是下降的，在这之前2、3月下降的城市还是比较少的，所以大家都说还是上涨的多，持平的多，结果到了5月份，毫不客气的都下降了，这就是趋势。趋势很明显的可以看出来周期。我们希望到了6月份以后，能够改变，但是从趋势来看不会马上有变化。
这个表，房子销售金额从绝对量来讲，金额比去年低了很多，什么叫负增长，就是实实在在的比去年钱也卖的少了，面积也卖的少了，但跟12年、11年、10年比还是高很多，但是经济不能这么比。GDP的增速今年保证是7.5%，这还是给了我们一个非常大的定心丸。
固定资产投资已经到了17%左右，房地产投资14%左右，从去年的20%一下子降到17.7%，说明资金来源出问题了，这是一个我们最重视的问题，当然销售面积、销售额双双进入负，从今年1月份一直负到现在，大家看蓝线、黄线一直往下走，趋势就是这样，都在负值上。
最最引起中央和货币政策制定部门关心的是这张表，就是全国房地产开发企业本年到位的资金增速，一下子从去年的32%降到3.6%，下滑的太厉害了，而且是一个月一个月迅速下滑，跌得太厉害了，只有3.2%了。昨天我看到标普对中国房地产的影响，真是吓了一跳。开发商的钱很紧张，不像去年不差钱。
下面我想说一下房地产发展的微笑曲线，最近我们一直在研究。房地产发展在目前当前的情况下是处在微笑曲线的，我们应该抓住前端和后端微笑曲线，才能更加抓住房地产的未来。说到专业术语，就是上下游的延展空间是存在的，不能老去回想过去的美梦。上游往哪儿延展？土地供给制度的改革。第二是房地产金融体制的创新，就是我们往上游延伸。下游，传统商务受到了电商的冲击，但是带来了互联网采购的机遇，这两个是并存的，大家应该大胆的接受互联网的思维，对传统商务的冲击。第二是目前智能化、绿色技术和产业化正好是立体的结合、整合阶段，而且也在飞快发展。我是搞住宅产业化、搞科技出身的，所以对这块比较清楚，原来各是各的，智能化是智能化，绿色建筑是绿色建筑，甚至节能和节水都不结合，其实这三个应该结合起来，在国际化的前提之下，是由不得你的。第三是物业管理，大数据时代的社区服务，能够和互联网思维结合起来的出路。
下面我先讲一下上游。土地问题是我们本来就存在的问题，我们一定要把农地变成建设用地，中间形成了断崖，造成了土地价格的不平等，前面是推高，后面就降低，这是农地、集体建设用地和国有土地之间的不平衡，但这是我们自己造成的，并不是土地造成的。由于这样的政策，使我们土地财政变成这个样子，去年变成四万亿，比重占了60%，在这种情况之下怎么变？谁能再拿出来四万亿来抵御地方财政呢？相当于地方财政60%的比重和收入，不可能，但是这个事情是怎么形成的呢？现在还不光是四万亿土地出让收入，关键问题在于84个城市已经形成了7.6万亿的土地抵押贷款，土地出让不管给了谁，不管是地方政府还是开发商，马上转手就变成了抵押贷款，所以7.6万亿的余额绑定了银行动不得，7.6万亿不是个小数，所以目前独特的土地政策造成了独特的中国的土地金融。这样当时就出现了地根和银根绑定了以后，地价领跑房价，越跑越快，去年还在大张旗鼓的抢地王。这就是我们的土地问题。
现在我们再分析一下，我们的土地红利应不应该再分配。到底办法在什么地方呢？开个药方，怎么能解决问题。我想了一下，先要重新分配土地红利。这个局面是怎么形成的呢？恰恰我们很多人都经历过，原来20年以前，那时候我在住建部，当时开启了国有土地70年使用权的制度，大概是92、93年的时候，70年的诞生不是大法，不是宪法，也不是法规，而是例。70年使用权使得农村土地同地不同权，只有国有土地才有70年的权，当时给农民很少的土地补偿，几乎是零地价。这一批开发商进入门槛很低，形成了特有的房地产融资模式，就是大家一直在诟病的空手套白狼，就是从90年代初开始的，那一批差不多都是空手套白狼，那时候地价基本上是零。但是留下来到现在也没能解决的，两种土地不同权的问题，你活生生的把农村土地变成城市的了，这边是70年，这边是连五万块钱都不给，就是这么野蛮生长起来的。
到了2003年以后，政府觉得不对了，协议出让土地不行，钱都让开发商拿去了，我啥都没有，不行。03、04年以后，开始了招拍挂，这一招拍挂又是十年，这一招拍挂地价又得涨，形成土地财政。这种情况之下，土地财政开闸了，农村集体用地并没有得到土地增值的红利，第一次增值没得到，第二次增值又没有得到，这是什么？这是我们的政策造成的，制度造成的。
农村集体用地失血了两次，以上两次用地政策的变化，进而形成了以土地为抵押的土地金融。银行没有办法，七万多亿的余额在土地上。农村土地到了失血的时候，三中全会和十八大讲的同地、同权、同价，这个问题如果不解决，就解决不了这个怪圈。上次在发改委还讨论这个事，毛病我们都知道，但是怎么办呢？我说首先得同权，当时如果有一个令让国有土地使用权是70年，当时也没上人大，给农村集体土地70年的权，有什么不可以，有什么难的，当时并不难。为什么给农村不是70年？首先要同权嘛，所以解决中国房地产问题，这是第一个问题。
第二个，房地产就是有非常强的金融属性，好多国家把房地产放到类金融业是有一定道理的，成也是它，败也是它，因为它资金链太大，哪个产业能一下子投入八万亿呢？八万亿哪儿来的？还不是大家存款存到银行，收缩还是放松，形成这八万亿的投资，就是这一圈。你有八万亿，它必定和金融联系在一起的。我们房地产的微笑曲线，很多房地产想到的应该往金融去延伸。有了钱肯定愿意去买房，而不愿意去存钱。所以左手低利率，右手发票子，这样一个金融政策，确实是推升了房价。
货币发行量跟房价到底有没有关系？当然有关系，货币发行量是M2，就是上面的蓝线，下面的线是房价涨幅，大家看有没有关系？太有关系了，发多少票子，涨多少。你收缩了货币发行量，房价就平抑。它们的关系是明明白白的，不能忽视的。我们的地根有我们的特点，我们的银根也有我们的特点，银根也有处方解决这个问题吗？金融工具的使用既可以推高房价，也可以平抑房价，这两个作用都有，看你怎么用。为什么说它能推高房价呢？个人抵押贷款不分层级的政策，就促成了第一批购房人和炒房人，他们是利用银行贷款来炒房的，可以买一栋楼，可以买一个单元，都一样，都给个贷，就利用这个杠杆来炒房。所以多年来节节攀升的房价，就促成了我们国家特有的特点，你把房价炒上去了，但是租金是市场化的，所以房价和租金就脱离了，我们没有办法拿租售比来定市场上的定位。作发达国家，这两个完全是吻合的，而我们没有。这样就造成了我们房价和租金的不平地，空置房遍地，现在还到处炒空置房你怎么看我怎么看这个事，这就说明空置房是存在的。所以这就促成了限购。
第二，开发贷在很长时间内是开发商唯一的融资渠道，这么单一的金融产品不能够吸纳社会资金，因为都是间接融资，没有直接融资渠道，那么怎么办呢？货币流动性就自然而然跑到房地产，要不然我自己炒房，要不然什么行业挣钱都去做房地产，所以就诞生了开发贷，当然也会推高房价，所有钱进去，就会形成虚高，往泡沫方向推动。都往房地产走，那么就限贷，限贷也是价格背景之下出台的。所以第一个促成了限购，第二个促成了限贷，这两个促成都和最原始的货币政策有关系。又限购又限贷，现在也是这种情况，并没有放松很多。房地产信贷资金这个东西解决了夹层融资，现在大家都是这个局面。正道不放松，他们就找方法，哪个地方能挣钱就去哪个地方。同时也推高了现在的土地成本，同样都走表外不走表内，理财市场现在难以透明，结果还是推高房价。
什么叫正确利用平滑房价，就是银行贷款、自有资金、各类基金自由组合，它的融资模式和融资的先后阶段跟中国不一样，它的金融工具、金融产品在全产业链上、全开发过程当中是整合的，开发前期的资金当中，就有各类资金，一般5%、10%、20%就不得了了，绝对不是现在达到30%以上。基金进来，中期主要是开发贷，开发贷在60%，后期期货投资人介入。在这次美国房地产走出低谷，REITS起了很大作用，它是在低谷的时候起稳定、平滑的作用，因为它可以在股票市场上市以后，全民分享，还有银行持有的抵押贷款也可以证券化。从这里可以看出，各类金融产品、各类基金产品，在不同阶段，包括银行的不断阶段，都是整合的，这样就可以平滑房价，很多政策都在推高房价，然后限购、限贷，而没有使用这个金融工具平滑房价。
下面我再说一下上下游延展空间，微笑曲线上游金融和土地不在一起，如果你想往上游延伸是对的，因为现在很多开发企业甚至去做银行、基金的也很多，像我们去美国看，有的开发商做LP，金融的概念增加了，谁往上游延伸的微笑曲线。
往下游延伸的微笑曲线，第一，关于传统商务的问题，我们老说我们的shoppingmall等等都受冲击，搞不过天猫、搞不过淘宝，这个时代确实在变，尤其是买东西的人越来越年轻，就越来越受到电子商务的冲击，这是一方面我们要面对的。但是电子商务的思路，同样也进入我们这个行业，也非常快。比如互联网产业，你可以通过网上采购去做B2C，我为什么不能通过网上采购建立一个平台做B2B呢？我可以减低我的成本，开发商和供应商之间的采购平台交易量也非常大，包括最后的装饰、装修，包括下游的家电等等，为什么我不能利用电子商务平台来采购呢？为什么我一定要受你的折磨呢？我自己也可以建一个，这边给你，那边给我，都是互联网时代，为什么只有你有互联网思维，我没有呢？所以现在很多都在做这个事情，我觉得很快就可以做起来。而且做采购平台，一定要把互联网金融的概念放进去，没有结算，没有互联网金融，光是拉郎配是没有意义的，最后一定要有一个让银行都受到冲击的结算产品，我们这些开发商一点都不比他们现在已经在做的差，现在已经出现很多了。
还有一个是卖房子，这一块最近闹的很厉害，比如房多多、中国好房等等都起来了，当然对于经理人的冲击很大，所有的法律法规都会与时俱进，冲击和机遇是并存的。
最近我特别积极这个事，是因为终于看到了整合技术，就是把智能、绿色技术、产业化，形成一种结合，万科和远大都在做住宅产业化，有可能在这之上，除了嫁接绿色技术以外，微笑曲线同样可以这样走，同样有竞争力。
再就是物业管理，就是最下游了，在大数据时代的物业管理绝对不是原来物业管理的概念了，包括网上采购，包括医护，包括医检，包括安排旅游等等，全部都可以在物业管理当中去实现。所以大数据时代，社区服务已经展开，已经有很多人出现了这样的卡、那样的卡，在推销、在做，我觉得都完全冲击了我们的传统物业管理。
这三条线是我们下游延伸的微笑曲线，所以我们这个行业还是可以微笑起来的。谢谢大家。
主持人：再次感谢聂会长的精彩发言。下面有请中国房地产业协会名誉会长朱中一先生为我们做主题演讲，他的演讲题目是“对当前房地产市场的几个基本观点”。
朱中一：刚才聂会长对当前房地产市场的观点我很认可，我之所以选了“对当前房地产市场的几个基本观点”，因为市场的情况现在大家已经清楚了，目前市场进入了调整期，房地产行业进入了转型期。
我的基本观点，第一，我们的市场进入了调整期，行业进入了转型期，市场调整期的表现主要是增速的放缓期，结构的调整期和政策的完善期，这个观点我是4月中旬的时候第一次在国家统计局的专家会上提出来的，第二次是4月26号在证券时报的会上提出来。为什么这么考虑呢？因为从去年8、9月份以来，从国家层面、从专家层面经常说这么一句话，我们的国民经济进入了调整期、结构调整的镇痛期、政策的消化期，三期叠加，这是去年9月份以来提的，包括现在也提得比较多。我们房地产行业跟跟经济政策既有共性的一面，也有不太吻合的一面，那些传统产业在08、09年的时候，还有政策的消化期，从房地产行业来讲不完全一样，我们的结构调整、业态调整，既给我们带来了一些难处，但同时又给我们带来了希望。而我们的政策，房地产的中长期制度是短缺的。
我们的经济增长，从10%几的增长到现在7%左右的增长，甚至下一个五年计划，可能是7%以下的增长，因为基数大了，自然而然它的增速要下来，咱们的国民经济都没有讲拐点、没有讲崩盘，为什么咱们这个行业要讲崩盘呢？我们要客观的认识房地产行业、房地产市场所属的类别的特点。客观的来看，咱们既不要盲目乐观，也不要悲观，要正确的选择我们的方向。
至于行业的转型期，刚才聂会长也说了，她讲了怎么样更多的改变咱们传统的资源方式，走资源节约型、环境友好型的道路，开展绿色智能、环保的项目，促进住宅产业化和技术的工业化问题。
第二个观点，这次调整既有信贷资金的关系，更主要的是有些地方的房价虚高，一些地方的供大于求产生的情况，这次调整没有更多的行政行为来干预，更多的是市场本身在发挥调剂作用。坦率的说，去年我两次给中央财经领导小组办公室进行汇报，去年10月31号还给克强总理汇报过一次，都是形势分析。当时对有些问题很担忧，当时提的基本观点：
第一个观点，土地的出让价格一定要跟房价的调控目标挂钩，而不要跟地方的财政挂钩。因为去年地王频现，这样的话必然是把我们的房价进一步推高，另外把我们的市场进一步扭曲。第二个观点，我们既要考虑经济增长的合理区间，又要考虑老百姓对高房价的承受能力。
去年10月31号给总理的汇报上我也提到了，那个时候市场是盲目性很大，地王一片，十八届三中全会无论如何一定要发出一些信息来，比如说不动产的登记，比如说住房信息登记，比如说住房制度改革，一定要放出信息，否则这个市场很难平稳。
我感觉到这一次的调整，坦率的来说，我是预料到的，当然没有想到这次调整的那么快，开始从2月份，杭州、常州楼市的打折促销，3、4月份长沙地区房价下降，5月份整个东部地区的销售全部是同比下降，发展态势这么快是我没有想到。但不管怎么说，这是市场本身在调整，我估计这个调整也是符合市场规律的。
当然从中长期来看，还是应该看好的，原因是，因为咱们的城镇化毕竟还在持续的发展阶段，我们现在名以上是53.7%，实际上不到40%，城镇化的发展对我们房地产的需求，不管是住宅，还是产业地产、商业地产等等，都有发展空间。所以我觉得经过这次的调整以后，今后的市场肯定会朝着更加平稳、健康、理性的方向发展。
第三个观点，当前既是市场的调整期，又是改革的窗口期。这个观点在5月6号新华社有篇文章，6月5号又有一篇文章，都是讲这个观点的。我为什么这么说呢？因为从两方面来看这个问题。
第一个方面，无论是从促进房地产市场平稳健康发展来看，还是从中央政府的改革来看，咱们判定房价上涨的曲线，本来就是经济社会协调发展的必然要求，缓解土地财政依赖，转变城市的发展方式，本来就是转变经济发展的应有之意，化解一些地方政府的金融风险，本来就是防止风险积累的现实需要。咱们看十八届三中全会的公报，这些意思在里面都有，当然有些提得更直接一点。虽然房价我们现在谈的少了，但是在中央的文件里，包括国家新印发的新型城镇化发展纲要里面都提出来，房地产要供给基本平衡、结构基本合理、房价和消费者的能力基本相适应，当然能不能做到房价和消费者的能力基本适应，是需要研究的一个课题。但不管怎么样，从中央政府来说，我想它不会希望房价上涨很快，都希望要平稳。咱们要认认真真的学习十八届三中全会的那些决议，这也是改革所需要的。
第二个方面，从当前的市场来分析，当前购房者对市场的观望和供求关系的变化，正好给供大于求的城市的限购的行政手段的退缩留出了时间和空间，也就是因为这个道理，所以现在是改革的窗口期。我们经常讲两句话，我们既要更好的发挥市场在配置资源当中的决定性作用，又要更好的发挥政府的作用，这两句话我认为在当前情况下是最容易解释这个问题的。十八届三中全会没有解释限购，本来想让市场来发挥作用，在目前情况下，我认为一线城市退出限购，因为供大于求了，我认为没什么意义。关键是在这个时候政府怎么样更好的发挥政府的作用，这是要研究的。政府在这个时候就是要抓住改革的窗口期，把中长期制度建立起来。比如说不动产的登记，比如说住房信息的联网，比如说土地制度的改革、金融制度的改革、房地产税费制度的改革，我想如果把这些制度逐步逐步建立起来，把这些制度建立的时间表、路线图告诉给大家，我想人们再去投机、投资会自然而然的少了，限购自然而然的就可以退出了。所以我本人对限购现在的退出不发表看法，十八届三中全会本来就说要市场来决定，现在正好是市场的调整期，就是改革的调整期。
以上我是从房地产的自身发展规律来考虑的，同时我们也要考虑到这么一个现实，什么现实呢？就是房地产已经是既关系到经济，又关系到民生，中央政府把稳增长、保民生放在相当重要的位置，而且把稳增长放在第一位，说明在这样的背景下，怎么样既要防止在稳增长当中对房地产的过渡依赖，对土地财政的过渡依赖，但同时也要探讨现在房地产如果过快的下滑，对经济的伤害、对金融的伤害。这个问题是要权衡的，而这个的权衡就要考考验到决策机构的交互能力。
在4月28号，证券时报登了我的这篇文章以后，我主要讲的是我们在调控的方式、调控的手段上面可以做文章，有些该支持的要支持，另外在有些调控的内容上可以做文章，但是前提一定是要在十八届三中全会的框架内进行。当时我提了几条建议，第一条是制度性的商品房的购买，现在是一定要支持的。另外，有些要生二胎的，有改善性需求，也应该支持，这些在十八届三中全会上都有提到的。另外，棚户区改造该加大力度的就要加大力度。还有怎么样通过户籍制度的改革，来解决农民工转为市民的问题，这要按照国家的步骤来走。如果说已经进城的农民工，门槛可以降低一点，可以消化一部分。还有像养老地产、商业地产等等，对养老要进行支持，一定要在今年三季度以前制定配套政策，如果咱们把配套政策制定了、落实了，对养老这块应该说发展前景还是比较大的，对拉动经济、改善民生都是很有好处的。
在当前情况下，怎么样平衡稳增长和保民生的关系，这是领导们需要考虑的，有关部门也必须要考虑到这些问题。具体怎么落实，可能还有一个过程。
最后我想简单讲一下对于这次会议的主题，产业地产和商业地产的问题，在这方面确实有我们的机遇。因为城镇化的发展，而且新型城镇化强调的是产业和城镇的融合，老百姓生活要改善，所以商业地产、产业地产都要发展。但新型业态的发展，有三个问题是需要注意的。
第一个问题，我们现在讲的新型业态，地产是个载体，产业是主导，商业是主导的，包括将来养老地产也是主导。而且这些地产在策划、运营、管理方面都有特殊的要求，必须要考虑好这些要求，这样才能实现经济效益和社会效益的结合。
第二个问题，国家提出来以人为本的新型城镇化，提出了信息化要与工业化的高度融合。实际上在当今的社会，信息化不仅仅是跟工业化的高度融合，而是信息化跟各行各业、跟千家万户融合，我们不能排斥它，我们要拥抱它、融合它，否则就是对行业不利的。现在大家经常说的电子商务对商业地产的冲击，我们自己也反思自己的原因，商业地产盲目的追高、追大，规模很大，跟老百姓的消费能力不一定适应。在这种情况下，电子商务显然更接近老百姓，因为它的价格低，再加上年轻群体，80后、90后更喜欢电子商务，对我们也有冲击。所以我们怎么样主动的来考虑产业园区地产、商业地产、养老地产和电子商务的结合，来促进我们的行业发展，而我们不能排斥它，排斥它对行业发展是不利的。
第三个问题，这些地产都有一个总量、结构基本合理、价格和老百姓的消费能力相适应的问题，这个非常重要，规模大、数量多，现在有的园区地产也好，包括有些养老地产也好，规模真的很大，但是我们真正去分析一下，包括像养老这块，咱们养老主要还是以居家为基础，社区为依托，机构为支撑的养老方针。另外我们有多少人能够到高端的地方去养老呢？比例还是有限的。当然我们国家的人数绝对量还是有的。所以我们都要多探索一下，我们要理性一点，我们要总结住宅地产在发展当中的经验教训，来引导新兴的地产能够健康发展。
我就讲这些。谢谢大家！
主持人：感谢朱会长的精彩演讲。下面有请中国城乡建设经济研究所所长陈淮老师演讲，他的演讲题目是“当前房地产市场问题与对策”。
陈淮：谢谢大家。我先声明一点，我是纯学者，和聂会长、朱会长不一样，没有官员背景。学者研究什么呢？研究客观规律，尽可能从客观规律的角度来看问题。给我主观拟定的题目还是房地产，刚才两位会长已经说了很多，我更愿意和咱们今天讲的主题产业园商业园区联系起来。
坦率说，产业园区的发展这个问题在城镇化和房地产中重在城镇化，在房地产里头，中间的商业地产和住宅地产重在商业地产，其实和住宅的价格没有太多关系，在过去十余年中国房地产业市场发展过程中，商业地产的政策始终是最稳定的，从来就没变化过。不论是在世界金融危机中的保增长，还是抑制投机过热，始终就没变化过。我看我们还是从城镇化这样的角度、改革的角度来观察问题。
我很赞成刚才朱会长说在当前的形势和房地产业健康发展这两件事上，政府要有所作为。但是我想补充一句，政府的作为最好是少干预市场，多推动改革。我们所遇到的问题最重要的是，十八届三中全会所制定的改革方向迄今没有多少有实质性的落实，我们今天所讨论的所有问题都是过去十年前就存在的，都是三中全会明确的方案和药方的，都是我们这将近一年来没看到实质性推进的，我看打破垄断、发育市场、破除既得利益集团、释放政府权力、发挥市场机制配置资源的作用，这才是我们的出路。
重点说两个方面的问题。一个是新型城镇化和我们园区的发展。
中国的城镇化走过了很长一段路，30余年，如同大家所熟知的，一个中国老人在南海边划了一个圈，奠定了珠三角的发展，从此中国有了经济发展第一个改革地区，对外开放第一个窗口，更重要的是一个向市场经济转变的改革实验区。如果中国的城市化、城镇化有什么成功，不是政府调控的成功，不是高瞻远瞩的英明决策，而是市场经济的改革造就的。90年代一个改革发展，我们有了国民经济第二个高速发展，而现在城镇化走到了新的阶段，有什么转型呢？我以为我们这一届产业园区商务区的发展，应该把这个新型城镇化中一个值得关注的新特点突出出来，是什么呢？分为以下几个方面。
一个是中等城市发展。十八届三中全会明确说严格抑制特大城市人口规模，3月17号国家新型城镇化规划，进一步把这个特大城市界定为核心市区500万人口以上的城市，并且都强调中国的城市化、城镇化变化的精力重点放在调整城市结构，实现大中小城市协调发展上，而我们相当一批中等规模城市产业承载能力、产业结构的先进性和现代化程度，他们的城市整体基础设施都迫切需要进一步发展，新的园区建设依我看不是多了，而是不够。我们已经走过了珠三角那个年代，让别人到我们这儿投资办厂来发展经济、建设园区的阶段，我们甚至也一定程度走过了浦东新区商务区500强，我们现在的新区是我们自己城市结构的升级，我们城市规划的重组，我们老百姓住宅向中高端过渡，城市的竞争能力向现代化、国际化靠拢的商务区和园区。借助于简单的工业园区实现城市扩张的年代已经步入了一个新的发展水平。
坦率说，中国的地市级城市，甚至包括2/3以上的省会城市，他们离现代化的距离是尚有很远的路要走，这些园区建设要和这个中等规模，我顺便说一下国家新型城镇化规划中的一组数据，我们现在核心市区1000万以上的特大城市六座，500万到1000万的十座，这16座城市将是严格限制人口进一步扩张。300万到500万的60多座城市，100万到300万的100座出头，50万到100万120多座，加在一起，260、270座的城市。我们要想中国人口到14.5亿到15亿的人的时候，让大多数人，6.5到7成以上的人群住到中等规模以上的城市，从50万到100万、100万到300万、300万到500万这三个层级的城市需要500到800座，现在才260、270座，因此我们现在讨论商务区和新型园区适合进一步发展壮大，以及使它们进一步实现城市规模升级的中等城市建造。
第二层意思，大家注意到最近一段时间关于京津冀的讨论非常热烈，实际上京津冀不是一个新词，十多年前大家都在提京津冀城市群的问题，但是内涵已经几经变化，从最初的大连、威海一直到烟台，环渤海，到后来温总理以滨海新区为龙头建设成北方经济中心的北京、天津加河北的一些地区的新的京津冀，不再以天津为中心，而是以北京为中心。第二，不再是那种不切实际的新建一个北方经济中心为目标，而是疏解、分散、分流特大城市功能为核心。第三，不再是简单的打破行政体制直接关系规划壁垒，而是和我们已经有的或正在发展的高铁的物质基础设施密切联系在一块，沿重要交通线、高铁线重新布局我们的城市功能分区和新型城市化。简单说，我们今天讨论的产业园区和商务区，应该和这样一个趋势，也就是这16座和更多一些省会城市，疏解、分流、重新规划空间的城市功能区密切联在一块。
第三层意思，我们这个商务园区和产业园区还得和老旧城区改造密切联系在一起。我有一个感觉，文化大革命给中国经济社会发展带来的创伤是难以平复的，我是经历过那个时代的，我就记住两句话，一句叫斗私批修，一句叫准备打仗，我觉得我们现在的氛围好像重回这两种氛围的趋势，要斗私批修，就有了要先生产、后生活，给我们留下了今天的住房难题和城市建设中一大批老旧危房棚户区改造，要准备打仗就给北京等诸多城市留下了战备房、简易房这样的老旧难题和城市规划严重不合理的问题，现在北京修地铁，几乎所有的地铁干线都要和二号线相交，当年二号线根本就不是为城市轨道交通发展，是为战备准备的，所以从来就没有预留换乘站，所以和二号线相交的地铁站都要走很远，因为没有预留。我们还是从改革方面来讨论比较好。我们要聚精会神谋发展，所以我们的商务园区和特大城市功能改造、城市功能的疏解和分流密切结合起来，和老旧城区的改造密切结合起来，最后新型城镇化和小城镇的发展和中等规模城市发展的现代化结合起来，我们不是一般的像以前建一个工业园区，能够增加就业、增加税收、吸引外资，也不是简单的给地方政府增加财政收入，而是让我们城市的产业结构向国际化、现代化方向大踏步靠拢。我们现在讨论的产业园区和商务区，把这个新型城镇化的特点贯彻发扬光大，才能够不重复我们过去的问题。
第二大问题，不管是中国的房地产，还是产业园区、商务园区的问题，以及经济下行，开发商资金链紧张、地方债务问题等诸多问题，我看核心问题是十八届三中全会的改革措施落实迟缓，其实所有这些问题十八届三中全会都说了，比如说三中全会说土地制度要大刀阔斧的改革，农民土地同地同权，还用我们再说一遍吗？三中全会已经说了这是决定，三中全会说了给予农民用地同等的财产权利，可以抵押，但是这些问题时至今日寸步未进，这是土地问题的核心。
第二，三中全会明确说了，把间接融资转变为直接融资，迄今开发商的资金链紧张问题在于他们部分是聂会长说的以前过渡依靠开发贷还是后来的信托、私募，关键的问题是并没有一个可以供他们长期融资的比如项目贷、发行企业债这样的市场，地方政府债务危机有什么难吗？因为这些借的钱都形成了当地经济发展的物质基础，问题在于这些长期发挥作用的资产借的是短期的债务，一年两年最多三年，这才有债务危机的偿还问题，如果三中全会明确说发地方债、改革地方城市建设的融资方式，3月17号国家新型城镇化规划中进一步把地方债明确为市政债，那么把这些地方政府的债务问题转换为长期债券市场的市场债，比如地方债，这些问题是可以迎刃而解的。可惜我们在三中全会最大声疾呼的一句话，让市场机制成为配置资源的主导性力量这件事，在过去一段时间并没有发挥充分。迄今我们看到了市场已经把过去十年调控中掩盖的市场因素显现出来供求关系的作用，比如购买力的作用，但是导致这个市场发生畸变，土地财政依赖等等诸多问题，引起发烧的病根依旧。
我们今天市场中出现一些波动，如果大家认真看了一眼聂会长给的图表，市场恰当的波动可怕不可怕，会不会崩盘？如果现在的房价还在08年的一倍以上，哪里有那么可怕呢？你昨天吃多了，今天自然少吃，这用不着太多的追着问会不会崩盘。你昨天吃多了，今天只想喝粥，会不会死人呢？不会的，系统的自发调整的目标，都是使系统恢复新的平衡，而不是使系统崩溃。不论是吃饭还是房地产业都是这样。
一些地方政府放宽限贷、限购，这些问题也被媒体多为诟病，或者横加指责，说你怎么看？没怎么看，分几层意思说。第一，无论是国五、国八、国十里都有一条，地方政府对平衡当地房地产市场的供求关系负有责任，本来就是在供不应求和供大于求的灵活组织决策的责任，限购的目的是限制、抑制投机性需求，什么时候投机性需求会进入供大于求的领域呢？只有严重供不应求的时候才有投机，火车春运的时候才有黄牛党，歌星演唱会才有人倒票。供大于求卖不掉的时候会有投机吗？那么限购所赖以存在的前提不存在，当然就没有必要过渡依赖限购。第三，不论是限购还是限贷，目标是合理调整房地产市场的供求关系，而不是不让老百姓适度改善，不是不让老百姓买房子，如果不让老百姓买房子那不是调控房地产。什么政策都是我们支持、鼓励、保护老百姓改善自己的居住需求。所以限购这件事看不出来有什么可大惊小怪的。
事实上如同刚才两位会长都提到的，这个问题并不是今天才有的，在过去十年中别说地市级城市，就是省会级城市，超过2/3的省会城市在过去十年里始终是供大于求，并不是今天才供大于求，沈阳是今天才供大于求的吗？哈尔滨、长春、沈阳过去十年始终是供大于求，西部12省区，也就是成都略有波动，温和上涨，其他包括省会城市，过去十年的常态始终是供大于求，所以供大于求没有那么可怕。我们面对的问题，资金链的问题和供求关系没有人买房子不是直接联系在一起的，资金链的问题是三中全会所说的把间接融资转变为直接融资，以及允许地方政府发地方债等密切联系在一块，改革土地制度，简单说，中国最终解决刚才朱会长说的几个平衡，其中第三个是房价和老百姓收入水平相协调，需要四项改革，第一项是大规模、大幅度、大踏步的调整城市结构，十几亿人都想住在北上广深，那是无论如何办不到的，关键是要协调发展。第二是非得实现土地制度的改革，没有土地制度的改革，政府作为垄断性的唯一供应者，要想市场健康发展，要想合理规避市场中的风险是无论如何办不到的。第三调整地方与中央税负之间的关系，这个不难，一个是调整不动产税，赋予地方更大的裁量权，调整社会整体的收入分配结构。缺一条，光靠货币政策、财政政策，相当于靠吃退烧药治肺炎，是治标不治本。
借今天产业园区商务区发展的论坛，我核心想说的一句话就是，不论是解决中国城镇化、城市化健康发展问题，还是2014年经济增速下行的问题，还是我们大家关心的房价问题，还是开发商关心的资金链问题，千言万语归结为一句话，那就是大力的推进改革，政府把自己那只手放在消减自己的政府权力，打破垄断、打破既得利益集团上面，实现土地资金要素的市场化上面，我们的问题其实并不难。谢谢大家！
主持人：感谢陈所长的演讲。
下面请上企业家们跟我们分享一下他们对新型城镇化的看法。现在伟大的时代需要伟大的行业，伟大的行业也需要伟大的企业，在我们这个行业当中，称得上伟大的像万科，万科作为伟大的企业应该说争议不大，万科这几年的销售业绩在领先于行业，万科也实现了事业合伙人制度，在众筹建房，万科是以互联网的思维和互联网的方式来改变企业、改变行业，今天我们有幸请到北京万科企业有限公司副总经理肖劲先生给我们做主题演讲，演讲主题是新型城镇化形势下城市配套服务商。有请肖总。
肖劲：我不是学者，我更不是纯学者，我非常想当学者，但是学习不好，这么多年也没有成为学者，基本上是在这个行业里面混，混来混去也混上了讲台跟大家分享一下。今天主要跟大家讲的是我们公司在商业方面的一些想法，这些想法在互联网也好，在微信也好，在很多朋友圈里的分享也好，特别多，但不是特别成系统。我今天主要跟大家讲一讲我们的一些思考和实践的工作。
我是分两个部分来讲。第一部分是我们现在做这些事情的思考、背景和基础。第二部分是讲讲我们的实践活动。
首先讲第一个大的背景，就是城市的发展到底有没有规律，有没有边界，有没有发展到头的那一天。实际上城市的发展不可能是漫无边界的去发展，刚才陈淮所长也说了，中国想要城市化，想要把人都赶到城市里面生活也是很难的，我们要建很多大型城市。在城市发展过程当中，有两个距离非常重要。一个距离是20公里，一个距离是50公里。我们拿市中心以20公里为半径划个圆，以50公里为半径划个圆，都可以发现很明显的城市边境。有的城市可以在这个发展范围内发展很好，有的城市一发展就发现发展不下去。
举个例子，北京基本上以20公里为半径划一个圆，五环内的距离或者五六环之间的距离基本上就是这个城市的主要核心范围。如果我们要以50公里为半径的话，基本上差不多把北京大部分地区都给划进来了。也就是说我们北京的发展实际上还是有很好的条件，除了北部山区那三四个区县以外，绝大部分都是适合发展的，但是别的城市不一定都是这样。我们的友好城市上海，上海如果以50公里为半径划圆，其中有一部分已经跑到海里去了，这还不算过分的，我们再看深圳。如果以深圳50公里为半径划，把香港给划进去了，而且大部分都在海里。所以不同城市发展商业，条件是不一样的，我们一定要清楚的认识到我们发展商业的背景。
第二，在中国我们办任何事情，都千万不要以平均这个概念来想，如果以这个概念来讲，我们很多事情就要失败。中国人口分布得非常不均匀，中国财富的分配也非常不均匀，更不均匀的是中国人消费的分配。中国人几乎所有的消费都会集中在几个大的地方。我们老一辈的经济学家费孝通做过一个实验，叫做爱晖到腾冲，拉了根线，左半部分跟右半部分的面积差不多一样，但是人口非常不一样，我们想干商业必须到人多的地方去干，到人少的地方干是做不下去的。费孝通还做过一个实验，以我们国家海岸线500公里为范围划一个区域，我们国家有将近80%的人会生活在沿海岸线500公里的范围内，说白了在这个灰色的小区域内，既集中了咱们国家的城市，也集中了人口，也集中了财富，我们认为商业就是最活跃的地方。
最近这些年，一线、二线、三线城市土地供应的情况和消费的情况，红色这根线是一线城市的发展，最近十年左右实际上是在持续下降的，就是我们未来没有那么多机会去盖住宅，我们可能不得不转型去干一些商业，相反我们在二线城市包括三四线城市，实际上是在快速的增长，那些城市可能还有更多机会去获取土地盖一些住宅，当然商业也会相应的增加。所以不同城市干这件事情上代价是不一样的。
第三，以北京为例，实际上它的商业也好，写字楼也好，无论是投资、开工、竣工、交付使用，各项指标，住宅都是在下降的，而写字楼、办公室都是在上升的，这些不光是一个土地供应的问题，当然也是存在大量的需求，我们也要抓住这个机会在重点城市投资一些商业办公的类型。
另外，我们公司做了一个思考，在中国干房地产这门生意，有没有干到头的那一天？其实也不能叫干到头，总有到了一个时候你可能不得不转型了，不转型机会就少了，购买力也下降了，很多事情也很难办了。我们很多人现在都在讨论这个问题，无论是著名的泡沫论也好，还是天花板论也好，我们还是以客观的经济的数据来分析一下这件事情。
这是世界银行编出来的一套理论，我们照搬一下。它认为当一个城市的人均GDP到300美元的时候，这个城市的房地产仅仅是刚刚起步，也解决说萌芽状态。当一个城市人均GDP到1000美元的时候是高速发展，高速发展的意思就是有多少房子都能卖掉，不用考虑需求问题，你只要考虑能不能盖起来的问题。当一个城市人均GDP到了4000美元的时候，这个城市的房地产发展是稳定增长的，什么是稳定增长？就是每年以一个固定的增长速度在往前发展，比如每年都是10%，连续发展30年，这叫稳定增长。当一个城市人均GDP到8000美元的时候叫平稳期，平稳期的意思就是这个城市盖起来的房子跟拆的房子是一样多，没有新增需求，可能会空在那儿，可能会拆掉，不会增加。当一个城市人均GDP到13000美元的时候，可能就会后退。这是世界银行关于房地产发展的小规律。
有三个现象，是不是越穷的地方越不需要盖房子？事实恰恰相反，也就是经济越不发达的地方，越有人口的地方，房地产越容易干。而不是越发达的城市，房地产越容易干。第二，这个平稳期很长，从1000美元到1万多美元，长达这么长的时间阶段，房地产都是发展机会，而不是简简单单到一个地儿就撞墙式停止。第三，这个行业有到头的时候，不像其他消费品永不止境的发展，而房地产不是，有的家庭会卖出一些房子，跟那些消费品不一样。
中国比世界银行的研究水平略微滞后之后，我们认为滞后3000美元。我们现在研究城市跟政府研究城市的结果不一样，如果按照我们现在研究的规律，实际上大部分城市还有很强的生命力，而不是已经到头了。
在刚才说的那三个基础下，我们现在研究的结果是，除了住宅以外，我们还需要发展很多很多平台，去支撑未来我们自己的发展，这里面包括了一些商业，包括了物流仓储，包括了教育、文体，包括了养老、医疗，以及很多休闲、娱乐、旅游、度假等项目，这些跟我们未来的住宅合在一起，才是我们未来十年房地产下半场所需要得到的。考虑到这些因素以后，我们还要仔细考虑我们未来的商业到底怎么做，我们是否要做郊区的大的shoppingmall呢？还是要做小的邻里小商业呢？还是要做有特色的世界上最好的商业呢？在这种情况下我们还是从客户真正需求考虑。任何一个人在他的房子里居住，更多的需要还是配套，也就是说围绕生活的配套。
我们从成年人、儿童和老人几个方面的研究来看，实际上只有成年人上班的这十个小时和小孩上学的这几个小时不在家以外，剩下绝大部分时间都是在家庭和家庭周边渡过的。能不能抓住在家里的需求和家庭周边的需求，那就是我们未来的机会。所以我们现在的思考更多的还是围绕着生活来进行的。
刚才这些是背景还有我们的一些基础思考，有了背景和基础思考，我就把我们往下发展的品类和步骤跟大家介绍一下。
明年我们在米兰世博会有一个万科的馆，我们给它定义了一个词叫“食堂”，就是我们所有人上大学、在单位吃饭，都要去的那个地方，就是食堂，每人拿个碗、拿个勺吃饭，其实食堂就是一个配套，没了食堂学校都开不了，没了食堂写字楼也基本上不会卖那么高的价钱。所以食堂就是我们定位的一个概念。
我们往下还做了很多思考，包括我们认为的商业是什么样的，我们的商业到底是底商还是集中商业，我们的商业是零星的卖出去还是不卖给他自己留下来经营，我们的商业是要打造同品质的还是让它多元化，包括我们的商业到底是全新的无限的发展空间，还是我们是很有限的。所有的这些问题都归结到一点，就是我们到底要做什么样的商业。我现在给大家稍微总结一下我们的体量。
万科现在持有和准备发展的商业规模是非常非常大的，我们现在简单的盘点一下，我们基本上有16000万平米的商业准备往外卖，16000万平米是什么概念呢？如果以两万块钱一平米均价来算，大概是3300亿，也就是我们有3300亿的货值存在我手里，可以卖也可以持有也可以经营。这3300亿其中有260亿是我们持有型的，包括写字楼、社区商业、酒店，这三个业态。另外还有1000万平米是准备卖掉，不持有，目前还有很少一点目前没有定论。我们整个的规模很大。往下我要讲的我们对社区商业的分类，仅仅是对持有型的简简单单的50几万平米中的分类，我们更多的的确是卖掉了。
我们未来做商业的基础思想有两个，我们找了两个对标企业作为我们的学习榜样，我们努力向人家学习。第一个我们参考了新加坡的凯德集团，来做的持有型商业，并且资本化运作的模式来开发我们未来的商业，这个模型非常简单，其实就是两个核心点，第一个核心点就是在我们做规划的时候，就开始把这些因素考虑进去，我们的商业不做散售型，而做集中商业，这些集中商业未来是我们自己要集中给它运作起来，再寻找新的买家，基金也好，合作方也好，私募也好，给它整售出去，不做散售，正是我们有了集中运营、集中销售的概念，才能保证我们的品质，才能保证集中商业经营的效果。这是第一个我们对标的公司。
第二个我们学习的公司是香港的领汇，领汇是香港最大的社区商业的持有者，并不从事房地产开发，只是买别人的底商、买别人散售的物业，买回来以后进行产品包装，统一出租经营，找市场上的基金给它融资，整体来运作。是这样的模式。说简单点也是两个，第一是它不卖，只租，正是因为它持有经营，才能保证商街也好、商铺也好，有一个完整的定位，有非常符合需求的产业能引进来。第二是整体打包上市经营。
这两个案例合在一起，我们就是一句话，三个字，叫做“不散售”。未来万科不走散售路线，都是在规划阶段就想到哪些是持有，哪些是集中的大商业。万科把自己的商业分成三个品类，第一个品类是很小的，叫做“邻里家”，每个项目楼底下的那点东西，我们大概持有几千平米，基本不会大于一万平米，持有经营，这叫“邻里家”。第二个品类是一万来平米，不会到三四万，我们叫做“生活中”，一个大的社区有一个小的集中的社区中心。第三个品类是大于五万平米，我们叫做“万科广场”，是一个综合体，或者一个shoppingmall。目前这三个品类的东西都在齐头并进的往前推进。
下面我介绍一下邻里家。邻里家非常简单，就是让客户在以家为生活半径内，所有生活需求都给组合起来。我们有一个总结叫做“五菜一汤”，很多人问你们万科五菜一汤是哪五菜？有没有红烧肉？我们的五菜一汤包括便利店、洗衣店、银行、药店、美容美发、餐饮，尽量做一个菜市场，加上菜市场变成“五菜一汤”，这些在邻里家里在我们规划阶段就有了，客户入住的时候这些都要开。所有买了万科房子的业主，当你入住的时候，你可以在楼下的第五食堂去吃饭，洗衣、买药、小超市等等都有。
我们下一步升级的方向有三个，第一，加大餐饮业态比例。第二，引入一些教育的业态，让小孩在家门口就能享受教育。第三，更多的引入一些医疗的业态，让大家在家门口就能看上病，跟我们国家倡导的医疗进社区是相符的。这是邻里家的概念。当然邻里家也不都是我们自己经营，我们自己经营的大概1/3，还有1/3是出租出去，还有1/3是我们战略合作伙伴，定向给他们做，包括我们的超市大量是跟华润超市合作。现在我们做的比较成熟的有第五食堂、面包、咖啡，还有儿童教育。
下面我给大家介绍一下我们第二个品类，就是生活中心。生活中心大多了，有大概一到两万平米，或者更大一点是三万平米左右，核心还是在规划阶段，在规划阶段我们就应该确定它是我们持有型的社区商业，不会卖的，所有商家都是出租，没有任何一个是销售。我们认为做社区商业最关键的就是在一个店的前期定位，我们走的弯路就是这个，我们许多持有的商业最终都是被迫持有，也就是说卖不出去，不好干，不得不持有起来去经营。但是我们现在的商业都是主动的，我们看好一个位置，主动给它规划设计成一个生活广场，未来就不再纠结。
这是我们今年年底准备开业的长阳半岛中央城的社区中心，大概一万多平米。这里是中央城的一些效果图。
这是我们在台湖的生活中心，也是一万多平米。这是杭州宸天地的生活广场，也是一万多平米。这是东莞厚街万科生活广场，面积比较大，大概三万多平米。在我们的努力下，东莞松湖生活广场，东莞终于有了真正的生活。
第三个业态是万科广场，万科广场开了有两家，今年、明年还有五六家准备开，都是十万平米以上的体量。万科广场实际上就是在我们整个规划中的核心，我们的住宅包括其他业态反而都成了附属，因为它的确投资大、周期长。这是我们业态的一些分布，其实就是一个标准的购物中心。
这是我们在深圳的万科广场，十万平米。这是我们在房山跟中粮合作的半岛广场，今年年底明年年初准备开业。这是东莞长安的万科广场，七万平米。
最后我总结一下我们未来十年做商业的思考。一个是现在实际上我们还是判断形势复杂，不太好判断，所以我们还是应该多业态的去发展，而不是简简单单的在住宅这一条路上走下去。另外，我们还是认为我们实际上很多优势并没有发挥出来，其中包括了经营的优势、资本运作的优势，这些优势伴随万科原有的优势在未来道路上可能会发挥更大的作用。第三就是互联网对我们冲击很大，我们现在也在不断学习。还有我们现在自己的制度体系也发生了一些小变化。
我们的两个思考。城市配套服务商和事业合伙人，我们希望通过这两个的努力，共同把我们商业给做大。谢谢大家！
主持人：感谢肖总，感谢万科对商业地产的分析。下面有请协信集团地产事业部总经理张勇先生为我们做演讲，演讲主题是“产业引领 旧城重成——中国新型城镇化道路的探索与实践”。
张勇：感谢大家。今天我的主题汇报一个是新型城镇化路径分析，第二是协信旧城更新汇报。
首先城镇化是伴随着工业化实现的，到2013年，中国已经进入了服务经济的时代，以前我们以制造业为主的城镇化特征跟以服务业为主的城镇化特征不一样，以制造业为主的城镇化特征，是在城市的郊区或者开发区，有食堂和宿舍，实际上劳动力并没有真正进入城市生活。后来服务业发展以后，城市功能要与产业功能高度融合。
国务院制定城镇化规划，是首个以党中央国务院发布的高规格的规划，首先是国家战略，统筹思想，新型城镇化从中央到地方到企业，都有不同诉求上的理解，对规划的出台，中央能够起到统筹思想的作用。第二是顶层设计，解决问题。面临的问题有，土地城市化了，但是人没有城市化。第二，是城市建设现代化了，但是城市产业功能没有现代化。第三是产城融合，协同发展。
城镇化2011年之前是快速发展期，到2011年以后是优化产业期，常住人口增速放缓，但户籍人口增速在增长，城市规模的扩大，不再是主要矛盾，城市承载力的提升是当务之急。以人为本的城镇化是发展的方向。我们印象中的城镇化是围绕老城区，建立新区，摊大饼的发展。去年我回老家的时候，一个地级市，非常小的城市，边上有七八个开发新区，我估计在中国都是这个现状。中央针对这些问题最近颁发了文件，国土资源部带头提出了想法：守住农村耕地红线、盘活城市存量土地、提升土地利用效率、调整城市用地结构。不要摊大饼的发展，还要把城市做厚，把功能提升，都是重要的方向。
我们了解到很多城市的开发商热衷于做综合体，以万达为例，他们已经做到了三线、四线甚至五线城市，但是这种发展没法摆脱大城市病。包括北京我们都感觉到，以亦庄举例，上下班的交通拥堵都非常严重。新型城镇化我们认为就是以人为本，把人的需求放在第一位，人进城了首先要解决工作问题，有了工作才能有生活，工作和生活的结合要通过产业促进来解决这个问题。
比如日本东京、德国柏林他们老城改造非常成功，我们可以借鉴他们的经验，老城区焕发了青春。老城区在我们记忆中，它已经衰老了，如何恢复活力是开发商应该思考的问题。
下面我把我们做的项目跟大家做一个分享。上面这个图是我们无锡的厂区，老工业区经过我们改造以后，新开设了科技园，做成了产住商相结合的项目。
我们协信发展已经有20年，前几天刚过了20年的生日。产业地产的发展才刚刚三年时间，在三年时间内我们要抓住脉络，在无锡做的协信未来城，在重庆做的重庆总部城，还有青岛科大项目，我们这一套完整的产品线往外进行复制。
我们有两个产品线，一个是总部城产品线，一个是未来城产品线。总部城的项目包括有重庆、青岛的项目，未来城的项目就是无锡的项目，占地2.5平方公里，以产业为主的业态。我们对沿海一些老的工业区的改造项目非常欢迎。
这是我们无锡的项目建成之后的鸟瞰图，我们现在已经建到二期，一期已经完成了。以前村镇与老工业区形象不佳，产业低端、产业附加值低、区域土地价值洼地、认知度低，我们针对这些问题都进行了调整。是以光电为主的产业园区，光电核心产业示范区、特色居住社区、滨江总部办公区、创意研发总部区、商贸办公区。这个项目在不到两年时间内的提升改造，成功招商49家，已经入驻的是29家。取得了不错的社会效应，成为无锡老工业区更新示范区，是“十二五”的重点项目。
这是我们在重庆的项目，也是“十二五”的重点项目。对渝中区进行了改造，我们把产业进行了梳理，打造以创新金融、文化创意、智力产业为主导的园区。经过三年的建设招商，项目一多半已经建成了，招商也已经入驻园区，取得了非常好的经济效益。平安银行、新华保险、万博投资等大型企业都已经入驻。
协信发源于巴山渝水的重庆，紧跟时代步伐，逐渐探索出一条“产住商集成开发运营”的发展道路。我们做产业，我们的商业模式是“产业引领，产城融合”，五个统一的全价值链的商业模式。我们会在统一定位、统一招商、统一开发、统一运营全价值链解决问题。我们培养三个能力，产业研究能力、产业招商能力、产业服务运营能力。目前我们协信已经进入了11个城市，主要在东部沿海发展。
新型城镇化是我们无法回避的大背景、大趋势。简单、单一的时代已经过去，协信将继续专注于通过产业升级推动城市更新，必将在新型城镇化进程中发挥更为重要的作用。愿与各位有更多的交流，更深层次的合作。谢谢大家！
主持人：下面请北京国华置业有限公司副总裁巩向民先生做主题发言，他发言的题目是“京津冀一体化旅游地产创新”，有请。
巩向民：各位来宾、各位朋友，大家好！我跟大家共同分享一下我们国华置业华贸中心未来的前景。
国华置业在东三环这边做了华贸中心，这几年也取得了长足的发展，作为大型高端的城市综合体，引领了CBD。我总结一下华贸中心带给大家的是什么呢？带给这个城市的是国际化，带给人们的是生活方式，这是华贸这些年来所应有的成就。我们今天来参加这个会议，我想华贸是不是应该继续延续这个品质，这个生活方式呢？今天我跟大家共同分享一下北戴河。
传统的北戴河是中央领导度假的地方，一般京津冀的朋友们去，总是感觉到它的基础设施不好，吃的也不好，喝的也不好，去了以后什么也没有。但是华贸在北戴河重金打造了一个五星级的喜来登酒店，又做了一个最高端的高尔夫球俱乐部，还打造了企业会馆，把整个北戴河升级了。在这种情况下我们和北戴河政府准备打造五平方公里的蔚蓝海岸。今天讲的也是一个产业的问题，我们给北方的朋友们，特别是北京，打造了一个后花园。这么多年来说北京空气不好，又很拥堵，生态条件越来越差，周末能够到哪里去呢？真的是很难想象我们开着车四五百公里出去以后，还见不到有蓝天的地方。我们给大家提供了华贸的蔚蓝海岸，是可以供大家分享的。
华贸蔚蓝海岸在北戴河的洋河，很近，1.8公里的海岸线，沙质非常好。我在跟朋友们交流的时候，说我们如何把华贸的国际品质、把华贸的生活方式快生活引入到北戴河的慢生活，让大家去进行休养、度假、休闲、娱乐。试想一下，我们周末开着车到北戴河，先生们可以在高尔夫球场打打球，孩子们可以在室内的大型游乐场进行学习、游乐，女士和小姐们可以到教堂、商业街进行一些购物的体验，可以喝喝茶、品尝一下酒、品尝一下咖啡，大家一起交流一下。老人一定有好的医院、有文化中心去进行好的享受。所以华贸蔚蓝海岸从某种意义上讲立志打造一个北京人的后花园。
大家可以试想以下，我们周末要离开北京城，因为大家又喜欢它，又恨它。喜欢它是因为它是中心，离不开它。恨它是因为空气不好、交通拥堵，人们生活品质是下降的。所以我们华贸中心想给朋友们打造一个后花园，周末能够去体验，能够去享受大海，享受白沙。
我今天为什么没有更多的去讲产业园区呢？其实在蔚蓝海岸五平方公里里面又有高尔夫球场，又有酒店，又有公寓、花园洋房，但更多的是做了配套，北京三甲医院要过去，国际化体验中心要过去，生孩子的育婴中心也要过去，康复中心也要过去。重要的是，我们也会有一些产业园要进去，就是北京的培训中心可以放到那里去，一年四季的都可以去，我们夏天可以去游泳。所以今天给北京做的这个产品是独一无二的，不可复制的，是让大家放心的。所以在这里跟大家共同分享。大家想象一下在巴厘岛、檀香山所见到的感觉，我想你在这里都可以充分体验。
我希望我们这五平方公里的花园，能够打造成绿色的、生态的产品，我们也希望跟各位供应商、合作商进行合作，来共同打造适合世界标准的产品出来。今天我跟大家共享的就是这些内容。谢谢大家！
主持人：谢谢巩总的精彩介绍。我们做的采购电子商务平台8月份会上线，大家可以到我们的电商平台进行采购。
下面请中国总部经济战略设计研究院负责人张鹏先生演讲，他演讲的题目是“总部经济与产业强国战略”。
张鹏：大家好，和以上各位专家、企业家讲的略有不同。一上午大家听到了、看到了很多令人振奋的信息，感觉到前途光明。有时候光来点热的还不行，到最后快吃饭了，咱们适当降降温，我上来泼点凉的，热的也得有，凉的也得有。
我比较了以上那些会长和企业家的讲话，我比较趋向于第一个聂会长的讲话，在我看来，我们国家发展了这么长时间的房地产，不管是产业地产、住宅地产、商业地产，还有其他地产，总体来说应该是好的，成绩很多，但是我觉得问题不少，非常严重。我经常下去考察，很多地方找我去，从2003年到现在，很多地方去之前听了很多介绍，看了很多材料，感觉到热血沸腾。但是我走遍大江南北，感受到的不能说满目疮痍，但是感觉到非常失落。我觉得我们国家正在走向世界强国，我们是正在崛起的国家，我们的房地产业、住宅地产、商业地产、产业地产出现这么多鬼城、鬼园、鬼区、鬼镇，在宇宙上都能看得到，这不能不说是我们民族的一个悲哀。
我前不久在上海给两百多家智慧城市的领导和规划设计院的设计师们做了一次演讲，讲顶层设计。我说鬼城在人类历史上有两种，一种是战争年代屠城，日本人南京大屠杀，这就是屠城，最后造成了鬼城。前苏联冷战时期搞了很多军事城市，在北冰洋一带，现在除了北极熊没有人，也是屠城。放导弹，长崎，把小日本炸得稀里哗啦一大片，也是鬼城，这是因为战争导致的。但是人类还有一种鬼城，就是一开始就是人造出来的，这就是我们中国，就是我们自己的国家、我们自己的民族。我们自己的民族五千年的文明史，没有过这样的一种规模、这样一种现象。我们人类也没有过这么大的规模、这么大的现象。我说一句过分的话，宇宙爆炸，地球产生，这个星球上第一次出现了这么大的一个问题，这么多的资金、这么多的时间，砸在这么大的土地上。
大家应该还记得，要赢得广厦千万间，这是那个时代的信仰，我们连这个都做不到，是不是悲哀？是我们中国历史上、是我们建国历史上的悲哀，所以我跟在场的两百多个规划设计师们讲，不只是领导有责任，企业家有责任，但是我们顶层设计师、规划设计师都有责任，包括我在内，都有责任，都有干系，谁也跑不掉。后代要骂我们的，我们把祖宗前代后代的东西拿出来。聂会长提出了这个问题。
作为产业地产也好，商业地产也好，我们的策划师们、领导们、企业家们，要清醒意识到我们要对谁负责，对老婆孩子负责，没错，对企业负责没错，对国家负责，对民族负责，我们13亿人口，创造了世界第二的经济体，马上要追赶美国，有人说到年底我们就要超过美国了。但对不起，在我看来，这不值得我们骄傲，这仅仅是说明我们回到了鸦片战争之前。鸦片战争我们是第一大GDP和强国，第一大经济实体，说明什么问题？我们并不是显示的是我们强国的姿态，我们能够骄傲吗？
我家在天津港买了一套房子，我在对岸看到的就是总部经济人群，从我们搬进去开始已经多少年了，我头发都白了，但我看到的就是一个鬼城，投入的资金非常大，可能我们当时就抱着重新开发一个深圳、浦东、陆家嘴的幻想，但是到了现在，当我头发白了的时候，我看到的是一个鬼城。当然这座鬼城不仅仅是在天津，我走遍了祖国大地，我到处见到这种情况，我们的产业园区里有的茅草长的比人还高，老牛在那吃草，旁边就是别墅。我们的产业园区刚开始很好，到现在企业都跑掉了，为什么？优惠政策给完了，走人。这是什么问题？我们要看到自己的问题所在，我们是要解决问题的。
这种普遍存在的现象、这种几十年来造成的居民，有政府的问题，有企业家的问题，也有我们社会精英、理论家的问题，其中有一个问题就是，比如我们都在搞总部经济，我们从第一个总部经济开始到现在十年了，现在总部经济遍地开花，但是有几个总部经济是合格的呢？
从2004年丰台总部经济刚开始，我们就提出来，总部经济是人的经济，是高端智能聚合经济，不是砖头瓦片，不是简单的总部的聚合。我们这种观点始终没有得到多数人的理解，一个是人的经济，一个是物质化堆积起来的砖头瓦片的经济，这种总部经济两种思想的争论已经十年了。大家在网上可以看一看，在前几年有多少人能理解总部经济是人的经济呢？总部经济是高端聚合智能的经济呢？当然今天不一样了，今天更多的人看到了这一点，理解到了这一点。一个国家的发展、一个民族的崛起，主要靠它的创意、靠它的聪明和才智、靠它的智能，在发达国家、欧美国家，他们的国民经济财富主要来自于总部经济，80%是总部经济给它创造的。比如好莱坞，比如硅谷，比如高端装备制造业的西雅图，比如华尔街金融城，这都是总部经济高端智能创造的经济。
我们北京市前段时间做了一个统计，北京市到目前为止总部经济给北京市带来的财富占到50%，但是有几个北京呢？像我们这样的国家，高端智能聚合所创造的财富目前为止也就在20%，就是和发达国家正好是黄金分割，我们值得骄傲吗？
是叫总部经济，名字叫得很漂亮，但是我们进去看一看，有几个能像中关村那样、西单金融街这样、CBD那样、陆家嘴那样，高端智能聚合的经济业态有几个？
所以关于总部经济的争论可能还会继续下去，但是我们会一直坚持这种理念，城市是人的城市，总部经济是人的经济，是人类的高端智能聚合形成的一种经济业态、经济模式。网上有很多表述，我在这里不做仔细的说明，大家可以看总部经济时代。关于总部经济定义，网上也有很多。恩
最后我想讲一点关于产业地产的问题。对于产业地产的概念怎么去定义，我不想在这里过多牵扯，因为大家的认识不同，有人说住宅地产、商业地产、产业地产还有智能地产、旅游地产很多，我们争这个东西没有太多的必要性。我觉得不管是什么地产，咱们要尊重一个必然的规律，就是我们现在都在谈人类发展模式、国民经济发展模式的转型问题，不管是什么地产，现在必须要转型，要转变自己，要挑战自己，否则我们就要继续当历史的罪人。
大家想一想，为什么中国房地产、住宅地产出现这么多泡沫，出现这么多被绑架的土地财政，被绑架的现象，我们国民经济在企业上、在产业上为什么空心化，为什么起不来，我们的GDP跑哪里去了。没有实现转型问题，住宅地产价格很高，政府、土地财政被绑架了，银行被绑架了，但原因并不是完全在体制上、在银行上，很大原因在我们自己做产业地产的时候我们也应该扪心自问。由于我们的产业不赚钱，我们的产业不能和国际上的高端产业进行PK，不在一个层面上，不是讲微笑曲线吗？我们的产业在微笑曲线的最底下的谷底，我们是靠人的体力的堆积，不是靠智能的堆积产生的财富。
我们到南方海边走一走，我们大部分产业园区在干什么呢？在代加工，在仿制，在做一些违法的、污染的甚至害人的事情，这是大量存在的现象，他们都在产业园区里。所以说房地产、住宅地产出现的泡沫、不景气或者被绑架的情况，我们产业地产、产业园区是有责任的。大家都知道资金是往利润高处走的，因为我们产业是空心的，产业没有上去，当然要往有钱的地方跑。
只有一种产业是不会被房地产绑架的，就是微电子IT产业，还有与此相关的电子商务，为什么？因为中关村是一种总部经济形态，高端智能，那里的很多院校、大量的专家和学者、很多研究家、一些精英，特别是后来的年轻人们，大量的思想、意识、意念集中在那个单一价值观，就是微电子IT产业上，形成大规模的聚集和激化，形成了总部经济黑洞，引领了我们国家在这个产业方面，不管房地产也好，不管土地财政也好，没办法跟它PK。其他产业呢？
各位朋友，我们现在讲经济模式转型，我的观点是，我们人类在这个地球上生存以来，我们的经济转型经过了五个阶段，我们不要忘了自己是在冬天还是春天，这样就能决定自己穿什么样的衣服。第一个阶段是抱团取暖的阶段，五百万年到五十万年，那时候的经济发展模式全靠肉体生理的聚合。第二个阶段是我们劳动力聚合阶段，男人干什么，女人干什么，老人干什么，小孩子干什么。五万年。第三个阶段是把产品进行分类、聚集和变成市场商品聚集的阶段，五千年。第四个阶段是五百年，是把每一个产品进行产业化再进行分解，比如钢铁、采矿、炼钢集中在一起，推销、研发等等集中在一起，而且这种产业变化是跨国际的，是大型的产业聚集，汽车、飞机都是这样，把一个总部设在那里，但是产业链延伸到世界各地，都是不同产业聚集在一起。造皮鞋也是这样，规模化。第四个阶段是工业化阶段，第四个阶段末期是后工业化阶段。我们现在不仅要考虑第四个阶段，还要考虑第五个阶段，就是智能聚集阶段，就是总部经济时代。好莱坞、硅谷、华尔街，包括我们现在在北京的中国宋庄、798，这都是智能经济、总部经济时代的产物，给我们带来的财富主要来自于智能、人的智慧，而不是砖头瓦片，也不是机器设备，在产业链中占据产业链的高端位置，产业链分中端、低端、高端，高端位置是包括创意、决策、指挥，这三个要素构成了总部经济的模式，是高端智能模式，这个模式带来的利润才是最大的利润。不是靠砖头瓦片物质化的东西带来的，它给发达国家带来了80%的财富。而我们国家恰恰相反。
所以我们的产业园区应该怎么发展？应该怎么样转型？最根本的转型就是要看到自己我们处在什么时期。我们处在工业化的末期，同时又面临智能时代的初期，在这么一个结骨眼上，是两个时代的过渡，我们从农业社会来到了工业社会，但是对不起，我们已经落后了，我们落后了人家几百年。我们现在跟人家一起进入到了工业化的末期，但是同时进入到了智能化的初期。这就是第五阶段，就是智能和总部经济聚集的阶段，如果我们认识不到这一点，我们还抱着砖头瓦片，抱着物质化的条件去开发我们的地产，我们就仍然要失败。所以不管要搞商业地产还是产业地产还是住房地产，我希望大家都要意识到这一点。
我们和英国、法国、德国、日本在同一起跑线上，上帝给我们的是平等的，我们不要留恋自己工业化的东西，不要留恋旧时代的东西。我们13亿人口，大部分都是农民，我们现在虽然到了城市，我们创造了白领、金领，但别忘了我们的父亲、爷爷都是农民，所以我们都是农民工，在我们头脑里还都是在穷困状态，我们刚刚进入工业社会，觉得不得了，觉得这一切对我来说就是非常辉煌、非常灿烂、非常理想，错，这些都是在发达国家即将淘汰，甚至已经被淘汰的，而我们现在还把它当成宝贝。错了，我们应该看到我们和发达国家在同一个起跑线上，枪声刚刚响起，我们完全有可能超越他们，真正实现我们中华人民共和国在历史上最辉煌的时代，那个时期才是我们的目标。我们中国人13亿人口，五千年的历史，我们完全可以成为世界最美丽、最伟大、最好的国家，但是现在还刚刚在起步。要想做到这一点，大家努力，向总部经济时代迈进。谢谢！
主持人：非常感谢张教授慷慨激扬的演讲。
上午的活动到这里结束，谢谢以上各位领导、各位专家的精彩演讲，相信大家都会有所收获。
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