全面营改增后对物业管理行业影响的预计及其应对策略_现代经济信息杂志社
全面营改增后对物业管理行业影响的预计及其应对策略
作　　者： 廖媛秀
单　　位：福建省海峡客家旅游有限公司
摘　　要： 随着税制改革的不断推进，营业税将退出历史的舞台，物业管理行业作为最后一批营改增的行业，需要提前对营改增所造成的影响进行分析以寻找应对策略。本文通过举例说明、对比分析得出不同类型、不同收费模式的物业企业其营改增后的税负率及利润的变化，并根据影响因素作
关 键 词：营业税改增值税；物业管理行业；影响；应对策略
正　　文：前言
营增改是营业税改增值税的简称，从1954年法国首先实行这项改革以后陆续被各国使用，我国最近几年积极扩大营业税改增值税的试点地区和试点范围，随着营业税改增值税试点范围的全面扩大，最后四个行业：房地产业、建筑业、金融保险业、生活服务业，将在2015年纳入营业税改增值税的范围，这意味着我国或将全面告别营业税，物业管理行业也就必然面临这趋势。
一、物业管理行业营改增的趋势
2012年1月起,中央率先在上海启动交通运输业和部分现代服务业实行营改增的试点，日起至年底，国务院将扩大营改增试点至10省市，截止日，营改增范围已推广到全国试行。财政部和税务总局从日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营改增试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围，自日起营改增范围进一步扩大，又将电信业纳入营改增试点范围。营改增是国务院确定的&十二五&规划必须完成的税改目标，按规划2015年将是营改增税制改革的收官之年，面对这一不可避免的大势，如何让营改增顺利实施，物业管理行业还需深入思考应对策略，做好应对营改增带来的影响的措施，这是物业管理行业接下来必须要面对的问题。
二、营改增对物业管理行业带来的影响
（一）、在税收征收与财务管理上的影响
营改增实行以后，将物业管理企业纳入到增值税体系当中，促使企业规范自己的财务制度、核算口径，保证统计数据、财务信息的准确性等财务管理行为；营改增可以避免重复征税情况的出现，弥补征税漏洞，扩大税负效应，使更多的企业获得利益；营改增后可以完善税率与抵扣范围，有利于物业管理行业进行产业结构调整与升级，扩大市场规模。
（二）、采用的税率及物业费的收费方式对各类型物业企业税负和利润的影响
目前我国实行的增值税税率有：17%、13%、11%、6%、3%、0等六档税率，税率档次太多，增值税税率统一是我国税制改革的长远目标。今年最后一批计划营改增的行业：房地产业、建筑业、金融保险业、生活服务业，原实行的营业税率均为5%，营改增后房地产业极有可能实行11%的税率，生活服务业可能实行
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物业管理预收一年的物业管理费怎样确定每月的收入和税金，？
我有更好的答案
按月开具发票这个问题还真不好怎么回答，可以发票全开，要看你公司所在地的税务管理政策。有些地方已经实行营改增，如果是这种政策的，而不是一次全开。未实行营改增的，计入月收入，可以与业主沟通
平均分摊到12个月，按5.5%计算税金！
是每月确定了收入，在计算税金吗？
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出门在外也不愁物讯按：由于营业税和增值税的计税方式不同，法定税率不同，营改增不可避免地会带来税负的变化。行业人士倍加关注的物业企业“营改增”，目前又有了新消息。物业企业“营改增”不会如期于2015年完成，有可能延期这是真的吗？自2014年以来，营改增试点最难操作的就剩下三个行业了！本来按照财政部最初的进度安排，年内营改增将迎来收官之战，不过迹象显示，这一安排或将发生变故。日，财政部部长楼继伟向十二届全国人大常委会第十六次会议做今年以来预算执行情况报告时，对营改增中剩余的建筑业、房地产业、金融业和生活服务业三个行业的推进工作用了“适时”来表述，而在6月30日的会议中，楼继伟曾表态称，今年将力争全面完成营改增。从最初“全面完成”到如今的“力争全面完成”，中央层面对营改增的态度似乎更加谨慎。在此之前，中央对营改增的态度一直是要在“十二五”期间完成。国务院总理李克强曾表示，全面营改增分五步走：第一步，2014年继续实行营改增扩大范围；第二步，2015年基本实现营改增全覆盖；第三步，进一步完善增值税税制；第四步，完善增值税中央和地方分配体制；第五步，实行增值税立法。营改增可能在“十二五”期末不能完成也有技术环节的原因。一方面，在建筑业、房地产等领域，抵扣事项的确定尚需时日。如土地购置不能纳入成本进行抵扣、利息支出企业能否抵扣也难确定。营改增可能在“十二五”期末不能完成可能也有财政方面的考虑。国家税务总局原副局长许善达曾表示，如果营改增全部到位，减税规模将达到9000亿元，是财政很大一个缺口。中国社科院财经战略研究院院长高培勇也曾估算称，若营改增覆盖至所有行业且税率调整完善后，将有9000亿元到1万亿元的减税空间。很明显，全国财政收入这样大规模的减少，今后若干年财政收支压力将进一步加大。“营改增”到底是什么？所谓“营改增”，其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。我国的流转税主要税种有两个：一是增值税，一是营业税。增值税原来的征税范围主要是商品销售和加工、修理修配劳务。营业税的征税范围主要是销售不动产、无形资产及应税劳务。也就是说，营业税主要对修理修配之外的劳务征税，增值税主要对无形资产、不动产之外的商品销售，包括进出口业务征税。“营改增”试点2012年起从上海开始推进，截至目前已有交通运输业、部分现代服务业、邮政业和电信业被纳入了试点范围，具体应税服务范围又包括哪些呢？来看看国家税务总局的图解吧~~“营改增”关物业企业什么卵事？目前尚未加入“营改增”的行业主要包括：1）金融服务业；2）建筑业和房地产业；3）生活类服务业。物业企业属于生活类服务业，营改增是趋势。其变化有几点：一是物业适用不同税率和征收率应税收入必须分开核算，二是代收水电气等费用处理问题，三是进项方面处理变化。物业公司营业税改为增值税后，并非是简单的全部按简易计税方法按3%征收增值税，而是简易计税方法（主要是物业管理费用项目）和一般计税方法（适用税率为6%、11%、17%）并存。物业公司必须加强增值税管理方面的培训，减少不必要的税收损失！生活服务业一般征收率为6%，简易征收率3%，政策中性。实行简易征收的显然税负下降，但是实行正常征收的企业，企业的税负水平将取决于其筹划和管理水平。营改增出台，影响的不仅是物业管理企业的税务筹划，对物管企业的财务管理水平、业务结构都将产生重要的影响。一些行业人士甚至预言，物业企业实行营改增，将促使物业管理服务收费由包干制向酬金制转变。“营改增”延期，企业还能做点什么？是暂停“营改增”准备工作，等待进一步消息澄清；还是按照原来的部署，继续准备工作；抑或减缓步伐，边走边看？我们认为，应该采取何种应对行动不能一概而论，而是应该取决于公司的业务和系统的复杂程度，因为这些决定了“营改增”准备工作的难度和时间表。例如：1、如果企业的业务和系统较为复杂（如大型物企、混业经营的企业），那么会需要较长的时间进行业务流程改造和配套IT系统开发。尤其某些企业可能无法在原先预计的“营改增”实施日期之前完成系统和流程的改造，所以根据原来的计划，企业需要考虑运用手工替代等方式进行增值税相关的处理（如价税分离、增值税计算、账务处理、发票开具等），由此可能出现由于手工处理产生的高差错率等诸多问题。而“营改增”时间表的推迟对于这类企业来说是个好消息，企业可以获得更多的时间进行流程及系统的改造。因此，对于这类企业而言，当然应该继续准备工作。如果流程和系统改造提前完成，还可以利用剩余的时间进行各项用户测试，以确保改造后的流程和系统可以正常运转，满足“营改增” 后的业务、税务处理及各项合规性要求；2、如果企业的业务和系统较为单一，且预计准备时间较短，那么这类企业可以考虑暂停准备工作，待具体的“营改增”时间和方案确定后再作继续。在暂停准备期间，企业仍需要时刻关注“营改增”的最新动向，及时重启“营改增”准备工作，确保相关资源和力量能够及时到位，避免脱节。3、对介于上述两类之间的企业，则可以考虑减缓准备工作步伐，边走边看的策略。具体而言，这类企业可以重新复核“营改增”准备工作清单及进展情况，对于并不十分急迫，无需立即开展的工作（如合同复核等）可以延后进行，但是对于耗时较长（如系统改造等）或者较为复杂的工作（如流程改造等）还是应该继续推进。总而言之，建议企业应该利用“营改增”推迟的这段时间，根据本企业的实际情况，适当调整准备工作方案，以尽量确保为“营改增”的转变进行充分的准备。转载请注明作者及来源：【物业管理资讯】微信号：wyglzx物业管理精品课堂推荐点击首页下方菜单精品课堂最新课程查看详情《物业企业商业模式经营及升级发展之路》沈阳班19、20日《物业行业内训师特训营》上海站9月23、24、25三天两夜《物业企业财务管理实务》成都班9月29、30日报名热线：有趣 有料 有深度 用心 用情 用干劲
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近日在全国财政工作会议上了解到，2016年我国将全面推开“营改增”改革，将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入试点范围。此外，还将积极推进综合与分类相结合的个人所得税改革，推进消费税改革。“十二五”收官在即，营业税改征增值税的改革任务尚未完成，仍有金融业、房地产业、建筑业和生活服务业四大行业试点迟迟未落地。　　“原来计划‘营改增’全面推进，减税规模可达1万亿元，但现在减到2000亿元就止步不前了。”日前，在北大中国公共财政研究中心召开的“‘十三五’期间的财政政策”论坛上，中国社科院财经战略研究院院长高培勇说道。　　自2012年1月“营改增”在上海正式试点推开后，已有交通运输业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业等领域相继纳入改革范围。不过，从去年6月电信业纳入试点至今，1年半的时间里，扩围受阻，被媒体喻为“改革按下了暂停键”。但事实上，按照“十二五”规划，“营改增”的目标是于今年“力争完成”。　　“营改增”将解决重复征税问题，深远影响我国经济格局，是当前结构性减税最大的一项举措，尤其对企业减负意义重大。中金公司首席经济学家梁红12月16日发布研究报告称，在全面完成“营改增”、进一步优化税率之后，增值税改革实现的整体减税规模可以达到9000亿元左右。　　但是，这一改革任务却是业界与学术界公认的操作难点。　　首先，在技术层面上，房地产业和建筑业主要面临进项税额抵扣不足的问题，同时，这两个领域还会导致下游企业得以抵扣不动产的增值税，财政收入压力增大。而对金融行业来说，由于其资产的配置行为并不属于消费，应不应该征增值税本身就存在争议;其次，业态多、业务复杂，也造成了重订规则存在困难，加之行业影响力和影响范围较大，尽管在税率设置上看似只有几个点的差别，相差金额实则非常庞大。基于上述特点，外界评论普遍认为，在剩下的四个行业中，生活服务业有可能最先突围。　　“实际上除了技术层面的束缚，一个根本性的难题是财政承受不了这样的压力。”高培勇认为，财政层面上的“入不敷出”，显然直接影响了“营改增”的推行。对此，北京大学经济学院财政学系主任刘怡也谈到，“有关部门没有预见到‘营改增’会给财政收入带来这么大的影响。”据了解，目前已有不少省份开始出现财政吃紧的现象，辽宁省前11月一般公共预算收入同比下降31.7%，山西近三分之二的县市财政收入负增长。据国税总局统计，目前尚未改革的四大行业涉及营业税税额约1.6万亿元，约占营业税税收总额的67%。在这种情况下，“营改增”是否能下得去手，还很难预料。　　在高培勇看来，未来，有可能需要用房产税和个人所得税的合理性增加，来换取包括“营改增”在内的整体减税的成功。　　除了财政收入压力大之外，地方与中央财政失衡，也是“营改增”难以突围的一个原因。从税种的属性来说，营业税属于地方税收的主要来源，增值税属于共享税，按3∶1的比例在中央和地方之间共享。在现行分税制不变的条件下推进“营改增”，必然使地方财政失去了一个保障性税收收入，进一步加剧中央地方财政失衡。近日，财政部财政科学研究所的一份报告表明，重大改革和政策的顶层设计在中央，地方面临诸多不确定性。此外，地方财力很多来源于上级政府转移支付，也使得地方可支配的财力规模存不确定因素。所以，需要设计分税制调整的方案与“营改增”进一步扩围同时进行。　　今年年中，有媒体传出金融业等“营改增”方案或将不时公布，但此后却渺无音信。12月中旬，财政部财政科学研究所所长刘尚希“现在毫无疑问这项改革推迟了”的表态，则意味着对于未能按期完成改革的确认。　　政府方面对这一改革任务的艰难程度有清晰认识。11月底，国务院办公厅《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，强调适时推进“营改增”改革。对比“十二五”期间的“力争完成”，足见宏观经济背景下改革任务的艰难所在。　　当下，需要思考的是，“营改增”的攻坚是否有必要推进?答案是肯定的。但以何种手段打破桎梏，何时全面完成，依然存在着分歧。一部分人认为改革应当有壮士断腕的决心，排除万难尽快推进;另一部分则主张等待条件成熟再推进，最大程度减少阵痛。改革深水区难度之大，不言而喻。而实际上，“营改增”也仅是当下中国所有改革中的一个缩影、一个表象。　　梁红预计，最后四个行业的“营改增”将在明年上半年全面完成。出席论坛的几位财税专家也认为，“营改增”将是“十三五”期间破题的一个重要着力点。来源：央视新闻、证券日报物业管理精品课堂元月16日长春站 （点击）元月20日厦门站（点击）报名热线：物业人的好伙伴快来关注我！
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