吴某房屋买卖合同纠纷代理词
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审判长、审判员：
北京大成（福州）律师事务所魏太清律师接受本案被告吴某的委托，参加本案诉讼依法维护其合法权益。本代理人庭前详细审阅了双方当事人提供的证据，听取了被告的陈述，又参加了庭审调查，对案件事实有了清晰、完整的认识，现发表如下代理意见：
一、本案所涉合同属无效合同，被告无需承担违约责任，原告自身存在过错，应承担相应责任。
《合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定合同无效”， 而《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”及《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……（六）未依法登记领取权属证书的……”均属于法律明文规定的强制性性规定。本案诉争所涉房产系被告与被告妻子、被告妻子的弟弟共同共有，三位共有人中只有被告未经其他二位共有人的同意，且不了解有关的法律规定就自己与原告及第三方福州某房产中介所、福州某房产代理有限公司签订了居间合同、房产买卖合同及交易服务合同。另外二位产权共有人根本不知情也从未表示过同意，更没有在上述合同上签字，嗣后二位产权共有人也明确表示不同意出售该房产。现由于两位共有人不同意出卖，且该房产至今尚未办理房屋权属登记，依据上述法律的强制性规定，双方签订的关于房屋买卖的相关合同自始无效，被告无权将共有的房屋出卖，而无效合同是不存在所谓的违约责任的，原告主张解除合同及要被告承担50000元的违约责任是没有任何法律依据的。福州市中级人民法院在关于《国务院转发〈关于稳定住房价格工作意见〉后，已办理商品房预售登记而未取得产权证的商品房出售，该买卖合同是否有效？》的审判指导意见中也明确指出：“1、预购人未取得房产证的房产，无论是未竣工的商品预售房还是已交房但预购人尚未取得房产证的均不得再行转让，约定直接再转让此类房产的合同应认定为无效合同；2、上述房产在预购人取得了房产证后可以再转让。”该指导意见也佐证了代理人的上述观点。本案原告主张合同有效，在此基础上诉求与被告解除合同并由被告承担违约责任，设想一下，如果本案原告在主张合同有效基础上诉求被告履行合同即交付诉争房产的话，一旦合同有效的观点得到支持，那肯定会使另外二位产权共有人的权利通过“合法”的形式受到侵害，这显然是十分荒唐的。表见代理是指相对人有理由相信行为人有代理权，本案被告仅有“代另二位产权共有人签字并将商品房买卖合同交到第三人处存放的”行为，并没有其他产权共有人的授权委托书及任何其他共有人同意售房的意思表示，且原告明知被告无代理权，从被告的上述行为不能推断出原告系“有理由相信”其有代理权，因此也不可能构成表见代理。
原告诉求被告返还所谓的定金50000元，并称原、被告双方同意将定金放到第三人处代管即推定定金系交付给被告是没有任何法律和事实依据的。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”。被告并没有收取原告的定金50000元，而是由第三人收取的，被告没有因合同取得财产何来返还之说。
原告明知被告的房屋未办理产权证，且系三个人的共有房产，仍然与被告签订合同，本身也存在过错，应承担相应的过错责任。如果说被告在合同缔约过程中有什么责任的话，那也仅仅是缔约过失责任，所承担的只是原告对被告信赖利益的损失，包括通讯费、交通费、调查费等，当然这也要建立在原告举证的基础上。缔约过失责任不可能通过双方约定来承担，合同无效即无约定之说，原告也不能以所谓约定为由要求被告承担赔偿责任。据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案双方当事人应当各自承担相应的责任。
二、第三人在居间服务中有过失。
《城市房地产中介服务管理规定》第八条第一款规定：“房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。”第二十三条规定：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。”《商品房销售管理办法》第二十七条规定：“受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。”《福建省房地产经纪人管理办法》第十八条规定：“房地产经纪人在房地产经纪活动中不得有下列行为：……（五）为权属不清的房地产和按规定不准买卖或交换的房地产提供中介服务；”
从以上规定可以得知，第三人做为从事房产中介服务的专业机构，也有具备相应资质的从业人员，应对与房产买卖相关的法律、行政法规十分了解，也应当认真审核当事人所委托买卖的房屋是否权属清晰、明确，这是房地产经纪人的法定义务，并对双方当事人履行告知义务。而第三人并未尽到上述义务，如果有造成原告的损失，也应当由第三人承担赔偿责任而不应当由被告承担责任。
综上，被告认为本案所涉合同无效，被告不应当承担违约责任，原告的定金在第三人处，被告无从返还，原告的诉请不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益，为盼！
&　　　& 此致
　　 仓山区人民法院
&&&&&&&&&&&&& 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理人：北京大成（福州）律师事务所魏太清律师
知名债务合同纠纷律师
魏太清律师系北京大成（福州）律师事务所合伙人、创办了福州刑事辩护网、福州婚姻家庭纠纷网和福州债务合同房产纠纷网，系福建电视台新闻频道特约评论律师，魏太清律师具有厦门大学法律专业文凭，又拥有工学士学位和工程师中级职称，属于复合型的法律人才，因经验丰富成为省政府招投标备案专家律师。曾经在法院系统工作十年，短短几年从书记员成长...
我们的知识产权案件刚开过庭，庭上感觉我们还是占上风的，... [李主任]
希望能帮到我们的忙，对方欠这么多的钱，又一直在拖，哎
... [老郑]
打了好几轮，总算调解结案了，感谢您的帮助!
... [老林]
不错的律师，主动劝我不用打官司，后来还帮助协商解决，问... [命运]
从网上找到魏太清律师也是缘份，不过凭魏律师的为人和敬业... [小郑]
1、北京大成（福州）律师事务所2、福州市台江区阳光城时代广场21层(公交站点：祥坂路口)3、咨询电话：4、微信号：wtq37215、QQ： 6、邮箱：您的位置：&&&&&& > 正文
买卖合同纠纷代理词
11:33&&来源：网络 |
　　代 理 词
　　审判长、审判员：
　　安徽安援接受原告的委托，指派我担任原告合诉讼代理人，经过庭审，发表代理意见如下：
　　一、被告拖欠原告合同总货款160000元，事实清楚，证据确实充分。
　　日，被告为了投资建设瑶海家居博览中心商业
　　管理系统信息项目，与原告就应用软件、硬件设备产品签订2份。合同约定，原告为被告提供《方像大型商业信息管理系统V3000版》的应用软件及硬件设备产品，合同总价款为160000元整。合同签订后，原告按照合同约定于日送货，并于日安装应用软件，并有被告的工作人员签收的送货单及日原、被告之间的对账清单加以佐证，被告至今未支付货款。因此，被告拖欠原告货款160000元，事实清楚，证据确实充分。
　　二、被告应当向原告支付拖欠货款人民币160000元并承担逾期付款违约金。
　　原、被告双方签订合同总价款共计160000元，原告已经按约履行交货、安装等合同义务，但被告至今未履行付款义务。根据《》第61条第一款规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。同时根据该法第109条规定，当事人一方未履行价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。因此，被告应当向原告支付货款16000元。
　　另外，原被告双方在合同中明确约定：被告无故拖欠付款，每拖欠一天，被告应当向原告支付合同总额的0.3%作为违约金。现被告无故拖欠付款，已构成违约，被告应当向原告承担逾期付款违约金。由于约定违约金过高，原告自愿按照同期银行贷款利率的4倍主张逾期付款违约金。
　　综上所述，原被告之间的买卖合同关系及被告拖欠原告货款的事实十分清楚，原告的诉讼请求既有事实依据，又有依据，证据充分，被告应当履行付款义务，承担逾期付款违约金。请法庭对原告的诉请依法予以支持。
　　以上代理意见，请法庭予以充分考虑！
　　代理人：陈德品
　　2014年 1月16 日 责任编辑：winema
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与XX银行贷款担保纠纷案一审代理词
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　　尊敬的审判长、审判员：
　　作为浙江省XX租赁有限公司(以下简称&XX公司&)的代理人，对于本案，我们的主要代理意见为：原告没有在保证期间内向XX公司主张权利，因此，XX公司的保证责任已经被免除，具体理由如下：
　　一、本案所涉基础事实。
　　1、日，借款人邱XX与原告签署编号为的《个人汽车借款及担保合同》，合同中与本案相关的主要条款有：
　　第4条：贷款期限为36个月，自日起至日止。具体借款日期以本合同生效后，乙方向甲方划付贷款之日至贷款期限届满之日止。
　　第12条：本合同有效期内，发生下列事项的，乙方有权在以下任何一项或多项事件发生时，宣布本合同项下的贷款提前到期，并向借款人、担保人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息(包括逾期利息)，而无需为正当行使上述权利所引起的任何损失负责。
　　第27条：保证期间自本合同生效之日起至本合同借贷条款履行期间届满之日后两年。贷款人依据本合同借贷条款中的约定，宣布贷款提前到期要求借款人立即清偿部分或全部债务，保证人应当承担连带清偿责任。
　　第37条：其他约定事项 连续贰个月或累计肆个月出现逾期即终止贷款合同。
　　2、同年5月28日，XX公司向XX支行出具《确认函》，同意对该借款合同项下的债务承担连带保证责任。
　　3、贷款发放后的前三期，借款人邱XX即连续逾期，分文未还。
　　4、日，原告向杭州市上城区人民法院申请强制执行，被执行人为邱XX及邱XX所购客车的挂靠经营单位镇江市XX旅游汽车有限公司，申请执行的标的为按合同约定已逾期及未到期的全部剩余债权本息共计元。
　　二、本案贷款提前到期，保证期间亦提前届满。
　　1、根据借款合同约定，贷款提前到期，保证期间也提前届满。
　　《个人汽车借款及担保合同》第27条约定：&保证期间自本合同生效之日起至本合同借贷条款履行期间届满之日后两年&。该约定表明：本案中保证期间的截止时间取决于借贷条款履行期间的具体届满时间。换句话讲，如果借贷条款履行期间提前届满的，则保证期间亦提前届满。
　　同时该条又约定：&贷款人依据本合同借贷条款中的约定，宣布贷款提前到期要求借款人立即清偿部分或全部债务，保证人应当承担连带清偿责任。&由于保证期间，顾名思义，是保证人应当承担保证责任的期间，在此期间外，不管是早于或者晚于这个期间，保证人都无需承担保证责任。因此既然借款合同约定在贷款提前到期、贷款人要求借款人立即清偿全部债务的情况下，保证人应当承担连带清偿责任，实际上就是进一步明确了如果贷款提前到期，保证期间也相应的提前起算及提前到期。
　　《个人汽车借款及担保合同》中&借贷条款&部分涉及到履行期间的约定主要有两条，首先是第4条约定的&贷款期限为36个月。自日起至日止。具体借款日期以本合同生效后，乙方向甲方划付贷款之日至贷款期限届满日为准&;其次是第12条约定的&乙方有权在以下任何一项或多项事件发生时，宣布本合同项下的贷款提前到期&。以上约定表明，如果出现借款合同第12条约定的一项或多项事件时，并且乙方行使宣布贷款提前到期权利的话，则借款合同第27条所指的&借贷条款履行期间&的届满时间也会相应的提前。
　　2、本案存在贷款提前到期的事实，原告起诉时，保证期间已经界满。
　　根据本案事实，因借款人邱XX逾期还贷，依据被赋予强制执行效力的 (2003)杭证经字第24753号《公证书》，原告于日即向杭州市上城区人民法院申请对邱XX及镇江XX旅游汽车有限公司进行强制执行，且申请执行的债权范围并不是至日止已经逾期的债权本息，而是全部剩余债权本息(包括按合同约定到期及未到期的)。根据上城区法院(2004)上执字第709号《民事裁定书》的记载：上城区法院于日向被执行人发出执行通知，责令两被执行人于日前履行生效法律文书确定的义务，偿还原告索要的全部剩余借款本息人民币元。
　　尽管形式上原告没有以合同约定的方式即发送《提前还款函》的方式来宣布贷款提前到期，但是在合同约定的贷款期限届满前，原告向法院申请执行，要求邱XX偿还所欠的全部剩余债权这一事实已明确表明本案所涉贷款已经提前到期，其具体到期日即为原告申请执行的时间即日(否则，原告申请对全部剩余债权进行强制执行即失去了最基本的依据);依据上述事实，则本案保证期间的截止日期应为日;而本案原告对XX公司提起诉讼的时间却是在此之后的日。
　　三、本案还存在贷款合同提前终止的情况，从合同终止之日起算，保证期间更是早已界满。
　　《合同法》第45条约定：&当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。&第91条约定：&有下列情形之一的，合同的权利义务终止：&&(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形&。
　　就本案来讲，《个人汽车借款及担保合同》第37条约定：&连续贰个月或累计肆个月出现逾期即终止贷款合同。&该条款显然属于上述《合同法》所规定的合同所附的解除条件或者是当事人约定终止合同权利义务的情形;并且上述约定与借款合同第12条所约定的原告有权单方解除合同的条款有着明显的区别，因此该约定也并不是对借款合同第12条的修正。
　　根据借款合同第6条之约定，借款人应于放款之后的次月即日起开始按月还款，而根据原告提供的证据4表明，借款人邱XX自贷款开始后的头三个月就一直未能还款。因此，借款合同约定的解除条件及终止情形于借款人连续贰个月逾期还贷时即日起就已成就，本案所涉的这份《个人汽车借款及担保合同》于日即已提前终止。
　　借款合同提前终止的法律后果之一就是借款人丧失按照合同约定的原贷款期限按期还款的权利，而需要在合同终止时立即偿还所欠的全部债务，相应的，对于保证人来讲，在合同终止时即需对借款人所欠的全部债务承担保证责任，而不能以债务还没有到合同约定的清偿期，保证期间还未开始等作为抗辩，换句话讲，对于本案全部剩余债权来讲，在合同终止的同时，保证期间即开始起算，如此，本案中的保证期间至日即已届满。
　　四、除了上述借款合同中的明确约定，另从连带责任保证的一般原则出发，也应从贷款提前到期之日或者贷款合同提前终止之日起算保证期间。
　　根据《担保法》第18条之规定，连带责任保证的含义是指在债务履行期届满债务人没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。即在对外承担责任时，保证人与债务人处于同一地位。
　　在贷款提前到期或者贷款合同提前终止的情况下，对于债务人来讲，即意味着其债务履行期提前届满。在此情况下，如果按照原告所讲的仍需按照借款合同约定的履行期来计算保证期间的话，即意味着债权人在一段时间内只能向债务人主张权利，而无法要求连带责任保证人承担责任，这显然不符合法律规定的上述连带责任保证的含义及一般原理，并且原告的该种讲法更是与《借款合同》第27条所约定的&&&贷款人依据本合同借贷条款中的约定，宣布贷款提前到期要求借款人立即清偿部分或全部债务，保证人应当承担连带责任&明显相矛盾。
　　综上，无论是以贷款提前到期情况下的保证期间来衡量，还是依据贷款合同提前终止情况下的保证期间来衡量，原告起诉时均已超过保证期间，根据《担保法》第二十六之规定，债权人未在保证期间内要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任，因此XX公司对本案已无需承担保证责任。
　　杭州市中级人民法院
　　北京金杜律师事务所杭州分所
　　律师：陆新华
　　二OO七年四月二十三日
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