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2016年楼市降温是大势 深圳房价上涨空间将变窄
时间： 8:45:11 出处：21世纪经济报道
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&&&&核心提示：刚过去的2015年，可谓是楼市政策红利年。从中央到地方，各项宽松政策全面为楼市“护盘”。
　　刚过去的2015年，可谓是楼市政策红利年。从中央到地方，各项宽松政策全面为楼市&护盘&。
　　作为一线城市的深圳，2015年走出了迥异于北上广的曲线，在全国普遍低增长甚至负增长的情况下，依然一枝独秀，遥遥领先，新房全年上涨约40%。
　　深圳中原将之称为宽松信贷下的&另类繁荣&。进入2016年之后，不少购房者还停留在房价高增长的惯性里，在房产投资路上越走越远。
　　但深圳业内对于深圳楼市的过快上涨已经开始警惕。接受采访的多数人士认为，今年上半年楼市还可能惯性向上，但下半年若整体经济状况还处于低迷状态，就很可能高位盘整，甚至部分区域会出现降价。
　　宽信贷下的繁荣
　　根据深圳中原研究中心数据，2015年深圳新房成交量价齐升。全年成交面积超过660万平方米，同比增长65%，全年均价增长近四成。
　　同时，深圳市规划国土委数据显示，2015年深圳二手房成交13.99万套，是2010年限购后的历史新高，较2014年增长109.7%。
　　深圳中原董事总经理郑叔伦表示，以极端比例测算，2014年11月份深圳新房均价2.6万，2015年11月份已经超过4.4万，房价增幅69%。
　　而2015年深圳全市二手住宅共成交约1064万平方米，是2009年之后首次突破1000万平方米，与2014年相比增长118%。二手房全年成交均价提升了59%，达到48239元每平方米。
　　深圳的地价与房价相比有过之而无不及。2015年年末，泰禾以高达7.99万元每平方米的折合楼面地价，一举成为深圳乃至全国的单价地王。
　　郑叔伦分析，2015深圳楼市的狂欢与其独特的经济、人口和供求关系等多方面条件不无关系。
　　深圳外来人口比例超过80%，其中大多数是年轻人。截至2015年末，深圳25-35岁人口比例为36.85%，而上海的这部分人群占比仅22.35%。
　　近年，金融业和互联网业的发展也使得人口结构在不断&换血&，含金量提升。新增人口当中，有资源及能力的人比例不断提高，同时高房价也让部分竞争能力较弱的人口被筛出。
　　&现在来深圳的都是高新产业的一些高管，或者是资本家，他们的购买力是超出想像的。&中原集团主席施永青说。
　　人口不断流入也带来了大量新增需求，且人口增长速度远远超过建房体量。这与深圳有限的房屋供应产生矛盾，&深圳的供应其实不多，去年算下来7万多套房，深圳是一个约有2000万人口的城市，每年新房只有6万多套，肯定不够。&郑叔伦说。
　　但一个疑问是，上述因素在年同样存在，为何没有带动如此规模的上涨？
　　多位深圳业内及开发商人士指出，引燃这样的楼市，宽松调控政策功不可没。2014年&930新政&和2015年&330新政&都催生了一大批购房需求。
　　&930新政是去年深圳房价上涨最重要的原因。&深圳链家市场研究中心总监肖小平说，该新政刺激了换房需求。实际上，在去年的购房群体中，只有1/3是新入市的购房者，其余2/3为换房族，而这个群体在整个2015年中处于非常活跃的状态，一边买一边卖。肖小平表示，正是这种换房游戏以及高杠杆，导致了深圳楼市如今状况。
　　货币和信贷政策是另一大助力。央行自2014年11月以来连续四次下调存款准备金率，六次下调基准利率，大量资金涌入楼市。深圳银行界人士预计，2015年深圳住房贷款余额预计会超过6000亿。
　　2015年是深圳楼市热烈的一年，量价齐升，置业者集中入市，不少需求提前释放。在宽松信贷政策下，购房者动用住房贷款的高杠杆行为增加，深圳链家的统计数据显示，2015年，深圳91.2%的置业者选择贷款买房，达到了近年来最高值，比2014年增加3.9%，其中平均贷款成数达64.6%。
　　此外，由于房价的不断上涨，深圳投资风气盛行，投资型置业比例也在增加，且有部分置业者充分利用金融&杠杆&购房。综合中原、链家等机构数据，分析购房人群可发现，2015年深圳投资置业占比高达26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍，其中个别月份投资超过30%，同时有不少跟风者入市期望短期获得收益。
　　但伴随而来的，是房价抬升给购房者带来更大的月供压力。在2015年，深圳楼市出现了用现金供房的现象。这类人群认为自己未来的收入足以支撑月供，当下则留出一年甚至是三年的现金用于月供。
　　肖小平指出，用现金来供房是不安全的；这部分现金不一定会存在银行，大部分人用这笔资金进行再投资，分分钟可能会被蒸发掉。
　　房价上涨空间将变窄
　　2016年，深圳楼市是否将持续这种形势？深圳业内人士目前倾向于认为，2016年楼市降温是大势，房价上涨空间将变窄。
　　对于2015深圳房价近40%的升幅，施永青认为有一定的泡沫存在，&2015年其他城市大概是15%左右的升幅，深圳超升的25%里面，我觉得有15%是有实际支撑，另有10%是兴奋过度的结果。&
　　施永青认为，一线楼市和宏观经济之间出现了&跷跷板&效应，&经济不是太好的时候，一线城市房价反而升得快；经济转好，增幅就会压低。现在因为经济下行，政府才不得不重新依赖房地产方面的动力。&施永青分析，因为国家的货币政策在2015年是宽松的，所以会出现一线城市逆市上涨的情况。
　　但当前经济现状已经接近2008年金融危机水平，一旦数据继续下行，深圳楼市也难独善其身，楼市将受其拖累。
　　施永青提醒，深圳市场的特色是调整较快，敏感度较高。同时，深圳楼市投资者的比例相对高，&投资者可能一刹那之间改变了看法和行动，风险比较高。我觉得现在需要谨慎一点，找机会减持，减少借贷比例&。
　　施永青通过自己对资产配置结构的调整予以解释，&我一贯的资产分配是4：3：2：1，就是40%是房地产，30%是股票，20%是债券和现金，10%是贵金属。但是，在香港，我的资产比例做了一个调整，改成3：3：3：1，就是房地产从4成改成3成，增加了债券和现金的部分。&
　　但同时，施永青也表示，他对深圳楼市仍有信心，&现在是反映未来，如果现在的势头不变的话，我认为起码今年还是会好的。&
　　郑叔伦也预测，2016年上半年深圳房地产市场将大概率继续惯性冲高，延续2015年的高涨势头。2016下半年，楼市涨幅将更多取决于全球经济复苏能力及中国经济转型结果。
　　链家市场研究中心总监肖小平认为，在相关政策没有较大变化的前提下，预计2016年成交会高位回落至8-9万套的正常水平，房价涨幅在15%到20%。
　　深圳一位资深投资客则判断，在过去的2015年里，想换房的人换了，凑热闹的也凑了，深圳楼市已经透支了未来1-2年的购买力。&我对今年上半年的市场相对乐观一点，但对于下半年不怎么乐观，好的话，高位盘整，有价无市；差的话个别项目还会出现下跌。&
（责任编辑：吴松伟）
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一周成交分析2015年四大因素制约一线城市房价上涨[导读]虽然在楼市回暖过程中一线城市最易聚集人气，但当前制约一线城市房价上涨的不利因素也在加快积聚，或将抑制一线城市房价上涨空间。2015年四大因素制约一线城市房价上涨。　　据中国某研究院数据，百城房价均价继今年5月由跌转涨以来，6月延续升温态势，环比上涨0.56%，涨幅较上月扩大0.11个百分点。其中，一线城市房价环比上涨显著，因此有机构分析一线城市房价&还得涨&。虽然在楼市回暖过程中一线城市最易聚集人气，但当前制约一线城市房价上涨的不利因素也在加快积聚，或将抑制一线城市房价上涨空间。
　　一线城市房价持续上涨的人口基础不稳。
　　人口因素历来是房地产市场发展原动力，一线城市也不例外。目前，一线城市人口数量过快增长，已接近或在某些方面上超过资源环境承受极限。无论是出于行政管理还是社会选择，未来一线城市流动人口增长速度都将会放缓。同时，老龄化也开始困扰一线城市。从国家层面上看，2014年我国总抚养比为46.8%，远低于世界平均的74%、印度的77%、美国的68%，也低于日本历史上最低点(1996年)的59.5%，人口老龄化压力剧增。2014年，北京市60岁及以上老年户籍人口占户籍人口的22.6%，比上年增加了1.4个百分点;上海市户籍人口中60岁及以上老年人口占总人口的28.8%。虽然考虑常住人口因素后的一线城市老龄化程度并不严重，但因为人口平均预期寿命延长，加上生育率低，流动人口年龄也在增长，未来住房市场或将失去人口驱动力。
　　住房结构矛盾导致一线城市需求动力后劲不足。
　　一线城市基础设施齐全，配套环境完备，对高房价是强力支撑。但同时高房价也易吸引社会投资投机性住房需求，致城市住房分配结构出现扭曲，拥有二套以上住房的家庭正逐渐增多。而城市住房分配结构与家庭收入水平分布整体相适应，住房市场需求收入中枢正逐渐下移，将不可避免导致未来需求动力萎缩。特别是拥有多套住房家庭将来也可能会因为缺少交易对手而出现住房流动性转换问题，或将抑制市场需求持续释放。
　　再交易房交易量激增反映出房价上涨一致性预期远未形成。
　　今年3月，中央有关部委集中出台系列稳定住房消费政策，特别是二手房营业税免征期限由5年缩短至2年，明显改善了楼市预期，推动二手房挂牌交易量显著上升。据中介机构统计，6月北京市二手房成交量创出27个月来新高;深圳、上海等地二手房交易量也均出现阶段性历史高点。虽然二手房挂牌交易量大幅上升有住房置换需求因素，但考虑到二手房交易量已经远远超过新房成交量，一定程度上反映出多数业主对一线城市房价上涨前景预期整体并不乐观，及时利用政策环境进行变现。进一步说，大量二手房加入住房市场供应，与新房形成激烈竞争，也将明显增加新房去库存难度和不确定性。而住房市场供应总量的上升及日渐不可控性，必将对地方政府土地供应规模与节奏产生深远影响。若土地供应规模与节奏不当，将引发新的供应过剩问题。
　　国家稳定住房消费政策目标在于住房交易量上升。
　　虽然住房交易价格微小上涨有助于刺激市场需求释放，但以一线城市为代表，若出现房价过快上涨，不仅背离稳定住房消费政策方向，也会引发刚性和改善性住房市场需求快速萎缩，恐不利于住房市场健康运行。
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腾讯财经讯 （刘利平）在2015年，中国一线城市全年住宅价格累计涨幅高达17.2%，2014年这一数据为0.58%；二、三线城市分别下跌0.53%和1.09%，跌幅较2014年明显收窄。其中，深圳同比涨幅高达38.65%，上海和北京分别上涨15.32%和9.17%。中国指数研究院1月4日发布的一组数据披露了上述数据，他们对中国100个城市的全样本数据进行了统计调查。这份数据显示，2015年百城住宅价格累计上涨4.15%。环比于5月止跌，之后持续上涨；8月同环比16个月来首现双涨，至12月连续第五个月双涨。具体来看，2015年12月，深圳房价达42591元/平方米，位居百城之首；上海和北京房价分别为36935元/平方米和34981元/平方米，位列其后，广州房价为17058元/平方米，2015年在中央促销费、去库存的总基调下，房地产供需两端宽松政策频出。中国指数研究院认为，在2016年，在利好政策刺激下将有更多有效需求入市，库存压力将进一步缓解，全国整体价格将保持稳中有涨的态势。但各级城市间房价分化现象仍将持续，一线及热点二线城市，受地价高企、需求旺盛影响，价格将持续上涨，三四线城市在高库存压力下房价上涨动力不足。更多精彩内容欢迎搜索关注微信公众号：腾讯财经（financeapp）。
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Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved2016年房价预测：一线城市房价看涨 对新年楼市应保持“谨慎乐观”
2016年房价预测：一线城市房价看涨 对新年楼市应保持&谨慎乐观&& 2015年无疑是大房企的&抢地&年，&地王&频频出现，一线城市地价楼价时不时出现倒挂。 就在一周前，泰禾集团(000732,股吧)旗下全资下属公司福建中维房地产开发有限公司，以总计57亿元成功竞得深圳（楼盘）宝安尖岗山片区两宗居住地块。楼面地价79907元/m2，刷新去年10月22日北京（楼盘）丰台花乡地块创下的7.5万元/m2的楼面价纪录， 成为去年全国新的单价&地王&，这一地价甚至超过了部分周边的楼价，呈现 &倒挂&的情况。
&&& 记者从中原地产提供的数据了解到，2015年全年，房企积极抢地，20大标杆房企合计拿地金额突破了4724亿元，这一金额同比上涨幅度高达29%，仅次于2013年的历史第二高点。
&&& 而从拿地时间上可以看到，多家企业从去年9月份开始积极拿地。保利、万科、华润等企业主导或参与拿地金额均超过了500亿元。
&&& 而在房企积极拼抢下，拿地楼面价也出现了明显上涨，2015年拿地平均楼面价达到了4568元/m2，同比上涨幅度达到了37.4%，创造了历史最高纪录。
&&& 而由于三、四线城市的销售不畅和天量库存压顶，2015年，从房企在一线城市的拿地占比看，首次突破了50%，占比高达50.6%。
&&& 预测：一线城市房价看涨
&&& 在近期举办的中国房地产全行业领袖新年峰会上，著名房地产专家、中国房地产联盟主席顾云昌表示，对2016年房地产保持谨慎乐观态度，&一是由于房地产市场周期影响，二是由于中央经济工作会议的精神，必将对房地产有所推动。&
&&& &2016年肯定比2015年好。& 中原地产中国大陆区主席黎明楷预测，一线城市房价看涨，大部分三、四线城市房价趋于疲软。
&&& 根据国家统计口径称，库存量现为7万亿平方米，但星河湾集团董事长黄文仔认为，库存量远远不止7万亿平方米，&中央去库存决策非常正确，在去库存基调之下，北上广深全面放开限购已成必然。&
&&& 而对此，仲量联行则有不同意见。在仲量联行最近发布的楼市报告中认为，由于目前楼市分化严重，楼市政策也将走&有保有压&的分类调控之路。京沪深房价上涨迅猛、地王频出的一线城市，将以控房价为主，包括信贷、财税等各种刺激政策恐难惠及，甚至仍有政策收紧的可能，比如信贷审批在一线城市或将更加严格。
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2015珠三角楼市意外丰收 一线城市广州楼价升得最慢
来源：南方都市报作者：
北上广深四大城市中，涨幅最少的是广州，中原地产项目部总经理黄韬说，根据中原的监测数据，今年北上深的楼价都出现“两位数涨幅”，唯有广州在10%以内。
　　2015珠三角楼市意外丰收 一线城市广州楼价升得最慢
　　似乎有些令人意外，在经济低迷，股市震荡的这一年里，珠三角楼市却迎来丰收。
　　数据为证，达到去年的销量：惠州中山用了10个月，佛山、江门只用了9个月，东莞过去6个月成交量相当于去年全年。而广州楼市今年成交量或过千万平方米。
　　深圳市规划和国土资源委员会12月1日公布数据，11月新建商品住房每平方米成交均价突破4万元大关，达到44761元，同比上涨68 .7%，继续领涨全国。
　　中国社会科学院12月3日发布报告称，房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能(之后又发消息称媒体对报告的解读不准确)。
　　而自今年“3·30”开始的楼市宽松政策，目前还看不到收紧的迹象。珠三角明年房价是涨是跌？不妨听听各方的说法。
　　深圳房价野蛮上涨
　　上月同比涨68.7%，专家称今年无拐点
　　楼价从2字头到3字头，再到4字头。
　　对于许多地产商而言，2015年的深圳楼市是一场狂欢盛宴。频频爆满的开盘现场、如火箭般飙升的成交量、居高不下的房价……每一样，都让他们有了充足的理由扬眉吐气。
　　放眼前11个月的成交榜单，除了2月春节效应引发的短暂低迷之外，各月成交量和价格同比去年都有不小的涨幅。
　　一直到10月，楼价首次环比下降7 .2%至3 .35万元/平方米，开始高位盘整。而最新数据显示，由于高价盘成交多。11月深圳一手住宅价格为44761元/平方米，首次跃上4字头。
　　2007年深圳房价领涨全国，2008年转而领跌全国。
　　这次历史会重演吗？
　　楼价已涨到“4”字头
　　网友“破梅林”近日的网文《10月深圳600万卖房亲历记：是逃顶还是痛失》在网上点击率很高：逃不逃顶还真不好说，卖掉的一刹那，签字时突然想到，哪一年要想回深圳恐怕要花得更多。
　　今年以来，如脱缰野马般一路狂飙的深圳房价有力地佐证网友“破梅林”的矛盾心态。相关研究机构的数据显示，从1月的26691元/平方米飞跃到6月的30713元/平方米，当深圳业界还沉浸在一手房均价迈上3万元新台阶的惊讶之中，下半年至今，房价早已“肆无忌惮”地向“4”字头挺进，只是涨幅持续放缓。11月，新房价格达到44761元/平方米。
　　房价高企的不只是新房，二手房也同样“不甘示弱”。深圳中原研究中心的统计数据显示，早在今年7月，深圳二手房成交均价已“昂首”步入4万元的门槛，此后逐月上涨。在新近深圳链家市场研究中心公布的《年深圳二手房均价涨幅》显示，十年来，深圳二手房均价从2005年的5193元/平方米上涨到今年11月的40233元/平方米，涨幅高达774.80%。
　　“相比年初，深圳房价涨幅已经超过30%。”深圳市房地产研究中心主任王锋说，下半年股市的震荡下行加上楼市已经进入高位，抑制了部分购房需求。第三季度深圳房地产市场出现一定调整，但第四季度开始又有所回暖。
　　你被踢出深圳了吗？
　　不是价格太贵，就是楼盘位置太偏……兜兜转转一路，随着深圳房价今年从高位攀至巅峰，张小姐的心理也从开始的“慢慢来”到嗟叹惋惜，再转为冲动。10月底，眼看着曾经犹豫过的楼盘不断售罄或涨价，夫妻俩终于一咬牙，买下地铁大芬站附近某盘的一套89平方米三房。“约3.6万元/平方米的均价，哪怕首付支付近五成150万元，但每月1.2万元的月供仍然压力山大。我们两公婆目前月薪加起来也就2万来块。”一提起房贷，张小姐满脸忧色。但无论如何，有了“面包”，张小姐和老公总算可以安心开始筹办婚礼。
　　顾先生是Q房网梅林分店的一名置业顾问，他告诉记者，最近二手房成交量又开始上涨，基本没有出现降价。“需求一直存在，房价不可能降，尤其是关内的房价。现在只是相对平稳。”近日，记者走访福田梅林附近的部分二手楼盘也发现，诸多房产经纪人对后市依然看涨。
　　深圳中原董事总经理郑叔伦称，这证实市场信心正在缓步地回暖。未来楼市的成交量将逐渐增大，成交价也将回升，但涨幅不及上半年。
　　硬币的另一面，是越来越多的深漂族似乎逐渐被高房价逼走。在今年9月腾讯大粤房产发起的一项“高房价之下你会留深吗”调查中，66.7%的网友认为深圳当前的高房价已非刚需客承受得起，会造成大批深漂族离开。32.7%的人表示因房价过高，会选择离开。
　　由上海易居研究院发布的《2014年全国35个大中城市房价收入比排行榜》进一步显示，在纳入统计的全国35城中，深圳以20 .2的房价收入比高居榜首。这意味着，哪怕是达到深圳平均收入水平的家庭，购买一套100平方米的房子仍需要耗费至少20年才能得偿所愿。
　　“深圳房价暴涨之后，确实会对部分人形成挤压外溢效应。但与此同时我们必须看到人口净流入一直在保持，走出去的人远比进来的人少，因为深圳也提供了相比其他城市更多的机会。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为。
　　郑叔伦说，整个深圳的定位和发展趋势都是往金融、高科技方向发展。在经济转型过程中，人口结构肯定会发生变化，较低端的人才被挤压出去，留下的都是比较有竞争力的人才。因此，随着深圳逐渐向国际化城市发展，这里的房价也许还会再上涨。
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编辑：翁子盈
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