售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法_专题报道_赢商网
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售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法_专题报道_赢商网
&不破不立，不止不行。&售后返租的诱惑之处在于&先销售后承租、同时给予一定比例租金回报&，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。然而，发展商却踏上了痛苦&解套&的漫漫征途，如何破？本专题为，从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。
1、售后返租优劣势与适用性分析
客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等
发展商一次性返数年租金降低首付
返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报
销售收入；快速销售、回笼资金
投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感
分割灵活，客户层面广
实际租金收益不能满足返租所需，政策限制
主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售
长期售后返租
商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同
前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心；
适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；
如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报
承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；
如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；
因返租而产生相应的法律风险
开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目
短期售后返租
业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报
分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；
前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象；
帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；
投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；
承担前几年的返租补贴；
返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小；
因返租而产生相应的法律风险
统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售
2、售后返租操作方式
A、招商→经营→销售→返租B、招商&销售&返租&经营
该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同
该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定，在经营成熟后，再销售对于后期的返租运营阻力较小
情况无法预测，价格较高
用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后在签订一定年限一定金额的返租合同
是对经营权把握度较高的销售型地产操作模式,视招商情况而定,如招商结果较好,再销售会有效的提高去化速度,便于后期的统一运营
视招商情况而定，有一定的风险
C、销售&返租&招商&经营D、销售&返租&放任
该模式先将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管理，故又称作&管理型商铺&
该模式是现今较为广泛运用的销售操作模式之一。拆零售产权以快速回收资金，采用固定化、利率化的周期性返租回报将经营权从产权中玻璃，再由商业管理公司统一管理和经营
对商业管理公司要求较高，对于，商铺养成存在一定不确定性
开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定的租金回报
该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风险
后期经营风险大，一旦经营失败开发商将无力承担风险回报，导致业主颗粒无收
A、差价补贴风险C、大商家经营不良风险
差价补贴风险
大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租能力必然比较低
发展商为了商铺销售，需要提供一个使投资客户认同的回报率，两者之间存在差距
发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金
大商家经营
在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导致大型商家不支付租金
发展商却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回报压力更大
规避方法由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式的方式是：
发展商首先需判断自身资金的使用效率
如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率，那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补，补贴仅仅作为一种资金成本而已
在市场允许的合理范围内，在发展商提供了长期的高回报保障前提下，项目的市场销售价值可得到一定程度的提高，在一定程度上可适当弥补回报的补贴
这种方式必须非常理性，脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可行性
商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主
小业主作为商铺的投资者而存在
发展商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者
B、返租期满后产权分散风险从整体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系：
返租期满后产权分散风险
分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾
虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了矛盾，但在返租期满后如何保障众多小业主利益是难题
大型商家如继续租用，则恐怕难以应对众多小业主；但若不继续租用，也需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值
两个基本点
发展商与大型商家的租约与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性
小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与发展商签订与租期相一致的承包经营协议，而发展商则是通过与大型商家的租赁协议来保证小业主的租期收益
发展商与小业主的承包经营关系
大型商家与发展商的承租方与出租方的关系
规避方法规避方法
成立业主委员会
业主委员会统筹安排未来租赁权及经营权，并按照小业主的投资额合理地划分比例关系
通过类似&股权&的形式在实现整体效益情况下，全面公平保障所有业主收益
可通过业主投资额的大小，确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、会员等
业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式以实现商场的统一经营
前期分割规划充分考虑经营需要
合理组织人流走向通道，合理设置通道的长与宽，尽量保证铺位的分割，做到&分则好售，合则好用&
返租期满后大型商家不再租用，可通过商场本身布局，组织成立相应的主题商场以对应招商
大型商家整体承租后再分割销售，作为一种商铺的营销模式，有其存在的合理性：最大程度上解决了经营统一与分散产权的矛盾
选择实力雄厚的知名商家
知名商家具有较强的商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营能力较强
针对自身项目素质要判断市场经营前景，就如同是社区大型商业地产商选择大型超市一样：充分迎合了市场需求与商家经营的联动关系
社区中大量的家庭消费需求可为超市提供源源不断的生意机会：商家的持续经营就有了良好的基础，租金也就有了稳定支付的保障
重视商业管理公司扮演的角色
以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理公司承担起物 业保值、增值、正常返租的责任。
1、计算方法
以好百年家居为例，从经济条件、计算过程、计算方法与公式3大方面解析售后返租回报率制定过程：
好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分店主要经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流配送及信息服务。
从2002起，好百年开始逐步向全国市场扩张，其在上海的店铺目前主要是东方店（营业面积3万平方米）。2004年后，其扩张的触角主要在北京、上海、广州等中心城市，其单店面积一般都超过4万平方米。
未来10年，好百年计划要在全国主要大中城总计开设100家以上分店，而上海作为其主要扩张目标城市，对于我们来说，可以说是就在身边的机会。
好百年的扩张，一般是选定一个合适的商业项目（商业地产招商），开发商采取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。
为了便于计算和具有代表性，先设定几个条件：
租期时间为8、10年计。
选定二层作为面积来计算（两层面积为7000O计）
假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。
根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：
实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额
实际销售总金额：是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。
回报客户的金额：是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；
好百年租金：是租期内发展商从好百年得到的总收益；
不可预见费：是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；
纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况 下获得的收益。
假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为：
计算数据说明：
按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；
不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。
前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。
2、计算过程与公式
第一种，按8年租期算：
将已知数据带入到公式中，得到：
销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×1＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×1%＝2得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝5×月租金
按照月租金从50元/O到100元/O的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算）
计算结果为：
说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额
由以上递增方式得出每年租金表（元/O）：
第二种，按10年租期算：计算方法同上，则计算结果为：
说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额；
当租金达到80元/O，商场整体销售均价在18000元/O时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加；
当租金达到90元/O，商场整体销售均价在18000元/O时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。
由以上递增方式得出：每年租金表（元/O）
结论：从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/O时，销售价格比较接近市场水平。
分析说明：租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商要贴补的钱要增加，这样必定要提高商场的销售价格来填补，无疑，这样做对销售的压力将非常大；好百年的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增加，也会提高商场的销售价格，增大销售压力。
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内容策划：樊琼&&&&&&联系电话：020-楼市小高峰来临 别接受售后返租首付贷
金九银十，楼市传统旺季的威力渐显。来自重庆市房地产业协会的最新数据显示，9月，我市一二手房屋交易呈现出供需两旺的态势——
全市商品房成交量为396.28万平方米，同比增加25.4%，环比增加6.4%；其中，主城区商品住宅成交面积为169.93万平方米，同比增加34.9%，环比增加21.6%；成交均价为7344元/平方米，略有上浮。
二手房方面，9月，全市二手房成交面积为166.74万平方米，同比增加34.8%。其中，主城区二手住宅成交面积为92.85万平方米，同比增加53.0%。
专家预计，随着本届秋交会的举办，一二手房成交即将迎来新一波高峰。而针对市场较为常见的购房纠纷和可能出现的购房陷阱，本报也就这些问题采访了相关专家，为购房者支招。
房屋质量、逾期交房、产权办理
根据轻重缓急 业主要理性维权
房屋质量、逾期交房、产权办理作为购房者最可能遇到的三大纠纷。专家建议，若遭遇上述纠纷，购房者需先平静下来，根据轻重缓急和具体情况进行理性维权。
“交房时需确认开发商提供‘一表两书’，即《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《房屋移交书》。如果经济条件允许，最好选择专业的验房公司验房。”专家指出，如房屋出现灰层脱落、墙面出现空鼓、墙面裂缝等建筑瑕疵，属于小的建筑通病，购房者无需过分惊慌，要求开发商处理维修即可。如果出现严重的质量问题，购房者则可暂时拒绝接房，同时请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查，在取得房屋质量鉴定不合格的证书后，要求开发商予以退房；如开发商不予理会，还可向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民法院起诉。
“产权办理出现延迟，原因相对比较多样，可能是开发商没缴清费用、规划有改动等问题，业主可根据合同主张权利，如合同中有约定，可要求开发商承担相应违约责任。”律师建议，市民在购房时可优先选择品牌房企。
而对二手房的产权办理，购房时，应当查验房屋权属证书（房屋初始登记证明）所记载房屋权属人是否为出售人，摸清房屋的历史情况。还可以通过不动产登记中心查验房屋是否有查封、抵押等限制性信息，避免出现不能办理产权登记手续等问题。
最后，如购买的房屋出现逾期交房，购房者更需要具体问题具体分析，找到原因和解决方式。比如楼盘项目的外立面已经成型，可能是因为园林景观等方面的工期稍有延误，那么，建议冷静对待，按照合同的约定要求进行赔付。
首付贷款、售后返租、分零销售
三令五申禁止 购房者不要接受
首付贷、售后返租、分零销售，其低门槛、高回报、低风险的表象，使其具备了“天上掉馅饼”般的迷惑性，前几年不时在全国范围上演，吸引投资者前赴后继。
然而，其真实情况却是这些销售行为蕴藏了巨大风险，被三令五申禁止。记者了解到，从去年10月起，我市就开展了对分零销售、售后返租或变相售后返租等违法违规行为的大排查和专项执法，房地产市场秩序得到有效规范，售后返租、分零销售销声匿迹。而首付贷方面，近日，随着国务院对互联网金融进行专项整治，互联网“众筹买房”等行为被规范，“首付贷”性质的业务也被禁止，其中风险可见一斑。
售后返租、分零销售到底有多大的风险呢？市民陈先生现身说法，4年前他买过一个门面，“当时开发商承诺帮我把铺子租出去，每月把租金返我，每个季度结算一次，返租期2年，每年收益11%。”但是，后来铺子一直无人问津，开发商的返租也落了空，当初说好的高回报成了一纸空文。
“如果经营主体策略不当，不能形成商业氛围，开发商缺乏营业收入将无法再向投资者返利，会引发‘双败’。因此，投资者应综合考虑项目的前景、定位、周边环境等多重因素以及开发商和后期运营公司的实力，再决定是否投资，切莫冲动。”重庆房协研究部相关负责人在之前接受采访时曾剖析到。
所以，如果销售人员承诺可以帮你把房子租出去，租金可以抵扣购房款，甚至提出将返租细节写入合同，或者提出可以把一套房屋分零卖给你，千万不要接受这样的交易，因为这是违法违规的销售行为。
专家提醒，随着楼市交易高峰的来临，市民购房时需更加理性。同时，如发现上述销售行为死灰复燃、变相出现，请向相关部门举报。
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