一
心理准备
1、首先克服以下几种情绪：
(1) 抵触情绪
A、心理解析：对催缴物业费工作排斥、不主动不积极，甚至消极的认为业主就不应该、不可能交物管费。
B、表现形式：应付了事，效果不佳。
C、合理心态：物业的工作职责就包括物业费收缴；前期的维保类工作固然重要，但物业费工作是业主对我们工作的肯定；那些因工程遗留问题拒交物业费的业主其实误解和混淆了物业费乃至物业服务的内涵。
(2) 恐惧情绪
A、心理解析：对打电话给业主、特别是催费工作心生胆怯和恐惧。
B、表现形式：打电话磨磨蹭蹭、羞羞答答，渴求业主理解（这是我的工作，某某大哥您就帮帮我吧）的很为难的言语表现。
C、合理心态：欠债还钱、天经地义；如果我是业主，别人给我打电话催费，我心里也会虚；打了再说呗，今后他们还需要我们的服务呢；打多了就习惯了。多打打电话就习惯了，不害怕了。
(3) 怕拒绝情绪
A、心理解析：业主不交怎么办?业主提工程问题怎么办?业主骂我怎么办?
B、表现形式：业主提出刁难问题、无理取闹便哑口无言。一旦遭拒，自信心受挫。
C、合理心态：不交拉倒，我把工作做好就行（拒不缴纳的统计上报领导，有领导呢）；准备好应答措辞（如工程遗留问题的解释）；骂就骂呗，哼，下次还给你打。（各物业助理与绝大多数业主均建立了良好关系，业主一般不会骂我们，只会抱怨，要骂也只骂地产）。
2、坚定信心，调整策略，持续跟进。电话邀约过程中就业主提出的问题尽量做出诚恳的回答，就切实存在的可以解决的问题进行快速跟进处理，以便下次电话催缴的成功。费是催出来的，需要多次电话邀约，方能成功。
二
邀约准备
1、心理准备平静心态，练习微笑，在谈笑风生中轻松催费。
2、内容准备：
(1) 业主通讯录（含业主姓名）；
(2) 交谈切入点（如以维修完成切入物业费催缴，准备所辖片区工程问题台账及完成情况）；
(3) 常见问题回答措辞（统一口径）；
(4) 回访记录表（尽可能详细记录每一次的回访情况，业主的要求或问题，以便下次跟进）。
3、把握时机：
(1) 避免在吃饭或休息时间与业主联系，如果把电话打过去了，也要礼貌的征询业主是否有时间或方便接听；
(2) 周末前催缴时机较佳，便于业主周末前来缴费；
(3) 有条件的话，可以在晚上打，抛开工作，晚上的人内心较平静。
三
自我介绍、确认身份
1、熟悉的人和自己接触较多、关系不错的业主，可以某某大哥(叔叔阿姨大哥大姐)直接切入，告诉对方还有多少物业费未交。
2、收了房很少见的，对片区物业管家不认识不熟悉的业主，首先自报家门：您好，我是×××服务中心的×××，或您片区的物业管家某某某或小某，请问您是×××房的业主×××先生(女士)吗？然后切入正题。
3、注意事项：
(1) 语音语调适当，让听者舒服，吐字清晰；
(2) 在不确定业主性别的时候，可在确认对方身份后再行称呼；
(3) 如果电话打扰了对方，应马上另约电话回访时间，礼貌结束通话。
4、通话切入：
(1) 节日问候；
(2) 告知公司某项活动，邀约业主参加（如周末举办的某项活动）；
(3) 各项通知、提示（如停水、停电通知，车位租赁等通知）；
(4) 各类回访（VIP、独居老人、收楼慰问、例行回访、满意度调查），在此类回访中切入物业费催缴要特别注意是否合适。
(5) 维修完成回访、销单回访（在该类回访中切入物业费催缴时机较好，业主可在前来确认工程问题的维修情况和销单签字时顺便缴费）。
(6) 其他（业主因某项事情需要询问时，主动打电话给管家，刚好切入物业费催缴事宜）。
四
沟通过程
在告知业主来电目的后，常见问题如下：
1、对缴费通知无异议
A、清晰告知其欠费金额、欠费周期，以便其做好缴费准备（如该户可能对收费起始日期有异议，最好不要提及）；
B、告知其缴费截止日期，必要的时候，可告知违约金事宜；
C、确定缴费时间。最好不要询问您什么时候有空过来（该问题大多无效）？应主动给业主提出选择题让业主做答。如：王大哥，您看您是这个周六还是周日过来呀?确定日期，紧接着确定具体时间点。您是周六早上还是下午过来啊?因为周末工作比较多、前来缴费业主较多（暗示业主交物业费的很多），到时候我好协调工作带您缴费。如业主周六真来，到时带其缴费有何不可。
D、注意事项：主动引导业主在我们的思路框架内回答问题、确定时间。不要给其过多的思考和疑问时间，快速结束通话。
2、对缴费通知有异议
A、对物业费起始日期不认可的，应耐心倾听其诉求，找出其问题的薄弱点，在表示理解对方的疑问或异议的同时，解释物业费收取期限的规定（业主已签按合同约定交楼期开始收取，且物业前期已开始服务；或者按交付之日起；工程遗留问题不影响起始日期）。
B、无工程遗留问题或业主因无时间未收楼这是业主的问题。不收楼不代表不按合同约定收楼日收取物业费。
C、未入住能不能少交物业费。要点：未入住物业服务照常进行，物业服务不只是针对个别业主，而是服务于全体业主；未入住的很多照常交费；空置房的物业费国家法律规定，可以全额收取。有的城市规定按70%或80%收取。
D、工程遗留问题未得到彻底处理，该问题较难说服，但仍需解释。
工程遗留问题（小问题）比较普遍，物业会敦促地产公司进行整改，且在维修期内，业主所提问题，地产公司都会负责安排维修。对于那些切实可以维修的小问题，可对业主做出维修完成期限承诺，让业主先行安心缴费。
此类业主常把工程问题与物业费相混淆，甚至拿物业费作为拒交或拖延的挡箭牌，一部分业主通过解释可以做通工作，有的业主则坚持要处理完工程遗留问题才缴费，针对此类业主，催缴后，应马上跟进该户问题的处理，越快越好，处理好了问题，业主答应过缴费的自然很少反悔。
在与业主沟通的过程中，应该反复解释我们的工作流程，特别是从业主报修问题到维修完成期间的工作流程。目的在于，向业主表明我们的工作是规范和严格的，以及业主所认为的小问题的处理流程和时限，争取让业主理解和支持我们的工作。物业管理圈微信。同时，话题转到他今天电话里所提出的问题，作为公司代表，一定会如实向上反映，向业主表明他的问题会被得到重视、会有人负责到底的态度和决心。
紧接着，确定缴费时间。无论业主说什么时间，尽量让其确定一个较具体的时间，这样业主来的可能性较大。即使不来，也利于我们下次电话催费的切入。业主答应了没来，下次打电话问他，他便不再好意思一再推脱。
E、对物业服务有意见
对某个员工服务有意见，就表达歉意，做出改善的态度。
对某项服务的不满意，如电梯前室、楼道卫生不满意。告知业主马上做出整改，同时接着可以询问业主：您对我们的服务还有没有其他意见或建议（让业主感受到我们的诚恳和对工作的负责态度，缓和其内心的抱怨或不满情绪）？
抱怨配套设施不完善，站在业主的角度，表达对业主心声的理解。同时耐心向业主解释物业服务与配套设施的关系和区别（配套设施属开发商的问题，开发商的任何承诺与物业服务是有区别的，必要的时候可向业主解释，虽然地产和物业同属一个集团，但是各自独立运营的两个子公司)。针对业主的抱怨，同时还应向业主表明，将把业主的心声（配套设施不完善，业主生活不便）反映给公司领导，领导会与地产公司进行沟通，维护业主的权益。
五
通话结束
1、做好记录，以便下次跟进：
A、在获得业主前来缴费的时间后，无论答应是本周还是月末，在预缴费前一天，还应给业主做一次回访。如：某某先生，上次给您打电话，您说明天过来缴费，明天早上您大概几点过来啊?(目的还是确定时间，再次督促业主，确保邀约成功）。
B、对于对缴费有意见不缴的业主，做好详尽的记录。便于下次回访有良好的切入点。在下次回访之前，就业主提出的问题或意见，作出整改或回答准备，在下次回访之时，才能给业主一个良好的答复和交代。既然问题解决了，业主也就没有推脱的理由了。下次电话沟通的时候，汇报完整改情况后，继续向业主发出缴费邀约，确定缴费时间。(李女士，上次您提的问题我们这边都做出了整改，您看您是这个周六还是周日过来交一下费，您是刷卡呢还是交现金)。
2、不断总结电话沟通经验和沟通技巧：
A、调整沟通思路，对于不同的业主采用不同的沟通方式。
B、不断提升自己的电话技巧，如言语表达、解释能力、应变能力以及电话里的“亲和力”。
C、不气不馁，继续努力。
END
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展开全部催收物业费最有效的方法如下：1、不断提醒由于工作生活繁忙，业主经常忘记缴纳物业费，很多业主甚至觉得迟交几个月也没什么大不了，因此应当在每月15号开始催缴本月费用，短信、电话、物业费催缴单。持续、适时提醒，直至缴纳物业费，从而形成物业费预交习惯。2、注意时机可以在为业主提供上门维修、代收包裹等服务时提醒业主缴纳物业费，但是一定要注意时机、方式方法。3、灵活多变很多业主不住在本地，无法前往缴纳物业费，可谓业主提供转账方式，并确定转账时间。特别注意：转账提供公司账户，不建议使用楼管员或财务私人账户，以免因员工离职等原因产生负面影响。4、“全民总动员”有些业主客服上门收费时总是见不到人，可让其他部门员工在工作岗位上与物业费收费联系起来。秩序维护人员了在门岗遇见业主，主动问好后也可稍微提醒业主该交物业费了。保洁大姐做卫生时也可问问业主物业费交了没。制造收费气氛。5、及时更新业主联系方式对于已交房未入住的业主，或长期联系不上的业主，可以从其熟悉的邻居、朋友、老乡等处想方设法取得联系方式。6、做好宣传引导一些业主因房屋质量问题、二次装修等原因与物业产生冲突或误会，通过网络散布对物业负面言论，导致一些吃瓜业主跟风不交物业费。对此物业公司需掌握主动，可在小区公告栏、业主微信群等定期发布物业工作简报、物业法律法规等，正面引导舆论走向，提升业主缴费意识。7、保持与业委会、楼长良性沟通注意与关键业主持续良性沟通，取得他们的信任及支持对物业费收缴可起到事半功倍的作用。8、律师函对无故欠费、反复沟通无效的业主可采取发送律师函催缴物业费，对其产生威慑。需要注意的是如业主态度激烈，客服必须缓和业主与物业公司的矛盾，可推脱给律师事务所，以免影响后期继续收费。9、起诉对极个别拖欠金额较大、影响恶劣的业主可采取法院起诉方法追讨物业费，但“伤敌一千、自损八百“一般不建议使用。提高物业服务水平，通过完善、优良的物业服务，消除业主对缴纳物业费的不满情绪才是解决问题的关键。物业费包括以下几个部分：1、绿化养护费用。2、清洁卫生费用。3、秩序维护费用。4、物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用。5、物业管理企业固定资产折旧。6、物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用。7、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。8、办公费用。9、经业主同意的其它费用。',getTip:function(t,e){return t.renderTip(e.getAttribute(t.triangularSign),e.getAttribute("jubao"))},getILeft:function(t,e){return t.left+e.offsetWidth/2-e.tip.offsetWidth/2},getSHtml:function(t,e,n){return t.tpl.replace(/\{\{#href\}\}/g,e).replace(/\{\{#jubao\}\}/g,n)}},baobiao:{triangularSign:"data-baobiao",tpl:'{{#baobiao_text}}',getTip:function(t,e){return t.renderTip(e.getAttribute(t.triangularSign))},getILeft:function(t,e){return t.left-21},getSHtml:function(t,e,n){return t.tpl.replace(/\{\{#baobiao_text\}\}/g,e)}}};function l(t){return this.type=t.type
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2023-09-05 09:01
来源:
拾光阁发布于：广东省
社区物业经理是确保社区运营顺畅的关键角色之一。他们负责管理社区的各种事务，其中包括收取住宅物业费。物业费是维护社区设施和提供服务所必需的资金来源，因此，妥善催缴物业费对于社区的运营至关重要，那么，如何提升物业费的缴费率呢？
下文将以马克物业收费系统为例，探讨如何借助物业收费系统提升物业费缴费率以及提升物业工作人员的工作效率。
马克物业收费系统的“降本增效”
马克物业收费系统是上市公司欢聚时代旗下品牌马克水印相机精心打造的智慧物业系统。该系统让业主使用简易便捷，物业公司落地更有效果，助力行业数字化转型升级，改变传统服务模式，降低物业服务成本，改变业主生活体验，推动社区生活方式的蝶变。
智能催缴，省时省力
传统的物业需要手动统计物业费、然后打印账单，上门催缴，效率低不说，账单给到了很多的业主也很容易忘。马克物业收费系统拥有短信、微信链接等一键催缴方式，还可直接电话联系业主。随时随地对欠费用户进行智能催费，告别手工帐，降低催缴难度。提高物业公司催费效率的同时，业主还能直接通过线上缴费，方便快捷，明显提高业主满意度。
实时查看账单明细，避免错收、漏收
马克物业收费系统无需电脑端操作，手机APP实时查看每户房屋的账单明细，已缴账单和未缴账单随时随地查看，一目了然。适应各种收缴费用场合，即使停电也不受限制。报表清晰，在线支付统计可以智能统计欠费数据，生成清晰明细的报表，保证可追溯性。方便对账，避免错收、漏收。
云端存储信息，信息安全有保障
马克物业收费系统加密存储录入的小区及账务信息，具备国家级数据安全保护能力。所有数据云端无限存储，多地机房容灾备份，确保数据的安全性。资金T+1自动流入管理公司账号，安全快捷。
应用案例分享
某社区人员经常上门催缴物业费，导致业主对物业非常不满意，经常会出现一些小摩擦。后该社区使用马克物业收费系统，线上通知业主交费，并且经常会设置一些预存优惠活动，自动扣款。该社区使用马克物业收费系统后不仅提升物业费缴费率，业主满意度也大大提升，物业人员工作效率也提升不少。
总之，通过使用马克物业收费系统，不仅能够减轻物业人员的催缴工作量，而且还能提升收缴率，提高工作效率。返回搜狐，查看更多
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