网易房产讯 2013年４月20日，距大兴区黄村刚需大盘首邑溪谷交房已经5个多月，但网易房产记者看到小区目前还是一个大工地，到处是建筑垃圾和施工人员，而开发商所宣传的五重绿化至今连一块草皮都没看到，整个小区依然尘土飞扬、连小区道路都是业主“自己走出来的”。

不过，近3000位入住业主的烦恼不仅如此，开发商此前承诺的封装阳台无法兑现，因担心安全隐患自己安装窗户的业主更是遭遇断水断电、装修被阻。

在一连串的无奈之下，部分业主选择了拿起法律武器，控告开发商北京昊坤嘉业房地产开发有限公司（以下简称昊坤嘉业）。

交房5个月“五重绿化”不见影 小区仍是工地

首邑溪谷位于大兴新城北部片区，开发商为北京昊坤嘉业房地产开发有限公司，法人代表桑春华，是北京春光集团与华美地产集团联合成立的项目公司物业为北京绿城物业管理有限公司。至于各自的股权比例双方以“商业机密”不肯透露，不过据其销售人员透露，双方各占50%的比例。

其中，华美地产集团以其近乎疯狂的“传销式”营销模式及园林打造闻名北京，开发了包括清水湾、百合湾、玉澜湾等一系列项目。春光集团则是总部位于丰台区的企业，不过其在北京打造的住宅项目全部位于大兴区，开发了、、、、等项目。

虽然两集团联手，但是并未让众多业主省心。

“意大利托斯卡纳建筑与园林，利用草坪、花卉、灌木、常绿灌木、乔木打造出高低错落、层次丰富的五重绿化，300米长的阿尔诺溪谷，从梯次降落的水面为起点，顺着坡地的曲线流向花谷的深处。”

这是首邑溪谷在宣传材料中描述的景象，不过众多业主在收房后，验房时看到的景象可以用“触目惊心”来形容。业主发现首邑溪谷根本达不到交房标准，整个项目还是个大工地。

2013年4月20日，网易房产记者在现场看到，尽管交房已经５个多月，首邑溪谷还是一个大工地。各种施工车辆来回穿梭，几台挖掘机正在施工，各种建筑垃圾堆的到处都是，几个工人还在铺设地砖；除了几株低矮的灌木小区见不到一点绿色，种植的树木很多像枯死一样没有发出新芽；草地基本没有，地面沙土裸露在外，甚至连人行道路也没有，只有几条“走的人多了便成了路”；所谓“溪谷”还只是臭水沟，水质浑浊发出阵阵恶臭，水里漂浮着各种垃圾；大楼内部也满是垃圾，脏乱不堪。

“今天你看到的还好点了，之前小区更乱、更脏，而且现在离交房都已经５个月了，小区还是这个样子，你可以想象当初交房时是什么状况。”一位业主告诉网易房产记者，开发商此前已经延迟交房1个月，并按合同约定赔付了违约金。

“交房时，开发商昊坤嘉业要求必须先交余款收房，才能验房，”业主李先生（化名）说道，开发商以在规定时间内收房，免除当季的供暖费和一年的物业费为诱饵，让业主按时收房。

这也为此后业主陷入一连串的麻烦留下隐患。

“开发商当初为了拿到验收合格证，应付检查，临时把地面铺了一层人造草皮，但是检查过后马上又撤走了”，业主李先生说道。

对于为何交房5个多月后，项目还是一个大工地，甚至连基本道路和绿化都没有。华美地产品牌负责人向网易房产记者解释称：“没有道路，是因为我们觉得之前做的道路不合格，想挖掉重新铺；至于绿化主要是天气一直很冷，无法施工。”

阳台护栏净高0.9米存安全隐患 开发商承诺封装却毁约

更令业主担心的是阳台的安全隐患。网易房产记者在现场看到，首邑溪谷的阳台护栏仅有1.2米高，扣除台阶后，护栏净高仅有0.9米，一个四岁的小孩站上台阶后身体高过护栏一大截。

而根据国家《住宅设计规范》2012修订版，住宅的阳台栏板或栏杆净高，六层及六层以下的不应低于1.05米；七层及七层以上的不应低于1.10米。封闭阳台栏板或栏杆也应满足阳台栏板或栏杆净高要求。

“开发商建的护栏净高才0.9米，明显低于国家标准，”王女士（化名）说道，如果孩子在护栏边上放一个凳子再站上去……，接下来的情景我都不敢想。

之前，有新闻报道，武汉一小区因为没有安装防护网，两月内两名幼童坠亡的消息，更是另众位业主寝食难安。

资料显示，首邑溪谷总共有22栋楼，其中13栋是16层高，每层4.8米的loft户型，其余是平层跟别墅。按最高层计算，这13栋楼高都在76.8米。其采用意大利托斯卡纳风格设计，所有阳台采用开放式，仅有一道低矮的护栏，没有窗户。

“开发商昊坤嘉业在销售过程中告知业主，免费帮我们封装阳台安装窗户，”业主李先生（化名）说道，关键是合同附属协议中明确写了的。但交房后开发商却以承重问题拒绝安装窗户。

业主向记者提供的购房合同显示，首邑溪谷购房合同附属协议第九条第２项规定：买受人同意和该项目中的其他商品房买受人统一委托第三方，在该项目竣工后对所购商品房中的未封闭结构件、开敞阳台进行封装，第一次统一封装实际发生的工程费用由出卖人承担。

但该条款同时也标明：非因出卖人原因未能封装的，出卖人无需承担责任。

“开发商现在就是找借口，说承重不行，无法安装窗户，但是又没有出具任何权威鉴定。而阳台是在楼的主体施工中现场浇注的，承重封装应该是有保障的，”李先生分析道，目前已经的安装窗户总体重量也就150公斤，根本不会对承重造成影响，而且窗户通过结构件可以安装在承重墙上。

4月20日，记者在项目现场看到，尽管已经交房５个多月，开发商昊坤嘉业承诺安装的窗户仍不见踪影，部分业主因为自行安装窗户受到断水断电的待遇。

“４月５日，断电后，我们就报警了，在警察的陪同下我们去跟物业交涉，”王女士说道，但北京绿城物业经理刘志国却说，因为我们家有问题要维修才断电，但是又找不出原因，而且至今还未“修好”，电力也未恢复。

“为什么只有我们几户安装了窗户的家庭水电被断，那么巧？”王女士质疑道，整个小区3000多户，安装窗户的都是零散分布在各栋楼。

据记者了解，截止4月28日记者发稿前，业主被断水断电的情况尚未恢复。

北京绿城物业不仅对安装窗户的业主采取断水断电的措施，也不允许业主运送装修材料进入小区。

记者在首邑溪谷采访时看到，王女士因为自行安装了窗户，被物业保安阻拦在大门之外，不允许其运送装修材料进入小区，双方一度情绪激动。在多方尝试进入无果后，王女士向警方报警。

“安装窗户和装修是两件事，绿城物业有什么权力不允许我运送装修材料？”王女士说道，他们懂不懂法律？他们现在不给我们安装，也不允许业主自己安装。

而记者从业主提供的材料中看到，业主在2012年5月份前就跟开发商沟通过封装阳台事宜，还于举行过‘首邑溪谷建筑结构件统一封装签名’活动。开发商仅以承重问题不答应封装。

４月23日，网易房产记者采访了首邑溪谷物业北京绿城物业刘丽英经理。对于为何不允许业主安装窗户，对方称：“决定权在开发商手里，因为设计时是按照托斯卡那风格设计，就是开放式阳台。而且阳台承重不支持安装窗户，开发商也有相关证明文件。”随后刘丽英以在家不方便接受采访挂断了记者的电话。

4月24日，华美地产品牌负责人向网易房产记者解释称：“之所以不安装窗户，是因为跟业主签订的合同中写的是‘封装’而不是‘封闭’，封装的意思就是给阳台加装护栏，不包括安装窗户。”

但是记者提出：正常阳台不都是要安装护栏吗？为什么还要签一个附属协议提及对未封闭结构件、开敞阳台进行封装？华美地产品牌负责人称：“中国文字博大精深，我们没必要纠结‘封装’和‘封闭’的具体意思。”随后不再回答该问题。

多位业主起诉开发商 开发商疑伪造业主签名

面对问题迟迟得不到解决，多名业主选择将开发商昊坤嘉业告上法庭。

“我的诉讼３月份就开庭了，还有几个业主的诉讼也在近期陆续开庭，”业主李先生说道。

不过在庭审现场发生的一幕却让李先生感到惊讶不已。开发商出具的两份委托书，即业主委托开发商在商品房竣工后，由开发商对建筑封闭结构件、开敞阳台进行统一封装，签名不是业主本人所签，系开发商伪造。

“因为当时，委托书上说，委托不可撤销，而且非因出卖人和受托人原因导致委托事项无法实施的，出卖人和受托人均无须承担责任。”李先生说道，也太霸道了，所以我就没签字。

“我已经向法院提出笔迹鉴定的申请，一定要还我一个公道，”李先生愤怒的说道。

据记者了解，目前已经有５位业主起诉开发商昊坤嘉业，大兴区法院均已立案，并于３月份陆续开庭，而且还有更多的业主在准备起诉开发商。

交房未入住 两年内物管费减半

江西省物业管理条例（修订草案）征集意见 新建住宅物业拟实行质量保修金制度

         装修新房发现漏水，墙体也存在质量隐患，找开发商，开发商却早已不见踪影，这是最让业主恼火的事。我省拟规定，新建住宅物业实行质量保修金制度，即建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价3%至5%的比例，一次性向房管部门设立的账户交存物业质量保修金。

       《江西省物业管理条例（修订草案征求意见稿）》公开征求社会各界意见。如你有修改意见和建议，可在9月12日之前寄信至南昌市省政府大院南一路10号省人民政府法制办公室，邮政编码330046，请在信封上注明“物业管理条例征求意见”；你也可发电子邮件至。

　　在很多小区，电表和燃气表均实现了一户一表，但水表还是共一个大表，也引起不少纠纷。

　　《条例》拟规定，设施设备在新建物业交付时应当具备下列条件：建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经住房和城乡建设行政主管部门备案；供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；义务教育学校及幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成；道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施已按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全，以及法律、法规规定的其他条件。

  　 ■业主不交物管费将在小区内公示

　　一些业主拒不交物管费，这让物管企业很头疼，也借此降低物业管理的质量。

　　对此，《条例》拟规定，由业主大会决定的管理规约应当对物业的使用、维护、管理，业主共同利益，专项维修资金的筹集、管理和使用，业主的权利义务，物业服务费的收缴方式，违反管理规约应当承担的责任等事项作出规定。管理规约经业主大会通过后生效，对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费等违反管理规约行为的业主，业主委员会可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。

　　■物业服务合同终止前不得擅停服务

　　《条例》拟提出，物业服务合同终止前，物业服务企业不得擅自停止服务。物业服务企业不履行物业服务合同约定、擅自停止服务的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

　　物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主委员会。

　　物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受原物业服务企业的服务，原物业服务企业应当在三十日内与业主委员会或者业主大会新选聘的物业服务企业完成交接义务，并撤出物业管理区域。

　　对于虽已交付但未入住的住房，该如何收取物业管理费？

　　《条例》拟规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位全额交纳。已交付但尚未入住的住宅类物业，自交付之日起两年内物业服务费减半交纳。

　　■住房的物管收费标准每年公布

　　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。住宅类物业服务收费实行政府指导价；其他类物业的物业服务收费实行市场调节价。

　　实行政府指导价的，价格主管部门应当会同同级房地产行政主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　■利用共用部分盈利应征得业主同意

　　现在很多小区的电梯外设有电视用于播放广告，在电梯内也有各种广告，这笔收益应该归谁？

　　《条例》拟规定，用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或者从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。经营所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，收益和使用情况应当公示。

　　■停车位要优先满足业主需求

　　停车位是物业管理企业和业主争议的主要方面，有些小区甚至在业主停车需求都不能满足的情况下，把车位租给了其他人。

　　《条例》明确物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域业主的需要。而规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。规划用于停放机动车辆的车位、车库，在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后，可出租给其他人，其租赁合同期限不得超过六个月。

　　一些业主把住房改成商店，这符不符合规定？

　　《条例》指出，业主和物业服务企业不得擅自占用或挖掘物业管理区域内的区间道路、场地、绿地。因维修物业或者公共利益需要临时占用、挖掘区间道路、场地、绿地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，依法办理相关手续，并在约定期限内恢复原状。业主或者物业使用人不得擅自改变住宅的使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主同意。居住小区按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变使用性质。

　　占用小区共用道路所设的停车位，业主往往不知其收益情况，也是业主与物业管理企业的争议点。

　　《条例》规定，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当交纳场地占用费。扣除物业服务成本后的场地占用费属于全体业主所有，主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法由业主大会决定，未成立业主大会的可由建设单位或物业服务企业先行制定。场地占用费收取和使用情况应公示。业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另签保管合同。

　　■新建住宅物业实行质量保修金制度

　　房子还没装修，却出现漏水等房屋质量问题，想找开发商维修，但常常是开发商早已人去楼空。

　　为保障业主的权益，《条例》拟规定，新建住宅物业实行质量保修金制度。建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价3%至5%的比例，一次性向房地产行政主管部门设立的账户交存物业质量保修金。具体标准由各设区的市人民政府制定。物业质量保修金账户以居住小区为单位按幢设立专户。建设单位在新建物业交付时，应当向业主出示房地产行政主管部门出具的物业质量保修金全额交存证明。建设单位不履行法定保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经房地产行政主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。房地产行政主管部门应当定期向相关的业主和建设单位公布物业质量保修金的使用情况。物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将维护和管理责任委托给物业服务企业承担。

　　■擅改房屋承重结构最高可罚五万元

　　部分业主在进行房屋维修时，把承重墙拆除，给房屋造成安全隐患。更有业主将属于公共部分的过道、楼梯用铁门一拦，变成自己的“领地”，这些都属于违法行为。

　　《条例》拟规定，业主、物业使用人有下列行为之一的，县级以上人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正，恢复原状，并可以按照下列规定给予处罚；给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：擅自拆改房屋承重结构的，处一万元以上五万元以下罚款；占用共用部位、公共场地的，对个人处一千元以上五千元以下罚款，对单位处五万元以上十万元以下罚款；损坏共用设施设备的，处五千元以下罚款。

　　对擅自改变物业规划用途的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同规划、工商、环保、市容等有关行政主管部门责令限期改正，恢复原状；情节严重的，县级以上人民政府房地产行政主管部门可以处五千元以上两万元以下罚款。

　　新建居住小区开发建设单位未进行前期物业管理或者擅自动用维修资金的，居住小区未经综合验收或者验收不合格交付使用的，由房地产行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款。验收不合格交付使用行为情节严重的，可吊销开发建设单位资质证书。

　　所谓的空中花园还是一片工地。

　　福州晚报9月7日讯（首席记者 徐强 文/摄）“小区还跟工地似的，这就要我们收房，是何道理？”昨日，多名市民拨打福州晚报新闻热线968800反映，仓山解放大桥旁的梅岭观海并不符合交房条件，开发商却要求业主收房。目前市建委已要求开发商暂停办理交房手续。

　　昨日上午，记者来到位于解放大桥旁的梅岭观海。业主许先生介绍，该楼盘号称高档住宅小区，开盘售价2万多元，但连基本的绿化配套都未做好。“这里的房子一套都要几百万元，可现在还像工地一样，我们怎么能收房？”许先生说。

　　记者看到，该楼盘绿化配套很少。作为卖点之一的3楼空中花园，仍被黄土覆盖，工人在游泳池旁切割石块，粉尘满天飞。

　　售楼部与C栋、D栋之间，还有挖掘机在作业。从高处往下看，小区内部就是一个大工地。据一些业主介绍，当初承诺的高端树种也不见踪影，小区大门受其他工程项目影响至今还未建好，这样的房子他们无论如何也不能收。

　　业主朱先生表示，原本C栋、D栋的交房时间为2015年12月31日，但开发商以地铁施工等理由延期交房。上月底，开发商突然通知业主前来收房，有的业主甚至是在半夜接到通知。

　　朱先生猜测，开发商如此急迫地要求业主收房，可能是想避免承担违约责任。

　　面对业主提出的诸多问题以及记者的采访，开发商鸿博集团一名负责人称他没有发言权，集团领导正在出差，也无法出面回应。

　　“我暂时只能将业主的诉求汇总后向集团反映，其他的我做不了主。”该负责人说。

　　众多业主拒绝收房也引起了市建委的关注。记者拨打市建委的值班电话了解情况，一名工作人员称，他们已经通知开发商暂停办理交房手续。不久之后，市建委一名工作人员给业主代表打电话称，经过现场走访，他认为该楼盘确实还达不到交房条件。

　　昨晚记者获悉，开发商派人记录业主的要求，交房已暂缓。