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1、一、市场篇1、区域状况2、区域经济、产业发展状况3、区域商业环境情况4、区域研究总结二、项目篇1、项目产地条件2、SWOT分析3、产品分析三、定位篇1、市场定位2、客户定位3、价格定位四、改造篇1、运营概念2、改造原则目 录一、市场篇1 1、区域经济状况、区域经济状况1.1 区域概况 江夏区位于湖北省东南部，长江中游东南岸，面积2014.5平方千米。地处九省通衢的武汉市南大门，武汉市三环线内，素有“楚天首县”之誉，其东接鄂州，南通咸宁，西临长江，北连武汉东湖高新技术开发区，正在崛起的“武汉中国光谷”规划区域大部分就在江夏区境内。 另外区域内拥有日益壮大的大学城，政府重点发展的环保产业基地和富士

2、康等大型工业园，聚集了强大的价值潜能。 纸坊街是江夏区委、区政府派出机构，是江夏区委、区政府驻地，是全区政治、经济、文化活动的中心，位于江夏区北部，北距武汉市中心18公里，与洪山区和东湖高新技术开发区相邻，南距咸宁59公里京广铁路从街西经过，沪蓉、京珠高速公路在城区南侧3公里处，与107国道互通立交相连，全街版图总面积134平方公里，其中城区面积10.5平方公里。 江夏区总人口67万，其中农业人口46.7万。纸坊街全街总人口17.5万人，其中非农业人口11.8万人。 1 1、区域状况、区域状况1.2 交通规划 规划中的地铁二号线由关山一路延伸至汤逊湖大学科技园区，这就使其贯穿区域五大园区，又与

3、武汉主城区连为一体。另外梁子湖大桥也在规划建设当中。 同时随着文化大道即将贯通，作为江夏区连通市区的第四条快速通道，建成后将是最为便捷的一条大道。将江夏的文化路与洪山珞狮南路实施对接，届时，由纸坊入市区车程仅需15分钟。而随着文化大道的开通，四条通道可确保近几年内该区域和武汉市区的无障碍连接。江夏可以通过绕城高等级公路连接京珠高速公路。一旦连通，纸坊将与洪山连为一体。 在建的有沪蓉高速公路和广高速铁路客运专线以及武汉中环线，这些项目的建设势必会使江夏的交通更加便利，进一步缩短与各大城区之间的距离。庙山鲁巷地铁二号线延伸至庙地铁二号线延伸至庙山开发区，进一步增山开发区，进一步增强江夏与武汉城市中

4、强江夏与武汉城市中心的联系心的联系洪山区纸武公路江夏大道光明大道（在建）纸坊城区武汉市中环线大阳光道1 1、区域状况、区域状况1.3 区域规划 初步确立“一心两片三临四区”的城市空间布局，高标准编制1650平方公里全域江夏、458平方公里武汉南部新城、60平方公里江夏新城核心区、9平方公里城市客厅以及各类专业规划等五个层面的规划，启动江夏区规划展示馆建设和1:2000全域地形图测绘，全区规划体系日益完善。 未来进一步深化全域江夏“一城三星七镇百社区”、南部新城组群“一主两翼”、江夏新城核心区、城市客厅及各项专业规划的研究，按规划层级使之系统化、数字化、法定化。适应城际铁路建成通车和轨道交通启动

5、建设的新要求，编制和修订江夏区近期交通建设规划、沿线土地利用规划以及庙山、乌龙泉、山坡城市修建性规划。1 1、区域状况、区域状况1.3 区域规划 目前江夏区房地产开发主要集中在纸坊、江夏经济开发区与藏龙岛科技园。同时，依托于武汉光谷的南向拓展，未来江夏经济开发区、藏龙岛科技园区将有更大的发展潜力。1.4 教育 江夏区科教优势明显，境内云集26所高校，各类科教人才济济，拥有国家p4实验室、高压研究所等一批科研机构。江夏经济开发区内有武昌理工学院，武昌职业学院，武汉纺织大学（阳光校区），藏龙岛开发区有华中农业大学楚天学院、湖北经济学院、湖北经济学院法商学院、湖北美术学院、武汉体育学院体育科技学院、

6、湖北城市建设职业技术学院、华中师范大学武汉传媒学院、武汉软件工程职业学院、武汉商贸职业学院等高校云集。1 1、区域状况、区域状况2 2、区域经济、产业发展、区域经济、产业发展2.1 经济情况 2013年江夏区，全年预计实现生产总值565亿元，增长13%；全口径财政收入106.1亿元，增长23%，其中，地方公共财政预算收入38.5亿元，增长24%；全社会固定资产投资418亿元，增长33%；社会消费品零售总额106亿元，增长18%；城镇居民人均可支配收入19774元，增长10.7%；农民人均纯收入12654元，增长12.1%。工业经济全年完成工业投资305亿元，增长56.3%；规模以上工业总产值8

7、76亿元，增长40%；规模以上工业增加值289亿元，增长25.8%；新增规模以上工业企业37家，工业发展主要指标增速和总量位居全市前列。完成工业税收8.5亿元，增长21%，新增纳税过亿元企业1家、重点税源户39家。园区建设高标准建设工业倍增示范区，全年投资60亿元，新增园区面积15平方公里。上海通用汽车产业园18条主要道路及配套管网工程基本建成，“金港一号”农民还建房交付使用，主体厂房及生产车间全面完工。大桥新型工业化示范园区基础设施和新村还建加快推进。花山工业园二期、阳光工业园、藏龙风彩产业园建设顺利推进。江夏经济开发区被评为省级综合实力“十强”开发区。2 2、区域经济、产业发展、区域经济、

经济情况招商引资完成招商引资总额307.6亿元，同比增长62%，总量和增幅在全市排名第一。新引进项目47个，计划投资319亿元。新签约通用核心配套企业15家，全区汽车整车及零部件产业初具规模。腾讯、百度、阿里巴巴三大国内互联网巨头齐聚江夏。全年新开工项目56个，计划投资268亿元；新竣工项目21个，完成投资20.5亿元。现代服务业农商银行后台总部抓紧建设，引进平安银行和交通银行，增设富利通等4家小额贷款公司。区城投公司发债8亿元获国家发改委批准，区水产集团企业债券发行工作有序推进。金融机构贷款增加额首次超过存款增加额，被评为“全省金融信用区”和“全省保险工作先进区”。在全市率先

9、设立车船购置税征收点。引进规模物流企业15家。旅游业异军突起，全年接待游客500万人次，创收9.2亿元。科技创新新增高新技术企业5家，总数达到45家，实现高新技术产业产值147.4亿元，增长39.8%。新增科技企业孵化器1家，孵化场地面积达到20万平方米。新获批市级以上科技计划项目60项，3项科技成果达到国际先进水平。我区连续6次被评为“全国科技进步工作先进区”。2 2、区域经济、产业发展、区域经济、产业发展2.2 产业发展 江夏区以光机电、生物新医药、建材冶化、食品加工、文化印刷等为主导产业，奋力推进“百亿销售园区和亿元税收企业”工程；正不断强大大武汉南环线沿线工业经济板块；同时坚持“项目兴

10、区”，重点引进世界500强、国内500强的知名企业在江夏安家落户，不断做大做强光机电、生物医药、新材料、食品加工、文化出版等产业，形成高度集聚地产业链。2014年政府工作要点：主导产业围绕汽车及零部件、装备制造、光电子信息、生物医药等主导产业，着力做大工业总量，确保年内工业总产值迈过千亿元新台阶。园区升级金港新区围绕上海通用汽车产业园建设，加快138万台发动机项目建设，确保整车和配套项目顺利投产，确保与通用项目相关的生活设施全面启动。大桥新区完成新增10平方公里示范园区“七通一平”建设任务。进一步推进庙山、藏龙岛两个园区提档升级。招商引资力争全年新引进投资50亿元以上项目1个、10亿元以上项目

11、2个、5亿元以上项目5个，实现招商引资总额330亿元以上。金港新区新引入15家汽车核心零部件配套企业，大桥新区新引入10家高端装备制造企业，庙山和藏龙岛新引入10家高成长性的光电子信息和生物医药企业。科技创新围绕建设“创新江夏”的目标，充分利用我区科教资源优势，加大科技投入，优化科技创新奖励政策，积极推进校企合作、产学研结合，搭建资源共享的科技创新平台。3.1 发展规划 庙山开发区已基本形成了光电子通信产业、生物医药产业、电力环保产业等五大产业结构群，产业结构合理，基础设施完善。目前重点引进光机电、制造业、生物医药和文化产业项目，随着武汉市中环、外环线全线贯通，武汉金融城、汽车城、科技城、钢铁

12、城“四城”一线，“武汉浦东”的战略构想的实施，带动了一大批新兴产业来此发展，使这一带的投资价值日益凸现。 在2014年政府工作报告中在服务业版块中提出了如下的要求：充分利用江夏已形成的开放格局，推进总部基地建设，支持联发投、武广高铁等企业引进更多总部型项目，支持庙山、大桥、藏龙岛等园区发展以楼宇为载体的总部经济。3 3、区域商业环境、区域商业环境3 3、区域商业环境、区域商业环境3.2 园区式写字楼情况 江夏区现有的科技园区主要分布在大学园路、藏龙岛，分为两大类：1、高校开办的园区（A武汉大学科技园、C理工科技园、D华工科技园、I华中科技大学科技园）；2、企业研究院开办的园区（H长城创新科技园

13、、G光谷精工科技园、F中船重工712所光谷科技园）。两类园区均以产、学、研为运营主体，通过科研项目带动企业入驻，同时兼具研发、中试、生产的场地，业务与园区运营单位关系密切。其中，武汉大学科技园、华中科技大学科技园、长城创新科技园、武汉光电谷科技创意园均为“国家级科技企业孵化器”。3 3、区域商业环境、区域商业环境3.2 园区式写字楼情况 项目标的地附近的这些科技园区占地面积在6万至20万平方米，规模比较大，建筑以小高层为主。园区布置整洁，绿化率不高，常见硬地广场、草坪，缺少商业氛围。3.3 扶持政策 江夏区在招商引资方面制定了财政、融资、税收、土地四方面的政策，但政策围绕工业企业所制定的，较少

14、面向科技创意企业。另外，在民营经济、创业、科技项目等相关扶持政策方面仍以省、市政策为主，缺失区直接支持的政策。江夏经济开发区税收优惠政策（摘要）：1、经市级以上确定的高新技术企业，减按15%的税率征收所得税；新办的高新技术企业自投产年度起免征所得税两年。2、新创办软件企业经认定后，自获利年度起，享受企业所得税“两免三减半”的优惠政策；增值税在2010年前对实际税负超过3%的部分即征即退，收企业用于研究开发软件产品和扩大再生产。相关扶持政策：1、市人民政府关于进一步支持鼓励和支持民营经济发展的意见（武政【2012】77号）2、关于开展2013年度优秀大学生创业项目评选的通知3、关于做好2013年

15、区全民创业专项资金项目申报工作的通知4、湖北省人民政府关于进一步促进全省中小企业发展的意见（鄂政发201163号）5、江夏区2013年科技计划项目申报指南3 3、区域商业环境、区域商业环境4 4、区域研究总结、区域研究总结 作为对光谷高新产业的区域延伸，在吸引高新技术类企业入驻比其他郊远城区具有先天的优势 经济重心由传统的郊区农业向工业、旅游业、新型农业、高新科技转变，产业布局日渐完善，产业转型升级带来发展的商机。 政府重视科技创新的发展，推动相关政策的制定和实施，逐步明确发展目标和配套建设。政府致力经济产业升级区内经济建设加快发展新兴产业，积极支持IT产业发展，壮大产业规模，鼓励本地企业、商

16、户发展电子商务。便捷的交通条件城市圈之间的轨道交通，将进一步拉近与周边城市圈层的联系；拥有与中心城区直接连通的公交线路；三条主干道（纸武公路、文化大道、阳光大道）直线连通与洪山和光谷，远远超越武汉市其他周边城区，是光谷南拓重要发展区域。；区域科技创新的推动围绕建设“创新江夏”的目标，充分利用科教资源优势，加大科技投入，优化科技创新奖励政策，积极推进校企合作、产学研结合，搭建资源共享的科技创新平台。二、项目篇1 1、本项目立地条件、本项目立地条件1.1 建筑物概况n建筑总高16米，楼层高3.8米，临街面宽60米，纵深80米，建筑坐西向东。n建筑共四层，一二层为东风日产展厅，三四层为本项目发展。n

17、建筑外墙已作装修。n内部一二楼已作为东风日产展厅使用，三四楼保持原中空状态。1 1、本项目立地条件、本项目立地条件1.1 建筑物概况建筑内部建筑四周门前主干道2 2、SWOTSWOT分析分析优 势1、地块临主干道，道路交通相对便利，高速路快速接驳与周边城市；2、江夏区背靠光谷和大学城，拥有产业支撑，区域发展前景广阔；劣 势1、项目规模较小，与竞争项目相比，不具备对等优势；2、项目处于区域的非中心地段，附近商业氛围不够浓厚；3、由于地块是租赁性质，所以投资回报周期短，成本单价比周边项目高；4、缺少政府、政策支持，与同类型项目缺少核心竞争力。机 会1、片区板块的产业升级与武汉光谷的扩张一体化发展的

18、现状；2、区域经济发展整体呈向好态势，政府引导区域产业升级，支持楼宇改造发展总部经济。3、区内园区均以产业为主导，缺少特色明显的办公场所，为本项目脱颖而出提供机会；威 胁1、片区为城市待发展区域，周边缺少应有的商业氛围；2、藏龙岛和纸坊是江夏区发展商业的重点区域，与项目片区存在竞争关系；3、缺少政策扶持，区域发展仍以工业为主。3.1 现有项目情况3 3、产品分析、产品分析园区名称特色及主要方向可出租面积（平方米）租金单价（元/月）物业费（元/月）优惠、扶持政策武汉大学科技园建立完善的导向机制、激励机制和扶持机制，为创业者充当坚实的后盾，为大学生免费提供见习实习场所和创业环境，引导创业者适应市场

19、，实现从创业者到企业家的转变。构筑以科技为核心的综合服务体系，以企业需求为导向，形成信息、人才、金融等十大服务内容，坚持以创新为根本，不断推进深化服务方式，满足不同企业不同发展阶段的服务需求。.5享受国家、省、东湖新技术开发区政策（有免税政策）理工科技园武汉理工大学科技园的建设和发展以“天人合一、和谐创新”为指导思想，强调将自然环境与人文景观和谐地融为一体，使人文与生态相互包容，突出高绿化率、智能化和园中有园等特点，是一个集研发、孵化、生产、商务于一体的多功能高科技园。享受国家、省、东湖新技术开发区政策光谷精工科技园.1

20、情况园区名称特色及主要方向可出租面积（平方米）租金单价（元/月）物业费（元/月）优惠、扶持政策华工科技园以“武汉中国光谷”为环境支撑，以华中科技大学及其它高校和科研院所为智力支持和项目平台，以大学科技园为基地，以科学的项目管理与运作模式为内部运营基础，将“高科技、高成长、高回报”的优质项目进行培育、管理控制、发展和运作，通过资本运作促进学校高科技产业规模化、集团化、国际化发展。标准层面积：1188.54均价42.191.2对大学生创业者租用部分单位有免租金、物管费和网络使用费，只需水电费50元；给予不高于20万基金支持；免费提供办公设备等其它的协助、咨询服务。长城创新科技园“长城铸就辉煌，创新

21、引领未来”武汉长城创新科技园力争通过35年时间，将园区建设成为一个生态、人文和支撑环境相融的高科技产业化园区和一个系统化、专业化、规模化及运行低成本化的孵化平台，成为“武汉中国光谷”实现跨越式发展的新亮点。各类厂房设施逾10万平方米40华中科技大学科技园华工科技园创新基地专为科技型中小科技企业和研发机构量身打造独栋办公空间，致力于引进软件开发、光电子信息、先进制造类科技企业上下游相结合的特色产业链，为中小科技企业创新与发展提供空间和服务平台。良好的产业依托和浓郁的人文气息，简约的德式建筑风格和中西合璧的园林景观，企业的财富和眼界起步时就与世界同步。 享受国家、省、东湖新技术

22、开发区政策3 3、产品分析、产品分析3.1 现有项目情况项目例子：武汉光电谷科技创意园称号：国家级科技企业孵化器地址：武汉市江夏区藏龙岛科技园长咀村73号简介：武汉光电谷科技企业孵化器是一家以培育光电子企业为主导的专业孵化器，现有孵化面积111750平方米，二期、三期建成后孵化面积达158414平方米。孵化器以整合技术资源、转化科研成果、培育创新企业、培养创业人才、建立科技资源和产业资源优势相结合的创新孵化体系为宗旨。孵化器组建了一支具有较高素质的管理团队，对在孵企业及项目进行跟踪服务。孵化器为入孵企业提供研发、中试生产、经营的场地和办公方面的共享设施，提供政策、管理、法律、财务、融资、市场推

23、广和培训等方面的服务，帮助企业快速成长。孵化器通过国家级认定，并以完善的孵化服务体系为支撑，培育一批具有行业规模的企业，形成一个具有可持续发展的光电产业孵化器。租赁情况：特色政策：为吸引在汉大学生到孵化器就业创业，该孵化器开辟了600的大学生创业专区、配备了8名人才服务专员，并为大学生创新创业提供了创业场地、创业培训、就业指导和创业服务，包括为大学生创业提供工商注册、政策咨询、融资担保，以及入驻前3至6个月的零房租等。目前，每年可吸引500名左右在汉大学生在孵化器创业、就业或实习。3 3、产品分析、产品分析3.2 片区市场元素3 3、产品分析、产品分析文化创意产业电子信息产业互联网先进制造上市

24、公司科技企业孵化器创客、创业基地以 大 、 中 型 企 业 为 主 ， 从 事 光 电 、 电子 信 息 、 生 物 医 药 等 高 新 产 业 ， 建 立科 技 企 业 服 务 平 台 和 创 客 、 创 业 基 地等 服 务 平 台 为 企 业 提 供 服 务 。大、中型企业生物医药产业光电产业3.3 片区市场可发展的差异元素客户类型：小微型企业、创客 装潢设计园区功能：独特特色、主题明显的园区，具有生活配套服务、商业设施的园区出租单位：单位小面积灵活组合，租金单价40-45元。3 3、产品分析、产品分析三、定位篇1 1、市场定位、市场定位根据市场差异化和补充的原则，项目的市场定位应为：

25、一个以绿色生态为主题，面向小微企业、创客所建立的创业、孵化服务平台的园区，是一个符合当地产业发展的创业苗圃。定位解释：1、绿色生态是因为本项目是利用旧厂房改造的，本身具有循环再造的意义，且与江夏区原有生态农业特点相近，改造后以脑力生产为主，有承前启后的意思；2、目前大力发展的创客是目前项目片区缺少的类型。创新推动是繁荣的根本，只靠引进大型项目不能让当地经济腾飞，还要适当扶持本地的创客发展。另外，根据场地所限和此类企业发展的要求，故选择小微企业、创客为项目目标客户；3、国家目前大力发展小微企业和创客，这类群体的发展离不开创业扶持、孵化服务平台支持，所以项目不单只是租赁办公场地，更要是组建企业服务

26、平台提供支持，孵化小微企业不需要大量的土地，只需有优秀的商业计划即可入驻。2 2、客户定位、客户定位根据市场差异化和区域产业发展原则，项目的客户定位应为： 配套大区内大中型企业服务的，从事电子信息、光电工程等高新技术产业的小微型创新群体，以创客服务为头，完善创业苗圃。定位解释：1、区内大中型企业是主导型的产业代表，围绕这些企业周边有一些小微企业向其提供下游服务，通过大中型企业的带动效应，吸引这些小微型企业和创客落户，同时为区域就业、消费等起带动作用。2、进驻的企业和创客所发展的产业类别必须符合江夏区产业发展的要求，同时做好承接光谷南拓发展准备。3、小微企业和创客需要时间和精力促使发展，短时间内未必有明显的效果。但壮大发展后，基于长期建立的关系网络，以及企业形象，孵化成功的企业或项目会选择留在当地，给当地的经济发展做出贡献。具体情况可参考东湖高新孵化器和“汉阳造”创意园。四、改造篇3 3、价格定位、价格定位根据片区情况和竞争项目情

• 江夏 /藏龙岛 /栗庙路9号

• 江夏 /文化大道 /环湖路

• 江夏 /东湖高新 /光谷大道112号

• 江夏 /藏龙岛 /杨桥湖大道10号

• 江夏 /金融港 /高新二路128号

• 江夏 /银河湾 /保利北路1号

• 江夏 /东湖高新 /高新四路

• 江夏 /金融港 /康魅路1号

• 江夏 /金融港 /民族大道324号

• 江夏 /东湖高新 /光谷一路

• 江夏 /庙山 /江夏大道5号

• 江夏 /东湖高新 /光谷大道120号

• 江夏 /金融港 /高新六路9号

• 江夏 /金融港 /高新大道

• 江夏 /藏龙岛 /杨桥湖大道22号

• 江夏 /金融港 /高新四路8号

• 江夏 /金融港 /高新四路1号

• 江夏 /东湖高新 /天际路15号

• 江夏 /文化大道 /环湖路

• 江夏 /金融港 /中芯一路

• 江夏 /藏龙岛 /杨桥湖大道

• 江夏 /金融港 /高新二路

• 江夏 /金融港 /高新六路15号

• 江夏 /庙山 /江夏大道7号

• 江夏 /文化大道 /文化大道32号