“我想有个家，一个不需要多大的地方，在我受惊吓的时候，才不会害怕……”潘美辰这首老歌唱出了无数望着飞涨的房价叹息的年轻人的辛酸泪。

    在房价收入比堪称全球最高的中国，贷款买房成了多数人一生中最重要的几件大事之一。学做聪明的房奴，是肩负沉重贷款的购房人正在上的必修课。

    眼下，国家调控房价的政策已经开始出台，将个人住房转让营业税征免时限由2

    政策是否还要变，何时变，谁也说不清，但选对住房按揭贷款银行，挑准合适的房贷产品或是组合，不管何时买房都必定受益不浅。

    理财周报记者本周深入调查17家房贷创新活跃的银行，通过比较和计算，挑选出59款比传统房贷产品更精明更方便的最佳产品供你参考。本周开始，理财周报E叠由“银行”更名为“零售银行”，我们的目标是——帮助你实现利益最大化。

    某网“2010年你最关注哪类贷款”调查显示，最受受访者关注的贷款依次是房贷、车贷、信用贷款、其他消费贷款及助学贷款。其中，房贷受到的关注度高达73.4%。

    众多准备买房的人，最最关心肯定是如何节省成本。但在四处打听一套房7折优惠是否要取消，二套房首付是否会提高到5成的人大把，在研究如何选择房贷产品，让资金使用最大化的人很少。

    一位读者近期致电理财周报投诉，他想提前还贷银行要收违约金。在问及“该条款按揭贷款合同中是否有写时”他说，“我不知道呀，合同没看就签了。”理财周报就此调查身边的人，发现不看合同就签字的人还不少，其中大多是到有闲钱去提前还款时，才被告知“不能提前还款”或是“要提前还款要收违约金”。

    在走访的超过20家银行中，城商行在提前还款要收取违约金方面尤为突出，一般收取提前还款金额的1%-4%，上海银行最高。“提前还款要收违约金在业内很普遍，收5%的都好多。”一位国有商业银行房贷部人士向理财周报记者透露。

    国内知名房贷专家、深发展零售贷款总监柳博说，围绕“贷款利息=贷款本金×贷款利率×贷款期限”这一公式，省息方式有三种——要么降低利率，要么提前还款（减少贷款本金），要么加快还款频率（缩短还款期限）。

    围绕这三条思路，国内银行推出的新型房贷产品可以分为四个类别：

    第一类产品专注额外降低贷款利率。柳博说，在央行的利率监管约束下，市场上绝大多数房贷产品利率一样，能额外降低利率的产品目前只有“气球贷”。通过这个产品，客户享受了3年或5年期的贷款利率，但仅承担15年或30年的月供，供房压力自然较小。它和固定利率产品及“点按揭”产品，可算是一个产品体系。

    “循环贷”是第二类产品，它使还款借款变得随心所欲。“循环贷”很多银行都有，比如深发展的“e卡易贷”、招行的“消费易”。不用还款，只要有钱进账就能抵扣月供的，是第三类叫“存抵贷”。这类产品深发展、工行、光大、平安、渣打、南商都有，只是门槛不一，3万-10万不等。

    最后一类是对没有太多闲钱提前还贷的购房人也适用，就是“双周供”等稍微加快还款频率的房贷产品。“双周供”一年还款26期，相当于比月供多还一期，但30年下来可以省息超过20%，还款时间缩短5-6年。

    深发展零售贷款部产品开发与流程优化室主管王海龙告诉理财周报记者，相对而言，各类产品适用的客户群可能有一定差别。“循环贷更适合资金调用频繁的中小企业主；‘双周供’更适用于除固定月收入外还有其他收入（譬如季度奖、年中奖和年终奖）的工薪人士；‘气球贷’适用计划中短期持有房产或房贷的客户；‘存抵贷”则适用有短期资金剩余的个贷客户；‘e卡易贷’的定向支付功能专适用于供应链下游的中小企业。”

    “房贷产品组合使用，最大化地满足购房者的理财需求，是个有很深学问的课题。”柳博说。据深发展向理财周报独家提供的6款产品组合，一个普通成长型家庭（月入1.4万，每年增长10%）贷100万30年，比普通房贷省息46.61万元，省息比例达73.5%。

    一位资深房贷人士还提醒购房者，“别图方便找中介，中介的人其实不专业，要做房贷最好自己去银行咨询，根据实际情况做房贷组合。”

    “消费易”即时透支，“随借随还”省时省息，结构性固定利率住房贷款帮助规避风险

    在使人“眼花缭乱”的房贷产品中，客户怎样对产品进行组合才使得自己更省心、省息，招行总行的高级个贷经理杨先生作出如下建议：

    目前，客户如果通过贷款进行购房的话，我们都建议其先申请开通个人住房循环授信业务。其实此项业务本质上与银行直接把贷款额发到客户的账户上没有太大区别，但传统意义上的贷款必须要满一年才能申请提前还款，而循环授信将更加方便灵活。

    杨经理介绍说，当通过个人住房循环授信拥有一定额度后，可再使用招行的“随借随还”。这款产品的最大功能就是客户在资金宽裕却不愿提前还款时，将这笔资金存入账户可抵减掉一部分房贷利息，并且使用时可随时提取。“随借随还”业务可以通过网上、电话等非现场交易方式申办。

    另外，招商银行还推出了“消费易”。如果客户除了购房之余还有别的大宗商品需要购买，就选择“消费易”。“消费易”与信用卡的性质有点相像，不透支的金额不产生任何利息费用，即使透支了，也拥有长达50天的免息期。

    杨经理还介绍了招行的入住还款法与固定利率贷款，这两款为考虑到客户需要而开发的产品并不能太大程度上给客户带来还款利息上的优惠，但确实满足了不少客户在这方面的需求，弥补了市场的空白。

    关于还款方式，杨经理表示，“目前最多使用的还款方式就是等额本息法，因为客户使用起来比较方便。”

    据了解，目前招行推行的还款方式大致为等额本息法、等额本金法（递增或递减）、按期付息还本法、本金归还计划与自主月供等。根据杨经理介绍，使用等额本金法（递减）法算是最为“既实际又省息”，不过在还款初期压力较大。

    按期付息还本法、本金归还计划与自主月供都是一些前期还款数量比较小的还款方式。这适用于还款初期现金流入不高，还款后期将会有一大笔现金流入的顾客，把压力都集中在还款后期。算起还款利息，等额本息要比等额本金的利息高，因为在初期本金的归还速度慢，致使利息随着时间的推移不断积累。

    以所购或原已自有的住房作为抵押物向招行申请个人授信额度，在不超过授信有效期限和可用额度的条件下，被授信人可多次申请具有明确消费用途的个人贷款（可以用于购房、购车、装修等具有明确的消费类型）。

    1、一次授信，长期使用：可以提供长达30年的授信额度，需要再贷款时，无需重新办理抵押手续。

    2、借款取款方便快捷：可通过网点或ATM机提款，也可通过网银自助提款，实时到账，或通过POS机刷卡消费支付。

    3、贷款额度较高：最高可达抵押房产物的70%，未借取的授信额度不用收取利息。

    4、还款随心所欲：可随时通过网银、ATM或网点还款，让额度不断循环使用。

    招行根据个人的具体情况与贷款用途，来审批贷款的利率。一般情况下，一套房最低为基准利率的70%，二套房为基准利率上浮10%。

    ■ 申办时间：银行审批时间为5至10个工作日，款项到账时间约在1个月之内。

    ■ 办理渠道：客户需亲自到网点递交申请等相关办理资料，如申请成功，客户便可以根据银行相关指引在授信额度内的进行资金存取。

    ■ 适用人群：自身拥有合法房产作为抵押物的都可申请办理，借款人可在授信额度内进行资金使用。

    个人循环授信作为银行新兴的贷款业务类型，在形式上有所创新，个人可以在授信额度不断循环使用，免去了传统意义上贷款资金到位后还是短缺的麻烦。未使用授信资金不收取利息，申请也相对容易，使用起来也是比较方便。

    在取得招行循环授信额度的基础上，可申请开通“消费易”。客户可在贷款总额度内获得免息消费额度，用于一卡通或网上支付；优质客户更可获得免抵押、免担保的信用额度。

    1、随时消费、即时透支：把授信贷款额度放进一卡通，可进行刷卡消费或网上支付等多种渠道进行消费，但不能提取现金。

    2、透支额可100%转消费贷款：不设10%最低还款额。在免息期结束后，可将透支金额100%转为消费贷款，免息消费额度自动恢复。

    3、贷款利率大优惠：免息期最长可达50天，利率超低，日息远低于万分之五，贷款额度最高不超过100万。

    4、统一管理，一卡多用：存款、贷款、理财、透支统一管理，多功能集于一体。

    一般情况下购房或其他消费类型的贷款利率为基准利率或上浮10%。

    ■ 申办时间：银行审批时间为5至10个工作日，款项到账时间约在1个月之内。

    ■ 办理渠道：客户需亲自到网点递交申请等相关办理资料，如申请成功，客户便可以根据银行相关指引在授信额度内进行资金存取。

    ■ 适用人群：自身拥有合法房产作为抵押物的都可申请办理，借款人可在授信额度内进行资金使用。

    与信用卡的功能差不多，但不能提取现金进行消费。所以客户在使用时要了解好购买的产品等能否通过刷卡消费实现。

    不过，考虑到消费的金额大小，客户在使用时要计算好免息期限等相关影响优惠的因素，免得利息滚到一大推才记得还款。

    在获得招行个人授信额度并签署有关协议后，可以通过网上银行或电话银行办理借款和还款手续。其中该业务国内首创“自动提前还”功能，客户只要设置专门的还款账户，存入该账户中的人民币活期存款每天自动用于提前还款，最大限度节省利息。

    1、方便快捷：通过招商银行网上银行专业版、电话银行快易理财渠道借款，瞬间到账，无须前往网点。

    2、想还就还：通过网上银行（专业版、大众版）、电话银行快易理财随时偿还贷款，早还一款多省一天息。

    3、自动提前还款，国内首创：设置专门还款账户，存入该账户中的人民币活期存款每天自动用于归还贷款，日日省息。

    4、一次申请，反复使用：一次开通“随借随还”，在授信额度内可以反复使用，最高授信额度为50万元。

    一般情况下购房或其他消费类型的贷款利率为基准利率或上浮10%。

    ■ 申办时间：银行审批时间为5至10个工作日，款项到账时间约在1个月之内。

    ■ 办理渠道：客户需亲自到网点递交申请等相关办理资料，如申请成功，客户便可以根据银行相关指引在授信额度内的进行资金存取。

    ■ 适用人群：自身拥有合法房产作为抵押物的都可申请办理，借款人可在授信额度内进行资金使用。

    与目前国内部分银行推出的存抵贷相类似，这款业务更是招行率先推出。这项功能把手中多余的钱发挥得“淋漓尽致”，把钱放进该账户能抵扣相应利息，比普通的存款利息要高，也是省息的好办法。

    ■ 产品介绍：该产品提供了从6个月至12个月的多个入住准备期供客户自主选择，在入住准备期内，客户的住房贷款可以只还息不还本。

    1、贴心服务，因您而变：充分考虑到部分客户在支付购房首期款后，需要筹集资金装修房子、购买家具、电器等，从而希望在贷款初期降低供款压力的需求。

    2、申请办理便捷：只要直接到银行网点申请办理就可以使用，在停本还息期间，可采用按月付息或按季付息中任一方式，对按季付息的客户，不收取复利。

    3、人性化管理：客户在享受完停本还息的优惠期后，招行将自动将客户的每月还款额度与方式转为约定的还款金额与方式。

    ■ 办理渠道：客户需亲自到网点递交申请等相关办理资料，如申请成功，便即可享受在约定时间内只还息不还本的服务。

    ■ 适用人群：只要是招行住房按揭贷款的客户都可以申请，但前提是必须有足够的还款能力。

    该款产品会给申请人在初始入住阶段减轻还款压力，不过由于最少可以6个月不用归还本金，这就使得在约定入住期过后因本金没有减少，使得利息有所增加。这款产品是一个“缓冲品”，对客户省利息作用不大。

    ■ 产品介绍：客户与招行约定一个固定的期限，在该期限内贷款始终按照合同约定的贷款利率计息，利率固定不变，固定期满后，按照合同事先的约定来确定剩余期限内的贷款利率水平及重定价周期的业务。

    1.利率固定，月供固定：在固定期间不受人民银行利率调整的影响，保持还款月供不变；

    2.结构特色，节省利息：同样的固定期限，采用结构性固定利率的贷款比不采用总利息支出小。

    3.多档期限，自由选择：提供3、5、10年等3个档次的固定利率期限；贷款可以分段执行不同的固定利率标准。如固定5年的贷款可以在前2年执行一个固定利率标准，后3年执行另一个固定利率标准；固定10年的贷款可以在前5年执行一个固定利率标准，后5年执行一个固定利率标准。

    4.手续简便，多次固定：只需向招行提出固定利率申请，即可办理该业务。固定期满后，仍可随时到招行再次办理固定利率业务。

    ■ 贷款利率：3年固定利率为5.4%，5年固定利率为5.85%（其中如采用分段执行，前2年利率为5.67%，后3年为5.94%），10年固定利率为6.03%（其中如采用分段执行，前5年利率为5.85%，后3年为6.3%）。

    ■ 办理渠道：客户需亲自到网点递交申请等相关办理资料。

    ■ 适用人群：招行住房按揭贷款的客户都可以申请，但必须有足够的还款能力与能承受固定利率贷款下的相应风险。

    办结构性固定利率贷款就同投资一样， 客户预计国家贷款利率处于上升阶段才“有利可图”。根据目前招行所提供的贷款利率是要比目前优惠政策下的利率要高，但也属于可接受范围之内。这个产品的使用的确要三思而后行，它就如同一项博弈。

    与普通房贷相比，一个成长型家庭选深发展的7款产品组合使用，贷100万元30年节省70.24万元

    3年前，深发展推出的房贷产品“双周供”，搅动了国内住房按揭贷款市场的一池春水。

    此前，国内住房按揭市场“中规中矩”，波澜不兴；此后，建行、工行、招行等一众银行迅即加入创新竞赛，新品层出。

    “双周供”的设计者、深发展16款房贷新品的总设计师，是位有儒雅学者风度的绅士，曾在美国知名按揭公司AMERIQUEST等机构有10年工作经验。

    “双周供”刚推出时备受争议，柳博告诉团队，“‘双周供’以后绝不会只有深发展一家做，我们卖不到50个亿我就走人。”结果，2006年仅10个月就放贷逾50亿元，至今贷款总额超150亿元。

    当年推出“气球贷”时，少言的柳博告诉媒体，“不说做到全国最大，我们有信心做到全国最好。”今年12月10日“e卡易贷”推出，被房贷专家称为“功能最强大的房贷金融工具”。

    “房贷产品组合使用，最大化地满足购房者的理财需求，是个有很深学问的课题。”12月23日，柳博接受理财周报记者的约请，向读者解析配置的秘密。

    “没有最好的房贷产品，只有最适合的房贷产品。”柳博说，围绕“贷款利息=贷款本金×贷款利率×贷款期限”这一公式，省息方式有三种——要么降低利率，要么提前还款（减少贷款本金），要么加快还款频率（缩短还款期限）。

    “沿着这个思路，我们可以把房贷产品分四大类。”柳博说，在央行的利率监管约束下，市场上绝大多数房贷产品利率一样，能额外降低利率的产品目前只有“气球贷”。通过这个产品，客户享受了3年或5年期的贷款利率，但仅承担15年或30年的月供，供房压力自然较小。它和我们的固定利率产品及“点按揭”产品，可算是一个产品体系。

    理财周报记者调查发现，多数银行首套（改善型）普通自主房首付两成，贷款利率在基准利率的基础上七折；二套房首付四成，利率7折到基准利率上浮10%不等。而二手房按揭与一手房按揭利率差不多，最低也可7折。

    “除‘气球贷’，其它产品利率基本没差别，要省息关键在于快速提前还款把本金降下去。”柳博说，“老百姓不太敢提前还款，主要是担心还了款万一要用钱很被动。我们的‘循环贷’系列，比如‘e卡易贷’、‘e借易还’，都是为解决这个顾虑开发的，客户可还款借款随心所欲。”

    要提前还款，前提是得有不少闲钱，闲钱不多的工薪阶层没法儿受益。其实，只要稍微加快还款频率，一样能省息。

    柳博说，一些固定还款频率高于月供的产品，比如“双周供”，一年还26期，每期还款金额为月供的1/2，相当于比月供（每年12期）多还一期，30年下来可以省息21.7%，缩短还款周期5-6年。循环贷系列产品和双周供可算作第二个产品体系，通过还款方式达到省息目的。

    “如果资金流动频繁，还了再借哪怕直接通过网银申办，还是得花功夫，若能直接把钱存在银行也可以省利息，那就更好对吧？”柳博说，“存抵贷”就是这种市场需求的产物。还款账户上的资金将按一定比例被视作提前还贷，存款越多省息越多，需使用资金时可随时提款。存抵贷可算作第三个产品体系。

    此外，深发展还推出了按揭信用卡和“一荐双赢”等省息产品，适用所有购房人。用按揭信用卡，积分回馈比例高达1%，直接抵扣月供；推荐客户可得到积分抵扣房贷。“这个额外省息的产品体系，目前别的银行还没有。”柳博说。

    面对众多产品，柳博建议，“客户做按揭贷款，不管是在哪家银行，都要尽量多提要求，细说需求，只有这样客户经理才能据实际需求推荐适合的产品。”

    深发展有10款新型房贷产品，在此基础上又衍生出6款组合式新品——气球贷（递减）、气球贷的双周供、气球贷的存抵贷（等额、递减）、双周供的存抵贷、气球贷双周供的存抵贷。

    怎样组合最方便最省息？柳博请其得力干将、深发展零售贷款部产品开发与流程优化室主管王海龙细解其中奥秘。

    “产品组合需据客户实际需求量身定做。当然，有些原则对多数购房者都适用，我可以给一个整体思路。”王海龙说，“先拿成交活跃的二手房来说吧。”

    首先申办一个“循环贷”，把这套准备购买的房产做一个最高额抵押，拿到最高额授信。办了“循环贷”，很多产品都能方便地办理，且额度内可随意还或借，提前还款肯定没限制，也不需交违约金。

    然后建议做个“气球贷”，不管是选3年或5年，都能享受短期贷款低利率和长期贷款低月供，比普通贷款利率更低，对收入看涨的年轻人、准备换房的成长型家庭都很实用。

    之后可开通“e卡易贷”。可通过网银或借记卡POS刷卡来使用房贷额度，提款更方便。通过POS刷卡提款有20-50天免息期，准备装修房子、买车，或者做点小生意的家庭，绝对不能错过。

    第四步，还款账户开通“存抵贷”。虽然抵扣房贷的最低存款金额为5万元，但对于炒股或者做其它投资的个人或家庭，是挺好的流动资金账户，因为哪怕几天也能抵扣利息。

    第五，若年收入中除了固定的月收入之外还有一些其它的收入（譬如季度奖、年终奖之类），还可增加一些还款频率，就可申请“双周供”。每年增加一期还款，常年累计，省息效果非常可观。

    第六步，也可以是第一步：只要打算在深发展做按揭，按揭信用卡一定要办，刷卡消费攒的积分能抵扣月供，且不管提前多久开始用积分永不清零。

    “有了按揭信用卡，介绍亲戚朋友到深发展做房贷，每个客户可按0.2%的比例直接返还积分到按揭信用卡，也可直接抵扣月供。”王海龙说。

    若买一手房，由于是期房没有房产证，操作顺序稍微有不同，但上述7款产品也都能申办。

    王海龙说，最好先办按揭信用卡，之后可用“一荐双赢”；办按揭贷款时可跟银行签订申办“循环贷”协议，“气球贷”、“双周供”和“存抵贷”可一起办；但1年后拿到房本才能做最高额抵押办“循环贷”，得到授信后才能开通“e卡易贷”。

    一种既可通过网银自助提款和还款，也可到网点提款，还可直接刷卡使用房贷额度买大件商品、购原材料，或做定向支付的房贷金融工具。

    1、借款方便，还款借款渠道多，还可通过POS机刷卡消费和定向支付。

    ■ 办理渠道：到网点办理，可免费办理发展金卡，免收管理费，享受深发展VIP客户礼遇。

    ■ 适用人群：申请按揭贷款或房产抵押贷款都可办，但需房产能办最高额抵押登记才能开通。

    陈先生今年9月1日在深发展申请了一笔e卡易贷（住房抵押），审批后按房产评值的八成给了180万元授信额度。他立即通过柜台提取90万元用于购房。

    11月份，陈先生想买台新车，又不想跑银行，就登陆网银提交了申请，几分钟之后就收到了20万元贷款到账的短信提醒。

    在买车提款20万元后，还剩下70万元授信额度，陈先生计划全部留作e卡易贷的刷卡额度，随时通过刷卡支付各种采购款。

    他算得很清楚：额度不用时不付息，刷卡付款后20-50天内免息，即使逾期不还款利率最高为5.84%（1年期基准利率5.31%的1.1倍）不到信用卡逾期日息0.05%的1/3。

    若陈先生在10月20日没还款，次日起按1年期贷款利率计息，与信用卡相比每月少付约5000元利息，且无需像信用卡一样追收免息期的利息（8750元）。

    基于供应链，为核心企业的下游经营商（一般是中小企业）向核心企业采购提供的一种银行融资服务。

    e卡易贷出现前，典型的供应链是：下游企业向核心企业采购主要采取赊购方式（核心企业授信）。

    1、双受益：核心企业通过e卡易贷减少了应收账款，改善流动性；下游中小企业享受免息期，额度高。

    2、可采取通过发展卡利用网银、电话银行转账的方式，方便灵活。

    3、对供应链下游更小企业也实现融资支持，采取零售方式批量续做操作和运营成本更低。

    ■ 产品介绍：一种采用全新还款方式的房贷产品，其利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。

    1、月供压力小：可选一个较短的贷款期限（3年、5年或10年），但以较长的期限（譬如30年）来计算月供。

    2、还贷期限短，房贷理财：由于“气球贷”期限较短，可以享受对应的较低贷款利率。

    3、信用记录好，到期续贷尽安心：手续简便，不增加费用负担。

    1、申请一手住房、二手住房按揭贷款和住房抵押贷款的新客户；

    注：以贷款50万元为例；“气球贷”按照30年计算月供；　第3年末的贷款余额需要一次性偿还。

    ■ 产品介绍：可通过网上银行等电子自助渠道自助办理贷款和还款。

    该行房屋按揭贷款或房产抵押贷款的新老客户都可申办。

    适用一、二手楼按揭贷款、抵押消费贷款、个人经营性贷款等多种业务类型；贷款可用于个人经营、购房、购车、装修等多种用途。

    ■ 产品介绍：以房产作抵押申请一个贷款最高限额，限额内可随时借款不限次数；资金充裕时又可随时还款节省利息。

    1、想借就借，便于周转：需要用钱时只要不超过核定的最大限额，可马上申请提款，随时满足资金要求。

    3、多种抵押，用途广泛：可用普通住房、别墅、商铺、写字楼或标准化厂房等房产作为抵押，贷款资金可用于个人购房、购车、装修、经营等。

    4、手续简便，方便快捷：一次抵押，长期有效，当再次申请提款，无须再次办理抵押登记，提款简便快捷。

    2009年8月初，张先生因个人经营需要准备向我行申请一笔抵押贷款，金额100万元，期限半年，利率5.346％（六个月基准利率4.86％上浮10％）张先生预计9月初他将会有40万元的销售回款，12月初又需要向外支付采购款40万元。下面是两种不同的融资方案：

    （1）张先生办理一笔抵押贷款100万元，9月初将40万的销售回款放在银行账户作为活期存款，在12月初对外支付货款40万元。

    （2）张先生办理“循环贷”，8月初在循环贷下首次提款100万元，9月初将40万元的销售回款用于贷款的提前还款，12月初张先生再在循环贷下提取第二笔贷款40万元，用于对外支付购货款。

    ■ 产品简介：将贷款还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。

    3、还款压力基本不变：每两周还原月供的一半，月还款额基本不变。

    ■产品介绍：开通“存抵贷”业务，还款账户上的资金将按照一定比例被视作提前还贷，省息返还到账户。

    1、多存多抵贷：还款账户中超过5万元的部分将按比例冲抵贷款本金，存款越多省贷利息越多。

    汪先生在深发展办理了80万元的抵押贷款，基准利率，最近又申请了“存抵贷”业务。

    10月15日，汪先生的还款账户余额10万元，相当于抵扣了2.75万元的贷款本金，节省了相应贷款利息；

    以10月15-17日三天的理财收益计算，汪先生开通“存抵贷”的年收益率约3.8％，而活期存款利率0.36％。

    ■ 产品介绍：只要开通了新“存抵贷”业务，还款账户上的资金将按照一定的比例被视作提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还。

    新“存抵贷”业务理财收益更高，按日计算，年收益率可高达4.16%或更高。

    王先生在深发展办理了房屋按揭贷款并同时申请了新“存抵贷”业务。假设他因投资需经常调动资金，其还款账户内15万元的活期存款在一定时间内仅停留了2个月时间。

    若王先生没申请“存抵贷”，则只能享受2个月活期存款收益，利息仅90元，而王先生办理了新“存抵贷”，2个月实际理财收益835元。

    4、“按揭信用卡”积分将永不清零。如果已经是深发展的房贷客户，积分将全部用于抵扣房贷月供款；如果目前还未成为该行房贷客户，可将积分累积，待申请房贷后全部用于还贷。

    5、密码＋签字双重安全保障，“金卫士”服务，刷卡短信即时通知。

    ■ 产品介绍：“气球贷”产品的升级版，是在原有浮动利率气球贷产品的基础上，提供的3年期、5年期固定利率的气球贷产品。

    1、气球贷产品与固定利率结合，提供3年期、5年期固定利率两款产品，锁定中短期内利率上升风险。

    3、低月供，可选择最长30年期限来计算月供，月还款额相对较低。

    ■ 业务简介：凡深发展现有个贷客户成功向该行推荐新的个人住房贷款业务，即可获得最高为贷款金额2‰的按揭信用卡奖励积分，用于抵扣该推荐人的按揭月供。

    ■ 产品简介：在原有三大房贷理财省息产品（双周供、气球贷、存抵贷）基础上的进一步优化和组合，形成了省息效果更加强大的6项新产品：气球贷（递减）、气球贷的双周供、气球贷的存抵贷（等额、递减）、双周供的存抵贷、气球贷双周供的存抵贷。

    民生银行首创移动按揭,平安银行“存贷通”存款抵利息，中信银行阶段固定利率与浮动利率灵活转换

    在竞争激烈的房贷市场，股份制银行各显神通推出特色创新产品。

    民生银行有根据客户人生周期收入周期创新的移动按揭服务。

    中信银行则可以让客户在利率较低时享受阶段性固定利率，在利率下调后再转到浮动利率。

    平安银行“按揭金”账户可将存款视为提前还款返利息。

    最富有民生银行特色的房贷产品当属按揭开放账户及移动按揭服务。

    按揭开放账户，是指将客户按揭贷款账户与存款账户关联，当存款账户中的存款余额高于约定的额度时，客户便可委托民生银行或自己通过网上银行、自助查询机、网点柜台等全部或部分还款；当客户有新资金需求时，可在民生银行承诺的贷款额度内取得贷款。

    该账户还有“一贷再贷”功能。民生银行介绍：“如果已经办理按揭贷款，而房子已升值或已归还部分贷款，可通过‘转按揭’方式申请按揭开放账户，并获得追加贷款额度。贷款归还后可用贷款额度自动恢复、循环使用。”

    除了按揭开放账户，民生银行的另一特色按揭业务是移动按揭。

    移动按揭银行，即组合还款法，是民生首创的多种还款方式组合，在传统等额本金及等额本息还款方式的基础上，根据借款人的收入成长曲线而定制的最适合购房还款计划，一步到位实现新“家”梦想。

    中信安家系列是中信银行推出的与购房有关的一整套多层次的金融产品和金融服务。

    “中信安家”系列分为，一手房按揭贷款、二手房按揭贷款、公积金组合贷款、住房转按揭贷、住房加按揭贷款。客户可灵活选择指定楼盘贷款或非指定楼盘贷款，免去指定贷款银行的诸多不便。

    对于还款方式，中信银行建议使用等额还款和递减还款两种方式。

    而贷款客户最关心的莫过于贷款利率，中信银行表示：“我行个人住房贷款利率按照央行公布的对应期限的同档次利率执行，可在央行规定范围内上下浮动。同时，也可以根据自己的需要选择我们银行的阶段性固定利率，利率上升期锁定利息成本，利率下降期转为浮动利率，满足您在整个贷款期限内自主管理利率风险的需求。”

    由阶段性固定利率转换成浮动利率，对于近几年央行不断对利率进行调控的形势来说是不错的选择。

    对于需要提前还款的客户来说，中信银行表示不收取任何费用。

    “您提前部分还款后，还可以选择两种还款方式：第一，还款期限不变，还款额相对减少；第二，还款额不变，期限相应缩短。”中信银行相关人士表示。

    “中信安家系列”还为客户提供一系列增值服务，例如，购买具有独立产权的车位；如有换房的需求，可以办理二手房贷款、转按揭贷款及加按揭贷款；如果在中信银行住房贷款规模超过人民币50万元，期限超过10年，并且没有不良记录，还可以成为该行的贵宾理财客户。

    此外，客户享受专属贵宾服务通道，优先办理柜台业务、机场贵宾登记、法律顾问、汽车救援、医疗健康服务等一列专业、全面、个性化的超值服务。

    在平安银行的大厅中，理财周报记者咨询一套价值100多万的二手房贷款情况，该客户经理按照二手住房按揭贷款为记者详细算了一笔账。

    首先经过评估，如果评估价格为100万，那么首付两成20万，剩下的80万向银行贷款，利率按央行基准利率的7折优惠，贷款期限30年。

    很明显，等额本金的总费用比等额本息少10万多元，但等额本息每月供款数额相同3892元，而等额本金还款首月将近5000元，并且在前130个月，每个月的还款数额都在4000元以上。

    那么还有没有省钱的办法呢？有，平安银行的按揭金（即存贷通）业务正是为客户提供了省钱的选择。

    如果客户在办理住房贷款的同时开通了按揭金账户，就如同上述客户在平安银行贷款100多万元，那么在贷款的第一个月日均存款余额达10万元，那么银行下个月初会自动返还利息。

    理财周报记者通过计算发现，如果是等额本息还款，那么客户第一个月的实际还款金额为减少了1329.5元。（后文有具体的对于这一案例的计算）

    除了省钱的个贷产品，平安银行同时针对一些有稳定收入的客户提供了一款方便用于购房、购车的产品：个人工资保证贷款（新一贷）。

    渤海银行在房贷业务方面，针对不同的客户群，提供了多种房贷产品。在为客户省钱方面也提供了便利，在办理了住房贷款后可以办理如好益贷业务。

    就此，理财周报记者以购买一套价值100万元的住房为由，深入调查了渤海银行的各特色住房贷款产品。

    从渤海银行与房贷有关的产品种类来看，其产品设计有很强的针对性，对于不同收入、不同理财方式的客户进行了仔细研究，大致分为三类：

    一、资金周转快而又办理了住房贷款的客户，他们在还款期内可能资金充裕，但是因为其资金在短时间内可能还要周转，就不愿提前还款，但是在短时间内又闲置，因此渤海银行的“好益贷”产品横空出世。

    二、对于一些特殊人群，比如刚刚毕业的大学生，在毕业的前几年资金困难，但是又急需买房结婚，渤海银行推出了净息还款产品。

    三、和净息还款相似，但是适用人群扩大，如“渤乐贷”。

    ■ 产品内容：是指将客户按揭贷款账户与存款账户关联，当存款账户中的存款余额高于约定的额度时，客户便可以全部或部分归还贷款；当客户有新的资金需求时，可在银行承诺的贷款额度内轻松取得贷款。

    1、智能关联—存贷合一省时省心。存款、贷款及理财产品之间自动划转。超过最低留存额的存款自动归还贷款，最大限度的节省贷款利息。

    2、交易轻松—三大渠道，举手之劳。一次额度申请，在有效期内可多次、循环使用，不需重复繁琐的申请手续。贷款金额立等可取，及时到账使用。

    3、循环使用。客户通过一次额度申请，在获得授信额度后，在有效期内可多次、循环使用，不需重复繁琐的贷款申请手续。

    4、一贷再贷—一笔签约。贷贷省心。如果已经办理了按揭贷款，而房子已升值或已归还部分贷款，可通过“转按揭”的方式申请按揭开放账户，并获该行的追加贷款额度。贷款归还后可用贷款额度自动恢复、循环使用。

    ■ 产品内容：移动按揭银行，即组合还款法，是民生银行首创的多种还款方式组合，在传统等额本金及等额本息还款方式的基础上，根据借款人的收入成长曲线，为客户定制最适合的购房还款计划。

    王先生25岁，毕业两年了，他和女朋友两人每月收入合计5000元，马上就要结婚了，想买套75万的房子，需向银行贷60万，20年。

    也就是说，根据王先生的生命周期以及收入曲线来进行还款，在头1到5年王先生收入比较低的时候，每月还3000元，然后再第六和第七年开始，增加到每月还5000元，到第十二年和十六年之间，王先生的收入估计更高，则选择每月还6000元，到最后，贷款基本还完的时候预计也是王先生收入会下降的时候，将月还款额度再降下来。

    ■ 产品介绍：将贷款扣款账户申请为“按揭金”账户后，余额超过一定金额时，将按一定规则将存款视为提前还款而给予返息的个人理财业务。

    1、开户方便。既可以另开账户，也可以和原有的贷款帐户为同一个账户。

    2、节省利息。只要余额超过一定金额，银行自动按一定规则将存款视为提前还款给予返息打入“按揭金”账户。

    3、存款越多越省钱。按揭金账户存款余额日均5万－40万，按余额的70％计算返款利息；余额日均40万以上，按余额的50％计算返款利息。

    4、随时提取存款。如果资金充裕又不想提前还贷，只要在规定数额内，客户既可节省利息，又可随时取款使用。

    以上述文章中价值100多万元的二手房为例，客户在办理住房贷款的同时开通了按揭金账户，如果客户在贷款的第一个月日均存款余额达10万元，那么银行下个月初会自动返还利息，返还金额计算如下：（100000－50000）×70％×（5.94％×70％－0.36％）＝1329.3。

    这个模式就是银行在按照等额本息或者等额本金的方式自动扣除了客户的还款后，又自动返还到张先生按揭金账户1329.3元，即节省了1329元。如果是等额本息还款，客户第一个月的实际还款金额为3892－1329.5＝2562.5元。

    ■ 产品内容：个人工资保证贷款是指按您月工资收入的一定比例发放的用于您个人消费需求的人民币保证贷款业务。

    ■ 贷款利率：一般客户基准利率上浮30％，优良客户基准利率上浮20％。

    ■ 办理渠道：联系客户经理，备齐相关资料（居民身份证、居住的证明限深圳、收入证明、贷款用途）到银行办理，30分钟给出初步审核意见，如通过，三个工作日便可到账。

    ■ 适用人群：除了一些特殊行业或者个人外，如无固定工作者、房产中介人员及联系不方便的人士（如海员）。25周岁以上，月收入不低于6000元。

    ■ 产品介绍：好益贷是一款活期还款账户与贷款帐户相关联，存款抵扣贷款的个贷产品。

    1、存贷一户通。活期还款账户与贷款账户建立关联，存款有余额，一定比例的贷款金额利息返还，返还金额由系统自动提前归还贷款本金。

    2、“转”钱贷房子。闲置资金存进来，用款需求随意取，只要账户有余额，省息收益还房贷。

    一套100万的住房，渤海银行首付两成20万，剩下的80万向银行贷款，利率7折优惠为5.94％×70％＝4.158％。如果前10天账户有100000元存款，那么这10日视作还贷而返还的利息为（.94％×70％）/360天×10天＝115.5元，如果第11天取出5万，那么该日视作还贷而返还的利息为【（100000－50000）×5.94％×70％】/360天×1天＝5.775元。依此类推，得出的数据便是每日所省还款金额。

    ■ 产品内容：净息还款是指住房头三年或五年，商用房头一年只付利息，随后按照等额本息或等额本金支付本息。

    ■ 产品特点：净付息期内只还利息，留出还贷压力缓冲期。

    ■ 产品内容：将整笔贷款期限为分两个阶段，在第一阶段（还息期）只还贷款利息，不还本金；第二阶段（还本付息期）按照等额本息或等额本金法还本付息。

    3、适用按揭产品范围广，支持一手房、二手房和购住房、商用房；

    建设银行“存贷通”省钱，农业银行混合利率贷款规避风险，中国银行“安居宝”、“安居宝”方便转按揭

    个人贷款业务中，房屋贷款占比较大，同时受消费者关注度也比较高。

    日前，银率（Bankrate）发布的“首届360·银行评测年度报告”统计显示：在“潜在房屋贷款用户的选择意向”方面，排在前五名的银行机构分别为：工行、建行、招行、中行、农行，占比分别为：17.90%、16.57%、11.11%、7.21%、7.12%。

    潜在房屋贷款用户对大型商业银行的选择意向比较明显，前五名包含了工、建、中、农四家国有商业银行。

    “要买房，到建行”，这是建行推出的最响亮的口号。据2009年中报显示，截至2009年6月30日，建行个人贷款余额9484.48亿元，其中住房贷款余额7149.23亿元，贷款余额和新增额均保持同业领先。

    建行推出的“存贷通”个人贷款增值账户业务最具创新特色。其基本功能为：建行的个人住房贷款客户将其贷款代扣账户申请设定为存贷通增值账户后，账户内存款高于3万元时，建行自动将其中一定比例的存款在不支取还贷的情况下视同提前还贷（账户存款余额不变），客户实际利息支出减少；而在客户需要资金时，可随时提取存贷通增值账户中的部分或全部存款（包括被视同提前还贷的部分），灵活方便。

    “存贷通”个人贷款增值账户业务适用于在建行办理了个人住房贷款且贷款未还清，信用良好，贷款利率采用浮动利率，还款方式采用按期还款（非一次性还款）的客户。

    此外，建行推出的“合力贷”也是值得年轻人关注的一项业务——对于贷款期内个人还款能力不足的年轻潜力客户，或对贷款期内具有足够还款能力的优质客户，因为年龄的关系，贷款年限又无法达到最长，通过采取增加共同借款人的方式，即以某一子女（或子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，或父母某一方作为所购房屋的所有权人，子女或一方与该父母作为共同借款人，贷款买房，解决客户因单人还款能力问题。

    这一产品适合具有较高学历，当前收入水平不高但呈上升趋势的申请个人住房贷款年轻人，以及资金实力较强，有协助子女购置物业的中老年个人住房贷款客户群体。

    相比其他银行，农行房贷的品种较多，除了个人一手住房贷款、个人二手住房贷款、个人住房与公积金组合贷款等业务外，农行还推出了个人住房循环贷款、置换式个人住房贷款、个人住房直客式贷款、个人住房接力贷款、个人住房混合利率贷款、跨行交易转按贷款、存贷双赢房贷理财账户、房贷还款假日计划等。

    个人住房混合利率贷款是指在贷款开始的一段时间内（利率固定期）利率保持固定不变，利率固定期结束后利率执行方式转换为浮动利率（即传统的个人住房贷款利率执行方式，称为利率浮动期）的贷款。

    农行提供了三种利率固定期选择：3年、5年和10年的个人住房混合利率贷款，即在贷款前3年、5年、10年利率固定，剩余贷款期限利率转换为浮动利率——即使贷款期限在10年以上，也能享受到固定利率规避利率上升风险的好处。

    同时农行也推出了一种新的个人住房贷款还款方式——“气球贷”，其贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。农行相关部门人士建议，选择个人住房“气球贷”，可以选择较短的贷款期限（如5年），这样利率较低，同时以较长的期限（如10年、20年、30年）来计算月供，降低每月还款额，低利率与低月供兼得。

    目前，中行已推出个人一手房住房贷款（易居宝）、个人二手住房贷款（安居宝）等住房贷款业务。

    据了解，如果客户购买的房屋贷款没还清，无论是中行贷款还是其他银行的贷款，都可向中行申请个人二手房转按揭贷款。个人二手住房转按揭贷款是指在贷款银行已办理住房按揭贷款业务的借款人（原业主）将以按揭贷款方式购买的住房出售，经贷款银行审查同意向新业主（新借款人）提供的抵押贷款业务。

    这种方式包括两种情形：一是贷款人向新借款人发放按揭贷款，用于还清原贷款人的按揭贷款；二是由银行通过与新借款人签订借款合同，并变更住房抵押登记，由新借款人承担原借款人所欠银行借款债务。

    易居宝和安居宝属于直客式个人住房贷款产品——只要能够提供有效的担保，个人客户可以自由选择楼盘项目和房产中介，直接向中国银行申请个人住房贷款。

    在理财周报记者调查的10家城商行中，100万30年南京银行最合算，杭州银行8款房贷产品最丰富

    步入年尾，新年房贷收紧的风声愈演愈烈。意欲在上海杨浦买房的顾先生想搭2009年房贷优惠的末班船，做一个100万30年还款期的贷款。

    理财周报记者跟随着顾先生走访了数十家城市商业银行。在调查中得知，无论是上海银行、北京银行还是宁波银行等都一致表示，目前还是严格执行央行现行政策，即普通类住房，首套房首付至少20%，利率下浮70%，二套房贷首付40%，利率上浮10%，并且以家庭为单位认定二套房。只有南京银行表示，二套房仍然给予利率7.1折的优惠。

    “二套房在我行贷款仍继续享有7.1折的利率优惠。”南京银行上海分行个人业务部负责人在接受理财周报记者采访时明确表示，“我们没有普通住房和非普通住房的标准界限，内环线房龄20年以内，内环外15年以内的二手房跟新房利率一样，我们会根据客户的信用情况和房产评估价值综合决定授信额度，最高额度可贷取200万元人民币。”

    在调查中，多家银行给出了个人住房按揭贷款普通住房标准：面积140平米以下，内环价格低于245万元；内环和外环之间140万元以下；外环线以外98万元以下。如果申请人为非上海市内工作或居住的外地户籍人士，贷款成数最高不超过60%，申请人贷款或信用卡有逾期还款记录的，结合实际情况接受贷款申请，贷款成数不超过50%。

    江苏银行也表示，除了以上所列的普通住房标准，50平米以下的，50万元以下的和1988年前的房子均不接受贷款，而且首套房贷款年限还要除去房龄。以顾先生为例，如果是2006年的房子，只会授信27年的贷款年限。

    目前，对于享受了7折利率优惠的购房者，在办理提前还贷的手续时，个别银行对还贷者有一定限制，如规定在一定期限内不能还款。

    “如果提前还款，就要收取一定的费用。一般来讲，会收取提前还款额度的4%，不过还是按客户的具体情况而定。我行公积金还款一年后不算违约，商业贷款半年后就不是违约了。”上海银行相关人士表示。

    宁波银行、杭州银行、江苏银行三行均明确表示，房贷产品提前还款一般情况下不收取手续费业务或违约金，只需要客户提前通知即可到网银或相应的网点办理该项业务。

    对于违约金的收取，银行人士解释称，因为客户提前还贷将影响银行的中长期资金安排，增加银行支出成本。值得注意的是，有的银行虽然合同里没有规定要收违约金，但是会通过延长提前还贷办理时间的方式，变相让客户多支付利息。

    有客户表示，有的银行在客户提交了提前还贷申请后，要拖2～3个月才能办下来，这样下来，即使不收违约金，客户也多支付2～3个月利息。因此，在咨询和办理房贷业务时，对办理时间，客户也应询问清楚。

    “我行目前主要做商业贷款，贷款利率为3.8%，公积金组合贷款只有在南京和南通、泰州部分支行开设。”南京银行在回应记者时强调。

    理财周报记者调查发现，目前城市商业银行的房贷组合比较单一，基本都是商业贷款与公积金贷款的组合，其中商业贷款和公积金贷款的年利率分别为4.16%和3.87%。

    根据理财周报记者比较，在城商行中杭州银行房贷产品最为丰富，分为个人住房按揭贷款、个人住房非交易转按揭贷款、个人住房分期贷款、个人住房公积金贷款、个人住房公积金组合贷款、个人住房循环贷款、个人住房装修贷款和个人住房自由按揭贷款8种产品。

    “还是建议本金还款，虽然首月付款多点。”杭州银行上海分行个贷部负责人对理财周报记者说。面对越来越复杂的房贷还款方式，城商行还是坚持传统的两种方式：等额本息和等额本金。

    等额本息还款是最为普遍的还款方式，也是大部分银行长期推荐的方式。实质就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定的金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

    相对等额本息而言，等额本金总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。以顾先生贷100万30年期来算，南京银行最为合算，等额本息每月还款4865元，共还款175万；等额本金首月还款6242元，以80万-100元左右等额递减，共还款162.5万元。

    “但是这种选择仅适用于月收入与负债比率成2.5倍关系的客户群。”南京银行相关人士提醒到。上海银行相关负责人也诚恳地提醒：不要在年底盲目贷款购房，一般来讲，每年年初国家房贷政策都会有相应的调整，银行也会根据自身情况做一些促销来争取更多客户，要去与房产开发商有合作关系的银行寻求贷款，这样可以集中审批提高运作效率。

    ■ 产品介绍：根据借款人在青岛银行所营销业务的贡献度，给予其相应幅度贷款利率优惠的个人业务。

    1、利用人脉资源，节省贷款利息：在青岛银行的存款，不限本人、不限支行、不限种类，只要存款人同意，均可作为贷款利率优惠的依据。

    2、挖掘临时资金价值：若您短期资金富裕，但又不能提前还款时，“存贷通”将帮您减少贷款利息支出。

    3、存款越多，优惠越多：根据存款与贷款的比例，确定贷款利率优惠幅度，营销的业务越多，节省贷款利息支出越多。

    4、按月计算，优惠及时：每月根据上月存款额确定贷款利息优惠额度，本月未使用的优惠积数还可供以后使用。

    5、惠及所有个人贷款：青岛银行所有个人贷款种类均可开通该项业务。

    ■ 适用人群：适用办理了住房抵押贷款等利率较高的客户。

    ■ 产品介绍：“房易贷”业务，是指符合南京银行系统认定要求的特定个人客户，以其自有房产作为最高额抵押担保，并与本行签订《授信合同》、《最高额抵押合同》,按特定的授信条件和要求取得一定的授信额度，在约定的授信额度和期限内循环使用额度的一种个人消费性最高额抵押贷款。

    1、手续简—采取“一次授信，循环使用”的操作模式，借款人在授信期间可随时使用贷款，不必重复办理抵押登记手续。

    2、成本低—由于“房易贷”授信项下贷款可随借随还，借款人可在满足资金需求的同时最大限度的降低贷款成本。

    3、额度高—根据客户信用状况及房产评估价值综合决定授信额度，最高授信额度人民币200万元。

    4、期限长—根据客户信用状况及抵押物情况，最长可授予客户3年的授信期限。

    除“活利贷”和南商“置理想”，目前推出“存抵贷”的还有深发展、招行、农行、光大、民生、工行，门槛3万-5万

    如果你不急于提前还贷，但手上又有一笔闲钱，该如何节省贷款利息呢？

    最好的办法是选择“存抵贷”相关的产品，目前外资银行中拥有这类产品的是渣打银行的“活利贷”、南洋商业银行的“置理想”。

    渣打银行“活利贷”为例，一套房贷100万30年，如果每月节余3000元，作为活期存款放在房屋贷款还款账户上，以贷款利率6%计算，一共可节省利息60余万元，且缩短还款周期99个月。

    投资者贷款100万，还款年限为30年，如何组合房贷产品能够更节省成本和利息？

    华燕置业房贷部经理曾峥向理财周报记者表示，“这要根据客户的财务状况、每月现金流而定，不同的客户适合的房贷产品不同。”

    “比如双周供，更适合拿双周薪的客户。因为双周供比月供每年要多还一个月，而且往往发生逾期还款的事情，由于不是每月固定日期，客户容易记错还款时间”。曾峥向记者表示，“办理房贷的客户一定要多问，多交流，才能找到合适自己的房贷产品。”

    目前，银行提供的房贷还款方式多种多样。据银率网介绍，除了传统的等额本金、等额本息还款方式外，还有存抵贷、存贷通、双周供、单周供、活利贷、随借随还、递增还款、递减还款、自由还款、入住还款、随心还等方式。

    银率网房贷产品分析师张先生表示，“对于借款人节省贷款利息的途径主要有：（1）在还款方式的选择上首先要审核自己的实际收入情况，切忌为了节省贷款利息选择激进不符合自身条件的还款方式。（2）其次需要注意的是银行机构对于借款人贷款利息的计算是按照贷款本金使用时间的长短核算的，所以在经济能力允许的情况下，尽量缩短贷款期限。（3）在贷款期间，积极办理提前还款手续。”

    “活利贷”更适合手上有一些闲钱又不急于提前还贷的客户，而且有银行可以允许家庭其他成员的活期存款与房贷客户的还款账户“捆绑”在一起，共同抵扣贷款本金利息。

    目前在外资银行推出这一相关房贷产品的有渣打银行和南洋商业银行。据悉，活期存款抵房贷利息，源头来自香港，当时渣打在香港地区曾有一款叫做“MortgageOne”的产品，非常受香港房贷客户的欢迎。

    将闲钱存放在房贷还款账户上，视为抵扣贷款计息本金，每日节省利息。若客户临时急需用钱，可以提取出来，那笔资金就是活期存款。过一阵，有节余资金了，再存放还款账户，抵贷款本金。

    假设王先生现年25岁,工作收入稳定,目前准备贷款100万购买房屋，还款期为30年。王先生在购买房屋之后没有什么存款了, 但是每月能节余3000元，作为活期存款放在房屋贷款的还款账户中。（见下表）

    30年总利息仅约55万元，相比普通房屋贷款节省近60万元（节省约52%）；还款年限仅有22年，相比普通房屋贷款缩短近8年（缩短约27%）；能充分利用每月节余节省利息；当然，王先生活期存款累积到一定数额后，也可以选择“提前还掉一部分贷款”，真正减少还款本金。

    除渣打的“活利贷”，南洋商业银行的“置理想”产品原理相同。

    南商（中国）个金业务行政副总裁赵文铭介绍，该行房贷按揭客户，只要在理财账户中存入闲置资金，就犹如偿还贷款的本金，又无须支付提前还款的罚息。由于按揭利息是根据贷款净结余（按揭贷款结余减去存款结余）计算，“置理想”房贷理财省利账户，不仅能为客户节省利息支出，还能缩短还款年期。存入“置理想”理财账户的资金越多，客户就能越早结清贷款，大大缩短还款年期。

    目前推出“存抵贷”业务的中资银行主要以深圳发展银行、招商银行、农业银行、光大银行、民生银行、工商银行为主。但各家银行存在细微差别。如南商的存款余额必须达到指定金额或以上，才可视作提前还款，其他几家中资银行门槛一般都在3万-5万，仅渣打没规定门槛。

    在所有的外资银行中，渣打银行的房贷产品最为丰富。除“活利贷”之外，还有传统的住房按揭贷款、持证抵押贷款以及今年推出的固定利率贷款。固定利率贷款以约定的利率还款，在一定期间内不受市场利率变化的影响，以此锁定贷款成本，规避利率风险。

    渣打中国零售银行部表示，明年将根据市场及自身情况会推出一些新产品。

    ■ 产品介绍：以约定的利率还款，在一定期间内不受市场利率变化的影响，以此锁定贷款成本，规避利率风险

    1、固定+浮动的混合利率方式：固定利率贷款生效日起，即可以约定的利率还款，在此期间不受市场利率变化的影响，锁定贷款成本，规避利率风险。

    2、固定/浮动-利率自由转换：选择固定利率房贷，亦可按需求随时申请提前结束固定利率期间，时时调整，进退自如。

    ■ 产品介绍：“活利贷”是渣打银行全新推出的住房按揭贷款服务。可以将您的闲置资金存入还款账户，视为抵扣贷款计息本金，从而有效节省贷款利息，并缩短还款期限。

    1、利息自由省：只需在还款账户中存入闲置资金，该笔资金就将被视为提前还款金额，而利息将会按照剩余本金计算。“活利贷”的贷款利息按日结算，每日利息省不停。

    2、还款年限短：相对于普通按揭贷款，在每月月供不变的情况下，“活利贷”的计息方式将有效缩短还款时间。

    3、现金巧管理：可将每日消费余额存入还款账户中，日日累计，每日省息的同时，“活利贷”更合理管理现金。

    4、资金活运转：“活利贷”对还款账户内的资金没有任何限制，可在需要时随时支取或存入，无需支付额外的提取费用。

    ■ 产品介绍：凡于南商(中国)指定分支行办理房屋按揭贷款，可同时申请开立“理财账户”。

    1、节省利息支出：存入“理财账户”的资金，犹如偿还贷款本金，毋须支付提前还款罚息。按揭利息根据贷款净结余计算，节省利息支出，缩短还款年期。(贷款净结余=按揭贷款结余-存款结余)

    2、灵活运用资金：可随时提取“理财账户”的存款，灵活配合个人财务需要。

    3、免手续费及年费：“理财账户”毋须任何手续费及年费，助您节省更多。

    沪上30多家银行形成自律公约，集体拗断向中介、代理机构或员工返点行为，明年1月1日正式实施

    房贷市场正上演岁末疯狂！记者从各大贷款公司了解到，12月上旬房产贷款签约额及贷款额双双高位运行。

    与此同时，银行由于年终结算及放贷额度受限，往往将客户申请的贷款先审批通过，到明年1、2月份再集中放贷。

    对于银行与中介机构的返点争执，目前上海30多家银行形成自律公约——明年1月1日起，各商业银行在办理住房按揭贷款业务过程中，不以任何形式向房地产中介/其代理机构/从业人员支付佣金。

    明年1月1日，二手房营业税征免时限由2年恢复为5年。为在12月31日前赶上营业税优惠末班车，岁末申请贷款买房和提前还贷的市民大大增加。

    上海的陆女士就是其中一位。“我担心明年房价会调整，想在高位卖掉，但这套房子还没到5年，所以想赶在年前交易掉。”陆女士告诉记者，“还好我及时咨询了一下，原来从签订合同到批贷、放贷至少1个月，我就要求下家现金交易。”

    相比之下，无法提供一次性付款、现金交易的买家和卖家都面临时间紧迫的压力。上海凯弈投资咨询有限公司副总经理赵炜向理财周报表示，一般从申请贷款、银行审批、过户、领证，前后需40天左右。即便卖家申请提前还贷，一般情况下各银行提前还款预约时间也至少要15个工作日。

    因此，不少人赶在了11月底前签署了买卖及贷款合同，争取12月份放款，这样就能赶上今年楼市优惠的末班车。

    “由于二手房交易营业税优惠的最后期限是2009年12月31日，因此，目前已经签约或者正在看房即将签约的购房者，一定要确保自己能在31日之前缴完税过户，才能享受到税费优惠。”

    从目前签约额和贷款额来看，12月的贷款量有望超过11月份。来自上海凯弈的统计显示，截至12月10日，凯弈的贷款签约额已突破2.5亿，上月同比上涨了25%。该公司预计，12月贷款签约额将继续突破6亿，超过11月份。

    事实上，从11月份起，原本成交量有所下降，2个月后再次放量。央行上海总部近日发布的数据显示，11月份，上海个人住房新增贷款107.4亿元，较上月多出15.8亿元。此前的10月份，上海单月房贷增量较9月份大幅减少51.8亿元，为91.6亿元(9月份单月房贷增量138.4亿元)。

    对于11月份的反弹，央行上海总部的解释是，“这主要受近期本市住房交易量上升的影响”。

    赵炜表示，虽然许多中介公司都表示12月的二手房源及成交规模双双下挫，但由于贷款市场反应的滞后性，12月的签约规模依然较大。

    “就等银行放贷了，中介告诉我，审批已经通过了。”在上海市中心买下一套二手房的蔡先生告诉记者，“不过，卖家催得紧，想赶在年底前交易，省营业税。”

    据了解，许多在12月签署买卖合同的客户，在签署贷款合同后未等贷款审批通过，就去交易中心把相关税费全部付清。虽然这样的操作流程是可行的，但如若其贷款审批不通过，退税问题将会是非常麻烦的事情。

    一般情况下，整个贷款审批流程在一个星期左右，因此只要在12月20日之前签署贷款合同的客户，都不必急于去办理税费，可以等到审批通过后再去办理，以免造成不必要的麻烦。

    不过，也有业内人士提醒，未批贷先缴税买卖双方都存在风险，卖房人可能面临尾款拿不到、房子已被过户；买房人可能面临批贷未成功或批贷量较少，不能及时付款给卖方。因此，无论是买房人还是卖房人都要慎重，不能为赶优惠政策，而让自己陷入购房纠纷。

    目前，之所以银行放贷不及时，一大原因在于银行放贷额度受限，不少申请贷款单子集中到明年1、2月份才发放。

    “我这边已经没有额度了，你若可以等到明年的话，可以先申请让审批员去批。”某股份制银行房贷经理告诉记者。

    据贷款公司透露，时至年底大部分银行放款额度都受限，许多审批通过但还未放款的单子都会在1、2月集中处理。

    “现在审批通过的单子，如果明年放贷，这个放贷量和客户经理的考核指标都算在明年，而不是现在。”赵炜说。

    除银行放贷额度受限外，年末将至，银行都进入年底结算期。有些银行从12月25日起甚至更早，就进入了结算期，会停止一些业务，该放的贷款都会在结算期前放掉。

    之前有传出，不少银行由于上半年在房贷市场“生意火爆”，因而在下半年收缩战线，甚至停止二手房放贷。

    记者从采访中了解到，这一说法并非完全准确。“可能存在不同支行之间差异不同，但没有一家银行会主动放弃房贷市场，这毕竟是银行最优质的贷款业务。”一位零售银行人士向记者表示。

    事实上，今年下半年个别银行收缩战线，一方面与信贷规模受限有关，另一方面也与中介机构存在返点分歧有关。

    记者从上海银监局获悉，近日《上海市银行业个人房地产按揭贷款业务自律公约》经上海市银行同业公会理事会及全体会员单位表决通过，正式生效。

    该公约约定，自2010年1月1日起，各商业银行在办理住房按揭贷款业务过程中，不能以任何形式向房地产中介机构、其代理机构或其从业人员支付佣金。对于违反公约的会员单位，公会将给予警告、通报批评、同业谴责甚至取消会员资格等处分，并提请银行监管部门给予查处。

    公约认为，在高额“返点”的背景下，一些缺乏自律意识的银行从业人员将贷款手续全权委托给中介。未坚持银行业独立审慎经营的原则，未坚持与借款人面谈意向、面签合同、自办登记手续的风险管理要求，这为不法分子提供了可乘之机。提供不实甚至虚假资料的“假按揭”已出现，严重威胁银行信贷资金安全。

    业内人士认为，公约一旦形成，银行在房贷产品开发上将更花心思，通过产品来赢得市场。

    赵炜也向记者表示，“80%以上的银行包括四大行都与我们有业务合作，明年除了房贷产品，还可能扩展到其他个贷产品。”

    目前来看，各家银行都不放弃这股年末疯狂潮。毕竟，明年一季度是一贯的交易冷淡期，只要现在接下单子明年放贷，一季度的业绩不会差到哪里。

    赵炜表示，“1月本就是传统的交易淡季；第二，受到12月交易量的影响，明年1月的房贷签约额一定会受到很大的影响，预计下降幅度为30%-40%，但1月的放款规模应该不会下调。”