南湖湾项目去年就已经陷入停滞，工地上杂草丛生。

都想一直薅羊毛，可是谁来当羊毛啊。

故事讲不下去了就“暴雷”，这是很多商业事件的共同命运。

3月20日，众美集团的业主和投资人透露称：目前，持有众美集团债务的信托公司正在苦寻接盘方，承建商也将众美集团诉至法院。

有业主和投资人告诉记者，他们做好了打持久战的心理准备，目前只能等待。

众美集团成立于2001年，在地产圈凭借独具特色的“买房众筹定制”模式而小有名气，曾荣膺“中国责任地产百强”。2014年，是众美集团正值高光的时刻，其以旗下项目之名陆续推出定制活动成功收取大笔投资款。这种一试就灵的商业模式随后助长了众美集团扩张的雄心。

“先需求、后生产”和“买房众筹定制”概念在前些年在房地产市场红极一时，其思路并不新鲜，就是以定制去满足购房人的个性化需求，不仅可以绕开预售制，可以拉低房价，开发商还可以获取低成本资金，一箭三雕。这种理想化的“创新”并没有流行太久，部分头部房企短暂试水后纷纷撤出，唯有众美集团将“买房众筹定制”模式上升到企业战略层面。

小试成功后，众美集团把摊子迅速铺开，直至旗下多个项目濒临烂尾，资金难以为继，承诺收益难以兑现，故事才呈现不一样的面目。

发稿前夕，就众美集团定制业务和资金状况等问题，记者拨打众美集团官网电话，提示为号码不存在。随后记者还联系到众美集团相关业务负责人，但截至发稿未获得对方明确答复。

众美青城项目中主体基本完工的别墅门口杂草丛生，堆满了建筑垃圾。

只要参与投资，轻轻松松就能得到10%的年化收益。这是犹如“天上掉馅饼”一般的美事。

被众美“馅饼”砸到的吴清，今年40岁出头，这位土生土长的天津人，在天津一家国企有着一份令人羡慕的工作。

2014年的一天，这两个原本毫无交集人和公司的故事开始了。“快年底的时候，一个自称众美集团销售经理的人来我们单位推介业务，告诉大家可以投资众美集团开发的众美青城项目。”回忆起当年的一幕，吴清觉得销售经理把饼画得很圆，很诱人。

众美青城位于天津滨海新区中新生态城，项目建筑面积26万平方米，超1500户。按照上述销售经理当时的说辞，众美集团面向一些企事业单位，推出了一项针对员工个人的“定制”业务。有意向的人只需按照相应流程出资参与，就可以获得高收益。

投资开始和退出方式也很明确：投资人需要先和与众美集团合作的第三方金融机构签订《金融资产收益权协议》，约定客户预期年化收益率为10%，至项目开盘销售时投资人可退出。在补充协议中，投资人和众美集团还约定，项目开盘时投资人可以用低于市场价购买众美青城的房源。在退出时上述两者只能二选一。

吴清说，补充协议划定的房屋均价在6000元/平方米上下，当时周边项目均价普遍在8000元~9000元/平方米。所以无论是哪种退出方式，都稳赚不赔。唯一使吴清感到困扰的是参与投资需要配合众美集团完成一系列复杂操作。

“起先出资的时候，就签了一堆协议，如果最终要房子则更麻烦。”吴清解释，如果要房子，投资人的资金就相当于转为购房款，需要在项目开盘后与众美集团签订购房合同并申请购房贷款，在将贷款转至众美集团账户之后，众美集团随即会返还与贷款额相同的投资金。

吴清很是心动，2014年11月他决定出资90万元参与。与他一起投资的还有数个同事，出资额在60万~90万元不等。

故事后续的发展勾勒出一幅成功的投资路线图。2015年10月众美青城一期开盘销售，三个月后，与吴清相同批次的部分投资人正式与众美集团签订购房合同并向银行申请购房贷款。

“进展很快，2016年4月份，众美集团收到贷款后就把我们之前多付的钱退还了。投资行为最终变成了购房，投资人的前期投资也就变成了垫资。”吴清称。

“众美集团在石家庄很知名，业务做得也不错，第一次投资进展顺利，对他的信任程度更深了。”赚了一笔之后，吴清感到意犹未尽。

在完成众美青城投资不到一年的时候，新机会再次降临。相同的销售经理再次找到吴清，此次推介的是位于河北省涿州市码头镇的众美国际健康小镇，投资方式与此前的众美青城大致相同，但预期年化收益率由10%提升到了15%。

吴清没有拒绝的理由。但这一次能够如过往那般顺利吗？结局不仅是否定的，还十分耐人寻味。

众美集团是唯一将“买房众筹定制”模式上升到战略层面的房企。

如果将时间拨回到吴清第一次参与投资之时，或许可以更完整地窥探其中的奥秘。

2015年，“互联网众筹”方兴未艾，绿地、朗诗等大型房企联合搜房等网络门户试水住宅项目众筹，但上升到房企集团战略，唯有众美开创的“买房众筹定制”模式。

更早前的2014年，国家财经周刊还曾专门发表过一篇题为《住宅“众筹”试验》的文章，由头就是风靡石家庄的众美“众筹房”，核心是“实现买房人个性化需求，直接参与土地购买过程中，绕开预售制，拉低房价”。

文章还称，这种类众筹模式，并不针对个人，而是有购房能力的团体，其博弈能力与风险控制均有保障。当然，突破传统开发模式，使得众美集团的做法始终处在“金融创新还是非法集资”的争议中。好在是，当时相关主管部门非常支持这种尝试。

争议之中，虽然名义上还是“定制”，但随着时间的推移，众美集团这项业务“众筹”的意味变得更加浓厚，团体概念也不断弱化，高风险伴随而生。在诸多项目中，最具有代表性的就是吴清第二次投资参与的众美国际健康小镇。

中国经营报此前报道称，众美国际健康小镇于2015年签订合作框架协议，2017年入选河北省保定市第一批培育类特色小镇，但2018年该项目因未立项也未有实际进展被当地政府部门撤销。即便如此，开发企业仍以项目之名推出定制活动收取投资款，如今开发企业资金遇困，众多投资者款项回收无门。

吴清正是其中之一，他还被迫选择了一条更难走的路。2019年8月，眼看着投资落空，吴清找到了众美集团，经过协商，众美集团与吴清达成以房抵债协议，众美集团承诺将位于天津武清的在建项目众美南湖湾的一套房源补偿给吴清。

可人算不如天算，由于资金困难，包括众美青城、南湖湾在内，众美集团旗下已有多个项目陷入停工，面临烂尾风险。更坏的是，吴清等人手中的以房抵债协议，所盖公章并非是南湖湾项目公司，而是众美青城项目公司。“目前南湖湾项目的很多债权人不承认我们这份协议，房子不见得能保住。”吴清说。

北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣就上述事项明确地表达了自己的担忧。他说，如果剥开“定制”外衣，众美集团的做法存在很大的法律风险，某些行为还可能涉及刑事犯罪。

“如果最终给投资人的回报是金钱，众美集团合作的相关金融机构不具备合法的牌照或者没有经过法定程序去吸引投资，可能会涉嫌非法集资；如果最终给投资人的回报是房子，则双方关系可能转化为了买卖，但依旧可能会涉及违法销售和骗贷问题。” 王玉臣分析称。

南湖湾业主盼望项目能开工盘活。

从一路高光备受瞩目，到“定制”业务饱受争议和项目停摆，再到合作伙伴和客户群起声讨，众美集团到底经历了什么？

接近众美集团从事开发工作的张勇分析认为，陷入困境主要与众美集团快速扩张有关。企业野心的来源之一，就是因为众美通过信托、资管通道能够提前锁定客户购房款，从而获得成本较低的资金。

据众美南湖湾业主李磊统计，在南湖湾项目近600户业主中，有近200户业主是众美涿州项目的投资人。保守估计，按照每人贷款50万元计算，仅此项就能够为众美提供1亿元的开发资金。

一般来说，即便房屋单价低于市场，也能够覆盖开发成本。换言之，如果除去政策影响，众美吸收的资金全部用于项目开发，是不会出现烂尾的情况，但如果将资金转移，后果就会变得不确定。

在人民网领导留言板上，有一则发布于2020年8月“请保定市政府督办众美集团退款”的留言。保定市人民政府在随后的回复中透露出一个重要信息：目前，该项目款尚未拨付至码头镇与开发企业共管账户。

资金去向不明的同时，众美集团规模扩张的战略野心日渐膨胀。据众美集团介绍，公司将从2018年14个区域逐步扩展，2020年布局全国43个城市，2022年布局全国104个城市，2025年完成“3+N”布局，以北京、上海、广州为核心区域扩展到全国108个城市。。

关于公司利润和资金情况，此前有众美集团高管表示，众美是一家微利的公司，更希望成为社区生活服务商，房子只是切入点，针对老人和儿童的社区服务才是重心。

至于资金问题，则鲜少有公开数据，但通过企查查APP查询可以发现，众美名下企业所关联风险高达4000多条，其中有相当数量是失信、限制高消费和股权冻结。

张勇表示，对于众美集团来说，如果市场环境好，其企业战略层面的“定制业务”短期内是可行的。长期看，在缺少相应政策保障的基础上，众美集团有打擦边球嫌疑，随着扩张步伐加大和市场变化，在融资成本居高不下的背景下，其资金和项目无论哪一环出现问题，恐怕都会带来连锁反应，后果也是难也承受和预期的。

例如去年，众美集团被曝4亿元信托贷款逾期，该信托资金实际投向为众美青城项目。今年2月10日，广东省广州市中级人民法院发布公告，判令众美集团向原告大业信托支付未偿贷款本金人民币2.3亿元及利息1500万元。法院的公告还透露出一个信息：目前众美集团相关责任人下落不明。

几乎与上述信托贷款逾期被曝光的同时，中国华融也发布资产处置公告，众美集团旗下石家庄众美城房地产开发有限公司、河北衡美物业服务有限公司、山东众美房地产开发有限公司等三家子公司有着合计超11亿元的债务资产违约等待处置。

更早之前的2019年9月，众美集团与山东信托的4亿元贷款同样逾期，欠3.5亿元本金和若干利息未还。

除此之外，众美集团还有多笔工程欠款为支付，粗略计算金额已超千万元。

“我们只能等待，不敢鱼死网破”

李磊是单纯的众美南湖湾业主，未参与投资，他说：“信托公司一直试图将众美集团的债务打折出售，但没有利润可图也没有人接盘。承建商也已经把开发商告上法庭，庭审时还明确提到了有3000万元工程款被非法挪用。”

“就业主自身来说，我们也要尽快推动众美南湖湾的项目公司进行破产。虽然在烂尾楼的解决方式里，业主主动推动破产的案例非常少，我们对业主的组织说服工作也非常艰难，但好在有80%的业主都做好了打持久战的心理准备。”李磊称。

吴清的处境同样充满纠结与痛苦。他说：“即便是众美集团违法，投资人也是无辜的。债转房之后，大多数投资人选择了接受，也很少有人去公安机关报案。目前心里不是特别悲观，但只能无奈等待，也不敢鱼死网破。”

吴清还表示，自去年开始，他多次向众美发出问询，得到的答复是众美集团正在想办法，希望能够引入外部资金盘活项目。“我只希望能够早日落实，尽快解决吧。”吴清叹息称。

“在实践过程中，如果涉及非法集资，这种事往往操作都很隐蔽，民不举官不究。”对于投资人的遭遇，王玉臣建议，处于弱势的投资人应尽早拿起法律武器维护自身权益，同时要警惕开发商转移资产。

王玉臣给出三类法律解决方式：第一，最直接简单的是民事诉讼，但可能会面临胜诉却无法执行问题；第二，针对发现的违法问题，申请相关职能部门进行行政违法查处；第三，向公安机关报案，但通过此种刑事手段立案较难，业主主动权较弱，如立案则力度更大更快捷。（为保护受访者隐私，文中吴清、张勇、李磊均为化名）

最近整理数据，对比了一下天津近几个月的成交情况，武清凭借自己精奇的骨骼引起了我们注意：

2018年1月—2019年2月武清新房成交量价示意图

2018年至今，武清季度成交量，在天津楼市成交量的占比稳步上涨；2月份成交量领涨全城，占比13.71%；成交价格环比上涨超过7%。 

无论是成交量，还是成交价格，武清区的表现都相当抢眼！

按照武清往年调性预判，这个区域，2019年，不简单！ 

对武清感兴趣的朋友不妨看过来，我们来聊一聊。

 京津冀中心地带，武清一路“躺赢”？

武清位于天津和北京之间，“九纵九横”外加京津高铁，直接将它纳入了京津冀半小时生活圈；

武清在京津冀区域位置图

现在的武清，虽然没了蓝印，高考移民数量有所下降，但作为承接天津、北京双向外溢人口的区域，武清依然很有看头。

武清买房人必读：哪里的房更有潜力？

武清新房市场主要集中在杨村、黄庄、下朱庄和南湖四大板块，虽然高村等靠北的区域最近有隐隐发迹的趋势，但目前尚不成气候，我们今后单独说。

【杨村板块】：西升东落

杨村主要分为三个组团：从东向西依次为老城组团、新城组团、商务区组团。武清开发区为独立板块。 

老城区现在的没落是显而易见的，新房供应也就一个奥园·誉雍府，项目体量不是很大，规划了15栋小高层，户型倒是很齐全，从80多平米两室到128三室，17500元/平米带精装，改善刚需都包含了； 

值得一提的是，项目从去年就开始释放开盘消息，直到最近才开始排卡升级，一点儿都不real！

与老城相对，新城作为武清重点发展板块，全新的城市规划，加上高铁站带来的便宜，不仅汇集了大量本地置业人群，同时也成为北京购房者的心头好。 

这些年随着城市配套的完善，房价水涨船高，新房价格随高铁站距离正向递增，目前价位基本在18000元/平米—20000元/平米，重要的是，市场供不应求，有钱未必能买到房。

新房最近值得关注的是龙湖春江郦城，均价18800元/平米，改善大户型为主，热销之下，现在基本不剩几套了。 

除了龙湖春江郦城外，还有个项目大家一定要重点关注：经纬城市绿洲武清二期！

这个项目和杨村一中仅隔一条马路，是高考移民或者学生家长来津陪读的首选，最大户型面积大约113平米，均加13800元/平米，优势相当明显。 

作为新城一个老项目，经纬城市绿洲武清二期前期积累了大量客户资源，三月顺销之下成交153套，累计销售面积15564平米。 

商务区暂时没有新房在售。 

去年武清城投和京能置业在这里各自摘了一宗地，合计建筑面积61.8万方，预计这两年形成供应。

价格可能对标杨村新城或者开发区，估计会在15000元/平米—20000元/平米之间。 

【黄庄板块】：“激战”黄庄

黄庄的项目基本都集中在中央水城，关键是这几位“哥们儿”不仅位置集中，产品还雷同，主打小高或洋房，瞄准的都是改善置业群体。

板块存量还不少，除了在售的几家存量大致在110万方左右，今年初武清土地招商中心再次祭出泉州水城地块，新增供应面积65万方，对此，吃瓜群众表示：让暴风雨来的更猛烈些吧！

中央水城板块“激战”尚未开盘时就已经开始了，去年有项目为抢占开盘先机，没拿到施工许可就开始动工，直接认罚。

最近随着楼市回暖，这几个项目开启了新一轮的“抢收”，隽悦府、泉上文华、新华联悦澜湾相继加推，高层均价在16000元/平米—17000元/平米，洋房均价约18000元/平米—19000元/平米。 

当然，上面说的是项目目前售价，中央水城板块和杨村新城，一个位于高铁站南边，一个位于北边，所以最初开盘时候，定价对标的是新城板块，高层大概在18000元/平米，洋房20000元/平米。 

目前板块内隽悦府高层市场认可度相当高，项目4月13日加推高层2号楼，24层到顶，2梯4户，85和95平米，元/平米，销售业绩达4个亿！ 

从业内了解到，当初大家拿地时就瞄准了“双城生活”的客群，例如金科，在营销上一直向北京倾斜；目前板块内竞争激烈，基本处于渠道为王的状态，本地刚需刚改占据了主流。

小编还是比较看好这个板块的，毕竟大型开发商云集，大家一起出点儿劲儿，业主未来生活质量就很有保障了。

【下朱庄板块】：“捡漏王”下朱庄

相较于黄庄新房市场的激烈现状，下朱庄明显要平静很多。 

随着远洋红熙郡、亿利华彩城相继售罄，世茂茂悦府、御溪苑、当代拾光里ΜΟΜΛ仅剩尾房，新房市场上说得上话的，就剩下富兴玺园、万城聚豪、新城梧桐公馆这三位了。三个项目都是在售状态：

万城聚豪仅剩最后一期产品了，预计5月开盘，排卡验资20万及以上，提供购房人本人身份证件和流水。 

小高层，14层到顶，85-91平米两居，105平米三居，预计均价元/平米，两天排卡超过300组。 

新城梧桐公馆规划为15层到顶小高层，4月12号加推1号楼79平米户型，均价在15000元/平米左右。另外138平米和140平米户型样板间已经开放。 

富兴玺园3月25日开盘洋房，15、16、17、19号楼，5-6层，96-136平米（两居、三居、四居室），均价约13000元/平米。 

【南湖板块】：北京购房者的新宠竟然是这里！

虽然中央水城占据了地理优势，但是高于购房者心理预期的价位，让“北方的来客”选择了南湖，毕竟同等产品，这里价位比中央水城单平米便宜4000—5000元。

反正，通勤的话需要开车到高铁站，也就不太在乎多踩一脚油门了。

作为北京外溢以及武清本地改善群体青睐的板块，虽然多个项目处于在售状态，但可选择性不是很多。

保利梧桐语仅剩余十几套房源，临近售罄；碧桂园听湖三月份加推的小高层也仅剩余大户型跃层在售；恒大翡翠湾、南湖·和颂府二期开盘日期尚未确定；

满打满算，也就剩下花样年家天下、京汉云湖间、众美南湖湾了。

花样年家天下三月份表现抢眼，克尔瑞数据显示，项目三月共计成交314套，位列天津市单月成交面积榜首，成交金额接近40亿。 

花样年家天下日前小火了一把，小户型相当紧俏；目前小高层在售，整体均价元/平米。

京汉云湖间分三期开发，分为住宅和商业公寓；洋房11层到顶，1梯2户，均价13000元/平米，户型建筑面积约80和100平米；loft公寓4层到顶，4梯31户，户型约50-60平米，均价8000元/平米。 

众美南湖湾是个纯新盘，预计首开产品为1号楼、2号楼、5号楼，8层到顶，1梯2户，户型建面约75和93平米，均价12500元/平米。 

近来武清市场回暖，与北京公积金提取政策密切相关：

3月15日，北京市住房公积金中心发布公告称，使用商业银行及使用异地住房公积金贷款购房买北京市行政区域外住房的，满足一定条件可以提取。 

这在短期内急剧拉升了武清项目热度。

政策刺激之下，长期规划同样振奋人心；今年2月份，天津日报发布“一条轻轨贯穿通武廊”的消息： 

据悉，正在规划中的“通武廊”轻轨线路，将充分利用天津市地铁5号线，从北辰区双街终点站延伸至武清区，到达武清区后改为地上轻轨线路，一直延伸到廊坊，与当地规划建设的北三县轻轨连接，最终到达通州区。

按照设计，“通武廊”轻轨最高时速可达160公里，将为京津冀地区交通“联网”建设探索新路。最重要的是，预计今年有望开工，这飞一般的速度，大家请自行感受。

另据南湖一位售楼员透露，北京大红门服装产业即将落户华北城，跟随企业迁入武清的员工，将享受定向购房资格，不受现行购房政策约束。 

若最后坐实，作为临近华北城的武清四大主力板块，无疑将吃到大红门进津的首波红利。 

我们之前曾多次谈及，下半年政策将利好改善群体，而洋房正是武清供应主力，随着这波放水，不出意外，也将带动武清新房成交，市场将再次迎来一个小高峰。

多重利好之下，下半年的武清市场，精彩不容错过！