关于征求《桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则（修订稿）（征求意见稿）》意见的公告

为规范我市城镇低效用地再开发行为，我局根据自治区《关于进一步推进城镇低效用地再开发促进经济社会高质量发展的指导意见》等文件精神，拟定了《桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则（修订稿）（征求意见稿）》。现根据《自然资源规范性文件管理规定》（自然资源部令第2号）的规定，公开征求公众意见。

有关个人、法人或其他组织可在本公告发布之日起十五日内，到桂林投资发展商务大厦南楼桂林市自然资源局1209室提交书面意见或建议，也可以将意见或建议发送至邮箱glgtspb@126.com。

联系人：徐先生；联系电话：

附件：桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则（暂行）（征求意见稿）

桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则

（修订稿）（征求意见稿）

第一条（政策依据）为推动桂林市城镇低效用地再开发利用，规范城镇低效用地再开发行为，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）、《国土资源部关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉（试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行）的通知》（国土资发〔2006〕114号）、《国土资源部办公厅关于印发〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）、《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）、《国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）、《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）、《广西壮族自治区国土资源厅关于盘活城镇存量建设用地促进土地节约集约利用的指导意见》（桂国土资发〔2014〕96号）、《广西壮族自治区国土资源厅关于印发〈广西城镇低效用地再开发工作实施方案〉的通知》（桂国土资发〔2017〕51号）、《关于进一步推进城镇低效用地再开发促进经济社会高质量发展的指导意见（送审稿）》、《桂林市人民政府关于印发〈桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法〉的通知》（市政〔2014〕43号）等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本实施细则。

第二条（低效用地内涵）本实施细则所称城镇低效用地，是指符合《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）、《广西壮族自治区国土资源厅关于印发〈广西城镇低效用地再开发工作实施方案〉的通知》（桂国土资发〔2017〕51号）和《桂林市人民政府关于印发〈桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法〉的通知》（市政〔2014〕43号）规定，经第二次全国土地调查已确定为建设用地中布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，且土地权属清晰、不存在争议。

为保证城市总体规划及控制性详细规划的完整性，拟改造地块可以涉及少量新增建设用地，但新增建设用地面积原则上不得超过拟改造地块总面积的5%。

现状为闲置土地、不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等，不得列入改造开发范围。

第三条 (优先实施项目）鼓励城镇低效用地再开发利用优先实施旧城改造、民生安置、旅游、公益、公共配套（含基础设施）、历史人文传承等项目。

第四条(审批部门）市自然资源局负责对城镇低效用地再开发利用项目（以下简称再开发项目）的用地审批环节进行审查，由市土地储备中心会同项目属地城区人民政府、市发改、住建、工信、财政、文化广电和旅游、生态环境、交通、水利、商务、投资促进、漓管委等相关部门集体审议项目增补论证报告。

政府统一组织实施改造的再开发项目，由市土地储备中心会同前款所述部门负责组织。

第五条 （适用范围）已纳入桂林市城镇低效用地再开发专项规划（以下简称《专项规划》）或经批准增补纳入《专项规划》的项目适用本实施细则。

第二章 项目增补、实施方案编制及审查

第六条（增补申请）申请增补的再开发项目应当按《桂林市人民政府关于印发〈桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法〉的通知》（市政〔2014〕43号）的规定，办理认定及增补审批手续。增补手续的办理由城区人民政府或土地使用权人于每季度最后1个月10日前，向市土地储备中心提出书面申请，并提交土地使用权证、国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书、地上建筑物产权证、企业法人证明等资料。

第七条 （论证报告编制）市土地储备中心对申请增补的再开发项目进行初审，初审通过后由申请增补的土地使用权人委托有资质的作业单位编制增补论证报告。

第八条（增补报告论证与公示）增补论证报告编制完成后，由市土地储备中心会同项目所在地城区人民政府、市发改、住建、工信、财政、文化广电和旅游、生态环境、交通、水利、商务、投资促进、漓管委等相关部门进行论证审议。论证审议通过后，由市自然资源局报市人民政府批准，并通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公示。

第九条（规划条件申请）已纳入《专项规划》和经批准增补的再开发项目，由市土地储备中心向市自然资源局申领新规划条件。

第十条（改造单元规划和控规调整）城镇低效用地再开发改造涉及控制性详细规划未覆盖的区域，由市自然资源局依据上位国土空间规划,按照控制性详细规划的深度和具体内容，组织编制再开发改造单元规划，参照控制性详细规划审批程序批准后，作为控制性详细规划实施。

涉及控制性详细规划调整的，可参照控制性详细规划修改程序，依据控制性详细规划的深度和具体内容编制城镇再开发改造单元规划，覆盖原控制性详细规划。改造单元要统筹区域公共服务配套设施和交通承载能力，科学确定规模，合理划定范围。单个改造单元可包含多个改造项目。

1. （实施方案编制及审议）再开发项目取得新规划条件后，由市土地储备中心组织，项目实施单位负责委托有资质的作业单位编制项目实施方案和开展项目社会稳定风险评估，由市自然资源局报市人民政府批准后，通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公示。

第十二条（污染调查与管控）用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的再开发项目应开展土壤污染状况调查，项目实施方案编制前，应已取得地块污染物含量符合土壤污染风险管控标准要求或达到风险管控、修复目标且可以安全利用的审查意见。

列入建设用地土壤污染风险管控和修复名录的地块，由土壤污染责任人或土地使用权人实施风险管控和修复。地块土壤环境调查、土壤污染风险评估、风险管控、修复、效果评估等工作，由市生态环境局会同市自然资源局开展。

第三章 改造主体和供地方式

第十三条（农村集体建设用地）农村集体建设用地可由农村集体经济组织申请自行改造，改造主体可为农村集体经济组织及其全资企业、与其他个人或单位成立的合资企业、农村集体经济组织公开选择的企业，或政府征得农村集体经济组织同意引入的企业。农村集体建设用地也可由政府统一组织实施改造。改造后用地仍属集体土地性质的，不得用于商品住房开发。

农村集体经济组织将其名下的城镇低效用地（含依法登记的集体经营性建设用地或国有土地），通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。涉及住房和企业房屋、附着物拆迁的，还应当与原产权人达成拆迁安置协议。

农村集体经济组织涉及的国有划拨土地未用于商业、商品住宅开发的可以保留原划拨方式；符合法律法规规定的集体经营性建设用地入市条件的，可按照集体经营性建设用地入市有关规定办理用地手续；需征收为国有的，可以协议方式出让给改造主体，按本实施细则第四章要求缴纳（补缴）土地出让金。

第十四条（城镇再开发项目）除有关法律法规，以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权有偿使用合同明确规定或者约定应当由政府收回土地使用权的情形外，再开发项目的原土地使用权人为单一主体的，可申请自行改造或者与其他个人、单位合作改造；再开发项目的原土地使用权人为多个主体的，可通过自主、联营、入股、转让等方式，将房地产的相关权利转移到单一主体后，由该主体申请实施改造。

土地使用权由政府收回或多主体中无法统一权利主体的，应由政府统一组织实施改造，可一并公开确定改造主体和土地使用权人。由项目所在地城区人民政府开展土地权利人改造意愿调查；市土地储备中心在组织开展稳定风险评估、拟定征收补偿方案、测算项目改造成本和土地出让收入等工作的基础上，组织编制项目改造实施方案，纳入改造项目招投标公告。其他情形的，可以协议方式出让给改造主体。

第十五条（改造模式）自主改造或合作改造的，采取自主拆迁、自主建设、自主分配安置住房等方式实施改造。由市土地储备中心会同相关部门组织实施改造的，应当在土地达到交付条件后，再签订土地出让合同。涉及国有土地上房屋征收的，应当严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的条件、程序、补偿标准等执行。

第十六条（评估机构选定）再开发项目取得新规划条件后，由市自然资源局以抽签方式选取中介评估机构进行土地价格评估。再开发项目土地面积在75亩以下的（含75亩），选取3家中介评估机构进行评估，土地面积在75亩以上的，选取5家中介评估机构进行评估。中介评估机构出具评估结果报市自然资源局审议，市自然资源局提出土地出让底价建议或应当缴纳（补缴）的土地出让金额报市人民政府审定。

第十七条（评估内容和基准日）再开发项目进行地价评估时，估价基准期日为拟出让时点。中介评估机构应当按估价规程要求，评估新土地使用条件下出让土地使用权市场价格、原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格（含移交给政府的公益性用地土地使用权价格）、原土地上合法建（构）筑物价值等。

第十八条 （出让金缴纳或补缴）根据土地利用现状情况，再开发项目土地出让金缴纳（补缴）可以按以下办法办理：

（一）现状为划拨土地使用权的，土地出让金缴纳公式为：拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格—拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格—移交给政府的公益性用地土地使用权价格—原土地上合法建（构）筑物评估结果等投入成本。

（二）现状为出让土地使用权的，土地出让金补缴公式为：批准改变时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格—批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格—移交给政府的公益性用地土地使用权价格—原土地上合法建（构）筑物评估结果等投入成本。

（三）已出让的工业用地，在出让期限内符合规划、不改变土地用途（仍为工业用地）、提高土地利用率和增加容积率的，经市自然资源局审查，报市人民政府批准后，不需补缴土地出让金。对提高土地利用率和增加容积率涉及改变原有规划条件的，应当按照有关规定办理审批手续。

第十九条 （出让金缴纳的其他情形）符合下列情形之一的，提供相关材料，并经城区人民政府和有关部门审核认定，土地出让金缴纳（补缴）按以下办法办理：

（一）已纳入“退二进三”的工业用地再申请列入城镇低效用地再开发利用的，不再享受“退二进三”的相关优惠政策，土地出让金按本实施细则第十八条规定缴纳（补缴）。

（二）符合《广西壮族自治区人民政府关于印发〈广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法〉的通知》（桂政发〔2009〕16号）规定的再开发项目，涉及住房拆迁还建的，还建面积由城区人民政府审核，并出具书面意见；改造后的住房建筑面积属于还建住房面积部分应分摊的土地出让金、不属于还建住房面积部分的土地出让金按该文件的规定执行。

（三）再开发项目属城中村改造的，土地出让金按《桂林市人民政府关于印发桂林市城镇城中村改造项目用地管理实施办法的通知》（市政规〔2019〕11号）的规定执行。

第二十条 （土地出让收入比例分成）再开发项目土地出让“净收益”由市人民政府与城区人民政府按5:5比例分配使用。

第二十一条（公益设施用地收回和配建）为实施城市规划需从再开发地块中划出部分国有建设用地，作为公益和公共基础设施（如公共道路、城市绿地、学校、医院等）用途的，划出部分的土地使用权由市人民政府按土地使用权评估价格收回，按相关规定以划拨方式供应给相应主管部门。

再开发项目业主应承担划出部分的公共绿地、防护绿地、城市支路等小型公益和公共基础设施的建设义务，其余规划公园与绿地、市政道路、学校、医院等设施原则上由相应主管部门负责建设事宜，相关主管部门与项目业主对学校、医院等设施的建设事宜另有协议的，按协议执行。配套建设的小型公益和公共基础设施应与主体工程同步计划设计、同步建设施工、同步竣工验收、同步交付使用。

第二十二条（人才住宅房配建）对涉及商品住宅开发的再开发项目，应配建该项目规划商品住宅总建筑面积5%的人才住宅房，无偿移交市土地储备中心，并在出让合同补充协议中予以明确。人才住宅房由市委人才工作领导小组、市委组织部和市人力资源和社会保障局负责分配处置，并另行制定管理政策。

再开发项目业主除完成配建的人才住宅房配建任务外，因另行承担市人民政府或城区人民政府安排的安置任务、公共设施建设项目、公益性配建项目等而产生的成本费用，由项目所在地城区人民政府组织委托审计单位出具审计报告，并提出成本核算的书面意见，报市人民政府批准后，按照谁安排建设谁投资的原则由市本级或城区财政将有关建设成本费用支付给再开发项目业主。

第二十三条（土地受让人）除有关法律法规，以及国有土地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同明确规定或者约定应当由政府收回土地使用权的土地外，再开发项目签订国有建设用地使用权出让合同时，可以根据不同的开发改造方式确定土地受让人：

（一）采取自行改造方式进行再开发的，受让人为原土地使用权人；

（二）采取入股、联营方式进行改造开发的，受让人可以为原土地使用权人，也可以为入股、联营改造开发双方或联合体；

（三）属整合多宗土地、多个土地使用权人联合改造开发的，受让人可以为原土地使用权人，可以为原土地使用权人共同成立的全资项目公司，也可以为整合房地产相关权利的单一主体；

（四）以公开招标方式引入项目建设业主与原土地使用权人协商签订土地转让合同，完成拆迁补偿安置后进行改造开发的，受让人为项目建设业主。

前款涉及土地使用权转让行为的，应当提供相关税费的完税（免税）凭证。

第二十四条 （投入成本核算）属于原土地权利人自主再开发、市场主体参与再开发等多种形式开发的项目，按以下方式计算地块改造已投入成本：

（一）根据原地上建（构）筑物的评估结果计算地块改造已投入成本；

（二）建（构）筑物已灭失无法评估的，按不同的新土地使用条件下的用途核算地块改造已投入成本：

1.再开发用途为住宅用地或住宅用地兼容商业比例低于20%的，按新土地使用条件下出让土地使用权市场价格的10%核算；

2.再开发用途为住宅用地且兼容商业比例高于20%（含20%）的，按新土地使用条件下出让土地使用权市场价格的15%核算；

3.再开发用途为商业用地用途的，按新土地使用条件下出让土地使用权市场价格的20%核算；

4.符合《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》（自然资办发〔2019〕31号）等政策规定，经市自然资源局商同级产业主管部门认定，再开发项目属于国家支持发展的新产业、新业态项目的，新土地使用条件下出让土地使用权市场价格的30%核算。

第二十五条（收回收购标准）列入《专项规划》的项目，原土地使用权人放弃自主开发的，以及土地使用权须由政府收回或多主体中无法统一权利主体的，可由市人民政府依法收回、收购国有土地使用权进行招拍挂出让实施再开发。需协商收购的，由市土地储备中心与原土地使用权人协商，按一事一议的形式，报市人民政府审批后实施。

（一）收回、收购土地的补偿标准，根据土地及地上附着物评估结果协商。

（二）收回、收购土地的补偿标准，也可按新土地使用条件下出让土地使用权市场价格的40%确定，同时不补偿原土地的地上建筑物（附着物）、机械设备搬迁等其他费用。

根据前款协商的补偿金额，须经市自然资源局和市财政局确认，报市人民政府批准。

第二十六条（供地方案）市自然资源局根据审议通过的项目实施方案、再开发项目的土地出让底价或应当缴纳（补缴）的土地出让金额，编制供地方案报市人民政府审定。

第二十七条（手续材料）供地方案经市人民政府批准后，由市自然资源局通知项目业主办理用地手续，并按规定缴纳（补缴）土地出让金。办理用地手续应当提交如下材料：

（一）再开发项目用地申请书；

（二）再开发项目的土地权属材料。如属拆迁收购土地合并开发的，还应当提交拆迁补偿协议原件和原土地权属证明；

（三）再开发项目用地的土地出让合同和土地出让金发票及相关税费凭证；

（四）项目用地单位组织机构代码证（已办理“三证合一”手续的，提交营业执照）、法人代表身份证明和身份证复印件（复印件应当注明与原件相符并加盖用地单位公章）；

（五）委托书、被委托人的身份证复印件（复印件应当注明与原件相符并加盖委托单位公章）；

（六）发展改革部门出具的项目立项材料（复印件应当注明与原件相符并加盖用地单位公章）；

（七）建设用地红线图、界址成果表；

（八）其它应当提供的材料。

第二十八条 （城中村改造）因实施城市规划需要对城中村进行改造的，按市人民政府相关规定执行。

第二十九条（拆旧建新）以拆除重建为主的城镇低效用地再开发项目涉及地块互换的，可将互换地块纳入增减挂钩拆旧区范围，复垦为耕地或其他农用地。城市土地利用总体规划中心城区以外旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法集体建设用地，确能实现拆旧复耕的，可以根据自然资源部及自治区自然资源厅城乡建设用地增减挂钩政策规定申报办理有关手续。复垦验收合格后产生的增减挂钩建新指标可用于本项目建设，也可按规定有偿转让。

第三十条（农用地转用）建设用地拆旧建新腾挪应当符合土地利用总体规划且不得占用永久基本农田，涉及新增建设用地和农用地转用的，要按照有关规划办理农用地转用审批手续。

第三十一条（土地置换）因城镇低效用地再开发改造的需要，在符合土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划的前提下，允许通过土地位置调换方式调整使用存量建设用地。

第三十二条 （置换关系）土地置换应当在国有土地与国有土地之间或集体土地与集体土地之间进行，且权属应当清晰。

第三十三条 （置换协议）置换土地权利人应当本着自愿互利的原则签订置换协议，明确相互权利、义务，涉及房屋拆迁的还应当签订拆迁协议。

第三十四条（置换公告）边角地、夹心地、插花地等少量土地置换时，应当进行公告，公告期不少于30日，公告期间集体经济组织和附着物权利人无异议的，报市人民政府批准后实施置换。

第三十五条 （置换材料）置换土地双方应当共同向市自然资源局提出申请，并提交以下材料：

（一）土地、房屋权属证明；

（二）置换土地双方单位组织机构代码证（已办理“三证合一”手续的，提交营业执照）、法人代表身份证明、集体或个人身份证明复印件（复印件应当注明与原件相符并加盖单位公章）；

（三）置换协议、拆迁协议；

（四）宗地图、界址成果表；

（五）其它应当提供的材料。

第三十六条（新增建设用地）城镇低效用地再开发范围内的边角地、夹心地、插花地等，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，单宗土地面积不超过3亩，且多宗累计面积不超过再开发项目总面积10%的，经市人民政府批准可以和再开发项目地块一并开发，可以协议出让方式供应给改造主体。对于原有存量建设用地也可以通过土地位置调换进行调整使用，涉及新增建设用地的，应当依法办理农用地转用和土地征收手续。

第三十七条（违法用地）再开发项目涉及违法用地行为的处理具体按照《桂林市国土资源局办公室关于印发〈桂林市开展城镇低效用地再开发利用涉及违法用地处罚及补办审批手续暂行办法〉的通知》（市国土资办〔2015〕91号）执行。

第三十八条（出让结果公示）签订《国有土地使用权出让合同》后7日内，市自然资源局应当将出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。

公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容，公示时间不得少于5日。

第三十九条（项目备案制度）项目实施方案、土地供应结果、监管协议、用地批文、改造实施情况等法律文书或证明文件作出之日起30日内，市自然资源局应当通过自治区自然资源开发利用综合监管平台备案。

第四十条（闲置土地处置）再开发项目业主应当按照国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书的约定或规定进行项目建设，未按约定或规定实施建设造成土地闲置的，按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）依法处理。

第四十一条（人才住宅房管理）涉及商品住宅开发的再开发项目，应当加强基础设施、市政设施、公共公益性设施等相关配套设施建设。其配建的人才住宅房、涉及社会群众利益的安置住房和相关配套设施，按合同或协议约定移交相关部门统筹安排。

人才住宅房的配建，不再采取货币补偿、异地安置等方式实施。

第四十二条（过渡期）纳入城镇低效用地再开发范围、具有合法用地手续的工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经市人民政府批准，可以继续按原用途使用，过渡期为5年，过渡期满后，可按新用途、新权利类型、市场价格，以协议方式办理用地手续，开发需变更原土地用途的，应当依法办理规划修改和用地手续。涉及工业园区内低效用地的应取得市工信局的意见。

第四十三条 本实施细则自  年 月 日起施行，有效期 年。