邢台金华片区有哪些楼盘？

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 保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
公司代码：600048 公司简称：保利地产
 保利发展控股集团股份有限公司
 保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人刘平及会计机构负责人周东利声明：保证年度报告中
 财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
 保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
 A股 上海证券交易所 保利地产 600048
 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
 办公地址 上海市黄浦区南京东路 61 号四楼
 签字会计师姓名 金华、常姗
 名称 中信证券股份有限公司
 办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
 报告期内履行持续 签字的保荐代表人姓名 石衡、朱洁
 构 2016 年 6 月完成非公开股票发行，募集资金全
 部使用完毕前，保荐机构继续履行相关持续督
 七、 近三年主要会计数据和财务指标
 单位：元 币种：人民币
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 20.41 15.88 增加4.53个百分点 16.15
 保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
 八、 境内外会计准则下会计数据差异
 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净
 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净
 (三) 境内外会计准则差异的说明：
 九、 2019 年分季度主要财务数据
 单位：元 币种：人民币
 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
 季度数据与已披露定期报告数据差异说明
 十、 非经常性损益项目和金额
 单位:元 币种:人民币
 计入当期损益的政府补助，但与公司正
 常经营业务密切相关，符合国家政策规
 定、按照一定标准定额或定量持续享受
 同一控制下企业合并产生的子公司期
 初至合并日的当期净损益
 除同公司正常经营业务相关的有效套
 期保值业务外，持有交易性金融资产、
 交易性金融负债产生的公允价值变动
 损益，以及处置交易性金融资产、交易
 性金融负债和可供出售金融资产取得
 保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
 其他符合非经常性损益定义的损益项
 十一、 采用公允价值计量的项目
 单位：元 币种：人民币
 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
 公司是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团。经过 27 年的稳健发展，公司已形成以不
 动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。
 不动产投资开发是公司坚定的主业方向，报告期内，公司实现营业总收入 2359.81 亿元，其中
 房地产开发收入达 2237.31 亿元，占比达 94.81%。公司销售规模稳居行业前五、央企第一。公司聚
 焦刚性和改善性需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，坚持以核心城市及重点城市群为
 主的布局策略，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。公司
 形成了公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、兼并收购等灵活的多元化土地拓展能力，持续优化
 资源储备，为公司的可持续发展奠定坚实基础。
 围绕不动产投资开发，公司重点培育房地产多元化业务板块，搭建了覆盖物业管理、销售代理、
 商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。报告期内，
 公司两翼业务市场化运作和企业经营能力不断提升，两翼业务收入达 113.06 亿元，其中，物业管理
 平台保利物业于报告期内登陆香港联交所，标志着公司“打造不动产生态发展平台”战略迈出坚实
 报告期内房地产行业发展情况，详见本报告第四节“经营情况的讨论与分析”。
 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
 三、报告期内核心竞争力分析
 1、前瞻及坚定的战略定力
 保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
 自 1992 年成立之初，公司基于对中国城镇化进程及行业发展机遇的趋势判断，前瞻性地确立了
房地产开发主业在企业发展中的核心地位。在行业周期波动中，公司始终坚定看好房地产行业，毫
不动摇地坚持房地产开发的主业地位，取得了持续稳健的发展。2019 年实现签约销售 4618 亿元，
位列行业前五、央企第一。
 面对行业发展进入新阶段，公司在继续把握房地产主业机遇的同时，提出“以不动产投资开发
为主体，以综合服务和不动产金融为两翼”的发展战略，构建不动产生态发展平台。通过延展不动
产全产业链，提前布局物业管理、销售代理、会展、康养等服务领域，为人民美好生活提供综合解
决方案；以产融结合为经营理念，发挥资本对产业的赋能优势，不断丰富不动产生态平台内涵。
 2、极具竞争优势的资源储备
 经过 27 年的发展和积累，公司形成了完善的全国化产业布局优势，完成了以中心城市为核心，
以城市群、都市圈为延展的区域布局结构，契合国内区域经济发展、人口、产业的长期趋势。截至
2019 年末，公司拥有在建面积 13158 万平方米、待开发面积 8112 万平方米，其中 38 个核心城市占
比达 58%，项目资源丰富且质地优良，为公司的持续发展奠定坚实基础。
 公司具备多元化的资源拓展能力，除了公开市场招拍挂方式以外，还通过旧城改造、产业拓展、
兼并收购等灵活的拓展方式低成本获取项目资源，持续优化资源储备。
 3、不动产生态发展平台加速成型
 围绕房地产开发主业，公司整合上下游产业链资源，在综合服务与不动产金融领域形成了物管、
经纪、商管、建筑、房地产基金、会展、文旅、康养、教育、公寓等多产业协同发展的格局，两翼
产业市场空间巨大，发展前景广阔，是公司未来新的规模与利润增长点。
 依托房地产开发主业的稳健发展，公司两翼产业加快塑造核心业务能力，市场化运作和企业经
营能力逐步提升。报告期内保利物业于香港联交所主板成功上市，销售代理平台合富中国市场规模
与地位稳步提升，在商管、建筑、房地产基金、会展、文旅、康养、教育、公寓等产业积极推进产
业资源整合，提升经营能力。同时，两翼产业的稳步发展，协同地产主业通过产业合作方式获取优
质项目资源，为地产主业在社区服务、销售渠道、资产管理等方面提供大力支持，主业与两翼产业
之间形成了相互促进、协调发展的良好效应。
 4、多元化、低成本融资优势，突出的资产管理能力
 作为地产龙头企业，公司构建了以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为
辅的多元化融资体系，具备在不同市场环境下，快速、充分获取资金的能力。同时，凭借央企信用
优势，公司在各大金融机构获得充足授信，报告期末，公司银行贷款授信总额 5170 亿元，剩余未使
用额度为 2690 亿元，融资资源充裕；公司有息负债综合融资成本仅约 4.95%，拥有极具竞争力的融
 报告期内实现销售回笼超 4300 亿元，回笼率高达 93%，具备优秀的资金管理能力。资产负债率
仅为 77.79%，净负债率 56.91%，为行业较低水平，资产结构稳健，抗风险能力突出。公司已获得大
公、中诚信等国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级，并且获得国际信用评级机构标准普尔、穆迪、
惠誉分别给予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主体信用评级，展望为稳定。
 5、央企背景及突出的品牌影响力
 公司是国务院国资委管理的大型中央企业中国保利集团有限公司控股的大型国有房地产上市公
司，也是中国保利集团有限公司旗下房地产业务的主要运作平台，央企背景使公司获得广泛信赖，
竞争优势突出。公司坚持“和者筑善”的品牌理念及“美好生活同行者”的品牌愿景，诚信、负责
任的品牌形象得到社会的广泛认可，2019 年末，公司品牌价值达 883.66 亿元，连续十年蝉联“中
国房地产行业领导公司品牌”，位列福布斯世界 500 强第 245 位。
 6、专业、高效的管理团队，诚信、务实的企业文化
 公司管理团队人员稳定、项目运作经验丰富、管理能力突出，能够及时应对复杂多变的宏观经
济形势，保持公司平稳较快发展。公司持续完善激励机制，构建股权激励与项目跟投相结合的长效
激励体系，将公司目标与个人目标相统一，具备强大的团队凝聚力。同时，公司将军旅文化与现代
企业管理相融合，建立了权责明确、科学灵活的决策体系，并通过内部审计、绩效考核、组织监督
等机制，打造出务实、规范、执行高效的团队，保障公司战略高效落地。高度重视人才培养，持续
优化多层次培训体系，为公司持续健康发展提供坚实的人才保障。
 在肩负家国建设使命，坚守央企社会责任的过程中，公司循法尚德、诚信经营，将“务实、创
新、规范、卓越”的经营理念，将“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企
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业精神，融入公司的规章制度和管理行为，成为支撑公司发展的软实力。
 第四节 经营情况讨论与分析
 2019 年，全国商品房销售金额 15.97 万亿元，同比增长 6.5%，增速较 2018 年同期降低 5.7 个
百分点，在行业持续严厉调控的情况下销售增速仍呈现出一定的韧性；商品房销售面积 17.16 亿平
方米，同比减少 0.1%，增速较 2018 年降低 1.4 个百分点，增速波动幅度收窄。
注：除另行说明外，数据来源均为国家统计局
 在持续调控环境下，市场呈现分化趋势。一线城市成交延续 2018 年以来的回升态势，销售面积
同比显著增长 17.1%。二线城市成交表现相对稳定，成交面积较去年同期微降 1.6%。三线城市市场
压力凸显，成交面积较去年同比下滑 10.8%。
 不同级别代表城市住宅月均成交面积情况
数据来源：中国指数研究院。根据中指院统计：代表城市 50 个，一线包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市；二线
包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、
青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌 25 个城市；主要是各省会城市和计划单列市；三线城市
包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、
泸州、芜湖、东莞、扬州、南通 21 个城市，主要指地级市。
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 全国房地产库存总量延续自 2016 年 11 月以来的下降趋势。截至 2019 年末，全国商品房待售面
积为 5.0 亿平方米，较 2018 年同期下降 4.9%。其中，住宅待售面积 2.2 亿平方米，同比下降 10.4%。
 2019 年，房地产开发投资完成额 13.2 万亿元，同比增长 9.9%，增速保持平稳。其中，全国土
地成交 1.5 万亿元，同比减少 8.7%，土地成交增速在 5 月后触底回升；报告期内，全国房屋新开工
面积 22.7 亿平方米，累计同比增长 8.5%；房屋竣工面积 9.6 亿平方米，累计同比增长 2.6%，2019
年 12 月累计增速由负转正。
 全国土地成交及开发投资情况 全国房屋开竣工情况
 全国房地产开发资金来源总量为 17.9 万亿元，较去年同期增加 1.26 万亿，同比增长 7.6%。其
中国内贷款 2.5 万亿元，同比增长 5.1%；自筹资金、定金及预收款分别为 5.8 万亿元和 6.1 万亿元，
同比分别增长 4.2%和 10.7%，合计占比与去年同期基本持平；个人按揭贷款 2.7 万亿元，同比增长
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 房地产开发资金来源情况
 报告期内，行业延续“从严”调控思路，中央表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，调
控力度未见放松。2019 年 5 月起，金融市场对房地产融资全面收紧，行业环境、资金面等逐步承压，
土地市场成交波动明显，区域结构呈现冷热不均的特点。商品房成交方面，行业继续保持“总量峰
值”，整体呈现出箱体震荡的态势，成交价、量均表现出一定韧性。随着调控的持续深入，以及各地
方政府“一城一策”调控手段的逐渐落地，不同区域和城市间去化各有差异，调控效果得到显现。
 长期来看，中国城镇化进程仍未完成，资源、人口向核心城市和重点城市群迁移的发展趋势仍
在推进，房地产行业发展的根本驱动力没有改变。另一方面，由于房地产在国民经济中的重要性十
分突出，作为宏观经济的“调节器”，房地产行业调控的主基调仍以稳地价、稳房价、稳预期的政策
为核心，坚持“房住不炒”的行业定位不动摇。短期内，中美贸易摩擦的余波犹在，新冠疫情带来
企业停工停产冲击新至，国内国际消费需求被动收缩、金融和原油等大宗商品交易市场持续震荡，
国内宏观经济面临较大下行压力。房地产行业投资、销售、施工等也因此受到共振，开发商的经营
和资金状况等均面临较大冲击。为应对疫情影响，尽管中央已及时出台相关货币和财政政策对冲经
济下行风险，各地方政府也在土地、按揭、销售等方面对房地产予以支持，但客观上的新房供应、
消费者信心恢复需要一定修复过程，房地产行业企稳仍需要时间。
二、报告期内主要经营情况
 1、销售稳步增长，城市深耕效果显著
 2019 年，公司紧抓市场窗口，合理铺排销售节奏，在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓的
背景下，实现签约金额 4618.48 亿元，同比增长 14.09%，市场占有率提升至 2.89%；签约面积 3123.12
万平方米，同比增长 12.91%。
 报告期内，公司聚焦的 38 个核心城市销售贡献达到 77%，珠三角及长三角签约销售均达千亿规
模。单城签约过百亿城市 13 个，合计销售金额达 2500 亿元，销售贡献占比达 54%。在全国 11 个城
市中销售金额排名当地第一，25 个城市进入前三，市场地位稳步提升。广州实现销售超 420 亿元，
佛山、武汉、北京超 200 亿元，福州、西安、三亚等首次突破 100 亿元，核心城市深耕效果显著。
 2、把握市场节奏，优化资源结构
 报告期内，公司拓展项目 127 个，新增容积率面积 2680 万平方米，拓展成本 1555 亿元。公司
主动提高拓展项目权益比例，拓展金额权益比例提升至 71%；新增权益面积 1916 万平方米，与去年
同期相近。公司根据土地市场变化灵活调整节奏，“不随众，不盲从”，合理把握投资节奏，年内拓
展平均楼面地价 5802 元/平方米，拓展溢价率仅 14%。新增货量中，住宅货量占比 84%，资源结构持
 公司坚定落实城市深耕战略，持续加大核心城市及重点城市群的渗透深耕，报告期内新拓展资
源中，38 个核心城市拓展金额占比达 79%。同时，通过产业合作、旧改、收购等方式获取项目数量
不断增加，多元化拓展能力持续提升，有效补充优质资源。
 2019 年，公司实现新开工面积 4983 万平方米，竣工面积 2973 万平方米。截至 2019 年末，公
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司待开发面积 8112 万平方米，其中 38 个核心城市占比达 58%。
 3、 收入利润稳步增长，持续高质量稳健发展
 报告期内，公司经营规模稳步增长。房地产业务结转加快，实现营业总收入 2359.81 亿元，同
收入利润稳步增长，实现高质量稳健发展。
 得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升，公司毛利率提升 2.48 个百分点至 34.97%，其
中房地产结转毛利率提升 2.69 个百分点至 35.38%；随着合作项目增多并陆续进入项目结转期，公
司实现投资收益 37.02 亿元，同比大幅增长 37.62%；净利率提升 2.47 个百分点至 15.91%。
 4、强化现金管理能力，优化资产负债结构
 报告期内，公司为应对行业资金面收紧风险，强化现金管理能力。一方面，公司通过将回笼指
标纳入业绩考核、建立回笼动态监控机制、加大按揭总对总合作力度等多种举措，持续强化现金回
笼，全年累计实现销售回笼 4312 亿元，回笼率提升 5 个百分点至 93%，资金保障稳健有力。另一方
面，截止报告期末，公司拥有未发行公司债额度 150 亿元、中期票据额度 85 亿元，在保险金融机构、
供应链 ABN 储架、私募供应链融资等方面合计储备融资额度达 358 亿元，未使用银行授信额度约 2690
 持续优化资产负债结构，强化抗风险能力。报告期末，公司资产负债率 77.79%，较年初降低 0.18
个百分点；净负债率 56.91%，同比大幅降低 23.64 个百分点，负债率为业内较低水平。报告期内公
司发行 15 亿元中期票据与 5 亿美元债，发行利率均为同期同类产品的最低。截至报告期末账面有息
负债 2700.49 亿元，有息负债综合成本仅约 4.95%，同比降低 0.08 个百分点，继续保持业内领先优
势。货币资金近 1400 亿元，为短期借款及一年内到期债务的 2.1 倍，资金结构安全。
 5、不动产生态发展平台加速成型
 报告期内，保利物业于香港联交所主板上市，募集资金规模达 53.82 亿港元，引入新加坡政府
投资公司、高瓴资本、中国国有企业结构调整基金股份有限公司、中国交通建设集团有限公司等国
际知名基石投资人，获得国际资本市场广泛认可。截至报告期末，保利物业在管面积达 2.87 亿平米，
合同面积达 4.98 亿平米，物业管理项目超过 1000 个。报告期内实现营业收入 59.67 亿元，同比增
长 41.1%，净利润 5.03 亿元，同比增长 49.7%。根据中国指数研究院 2019 年的综合实力排名，保利
物业在中国物业服务百强企业中排名第四，央企物管公司中排名第一。截至 2020 年 4 月 14 日，公
司市值达 416 亿港元。
 销售代理平台合富中国持续推进整合工作，加强市场化拓展，销售代理业务覆盖全国 200 多个
城市，代理项目近 2000 个，市场竞争力持续提升。
 商业管理板块管理面积达 268 万平方米,其中购物管理中心管理面积达 153 万平米，酒店管理面
积达 94 万平米,以轻资产模式实现品牌及管理输出。
 不动产金融方面，公司在管基金管理规模近 1200 亿元，其中信保基金多次被评为“中国房地产
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
 单位:元 币种:人民币
 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
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 报告期内，公司实现营业收入 2359.34 亿元，同比上升 21.29%；营业成本 1534.50 亿元，同比
 上升 16.83%，主要为结转规模扩大，相应结转成本增加。
 （1）主营业务分行业、分产品、分地区情况
 单位:元 币种:人民币
 分行业 营业收入 营业成本 上年增减 比上年增 毛利率比上年增减
 分地区 营业收入 营业成本 上年增减 比上年增 毛利率比上年增减
 注：其他主营业务为建筑、租赁、物业管理、展览、酒店、服务费等。
 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
 其中：占公司营业收入总额或营业利润总额 10%以上的地区
 单位：元 币种：人民币
 分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 毛利率比上年增减
 华南片区、华东片区、西部片区、中部片区营业收入、营业成本增加，主要因为房地产项目交
 付结转增加；华南片区、西部片区、中部片区毛利率同比提高，主要受结转项目结构差异影响。
 房地产业务分地区情况表
 单位：元、平方米 币种：人民币
 地区 结算收入 结算面积 累计结算面积
 （%） （%） （%）
 保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
 备注：累计结算面积仅限当年结转项目。
 (2). 产销量情况分析表
 单位：万元 币种：人民币
 成本构成项 期占总 较上年同 情况
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额
 目 成本比 期变动比 说明
房地产 开发建设及 结转规模扩
 其他成本 大，相应结转
 (4). 主要销售客户及主要供应商情况
 前五名客户销售额 464,382.01 万元，占年度销售总额 2.03%；其中前五名客户销售额中关联方
 五名供应商采购额 62,708.38 万元，占年度采购总额 10.27%；其中前五名供应商采购额中关联
 报告期内，公司发生销售费用 66.81 亿元，同比增长 13.00%，主要为销售规模增加；管理费用
 42.33 亿元，同比增长 21.10%，主要为公司管理规模扩大，管理支出增加；财务费用 25.82 亿元，
 同比减少 0.11%，主要是由于汇兑净损失减少。
 (1). 研发投入情况表
 单位：万元 币种：人民币
 项目 本期数 上年同期数 增减额 增减幅度 主要原因
 经 营活 动 产生 的 销售回笼增加，收到合
 现金流量净额 作单位往来款增加
 投 资活 动 产生 的 对外投资支付的现金
 筹 资活 动 产生 的
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 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
 (三) 资产、负债情况分析
 单位：元 币种：人民币
 本期期 上期期 本期期末
 末数占 末数占 金额较上
 项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明
 的比例 的比例 动比例
 （%） （%） （%）
一年 内到 期的 一年内到期借款与
非流动负债 应付债券增加
 2. 截至报告期末主要资产受限情况
 截至 2019 年 12 月 31 日，公司所有权受限资产主要是金融机构借款而设定的抵押资产，包括存
 货、固定资产和投资性房地产等。此外，公司部分货币资金为履约保证金存款，在履约期间使用权
 受到限制。具体情况如下表所示：
 单位：万元 币种：人民币
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 (四) 行业经营性信息分析
 公司 2019 年度房地产开发项目汇总表
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
 楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
 广州市白云区棠景街三元里大道西北侧
 广州保利中新知识城（原黄埔区 KS1 号路
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序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
 楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
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序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
 楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积

[cp]近日，一名抖音号为“怪老头”的用户，在平台发布称，邢台市信都区爱民路金华中学对面有一栋未批先建的大楼，面积11000平米，消防都没有验收，且已经销售了几套房了，该用户“隔空”问金华中学的校长，您对面的摩天大楼什么手续也没有，为什么不去阻止他们施工，还孩子一个阳光照射的教室？

市长热线回复称：这个楼的处理方案是造价的百分之六罚款，该用户问造价多少？对方回复11000平米，造价1600万，罚款90万。

针对此事，网友有什么看法？来源燕赵生活号[/cp]

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