一、推行房地产证券化的迫切性和意义

(一)分散和化解金融风险的需要
目前我国金融市场是以银行为核心的,因此,银行面临的风险也将影响到整个金融市场。银行信贷面临四种风险,即信用风险、利率风险、流动性风险和提前偿还风险。
1.房地产资产证券化有利于分散利率风险。住房抵押贷款期限一般比较长,通常是10—20年,甚至是30年,利率波动的可能性很大,利率波动对住房抵押收益的影响也会越大。目前住房抵押贷款银行实行的是单一品种的浮动利率贷款,商业银行随时可以根据人民银行利率变动而上浮或下调利率,买房者也承担了较大的利率风险。一旦通胀率提高,利率随之提高,消费者借贷的热情必然降低。银行对住房抵押贷款的呆账率也会提高。解决这一问题最有效的方法就是实行固定利率为基础的贷款,这样购房者的风险降低了,但银行仍然要面对利率风险,通过房地产资产证券化,银行将贷款一次性出售获得收益,利率风险则随贷款也转移出去了。
2.房地产资产证券化有利于分散流动性风险。银行多为长期贷款,但是发放贷款的资金多来自于居民储蓄,而居民储蓄中又以活期存款为主,这种资金来源的短期性与资金运用的长期性不匹配。从长期来看,它会导致银行陷入资金周转不畅的困境,出现流动性不足的危险。通过房地产资产证券化,银行将贷款出售迅速回笼资金,就化解了这种风险。
3.房地产资产证券化有利于降低信用风险。银行在发放贷款时,面临着借款人不能按期偿还债务或拒不偿还债务的可能性,从而给银行带来损失。我国四大商业银行的不良资产比例达20%—30%。这种情况的形成主要是因为70%的银行信贷的主要流向是企业,而企业的经营业绩普遍不佳,结果流向企业的银行贷款的安全性和流动性就较差。虽然房地产贷款的对象是广大的个人消费者,他们对经济波动的承受能力比企业要弱,一旦经济发生不利变动,个人的偿付能力就会受到很大影响。但在我国目前看来,针对个人的住房贷款还是小于企业贷款。
4.房地产资产证券化有利于降低提前偿还风险。借款人由于收入状况的变动或是经济环境的变化而提前偿付贷款,这就增加了银行非预期的现金流入。银行增加的库存现金给银行的资产负债管理提高了难度。通过房地产资产证券化,使银行实现了表外融资从而化解风险,提高资本利用率。
(二)企业融资制度创新的需要
近几年来,我国资本市场的规模和市场范围不断扩大,但企业融资方式却较为单一,尤其是中小企业受间接融资方式的限制,其资本结构以大量负债为主,企业间接融资占其外源融资比重很高,这就需要有一种新的融资方式来解决当前中小企业在融资方面所面临的困境。
目前我国以市场经济为主,各大企业也逐步从间接融资走向直接融资,在这个过程中,需要借鉴发达国家的经验,然而由于政治、经济、文化、制度等方面的差距,不能照搬他们的模式。通过房地产资产证券化,有利于国有企业改善自身的资本结构,同时资产证券化还有利于国有企业盘活资产,提高资产周转率。
(三)完善房地产市场运行机制的需要
房地产属于不动产,本身就具有不可移动、投资期限长、投资金额大、回收期限长的特点,因此造成房地产投资风险相对集中。尤其是在房地产投资初期,更需要不断注入新的资金。这样巨大的资金缺口在吸纳银行信贷资金和引进外资都相继乏力,而期限较短的居民储蓄存款又难以有效地为房地产业的发展融通长期资金的情况下,推行房地产资产证券化,直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约,有助于迅速筹集资金,建立良好的资金投入机制。同时,房地产证券面值灵活,易流通,可以克服房地产投资规模大,建设周期长的弊端,消除市场进入障碍,解决我国现阶段巨额存款和巨额资金需求的矛盾。
当前,房地产市场积聚了大量的社会资金,流动性差,容易带来较大的风险。实行房地产资产证券化,可以利用证券的流动性,将房地产同市场的短期资金联系,大大增强资产的流动性,增加抗风险的能力。而且,资金以证券化的方式实现,各投资主体就能直接到市场上寻求资金来源,降低串联系统风险,这对房地产市场的长期发展无疑是有利的。

二、房地产资产证券化及其运作

(一)房地产证券化及其运作
房地产资产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程,它使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。
从本质上讲,房地产属于周期长、流动性较差的资产,而证券化是具有可分性、流动性较高的资产。房地产的低流动性与企业运作资金的高流动需求是房地产的一个基本矛盾,房地产资产证券化正是在这种矛盾的博弈中产生出来的。
概括地讲,一次完整的房地产资产证券化融资基本流程是:发起人将证券化资产出售给一家特殊目的机构(SPV),或者由SPV主动购买可证券化的资产,然后SPV将这些资产汇集成资产池,再以资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资,最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。
(二)住房抵押贷款证券化模式对我国的影响
目前,我国个人住房抵押贷款发展较快,为住房抵押贷款证券化的推行奠定了资产基础。为了推进住房抵押贷款证券化,国务院已经批准了国家开发银行和中国建设银行分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化试点工作。借鉴世界发达国家的证券化经验,结合我国国情,我们得到以下几点启示:
首先,政府要积极参与和促进住房抵押贷款证券化市场的发展。从国际经验来看,大部分国外住房抵押贷款证券化机构都有很强的政府背景,政府在资产证券化过程中不仅仅通过立法和机构组建给予支持,而且直接设立或提供担保形式参与运作。
其次,选择适应本国国情的住房抵押贷款证券化的模式。从分析三国的住房抵押贷款发展模式来看,美国虽然在这个领域居世界之首,但是其他的国家也没有完全“照猫画虎”,他们也都是根据自己国家的政治经济状况和房地产市场的发展情况确定房地产资产证券化模式,并取得了不同的成功。
最后,必须建立抵押贷款一、二级市场相互促进发展的机制。一级市场与二级市场是相辅相成的,住房抵押贷款保险和担保二级市场的发展必须以一级市场为前提,同时二级市场发展又会进一步促进一级市场的规范。

三、我国房地产证券化的难点分析

(一)房地产证券化认识上的局限性
20世纪90年代以来,中国的学界和业界对资产证券化进行了深入的研究和不懈的探索,包括人民银行、证监会在内的政府部门对资产证券化的研究和探索都给予了一定的支持。政府相关机构多次牵头进行了资产证券化可行性和必要性以及相关专题的研究,部分学者和专家也出版了一些介绍性的图书和专著,并取得一定成就,与次同时,我国资产证券化的实践活动也逐步开始尝试。但是,我国房地产资产证券化起步较晚,对其认识还处于初级阶段,尽管我们是在学习和借鉴发达国家房地产资产证券化的基础上推行适合我国国情的证券化模式,可是发达国家尚且用了几十年的时间把房地产资产证券化广泛推广,更何况我国尚处于探索和研究阶段了。

(二)金融体制上的不适应性
1.我国证券市场不规范。实行住房抵押贷款证券化,其最终是要走上市之路,而目前我国证券市场很不规范,难以识别证券的优劣。2.我国现阶段还没有真正权威性的评级机构。3.我国没有专门的政府担保机构和保险公司。4.缺乏推行房地产证券化所需的专门人才。
(三)房地产法律及其监督的滞后性
房地产资产证券化是一项极其复杂的系统工程,将银行债权转化为投资者有价证券持有权的过程中,涉及原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务、证券投资者等各个方面的利益。我国现行的《证券法》相关条款中缺乏对资产证券化在融资业务应用的规定,这势必增加资产证券化的推进难度。同时建立风险隔离机制所需要的相关法律《破产法》和《信托法》出现不久,实施过程中难免存在种种困难。

四、推进我国房地产证券化的对策思路

(一)积极推进金融体制改革创新,为房地产证券化提供前提和环境
1.进一步深化金融体制改革,充分发挥市场机制对金融市场的调节作用
改革开放以来,经过多年的市场趋向改革,我国金融市场从形式上看,已经建立了比较齐全的金融体系, 但各种金融机构的组织和功能离市场经济发展还有相当的距离,资本市场仍发育不良,行政干预金融市场的情形还大量存在, 因此需要进一步深化金融改革; 加快建立适应现代市场经济发展需要的金融体制, 让市场机制充分发挥对金融市场的调节作用。
2.创造适宜房地产资产证券化需要的环境
(1)对国有商业银行进行公司制改造。我国长期的实践表明,国有金融企业由于与政府保持了过于密切的行政关系,导致了经营效率低下,使社会资金不能得到合理的运用,同时,金融企业本身也养成了过分依赖国家的心理,而不注重自身的经营管理。商业银行进行公司制改造,使它们可以通过产权制度安排,比较清楚地界定财产的所有者与经营者之间的权责关系,可以提高其经营效率。
(2)完善一级市场的风险控制机制。银行发放个人住房消费贷款,除了审查借款人购买房屋的市场价格,还要对借款人的资信状况进行严格的审查,以确保借款人具备良好的信用和较强的还本付息能力,从而为抵押贷款证券化奠定基础。由于现阶段我国尚无完整意义上的个人信用制度,银行很难对借款人的资信状况做出判断,对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得困难重重。这样一来,无形中制约了个人信贷业务规模的扩展,而规模过小的住房抵押贷款初级市场对证券化的推行是没有意义的。为此,应尽快建立包括个人信用登记、评估、风险预报与规避在内的一系列个人信用制度,对借款人就业和收入变动状况以及财产增减情况实行动态监督和跟踪调查,以利于银行扩大个人住房消费贷款规模,推动城镇居民购房需求。从长远来看,住房抵押贷款证券化需要个人信用制度来保证。
(3)技术条件的革新。开发高效自动化的信息系统,实行证券运作的标准化,广泛实施电算会计,以提高市场的整个效益。
3.加强房地产证券化方面的人才培养

　　银行业是金融系统中最重要的组成部分，而银行业的信贷资产状况对其运行具有决定性的作用。接下来请欣赏学习啦小编给大家网络收集整理的信贷资产证券化法律制度。

　　信贷资产证券化法律制度

　　《信贷资产证券化法律制度》介绍:肇始于美国的资产证券化，是世界金融领域的一次重大创新，并引发了一系列制度创新，市场创新和技术革命，由于资产证券化兼有风险转移创新，提高流动性创新和信用创新的功能，所以在世界金融市场上有着举足轻重的影响。证券化的基础资产己从最初的住房和商业的抵押贷款，扩及到非抵押贷款，如贸易应收款、信用卡应收款、消费信贷、租赁应收款、汽车贷款以及其他消费和商业应收款，担保应收款、托运人对铁路部门的债务、商业银行贷款、保健护理应收款、购买天然气产品的债务以及皇家贵族享有的未来各种开支的权利等。由于证券化基础资产的不同，资产证券化种类呈现出多样化的趋势，要对各种类型的资产证券化逐一研究是不可能的。在众多资产证券化类型中，住房抵押贷款证券化与不良住房抵押贷款证券化是最值得关注的，因为前者是发育最为完善的资产证券化类型，而后者是解决商业银行不良资产的一个有效方法。因此笔者在对资产证券化基本理论进行研究的基础上，对我国商业银行不良资产证券化和住房抵押贷款证券化的基本原理及其运作机制进行了深入的分析。本文在理论研究的基础上，对构建我国不良资产证券化和住房抵押贷款证券化制度提出了自己的法律建议。

　　我国商业银行因其巨额不良资产而存在潜在而巨大的金融风险，可以说解决商业银行巨额不良资产已成为当前我国金融市场最为迫切的一件事情。尽管解决商业银行不良资产的途径和方法很多，但从世界各国解决银行不良资产的经验来看，运用资产证券化方式解决商业银行不良资产证券化是最为有效的方式之一。在对我国商业银行不良资产问题全面分析的基础上，笔者对我国商业银行不良资产证券化的可行性以及其市场和法律环境进行了深入的研究，最后在借鉴境外先进立法经验的基础上，得出了自己的结论，即虽然中国目前开展商业银行不良资产证券化还存在市场以及法律障碍，但这些障碍是可以克服的，尤其是在构建SPV的问题上，可以利用资产管理公司这一特别立法赋权处置银行不良资产的机构来充当证券化中介机构，从而绕开现行法律的制约。当然解决商业银行不良资产证券化法律制度障碍最为有效的途径还是通过特别立法的形式

　　对不良资产证券化的开展作出一系列制度安排。

　　住房抵押贷款证券化是美国开展最早、发育最为成熟的一种资产证券化类型。我国商业银行发放的住房抵押贷款已初具规模，具备了开展住房抵押贷款证券化所需的最基本条件。但由于住房抵押贷款属于商业银行的优质资产，所以，我国商业银行开展住房抵押贷款证券化的动力不足。笔者在对住房抵押贷款证券化市场规模和法律环境作了深入研究后，认为目前在我国最有可能成功开展的资产证券化类型非住房抵押贷款证券化莫属。这是因为作为有房产抵押的贷款，其违约率低，投资者对住房抵押贷款的信心比较充足，而且目前国家相关监管部门对开展住房抵押贷款证券化也是持支持态度的。但是目前开展住房抵押贷款证券化的最大障碍一证券中介机构SPV的构造还未能像不良资产证券化那样得到有效解决。因此，笔者认为解决住房抵押贷款证券化的最有效的方式同样是以特别立法对涉及住房抵押贷款证券化的相关问题作出制度性安排。

　　由于我国商业银行巨额资产的处置、商业银行发放的住房抵押贷款规模初具、信托法律体系的不断完善以及市场投资者对新的投资产品的需要，以不良资产证券化和住房抵押贷款证券化为主要内容的银行信贷资产证券化在中国的开展已是指日可待，目前最为欠缺的就是国家对资产证券化的特别立法。市场经济是法制经济，离开了完善而能够为投资者所信赖的资产证券化法律体系，银行信贷资产证券化在中国的开展将是难以想象的。

　　信贷资产证券化的发展模式

　　从20世纪70年代后期开始，发达市场国家特别是美国出现了一种信贷资产证券化趋势，其一般做法是:银行(亦称原始权益人)把一组欲转换成流动性的资产直接或间接地组成资产集合(亦称资产池)，然后进行标准化(即拆细)、证券化向市场出售。

　　中国的信贷资产证券化试点始于2005年，此后国家开发银行、中国建设银行、中国工商银行等银行，发行了多款信贷支持类证券。随着2008年全球金融危机的爆发，中国内地信贷资产证券化陷入停滞。2012年中国重启信贷资产证券化试点。

　　2013年11月18日，国家开发银行在银行间债券市场成功发行了"2013年第一期开元铁路专项信贷资产支持证券"，本期资产支持证券仅分为一档优先档资产支持证券，总额为80亿元。本期证券是2013年8月28日国务院常务会议决定进一步扩大信贷资产证券化试点中首单信贷资产证券化产品，基础资产池为国家开发银行向中国铁路总公司发放的中期流动资金贷款。

　　从全球情况看，信贷资产证券化目前有代表性的模式大致有三种:一是美国模式，也称表外业务模式，二是欧洲模式，亦称表内业务模式，三是澳大利亚模式也称准表外模式。这三种模式的主要区别是已证券化资产是否脱离原始权益人的资产负债表，资产证券化活动是直接操作还是通过一定的载体或中介进行。

　　今年5月份的信贷资产证券化CLO市场提前入夏，仅5月一个月内就发行了总额为284.8亿元的CLO，创下历史最高纪录，一直以来，CLO市场的叫好不叫座状态有所改善。

　　"与之前互抬轿子的情况不太相同，已经有出现较多自主投资者;而且鉴于利率下行空间有限，发行主体对当前的发行价格也比较认可，CLO发行赶场明显。"一位投行人士对《第一财经日报》记者表示。

　　据《第一财经日报》记者不完全统计，自2012年9月份资产证券化试点重启以来，金融机构发行的资产证券化产品已经超过1000亿元。

　　2012年资产证券化试点重启以来一直没能突破"叫好不叫做"，甚至有人认为是监管机构的"一厢情愿"，因为试点资产质量较高，发行人证券化出表动力不足;另外，收益率并不具有竞争力，投资人兴趣也不高。

　　但5月份CLO的发行却明显有"赶场"的意味儿。据《第一财经日报》记者统计，5月份总计发行284.8亿元CLO产品，创出中国CLO历史上的单月发行最高纪录。

　　信贷资产证券化的融资模式

　　传统的融资模式包括直接融资模式和间接融资模式两大类，而资产证券化是介于两者之间的一种创新的融资模式。

　　直接融资是借款人发行债券给投资者，从而直接获取资金的融资形式。该模式对借款人而言减少了交易环节，直接面向市场，能降低融资成本或在无法获得贷款的情况下获得融资，但是对投资者而言风险较大，对于风险的评审和管理主要依赖于借款人本身。间接融资是通过银行作为信用中介的一种融资方式，即投资人存款于银行，银行向借款人发放贷款，在此过程中，银行负责对于贷款项目的评审和贷后管理，并承担贷款违约的信用风险。该模式的资金募集成本低，投资者面临的风险小，但银行集中了大量的风险。信贷资产证券化是银行向借款人发放贷款，再将这部分贷款转化为资产支持证券出售给投资者。在这种模式下，银行不承担贷款的信用风险，而是由投资者承担，银行负责贷款的评审和贷后管理，这样就能将银行的信贷管理能力和市场的风险承担能力充分结合起来，提高融资的效率。

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