中梁地产如何？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-07-01 15:26 标签： 中梁地产实力怎么样

这是路数的第二十六篇原创文章

三道红线的试点房企有没有可能扩容？

现行12家试点房企中梁控股（02772.HK，以下简称“中梁”）在6月24日投资者电话会议上给了肯定答案。

“预期未来还会有第二批，覆盖50强甚至是100强。”公司管理层称。

2020年8月，中梁和其余11家房企被喊去北京参与座谈会，并成为重点企业资金监测和融资管理规则下的首批试点房企。

它们被要求完成降负债，每个月要上报情况。当然，还有比如，控制投销比在40%以内。

反正被点名了，中梁只能遵守纪律。

拿地上，中梁变乖变谨慎。管理层在24日的说辞是：“我们并没有过度依赖在集中供地的二线城市做投资。”、“避开过度竞争、限价过严的城市。”“今年可以适当做精准的土地储备。”

所以今年前五个月，它家的土地总账是：

用了338亿元新增了57个项目，新增货值900亿。地货比大于2.5倍。平均成本在4900元/平方。不过土地的权益比是50-55%，并表率在60%。

中梁强调了一点即不会去硬抢地。所以新增土储中，30%是二线城市的土储，其中仅有15%左右是来自于集中供地的热点城市。65%占比是类二线城市性质的三线城市。剩余的6%是四线城市。

三道红线倒逼下，中梁在销售上更加注重现金回款率和去化率指标。前者超过85%，后者超过70%。指标非常健康，为高周转开发商提供重要支撑。

三道红线也倒逼着中梁做进一步的债务管理动作。它成为12家试点房企中为数不多成功降到黄档的。

方式方法总结起来无非就是，一降低对高息债的依赖，比如减少364天公募债的发行，提高长债的占比；二是总量上不做特别增加。

不过，中梁也体会到了融资之难。比如，受制于监管层对融资端的严控，公司的境内直融目前没有新的进展。

同样，中梁在银团贷款上也只是分到一点点肉――到明年3月到期的7000万美金双边银团。“因为银行额度一般会留给最高评级的企业，不太会有增量。”管理层坦诚。

中梁认为自身总体债务水平可控且短期内没有兑付及再融资压力。原因一是公司主要依赖于以项目抵押为主的开发贷，时间上比较分散没有到期集中度。二是按照项目现金流提早安排回款。

中梁预计自己到今年6月底总债务和去年年底持平。尽管黄档房企年有息负债增速可以达到10%，但中梁不会选择去突破。

具体到财务结构上，中梁有信心在今年6月底将非银贷款在有息负债中的比重从2020年年底的28%降到25%，如果顺利，2021年年底降到20-25%。

但另一方面，中梁未必一定能在今年年底将平均融资成本从8.5%降到年初预期的8%。原因是未来6个月内，美元债融资成本的不确定性。管理层希望外界能够理解。

成为试点房企后，中梁的感受挺深：

一、不要对调控存有会放松的预期；

二、即便个别城市有收紧，但市场整体销售会维持稳定，不会大起大落。

三、对于试点企业来说最困难的时刻已经过去，而非试点企业未来会比较难。

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（责任编辑：张洋 HN080）

7月31日，据多个投资人反映，其购买的万向信托中梁地产基金8号集合信托计划延期了，根据信托公司的公告，受托人拟延长各期优先级II类信托单位期限，延长期限1年，到期日预期为2021年7月31日。

该信托计划规模7.6亿，分为优先级I类、优先级II类和劣后级（中梁地产指定主体以债权认购），其中本次优先II级募集1亿元，预期收益8.2%-9%，并附带一定浮动收益，资金用于向杭州正悦实业有限公司发放项目并购贷款及权益类投资款。

就市场风传中梁地产信托计划延期之事，中梁地产回应称，公司正常履约且资金充裕。万向信托对此事的情况说明显示，公司管理的中梁地产基金8号信托计划延期决定非因交易对手出现违约，而是万向信托综合考虑以及信托约定而作出的行为。“截止2020年7月31日，信托计划运作正常，交易对手中梁地产均正常履约，其中债权类均正常还付本息。”万向信托在情况说明中表示，股权性质的权益投资，因项目去化尚未达到约定比例，对部分权益进行延期，延期安排符合信托文件约定。

成立于1993年的中梁控股发迹于温州，被称为浙江三四线城市的“小霸王”。在迅速实现规模扩张过程中，中梁控股的销售额从百余亿猛冲到逾千亿。与业绩暴增相对应的是中梁地产不断叠加的杠杆，中梁地产的资本化利息在三年间从1.47亿元暴增至13.81亿元，暴涨9倍，远超销售额增幅。中梁在业内有着“小碧桂园”之称，除了和碧桂园一样专注于三四线城市的战略外，也有着碧桂园一样的高周转模式。

中梁控股的招股书中显示，中梁控股58%的借款来自于信托和资管产品。上市前的招股书显示截至2018年末，共有109笔尚未偿还的借款，融资成本超过10%的有88笔。截至2019年3月末，借款余额达123亿元，其中最高利率达18.5%，普遍融资成本在12-13%之间。

其中，万向信托和中梁地产合作较为密切。在中梁地产上市前一年，万向信托2018年4月-12月，在短短9个月时间内，一共为中梁控股输血12次。中梁地产从万向信托获取融资的成本，主要在9.5%-14%之间。其中，年利率最高的一笔在2018年11月20日发生，融资金额为11亿元。

虽然中梁地产未构成实质性违约，但依然暴露出了中梁过度依赖高息信托融资且资金紧张的问题。

万向信托为杭州民营信托公司，注册资金13.39亿，2020年行业综合实力排名38名，在此之前万向信托一直对外宣称兑付率100%。在上一次资产荒万向信托重点布局贵州政信及工商企业类资产，至今尚有70亿贵州涉险资金未收回，靠自身蓄发解决兑付问题；其踩雷的工商企业项目有长城集团、东方金钰、中弘股份和千山药机等。在未设资金池的情况下得以顺利兑付风险资产，万向信托引以为豪的家族信托业务应该做了不少贡献。

万向主营房地产业务，此次中梁地产事件，也会对其主业产生影响，上篇有提及过2020年是房地产的兑付大年。未来，有关万向信托风险处置，及其自身发展情况，小编也将持续关注。

2019年7月11日监管要求管控地产信托余额，多家信托公司暂时停止房地产信托业务的募资，万向信托仍旧执着于地产业务，便有了上述中梁地产基金8号的诞生。地产信托的管理费通常高于其他产品，民营信托对信托报酬的追求更加疯狂，这也是民营信托时常暴露风险的重要原因。

经过上一轮资产荒，信托公司的重点布局已经调整为发达地区政信及龙头地产公司。和政信项目不同，地产项目是市场化运作，融资方及母公司的经营能力和现金流异常重要。营业收入及行业排名决定了地产公司能否融资及融资成本，于是便有了华夏幸福、泰禾和中梁的疯狂。今年是地产公司偿债大年，恰逢压降非标，若短期不能得到有效调整，部分融资方资金会更加紧张。

中梁控股，是一家快速发展的大型综合房地产开发商，2019年在香港联交所上市，股份代号为2772.HK。不少人好奇，中梁控股集团是国企吗？在房地产行业，该公司排名怎么样？下面，我们一起来了解一下。

官网资料显示，中梁控股总部位于上海，是中国快速成长的TOP20综合房地产开发商，总部位于长江三角洲，业务覆盖全国。截至2020年6月30日，该公司拥有约6300万平方米的土地储备，在中国五个核心经济区的504个项目的产品组合长江三角洲，中西部，泛渤海，台湾海峡西部和珠江三角洲，覆盖23个省市的149个城市。

据了解，中梁控股是一家上市民营。数据显示，截至2020年12月31日，中梁控股控股股东为梁中国际有限公司。通过股权穿透发现，中梁控股实控人为杨剑。

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