作者丨火华 编辑丨 刘阳
从2021年初中国公募REITs开闸以来，中金基金在该市场上异常活跃。在抢占市场份额的同时，中金基金也一直在积极引进行业优秀人才。
近日，中金基金发布高层变更公告， 任命席晓峰、李耀光为中金基金副总经理，该项任命从12月2日生效。
新任高级管理人员相关信息
注:根据2015年4月24日修订后实施的《中华人民共和国证券投资基金法》，“是否经中国证监会核准取得高管任职资格”和“中国证监会核准高管任职资格的日期”不再适用。
公告内容显示，席晓峰历任华夏证券研究所金融工程分析师，上投摩根基金管理有限公司风险管理部风险经理，国泰基金稽核监察部总监助理，中金公司资产管理部副总经理，华泰证券（上海）资产管理有限公司合规风控部负责人、合规总监、首席风险官、督察长、副总经理。2021年8月加入中金基金。据悉， 席晓峰有丰富的合规风控经验，目前在中金基金分管中后台。
新任高级管理人员相关信息
注:根据2015年4月24日修订后实施的《中华人民共和国证券投资基金法》，“是否经中国证监会核准取得高管任职资格”和“中国证监会核准高管任职资格的日期”不再适用。
李耀光历任中国农业银行托管业务部经理，中信证券资产管理部高级经理，摩根士丹利华鑫证券（现“摩根士丹利证券（中国）有限公司”，简称摩根士丹利证券）固定收益部经理和副总裁、全球资本市场部副总裁和执行董事，渤海汇金证券资管公司（简称“渤海汇金资管”）资本市场部总经理、金融市场部总经理（兼）、不动产投资管理部总经理（兼）、公司副总经理。2021年6月加入中金基金。据悉， 李耀光目前主要分管中金基金创新投资部，即公募REITs业务。
公募REITs开闸，亟需复合型人才
境内公募REITs——基础设施证券投资基金，采取“双SPV”管理人结构，由在同一控制下的机构担任“基础设施基金管理人”与“基础设施资产支持证券（ABS）管理人”，其中，基金管理人需要具备公开募集证券投资基金的资格，同时可以聘请具备保荐资格的证券公司作为财务顾问。
这与境外市场的REITs管理模式有很大区别。 以中国香港和新加坡为代表的亚洲REITs市场多采取外部管理模式，基金管理人通常是发行人（在境内称为原始权益人）的全资或控股子公司； 以美国为代表的欧美REITs市场则主要采取内部管理模式，即REITs本身就是个上市公司，管理人员是作为上市管理团队被聘任到上市公司内部的。
前期市场对于公募REITs的研究主要集中在IPO环节，即什么资产能够符合监管要求做REITs、申报流程是什么样的等等，对资产管理重视度还有待提高。
在睿和智库过去几年多次组织的专项研讨会中，多位专家在讨论时都指出， IPO阶段非常重要，但只是第一步，更重要的是后续的REITs管理。
在境内公募REITs结构下， REITs的持续管理需基金管理人与发行企业的专业能力结合，双方优势互补才能实现经营稳定。对投资者而言成为长期稳健的投资标的，对企业而言成为资产端资本运作和扩张的有效平台。反之，任何一方如能力有所欠缺，不仅可能影响上市载体经营情况，甚至使REIT平台长期运作的价值和市场声誉也受到严重影响。
由于境内公募基金管理公司的传统业务是股票、债券等证券投资，强调的是证券组合投资逻辑，这与REITs关注核心资产与不动产资产主动管理具有很大的差异。因此，基金管理公司在传统证券投资基金规模里积累的经验，也无法直接带来REITs的管理能力，这就需要REITs基金管理人通过人员招聘、内部组织架构调整、不动产投资能力培养、与外部管理机构充分合作等内外部资源投入，来建立基金管理能力。
去年以来，我们看到多家行业知名基金公司开展了REITs领域的专家招聘，也印证了这一点。此次中金基金于2021年上半年引入李耀光并新任命为副总经理， 也体现出了中金基金对REITs业务模式的理解和对业务的重视。
中金基金管理有限公司是中金公司全资子公司，目前是中金普洛斯REIT的基金管理人。强强联合的中金普洛斯REIT从2021年6月份成立以来备受市场关注。 中金普洛斯REIT作为首批试点中，入池资产最多（7个项目）、产权型规模最大的REIT产品，上市之后表现稳健，涨幅居于市场前列，交易量等流动性指标也位居市场首位，是首批实现分红的两只REITs之一。特别是其于10月28日上线的中金普洛斯REIT网站（）受到市场诸多好评。
在过往的交流中，李耀光曾多次对睿和智库创始人韩玮烨表示：
“我们要把REIT当作是与合作伙伴、投资者共同投资的一家合资上市公司去对待，而不是一只普通的基金， 定位和态度是最重要的。”
目前活跃在公募REITs市场上的主要包括中金基金、中信、国泰君安等头部机构，以及中航、国投瑞银等几家国资背景机构，而多数想进入这一市场的基金管理公司，都面临着对REITs与不动产投资管理领域的理解还不够、专业人才匮乏等窘境。 这就需要行业努力地去学习和探索，也需要各家机构持续不断的在人才培养上增加投入。
优质REITs资产稀缺，机构已有内卷趋势
从前期媒体报道和自媒体文章可以看到，公募REITs在广受市场重视的大背景下，优质项目竞争已经白热化，有些招投标项目的管理费中标价格已低到千一乃至更低。尽管有外部管理机构的存在分担了基金管理的工作， 但这仍显著低于国际管理基金的管理水平。
从与睿和智库专家的交流中我们了解到，这种价格趋势并不利于REITs基金管理行业的可持续发展， 市场过热竞争乃至低价中标模式本身，也决定了基金管理人难以维持优秀人才团队与管理能力，更难说系统升级与资源投入了。长期而言，最受损的上市后的REITs本身，除了投资人利益可能无法最大化以外，原始权益人也无法有效搭建资产资本运作平台，最终可能会出现多输的结局。
随着试点项目的推进及市场的发展，各学术机构及监管部门也在持续研究境内REITs潜在模式的完善途径。
当前通过股票上市IPO方式实现公司制REITs上市，在制度上还存在诸多难点需要挑战。外部管理模式下也存在着简化的可能，比如通过基金法规的修改实现公募基金可以直接收购项目公司及项目，或者通过证券化产品公募化，来实现双SPV向单SPV模式转变，减少管理层级并优化治理结构；再比如在现在公募基金管理公司培育管理能力的同时，有部分公募基金公司探索通过设立全资或与产业方合资设立专业子公司开展REITs管理；也有不动产私募管理公司以及产业集团，在探索申请公募基金牌照或收购已存在公募基金牌照，来进入REITs管理领域，这些都是有利的尝试， 但前提都是合规合法前提下为投资者利益负责。
公募REITs对基金管理公司是机会，更是挑战和责任， 中国REITs市场的行稳致远，离不开基金管理人的成长与发展。
未来，机构的竞争就是人力资本的竞争
金融机构是典型的人力资本密集型企业，可以说， 人才竞争就是机构竞争优势最直接的体现。在这方面中金走在了行业前列。
此次受聘担任中金基金副总经理的李耀光是不动产金融领域知名专家，也是睿和智库的老朋友，曾多次受邀参加睿和智库、万商俱乐部联合主办的“中国不动产资管峰会”，为推动中国公募REITs的发展，做了大量的布道工作。
据笔者了解，至少在2014年开始，李耀光就开始投身境内外REITs及不动产证券化研究与实践工作， 推动了国内很多具有行业影响力的创新尝试。
他在摩根士丹利证券期间与多家境外REITs发行企业保持着业务沟通与合作，作为财务顾问操盘发行了首单PERE类REITs（光大安石大融城类REITs）、首单住房租赁领域ABS（魔方公寓ABS）。
在渤海汇金资管任职期间带领团队快速树立了类REITs领域优势品牌， 任职期间渤海汇金资管类REITs业务从无到有，同期管理规模位居行业前四，并在2017年排名第一，牵头发行国内首单住房租赁类REITs（新派公寓类REITs）等多单类REITs产品，以及首单共享办公ABS（纳什空间ABS）等创新产品。
勤奋的工作，创造出卓有成效的业绩，而这一切源于热爱。在李耀光身上鲜有金融人士冷冰冰的理性和精明，多了几分理想主义色彩。在多次会议上，李耀光如是说：
“只要对宏观经济和实体经济服务有价值的金融工具，都是我们努力探索的方向。”
一个人只有热爱生活，才热爱工作。如果你有耀光的朋友圈，会发现他总是对未来保有激情。常年的商务旅行，成了他最好的读书时间。工作之余，持续不断的充电。
记得2017年的时候，李耀光选择一张“类REITs到公募REITs的最后一公里”的图片，作为他的朋友圈封面。当时有人问他这一公里多久能走完， 他说“就一公里了，到底是汽车过去、走过去、爬过去、磕长头磕过去……谁知道呢，只要对经济对社会有好处，迟早会出来的”。
4年后的2021年，这一公里终于实现了。
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