生物医药产业发展以及招商对策研究
生物制药是指运用微生物学、生物学、医学、生物化学等的研究成果和方法，以生物体、生物组织、细胞、体液等为原料，制造的一类用于预防、诊断和治疗的制品。
生物制药主要可分为以下五个子行业：疫苗、诊断试剂、单抗、重组蛋白和血液制品，而干细胞行业尚在起步期，仅脐血干细胞储存实现产业化。目前基因工程药物是生物制药的主体，其中新型疫苗、基因重组单抗和重组蛋白值得关注。
一、生物制药行业持续高速发展
生物技术引领的新的科技革命正在加速形成，生物产业正在成为新的经济增长点。许多发达国家和新兴工业化国家均把生物产业作为战略产业重点发展，部分国家将政府研发经费的近一半用于生命科学及相关领域，其中美国、英国、瑞士等发达国家的生物产业已占到GDP 的15%左右。
中国制药领域与国外距离最小的是生物制药，中国生物制药的技术平台落后于发达国家，目前产业化平台几乎都是酵母、大肠杆菌这类简单的技术平台，而哺乳动物细胞技术平台大规模培养技术尚不成熟。同时，生物技术药物应用少、规模小，疫苗和诊断试剂很多品种仍属空白。
在全球生物制药行业两次跨越式发展中，中国在第二发展阶段开始落后于国际市场。第一发展阶段，中国处于国际先进水平，EPO 、G-CSF、INF-α，IL-2 等细胞因子和激素类产品在 1990
年代中期都获准上市，稍微落后于美国，几乎与欧洲同步，以深圳科兴、杭州九源等为代表。第二发展阶段，中国与发达国家的差距拉大，没有抓住以治疗性抗体为代表的生物制药第二个黄金发展阶段，退到发展中国家的先进水平。当前，中国生物制药产业的跨越式发展即将来临。随着中国哺乳动物细胞大规模培养技术平台的建立，以及单抗和长效蛋白的产业化，中国生物制药产业即将迎来跨越式发展。代表企业为兰生股份参股的中信国健、长春高新的子公司金赛药业、沃森生物、智飞生物、华兰生物。
二、中国加大生物制药产业政策力度
中国生物制药市场份额偏低，存在较大上行空间。全球生物制药在医药产业中比重逐年上升，而中国生物制药比重大幅低于国际市场，仅为9.5％，约为全球生物制药比重的一半。按国际市场目前18％和预计2020 年33%的标准，中国生物制药发展空间巨大。中国对以生物制药为主体的生物产业扶持力度逐渐加大，如下表所示：
2011年是中国“十二五”规划的开局之年，中国投向生物医药产业的重大新药研发、创制领域的专项资金将超过400 亿元，而十一五期间投入相同领域的专项资金额度共计178 亿元。“十二五”生物产业规划扶持自主创新和产业化发展，鼓励有竞争力的企业做大做强，这将有利于生物制药行业中的龙头企业。
三、全球著名生物技术制药企业简析
（一）Pfizer（辉瑞）美国
辉瑞公司是一家拥有150多年历史的以研发为基础的跨国制药公司，总部纽约。新辉瑞是由辉瑞和法玛西亚公司携手创立的一家拥有空前规模、广泛的产品治疗领域和产品系列的全球药业巨擘。新辉瑞公司包括三个业务领域：医药保健、动物保健、以及消费者保健品。公司的创新产品行销全球150多个国家和地区。
西安杨森是他最大的子公司，也是中国的市场上占有率是最大的外资公司。
赛诺菲-安万特集团是世界第三大制药公司，在欧洲排名第一。于2004年8月20日赛诺菲－圣德拉堡收购安万特成功后组建而成。其业务遍布世界100多个国家，现拥有约11，000名科学家及100，000名服务于健康事业的员工。赛诺菲-安万特在七大治疗领域居领先地位：心血管疾病、血栓形成、肿瘤学、糖尿病、中枢神经系统、内科学和疫苗。
（四）Novartis（诺华）瑞士
诺华公司是全球制药保健行业跨国集团，总部设在瑞士巴塞尔，业务遍及全球140多个国家和地区。Novartis源于拉丁文novae artes，意为"新技术"，喻意企业承诺专注研究与开发，为我们所服务的社区带来创新的产品。公司的中文名字“诺华”，取意承诺中华，即承诺通过不断创新的产品和服务致力于提高中国人民的健康水平和生活质量。
1758年嘉基先生在瑞士巴塞尔经营化学品、染料和药品。后来，嘉基家族的业务发展壮大，成为嘉基公司。 1996年嘉基公司和山德士公司合并成立诺华公司。
2000年11月诺华剥离了作物保护和种子业务，专注于医药保健领域。
葛兰素史克公司，由葛兰素威康（Glaxo
Wellcome）和史克必成（SmithKline）强强联合,于2000年12月成立。公司总部设在英国，经营公司遍布世界80多个国家，有50多个生产基地，员工总数达54，000余人。葛兰素史克公司在抗感染、中枢神经系统、呼吸和胃肠道代谢四大医疗领域代表当今世界的最高水平，在疫苗领域也雄居行业榜首。此外，公司在世界消费保健市场也居领先地位，产品包括非处方药、口腔护理品和营养保健饮料。葛兰素史克是最早在中国成功兴建合资企业的外国制药公司之一，其旗下的中美史克和重庆葛兰素都是全国闻名的企业。
自1987年成立至今，中美史克成功开发推广了史克肠虫清、康泰克清、新康泰克、芬必得、必理通、泰胃美、兰美抒、百多邦康得、伯克纳等十多个品牌。成为中国OTC市场的领导品牌。 2007年11月22日，葛兰素史克宣布以16.5亿美元收购美国制药公司Reliant药业，以加强自身的心血管药物研发力量。
（六）Roche（罗氏）瑞士
豪夫迈·罗氏公司是在国际健康事业领域居世界领先地位，以科研开发为基础的跨国公司，总部位于瑞士巴塞尔。罗氏始创于1896年10月，经过百年发展，业务已遍布世界100多个国家，拥有近66,000名员工。罗氏的业务范围主要涉及药品、医疗诊断、维生素和精细化工、香精香料等四个领域。罗氏还在一些重要的医学领域如神经系统、病毒学、传染病学、肿瘤学、心血管疾病、炎症免疫、皮肤病学、新陈代谢紊乱及骨科疾病等领域从事开发、发展和产品销售。目前，公司在中国上市的主要产品有：赛尼可、罗盖全、骁悉、赛美维、达利全、多美康、美多芭、达菲、赛尼哌等。
（七）MSD（默沙东/默克）美国
默沙东公司是世界著名的跨国制药企业，总部设于美国新泽本州。默沙东以科研为本，致力于医学研究、开发和销售人用及兽用医药产品，其行销网络遍及美国、欧洲、中南美洲以及亚太18个国家和地区，设有31家工厂，目前在全球生产及销售的默沙东产品已有150多种。
1953年美国默克与沙东公司(Sharp and Dohme)合并，正式成立默沙东药厂(Merck Sharp & Dohme，MSD)，建立了一个具一体化的跨国药物生产及分发的实业。根据德国默克与默沙东协议，默沙东公司只可在北美地区(美国、加拿大)使用“默克”之名，在美国以外的地区必须使用默沙东的称呼。因此，默沙东公司(Merck & Co.)以Merck Sharp &
Dohme品牌行销世界各地。
（八）Astrazeneca（阿斯利康）瑞典,英国
阿斯利康是由前瑞典阿斯特拉公司和前英国捷利康公司于1999年合并而成的世界第三大制药公司。凭借强大的研发后盾，致力于研制、开发、生产和营销优越的产品，在心血管、消化、麻醉、肿瘤、呼吸五大领域处于世界领先地位。阿斯利康总部位于英国伦敦，研发总部位于瑞典，在全球设有11个研发中心、31个生产基地，产品销售覆盖100多个国家和地区，公司雇员超过5万人。
（九）Wyeth（惠氏）美国
美国惠氏公司是世界最大的以研究为基础制药和健康护理产品公司之一，总部位于美国新泽西州的Madision，现有员工48000人。它在处方药和非处方药的研究、开发及制造和经营方面占有举足轻重的地位，同时，它在疫苗、生物工程、农产品以及动物健康产品方面也占有重要地位。目前，公司在中国上市的主要产品有：钙尔奇D、善存、善存银、怡诺思、倍美力、倍美安、倍美盈、特治星等。
（十）Abbott（雅培）美国
雅培制药（Abbott Laboratories）是一家历史悠久的医药保健产品公司，1888年由创办人Wallace C. Abbott医师在美国芝加哥创立。目前有员工约57,000名，在全球各地分别从事生产、分销及联营业务。
（十一）Lilly（礼来）美国
礼来公司是一家全球性的以研究为基础的医药公司，致力于为全人类创造和提供以药物为基础的创新医疗保健方案，使人们生活过得根长久、更健康、更有活力。公司始建于1876年，总部位于美国印第安纳州的印第安纳波利斯，拥有雇员31285人，其中在美国以外的员工就有15802人。员工中从事研发人员占总员工人数的19％。其产品在179个国家和地区销售，在9个国家设有研发机构，从事临床研究试验的国家超过30个。
（十二）Bayer（拜耳）德国
拜耳公司于1863年由弗里德里希·拜耳在德国创建。1899年3月6日拜耳获得了阿司匹林的注册商标，该商标后来成为全世界使用最广泛、知名度最高的药品品牌，被人们称为"世纪之药"，并为拜耳带来了难以想象的巨额利润。1972年取名“拜耳公司”。公司的总部位于德国的勒沃库森，在六大洲的200个地点建有750家生产厂；拥有120,000名员工及350家分支机构，几乎遍布世界各国。高分子、医药保健、化工以及农业是公司的四大支柱产业。公司的产品种类超过10，000种，是德国最大的产业集团。2006年10月25日，拜耳以11亿元人民币收购东盛盖天力“白加黑”等三个OTC品牌。
天津市十二五发展规划中对生物医药产业有了明确的方向把控：“加强中药关键技术研发和标准化建设，加快产业化步伐，建设国家级生物医药产业基地”。针对全球生物医药产业发展态势和生物医药领域本身的产业优势，西青区应紧密结合十二五规划目标开展招商引资工作。西青区具备生物医药产业发展的基础，区内拥有众多国内外知名生物制药企业，形成了完善的产业链。但是分析已有企业性质可知，区内大部分生物医药企业多为制造业，因此今后的招商方向可着眼于生物医药研发。
另外，根据外资医药生物企业在华投资战略分析，具体有几下几方面趋势：
研发向中国转移-大量高质量的CRO为跨国企业的本地研发提供便利，加之市场前景广阔和政策利好，跨国生物医药企业纷纷在中国成立研发中心。
成立合资公司-面临专利药到期现状，跨国药企加紧开发新兴市场，缓解利润下滑压力。
并购本地生物医药企业-外资生物药企通过并购中国优质生物企业，从而进入中国市场。
面对如此大的外资生物医药企业群体，西青区应该抓住重点，利用中介等外力平台，借重首都资源，并且结合本地已有产业优势对生物医药企业，特别是跨国生物医药企业进行招商引资。同时，给予良好政策平台、融资渠道和服务保障等支持，吸引企业落户。
新型功能材料产业发展以及
新型功能材料产业发展以及招商对策研究
新型功能材料是指新近发展起来和正在发展中的具有优异性能和特殊功能，对科学技术尤其是对高科技的发展及新产业的形成具有决定意义的新材料。新型功能材料例如微电子材料、光电子材料、传感器材料、信息材料、生物医用材料、生态环境材料、能源材料和机智能材料。
发达国家企图通过知识产权的形式在特种功能材料领域形成技术垄断，并试图占领中国广阔的市场，这种态势已引起我国的高度重视。
2001年新材料技术产业在世界市场的销售额超过4000亿美元，其中功能材料约占75～80%。某些特种功能材料就其单项而言，其市场也是巨大的。1995年信息功能陶瓷材料及其制品的世界市场销售额已达210亿美元，到2010年达到800亿美元；2000年超导材料销售额已达80亿美元,
2010年的年销售额预计将达到600亿美元，其中高温超导电力设备的全球销售额可达50-60亿美元,到2020年，全球与超导相关的产业的产值（按1995年的价格估算）可能达到1500亿到2000亿美元，其中高温超导占60％；2010年全球钕铁硼永磁材料的市场需求量达14.6万吨,产值达80亿美元，带动相关产业产值700亿美元；生物医用材料是一个正在迅速发展的高技术领域，目前全球生物医用材料及制品的产值超过700亿美元，美国约为400亿美元，与半导体产业相当，是美国经济中最活跃、出口量最大的6个产业之一，近年来一直保持每年20%以上的速率持续增长，预计到本世纪前十年左右,生物医用材料产业将达到药物市场的份额；随着可持续发展政策被各国政府的广泛采纳，生态环境材料的市场需求也将迅速增加，估计2010年的社会需求将高于500亿美元。可见，在全球经济中，特种功能材料无论是需求的规模，还是需求的增长速度，都是相当惊人的。
我国非常重视功能材料的发展，在国家攻关、“
863”、“973”、国家自然科学基金等计划中，功能材料都占有很大比例。在“九五”“十五”国防计划中还将特种功能材料列为“国防尖端”材料。这些科技行动的实施，使我国在功能材料领域取得了丰硕的成果。在“863”计划支持下，开辟了超导材料、平板显示材料、稀土功能材料、生物医用材料、储氢等新能源材料，金刚石薄膜，高性能固体推进剂材料，红外隐身材料，材料设计与性能预测等功能材料新领域，取得了一批接近或达到国际先进水平的研究成果，在国际上占有了一席之地。镍氢电池、锂离子电池的主要性能指标和生产工艺技术均达到了国外的先进水平，推动了镍氢电池的产业化；功能陶瓷材料的研究开发取得了显著进展，以片式电子组件为目标，我国在高性能瓷料的研究上取得了突破，并在低烧瓷料和贱金属电极上形成了自己的特色并实现了产业化，使片式电容材料及其组件进入了世界先进行列；
高档钕铁硼产品的研究开发和产业化取得显著进展，在某些成分配方和相关技术上取得了自主知识产权； 功能材料还在“两弹一星”、“四大装备四颗星”等国防工程中作出了举足轻重的贡献。
12亿人口的大国，正在实施宏伟的第三步发展战略，这一根本国情加之特种功能材料在经济社会发展中的重要作用和地位，决定了我国对功能材料的需求将是巨大的。功能材料不仅是发展我国信息技术、生物技术、能源技术等高技术领域和国防建设的重要基础材料，而且是改造与提升我国基础工业和传统产业的基础,直接关系到我国资源、环境及社会的可持续发展。在未来的五到十年，我国经济、社会及国家安全对功能材料有着巨大的需求，功能材料是关系到我国能否顺利实现第三步战略目标的关键新材料。
发展重点：高温超导材料制备与应用技术、稀土功能材料、新型能量转换材料与技术（能源材料）、生物医用材料、绿色奥运工程材料与技术、分辨离膜材料与技术（海水、氯碱膜）、印刷（制版、感光）、显示（OLED）材料、高新技术改造传统产业技术
关键技术选择：能源材料-①固体氧化物燃料电池②光电转换效率大18%的硅基太阳能电池商品③太阳能的综合利用及其与风力发电的耦合技术；稀土材料-①稀土催化材料②稀土永磁材料③高亮度、长寿命白光LED节能照明系统；生物医用材料-①生物芯片②生物兼容性好可降解或可诱导再生的人体软、硬组织替换材料③具有分子识别和特异免疫功能的血液净化材料和装置；生态环境材料-①有机膜分离技术②固沙植被材料与技术③节能、环保的建筑材料及其关键工艺技术；特种功能材料-①无机分离催化膜②大尺寸光学金刚石膜③有机磁性材料:突破本征有机磁性材料的关键技术④敏感材料与传感器；超导材料-高温超导材料的制备与应用技术。
三、新型功能材料龙头企业简析 (一) 永太科技
浙江永太科技股份有限公司成立于20世纪末，总部位于浙江台州临海的国家级化学原料药基地。公司在江苏和浙江共计建设了三个主要的生产基地，总占地面积40万平方米，全职员工共计1200名。公司共计生产四大系列80多种氟苯化合物，是全球产品链最完善、产能规模最大的氟苯精细化学品制造商。公司服务于国内外的液晶、医药和农药等多个创新性化学子行业，产品远销美国、欧洲、日本和印度等主要国际市场。经过十来年的创业，公司已经发展成为专业研发、生产和销售氟精细化学品的国家级重点高新技术企业和上市公司。
永太科技含氟精细化工品下游领域具有容量大和多元化的特征：21世纪，液晶显示和数字化浪潮是新媒体发展的必然方向，而氟苯化合物是单晶的必备关键原料，永太科技已经和全球三大液晶厂商德国默克、日本智索和永生华清均建立战略业务关系，占据氟化工价值链高端市场；含氟专利医药和农药具有高效、广谱、低毒、低残留等特点，越来越多的重磅专利医药和农药含有氟苯片段，永太科技已经多次成功为国际专利医药公司和专利农药公司提供百吨级的定制加工服务，成为专利创新性跨国企业全球供应链上不可或缺的关键一环。
依托现有的综合性氟化产业化技术和生产研发平台，永太科技对氟精细化学品领域进行了持续深耕。2010年永太科技直接投入研发费用2187.78万元，比2009年增长61.56%，连续三年保持50%以上的增长。2010年，公司已完成75个产品的小试开发工作，产品涵盖液晶、医药高级中间体、原料药等。
紧紧抓住国际专利液晶、医药和农药定制加工向亚太地区转移的重大战略机遇，坚持“创新、品质、服务”的经营理念，凭借强大的综合氟化产业技术和先发优势，永太科技立志成为独树一帜的优秀化工企业。
（二）诚志股份有限公司
公司是一家清华大学控股的高科技上市公司，在生命科技领域，有L-谷氨酰胺和D-核糖等国际领先的高科技产品；在医药产业领域拥有包括国家中药保护品种、国家二类新药等在内的产品生产批准文号84个品种、102个剂型规格，有千喜片、化积口服液、肾宝等一批市场畅销产品；在信息技术领域，以机械制造集成软件为代表的高新技术产品，已进入国内业界的领先行列；在精细化工领域，有“秀波”高分子助洗剂、荧光增白剂、恒威油品等高科技产品；在日化产品领域，有国内名牌“草珊瑚”牙膏、“月月红”及“莎筠”系列产品。2007年，公司拟通过增发收购家庄永生华清液晶有限公司、石家庄开发区永生华清液晶有限公司股权，全资拥有全球第
三、国内第一大液晶材料生产商，成为上市公司中第一家涉及液晶材料的化工行业上市公司。公司计划在三年时间内将TFT液晶材料产能由2吨/年提高至50吨/年。
在生命科技领域，有L-谷氨酰胺和D-核糖等国际领先的高科技产品，稳定出口美国等国际市场， 有世界领先的高科技产品医用稳定同位素；
在医疗产业领域，有丹东诚志医院投资管理有限公司（丹东市第一医院）、北京诚志健管科技发展有限公司（北京华清门诊部有限公司）等企业；
在医药产业领域拥有包括国家中药保护品种、国家二类新药等在内的产品生产批准文号84个品种、102个剂型规格，有千喜片、化积口服液、肾宝等一批市场畅销产品，并建立了全国范围内的医药营销网络；
在日化技术领域，有国内名牌“草珊瑚”牙膏、“莎筠”等系列产品。
在贸易投资产业领域，有珠海诚志通发展有限公司、北京金诚合利投资发展有限公司等企业。
目前公司正朝着建设国内一流高科技上市公司的目标，稳健快速地向前发展。
（三）中材科技股份有限公司
中材科技股份有限公司是中国特种纤维复合材料行业最大的集研发设计、产品制造与销售、成套技术与装备于一体的高新技术企业，是中国特种纤维复合材料的技术装备研发中心，也是中国国防工业最大的特种纤维复合材料配套研制基地，引领着中国特种纤维复合材料的技术发展方向。
“十五”期间中材科技股份有限公司共承担国家科技计划项目
29项，其中国家973计划项目1项、国家自然科学基金项目2项、国家863计划项目16项、国家科技攻关计划项目10项；同时，承担国家科技部、国防科工委等省部级科研项目107项。共荣获国家科技奖励5项，其中国家科技进步一等奖1项、二等奖4项；获得国防科工委科技进步一等奖等省部级科技奖励40余项。公司拥有国家专利31项，专有技术67项。公司生产的先进复合材料成功应用于我国自主研制的“神舟”系列载人飞船。2011年入选首批“国家技术创新示范企业”。
方大集团现有节能环保、轨道交通设备和半导体照明产业等三大产业体系。主要从事节能环保幕墙、太阳能光伏幕墙、LED彩显幕墙、铝塑复合板、单层铝板、蜂窝铝板、纳米自洁铝板、地铁屏蔽门系统、自动门、安全门、半导体照明（LED）外延片和芯片、芯片封装及各种LED灯具、LED泛光和景观照明系统等产品的研发、生产与施工等，是我国节能减排行业的“领头羊”。
方大集团坚持走自主创新道路，自主创新能力和水平不断提高，其综合创新能力已居于国内同类企业前列。是中国企业创纪录最多的企业之一；有590项专利，其中发明专利92项，专利总数居国内同行业前列；主持或参与制定了我国首部建筑节能标准《建筑节能国家标准》、我国首部《城市轨道交通站台屏蔽门》国家标准等50多项国家和行业标准，是我国同行业中参与制订国家、行业标准最多的企业；承担了包括国家863计划、国家重大攻关计划、国家火炬计划在内的15项国家级科技攻关计划，独立完成省部级以上科技攻关成果近百项；有10多项产品被列为国家级重点新产品，多项科技成果被列为国家重点推广项目。建成国家级光电材料与器件工程研究中心、全国同行业第一家企业博士后工作站、技术中心实验室，获国家级、省部级、市级科技进步奖60多项。
乐普（北京）医疗器械股份有限公司创立于1999年，总部位于北京市中关村科技园区昌平园。公司是从事冠状动脉药物支架、先心封堵器、心脏瓣膜、造影机等心血管疾病植介入诊疗器械及设备产品研发、生产与销售的中外合资央企控股高新技术企业，是2009年在深交所创业板首批上市的28家企业之一。公司目前拥有国内外8家子公司，产品临床应用覆盖全国1200家以上心脏诊疗中心，已发展成为国内领先的心血管病植介入诊疗器械与设备的高端医疗产品产业集团。
（一）中国材料研究学会
在我国老一代材料科学家倡导和有关部门的支持下，经多年筹备，中国材料研究学会( 英文名称 Chinese Materials Research Society，简称 C-MRS
)于1991年5月16日在北京成立。协会工作主要围绕组织、举办国内、国际材料科技领域学术会议；编辑、出版和发行中外文的材料科技学术期刊；组织编著材料科技图书、会议论文集及其他出版物；开展材料领域的科技咨询服务活动；组织举办材料科技展览；设立材料科技奖励基金；推荐、表彰和奖励优秀材料科技工作者；开展材料科学普及和继续教育工作；承接项目评审、标准制定、成果鉴定以及专业技术职务任职资格评审等工作；履行国际材料研究学会联合会会员的权利和义务；维护本会会员的正当权益，举办为会员服务的事业和活动。
（二）中国建材工程建设协会（新型材料工程应用专业委员会）
鼓励和支持新型建筑材料在工程建设中的研究与应用，推动和引导会员企业深化对工程建设中对建材耗能和节能潜力的研究，逐步提出节约资源和能源的节能降耗目标及措施；着重于工程建设中应用的优质环保建材产品的宣传和推广；在工程材料应用领域进行协调、指导和交流，促进行业内新型建材的技术进步和技术创新。
——中国医药行业十大营销模式系列之二
前几天发了一篇微薄《中国医药行业十大营销模式》，对目前国内医药行业的主要销售模式进行了一下总结和分类：
1、处方药专业化推广（主要指自建队伍）模式；
2、处方药精细化招商模式；
3、OTC品牌推广加终端促销模式；
5、普药流通与分销模式；
8、基药模式（流通和代理）；
9、网络品牌推广模式；
10、医药电商模式。很多网友对此进行了转发并参与了讨论，其中也有很多朋友提出，能否进一步详细阐述一下每种营销模式的操作方式和要点，基于此，笔者计划用几篇文章对其中的经典模式进行简要论述，供大家参考和讨论。
所谓的处方药招商就是以招商代理的形式进行处方药销售的模式，所谓的精细化是指医药企业要对销售流程的各个环节进行积极有效的管理，而不是底价一出货就大撒手。针对处方药的精细化招商模式，笔者从以下四个方面加以论述：
一、招商模式和自建队伍模式的区别
前者的人员、市场等方面投入要求不高，因为代理商的网络都是现成的，所以可以迅速打开市场实现销售业绩，我所了解的一家生产心血管中药注射剂的企业一年的销售额也在5个亿以上，营销系统只有几个产品经理和十几个招商经理，成本之低和利润之高可想而知，相比之下，自建队伍的情况成本确实较高，人员成本、管理成本、市场开发、临床维护、医保关系等等，但自建队伍的好处是后期回报较高较稳定，而且资源都掌握在企业的手里。
2、由企业规模和产品所决定 一般而言，中小企业的处方产品宜采用招商模式，投入小见效快，具备一定规模的企业可考虑采用自建队伍模式。具备较大的市场前景的产品建议由企业自己操作，否则放给代理商，代理商可能不止操作一个产品，投入的精力也有限，可能会影响产品力的发挥，毕竟“自己的孩子在自己家成长更放心”。
3、风险问题 自建队伍做临床推广在目前的行业状况下，存在一定的法律风险，招商可以规避这一风险，但随着政府对药品出厂价的管控趋势，高开后的财税处理问题和代理商模式的改造又成了新的隐患。
4、产品的成长性与成长周期 新产品或者处于成长期的产品可考虑采用招商制，说的难听一点就相当于前期市场铺货的工作由代理商来完成，当市场成熟到一定的阶段或者销售达到一定的瓶颈时由企业来管理，否则，产品可能过早的进入衰退期，接管的目的不光是为了高利润，更多是出于延长产品的生命周期。
二、什么样的产品适合招商并能做大
在产品力方面招商产品同自建队伍产品并无显著差异，主要是“疗效确切、无硬伤”，除此之外，做大的产品一般具备以下特征：
1、国内首仿,外企拉动 有外资的原研产品在先，外企实力较为雄厚并在临床的学术推广上力度较大，产品属于国内首仿或者虽非首仿但竞争厂家不多、竞品推广力度较弱等等，这样的产品最容易做大，说的简单一点，合资企业在前面培育市场种庄稼，你在后面收果实就行了，
1 比较有代表性的是肝病领域的多烯磷脂酰胆碱，前面有赛诺菲的易善复在做学术推广培育市场，后面有两家国内的产品在做招商，据说做的都还不错。
2、大的治疗领域 还是那句话“大领域才能孕育大产品、大品牌”，目前的招商品种中做的比较成功的，还是心血管领域的产品居多，血栓通、疏血通、舒血宁等等，再就是抗感、消化等大治疗领域。
3、针剂剂型 对于高端临床市场而言，鉴于目前的临床药品管理现状，患者由其是住院患者使用针剂的比例更高，对代理商而言，同样是代理一个产品，他们更愿意做针剂，因为针剂更容易上量而且处方不易外流。
4、价格空间 相对同类产品较高的中标价，一般四倍以上的利润空间是理想状态。
在“找商”之前先要明确一个问题：应该寻求什么样的代理商来合作？就是我们经常所说的“代理商肖像”。这里笔者总结了一条原则“门当户对”，进一步明确一下就是“大产品大代理，小产品小代理”，意思是大品牌的企业或者具备较大潜力的产品应该寻求具备一定的网络、资金实力甚至是公共资源的代理商来合作，而且他们也愿意合作，因为有品牌保证更主要的是因为有较大的空间。相对而言小企业和比较一般的产品最好是找小一点的代理商，因为即便是大代理商接受你也不会重点来做，而且还可能有很多同类产品，相反，小代理由于其缺乏上游优质资源等原因，一旦跟你合作他们会很卖力气，效果可能更好，当然和小代理商合作限于其资源有限等问题也会有一定的风险。
那么如何找到代理商呢，总结如下：
1、融入当地的医药圈子，通过熟人介绍；
2、通过商业公司，一般而言除了大一点的代理商自己有商业外，代理商月底都会到商业结款；
3、通过医院，前提是你和药剂科或者医生足够熟悉，他会介绍给你；
4、通过媒体，医药类报纸和网站等；
5、通过药交会，不过现在的药交会效率也不是很高。
1、保障金管理 代理商必须交纳保证金，无论规模大小，这是前提，连保证金都不想交的代理商不具备合作价值也无法管控，具体数额因产品和代理情况而定，原则是足以对其构成约束。
2、激励考核 在交纳保证金的前提下要有销售指标的要求，指标的设立原则是有一定的挑战又够得着，考核在以销售目标为主的同时要加以市场覆盖率和终端开发数量等相关指标，以确保市场的健康有序发展。在完成指标或者超额的情况下给予一定的返利，但返利以功能性返利为主尽量不用现金返利。
3、业务支持 代理商的管理不是只管理不支持，支持和和帮助其成长也是管理的一部分，只有代理商做大你的业务才有可能更大，特别是对那些成长中的代理商业务支持就更加重要，具体的支持内容包括：产品培训、销售技能培训、销售管理指导、学术会议支持、资料支持、帮助其分销等。
——中国医药行业十大营销模式系列之一
前几天发了一篇微薄《中国医药行业十大营销模式》，对目前国内医药行业的主要销售模式进行了一下总结和分类：
1、处方药专业化推广（主要指自建队伍）模式；
2、处方药精细化招商模式；
3、OTC品牌推广加终端促销模式；
5、普药流通与分销模式；
8、基药模式（流通和代理）；
9、网络品牌推广模式；
10、医药电商模式。很多网友对此进行了转发并参与了讨论，其中也有很多朋友提出，能否进一步详细阐述一下每种营销模式的操作方式和要点，基于此，笔者计划用几篇文章对其中的经典模式进行简要论述，供大家参考和讨论。
所谓的“处方药专业化推广模式”笔者理解就是以产品的临床治疗和应用为推广核心的营销模式。确切的说应该称之为“半专业化推广模式”，因为在目前的国内医药行业几乎所有的处方药企业包括合资企业都是“两条腿走路”，采用的是“学术营销”与“关系营销”相结合的复合模式，另外，这里主要是指企业自建临床销售队伍的形式，其他处方药相关营销模式将在以后的文章中另作讨论。对于此类模式的要点笔者总结如下：
一、 产品的自身“硬件”条件
关于产品的医学属性笔者总结了一句话，“好产品未必能做大，垃圾产品肯定做不大，做大的产品一定不差”。就是说，作为临床产品尤其是处方药，疗效确切是必要条件，疗效好的产品未必能做大因为还存在营销的问题，但疗效差的产品一定是做不大的，即便可能短时期内通过高力度的临床推广手段取胜，长期范围内仍不可持续，“做大的产品一定不差”是说目前在临床市场做大的产品治疗效果还是都说的过去的，至关重要的一点，不能有副作用方面的严重“硬伤”。
剂型因素 处方大产品中口服剂型较多，但针剂更容易上量，前者是慢热但热的时间较长较稳固，后者是快热型，但持续性相对较差，比如中药注射剂成名迅速但稍有风吹草动就可能从市场上消失。口服剂型容易做大的另外一个重要因素是其不仅可以在临床推广还可以在零售药店销售，推广路径更宽，消费者接触面积更大，临床带终端也是很多企业经常采用的的营销战略，所以更容易上量。
从目前的市场数据分析来看，处方大产品均产出于重大的疾病治疗领域。以销售排名靠前的产品为例，心血管领域的大产品最多，中药产品如血栓通、复方丹参滴丸、通心络、脑心通，化学药如波立维、络活喜、波依定等；内分泌领域的拜唐苹、诺和胰岛素系列产品；抗感染领域的拜复乐、泰能；消化系统的洛赛克、韦迪；抗肿瘤领域的希罗达、艾迪；肝病领域的贺普丁、博路定等等，一句话“大领域才能孕育大产品、大品牌”。
政策门槛 是否进入招标目录、医保目录、农保目录等关键政策门槛，以及入选价格都是决定处方药产品命运的核心要素，所以近年来处方药企业为了解决这个致命问题专门成立个部门叫做“政府事务部”。
二、 营销理念与产品定位
鉴于我们把处方药专业化推广模式理解为“以产品的临床治疗和应用为推广核心的营销模式”，那么，产品的推广理念和学术定位就无疑成为此模式的核心环节，处方药营销工作首
3 先是产品定位，否则推广什么？产品的临床推广理念可分为三个层次，基础层面是提供基本的临床治疗方法，高级层面是提供新的临床治疗理念，最高层面是提出一种新概念。
第一层面是目前大多的处方企业和产品所采用的推广方法，主要是通过提供产品针对某种疾病的治疗方法达到医生处方自己产品的目的，这个层面的推广理念相对比较简单，只要把产品对应到相关的治疗领域和相关疾病即可，当然这个领域也是需要研究和选择的。比如拜耳近几年推出的新型抗生素产品、四代奎诺酮——拜复乐，其核心的推广策略就是“社区获得性肺炎的治疗用药”，事实上这种类型肺炎的临床发病率最高，所以拜复乐通过成功清晰的定位到“沃土”，近年来喜获大丰收。
第二个层面是提出新的治疗理念，通过对医生的教育使其接受理念并“顺其自然”的处方自己的产品，这种推广方法有一定难度，要解决两个核心问题：提出新理念和让医生接受，新理念的提出不是“拍脑门”拍出来的，即要有临床治疗的可实现性又要有循证医学的理论支持。这个方面做的比较有代表性的案例是北京萌蒂制药提出的“癌症疼痛治疗的三阶梯疗法”，大概意思是癌症患者的疼痛可分为三个阶段：轻度、中度和重度，轻度患者使用非阿片类药物即可，如布洛芬等；中度疼痛患者应使用弱阿片类药物,如可待因等；重度疼痛患者应使用强阿片类药物,如吗啡等。这个理念很容易让医生甚至患者接受，而萌蒂在每个疼痛阶段都有止痛产品，可谓“一举三得”。
最高层面是“概念营销”，这个就更难，如果说前者是创新理念，那么这个层面则是创造理念，而且还要医生和患者认可，并符合循证医学的逻辑，要求比较高。业界比较知名的案例就是西安杨森针对吗丁啉提出的“胃动力”概念和拜耳针对拜唐苹提出的“餐后血糖”概念，就是这两个概念成就了吗丁啉在胃药市场的常青树不倒和拜唐苹15亿的“神话”。
三、 专业化的销售管理
所谓专业化的销售管理主要是解决专业化的人、专业化的组织分工、专业化的技能和专业化的推广手段四个问题。
核心是解决三类人的问题：高层销售管理者（确切的说就是销售总监）、一线销售管理者（各级销售经理、主管人员）与基层销售代表，前两者是解决销售队伍的头部问题和腰部问题，后者解决销售队伍的腿部问题，三者协调统一才能形成灵活、快捷的有机体。从近年来处方药做的比较成功的企业来看，要么是专业化的团队，主要是以辉瑞、诺华、先声等为代表的企业；要么是狼性的团队，主要是以拜耳、扬子江、济民可信等为代表的企业。笔者以为，处方药销售队伍未来的发展趋势，一定是“专业化驱动的狼性团队”，“专业化”是由产品的医学属性所决定的，“狼性”源于市场的竞争趋势。
主要是指市场部和销售部，前者是营销系统的参谋部，负责宏观上的协调指挥，具体包括市场研究、产品管理和营销规划等；后者是作战部队，负责对市场部制定的营销方案、营销计划推广和执行，为了实现深层次的学术推广问题现在不少企业都建立了区域市场部或者设立了区域产品经理。目前医药企业营销组织的主要问题是协同性较差，我们经常看到的是销售业绩好的时候，市场部说是营销规划得当，销售部说是一线的销售力度大，业绩差时都指责对方做得不好。对于这种典型症状，最好是在组织制度上保证二者的统一性，如通过绩效指标的设计把二者捆在一起，建立一致的、相关的和互动的指标，保证方向上的统一。只有市场部了解销售队伍和一线工作、深入市场才能制定出切实有效的营销方案，然后销售部坚定不移的推广和执行，系统目标才能得以实现。
主要是销售代表专业化的销售技能和管理者的销售管理技能，其中销售人员的专业化销售技能是销售工作的基础，一定程度上也决定着整个销售队伍的专业化程度，销售管理人员的工作也是围绕这一核心展开的。经常有人把销售比喻成战斗，如果是这样的话，那么销售人员的销售能力就是士兵的单兵作战能力，每个战士都有较高战斗能力部队才有高作战能力，指挥员的核心工作之一就是训练部队。业界比较经典的专业化销售方法，所谓的“开场白、探寻需求、特征利益转化、态度回应、缔结”，我们看到的是更多的企业和销售人员学到的是形式而非实质，其实这套方法不仅是销售技巧，也是一种销售逻辑和思维方式。销售管理者的基本管理原则就是实现指挥者、辅导者和教练者的角色。
专业化的推广手段 专业化的推广工具——产品DA，医生培训幻灯片，常见问题手册，印有产品LOGO的提示物等；专业化的推广形式——病例收集、临床观察、文献发表、前沿研究成果等；学术会议及专家集群——全国性会议、区域性会议、科室会议，各级专家网络建设等。处方药自建队伍模式同招商模式的区别之一就是自建队伍前期投入较高，当然后期回报也较大。
对于处方药的专业化推广模式，要点是“产品自身的硬件条件、营销理念和产品定位以及专业化的销售管理”，其中，产品的硬件条件是前提，营销理念与产品定位是核心，专业化的销售管理是保障。
谈房地产商业街项目的招商策略
商业街是指众多不同规模，不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所，其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列。
定位是商业街招商的基础，根据项目定位选择与之相匹配的业态组合，之后才进入有目的的招商工作。
1、商业街的商业主题。
即商业街应该具有的独特的商业经营的主要脉络和指导思想。
例如以“中档品牌，大众服务”为经营方针的西单商场，经过二十年的经营，形成了一套完整的“平民消费”模式的管理理念，调查显示，在此消费的北京市本地人占消费总量的74%，而境外人士占了26%。与西单不同的是定位于“为欧洲人服务”的北京秀水服装一条街，它的管理委员会根据其特殊的定位制定了一整套有特色的服务管理条款，成为北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街，调查显示，在秀水街交易的客户，87%来自东欧，11%来自中东，2%来自世界各地。
2、商业街的社会主题。
即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能，商业街是城市形象的代表，消费者或游客观商业街，即可知城市之容、之貌、之风、之魂。
例如广州北京路商业步行街定位为“古城商都”，以该步行街为核心向周边地区辐射，结合周围的文物古迹和珠江滨水景观，发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的多功能商业区，体现完整的历史脉络和现代商业气息。
又如北京前门的大栅栏商业街，根据它业态齐全、商品种类繁多、老字号店多、历史文化色彩浓厚、以及客流多以购物、休闲、观光、娱乐为主的特性，将项目定位于“商业、旅游、文化”的一体化上。案例：某商业街的定位启示录项目选址：该项目周边具备成熟的商业环境；竞争对手：周边有一SHOPPING MALL形式的广场、大型外资超市、小商品市场、特色商业百脑汇、老牌百货商场等；市场调查：该区域大型百货商业出现严重的供给过剩；特色专业型、主题型商铺投资热潮渐起；项目邻近使馆区，已形成国际化的生活氛围；该区域外资企业数量众多；发现商机，以经营国外商品为主的商业形式将会受到该项目乃至周边居住和生活的众多外籍人士的欢迎；能够弥补该区域商圈传统商业功能的空白点；居住在该区域的外籍人士数量呈现增长趋势；确定目标客户：在中国居住及进行商务、旅游等外籍人士；进行项目定位：“国际商品街”，以经营国外商品为主，充满异国商业特色的商业街。商业街布局：餐饮类：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等；杂货类：老外普遍喜欢和常用的一些日用品、工具等杂货店食品类：红酒、雪茄等保键品类：药店、护肤用品店等宠物用品类：猫、狗粮及用品店休闲类：体育、运动、休闲用品店、网球、高尔夫用品专卖店等；
商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。同样在商业街这样一个完整的生态系统内部，各业态也应相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。
一般来说，商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占40%，具备餐饮功能的占30%，具备休闲娱乐功能的占30%。当然，这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”，主题不同的商业街在业态构成上将会形成不同的比重。但是，在业态组合方面必须有主次之分，如北京西单，仅靠庄胜崇光百货和时代广场两个明星店铺，是支撑不了一条街的整体开发的；又如北京东直门内餐饮一条街，是由223家不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店，在1500米长的地段内有序排列组合而成，这些都不是一个店所能作为的。通常商业街的组成是以大型百货商店、专卖店、购物中心、大型综合超市为主，普通超市、便利店等作为丰富商业街的补充形式出现。应该注意的是，信誉和口碑是商业街长期发展的依托，引入的品牌商品必须要保证真实性。
招商策略是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。与其他商业物业的营销策略有所不同的是，商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。
招商对象的确定围绕项目的目标来确定，例如命名为“国际商业街”、或者是代表城市形象的商业街等档次比较高的项目，一般都是引进国内外有影响、有实力的商业机构作为经营管理的合作对象，招商的重点对象为实力强的大规模商业机构、营销经验丰富的地区代理商、知名企业、知名品牌等。还可以通过特殊项目的引入丰富商业街的功能，塑造项目的独特性。例如品牌在本区域独家经营的优先引进，拥有特色经营项目的商业机构优先引进。某商业街曾引进心理诊所、企业家沙龙、刺绣、宠物托管、老公寄存处等特色服务机构。
2、确定经营模式投资经营：是指商铺业主购买商铺后自己直接经营。委托经营：是指商铺业主出于保险起见，将商铺委托商管公司租出去，让别人经营。租赁经营：是指经营业主一时买不起商铺，以租赁的形式进行租赁经营。直接经营：某些商管公司将直接经营管理大约20％的营业面积，免因全部他营造成失控的应变举措。虚拟经营：是指以商业街为总品牌商标，与若干个研发机构、生产厂家和经销商进行对接，开发、生产、销售相应的该商业街旗下的子产品。
3、制定招商优惠策略根据地区政府对商业街的扶持政策确定可以给予招商对象的优惠措施，对于一些新兴的没有天然地理、人文等资源的商业街来说，这一优惠措施对吸引人气有莫大的帮助。
4、招商流程市场调研和目标客户分析(招商部)，客户招商月计划实施(招商部)，客户招商周计划(招商主管)，客户信息归档完善、招商资料准备就绪(行政部)，目标客户开发，拜访、接治(招商主管)，客户分类、确定重点客户(招商部)，填写招商意向表（招商部、客户），客户资格考察、评估核准(招商部)，确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金(招商部、则务部、客户)，与客户沟通、谈判、方案修改与认可（招商主管、对口部门），招商协议正式签定(招商部、总经理室、客户)，提供装修方案及电脑效果图(客户)，提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证（总经理室、物业中心），进行装修、备货、上柜、营业（客户）。
房地产商业项目招商的流程建议
一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研
邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。
1、市场条件成熟度调查项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。
2、项目位置可发展调查
商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
3、可发展规模调查判断
在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但
一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。
二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案
商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL类型的商业房地产。娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展，两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。
三、项目组织确定和工作次序的建立
地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带，是项目进展的主要执行者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。
四、确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈
项目进行到设计，就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。
五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定
确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观），彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。同时将此研究作为招商销售的重要参考。在此阶段要依据自身的开发实力、现金流量考虑和目标客户群所在确定是否需要进行项目融资或邀请合作伙伴进行协作。邀请合作伙伴需要制定详细的商业计划书和合作协议。类似商业管理公司和融资伙伴要及时参与到项目设计中去。
项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
七、设计方案的多方讨论
地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。
八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合
在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。
九、项目方案的政府许可
项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。
十、依据商业定位确定政府支持政策和项目操作管理单位
政府在讨论听证后都会依据城市整体情况对方案反馈意见，在此阶段我们可以依据项目本身提出部分需要的政府支持，类似政府税收、工商管理、工建要求等。地产开发公司一般都不是商业操作公司，为让项目获得可持续发展可以聘请专业的商业管理公司进行合作。聘请商业管理公司需要在项目开展初期就要介入。优秀的商业管理公司可以在方案设计、招商销售和长期的商业管理中发挥非常大的作用。
十一、项目招商的工作一般步骤
1、提前招租项目内的大型主力户主力店
市场定位和业态定位等设计前进行商业调查定位，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下：商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→规划设计→实施建设（主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造）
2、品牌商家的引进和规划
按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力店目标名单，并依据品牌号召力将其设立成高级、中级、普通级目标群，便于后期的规划安排。
召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。
4、多渠道进行招商沟通
从总量来看，项目的商铺数量是巨大的，有可能依靠当地的现有商家去填补是很困难的，这要求我们必须引进新的业态和更多的未到当地投资过的客户群体。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、ROADSHOW、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等入手。
视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔2-3天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通，加快其投资决策的步伐。
房地产商业项目招商会细节筹备流程 招商会的第一步是解决客户的来源问题，
第二步就是为招商会的召开准备资料和审核课程，有人可能疑问我们为什么把平时认为很简单的资料准备和课程单独提出来自成一章，这个疑问有好多人有，那么这也是有的公司招商成功有的不成功的内在原因之一，我们说过，招商会的过程就好像一个拼装极品赛车的过程，任何一个小细节都不能失误，例如招商会的资料，有40人参加，一般带45份就够了，而我们一般带60多份，为什么，因为很多有意向客户回去就要开展工作，资料结果没有带够，等回到公司在发过去，日子估计也过去半个月了，半个月有很多意外可以发生的。
1、会议资料的准备：会议资料的内容准备，宁可多备也不要出现到时不够用的情况，一般的科学储备量是确定参会人员总和的150%。因为有的客户参加会议时候，把资料忘到房间了，就随手在领一份，服务人员总不能说，你回去拿去吧，我们这里不够了；同时会议完毕之后一些意向客户可能要带回去一些资料扩大宣传，我们没有带来，结果回到总部后想发过去的时候，对方也可能就没有会议那份激情了，因为我们的招商会大都是在外地开的，在公司本地开的机会比较少。备而无患是必要的。A来宾资料袋内容（以一个连锁公司为例）：会议手册，招商书，招商手册，产品彩页，运营手册大纲，专卖店首批配置表，联系人名片，笔记本，笔，代表证；
B会务组资料内容：接站一览表，来宾登记表，住宿登记表，用餐分组表，订票登记表，会务组成员通讯录（人手一份），列车及航班时刻表；
C沟通组资料内容：来宾登记表，住宿登记表，用餐分组表，会务组成员通讯录（人手一份），招商书，各级经销商合同，运营手册VI手册七本及相关资料；
2、会议物资的准备：根据会议不同规模设定内容。
A常用物资：电脑，打印机，打印纸，微波炉，饮用水，饮水机，一次性水杯，照相机、摄像机或小型DV，胶卷，电池，备用插座，便签纸，裁纸刀，剪刀，胶带纸（宽窄均备），双面胶，回形针，大头针，胶水，白板笔，戒烟标志、公司放大的标识、以及各种通知条，比如说有现场打电话的，直接去说可能唐突一些，那么准备一个纸条，“先生/女士，你好，请维持会议现场的安静，请把手机调至震动或关闭，谢谢配合；你这样递过去一个条子，比说话的效果要好多了。
B产品样品（常用的产品多带一些，比例为1：5左右，以防现场有人购买），常用药品（感冒、发烧、消炎、肠胃药品等）及员工值班食物（如牛奶、饼干，因为员工极有可能吃不上饭）；
分工和协调次序明白，首先是分工，完成自己份内的工作任务，其次是配合其他组的需要，千万不可发生自己的活没有干完，却忙这去干不属于自己的工作，结果出现了即没有耕好别人的责任田，也没有种好自己家的自留地。在自己本职工作做完或不忙的情况下应主动配合别的部门工作。
2、分组的设置： A总指挥：
一般有公司老总或者副总担任，主要是会议前期的组织、后期服务和总协调； B副总指挥：
这个岗位是最重要的，是执行总指挥，负责左右细节的安排和处理，同时注重会议议程科目和时间安排，市场业务处理； C会务组组长：
一般有行政部经理担任或者市场部经理担任，要求心态平和，熟悉各个经销商的情况。负责会议接待、登记、会议资料的发放、各个住宿房间的安排及会场的整理、各个成员的分组、突发事件的处理和协调。用餐协调、与酒店的事务性安排，参会人员的往返接送等；若人员充足可在会务组中再设登记、接站两组；
会场秩序的调节、摄影、摄像、讲课进程的安排、会场现场的业务处理、会场气氛的营造；
票务安排、会议各种费用结算、支付等；
这个组责任最重，一般有分管副总或者市场总监担任，成员是熟悉市场和具有谈判能力的人，负责参会人员的名单整理、分组、就餐安排、合同资料、与会人员的事务协调、意向经销商的沟通促进、配合会务组进行业务安排等。
3、分工固定但所设人员可以穿插调整，做到人人有事做，事事有人做。尽量做到包干到人，科学分配，避免一件事几次换人等重复用工现象。如：会场组人员在没有课程时可协助业务组谈判或会务组工作。
1、提前10天定好讲课内容，并由授课人提供课件或讲课提纲。
2、授课内容不冲突，而且要有递进关系，课程的顺序很关键，一般顺序是行业前景和公司的优势讲解；公司的项目介绍和政策阐述以及投资分析；公司的营销策略分析；样板市场的启动介绍和财务分析；其他需要设置的内容。基本上按照经销商的了解事务的习惯和次序来讲解，比如说如果上述次序调整，在经销商不了解政策的情况下，讲解营销方案和财务分析就显得很突兀，不容易被人接受。
3、对授课人的表达能力及语言习惯充分了解，如不具备我方要求及时调整或更换。
4、必须安排每位授课者提前演练。
5、设计备讲主题与备讲人，以防突然情况发生。
6、主持人讲稿的审定很关键，主持人不仅仅是一个主持，更是一个总结者，一个优秀的主持，会把每一个讲课人的内容总结以及导引到下一个课题，过渡的很自然。
四、会前动员会及各小组工作流程演练
1、会前总动员要让每个与会员工了解整个会议的重要性，并把大家的心态调整到期最佳。
2、会前的演练十分重要，通过模拟演练可发现工作流程中的不足和人员分工是否合理，以便及时调整。
3、具体工作流程浏览后文。
4、所有工作人员进入会场后应统一着装，配带公司徽标，注意整体形象。
5、参会工作人员在会议期间尽量做到不吸烟，保持健康精品的行业形象，如遇特殊情况也应避开公共场合，公共场合交流中避免不雅的口头阐，不随地吐啖。
6、需要住在会场的工作人员在休息过后一定要将个人用品及床上用品收拾到位，保证给客户提供舒适的沟通环境。
7、注意公司形象，给会场留下好的映象，为下次合作提供基础。
五、工作人员提前进驻会场：所有工作人员应提前一天到会场熟悉会场环境，了解各自工作岗位，发现问题及时解决。提前预约宾馆进行各种条幅和导引牌的制作，会务组房间尽量安排在电梯口旁边，如果靠里面，那么在显眼的墙壁上贴上一个指示牌。会议室的布置很关键，调试音像和投影必须提前，以免失误发生，必须有公司开会的浓浓氛围，给成功创造隐形的基础保障。
房地产商业项目招商会服务履约流程
我们在前面说过，招商会就象足球比赛，越到后期，越是关键，球前面运转配合流畅，结果到了禁区内就是进不去，那么前面的努力和付出都是白搭，还不如不比赛。 会议后期有六项重点工作，也是环环相扣，疏一不可。 第一项：
签约程序以及细节准备；招商会前后几十天，也就体现在了这几个小时，射门开始了。一般招商会项目展示结束之后，有一个咨询的安排，大概在一个小时左右，由主持人宣布想要了解项目或者合同细节的朋友清到后面某某经理处了解，那么会前沟通过的经销商，有熟悉的和不熟悉的经销商只要是有意向的，一般都会过去（这个时候经销商是哪个人介绍或者接待的能直接带着过去最好，作个简单的阐述，那么咨询的人就更好工作了），这个时候如果有一个经销商能现场签约并交纳一定数量的签约金（数目从1000元到4000元不等，总之要作到不做之后要心疼的标准），第一个签约的时机和签约金额从某中意义上讲决定了后期签约的质量，如果签约的人没有带签约金，我们宁可不签，而是给其三天或者两天的时间来完成定金工作，越是这样越是效果好。咨询完毕后一般是由主持人宣布时间安排，一个是会餐的时间安排，一个是晚上以及明天上午预约谈判老总的房间和联系人姓名。会餐时公司内部人员穿插安排，酒水一定要和餐厅说清楚，第一不允许客人自行点酒水，
第二就是我们自己带酒水，以每桌十人计算，也就是可乐两大瓶，啤酒三瓶到四瓶，白酒不供应，喝好但是绝对不能喝倒，晚上是重点大客户的签约谈判工作，很多会议最后一放开量，总算可以轻松一下了，结果酒后吐真言，轻松是轻松了，客户却跑了；客户和老总的谈判一定要预约，越是紧张越好，货不紧俏不好卖呀，预约的时候注意要把相同区域的人安排顺序相连，打个时间差，制造签约销售紧张感，我想合同签的不会不顺利，签约的过程就是一个心理战的互相攻守的过程，知己知彼，方能百战不殆，我们以前作的各种细节筹备这个时候就起到了一个杀手锏的作用，仁者见仁，智者见智，方式方法不同，不在累述，细节和技巧体会便知。
第二项：招商会结束来宾的撤离与返程安排；重要的客人撤离总是要最后的，客人在撤离的时候涉及到钱财的事项一定要交接清楚，比如说钥匙押金等等，安排参会人员的离开也很关键，对待签约的经销商和没有签约的经销商要一视同仁，千万不可有差异，有的公司曾经这么办过，吃我们的，喝我们的，结果什么也没有签，回去的时候自己打的去吧，由于来的时候是用公司车接的，那么就产生反差，本来这个客户很有可能以后还要作，结果只能是泡汤，客人会想就这个态度，以后还谈保姆式的服务培训呢，指望不上，经销商是很敏感的，同样签约的经销商也有一个心理，不看人对我，只看人对人，联想到坏处可就得不偿失了，所以返程的安排千万不可虎头蛇尾或者贫富有差别，叮嘱的语言和一些路上小食品的安排也会温暖人心，大钱都花了，走的时候每一个客户身上在花上几块钱，也会起到一个意向不到的收获。
第三项：会务组撤离酒店注意事项；会物组撤离宾馆的时候，有几个细节要注意，查漏补缺。 第一是巡视检查各个客人的房间或者和前台进行问寻，以免有客人忘了东西，同时让服务员查房以确定是否有其他事情，比如说烟头把地毯烧了一个洞，等结算的时候，客人已经全部走掉了，虽然钱不多，但是却费了不少口舌；
第二是结算的时候公司财务人员要注意前面说的餐票问题和房间电话以及退房房间的数量问题，带上会务组的人员以便确认；
第三是为了留下的客人讨个方便，除了公司该付出的费用以外，有的客人到时候不退房，而是自己留下来办些事情，一定要给前台说清楚按照我们开会时候的标准结算，给客人留一个长久的好印象；
第四是把一些资料能带则带，不能带则撕毁，不要随意的留在宾馆，万一有什么差错后悔也来不及，比如说名片或者其他的公司联系方式，被一些不怀好意的人利用，也是后患无穷。
第四项：会后总结，重中之重。会议开完了，总结是关键，因为会后看会议，一定会看出很多不足，会后总结那个企业或者公司都会做，但是作的效果不一样，有几个关键需要注意。
第一、会后总结不要仅仅停留在开会或者奖罚身上，必须有专人负责记录，然后和以前的会议日程安排结合起来，越来越完善，就像我写这个招商步骤一样，是会议总结落实到文字上的结果。
第二、奖优罚劣是必须的，如果感觉会议过去了，在说也没有用了，大家都这么辛苦，想迁就一下那么就错了，第二次，第三次还会犯同样的错误，惰性和错误有时候是惯出来的。
第三、会议结束不等于招商结束，因为最重要的款项还没有进帐，必须安排专人定好计划来执行，大客户必须由老总来盯，中小客户交给客户服务部或者市场部就可以了，因为有时候大客户讲究一个名分或者面子，这个是会议总结的关键，从大家所有人看到的现象来总结应该如何后期沟通和促进，切记不要让财务直接打电话，很多公司认为合同签订了，定金交了，后面由财务去追款才是名正言顺或者顺理成章，说句心里话，追款是很难受的事情，一般的人都是能推就推，千万不能这样，因为经销商和你公司还没有建立正式的合作服务关系，还不是特别了解，财务适合在首期款进来后，以后的进货或者对帐的时候来执行，前期必须由市场部的人盯着，知道全款倒帐为止在进行移交。
第五项：招商履约的重点；第一是寻找一个好的由头，即使是在熟悉和好的经销商也不能赤裸裸的说你该打款了，一般由头有几个，一个是照片给你寄出去了收到了没有，有的时候是问候到家了没有身体怎么样，有的时候是回复或者回答经销商提出的问题，不管对方是不是已经决定作了，我们的语气就好像对方已经是我们的经销商了，问“发票怎么给你开，寄到什么详细地址等等”语言，即使对方不作，他也感到不好意思，有时候也会帮助我们寻找经销商。
我在2003年招商的时候，安徽的一个客户过来，是一个老教师，在聊家常的时候，他说他儿子要考某个名牌大学的MBA（我们公司所在的城市）,缺少门路或者考题，问我可不可以问问，正好我爱人在那所学校里读博士，我就说我可以帮他看看，看是否能够提供帮助，说实话，他当时表示感谢的时候都不相信我真的会给他去办理，仅仅是抱个希望罢了，会议完毕之后，他也没有签约，第四天我和他通电话，他很意外的，我把我了解的情况全部告诉他，并且说了万一考试的时候有什么需求，也可以来找我，无论我们有没有业务的合作，我都会尽力帮忙，最后他虽然没有作，但是我们的安徽客户就是他给极力推荐并促成的，所以会议完毕后的沟通由头很关键。
第二是款项的金额，这个时候有的经销商会给公司讨价还价，处理上就要比招商会上灵活多了，因为招商会上考虑到是影响传播的问题，而现在是单对单的沟通问题，只要是在权限范围之内就可以变通一些，关于是款项金额下降还是总额不降但是分期付清的问题，我想我是比较倾向于后者，因为他没有改变你公司的原则，尤其是连锁招商的公司，如果你的资格或者门槛费用额度上有变化，纸里是包不住火的，时间一长这个公司的制度都收到了挑战，能分步缓交也不要降低额度；
上述的两个问题也许有的经销商全要要求达到，这个是个原则问题，绝对不能答应，眼光看远一些。
第三为了促成招商的履约率，公司可以找个较好的由头出台一个促销措施，一定要有一个时段性，不是长期的，比如说为了更好的为经销商服务，董事会决定对会议上签约履行的经销商送多少多少东西或者公司将安排人员怎么扶持，对于新经销商来讲，扶持的最好办法不是送产品，而是送人员的扶持和培训扶持等，因为产品能否很好销售还不知道。同时公司负责沟通的人员的综合素养对招商履约的结果也有很多直接的影响，亲和力和权威性同时具备，成熟的女性或者精通电话沟通技巧的人员为佳。
第六项：宣传材料编辑与制作招商会完毕后，最晚不要超过两天在公司能够发布消息的平台上一定要及时的出来各种宣传报道，对于老的经销商也是一个很好的促进，内容包括网站新闻发布、招商会图片发布、签约地区情况发布、会议资料的整理、照片录像的整理等；同时通知那些没有来参加会议的经销商要随时关注我们的网站，对于他们也是一个激励，我们有几个经销商就是看到签约情况后在会议后自己直接过来公司进行谈判，最终履约成功的。
招商会的四部秘笈其实很简单，只要组织严密、执行到位一般都会有一个好的结果，但是在好的招商技巧也仅仅是一个表象，最终决定招商结果和发展速度的还是公司的城信和实力，以及操作人员的全力执行和服务到位，没有这个作保障，招商会的繁荣也是昙花一现。
“产业招商”，就是从本地比较优势出发，基于合理的产业定位，采取多种形式吸引资金和技术来投资产业主导产品及其上下游产品，或与之配套的原材料、辅料、零部件和包装件，实现产业上的缝合断层、填补空白、调整结构，形成完整的产业链，扩大产业集群，提升综合竞争力的一种招商模式。
作为一种新的招商模式，产业链招商摒弃了靠政策优惠进行低层次竞争的政策招商思路，而将招商的着眼点放在产业系统的建立和可持续发展上。
“产业招商”在本质上是新形势下区域经济发展的客观要求，也是企业及产业自身发展的客观需要。它能实现企业间信息资源、人力资源、市场资源和产业服务体系的共享，提升产业的专业化水准。
产业招商具有哪些优势？
产业招商更注重招商系统策划，以实现区域内优势的聚集和扩散，高效配置资源。
招商策划有很强的立意、定位、提炼、凝聚的功能，能够在有效的时间内提升区域的知名度，更大范围内吸引相关产业集聚，打造优势产业集聚高地。
产业招商更加注重协调区域内招商引资产业布局，一改过去“大兵团作战”的招商方式，淡化“是商即招，招来即商”的理念。
更注重产业结构，以工业带动农业和服务业，一二三产业协调发展；
更强调按产业链招商，通过招商完善产业链，既可以提高资源利用率，也可以产生集聚效应，拴住候鸟型企业。
产业招商更注重产业细分上的适当错位，强调区域产业的核心竞争力；
避免打造的招商产业链却与周边地区、资源禀赋相近地区相似，这样不但能避开竞争锋芒，而且能打造区域特色产业。很多产业具备很强的地域特点，比如一些与矿产、林渔、农副资源紧密相关的产业，地方可以在自已的优势项目上大做文章，通过拉长产业链提高产品附加值。
