【什么是公募REITs基金？现在就带你研究！】备受市场瞩目的公募REITs以“超级速度”推进着。自5月17日晚间，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复之后，5月19日，这些产品就发布了询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议。有基金公司透露，预计在5月底前发行完毕，6月底前完成上市。（天天基金）

　　备受市场瞩目的公募REITs以“超级速度”推进着。自5月17日晚间，首批9只公募REITs正式获得证监会批复之后，5月19日，这些产品就发布了询价、招募说明书、基金产品资料概要、基金和基金托管协议。有透露，预计在5月底前发行完毕，6月底前完成上市。

　　首批共有9只公募REITs披露的招募说明书，每只公募REITs至少有三名拟任基金经理，从过往履历上看，这些基金经理此前多数在相关产业工作，都是这一两年为了推动公募REITs业务加入基金公司，基金公司也均成立了单独的基础设施项目管理部门。

　　需要注意的是，公众投资者通过场内及场外认购公募REITs，也有不同的最低门槛要求，最低门槛大致在100元-1000元之间。也有部分公募REITs产品目前尚未披露最低认购门槛，需待基金公司之后对外发布基金份额发售公告或其他相关公告再明确。

　　公募REITs封闭期都非常长，部分公募REITs的封闭期长达99年，不过公募REITs发行结束后会在上交所或深交所上市交易，封闭式基金场内交易可能会有折溢价风险，投资者需要特别关注。

　　什么是REITs基金？

Trusts)，即不动产投资信托基金，简单来说就是通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，在证券交易所公开交易。而国内试点的基础设施公募REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

　　一句话概括，公募REITs是通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产来获得收益的一种金融产品。

　　与普通公募基金不同，公募REITs采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格，通过销售机构参与基金份额认购。

　　REITs的收益主要来自两部分：

　　1、高比例。基础设施公募REITs产品采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，稳定的分红率类似于债券的派息，表现出债性特点，但强制分红并不等同于债券的固定利息回报。

　　2、交易差价。基础设施公募REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可以在二级市场进行竞价交易。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。

　　从已经申报的REITs产品来看，预计现金流分派率普遍在4%-12%之间，国金、浙商以及富国REITs还给出了内部收益率预测，基本在6%左右，超过传统国债、中高等级信用债投资的一般收益。

　　基础设施投资部基金经理表示，从风险收益特征来看，公募REITs介于股票和债券之间，风险特征比债券要高，不同的项目会有不同的风险等级。

　　平安基金相关负责人也表示，作为另类投资产品，公募REITs与股票、债券等其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。长期来看，REITs的长期回报率表现优异。

　　银行理财、基金公司等机构投资者青睐，因为现金流稳定，波动风险相对较小；而产业园区、仓储物流等产权类REITs，因为会涉及到租约问题，现金流波动风险较大，就更适合风险偏好更高的投资者。

　　值得注意的是，从招募说明书来看，项目的存续期都很长，15年到99年不等，如何向投资者解释存续期的问题？存续期到期之后，该项目是否面临退市的问题？

　　对此，东吴基金表示，有些投资人可能不会选择持有到期，为了满足不同投资期限需求的投资者，最大程度上保障投资者的利益，使他们有更良好的投资体验，用场外基金账户认购的投资者也可以通过转托管业务将资金转移到场内进行交易，获得相对充足的流动性。

　　另外，这些产品分别收取管理费、托管费、认购费等费用。管理费采取固定+浮动的模式，因为采取封闭运作模式，没有申购费及赎回费。

　　当然，基础设施REITs是一类新的基金品种，投资者要了解清楚这类基金的风险收益特征，不能盲目投资。

　　(文章整理自中国基金报、平安基金、)

近日，首创水务、蛇口产园、盐港REIT等5只公募REITs均确定了可办理转托管的时间，记者注意到，可开始办理转托管的时间并不太一样，最早的是6月8日，但也有的是6月10日开始。另据记者最新了解，公募REITs或于6月下旬上市交易。

一天被抢空的公募REITs，在经过了回拨、确定配售比例之后，陆续宣布正式成立。由于9只公募REITs是封闭式产品，虽然可以通过场内场外进行购买，但是流通的主要方式还是依靠场内交易，因此，对于那些此前选择场外认购的投资者，如果准备转到场内买卖的话，就要留意相关产品的转托管公告了。

近日，已有5只公募REITs陆续确定了转托管的时间，从时间来看，可以办理转托管的时间还是不太一样，比如首创水务自2021年6月8日起开通办理场外转托管至场内的跨系统转托管业务，而盐港REIT是从6月9日起可办理转托管业务，蛇口产园是从6月10日起可办理转托管业务。

值得一提的是，为办理基金上市业务，首创水务2021年6月17日暂停办理基金份额场外转托管至场内的跨系统转托管一日，2021年6月18日起重新开放。

具体到操作上，如果是从场外转到场内的话，比如是在基金公司、银行或其它第三方机构购买的话，需要先跟券商确认席位号（举例如下图），具体可咨询相应的券商客服。

随着这些基金成立，接下来投资者比较关心的就是什么时候可以上市交易了。其实从上述首创水务提及为办理基金上市业务，2021年6月17日暂停办理基金份额场外转托管至场内的跨系统转托管一日，就大致可猜到基金什么时候上市交易。

另据记者最新了解，可能多数基金会在六月下旬正式上市，有基金公司人士表示：“大概是在6月下旬，但具体还要看交易所的安排。”

另有基金公司人士说道：“目前暂定是6月21日，目前主要是在做一些投教的工作以及准备上市的事情。”

还有其它基金公司人士也表示：“预计是6月底，但具体的时间还没定下来。”

此外，据记者了解，在上市之前，基金公司除了持续在投教方面输出，其实还有不少准备工作要忙。

上述某基金公司人士就说道：“公募产品成立之后，要按照产品流程做其它业务办理，比如专项计划层面的产品成立以及资金划转，以及准备上市之类的材料等。”

总的来说，首批REITs的上市脚步是越来越近了，当然，除了上市交易，投资者可能也很关心上市之后会是折价还是溢价，从过往来看，封闭式基金在场内上市之后，折价和溢价的情况都有出现，虽然因为封闭期的原因，有的上市之后都会出现一定的折价，但是如果产品具有稀缺性等特征，再加上做市商的原因，也不排除溢价的可能。

国金证券指出：“首批9只公募REITs中，产业园区和仓储物流属于产权类项目，其资产估值在项目运营中存在较大的增值空间，且在封闭期结束后还有一定的市场化价值，整体股性较强，预期流动性尚可，对现金分派率要求不高，仅为4%-5%。高速公路和污染治理属于特许经营权类项目，其项目现金流具有较大的确定性，但随着收益权期限缩短，特许经营权价值逐渐下降，因此对现金分派率要求较高，达到6%-12.4%，基金债性较强，由于股性一般，其上市后二级交易活跃度或不如产权类项目。”

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首秀大幕开启！5月31日，首批9只公募REITs同步开启发售，首发情况也备受关注。北京商报记者采访多家公募内部人士了解到，截至下午收盘，虽然多数产品的实际募集数据仍在统计当中，并未明确，不过，根据部分基金公司反馈，不论是机构投资者，还是普通投资者的认购意愿都较强烈。同时，根据当日晚间公告可以看出，已有多只产品的公众投资者份额“一日售罄”，并将正式启动比例配售。

“上午收盘博时(,)的REITs在公众方面的认购就已经超过40亿元了，至少这块的认购是肯定要配售的了”，5月31日，首批9只公募REITs发售半日后，某渠道人士在接受北京商报记者采访时如是表示。

据悉，该渠道人士口中的产品，指的是旗下的博时招商蛇口产业园REITs，属于首批发行的公募REITs之一。根据公告显示，该基金公众投资者认购的基金份额为0.9亿份，占发售份额总数的10%，按照认购价格2.31元/份计算，该基金的公众投资者认购上限约为2.08亿元，远低于半日超40亿元的实募“战果”。虽然截至5月31日收盘时的总募集规模目前尚未明确，不过，按照“末日比例配售”的规定，博时招商蛇口产业园REITs公众投资者认购部分的超低比例配售已然可以预见。

5月31日晚间，博时基金发布公告称，由于募集期内广大公众投资者认购踊跃，公众投资者累计有效认购申请份额已超过募集上限，因此，博时招商蛇口产业园REITs公众投资者提前结束募集。值得一提的是，不仅是博时基金，截至5月31日19时，中航基金旗下的中航首钢生物质REITs和红土创旗下的(,)仓储物流REITs也已发布提前结束募集的公告。

而除了上述3只产品外，北京商报记者从知情人士处获悉，5月31日上午收盘，富国首创水务REITs已实现了超30亿元的募集。此外，截至下午收盘，包括东吴苏州工业园区产业园REITs、华安张江光大园REITs等其余各只公募REITs的公众投资者认购份额均被“抢购一空”。

需要注意的是，首批9只公募REITs原定的发行日期至少2天，即5月31日至6月1日，至多3天，即5月31日至6月2日。发行的份额也不仅包括公众投资者份额，还有战略配售发售份额和网下发售份额。据前述渠道人士透露，虽然此次公众投资者的份额快速募集结束，但按照发行文件约定，战略配售发售和网下发售将同步持续2天，因此，多数产品最终还是会在2天后正式结束募集。

从2020年4月末境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，到同年8月“靴子”落地，到今年4月、5月首批项目申报获受理、过审，再到如今的正式发行，前后历时一年有余的公募REITs发展历程终于又迈出了新的步伐。

对于首发时的火爆，在业内人士看来，是由多方面因素导致的。前海开源基金首席经济学家表示，首批公募REITs的投资风险相对较低，且投资收益也相对稳定，因此，也能在一定程度上受到风险偏好匹配投资者的青睐并获得追捧。

平安基金REITs有关负责人也坦言，前期已与银行理财子公司、大型城商行资管、、自营和资管等机构进行沟通，从反馈来看，不少中小银行资管、保险资管、券商自营和资管、基金等投资人表达了强烈的参与意愿。同时，除机构外，散户的关注度也很高。

另外，某公募资深从业人士则从首发产品的募集上限进行分析。“都在预料之中，公募REITs公众投资者发行的规模普遍较小，都在几千万份左右，肯定都会迅速结募的。”

正如该从业人士所说，据份额发售公告显示，首批9只公募REITs可供公众投资者的认购份额均未超过1亿份。其中，最多的红土创新盐田港仓储物流REITs认购上限为9600万份，最低的中航首钢生物质REITs则仅有1000万份。若根据各只基金的认购价格计算，则单只产品公众投资者首募规模上限最多4.56亿元，最低0.89亿元，累计约为20.82亿元。

需要注意的是，虽然公募REITs首发火爆有多项因素支撑，但这类产品设计本身的吸引力，也是不可忽视的核心原因之一。

博时招商蛇口产业园REIT拟任基金经理胡海滨表示，公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，有助于降低资产组合风险或提高组合预期收益率。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于相对稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。

从风险收益情况看，平安基金REITs有关负责人指出，REITs产品预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。同时，基础设施公募REITs具有较高的分红比例，采取强制分红政策。REITs期间分红来源主要依靠可预期的资产运营收益，因此，单位价值波动性也相对较小。

对于基础设施REITs的发展空间，胡海滨根据数据预测，在不考虑通胀的背景下，未来十年的新增基础设施固定资产投资额将达到约180万亿元。若按照1%保守估算，基础设施REITs市场规模或将接近万亿元。“我国基础设施REITs市场发展潜力巨大，未来发展空间值得期待。这项业务也很有希望成为每家基金公司未来新的业绩增长点。”胡海滨如是说道。

当然，投资者布局公募REITs也仍有多项潜在风险需要注意。例如，受经济环境、运营管理等因素影响的基金价格波动风险；基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素出现的运营风险；由于采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易的流动性风险。另外，基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，因此也存在相关税收政策调整的风险等。

业内人士建议投资者自主判断基金的投资价值，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，谨慎做出投资决策。

北京商报记者 孟凡霞 刘宇阳

（责任编辑：李佳佳 HN153）