钟彬：尊敬的张力会长、任志强會长尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家上午好！欢迎大家出席全联房地产商会2014年会作为中国房地产行业年度盛会之一，今天商会年会吸引了包括全国各地开发企业及房地产上下游产业链企业代表上千人参加近百家媒体参与报道，这是商会连续第二年召开的千人大会夲次年会由我们商会主办，同时还得到了美国驻华大使馆美国驻广州总领事馆的大力支持，今天还有一百多位来自美国各州代表莅临现場将为大家分享投资美国的经验在此我代表主办方对所有嘉宾的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

下面，有请商会的上级领导全国工商联党组副书记、副主席黄小祥主席为本次年会致词大家用最热烈的掌声欢迎！ 黄小祥：尊敬的各位来宾、各位会长、各位会员，刚刚閉幕的中央经济工作会议正式宣布中国经济进入了新常态今天，全国工商联房地产商会在这里召开年会总结即将过去一年的工作，深叺研讨经济发展新常态下的房地产行业未来的走势探求房地产行业破解困境之道，对于促进行业健康发展具有非常重要的意义我受全國工商联主席和书记的委托，向大会的召开表示热烈的祝贺！

近年来特别是2003年以来，我国房地产行业高速发展成为了国民经济的重要支柱产业，房地产行业关联度高、带动力强与其他国民经济部门有着千丝万缕的联系，可以拉动钢铁、水泥、煤炭、建材、物流、机械設备对行业的发展，对促进金融、商贸、物流、旅行等现代服务业的发展也至关重要特别是在促进金融稳定发展，改善居民消费结构保障和改善民生等方面具有重要的作用。 同时近年来，特别是2003年以来我国房地产行业高速发展，成为了国民经济的重要支柱产业房地产行业关联度高、带动力强，与其他国民经济部门有着千丝万缕的联系可以拉动钢铁、水泥、煤炭、建材、物流、机械设备，对行業的发展对促进金融、商贸、物流、旅行等现代服务业的发展也至关重要。特别是在促进金融稳定发展改善居民消费结构，保障和改善民生等方面具有重要的作用同时，房地产又是受宏观经济走势和国家调控政策影响非常大非常敏感的行业，我们可以称之为是经济嘚晴雨表过去长达11年的景气周期极大地促进了我国房地产业的蓬勃发展。 近年来随着我国经济进行深度调整，经济下行压力加大增長速度放缓，结构调整镇痛显现房地产市场也出现了振荡调整，房地产开发投资增速回落从今年开始，无论是三线、四线城市还是┅线和二线城市，房地产市场和整个行业的发展都出现了许多新的情况也显露了许多新的问题，这些新情况、新问题不仅制约了房地产業的健康发展而且对中国经济的发展走势也产生了重大的影响。 我们观察到当房地产整个行业景气的时候中国经济处于繁荣阶段，当房地产行业增长速度明显放缓整个中国经济都遇到新的挑战。房地产企业如何适应经济发展的新常态走出困境，求得更好发展是全荇业需要深入研究的重大课题，也是全联房地产商会的职责所在 作为房地产行业有重要影响力的全国性行业组织，全联房地产商自成立鉯来始终坚持以促进房地产业可持续发展为己任在加强调查研究，开展行业形势分析积极建言献策，反映行业诉求发展绿色建筑，嶊动金融创新开发养老产业，引领会员企业走出去等方面做了大量的工作，取得了很好的成绩在行业内的影响力日益扩大，在全国笁商联的直属商会中名列前茅特别是商会定期编写发布的《中国房地产市场报告》，通过对房地产开发投资额、购置土地面积、新开工媔积、房企资金来源、商品房销售面积、土地价格、商品房价格统计分析等用详实的数据刻画了房地产市场的形势变化，辅以政策汇总解读预测房地产行业走势。无论是对政府部门还是房地产企业都具有很高的参考应用价值。 时势造英雄越是在行业陷入困难的时候，越需要组织的力量越需要集体的智慧，越需要商会发挥作用全联房地产商会要增强使命感和责任感，带领广大会员企业正确认识新瑺态引领新常态，切实担负起带领房地产行业走出困境的重任引导会员企业审时度势，抓住机遇迎接挑战，把压力转化为动力顺應转型升级、创新发展的需要，注重增长质量强调产品、服务与创新的精耕细作，引领行业走可持续发展的道路 借此机会，我对商会笁作提几点希望和建议 一是要深入学习贯彻十八届三中、四中全会精神。十八届三中全会对全面深化改革作了部署四中全会对全面推進依法治国作出了新的要求。我们要始终围绕两个健康文化商会工作把全面深化改革和全面推进依法治国作为深化理想信念教育活动的偅要内容，引导广大会员努力做到政治上自信、发展上自强、守法上自觉、不断增强对中国特色社会主义的信念对党和政府的信任，对企业发展的信心对社会的信誉。市场经济是法治经济要大力开展普法教育，引导广大会员学法、懂法、守法、用法依法经营、依法治企，积极提供法律咨询、纠纷调解集体维权等服务，维护会员企业合法权益 二是要不断提高服务能力和水平。服务是商会的生命线只有始终坚持服务立会，提高服务能力才能增强商会的凝聚力和影响力。要不断创新服务载体扩大服务范围，丰富服务内容打造商会服务品牌，在为会员提供政策、信息、金融、管理、技术、法律等服务的基础上重点帮助会员解决实际困难。继续加强调查研究紸重把握房地产行业发展的现状和趋势，监测、收集、整理、分析行业政策信息为政府有关部门和会员企业提供决策参考。加强与地方房地产商会的联系在调研等方面与地方商会积极开展合作，主动与国际知名行业商会协会建立联系帮助更多的企业走出去发展。 三是偠切实加强规范化建设在社会组织管理体制改革的新形势下，要提升商会的核心竞争力必须加强规范化建设，建立健全权责明确、协調运转、有效制衡的法人治理机构和以章程为核心的内部管理制度努力形成民主管理、规范有序的运行机制。要坚持团结办会民主办會，会长要增强荣誉感、责任感、使命感发扬奉献精神，处理好商会工作与自身企业发展的关系调动大家的积极性、主动性、创造性。副会长要主动参与商会建设支持会长工作，形成会长班子的合力要进一步配齐配强秘书处工作人员，加强业务培训提高秘书处工莋人员的综合素质和执行力。 四要引领会员履行社会责任引导广大会员牢固树立毅力坚固以义为先的理念，大力弘扬爱国、敬业、创新、诚信、守法、贡献为核心的优秀特色社会主义建设精神积极参与社会公益事业，搭建行业公益平台加强行业自律，建设行业诚信体系树立房地产行业的良好社会形象。 全国工商联将一如既往的为商会服务支持商会的发展，我们相信在大家的共同努力下全联房地產商会一定能够创造更加辉煌的明天。 最后预祝年会取得圆满成功，谢谢大家！

的指导下面有请全联房地产商会的会长，富力地产集團董事长兼总裁张力先生为我们作2014年度报告欢迎！ 张力：各位嘉宾、各位会员，以及我们商会的各位副会长大家早上好！ 2014年是十八届㈣中全会精神深入贯彻的新的一年，为了引导会员及行业积极应对房地产升级转型全联房地产商会在抓好组织建设和会员服务的同时，加强了对行业的维权、海外的拓展养老服务业电商平台以及社会公益等工作，做出了很多亮点 第一，组织建设得到进一步的提升会員发展方面，今年商会新发展常务理事38家理事会70家，其中增股了3家副会长单位为适应行业发展需要，商会今年发展成立了5家新的专业委员会 第二，维权工作成了今年的一大特点我商会在今年两会提交了《着力保护企业家合法权益》的提案，引起了上级有关部门的高喥重视商会组织召开了上市房企再融资问题的座谈会，任志强执行会长与10多家上市房企董秘参加会后形成了《关于优化房地产上市公司A股再融资的国土视察标准的建议报告》，并通过了全国工商联递交了全国政协提案办与相关的政府管理部门冯仑秘书长与秘书处领导┅起应邀参加了中共统战部召开的中国非工业产业保护研究会，计时反应了我们企业的呼声商会代表还在中编办等单位组织的会议上集Φ反映了房地产业行政审批问题，违规授权等方面提出了改革建议 第三，商会推动企业海外发展今年以来，商会在推动中国房企走出詓方面进行了大量的工作商会先后为多家副会长单位的海外投资提供了服务，并组织了一系列海外投资考察活动在商会的推动下搭建叻多个国际基金与对外投资平台，商会44家副会长单位中已经有20多家在海外投资还有10家明确表示要向海外投资。特别是民生银行参与的对媄投资基金会开创了中国商业银行对外投资的先河 第四，养老住区发展电商平台发展的工作。养老住区与养老服务是商会引导行业转型的重要内容商会联合老龄委、清华校友房产等机构深入的推动养老区及养老服务业的研究和实践，首个学子园示范区已经落实到北京到目前为止，有10家副会长单位已进入平台分享公益商名录。 第五组织了十一届精瑞颁奖活动，开展的精瑞成长计划项目让超过738名苼活在民间孤儿学校的孩子的人居环境得到了改善，帮助了贵州、四川等地的贫困家庭孩子得到义务教育 第六，2013年的财务收支情况报告我商会2013年收入566万元，支出的545万元正资产增加了21万元。经北京神州会计事务所有限公司的审计以上的财务状况、财务报告充分合理性囷真实性。2014年的财务状况决算出来后也经审计及时向会员大会报告。根据全国工商联对直属商会的评估2013年度我商会再次以高分被评为優秀商会，受到了表彰 第七，2015年的工作计划第一组织建设方面，商会将通过与地方商会会长、秘书处联系机制广泛调动大家的积极性，把地方商会作为商会工作的重点来抓形成全国一盘棋的组织战略。第二继续把企业维权作为工作的重点，联动地方商会做好2015年两會提案工作加强与政府部门机构的联系，重视并加强商会在体制内的发声呼吁推动政府部门企业权益保护条例，《关于规范行政审批管理》的出台第三，重点加强企业的支持与互动商会已得到民生银行一千亿的授信额度，商会协作企业得到金融快捷性和便利性的服務要求是通过精瑞人居项目，以更好的支持报告的研究工作商会也将加强精瑞成长计划的开展力度。精瑞评奖仍是公益平台的重任苐五，加强商会与国际平台的建设组织国际大型活动，优化商会国际网站继续推进中国房企海外投资的行动，充分依托国际合作专委會和美中房地产投资中心更好地推动中国房产企业走出国门，抱团出海第六，加大商会条块研究工作重点推出房地产商会企业景气指数研究与推广工作，助力政府部门、金融机构和企业了解行业的发展企业的状况。 让我们团结起来为房地产的可持续健康发展的明天也为了实现小康社会和中华民族伟大复兴的中国梦而努力奋斗。 谢谢大家！

钟彬：感谢黄主席对我们全联房地产商会的鼓励也是对我們 钟彬：谢谢张会长！接下来要举行三个与商会有关的仪式，加强商会的组织建设希望更多的拥有良好信誉与雄厚实力，同时关注行业發展的企业家参加工作依据商会的章程及会长办公会议通过，报全国工商联审批后今年商会增补了三位候选人人选，他们是：张招兴董事长、张民耕董事长、李华董事长同时有请黄小祥副主席和张力董事长为他们授牌。 同时今天我们要成立房地产商会金融工作委员會，我们有揭牌仪式下面有请全联房地产商会执行会长任志强先生、万通控股董事长冯仑先生、中坤投资集团董事长黄怒波先生等代表仩台。 下面请全联房地产商会金融工作委员会第一届会长、中国民生银行行长毛晓峰先生有请毛行长！下面请我们的毛晓峰行长和我们嘚张力会长为我们的金融工作委员会揭牌。请大家鼓掌！ 对金融工作委员会牵头的发起单位之一中国民生银行总行将在今天正式向全联房地产商会授信一千亿，用于支持在城镇发展领域、绿色节能领域、海外投融资等六大领域的发展下面就请签约代表进行签约，有请张仂总裁和叶天放总裁一起签约由黄主任、毛行长、任总和所有的副会长一起来见证。

任志强：昨天刚刚公布了10月份的运行数据大家也佷关心这些运行数据对市场运行情况以及影响，从GDP的情况看10月份的情况并没有好转，如果我们的GDP下滑成为新常态我们担心的不是在一個低位运行，而是说它是不是今年下滑明年还继续下滑，后年还接着下滑如果我们的政策是为了托底，是希望它停留在一个中位数据而不再下滑，这可能是大家都很关心的一个重点问题 影响最大的实际上是我们的消费，因为老百姓的收入也在同步下滑中出现一种下滑的现象那么消费可能就受到一定的影响。影响最大的仍然是我们的投资投资在我们GDP之中所占的比重仍然是最大的，大概占到48%从目湔的情况看，继续下滑的趋势仍然没有止住尤其是民间投资。10月份的数据除了基础设施仍然保持较高的增长以外其他的都处于一个下滑趋势，即使今年我们第三产业比重已经超过了第二产业但第三产业在10月份仍然是下降0.3个点。 总体而言投资大概至少影响了0.3个点的GDP，其上游和下游和房地产都有关系上游主要是钢铁、水泥、玻璃等等，下游主要是家电、家装、建材等等

体而言，投资大概至少影响了0.3個点的GDP其上游和下游和房地产都有关系，上游主要是钢铁、水泥、玻璃等等下游主要是家电、家装、建材等等，相关40个行业中在房地產下滑中都处于下滑趋势工业增加值在9、10月份略有回升的情况下又出现了继续下滑，下降到7.2工业增加值下降中也包括了钢铁、水泥、箥璃和房地产相关的一部分工业，这些工业也持续出现一个下降趋势 消费品零售额感谢“1111”，略有增长光棍节的一波拉动，让11月份的消费比10月份略有0.2%的增长但仅仅靠这种特殊的消费，不能支撑我们的消费增长年初的工作报告大概提出14.5%的增长，从现在看距离我们预計的目标大概差了三分之一。按扣除物价指数以后看我们仅仅有10%左右的增长，离我们预计的目标相差很多这次中央经济工作会议又提絀了所谓排浪式的消费已经过去了，剩下的消费是什么它可能和我们的直接收入有关。国房景气指数10月份又出现了大幅度的下降已经箌了94.3%，已经达到了历史上的最低点自从我们有国房景气指数以后，08年是一个最低潮此后2012年又出现一个最低潮，但是这次还没有止住94.3%巳经超过历史最低点，而且还在继续下滑 开发投资，年初的时候我们预测今年会到10%左右现在到了11.9%，还在持续下滑从11.9%看，当月的增速巳经低于了10%我们已经连续三个月，9、10、11月连续三个月的当月投资低于10%，因为有前面的稍微高一点的数据拉动所以才维持平衡在11.9%的水岼。至少到目前看我们认为到年底和明年年初都是一个持续下滑的趋势，这个趋势不会发生改变 住宅投资回落0.6个百分点，而住宅投资所占的比重也持续下降从68%降到67.8%，东部地区回落4个点中部地区1.8个点，只有西部地区保持了投资速度 土地购置下降了14.5%，到目前为止我們购置的突击面积不到3万公顷，而高峰的时候我们是4.1万公顷，从目前的情况看和高的情况看大概相差25%。换句话说如果按3万公顷的土哋计算，明年的开工量最多有9亿平方米而9亿平方米对我们来说是不足以支撑的，因为今年的销售已经超过了10亿平方米 同样，和土地购置相对应的是开工我们看到三季度的时候，10月份曾经土地是有一个正增长的情况所以三季度新开工是略有增加的，尤其是9、10月份新增的开工速度是上升的。但随着土地购置的下降新开工量也出现了再次下降。上个月我们是负的9%这个月已经变成了负的13%。 从销售面积凊况看11月份的销售是全年最好的销售，当月的销售已经超过的1亿平方米从整体看，不管是一手房还是二手房11月份销售都是全年最好嘚，但为什么我们出现了负数加大了呢是因为去年同期的基数造成的结果，因为去年的11月份更火所以从基数关系看是一个持续下降的過程。 最严重的是东部地区整个销售下滑中，东部地区下滑了15%中部地区只下降4.3%，西部地区是正的1.2%最严重的问题是在持续下滑过程中，我们的库存在不断加大 从各类不同的销售面积看，这里面有一个巨大的差别住宅下降了10%，办公下降了9%而商业面积实际上是正的7.1%，商业在整个销售中是持续增长的一个过程但问题是我们整体的商业开工量和库存量也仍然很大，如果按照目前的销售情况即使它是一個正增长，商业也面临着一个巨大的压力要持续消化可能比住宅还难。 从一线城市的情况看有了一些变化在三季度的时候开始收窄，泹是9、10、11月份三个月里头一线城市的回升是比较大的。尤其是10月份、11月份10月份一线城市增长了60%，11月份增长接近于百分之百但仅仅靠┅线城市增长是不够的。 从价格情况来看07年的高峰之后，08年出现一个最低点它和我们国房景气指数有点相似，2012年又出现一个低点底蔀运行周期比较长，这次又出现低点整体情况看，现在还没有指数价格的下降从销售来看，9月份一个最低点之后出现一个持续上升。如果政策调整合理的话后续逐渐消化库存的过程中仍然是销售上升，但价格波动底部运行的过程到目前为止，只有少数城市和少数企业的价格略有回升大部分企业和城市在去库存中仍然是价格底部运行的过程。 我们目前的库存很大大概预售面积已经超过将近6亿平方米，这其中只有3亿多是住宅商业和写字楼占的比重很大。这个统计中有一个问题就是商业和写字楼并不一定都是要卖掉的，因为有┅部分是自持虽然计算在库存中，但未必是一定要经过销售才能转移或者进入市场。但是住宅是需要百分之百进行销售的目前这个差距在不断加大，接近6亿平方米是历史上最高峰换句话说，是已经取得销售证的产品的速度低于我们实际销售的速度 到位资金情况更慘，这个月几乎归零了0.6意味着我们没有更多的能力用于投资，或者是提高房地产的投资增速到目前为止，维持10%左右的投资增速已经是竭尽全力了从目前看，已经完成投资的情况和拥有资金的情况两者相差很多在贷款中上个月我们增加了11%点几，而开发贷在11月份只有9%洎筹资金部分也下降了5.6%，而定金下降了12.2%个贷下降了4.2%。从去年的情况看仅在住宅消费上有6.8万亿，其中1.8万亿是个人消费信贷个人消费信貸大概占到了27%的比重，大头实际上是个人支付的而不是银行贷款。 虽然媒体上总说房地产的杠杆率太高了其实从个贷所占消费额的比唎来看，我们只有不到30%的杠杆率应该是非常安全和非常低的杠杆率。今年我们看到的情况更差5.3亿的住宅销售，我们没有算写字楼和其怹而个贷只有12000亿，比去年27%的比重今年已经下降到22%的比重了也就是说80%是个人自付款，20%是靠个贷支撑因此，银行个贷在今年已经被央行囷银监会多次提到年初的时候刘副行长就提出希望四大银行支持个贷而降低个贷利率，930实际上是针对个贷而言的但实际我们看到的个貸在今年的整个销售过程中是成为了一个最大的障碍，如果没有个贷的支持我们老百姓很难完全靠自己的能力去购买住房。 从货币供应量的情况看比预期的年度执行计划下降了。我们也看到央行最近提出了一些希望达到10万亿贷款的消息实际在12%点几的增速中，比预期目標低了一个点的增速社会资金投资也持续下降，因为银行的存款在不断减少社会资金加上股市导致社会总融资量持续下降，因此很哆投行都预测央行会用降准的办法来解决市场流动性和总量问题。 房地产开发资金来源已经降到历史的最低点从企业开发资金程度来看，我们一般用两个数据来平衡一个是我们有多少钱到位资金，另外一个是我们完成多少开发投资这两者之间的比例证明我们还有多少餘力来扩大投资。从08年的情况看大概是1比1.34，到了今年按11月份的情况计算，我们只有1比1.27换句话说我们已经没有更多的余力去用于投资囷生产了。 中央经济工作会议给出我们一个什么样的目标呢一个，稳是基础从连续几年的中央经济工作会议来看，稳都是基础稳作為重要的基础说明什么？说明不稳如果原来已经稳，还要稳干吗我们看到的问题很多，中央经济工作会议也提出了确实存在很多问题所以要把稳放在第一位，但实际上不稳会是常态不稳有两个概念，一个是经济的继续下滑第二个是政策的波动，我们今年看到的政筞波动性已经让政策周期越来越短一两个月就要出新的政策，比如说我们有两次降准开行两次融资，还有各种各样的信贷最后又是降息等等。一系列的政策说明我们用微调的办法反而让长期预期削弱了微调就是今天可能出一个，明天也可能出一个不如一次出一个夶的，让人们有更好的预期所以，我们看到经济增长虽然是重心但存在的问题是你不断的要去应对随时可能发生的变化。 财政改革成為的重要的支撑我们看到更多的是中央不断的加税，我们不知道它缺钱要用在哪但财政仍然是主要支撑点。货币政策这次提出要适度适度就是有可能随着经济的运行情况，如果下去了就放松一点如果上去了就缩紧一点。 提到了四化城镇化仍然在其中，而城镇化中房地产仍然是支柱。虽然在中央经济工作会议的报告中没有提到房地产但隐含的涉及到房地产的内容还是存在的，比如说户籍制度改革和城镇化改革中如果没有房地产作支撑也很难。 最大的压力是现有库存这个库存不但在大城市出现，二三四限城市都拼命出现如果底部运行在一个较长的周期，就有很多企业面临着现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题如果这个周期在持续，貨币政策和财政政策不改变的话这个周期就会加长，要消化现有的库存不能试图因为降息、因为930、因为其他的一些政策过度乐观，这鈳能会持续比较长的时间 另外一个就是地区差异在逐渐加大。一二三四线城市不是同升同降而是有升有降，即使是同类的二三线城市也是随地区发展不平衡，有些地区已经库存巨大有些地区还有价格上升的空间。 投资增速持续减弱明年可能仍然维持在个位数。这個投资继续下降的趋势如果货币政策不发生大的变化，是很难调整的所以，持续向下的趋势到目前为止我们没看到任何理由能阻住 所以，如何平衡恰恰是我们需要考虑的重大问题因此，希望所有的企业做好长期的思想准备谢谢！

钟彬：谢谢任总！刚才任总跟我们汾享了房地产业的未来，特别提到了前天召开的中央经济工作会议的精神和房地产之间的关系

下面一个环节是第一组对话，对话的嘉宾他们是： 北京大学国家发展研究院副院长 黄益平 今典集团董事长、商会副会长 张宝全 商会副会长、荣盛房地产发展股份有限公司董事长 耿建明 商会副会长、越秀集团董事长、党委书记 张招兴 商会副会长、恒大地产集团董事局副主席、总裁兼执行董事 夏海钧

同时，再请任总┅起上台 钟彬：之前我们说要有一个会长董事长的精神，要有一个宣言任总就说一定要等中央经济工作开完再把这个精神融进去，所鉯今天第一个版块是讨论大金融和房地产形势因为今天第一个主题就是大金融、大互联网和大文化来作为主题来进行破题。 谈到今年的Φ央经过工作会议特别提到一个关键词就是如何认识新常态，所以我想问的第一个问题就是结合新常态，结合刚才任总的演讲来发表┅下自己的看法 首先请黄教授，黄教授不仅是北大的教授是我们北京大学国家发展研究院副院长，其实以前也是我们金融界花旗董事總经理所以请您先分享一下观点。

黄益平：谢谢！今天在这个屋子里我是唯一一个不懂房地产的人但是说新常态和新常态对房地产的影响，我自己理解新常态意味着中国经济会发生很多变化我觉得最重要的可能是三个方面。第一个是增长速度会放慢第二个是经济结構可能会发生改变，过去是靠投资、靠出口以后消费会变得更重要，服务业会变得更重要；第三个是产业升级会变得越来越快也就是說创新会变得很重要。这些变化对房地产业意味着什么我想一会要请听各位专家的看法，我先抛砖引玉 第一点，从短期来看如果稳增长，似乎房地产行业还是要发挥比较重要的作用一般我们说要稳增长，主要是靠投资因为消费短期内指不上。投资主要是三块第┅是制造业，第二是基础设施第三是房地产，制造业我们都知道刚才任总介绍形势，PPI一直在往下走生产价格指数往下走，所以第一塊是房地产投资第二块是基础设施，基础设施投资多少我们的财政政策看来要对地方政府加强约束，所以我的第一个猜测可能明年的房地产政策会出宽松的趋向这只是我个人的猜测。 第二个从中长期来看，我觉得房地产的需求还是有但是结构会发生很大的变化。夶家可能听说过李克强总理曾经说我们未来十几年可能中国有三亿人对房地产有新的需求，他说三亿人一亿人是已经在城里的民工，怹们现在要定居拿到户口，需要房地产第二个一亿人是说现在在农村的农民，已经可能要进城主要是在西部。第三个一亿人就是城Φ村的改造也就是说未来可能会有三亿人会对房地产有新的需求，这也就意味着需求可能是有的但是我们也知道这些人的收入水平相對比较低，但同时可能意味着已经有房子的人他的需求要往上走，但是新的人会进来 所以，我的总体看法是第一我觉得短期内，尤其是看明年房地产政策宽松的可能性很大第二，长期来看总量需求似乎是有的，但是这个需求的结构会变化尤其是刚才说到的一亿囚，其实在社会上应该是中低收入为主谢谢大家！

钟彬：谢谢黄教授！下面我们有请恒大的夏总，您是过千亿企业这个新常态对您的關系也很大，您怎么看待呢

夏海钧：刚才我听这个报告，其实我觉得任总的报告非常好我建议把他的这个报告能够发到我们各个会员單位，因为这种宏观数据只有搞经济的专家去研究特别针对房地产要用数据化、量化的指标来分析才是最科学的。 刚才分析的这些数据巳经在表明我们的房地产从一个高峰在逐渐下行的通道里面所以这是一个总的大趋势。所以从今年到明年，我们对市场的判断第一，房地产的价格应该是维持在一个平稳的状态但是量会有上升，就是说房地产企业去库存增加销量会成为明年的一个主旋律。今年实際我们已经走在前面我们今年是以价换量，我们今年的价格升得不多但是我们是提前第一个在香港市场完成我们的目标，去年是1100亿紟年是1200亿，我们明年还会坚持这个大的方向只有这样，我们才认为能够度过现在这个寒冬这是第一个大趋势。 第二个趋势是房地产嘚集中度会进一步的提高。实际今年包括到明年我认为很多中小企业会面临着一个更加困难的境地。现在的金融机构包括大的私人投资機构包括私募基金、股权基金，都把他们的投资取向选择一些在中国有品牌、有规模的大发展商对这么一个低谷来说，对大发展商应該是一个并购的机遇也就是说两极分化会进一步加剧，大企业可能更大更强小的企业可能会面临着一些并购的机遇或者风险。我认为這是第二个常态 第三个常态是房地产和金融的结合，也是今天的主题会进一步加强。我们原来房地产企业主要是以开发贷、个人信贷為主体的资金来源渠道从去年到今年到明年，到后年我认为房地产的金融创新可能是任何一个房地产的主旋律。2013年我们和民生银行創造了永续债的结构，毛行长等领导组织前后台三四十个人一起研究过会也就是说前台后台的银行是不可能坐到一块的，现在他们坐到叻一块这种创新为我们今年的公司的高速发展，充足的现金打下了坚实的基础我认为明年房地产企业在金融创新方面会走得更快，也會更远 第四个特点，我认为房地产企业可能会同心多元化围绕着房地产行业怎么样能够增加自己的利润点，会研究比如说养老地产、旅游地产包括走向国际资本市场，走向国际地产市场包括围绕着中国人衣食住行的多元化探索，都会成为大型房地产的主旋律但总嘚来说，由于国家大的经济形势是处在一个下行的通道里我认为对房地产的支持力度，国家无论是怎么样调整对房地产来说都会有一個较好的生存空间，这是由于我们的经济下行通道对国家的银根放松对房地产企业在这种金融市场下维持城镇化发展的重要组成力量的咘局，所以对房地产未来的发展我们充满信心

钟彬：下面我们请张宝全董事长，最早中国房地产商会会员企业主动转型的就是宝全董事長请分享一下您的观点。

张宝全：讲新常态首先我们要对应的对立面就是旧常态是什么，我想旧常态是快从今天任总作的报告里面，我们看出来整个下行和下滑的速度是很快的现在我们已经慢了，新常态就是慢对应以前就是快。 对产业而言会给我们带来什么？剛才前面讲到了很多金融包括兼并，但是我想对于地产企业而言新的常态跟以前不一样，以前在快的时候我们可能更关注硬件，因為硬件是我们的主要产品也是我们形成销售和利润的主要来源。新的常态是什么就是要重软件，无论是居住型的地产住宅也好，尤其是商业地产其中我个人认为，在不动产里面分两类一类是经营性，一类是非经营型非经营型就是居住型的，居住型的地产核心本質就是地段为什么说地段？就是因为它和我们的工作、生活距离半径包括我们生活工作能给我们提供的条件。所以我觉得这是居住哋产的根本本质。 无论我们是购物中心都属于经营型的地产，软件就是运营在目前的情况之下，在整个产业下滑的情况之下我们如果不把运营做起来，不把软件做好可能我们在目前的房地产大势下行过程中，我们的生存和竞争力都可能会有问题刚才钟彬秘书长说箌转型，09年转型的根本目的就是为运行提供组合各样的资源把以前不务正业的电影、艺术、奢侈品等等组合起来，这就是我们后来所形荿的度假生活方式把当下最好的艺术、休闲、文化、购物集中起来。这些软件不具备仅仅把一个酒店干起来，依然不能供应

张招兴：新常态就是正常的常态，原先不止新常态从地产行业来讲，我觉得就是中国前几年疯狂的状态这不是新常态。我觉得作为地产企业來讲那一段时间做房地产企业的含金量并不高，所以有钱就可以做现在的新常态房地产要作为一个企业来做，所有其他行业的企业在競争的环境里面都不好做现在房地产感觉不好做，所以叫做新常态所以我理解第一个新常态那就是正常状态。 另外一个所谓新常态是Φ国大环境里面说的新常态刚刚中央经济工作会议上说的，一个叫做经济下行压力加大第二是企业经营困难增加，第三是结构调整的鎮痛凸显第四是个别领域的风险显现出来。这个是我们中国大的环境的新常态 我觉得在这个新常态下面，反过来说地产不用太担心所以地产行业以后没有以前那种疯狂时期的不正常状态的好日子了，但日子也不会很难过地产只要难过，可能中国就很难过所以这是峩理解的第二个新常态的说法。 第三就是跟金融结合的问题地产本来就是一个金融属性很强的产品，地产完全归到投资类我觉得起码┅半以上也可以把它放到消费类。所以三架马车里面，老百姓最大的消费品也是地产所以，我们一说地产的投资就又把它看作消费，带动经济发展的有工业类有很大部分是老百姓的消费这一类，所以从这个来说，地产的金融属性又比较强当然有的老总也说了，茬后面地产创新的过程中如果没有跟金融创新、和社会资本结合起来，只是银行的资本可能这个新常态下面也很难走得通。谢谢！

钟彬：谢谢张总！耿总您怎么看新常态

耿建明：我想新常态大概是三方面的理解，简单讲一个是速度慢下来，第二个是结构优起来第彡个是利润减下来。我认为大概就是这三个 过去我们发展得比较高速，现在调到中速这是一个。另外一个就是结构结构要调整，过詓结构不合理靠房地产、靠投资拉动可能比重比较大一点。另外就是利润要减下来因为这个行业利润是不断的，我认为房地产行业和其他金融行业利润过高制造业有些利润是很苦的，通过一系列的放慢速度调整结构，使资源优化配置最终达到一种新的均衡。 在这種新常态下就要有一种心态来适应这种新常态特别是房地产可能发展速度就不会有那么快。我认为任总有大量的数据做研究我也做过┅些简单的测算，我认为房地产不宜超过15%的投资增长不宜低于10%，对目前的中国经济是比较合适的 中国现在需要转型、需要改革，房地產也要发挥一定的作用我们是城镇化的受益者，现在到一定阶段我想国家也需要房地产为制造业改造转型提供一种时间。国家需要这個时间来缓冲用什么东西来缓冲，这时候房地产要反哺制造业我们过去得益于经济的发展，工业化的发展加速了城镇化城镇化带动叻房地产的发展。房地产发展到今天这个水平应该是可以通过城镇化来反哺我们制造业，为制造业的转型升级打下一个空间 所以，我認为房地产不会速度太高也不会太慢。太高对结构调整是不利的，太慢对国民经济的作用，大家都知道房地产有投资和消费双重屬性，同时它对经济的拉动作用、带动面也很广。我觉得现在社会上有一些现象不太正常谈房地产色变，今年的中央经济工作会议不談房地产就表明新常态的表现也不像过去三天五天就动一动，不理你不代表不关注、不重视而是一种新的重视的方法，所以我们要用噺的心态适应这种新常态 就房地产自身而言，长期来看我认为还是看好的眼前是比较困难的。有的人说是触底我认为还需要一个过程，因为库存量还是比较大整个经济在下行，收入在减少市场库存量在加大，达到一个经济均衡的情况下还是需要过程和时间 作为企业来讲，根据自己的不同定位首先要练好内功，把自己的管理加强管理在市场上找好定位，确立自己的商业模式打造自己的特色。一定是强者越强可能会涌现一帮比较强大的男子汉，娶妻纳妾另外一部分，小企业也要把自己做好小也不是没有可为，小也有特銫另外一个，就是要把变得温柔一点嫁个好人也是一种好方法。 对房地产来说最重要的就是像张总讲的谁都能赚钱的时代已经基本結束，要注重经营、管理和特色谢谢！

钟彬：任总对前面五位嘉宾的观点是怎么评述的？

任志强：第一个提出新常态的不是习大大是國务院发展研究中心的副主任刘世锦，他早年就提出下一个发展阶段可能会出现从高速增长变为中低速增长的常态 我问刘世锦前天在会仩新常态这个英文怎么翻译？所有人都说没有办法翻译出一个新常态的词只有用中文可以解释什么是新常态。它不是一个国际惯例的东覀因为英文好像翻译不了，我不懂英文据说翻译不了。但是这个常态和新不是用new代表的。 从今年的情况看明年保住7问题不是太大，因为我们的消费尽管增长不快维持在一个平衡的状态，投资虽然下降但新的基础设施和明年可能扩大的财政赤字，0.5个点就很多我們现在2点几、或者3点几，完全可以承受得了有很大的财政政策的余地。所以中央政府还是有一些手段来维持保障投资增长。 我个人认為在短期内消费增长变成主力是不可能的从目前的情况看，尽管我们连续提了一段时间的消费但实际上从36%降到33%，是一个下降趋势而不昰增长趋势我们也看到这次三大消费里头，李克强总理提出来稳定住房消费是放在第一位的已经把住房同投资和消费结合起来，变成消费的一部分黄教授也谈到了明年可能会出台一些有利于房地产发展的相关政策，比如说降准它是个货币政策，但是对房地产会产生巨大影响如果降准数量大的话，我们前一轮就是因为货币增加量而导致的投资增速以及价格增速的问题这一轮有可能会有利于消化库存。但我不希望所有的开发商把这个问题想得太简单了它可能有一个时间段和滞后。确实很多和房地产相关的政策是在房地产行业之外，比如英国原来提出的是100万英镑买房子就可以到英国移民中国的大妈们一下子把英国的房价买高了，于是英国政府提出来100万英镑变成200萬英镑同时提出不准买房，或者买房的不算把房子排除在移民条件之外了。什么意思这个移民政策本来和房地产没关系，但是它会影响到房地产 我们也可以看看其他国家也同样，因此在所谓的新常态之中我们要注意的是随时可能发生的微调控，过去我们叫强刺激现在叫微刺激，所以微调控的问题可能让所有企业都要提高警惕每一个细小的微调控政策都可能对我们的产业产生极大的影响。谢谢！

钟彬：第二个主题就是今天我们要说的房地产金融房地产商会对金融是非常重视的，我们不断成立专业委员会包括张民耕董事长牵頭的基金联盟，我们的基金专业委员会和reits专业协会。今天上午我们也揭牌了金融工作委员会因为我们觉得金融跟房地产息息相关。在座的嘉宾里面有很多在房地产金融里面有很多创新的理念我们也希望这能够引领我们的行业更健康地发展。 首先想请越秀的张总本身樾秀集团有很多金融机构，包括您也并购了银行越秀在这方面做了哪些实践呢？

张招兴：我们首先金融是按照主业来做刚才秘书长讲箌地产跟金融的结合，我们的地产规模不大但是跟金融结合得还是比较密切的。有一个比较显著的特点就是刚才秘书长讲的国内现在吔准备搞试点了，就是房地产reits香港上市的内房股，我们控制的房地产信托基金是唯一的05年到现在已经有9年的过程。它的一个比较明显嘚特点就是我们开发的比较优质的商业地产第二次证券化，减轻了开发商在大量的优质商业写字楼这一期对现金的库存压力但是他又沒有买实股，把整个商业作为证券产品在全球去卖应该说对投资者来讲，有些投资者需要稳健的因为他需要商业物业做抵押，要有一萣的回报很多投资者很喜欢这个品种，但是国内没有从现在开始，这一点我觉得我们的地产商要把握这个机会就是房地产信托这一塊，现在好像已经选了几个城市开始试点 刚才恒大的夏总裁也说了，其实前端买地这个环节我们也跟基金公司有比较好的过程，这个過程其实很多企业包括有些已经有联盟的很多地产商搞了联盟，这个已经做的是 刚才恒大的夏总裁也说了其实前端买地这个环节，我們也跟基金公司有比较好的过程这个过程其实很多企业，包括有些已经有联盟的很多地产商搞了联盟这个已经做的是非常好的了，包括销售环节也在做现在一些比较新的就是reits，但是我们国家在这方面主要我们的法律环境、评估体系还不成熟如果这方面成熟的话，这個发展应该是非常好的现在有些变相的，自己地产公司做的不当作公益来卖了，当做基金来卖如果是合法的话，现在也开始在做这些项目了

钟彬：我想问一下宝全董事长，最早您做信托的时候很少那时候您在设计产品。现在您做了这么多酒店业您的房地产金融囿没有创新的东西呢？

张宝全：其实在新常态下房地产就是金融了，但是刚才我们讲金融不是一个概念说是一个信托产品或者一个reits，所谓讲金融它是以回报作为支撑的。也就是说我的投资我买你的基金或者买什么也好，你是靠经营收益支撑的所以，我觉得当你想紦地产变成金融产品时你要关注的不是一个概念，不是盖好一个房子而是你要有回报。 我们最早做的苹果基金那时候是因为房地产產封顶才能按揭，所以我们在封顶以前提供基金支持在明年我们红树林会推出好几个这样的产品。我们是前年只开了四分之一1000多家间房，第三个月就开始盈利我们总共销售10%的客房，一间客房65平米前年一年经营利润分红分到11800，今年是一间客房分了36000明年一间客房分150000，洇为我们还没有金融产品支撑如果我有金融产品支撑现在销售对我是不利的。当然为了解决流动性也会卖掉一部分房，所以我们在讲房地产是金融的时候我觉得不要盯在表面形式上，最根本的还是商业价值商业资产本质就是运营，运营的本质就是盈利不盈利没有任何价值，不盈利你也做不出那么好的金融产品 所以，我们下一步会把像今天的一间客房分150000等于老百姓买我们的房就像买基金一样，囿了房产证今天买完，下个月分就会分到5%以上初期买我们红树林的，现在分红就分到15%以上了后续的产品就会这样设计，但是为什么過程中很困难因为红树林的模式大家不太了解、不太明白，我们的商业尤其是酒店业，中国的酒店业连续四年亏损 所以，我想在新瑺态下没有金融平台的支持，我觉得地产是很难维持的如果你没有一个很好的盈利收益的良性经营的物业，你也是经营不下去的

钟彬：夏总，您也提到了房地产金融很重要下一步恒大在房地产金融方面有哪些创新？或者要主导哪些产品呢

夏海钧：我认为恒大的发展其实应该是地产和金融结合的一个最早的范例，因为我们是1997年在广州成立的一个项目公司张老板最清楚了。这个公司之所以这十几年嘚时间发展成一个过千亿的企业我认为就是在金融创新上它始终走在前面。因为06年我们的销售额大概只有几十亿到今年，我们销售额現在到11月已经完成1200亿所有的指标从07年到现在大概都是几十倍的增长。这个增长我总结的一个核心就是恒大的爆发点应该是在09年上市以後，上市的时候我们的销售额是303亿，但今天我们认为年底可能在1300亿左右 上市以后，随着我们规模的扩大我们是在研究国内的金融创噺方面，在2013年我们跟民生银行做了第一个房地产结构的永续债，这个永续债的概念是什么呢最好是房地产企业不拿钱，我可以开发资產轻资产化。永续债作为银行资金进来他跟你一起玩项目的时候担心他的回报，搞好了可能赚大钱银行更担心的是搞不好的时候怎麼办？我们房地产企业担心的是什么呢你的钱来了，你担心搞不好我担心搞好了怎么办，搞好了你不退出怎么办所以，我们在这两個之间设计了一个金融结构既能保证银行的稳定回报，同时也避开将来房地产项目高回报的时候银行跟我分一杯羹实现了双赢。我们哏银行做永续债以后我拿20%的资金，80%的资金是银行配比开发销售以后，开发贷也跟进来也就是说我用20%的资金可以撬动100亿的项目，这个峩认为就是金融创新应该说这几年我们在永续债做的规模很大，可能在中国有几百亿的规模我认为这个规模保证了我们长远的发展。 苐二个创新我认为现在是股权私募基金，现在很多的基金研究投入地产在股权私募基金的投入国内地产方面，下一步是我们研究的重點我们的概念就是用好恒大的团队、用好恒大的品牌、用好恒大的现有规模，来吸引社会各方面的资金包括我说的银行的资金，信托嘚资金社会各方面的股权基金。 在创新的reits方面这是大家现在探讨的很热的，实际刚才张总他们已经在香港越秀是最早做的这个reits。我們觉得reits也是一个很方向在中国是必走之路，但是目前的状况主要还是国家的产业政策配套方面做不到比如说reits在国外，它是一种利润转迻的主体所以reits挣的钱是不交税的，但是我们国家对reits盈利以后的税收政策没有配套的所以你不知道将来会有一个什么样的政策。所以reits茬中国的发展，除了我们现有的房地产商会也好房地产企业协会也好，我觉得国家要在金融创新方面解决现有的问题国家的产业政策偠配套上去。 但是总体来说刚才他们都说房地产是一个稳步的发展时期，我认为新常态下对大企业是一个快速发展时期因为在这个企業下，各种基金、各种资金都会集聚向大企业靠拢小企业自己发展是一种途径，跟大企业合并开发也是一种途径如果合并开发可能也昰走入另外一个天地。 我举一个例子我们最近在长沙拿了一个项目，将近100多万平米应该说我们用3亿资本金，撬动120万平米的项目为什麼呢？小企业的品牌融资销售都没有途径但是直到恒大一进去，所有资金都解决了这个项目从我们8月份进去，到11月份就开盘了以前這个老板用了三年的时间都开盘不了，所以他的资金也快速回来了这是一个双赢的局面。所以在一个新常态下解决好了金融创新，对夶企业是一个非常好的机遇

钟彬：下面我请一下黄教授，您本身也是金融学的教授您帮我们看看房地产金融会有一个什么样的建议呢？

黄益平：我主要说两点我觉得房地产行业如果要长期发展，确实需要做很多创新但这个也是和我们现在这个金融体系要转型、要改革是有关系的。我说的两点第一点，我们目前的房地产行业总体上来说融资过度依赖银行的贷款在我们国家大致的匡算一下，无论是從开发贷款还是按揭贷款，总体来看融资的比重大概是在70%甚至更高一些这个和市场经济国家一般40%左右相比确实偏高。这个偏高当然有洎身的问题间接融资，银行对风险的控制不太一样但是更直接的一个问题就是我们下一步面临利率市场化，资本项目开放发展多层佽的资本市场，其实银行在总融资当中的比重必须要发生改变这也就意味着我们房地产融资的渠道要发生改变，你是主动的改变还是被動的改变改变是一定会发生的。 但是第二个就是直接融资，刚才夏总和各位举了很多例子我觉得这些都非常好。其实我们在过去几姩已经看到大家现在说的很多理财产品、信托产品、委托贷款，或者是影子银行其实是一种变向的利率市场化，或者自发利率市场化嘚一种表现很多人不愿意跟银行玩了，钱不愿意放到银行了通过其他的市场机制来决定，我觉得是一个积极的表现信托也好、reits也好，不管是什么产品它是在市场上决定供求，我觉得是一个很快的进步 但是，这里头现在有一个问题就是我们的这种自发的市场化有兩个风险。第一个风险就是有很多的交易没有得到很好的监管里头可能对投资方，对融资方都隐含着很多风险需要从监管上加强。第②个比较大的问题是我们有很多带有国家政府背景的机构进入这些行业比如说地方平台，它最后导致的一个直接结果就使得我们的无风險收益率无风险利率提高了比如说地方平台融的资，虽然它是一个投资机构大家认为它最后由政府兜底，实际上对投资者来说地方岼台给出来的8%也好、10%也好，甚至12%对很多人来说就变成了一个无风险利率。对于企业包括房地产企业如果到市场上去融资，它的利率水岼就进一步提高 所以，我觉得从总体结构来看一方面是可能需要解决过度依赖银行贷款的问题。另一方面可能我们在利率市场化方面確实需要政府第一是加强监管控制风险，第二实际上要解决一个软预算约束尤其是跟政府相关的很多平台，在这个地方融资其实一方面是扰乱金融秩序，另外一个方面是让企业的融资变得越来越困难其实这也是我们现在看到的现象。 钟彬：谢谢！由于时间的关系峩们这一组对话就到此结束，再次感谢台上的各位嘉宾！

对话2：中国房地产企业的全球化战略 商会首席战略顾问国务院发展研究中心原局長 李泊溪 路劲地产集团有限公司董事局主席 单伟豹 中坤投资集团董事长 黄怒波 中锐控股集团董事长 钱建蓉 盛世神州房地产基金管理公司董倳长 张民耕 建银精瑞资本管理集团董事长 李晓东 主持人（冯仑）：刚才谈正经正经是一个常态，我这里是新常态肯定正经。到了这个時候我们这个新常态就是，谁想说什么就说什么谁想先说就先说谁想说长就说长谁想说短就说短。

李泊溪：今天的题目叫国际化我昰做国家研究的，我只是说中国经济要参与全球化要用国内外两个市场、两种资源，这是国家对外开放战略的重要组成部分所以咱们夲主题是符合国家战略的一个主题，是一个大势儿这个主题不仅是国家战略，而且中国各个有关的部门都已经做了一些政策服务方面的探索比如说在财税、跨境的财产保证，以至于税收制度做了很多工作还有对法律风险的防范也出了一些指导性的意见，我觉得这些事凊不但有战略作为国家来讲而且有实际行动了。 作为我们房地产来说作为产业来说，应该说进入了一个于是的新阶段我们这个主题鈈考虑新常态，不讨论新常态要说这个问题一会儿再说。咱们已经从一个快速发展时期进入到一个相对稳定发展的时期在这个时期里僦有很多的模式创造，而出现了很多优秀的企业而且我们应该高兴地看到，有很多企业做了国际化成功的探索在座的都是。在这方面有很多企业蓄势待发，要向国际化走我个人的看法，对于有机遇的市场不是所有企业都能成功的因为我们要面对的是一个全新的市場，完全不同的法律体系我们遇到很多新的问题，所以要谋划要创新，多交流甚至张会长说到的要抱团。今天我们这个会议就是一個大的机会我要说的是，现在中国的政策服务体系等等仍然不完善所以通过商会多向上反映，完善体系 最后用习近平主席在外事工莋会议上讲的话，说当今世界是一个变革的世界而这个世界是机会和挑战都层出不穷的机会，如果企业要向前走国家是支持的但是你們要谨慎，要善于化危为机化险为安。所以请各位企业家在国际化的时候积极要跟成功的企业多交流，祝大家取得成功谢谢！

冯仑：您说的每个事儿都是真理，真理就是到那儿都对接下来您说一点自己的事儿。

黄怒波：现在都在往外走在中国做的也都可以了，先說新常态这种会我们开了二十几年了，每年做的这些事儿这些话题跟十年前的没有大变化。这就说明这个行业确实是一个传统的行业想变革挺难的，它有国家的政治经济紧密联系着刚才李老师讲得特别对，现在走出去要特别谨慎怎么叫走出去创新？现在所有的地產都玩够了旅游地产、美国度假地产，所有的产品想象得到的在西方早都已经成熟了这方面中国企业真的要小心一点，在中国赶上就趕上了但是走出去有很多的问题。我们在洛杉矶买了一块地有一天突然来了一封信，一个人走在地的大街上摔倒了他说你要赔偿我。为什么赔偿你他说你外面的地不行了，找了一堆理由在中国简直是不可思议的事儿，但是在美国真的是为什么？他的律师老叫你絀庭老起诉你，他没事干你要不停的出庭，最后包括找他各个口的给点钱最后是保险公司妥协，算了给一点钱吧。你遇到的情况茬中国可能遇不到但是一样有很多的不确定性，国际上绝对不是天堂外国人管中国的钱叫傻钱，在这个意义上在国际上投房地产风險一定是很大的，首先在美国他的房地产税很完善，几乎不可能让你房地产行业作为一个特殊行业在美国存在西方都这样，整个欧洲經济都是过剩的所以走出去不是不可以走，我们去玩一把都是可以的但是如果作为一个支柱型产业，要小心一点有没有别的窍门？吔有比如美国洛杉矶华人的房子都卖得不错，这可能是一个机遇你要抓住。前些年我们和冯仑交换意见我们买的是抄底，但是这个底不会再有了 国际化作为地产方面的一个布局，积累经验或者人才是可以的但是地产化、金融化不能大洒花，这方面还是要谨慎谢謝！

单伟豹：我从两个层面来看，第一是国家层面中国已经是第二大经济体，一个第二大的经济体在全世界布局像日本、德国、美国甚至英国也是应该的。国际上走出去有一定的短处还是民间走出去比较适合国家大的需求，中国的商走出去在全世界经营还是符合国家政策而且是必须的一步，将来2025年我们实际的经济体应该是全球第一但是还局限在中国国内，那是不可能的 第二，在产业和企业的层媔如果你已经是全国性经营了，你出去看看其他国家有什么机会一个国家的经济走势总是上上下下有周期性的，但是这个周期性在外國刚好向高走中国向下走的时候负责任的企业应该争取这些机会。所以对于企业来说如果你已经是全中国经营了，你也应该走出去 峩们的经验是，路劲在去年6月份决定尝试在国外投资结果都非常良好，因为是在上升的轨道中去年11月份买的，现在涨了10%还是比较成功的。我个人觉得在美国那么大的地方每一个州每一个城市都有他的特点，如果你能够细的去分析我们的分析能力、我们的经营能力鈈会比美国人差，他们比较严谨我们的感觉不会比他差，一定能够找到比较好的项目 刚才李老师说了，我们出去还是要谨慎黄怒波吔说了，我们要很谨慎一开始出去怎么谨慎还是会上当，美国人觉得我们中国人钱多人傻他们觉得我们人多，但并不觉得我们人傻峩们做了一年多，并不觉得比美国人傻我们的规模比他们大得多，绝对是世界第一了我们的经验不比他们差，我们操盘的规模比他大嘚多借双方的势到外面去投资绝对可以的，回报率也不比目前的中国低人家是非常规范的。 在美国的几个项目投了以后美国的方式方法是以基金的方式做，开发商是轻资产投资的这种模式在中国也有很多在做了，恒大已经在做万科已经做得很好，依赖自己的实力詓做在中国这个市场上是做不起来的，所路劲学美国学恒大，请资产操盘这也是学习过来的，到了外国完全不同我不是说外国一萣比我们好，取长补短到境外去投资比较有规模的企业是应该的，而且是必须的谢谢大家！ 张民耕：对外投资冯仑是走在前面的，我們就跟着一起走了我有两个体会，第一今后对外投资，尤其是对外的房地产投资将会成为我们财富管理当中的一个标准配置讲三个尛故事，第一每次去美国经济舱可以有不满的头等舱和商务舱一定是满的，而且每次都能见到一两个哥儿们可见大家都在往外走。第②前天是冯仑的老外合作对象，纽约世贸中心的承建商我们一起吃了饭我说我跟历史的传奇在吃饭，这个老犹太人在“9.11”前的6个月把雙子座买下来了特别有意思的是他保了一项全额的保险，还保了一项简直使人想不到的险叫战争险他还说了一句话是我以前没有听到過的，他说后来发现这两个双子座这块地维修、维护和重建是你的责任于是他就拿到了这块地永远的建设权，现在他在这块地上又规划叻四座楼他够有钱的吧？买双子座的时候30亿美金现在光这一规划，130亿美金但是钱还不够，他到中国来融资来了你说是不是也是一種趋势？说明中国人钱多其实不傻。 第三美国的十年间以后带来非常深刻和广泛的，一个是世界各国都考虑别让美国把所有投资者的錢都引过去了于是也纷纷放开。另外十年间对中国人的行为有很多的影响我举一个小例子，我有一个小的合作伙伴很年轻他自己做高端旅游，双十一这一块66666块钱做中国和美国的往返机票他卖了3000张你想想会产生多少旅游和投资效益？另外我们在美国总会碰到很多华人媄国的经纪现在任何美国的房地产公司，华人工作人员成为一个标配要不然拿不到华人的销售。今后对国外房地产的投资上可能会成為资产的一个标准配置占20%、30%。还有一个到国外投资必须尽快的找到我们自己合适的模式。昨天跟一个外国朋友谈那么多中国的开发商一个一个在美国开发，我一则喜二则忧，美国是有工会的工会及其强大，有工会的建筑公司和无工会的建筑公司的成本大概有30%的差距如果你的是贪图便宜，雇了非工会的公司你的麻烦就会很多。 我和盛世神州基金一起就找了一个美国刚需当中的刚需就是租赁市場，它能抗风险经济好的时候不是先买房而是先租房。经济不好的时候首先是买方市场进入了租方市场。另外也符合潮流马佳佳说嘚90后不买房，在美国我是真体会到了90后不买房年轻一代怕担更多的责任，所以美国年轻一贷租房租得非常厉害另外追求的是24小时具有垺务的生活环境，24小时有社会交际、有精神生活的生活方式这就是在城中村，在公寓楼我们合作的开发商当中他们盖的公寓是新派公寓，房间不一定大但是弄的很舒适，公共活动空间特别舒服游泳池、烧烤吧，搞派对的地方还有影院、计算机房、健身房，公共空間可以让你24小时用起来可以减少一点自己的居住面积。这种趋势在美国是很盛行的甚至于开发商都说美国年轻人回归市中心，回归到公寓里来我们就想做这样的东西，现在感觉这种模式是比较成功的现在每季度分钱，物业的增值非常快两年前投的，现在有一个项目已经百分之百增值了马上可以退出。一年前投的大概有37%的增值 当然各自的能力不一样，各自的偏好不一样迅速的找到适合自己在海外的投资模式是很重要的。谢谢！

这个过程中我们也考察了澳洲我觉得它的房产开发形态跟我们中国是相像的，有开发商去从事有一萣的空间因为它的开发模式跟我们很相像，尽管预售模式有具有但是他还是采取预售模式，基本上是散户销售为主2014年我们在澳洲一姩投资了四个项目，开始去的时候还是采取跟当地开发商合资的方式，这一年下来我们已经从拿地、开工到销售，走完了可以说60%的过程我们感觉这个方式是我们进入一个新的市场非常好的一种方式，我们跟当地都是跟本地比较有知名度的开发商合作让我们学到了很哆本地的开发经验，基本上以对方开发、投资、管理为主我们监管，这个过程当中我们是学习的过程 应该讲，在海外的投资要更多的依赖专业机构、卖房黑中介都有什么手段机构合同是非常重要的。而且整个过程双方在过程当中相互之间的角色定位非常重要这一年丅来，我们发现我们的合作是非常成功的到目前为止我们看到的销售也得到了市场的反映和认可。 今年第四季度我们又在悉尼增加投资拿了两个项目，这两个项目我们由自己来操盘我们觉得在澳洲的市场，尽管外面有很多各种各样的说法比方说大量买家都是中国买镓，其实我觉得在澳洲中国买家总的比例并不高有很多项目还是非常刚需的项目，针对本地市场的项目已经开盘的项目，现在基本上莋的都是公寓为主在澳洲，在悉尼和墨尔本这样的市场有几个需求第一，他的城市都在重新再造过程当中比方说十多年前我们到悉胒我们发现到了晚上是一个空城，但是过了十年再去看这个城市已经有大量的改造成了住宅。在悉尼里头进行住宅的改造和再投资是一個很好的机会 第二方面，这两年澳洲也面临着新的城市化的过程他的移民不仅来自于大城市，不仅来自于海外也来自于本国，所以烸年这些城市人口的增长速度还是蛮快的我们没有去的时候，没有想象得到每年有这么多的新增人口从开发商角度来看，有新增人口對我们来说是非常重要的所以这是一个机会。 第三年轻人的机会。刚才到说90后不买房90后有不买房的现象，但是买小房子是很多的峩们在悉尼和其他澳洲城市开发的基本都是一房、两房，精装服务，都有配套大量的买家都是年轻人，他从一个城市到另外一个城市从农村到大都市，找个女朋友还没有成家，基本上买的都是小户型的房子过去的若干年公寓的投资量是不够的，我们也看到一个数芓2030年之前澳洲的人口还会增加50%，公寓的需求还是非常旺盛的 所以从投资的角度上来讲，这一年多的实践来看在海外还是会有一些机會，但是确实要非常谨慎另外一方面，要能够逐步的适应海外市场的开发规律再有一点，要逐步的介入这个市场而不是一下子都砸丅去自己来干，还有一个学习的过程这样可能会少交一些学费。 海外的投资方面我们还会继续看，保持一定的投资力度

李晓东：选擇到海外投资跟全联房地产商会很有关系，我记得最早商会提出来去海外2009年那个团，这边四位是团友结果几年以后，都到海外去了雖然投的地方不一样，投的物业不一样这也是一个思考，从中国整体的经济发展来看因为到了2015年是一个刘易斯拐点，国内的房地产市場从大趋势来说我们的判断应该是一个逐步的消化库存，供过于求的现象可能还会持续很长一段时间如果我们把这个作为一个曲线，說有一个坑的话美国已经跌落坑底，现在正在往坑口爬坡上行；欧洲基本上还在坑底还在寻求方向；而中国刚好在坑的边上，要进入噺常态了我们的决策是，从2011年起就在认真地准备到海外去投资但是确实像李局长讲的，海外投资面临的风险不能说比国内大但跟在國内面临的风险是不一样的。一个直观的体会这两年从来没有跟律师开这么多的会，现在跟不同的律师开不同的会法律游戏规则是不┅样的。我们第一个项目选了一个非主流的地方我们到了葡萄牙，2012年当时葡萄牙刚好经济也比较差推了一个黄金签证的政策，还蛮热烮今年一年大概有1500个到1600个中国家庭拿到了黄金签证，而且没有移民间买50万欧元或者存100万欧元的存款保持投资5年就给你5年的临时签证，5姩以后一定会转变成永久居留的签证但是我们是干金融的，去了也不认识其他的人所以就首先找当地的银行，当时去西班牙拜见了五個最大的银行中间的四个最近成交的是前一段差点引起金融振荡的盛金银行，我们从他手上买了一批不良资产这批不良资产刚好在里斯本的老城区，全是200多年的老房子就像上海的黄埔区，但是相对破烂一些这种不良资产买下来以后，我们选了一个项目专门做酒店式垺务公寓把它全部改造，只保留四面外墙连楼板、房顶都掀掉，里面全部重新改造现在收了7个这样的酒店。 我们去国外有很多不确萣性有很多风险，唯一能抵抗风险的是我们的利润空间遥足够大。第一通过收购不良资产保证价格足够低；第二把它做成服务式酒店当时收了7个酒店，现在已经有两个开业目前为止运行得非常好，评分达到了9.4超级棒，几乎每天都满房我们的运营也非常好。买家主要是要去做葡萄牙移民的中国客户所以我们的销售有保证。这个产业链条做起来之后买了这个房子再委托给我们做统一管理。我在國内做基金到了葡萄牙最终变成了开发商，我觉得中国的开发商我做不了因为有太多的部门、关节、环节，在国外只要把法律研究透叻团队很重要。我们当时是一个外国的团队委托他代建都是从ATZ出来的，委托他们干了以后觉得团队不错，所以我们跟这个团队更深叺的合作建银精瑞原来在国内做房地产基金的，我们为了在海外专门成立了一个新的品牌叫加南资本还有一个叫加南财富，把SOHO的一个副总裁请过来专门做海外的房产销售和人民币财富管理我们在收购、运营、建设到国内的销售，形成一个闭环这样的话比较好。 第二步我们投了澳洲的项目澳洲的项目也是比较好玩的东西，不是标准化的东西我们要在澳洲墨尔本附近建一个庄园，一共就十几个客户但是每一个客户卖给他庄园大概600亩土地，里面可以由自己的马场也可以当自己的农场，买了1万多亩土地在做这样的东西通过买这个項目，也正好满足澳洲500万重大投资的条件可以实现一步到位的移民。如果我们到外国去做完全是外国人的市场我们是在拿着匕首和别囚的大刀在比，所以一定要和我们中国的优势结合起来这样跟人家在当地玩了几十年的开发商比，才能建立我们的优势 通过两个案例哏大家分享，做海外有风险但是并不是不可克服。团队非常重要现在加南资本所有的团队除了我以外，其他都是海归都是在海外工莋了很多年的，我们的CEO就是有美国绿卡的有很多的经验。把细节注意好控制好风险，审时度势把自己的优势和劣势分析清楚之后再詓干。这是我的一个体会

冯仑：谁还没有说够还想再说？不说了不说我说两句。 我今天有一个很有趣的观察完全不需要主持人，他們所有的流程都知道而且鼓掌大家也都很配合。所以显然有很多时候主持人就是泡沫，像我这样不漂亮的主持人更不必要坐在这里所以这个世界上有很多操心都是不必要的，原来我们操心没有主持人怎么讨论其实没有主持人讨论得更好，而且时间都掌握得非常好從内容来讲，没主持人讲得就比较放松有两个人提到玩的事儿，有钱就这么任性！到美国拿着钱为了证明自己不傻，所以去玩一玩洳果说有主持人，他们不敢这么说一问一答他们就不说这个事儿了。 还发现一个有趣的事儿有真理的人谈真理，有钱的人谈钱这比較合适。李老师我们认识很多年了一直谈政策，这就对了如果李老师教我们怎么挣钱，这就有点错位如果你们净谈大势，说明你们咾了一般来说，大时代像任总、像我们大话语，大意义大人物，全是大口号一看挣钱的都是年轻的，就开始谈进入小时代了谈嘚都是小事，小钱小玩一下，这是新常态所以这个试验非常有意思，如果说以后我们的房地产、我们的市场经济都变成这样我觉得僦是一个健康的新常态的经济，政府有时候认为必须管的就像要设置主持人一样，其实并不必要所有的参与者都会自组织，自己知道采取什么知识自己知道采取什么决策，而且跟台上台下的互动都会非常良性一定会稳定、持续健康的发展下去。谢谢！

钟彬：下面有請对话3的嘉宾： 清华校友房地产协会副会长、清华大学房地产研究所所长 刘洪玉 中国房地产开发集团董事长 沈东进 广联达软件股份有限公司董事长 刁志中 百度集团副总裁 张东晨 保利房地产（集团）股份有限公司副总经理 余英 新城控股高级副总裁 欧阳捷 钟彬：首先有请张总

張东晨：在新的互联网技术，云计算、大数据我看国外现在在研究，包括物联网、机器人包括无人机，还包括等等一系列的新技术絀来以后可能对每一个行业，它的市场、它的产品、它的客户包括它在这个行业里面运行的企业，整个行业的发展形态都可能会产生影响。这样一个思考过程他把它称之为互联网思维。 实际上我自己的理解在我们房地产行业，过去有很多事我们在做但是可能要融叺互联网思维以后，借助新技术我们能把这个事情做得更好这是一个方面。 第二个方面我们过去不能做的或者条件不是非常具备的一些事情，借助一些新的技术手段把这些业务或者产品、或者服务创新出来。 我举几个简单的例子比如说我们大家都知道，今年的房地產市场的变化起源于住宅市场里面的消费者信贷的可获得性受到了影响这里面一个很重要的问题，大家可能也想到了就是说我们商业銀行过去把个人住房抵押贷款的业务当做一个非常好的业务、挣钱的业务，但是最近随着我们这个领域里面的改革发现这个业务可能不昰那么好了。所以实际上这里面就会带来一个需求，比如说我们让银行可以发放贷款可以在这个过程当中获取服务费用的收入，但是利息的收入将来转移给新的投资者也就是说在国外做的比较多的住房抵押贷款证券化MBS。如果一旦实现了这样一个事情个人住房抵押贷款资源来源就充裕了，我们这个市场的链条又进入到了一个新的常态 但是谁去投资这个住房抵押贷款证券呢？他根本什么东西分析能不能投呢我们发现他一定要有非常好的市场指标来帮助他去判断和决策，比如说我们实时的要知道不同区域的住房价格、它的变化情况 朂近我们发现有一些企业在做这些数据，跟我们的一些技术放在一起就可以做到实时监测市场的结果，这样的话我觉得就为产品未来的創新提供了一种可能因为市场透明度非常重要。 还有一种刚才毛总讲的是住宅的客户，实际上我们商业房地产发展的过程当中房地產开发企业面临的客户可能是买我们房子的人，尤其是我们的租客但在开发商业房地产的过程当中，我们可能更多的要去看我们客户的愙户看他们的需求，因为只有我们客户的客观对这个空间、对这种服务有了感觉有了这种需求，我们的直接客户才会对我们提供的这種产品买单去参与。 我感觉也是有了这样一个互联网、大数据、云存储等等技术以后让我们去更方便的研究我们客户的客户，也就是哽广泛的范围里面的客户行为对空间、对服务他的需求的特征提供了一种可能性。所以我感觉我们一定不能够小看它的影响。 沈东进：我也是一个外行互联网最近有一个现象，谁不上互联网就有点落后跟不上形势了。最近我翻了翻资料我对互联网有这么几个理解，互联网的特性第一，它是个连接的概念叫网络无处不在，一切皆可连通它是个连的概念。第二个特性它是开放的、包容的、自甴的一个世界，当然了这个包容和自由是有限度的，已经有人出问题了但是，它相对是自由和包容的在网上什么都能看到。所以从房地产行业来讲正因为它的这种连接的功能，开放、包容、自由的特性所以它会成为一个行业、成为房地产企业的一个工具。刚才毛總也讲了工具的概念现在有的时候甚至有些神化了，说一有网什么都好了其实不是，网络就是工具、就是手段 现在很多优秀房地产公司都在纷纷触网，包括刚才毛总讲的万科我记得有一个万客通，刚才又说腾讯万科又说百万，即百度万科包括我们的海尔地产有┅个海客会，中海地产有一个云商务绿城有一个电子商务平台，已经搞了很多年了纷纷在研究怎样应用互联网这个工具来促进本企业、本行业的发展。我觉得这个是非常好的 所以我觉得从房地产行业来讲，第一所有房地产企业都应该有互联网思维，不能落后因为互联网的兴起将来可能成为新一轮整合的开始。因为它是工具是个现代工具，你都得用谁不用谁就可能落后。你落后了之后就被淘汰叻所以弄不好可能又出现新的几家欢乐几家愁。 第二个从哪入手？一定从产品入手一定从客户入手，产品客户促进我们的销售这個试点做好了，它带来的好处就是你的盈利模式和增值带来的好所以，我就说现在的互联网时代已经到了既不能神化它，也要应用好咜我相信随着互联网的应用，房地产行业一定会进入到一个新的发展时期进入到一个新的发展阶段。谢谢！ 刁志中：我来自一个软件企业离互联网还是稍微近一些的。首先我想互联网是一个工具不要把它神秘化、夸大，当然这个新工具跟我们每个人尤其现在移动互联网、智能手机出来之后，跟我们很多人联系得比较紧密但是这些确实影响到了从消费类开始起步的，现在已经逐渐的渗透到我们实業和产业领域 我想作为一个企业来说，核心的东西永远是要生存和发展要有回报，要想回报的话肯定还是开源和节流。如何利用互聯网去开源如何利用互联网去节流，我觉得可能在用这个新的工具能让我们原来的做法，我觉得这个商业本质没有变变的其实是一些做法。 刚才毛总讲得非常系统、非常好哪些是变的，哪些是不变的给行业、给我们这些企业都能带来很多的启发。作为我们软件公司也在思考这些东西因为我们也是为我们的客户提供产品，比如说在做产品开发的时候因为永远是客户满意了，客户认可了你的产品咱们的房地产是住宅产品，我们是做软件产品的如何让这个产品让客户的体验极致满意，其实这是你永远生存的根本 如何让他极致嘚满意？我觉得过去的研发流程、开发流程是发生了变化刚才万科毛总讲的，过去我们开发产品一般都是自己公司内有几个产品策划人員可能我们的一些所谓的专家，几个牛人在屋子里头先有一个假设有个构想，然后就让研发团队或者到外面做一些客户调研、市场調研，基本上就是小试、终试、推广在互联网时代，这种模式我们利用互联网就会发生变化产品的需求可能来自于大数据，来自于基層的员工的一些想法大家在这上面不断地抛砖或者拍砖，不断磨合甚至可能把客户都拉进来。 我们公司现在开发产品也是这样我们囿一个开发的社区，有很多客户已经在前期参与产品开发了这样你做出来的产品一定是适销对路了。客户已经参与的设计他最后购买時也是你的第一批客户，这样的话让客户不管是在产品上，另外就是在情感上得到了一样的满足。所以我想就是让客户极致的满意。 另外一点就是节流我们的整个管理模式，因为在研发上在营销上，在销售上在服务上，过去可能我们是串行的现在在价值链上，有些链条可能就弱化了这样的话，让我们的成本降低量超乎你的想象比如说像我们软件产品做销售的话，我们过去线下有很多人员随着用互联网之后，尤其移动互联网之后我们线下的销售人员逐渐在降低，这个环节可能利用原来传统的模式就削弱的甚至最后整個线下就消失了，这样成本就降低了很多我看小米更多也是利用的线上营销、线下销售人员其实是很少的。所以我想第一点就是商业嘚本质没有变，变的就是在整个价值链中的一些方式方法有可能重新组合，这个价值链上可能有一些东西弱化有的甚至消失，有可能先后顺序也都发生变化所以我想这些是第一点。 第二个现在讲社区、粉丝群、平台，我想可能最重要的一点刚才沈总也说了，其实咜是互联互通既然是连接的话，在连接的虚拟世界里我们就容易找到相同爱好、相同兴趣、相同需求的网上部落。这些部落可能就有洎己相同的需求这样的话，也给咱们这些个人如果咱们讲企业的话，假如房地产企业跟企业间也可以形成大的部落。比如说广联达哏房地产商会的这个平台就是把大家采购的共同需求量聚集在一起，量增大了之后我们共同去跟供应厂商、跟零部件厂商直接面对面進行对接。这样的话因为量大了，对采购来说可以降低成本对部件的供应商来说，他采购量大了以后他可以规模生产，一样也可以降低成本整个行业成本降低，对企业来说利润并没有降低，有可能还增加所以，我想这可能也是对咱们行业的一些应用

刘洪玉：茬新的互联网技术，云计算、大数据我看国外现在在研究，包括物联网、机器人包括无人机，还包括等等一系列的新技术出来以后鈳能对每一个行业，它的市场、它的产品、它的客户包括它在这个行业里面运行的企业，整个行业的发展形态都可能会产生影响。这樣一个思考过程他把它称之为互联网思维。 张东晨：大家好我是百度的张东晨。我对地产的理解原来就是造房子、卖房子涉及到的垺务是比较少的，互联网上有一群人在满足他们的各种需求。刚才大家都提到了互联网思维实际上互联网思维跟地产商思维有一个特別不一样的地方，就是我们整天在琢磨用户的需求我们首先把用户需求摆在前面。 刚才我在认真的听任总、冯总、好多老总的讲述大镓在商业的层面描述得比较多，但真正的在用户服务层面描述得比较少。所以这也是互联网和我们现在房地产业有一个很大的区别。泹是我也听到了一个趋势刚才有老总说在国外买卖不见得是下一个主流，地产开始自己经营了有些年轻人已经不买房了，他租房租房在乎什么呢？就是体验的东西周围的社区、服务便利等等，这些就开始跟互联网思维有关了刚才毛总提到了商业地产的部分，商业哋产部分也是有很多的都是要服务用户的所以，刚才毛总提了很多他的想法和研究我认为这些都开始跟互联网思维有很多契合的地方。 我们就从怎么服务好用户这个角度来想现在用户出行之前会怎么样？早先的时候大家会看看天气预报。现在在互联网环境下怎么办呢如果我服务做得好，我可以告诉他路线这个路线堵车不堵车，哪个路线好我可以告诉他哪个地方商场打折，哪个地方电影院上映哪部电影、有票去哪个餐厅可以订座，所有这些东西都帮助他做出行规划 作为我们商业地产来说，把这个运作得好的话其实可以很夶程度上帮助这些用户。帮助好这些用户问题就来了，这些用户可以很方便的到你这儿来而且感觉到你这儿的用户跟其他的差异，而苴在提供差异的过程中提供更多的服务给用户所以地产往服务方向走更进一步的话，我认为互联网可以帮大家很多忙 比如说我们做的百度智慧商业平台，试图利用所有我们有的大数据还有产品技术能力帮助大家做好商业判断，提升商业效率谢谢！ 余英：实际上大家集中在产业链下游，真正的互联网思维对房地产业的影响房地产是干什么的呢？就是给人住房子在里面进行商业活动的，互联网思维應该是怎么样对互联网时代人的新的需求，我们满足他什么样的产品仅仅说用互联网思维是卖房子，我觉得是一个误区当然我也做過了，今年在珠江新城送茶叶蛋在台湾的娱乐节目说内地人吃不起茶叶蛋，我就做这么一个活动我说送十万个茶叶蛋比较合适，第二忝就送了两万个茶叶蛋因为一上午送不出去十万个。 营销的同事一看这是件好事马上跟媒体结合，把茶叶蛋弄了一个小纸袋印上二維码，用手机扫描一下我们的大都会小公寓，精准的珠江新城小业主、年轻白领进行了一次互联网的炒作，当时他们进行了传播当忝广州那一块热闹起来了，记者都来了电视台也来了，这就是互联网的销售 我今天更愿意谈，互联网实际上是思维而不是互联网工具，互联网改变了人我们在80年代的时候有一个解构主义哲学，就是去中心化、去边缘、去权威我认为这就是互联网的概念。作为销售你用互联网工具也好、用渠道也好，我经常跟我们的销售说你再牛、你再让人销售，你能比传销人员执着吗传销人员连亲戚都能骗，为了传销老公都不要了这么执着，为什么我说营销人员应该学一学他的方法论，而不是学习传销的方法去坑人那就是帮你传产品嘚人，他是分享了你的利益 我们卖房子20年了，都是代理公司用一两个点帮我们卖房子如果让代理公司的人、名人、其他的一些网络公司帮我们卖房子能够分享到开发商的利益，他就会比传销人员还有激情他在饭局上进行宣传，可能饭局之后就有三套房卖出去了我觉嘚这种思维方式不是简单的把互联网当做工具，微信、微博、打广告等等它是一种思维。 另外一种思维就是从产品的研发到产品销售、服务整个环节的思维，而产品研发更重要大家说马佳佳说90后不买房，如果我们用互联网思维真正思考房地产为用户着想，不仅要做箌让90后买我们的房子还要让00后也买我们的房子。到底90后、00后需要什么样的房子这是我们应该做的，作为开发商我尽量把房子进身做夶、户型做大，这样我好出面积、好达到容积率户型做大以后，我的间距做大一点我是豪宅，我的精装修可以卖贵一点所以现在400平米以上的别墅、300平米的平层大量都有，精装修、豪装但实际上现在的年轻人据我们了解，他已经对大房不感兴趣了手上的大房子很可能将来就卖不掉了，反正90后、00后肯定不买 我们现在研发的有32平方，当然这属于销售面积室内实际只有20平方的最小公寓。我们想让年轻囚回家以后解决他的基本生活，睡觉、休息他大量的生活是下楼在我的社区里面进入商业地产，在广州有一个商业街健身、喝咖啡、娱乐、会客、吃饭，都在公共场所解决了这些是开发商卖给商业开店的人，卖给小业主、卖给年轻人的就是32平方或者再大一点的小公寓他就解决了在家里睡觉的主要功能，其他的功能都在楼下真正我觉得互联网思维应该贯穿到房地产全部的产业链里面，我更看重的昰产品研发这一块更看重互联网时代人的生活方式的转变，年轻人需要什么样的房子需要什么样的物业服务，需要什么样的增值在峩这个小区里面。 所以今天互联网思维对房地产的影响，我可能更强调的是产品研发设计阶段和产品的销售、物业服务、增值服务这一端目前我也在思考这个问题，但是在产品生产环节我还没有想到更多我觉得更重要的是笑脸曲线两端。谢谢！ 欧阳捷：刚才毛总和各位嘉宾都讲了很多他们讲的我就不讲了，我讲四点干货 我们讲的互联网其实早就有了，但是真正讲互联网是移动互联网移动互联网財有价值，互联网其实是没有价值的 第一点，我们现在的移动互联网状态到底是什么我们都被移动互联网绑架的，我刚才在注意任總一直在被手机绑架，他从早晨6点多钟开始到晚上12多钟结束他一直停留在上面。在上面干什么呢随时在线、随时互动。 互联网还有两個特点一个是信息对称，就是刚才那位嘉宾讲的解构主义消除权利的霸权。房地产开发企业不再拥有信息的屏蔽性也不再拥有垄断權。所以他变成了跟我们的客户、业主、用户对等的关系。另外一个个性张扬。 第二个特点是什么呢在移动互联网这种状态下，移動互联网的思维到底是什么大家都讲了很多，用户思维特别强调一下，这里的用户思维不是客户思维是用户思维，用户跟客户有什麼区别我待会再说。还有简约思维、还有极致思维、跨界思维、大数据思维等等今天我们不讲那么多，只讲用户思维 第三个观点，峩们看现在房地产市场到底是个什么状态刚才听了任总的报告，他讲了一些大数据总的趋势是下滑的，但是他的报告里面没有讲背后嘚逻辑到底是什么背后的逻辑是什么呢？现在房地产市场是三个供给在上升两个需求在下降。什么是三个供给在上升呢第一，待售媔积上升现在待售面积已达3.8亿平方米，并且持续上升第二是在建施工面积上升，现在已经超过了49亿平方米今年在建施工面积肯定超過50万平方米，这是纯住宅如果把商业和其他加进去，要超过69亿平方米我们的竣工率，就是以前每年竣工房子占在建面积的比例从2008年的38.5%丅降到去年的15.7%意味着08年两年半竣工，现在要6年的时间第三个上升是我们的土地储备面积在上升，土地面积按照国家统计局的数据公布嘚是4.3亿平方米按照容积率2来算，8.6亿平方米这几个加起来超过了60亿平方米，60亿平方米去年销售住宅是11.5亿平方米换句话说60亿平方米要消囮6年。我们看国家统计局的4.3亿平方米我们对这个数据是存疑的，因为恒大一家就超过5亿平方米我们分析了年报，全国土地储备面积超過12亿平方米因为万科4000万，碧桂园4000万再加上其他的企业，我相信12亿平方米只多不少 人去哪了呢？像深圳和广州常住人口的净增长接菦于经济增长率，换句话说外来人口基本没了而我们去年销售是历史上的一个高峰，是过去野蛮生长黄金期的最高点也是高增长时代嘚句号，未来进入平稳发展期即需求的平稳发展。需求只有这么一点但是我们的市场蛋糕未来会慢慢变小，明年的市场情况不会比今姩好明年的需求或者我们的销售面积不会比今年更多。所以我们的市场蛋糕在变小，大企业市场份额还在扩大小企业日子越来越难過，这就是市场的状态 我们新城控股也在做贷客通，我们在这里面植入了游戏让你玩着玩着就轻松把钱赚了，我觉得这就是新时代下、移动互联网时代下的新用户思维谢谢大家！

毛大庆：我还是要总结一两句话，昨天晚上下班我老婆说好久没看电影了，咱俩看看电影去你买个票。我出公司到家以前在我手机上挑了座位、买了票、付了费到家门口，我说你下来咱们去看电影到电影院用自动取票機输入订票号把票拿出来去看了电影。 刚才他们说互联网思维我们谈的还是思维，我们并不是像张东晨一样去做互联网互联网也要生存，互联网也要找客户互联网也需要我们，就像我们需要互联网一样本身这两者的关系就是平等的，我们俩人最后变成了分不开的人这是最终的变化。 我这次去日本特别有感触刚才跟刘老师讲，我说将来互联网也会影响老年人的生活方式日本的老年人，他们老了鉯后缺乏社会存在感他要办各种各样的跟他有关的活动。像任总退了休说我要搞一个房地产百人会之类的，他们怎么办呢他那个大嘚购物中心里面根本没有成本的，你一扫二维码加入成为这个场所的活动，成为这个会员之后你可以在这个平台上组织个机构然后我吔没成本，我也不用付场租、没有租金我就办了一个机构，通过他们这种工具、通过客户动线、大数据推送好几千人看到任总在这上媔办了一个活动，这些就实现了你说这样一个工作，任总以前要搞一个百人会以前得让秘书打电话，现在拿手机一发就成为了一个组織了 大家今天在这里侃侃而谈互联网，手机上这么多模块这么多APP，有谁用的超过20个的我估计大家都微信、微博、短信、邮件，看看忝气预报就没了我现在用了18个，我打算努力超过20个为什么这么干呢？你都不在移动互联网的环境里面你怎么知道这个世界的变化。所以我今天跟大家说，你们也试试买个电影票用手机买一下，我现在买飞机票用手机买吃个饭搜索一下周边，找一个地方就用百喥地图，它还告诉我有三种路径选择找一个最优的方式。欧阳总说得对移动才是这个事最大的价值。 所以总结一下开这个会我觉得挺好，不是分享分享听听万科在干什么万科干的这几招没什么新鲜的，找几个销售员大家都会我是想通过这个会不断的渗透给大家，這个事情还会发生很多的变化而这是一种化学反应，这是人与人之间重大关系的颠覆我们不知道会成为什么样。现在我跟我女儿的对話基本上90%在微信上我给她写信，教育她怎么做人她会告诉我你应该做什么人，她会告诉我昨天你又在哪讲话了我不想让你讲这样的話。我们俩之间互相的搜索所以你能用原来多少年前教育小孩的办法吗？根本没有用我妈现在还打电话问你这两个礼拜都干什么了？峩说你上微信就知道我在哪 所以，我想告诉大家这个社会一定会发生巨大变化，这个变化不是谁想、谁不想、谁愿意、谁不愿意我們都在这个大潮里面跟着往前走，最后这个社会把我们全颠覆了甚至互联网弄不好也被谁颠覆了，所以我想一切皆有可能互联网就是這么一个时代。谢谢大家！

钟彬：谢谢我们的嘉宾！今天上午大家一起分享了大金融、分享了大国际化也分享了大互联网这样的一些情況，下午大家会看到第十一届精瑞科学技术奖颁奖典礼尤其是我们的商会在社会转型