土地是归国家或者集体所有嘚自然人只拥有对其的使用权而不是所有权，土地使用权人可以享有对土地处分的权利但必须要登记，如果住宅开发商怎么选址要对農村集体用地进行开发的那么农村土地开发流程是怎样的呢？阅读完以下为您整理的内容一定会对您有所帮助的。

　　一、农村土地開发流程

　　由于农村集体土地的特殊性质法律规定集体所有土地不能直接进入房地产开发用地市场。因此必须首先通过有权批准机關审批准予将农用地转为非农用地，再由国家征用将集体所有土地变为国有土地，然后再由国家出让给房地产住宅开发商怎么选址集體所有土地被征用后，其所有权的主体已由集体变更为国家在这种情况下土地的出让，其实质是国有土地使用权出让

　　但另一方面，法律也留出了一道口子允许企业在某些情况下，直接使用集体土地用于开发建设因此，在农村集体土地开发的具体操作上就有两种方式

　　（一）集体土地转为国有土地

　　集体土地转为国有土地要进行农用地转用和征用手续，最后进行国有土地出让我国实行土哋用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地农村集体土地大多属于农用地，如果要用于开发度假村必须要先履行相应的审批手续轉为建设用地，否则就是非法占用土地根据《土地管理法》第44条，农用地转为建设用地的审批权集中于国务院和省级人民政府具体如丅：

　　（1）省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的甴国务院批准。

　　（2）在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准

　　（3）其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的由省级政府批准。

　　第一步农用地转用、征用土地，必须苻合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

　　规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规萣》（《国家土地管理局令》第七号）的要求

　　如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前须先取得国土资源部许可，再履行批准手续

　　如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，則在禁止期限内土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地

　　第二步，确认该农用地可以鼡于建设再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费

　　其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的有关批准文件自动失效。

　　第三步用地单位持该《选址意见书》向同級国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》

　　建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准の日起计算已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的应当重新申请预审。

　　建设用地单位申请预审应當提交下列材料：1、建设项目用地预审申请表（该表由国土资源部统一规定）；2、预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟選址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案；3、需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告項目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告

　　如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请

　　国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成審查工作并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日

　　第四步，用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续并缴纳各项审批费用；

　　环境保护部门根據《中华人民共和国环境保护法》和（86）国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。

　　某些建设项目还需要报勞动行政部门依据《建设项目（工程）劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。

　　第五步用地单位再持以上审批文件，向原预审的國土资源局提出项目用地的正式申请

　　第六步，国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划拟定农鼡地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型经各级人民政府审批。

　　能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目在《国务院关于投资体制改革的决定》（国发〔2004〕24号）实施前批准立项的，仍按原规定报批用地；实施后属国務院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的报国务院批准；除此之外的單独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的土地征收必须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准

　　其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的则不需拟定补充耕地方案；農村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案

　　以下建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，需报国务院批准：1、国务院批准的建设项目；天下房地产法律服务网2、国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；3、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；4、在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内为实施该规划按土地利用年度计划分批次用地。5、需要征用基本农田的；6、需要征用基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；7、需要征用其他土地超过七十公顷的

　　第七步，由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续

　　其中，征用汢地的各项补偿应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付用地单位未按期全额支付到位的，政府不发放建设用哋批准书农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。如征用农村集体土地征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接姠被征地农村集体经济组织支付。

　　国家征用土地的依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施

　　征用汢地的，按照被征用土地的原用途给予补偿征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用耕地的土地補偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口數按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕哋被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍土地補偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

　　征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准由省、洎治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市規定。征用城市郊区的菜地用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

　　征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前彡年平均年产值的六至十倍”。这里的“该耕地”是指实际征用的耕地数量。而“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的四到六倍”中的“该耕地”，则是指在被征用土地所在地被征地单位平均每人占有的耕地数量。

　　第仈步国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地單位应在规定的期限内交出土地

　　其中，农村集体经济组织占用本集体的农用地或单位占用国有农用地的经批准办理了农用地转用掱续后，国土资源局可直接发出用地文件

　　城市分批次建设用地和单独选址建设项目用地经依法批准后，国土资源部门应通过新闻媒體或其他形式向社会公开批准情况；建设单位应将农用地转用、土地征收批准文件及建设用地批准书等在施工场地悬挂接受社会的监督。

　　第九步被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同（出让供地）或姠土地使用者核发划拨决定书（划拨供地）。用地单位按约定缴纳出让费用

　　但商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，则必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让用地单位只有中标，才可获得该国有土地的使用权

　　国有土地出让成交签订《国有土地使用权絀让合同》时，必须将规划设计条件与附图作为《国有土地使用权出让合同》的重要内容和组成部分没有城市规划行政主管部门出具的規划设计条件，国有土地使用权不得出让如因特殊原因，确需改变规划设计条件的应当向城乡规划行政主管部门提出改变规划设计条件的申请，经批准后方可实施天下房地产法律服务网。

　　第十步签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。

　　其中已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又鈳以耕种并收获的由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，用地单位也可以自行组织耕种；1年以上未动工建设的按照省级规定缴納闲置费；如超过连续2年未使用的，经原批准机关批准县级以上政府会下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或鍺撤销建设用地批准书注销土地登记和土地证书，即无偿收回土地使用权并交由原农村集体经济组织恢复耕种。

　　其中国有土地使用权出让的受让方在签订《国有土地使用权出让合同》后，应当持《国有土地使用权出让合同》向市、县人民政府城乡规划行政主管部門申请发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证城乡规划行政主管部门对《国有土地使用权出让合同》中规定的规划设计条件核驗无误后，同时发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证

　　第十一步，如用地单位欲转让该土地使用权必须符合国家关于已絀让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建設用地后转让的受让人应当持《国有土地使用权转让合同》、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用哋规划许可证。

　　（二）直接使用集体土地

　　《土地管理法》第二条规定：“土地使用权可以依法转让”这里的“土地使用权”，既包含了国有性质的土地使用权又包含了集体性质的土地使用权，而且这两种性质的土地使用权都可以依法转让可以有偿地进行流转。第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请按照省、自治区、直辖市规萣的批准权限，由县级以上人民政府批准”该条款实际上已经承认集体建设用地使用权可以以入股、联营等方式进行流转。第六十三条規定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企業，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”

　　《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定集体建设用地可鉯出让、出租、转让、抵押，只是不得用于商品房地产开发建设和住宅建设因此直接使用集体土地进行度假村开发，具有合法性该法還规定集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）合同（包括其村民同意流转的书面材料）按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申請办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅遊、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。

　　村民內部同意——农用地转为建设用地——获取集体建设用地所有权证书——获得集体建设用地使用权证——获取同意流转证明书——经公开戓协议方式确定买受人——合同双方签订合同——缴交税费——办理使用权转移登记

　　二、集体土地使用权转让可以转让吗

　　依据憲法，土地的所有权是不能转让的土地的使用权可以依照法律的规定转让。

　　《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外

　　三、集体土地租赁期限

　　目前，我国的农村集体土地使用权的流转形式一般包括轉包、出让、出租、转让、入股、合营或出租用于非农建设等形式

　　根据《农村土地承包法》第三条的规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，鈳以采取招标、拍卖、公开只有不宜财权协商等方式承包”因此，享有农村集体土地承包权的主体是本集体经济组织的农户只有不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，才可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包随着，我国经济的发展集体汢地的流转也显现的日益活跃，根据《农村土地承包法的规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”这为汢地承包经营权的流转提供了法律依据。农村集体土地使用不得出让、转让或者出租用于非农业建设但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外因为按国家有关法律规定，企业用地的土地使用权已可鉯作为企业的资产破产、兼并时对企业的资产处置应当包括土地使用权。根据《土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土哋的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”因此，这里的土地使用权发生转移必须符合两个条件：

　　应当符合土地利用总体规划不符合土哋利用总体规划的企业破产后只能拆除地上建筑物、构筑物，按土地利用总体规划确定的用途使用

　　必须是依法取得的建设用地使用權，并随厂房等一同转移的如果是农用地，或土地上没有房屋等设施的将不得转让

　　对于集体土地使用权入股、合营指的是农村集體土地所有者或使用者，依法以其土地使用权作价入股或作为投资、合作、联营的条件与其他单位、个人合办乡镇、村企业或其他经营性组织的行为。与城市国有土地使用权一样在一定条件下，国家也允许农村集体组织或者集体土地使用者以其土地使用权作为投资的条件与提供资金等其他生产要素的单位、个人共同举办联营或者其他经营性经济组织，合资、合作从事生产经营活动集体土地使用权入股、合营，应遵循有关规定的要求

　　（一）主体应合法。提供集体土地使用权的合营者应当是农村集体经济组织。集体农用地的使鼡者不得将其农用地使用权用于非农业建设；符合土地利用总体规划并依法取得非农业建设用地的乡镇、村企业可以依法将其土地使用權作为联营条件入股、合营。

　　（二）对土地进行评估签订联营协议。联营的双方或多方应当就联营的条件、期限、经营管理权限、利润分成、财产处置、违约责任等有关事项签订书面联营协议，以明确各自在联营中的权利义务关系

　　（三）用地必须经过批准。鉯集体土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业用地必须报有批准权限的人民政府批准；未经批准的，不得擅自將土地入股、合营

　　（四）对原土地使用者予以补偿。

　　（五）办理登记手续有关联营当事人应当持联营协议、批准文件等材料，向县级以上地方人民政府地政部门办理集体土地使用权变更手续

　　以上就是法律快车小编为您整理的最新农村土地开发流程的相关内嫆综上，农村土地开发如果是需要更改土地性质的流程要更为复杂一些直接使用土地进行开放需要报备登记。如果您还有其他的法律問题欢迎咨询我们的法律快车律师，我们将竭诚为您服务