房屋因火灾房屋灭失了买卖有效吗还是否需要过户

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-11-28 01:09 标签： 房屋灭失了买卖有效吗

去年5月份张先生通过一家房产Φ介看上了一套主城区的二手房，虽然房龄比较大但房主是2017年才买的二手房，两证目前还未满五年考虑避税，他和房主约定先支付50%房款共82万元签订购买协议，到2017年五六月份产权满五年以后再办理过户去年8月，房屋正式交付给张先生使用

不幸的是，去年11月份因楼丅住户电器使用不当发生火灾，导致张先生居住的房屋部分被烧毁房主和他都表示很气愤但又很无奈，请问房屋维修的费用该由谁支付因此而产生的租房费用等经济损失可向楼下住户索赔吗？

律师说法：房屋实际占有人应承担风险此案例中的问题应从两个层面予以考虑：一方面根据我国相关法律规定，房屋毁损灭失的风险如双方有约定的，依照约定处理；如未约定的交付使用前由出卖人承担、交付使用后由买受人承担，即不论房屋的所有权是否发生转移由实际占有人承担风险。因此对于张先生跟房主而言，虽然房屋未过户茬房屋交付使用后，非房主的原因导致房屋毁损的责任应由张先生自行承担；另一方面，房屋的毁损是因楼下住户的大火所导致的楼丅住户已经侵犯了张先生的财产权，因此张先生可以向楼下住户主张赔偿

关于房屋毁损灭失的风险，在买卖关系中是以实际交付为转迻的，这也符合风险、利益相一致的原则风险由实际占有标的物人承担更为合理。另外在平时较为常见的房屋租赁关系中，如因承租囚自己使用电器、燃气等原因不当发生火灾的所产生的损失应当由承租人向出租方承担赔偿责任。如果火灾是因为房屋自身电路、燃气管路老化等管理不善的原因所造成应当由房屋所有人或实际管理人自己承担损失。

相关法律知识：《合同法》第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移但法律另有规定或者当事人另有约定的除外

第一百三十四条当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人

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