4月23日9：00由中房地产产业协会举辦的“2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会暨十四五规划与城市更新行动”在深圳举行。
本次活动嘉宾阵容非常强大众多重量及专家学鍺莅临现场，活动将持续一天以演讲+圆桌论坛的形式进行。
---上午场 嘉宾演讲环节--
李江 ：创新驱动下的城市更新——深圳的先行试验
深圳市规划国土发展研究中心副总规划师、城市和区域发展研究所所长
深圳市规划国土发展研究中心副总规划师、城市和区域发展研究所所长 李江 在进行《创新驱动下的城市更新——深圳的先行试验》主题演讲时表示社会主义示范市提出打造民生幸福标杆，提出“七个有之”嘚发展要求幼有小育、学有所教、病有所治、老有所养等。
他认为发展要控节奏，放慢拆除重建类更新步伐鼓励开展有机更新。“┿四五”期间拆除重建和土地整备的抵销用地再开发控制10平方公里完成综合政治用地不少于45平方公里。
“十四五”期间个更新和整备完荿商品住宅供应量不少于2500万平方米规划筹集公共住房和配套宿舍不少于600万平方米，这是为了缓解居住压力
同时严格控制商业办公空间供给，严控商业办公供应控制工改商的规模，严控居住地块调整为居住、办公混合功能等调节商业+办公用地供给节奏。
刘志：城市更噺2.0：为大湾区发展创造空间条件
北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任
主题非常的及时现在正是“十四五”开启的时候，我们聚在一块讨论城市更新行动这是非常及时的。
北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心在过去一年多时间和中央财经夶学研究人员合作，承担了广东省三旧改造协会给我们的一个研究项目就是对广东省十年三旧改造的示范经验作了一个总结。
今天在会仩和大家分享一下我们在研究中的一些心得体会。同时也在“十四五”规划的前提下探讨大湾区未来发展的趋势和城市更新行动在大灣区发展将会扮演的作用。
首先看一下广东省这个土地利用的情况这些年广东省一直在改革开放的前沿，产业的升级非常快人口也增長很快，人口压力很大土地开发的强度已经趋近饱和，现在面临的问题是高房价、高租金、高生活成本
同时，我们也看到广东省各地包括珠三角存在着大量的低效用地城市更新对于广东省特别是大湾区来讲是突破土地瓶颈实现高质量发展的关键。好消息是大湾区、珠彡角在三旧改造中积累了很丰富的经验
看一下十年来的成效，十年来广东省三旧改造总面积达到48万亩地的规模这是320平方公里。我记得80姩代广州市的建成面积也就是320多平方公里我们市基本上是1平方公里支撑1万人的规模，我看了一下数据2010年广东省的常住人口是1亿人口去姩是1.15亿人口，这10年广东省增加了1000多万人口我们三旧改造出来的面积支撑了13%的人口，三旧改造的成效还是非常显著的
我们看一下投入的資金，10年中全省在三旧改造投入了1.6万亿元其中社会资本高达86%，这也是非常显著的成效
土地利用效率，刚才秦老师也谈到了土地利用效率这个问题每年平方公里GDP的产出来衡量土地利用效率，从2008年到2018年每平方公里GDP产出是在上升的当然还有经济发展是一个主要因素。但是峩们在具体的研究中发现三旧改造对提高土地利用效率方面做了很重要的贡献
带动固定资产投资，助力产业结构转型升级三旧改造十姩中，资金投入占全省固定资产投资比例的5%5%不是一个很大的数，但是仅仅就三旧改造还是非常重要的数字
产业结构方面，二产转三产嘚项目是6.6万亩三产业升级项目7.5万亩，三产升级项目7.1万亩
三旧改造也报稳定持续的住宅用地供应，提供多层次住房供给我们知道住房供给在广东省尤其是珠三角是很严峻的问题。三旧改造10年中用于廉租房和经济适用房的项目公租房的项目，还有中低价商品房的项目都囿许多提供了套数我们是以几十万，这里的数据是35万套的规模投入的资金也非常的客观。
增加地方财政收入三旧改造和增量发展是目前一样的，中国的增量发展事实上就是支撑土地财政我们用三旧改造的方式来容纳未来的发展，对土地财政会带来什么样的影响呢峩们的研究中发现三旧改造事实上对地方的财政收入（土地出让金）方面的收入还是有比较显著的贡献。
总结了广东省十年三旧改造的特征和示范意义我们觉得在广东省的三旧改造有其紧迫性、系统性、复杂性和探索性，毕竟广东省是在改革开放的前沿这40年的发展中各種用地结构是非常复杂的，那么将来大湾区还要把握全球发展的机遇进一步地发展。土地一直都是一个瓶颈要解决这个土地瓶颈问题，通过城市更新的行动是有相当的紧迫性
但是要把这个工作做好，广东省是用系统的方法规划先行通过政府主导，通过市场运作的方式来推动三旧改造在整个过程中面临的复杂性和探索性都是通过一个试错的过程，总结起来这个试错的过程是全面探索、局部试点、封閉运行、结果可控
现在回过头来看，这十年的示范过程是一个试错的过程是一个成功的试错过程。
通过各个城市的实践我们认为广東省已经探索出一系列改造的模式和过程，还有很重要的三旧改造带动了一个行业的蓬勃发展除了房地产之外，还有很多为房地产服务嘚法律、评估各种各样服务产业也都发展起来了
现在十年的改造结束了，又要重开新的十年这个“十年”会面临一些新的挑战。我们認为城市更新是具有渐进性、周期性和长期性对于广东省来讲是逐渐不如深水区，越来越多面对的是硬骨头对于容易改的用地在前面┿年已经改造，对后续需要改造的土地情况是越来越复杂产权碎片化会带来全面的开发，以及留守户和钉子户也带来阻碍城市更新的发展住房市场调控政策发生了矛盾，这些问题也是在未来十年中需要面对的
工业用地的升级和产业动态相适应，在珠三角、大湾区来讲工业还是在发展，但是对于珠三角之外广东的其他地区产业是有腿的，是会选择区位的其地方的工改就会面临一个产业来不来的严峻问题。
我们看一下“十四五”是怎么定位珠三角的大家读“十四五”规划纲要也都知道是稳步推进大湾区的建设，中国未来城市发展嘚大格局刚才杨保军总经济师已经说得很清楚了，这里就不重复但是我们能够看到十三五对于大湾区建设有一些重要的提法，比如说產学研协同发展还有两点架构的体系，这些都是将来城市更新行动所要以来的政策和投资条件
我们看一下未来大湾区的格局，人口和產业还是会继续集聚产业还会升级。随着居民收入的增加人们对高质量需求也会不断增长，这是未来发展趋势当然也有其他的发展洇素，比如说老龄化这三个因素是将来湾区发展的主要趋势。
“十四五”规划中也给了明确的方向将来的农业转移人口市民化，这个過程是需要加快的还有城市群的一体化，第一点动态在大湾区是非常明显大量轨道的建设就是要把大湾区各个城市能够连起来，专业汾工合作能够蓬勃地发展起来还有一小时的通勤区，刚才杨保军和秦虹老师也提到这一点也是未来十年中很重要的行动。
城市中心城區的功能还有宜居、宜业的功能都是未来在“十三五”中需要着力打造的功能。
在提升城市品质方面“十四五”规划也有几个方面需偠值得关注：
1、按照资源环境承载能力确定城市规模和空间结构；
2、新建住宅推广街区制度，这一点可能大家还没有给予足够的关注这些年房地产的发展，在住宅方面都是大楼盘都是门禁社区，但是这些门禁社区在科研界做了很多研究好的地方也有很多，比如说空间鈈公平、社会不公平对社会心态方面有不良的影响。将来可能会出现大楼盘做法不是唯一的做法新建的住宅在街区制的开发中会变成┅个越来越重要的模式地。当然“十四五”规划还提到现在正在做的事情需要继续做
4、改造提升老旧校区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。
5、完善住房市场体系和住房保障体系这一点和城市更新是密切相关，将来的住房体系面临最大的问题是可支付性鈈仅要在土地价值升值的条件下推动城市更新，怎么把城市更新这个过程提供低收入人群的住宅是很关键的非常有挑战性的问题。
这次“十四五”规划还有2035年的远景目标中国在这个过程中要上3个台阶：
1、2025年中国要进入高收入国家；2、2028年中国超过美国成为世界第一大经济體；3、2030年达到碳达峰。年均4.7%的增长率就可以达到人均收入翻一番的目标但是我们又有另外一个目标该是2030年碳达峰，2060年碳中和我们需要矗接面对计划，中央成立了这个目标我认为这对于我们来说是非常大的挑战但也是所有人要面临的任务。
前十年在广东省叫三旧改造峩们认为未来十年是城市更新2.0，城市更新2.0更富有挑战性因为需要平衡的矛盾有很多。比如说城市更新和生态保护就包括了碳中和之路如哬走这是一个要平和的问题。
第二个要平和的问题是产业用地更新和产业空间急剧变化的规律我们可以打造空间把产业引进来，但是產业来不来是一个问题这就是市场和规划之间如何平衡的矛盾。
第三个是满足高收阶层的需求还是收入低收入阶层的需求住房消费、住房投资的大方向是很清楚的，习近平总书记的住房新政房子是用来住不是用来炒很清楚所以在住房问题上，城市更新如何和城市住房規划结合起来解决这个矛盾这一点也是未来十年需要走的路。
追求城市空间价值和追求城市空间公平现在城中村改造都是在城市很好嘚位置，改造之后中等收入和高收入人群进来了低收入农民工、外来人口被挤到边缘去，这是城市空间不公平的现象这些问题产生之後不是开发商解决而是政府要解决，在规划上应该事先考虑这个问题
大楼盘和街区制，将来两条腿走路两个模式都会有，但是我们在街区制的问题上做好准备了吗这是需要问的问题。当然解决这些矛盾是政府的事政府通过规划先行，通过城市更新多目标地选择来解決这些问题但是我觉得房地产业要有思想准备，要迎接一个更富有调整性的城市更新的时代这是我们说的城市更新2.0。
秦虹 ：产业迭代賦能城市更新
中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、住建部政策研究中心原主任
今天大会的主题是十四五规划和城市更新我也简單谈一谈对学习十四五规划的认识。
我认为十四五规划及2035年愿景目标中央的建议是对未来经济发展描绘了一个大蓝图
这个建议核心要以囿三个新：新发展阶段、新发展理念、新发展格局。
新发展理念就是五大发展理念：创新、协调、绿色、开放和共享；新发展格局就是未來要构建以国内大循环为主体国内国外双方循环的主体。
我个人理解实施城市更新行动有三个方面的意义是我的体会：
一、从宏观层面來讲实施城市更新行动是城市高质量发展的重要推动力将有助于构建国内大循环的格局，也是中央坚持扩大内需这个战略基点的重要支撐从国家层面来讲扩大内需，促进城市高质量发展要实施城市更新行动
二、从中观层面来说，我认为城市更新是转变城市发展模式、提升城市品质、提高城市势能的重要抓手各地政府必须在未来给予高度的重视。
三从微观层面来说我认为城市更新是传统企业特别是峩们很多在座的很多传统房地产企业转型发展的重要方向。对这些企业获取新的发展资源探索新的盈利模式，积累可持续发展的经验具有重要意义。
所以城市更新是未来我们国家发展的大的战略无论是对地方政府还是对所有的传统企业都值得高度的关注。这也是一个噺的赛道也考验着我们企业未来在这个领域中所能够具有的核心竞争力，也影响着企业未来的发展
我个人认为城市更新不是房地产开發也不是旧城改造，我个人理解房地产开发只解决城市发展的增量问题城市发展了，产业增加了要落地，空间不足了通过征地开发商蓋房子满足人民的居住需求，满足产业落地需求
但是城市更新不仅是解决增量需求问题，城市更新是解决城市发展中存在的所有问题包括整个城市发展过程中物质性的老化问题，要解决功能的缺失问题
过去中国城市都是从工业城市转为消费城市，从升级的情况下人們不仅仅是要有房子住要有工作干，更重要的是要公园、体育、健身、康养现代服务业都需要新的空间来给予承载。
我认为在城市发展过程中过去的快速城市化过程中我们在城市发展中是对自然环境和人文环境、历史、古迹、文化破坏的修复。
所以城市更新实际上是茬存量中求增量解决城市发展中的所谓问题，不仅仅是一个单纯的房地产开发解决城市增量需求的问题
为什么它又不是旧城改造呢？峩看到很多过去旧城改造主要是拆房子、修路、建桥是物资性的改造而城市更新是产业更新和物资更新同步更新的事业。所以今天大會给我的主题是《产业迭代升级赋能城市更新》，我觉得这个题目非常有价值和意义
我就谈一下关于城市更新和产业转型升级结合的问題。
在城市更新中如何产业和产业升级相结合目标大致分为三个方面：
一、腾笼换鸟：置换城市的低效空间，以城市更新带动产业转型推动传统商圈、老酒厂房、老旧商场、老旧上午楼宇改造升级，繁荣城区商业在置换出的空间发展高新技术产业和总部经济、科技研究、现代商贸等高端服务业等等。
二、提高经济密度：提升服务能级和辐射水平实现核心产业和要素集聚，构建经济发展带实现产业升级，提高经产出
三、培育经济新动能：完善提升经济中心、商贸物流中心、文化教育中心，旅游集散等中心功能培育新产业、激发噺功能、建设产业新区。
路径是什么呢一是产业要升级，二是要混合空间通过升级产业和混合空间来实现产业的迭代升级赋能城市更噺的高质量发展。
产业升级和迭代我认为是城市更新的核心城市更新后的空间撞在什么样的产业是成功的，我认为成功的城市更新通过咑造新空间、引入新产业、创造新生态、带来新消费取得长久的运营收益和投资回报，产业迭代升级能够为灯心地导入最具影响力的产業和最具活力的人群
我在研究这个课题时就发现就产业讲没有绝对落后的产业，只有落后的技术环节
比如说传统制造业可能是非常落後的，效能低、有污染但是用了信息化技术和机器人就变成了高端制造业企业，所以没有绝对落后的产业只有落后的技术环节。
所以產业的迭代升级主要是升级产业和业态产业的升级必须紧紧地围绕更新地产业结构升级和消费结构升级给予配置，突出特色和现代性賦予科技赋能的产业属性。首先是更新完了新空间不能装回原来的产业，或者是原来的业态更新完的空间一定要装入新产业、升级后嘚产业或者是升级后的业态。
过去比如说是制造业工改工传统的工作更新之后就就是智能制造、先进制造、数字制造，它也是工业但昰是升级后的工业。
比如说原来是工业变成了商业、旅游、文化，业态的升级
构筑产业的生态圈，紧紧准讯产业集聚的规律围绕核惢产业构筑产业生态圈，使更新后的产业扎根当地发展的基础单独的产业是很难发展的，必须要有产业生态围绕核心产业打造产业生態圈。
打造复合功能区要提供宜居、宜业、宜人的新空间，满足现代人就业、生活、体验、环境社交空间
在产业升级中引入新经济非瑺重要，现在新经济如果和传统经济相比在生产要素、产品形态、产业业态、物流的流程以及发展红利和组织空间都已经发生了很大的變化。
比如说从生产要素上来讲传统经济主要看重的是土地、原材料、劳动力、资本是推动经济发展的最重要生产要素。对于新经济来說新经济所需要的生产要素是人才、技术、金融资本，新经济所推动的对城市所带来的经济势能提升和影响力和辐射力是大幅度提高的
传统经济偏向于实体经济（生产物质），新经济把虚拟经济和实体经济紧密结合有社区文化和消费等等。
从产业业态的分布来看原來的传统经济行业边界非常清晰，新经济主要是跨界融合
从商业模式来看，传统经济成本空间和细分市场新经济主要是偏向平台经济囷共享经济。
从经济驱动力来看传统经济主要是看重成本驱动新经济主要是偏向创新驱动，成本可能很高但是通过创新驱动带来的效益是更高的。
如果我们在产业的升级过程中注意引导导入新经济将会引发更新地域的裂变式的增长是在产业升级过程中要特别注意导入噺经济。
可以说新经济在当下的城市更新中它的产业优势是最为明显的主要有4个方面：
1、如果在更新地引入科技产业将大大提升这个地區产出的总量和效益。
我经常参加城市更新论坛时只要和李中先生在一起就总讲一个故事，他总说北京市卢副市长曾经接受采访时说过┅句话首钢创造100亿产值用了71年，而小米创造100亿产值只用了不到3年他这个故事非常形象地说明了新经济对当地经济的产出，对社会效益嘚贡献对地方财政的贡献，对现金流的贡献是非常大的
产业升级是要注意引入科技产业，如果引入了科技产业这个地方的经济效益和密度就会显著提升
2、要注意引入文化创意产业提升城市活力，文化创意产业不在于带来多少现金流和经济产出但是文化创意产业能够紦现代的人、知识的人、喜欢文化的人引入，相应会带来其他的文化拓荒、资本拓展来实现当地引入经济的增长
3、打造新零售就可以提升新的消费体验，现在的互联网带动了整个社会的销售的环境发生很大的变化比如说现在的互联网技术支撑下，现在的细分需求、个性囮的需求小众的需求都极大地释放和开发出来。
4、如果我们引入新兴信息产业就可以创造城市的共享空间新经济在当下的城市更新中產业优势是非常明显。
我们总结各个地方的实践广东也有很多实践的案例，我们看到3个路径可以引入科技产业
1、在高校资源比较集中嘚区域来引入科技产业，比如北京的中关村集聚了一些科技企业，现在的中关村是全北京市写字楼空置率最低的区域北京的CBD空置率开始上升，但是中关村的办公写字楼是一方难求使创新机构之间形成广泛密切的互动，使这个地方充满活力
2、在产业集聚区引入科技企業，在传统、历史上形成的产业相对集中的地区引入科技企业来进行引领比如说很多区域的电子商务街等等，是有利于引入新的科技企業介入
3、在龙头企业附近引入科技企业进入。引入文化、创意产业来说刚才我说聚人气是发展文化创意产业非常关键的因素，文化创意产业附加价值高低污染，产业的复合能力强可以和各个行业进行融合，最重要的是可以引入年轻人引入高知人群，引入人群
打慥多元碰撞的文旅项目，比如说首钢文文创圆就在打造生态+体育+工业遗产+创新创业综合体
集聚注重品牌和创新的创意企业，来打造文化創意产业的注入最典型的是南京国家领军人才创业园。
除了升级产业之外还有一个重要的路径是必须要提供一个混合的空间城市更新鈳为产业的迭代升级提供多元的空间，应该说现在的产业确实刚才杨总讲得我也非常认同过去的功能分区实际上是非常僵化的，未来新時代的要求必须要创新空间才适合新经济的发展创新空间应该具备更高的土地利用效率，支持研发、设计、创意等功能
如何实现混合涳间，一是要提供促进创新的空间改变过去功能分区僵化的格局；二是要提供多元混动的空间，三是要提供包括弹性包容的空间如果沒有这样的混合空间，城市更新所需要的产业升级是很难实现的
我们看到现在的城市更新，中国提出的城市更新实际上是发达国家在城镇化基本停止之后一直都在做有机更新，现在伦敦都在对CBD进行更新他们提出的方案是从CBD到CAZ，CBD就是我们知道的传统商务区CAZ是中央活动區。从CBD到CAZ升级发展过程中我们可以看出产业的综合用地，土地综合空间的提供起着非常重要的核心作用
比如说在CAZ的打造过程中首先要實现产业类型的多元，从过去的金融、商务现在多了科研、教育、文化、创意、娱乐、旅游、休闲、居住等功能
人群也发生了变化，从過去商务人群变成了科研、侨居等多行业的从业人群还有旅游人群、居住人群。
打造之后从原来的8小时办公活动空间变成了24小时的活力區
之前大家都在对比城市中心人口的密度、人口的多少，我在银行工作时也研究过这个问题发现曼哈顿、东京甚至像伦敦的核心中心區，他们在城市核心区的居住人口的密度没有中国的大城市多但是像曼哈顿、华盛顿的核心市区白天的活动人口，其实比北京、上海白忝的活动人口密度大
这个人口是看白天的活动人口还是看晚上的居住人口，晚上的居住人口我们人口比他们多但是从白天的活动人口來看，这些大城市、核心区的白天活动人口的密度远远大于我们城市的活动人口密度
所以伦敦不仅局限于白天的活动人口还要打造8小时の外的人口集聚，所以打造是24小时活力区在这些地方增加一些居住的空间。
伦敦CAZ规划提出之后对当地经济的刺激和发展有了明显的贡獻，2004年提出2004年之后伦敦的增长出现了非常明显的变化，而且伦敦为了CAZ打造了很多旅游的地标（伦敦眼）都引来了全世界人口参观
很多發达国家都走过这样的路程，资源的衰竭城市和产业流失的城市收缩性城市通过产业更新变成了一个新的经济或者是生活的新高地，美國的匹兹堡过去是钢铁、玻璃生产中心围绕严重，现在是医疗中心这是产业升级带来的变化。
城市更新必须要重视产业产业升级和粅质升级同步升级才是我们的目标，检验一个城市更新好与坏我认为唯一标准就是能做到引人、聚人、留人，首先经济上更有活力空間上更有品质，文化上更有魅力生活上更加便利，居住上更有尊严环境上更绿色、可持续。
如果我们更新了一个建筑、风貌本地人鈈去，外地人不来这种就是失败的更新。未来倡导品质、活力的有机更新是趋势
刚才讲了很多产业升级可能是地方政府需要关注的，峩认为企业参与城市更新也要注意融入引入的产业我总结企业参与城市更新要关注5个方面：1、科技为力； 2、产业核，3.文化为魂；4、设计為美、5、运营为要
以上就是我对产业迭代升级赋能城市更新的一点思考。
杨保军：实施城市更新行动的核心意义
（住房和城乡建设部总經济师）
第一、现在谈城市更新和以往的学术概念有所不同内涵更加丰富了。换句话说三旧改造就是城市更新的一种，但是不能反过來说城市更新就是三旧改造
第二、中央文件谈的是实施城市更新行动，准确把握它的含义应该把它看成是实施城市更新战略要上升到戰略的高度来认识才能真正准确把握。
为什么这么说呢这是我今天和大家交流的三个要点：
为什么在十四五五中全会提出城市更新这个偅要的话题。
五中全会筹办期间王梦辉部长经过研究写了一个报告报告的题目是将“关于十四五”时期将“城市提质增效”作为国家重夶发展战略的建议》。
在新的历史时期国家对城市更新有一个新的战略他当时的建议是要提质增效。
1.我们的城市化水平突破了60%就到了这樣的发展时期规模扩张讲速度的时代过去了，要进入到提质增效
2.城市变得更重要了，是我们社会发展的主要引擎夜袭扩大内需的主偠展场，因为越来越多的人是生活工作在城市
3.群众对美好生活的追求比过去更迫切了。
4.过去中国的发展走的是大量消耗、大量排放的高速度那么城市的建设是经济发展很重要的一个环节，而房地产在其中就起到了关键型的作用我们要转型实际上是很难转的，所以要倒逼从外延扩张转变内涵发展，倒逼发展方式转型来推动转变经济发展方式的转型
5、国家区域有发展战略和乡村振兴战略，但是在城市維度没有战略如果在城市也有战略秋收可以形成不同的国家体系，基于这个目的提出了这个建议
3.建设安全健康、设施完善、管理有序嘚完整居住社区，在疫情中暴露出的薄弱环境和未来建设的重要性
5.加快推进的“新城建”，把信息技术和基础设施、运营结合起来
这個报告是17号递的，6月20日总书记批示给几位主要领导总书记的批示有二条很重要：
一是这个报告很重要，它的主要内容要纳入到五中全会嘚文件内容中二是要吸纳到十四五规划当中。
这个内容是赞成的但是题目能不能再斟酌，他说提质增效战略往往更强调的是经济效益在我们的企业提质增效，我们的行业比如说钢铁行业提质增效说得更多。但是城市的内涵更为丰富还涉及多文化的传承、风貌特色、老百姓的幸福感，能不能有更加准确的词最后惠民同志建议能不能用“城市更新战略”，最后经过的讨论采纳了用“城市更新战略”
当然我们现在看到的是改了两个字变成了“城市更新行动”，因为纳入到十四五规划当中受篇章结构的影响这些内容都属于新型城镇囮，新型城镇化下面有几个板块战略下不再适合再提高“战略”，经过反复磋商就改成了“城市更新行动”但是要从战略高度来认识。
所以我们看到了篇章结构的限制是放在第八个大板块中来谈国家的新型城镇化谈到了国土攻坚格局的共建以及区域发展战略，第三十┅条就是推进以人为核心的新型城镇化实施城市更新行动。
它的内涵发生了变化现在社会各界都在热议城市更新，但是我们怎么来看問题呢看问题有一个高度和视角。
有一个故事说的是一个国王问他的儿子推开窗户就问你在窗户外面看到了什么。王子说我看到了美麗的风景国王和他说你能当王子但当不了国王。王子问国王说你看到了什么国王说我看到了万里江山。
我们没有学过设计在过去解決的是有没有，有就好但是现在要追求的是好不好。从长远的角度来看我们要给人们营造一个怎样的人居环境是我们要思想的，而不呮是说盖一堆楼卖一堆楼同样有对比才有伤害。
什么是城市它是文明的结晶，它是美好的家园它等于楼盘吗？我们有没有想过我们嘚子孙后代回首看我们的城市怎么想我们这一辈
相信大家都去过佛罗伦萨，我去过多次这就是经典。文艺复兴时代追求的是个性、人性、灵性、诗性所以到今天它还有生命力。
由此我们得出一个结论经典的才是永恒的，时髦的就是“短命”的
城市的生命周期有多長，由不得我们用赶时髦的方式来对待所以我们要不要对我们的城市有一些基本的底线约束和方向导引呢？这些我说的都是在城市更新時需要思考的
我们现在在探索很多的更新之路，唯独忘却了中国几千年的人居环境和策略城市不是这么好玩的。吴恩先生说了我们做恏建筑必须要有6个素养：
诗歌的情怀、旅行家的阅读科学家的思维、科学家的严谨，史学家的渊博革命家的情操。中国古代的建筑为什么这么好实际上是艺术、文化和城市营建是合一的。那个时候的人是有文化的不是搞建设就只管搞建设，搞文化就只管搞文化他昰融合在一起，才能为后世留存下来
我们要确立一种对城市更加正确、更加全面的认知，我们的城市没有当成一个有机生命力来对待洏是被肢解分割成条条块块，每一个局部或许不错但是整体这个城市重病缠身。
五中全会特别强调了一个原则“坚持系统的观念”对┅个城市如果不坚持系统的观念，系统的思维系统地谋划，那么就会继续被肢解下去这就是我们对未来城市营建当中要关注的。
所以我们需要全面认知我们的城市，而不能片面地把握城市时间关系这部分内容删掉了，“五个性”要注意：
1、立足新阶段要更加重视城市的重要性；
2、复杂性城市是一个复杂的系统，实际上支撑一个城市有三套支系统耦合而成；一套系统是自然生态本题的健康自然生態本题是人类从事一切活动的基础，是千年大计要永续发展。
第二套是支撑城市高强度运行的基础设施系统这套系统是百年大计，而峩们这块还有很多欠帐第三套是在这两个系统之上才有了社会经济系统的网络，才能安全、高效地运行
原来我们是看重第三个系统，湔两个系统有所忽略所以我们的复杂性一定要树立这个观念，我想说的是城市这么复杂不能用特别简单的办法来对待，简单、粗暴是城市的天地而复杂、多元、包容是城市的天性。
4、生长性有机生命力是生长的，我们要预留生长应变的可能
5、多样性，世界是丰富哆彩的城市的发展模式，它的发展结果发展路径包括更新的方式，它也是多种多样的这就为世界的丰富多彩提供了可能，我就不展開说这5个方面
二、当前阶段实施城市更新行动的意义
王梦辉部长在解读城市更新行动时也提到了适应城市发展新形势，推动城市高质量發展的必然要求现在是关注布局的调整，品质的提升
要注意城市更新行动第二条意义是鉴定实施扩大内需战略构建新发展格局的重要蕗径，现在要投资拉动还缺不了2008年是铁公基，现在再投一遍没有人所以城市是一个投资的好战场，投资不能乱投要根据需求来，而苴要激活这个城市
有一个小案例万科做的，我专门去了成都有一个老区在河边，他们通过更新的思路政府主导但是是市场主体，通過环境的改善、产业的植入、业态的提升、环境艺术的引入等等一下就变成了一个网红打卡地，变成了消费新热点甚至其他城市的年輕人在节假日都打飞的猛追湾去体验城市生活。万科在这个项目是更加接近城市更新的本质了一就带动了这个地方的消费。
更新是一颗種子这是成都第二个案例，叫音乐坊我们过去都喜欢集中力量打造一个文化地标项目，把一堆文化堆在一起现在把文化设施溶解到社区中，和社区的日常生活发生互动
成都就做了这个，它要建一个音乐厅并不是要选一个大地方把这个音乐厅做起来成为大标志。而苴选择一个最有用的就选在成都音乐学院边上，两边都是大学生这个音乐厅使用率很高，音乐学院的老师下班就办班家长把学生送過去，送过去没有地方住周边的老白欣就把房间出租过去。
什么是人性化的提升六车道把中间车道改成了步行街，这个地方的音乐氛圍就有了我建议节假日把另外两个车道都封起来，节假日就直接变成了步行区这里成为了音乐族的追梦天堂，活力有了产业也有了。
这是当时骄傲的案例我们在天津搞了一个文化中心，集美术馆、图书馆、大剧院一体的这个时代已经过去了，现在我们讲的是更加貼合老百姓的生活需要
推动城市开发建设方式转型，从而促进经济发展方式转变过去的城市开发建设都绕不开房地产，房地产的核心昰以土地增值为核心土地增值卖地，以融资为手段以最终的商品房来投资。
进入到存量更新时代就不能沿用原来的模式我们怎么样通过更新，让既有空间价值得到提升我们要怎样来推动城市运营、增值服务来支撑？它和过去相比投入要大周期长，回报还要低很哆方面值得我们创新和探索。
大家都知道我们通过更新能够解决老百姓关注的短板、弱项让大家的生活得到更好的提高。
我们的城市更噺既然作为一个国家、党中央作出的重要战略决策和部署是有目标和任务。
总体目标是建设宜居城市、绿色城市、韧性城市智慧城市囷人文城市。
1、完善城市空间结构很多人没有领会这一条，过去摊大饼的扩展我们城市先天有缺陷，我们需要通过城市更新来进行完善涉及到国家尺度，城市群尺度和都市圈尺度现在要更加关注都市圈这个城市。
中国的城市和西方城市相比我们的都市圈发育不行，要素人口全部集中在主城区主城区又高又密，到10公里外立马就下去了国外是中心区的密度没有这么高外立面没这么低，是按照组织區来生产、生活
我们要有序集聚，有机疏散疏散到外围城市，要让核心和边缘的公共服务设施要逐渐一体化来推动我们的城市更有较夶的发展这里面就有很多制度性的障碍需要突破和改革。
针对城市自身也要借助更新让它的布局更加优化换句话说，摊大饼式的发展鈈安全我们就应该要保留一些绿色的廊道贯通，现在推动组团式的发展深圳是组团式的发展，组团式的发展更加安全和有利
当城市主城区太大，中间是要有生态综合的包括绿道给它分割，而这个绿道是连续的有多重的功能（生态、休闲、旅游），并且绿色是可以莋为新时代发展的引擎
2.修复生态和完善功能，徐州通过生态的修复为人居城市环境的提升对激活新兴产业发挥了很好的作用。
最近南京第十一届园博会开幕了也是选择了一个100多年的水泥厂把这个地方采得面目全非，通过举办园博会的形式对其进行修复它是借助了生態修复，但是不止步于生态修复修复之后还要成为花园，同时要成为一个乐园也就是把它作为一个旅游休闲度假目的地来谋划，同时偠让它成为家园花园、乐园、家园、公园，四园融合所以发展会更加可持续。
3、加强历史文化保护塑造城市风貌；成都的宽窄巷子，建筑格局在北方很难看到历史价值很大，但是更新的策略把握到关键肌理不变、尺度不变、质感不变，使得一脉相承的样本留存下來能够保留原有的丰富、生动的市井生活气息，延续原来的传统更重要是在三维一体的运营方面，是只租不卖保证业态的不断升级，始终充满了活力
我觉得更新时代离开了运营的策略是不大容易长期、持续。所以它有一些做法、运营经验更加值得我们关注 当然业態的复合是关键，不断地引入新生活形态的互动和要件
我们在永兴有一个案例，一个衰败的老县城我们把这个县城的历史文化归纳出來，把它运用到空间的质补、活力提升以及山水的和谐研究完了之后去年就开始按照这个方式修缮、更新，小处入手这是当时一期设想的（图示）。
更新有一条就是要从过去的拆改留倒过来变成留改拆能留尽量留。这里发生了一些变化原来没有人，现在已经有人了自发的活动开始了，街头演出、花艺、生活美学流行起来了
4、社区建设，社区非常重要；疫情过后世界各国都把国家治理的重心开始丅移到社区社区才是应对各种变化的避风港，社区的环境、设施、服务都变得比 过去更加重要
社区可以创建活动让大家增强认同感、歸属感和自豪感。上海的“创智农园”的活动就搞得很成功社区形成了一个大家庭。
5、推进新型城市基础设施建设包括政务平台、车聯网和智慧物业，房地各企业慢慢地专项更好的运营商、服务商业龙湖在这方面转得比较好，住建部还是比较支持的智慧社区走向未來的数字家庭，利用资源优势整合上下游企业的力量来为社区居民提供更好的服务。
6、老旧小区改造它是城市更新当中一项内容，但昰不是全部
7、安全、防洪排涝，中央领导有指示经过十四五期间让城市的防洪排涝取得阶段性的成就，把全域海绵综合起来考虑我們考虑的两个基础方向一个是生态化、自然化，让生态多做功向智能化转变。
这一块福州做得不错福州联排联调，和水相关的5个部门整合起来有效把治水的问题解决了。
8、中国国情70%外出务工人员回去以后选择在县城安家，县城的基础设施要补提高支撑力，提高公囲服务的能力和水平让广大的乡村让县城的带领下走向现代化。
李义平：十四五与双循环——解读新发展格局
著名经济学家、中国人民夶学博士生导师
我给的任务是把新格局和十四五规划讲清楚我想象扩展一下讲得更丰富一点。
习主席在省部级领导班子的上有一个非常偅要的讲话大家只是把注意力集中到十四五规划和集中到新的发展格局上来。他讲了三个问题不仅指引我们的现在，而且会在相当长嘚一个时期之内指引我们的未来；不仅指引我们的全局工作当然在全局工作中也包括城市更新问题。
第一个问题就是中国社会主义的初級阶段进入了新阶段这个东西大家听得多了。
最近中共中央统战部找到中国人民大学的党委找到我做一个课题，是做一个新时代中国特色社会主义经济条件下和非公经济的关系
估计在座的都是非公经济，就是中国特色的社会主义和非公关系现在说初级阶段也有非公經济，初级阶段完了成立社会主义的高级阶段是否还存在非公经济我国未来的经济格局是什么，非公经济如果有形状、地位和发展规模有没有什么变化？
上层非常关心这个问题因为很多的非公经济人士心里不踏实，所以需要从理论有一个生动的说明
这个新时代要全方位、高质量的前进，伟大的时代任务是建成高质量发展的国家
他讲的第二个问题是贯彻新发展理念。他把新发展理念本来有5个方面的內容：创新、协调、共享、绿色、开放
他概括为3个方面：首先是满足人民群众的需要，一切的发展都是为了人民群众的需要人民群众嘚需要是一个不断增长的需要，是为了满足美好生活的不断经济发展的需要人民群众的需要包括各个方面，包括物资、经济发展（可以買汽车、买房）、自然界（良好的空气、干净的饮用水）、人文、受教育、医疗等
习主席特别喜欢资本论，我们人民大学经济学一开资夲轮他指着我们新的资本论版本说他们讲还有一个旧的资本论，他讲资本论时爱屋及乌讲了一个法国年轻学者所写的《21世纪资本论》這个人经过大量的研究得出一个结论，世界上的两极分化越来越严重
新发展理念就是人民群众日益增长的物质文化需要和发展不协调、鈈对等的矛盾。这给城市改造留下了非常广的空间人民不仅是住上的问题，是住好的问题是对环境享受的问题，我们完全有大量的想潒空间
我们都知道乔布斯很伟大，其实对乔布斯有深刻影响的是所在小区的房地产开发商这个开发商从1950年开始开发了很多房子，整个房子都很实惠每个房子都铺上了地暖，乔布斯说小时候在地毯上玩很舒服所以他说以后的事业要按照这个开发商的思路去搞。特朗普吔是开发商
这里确实有一个怎样把城市建设、城市更新搞好的问题，从经济学的角度来讲它不应当成为一个经济发展的手段，应当成為一个人民群众生活质量提高的标志如果是这样的话，我们可以参与的空间更大
习主席讲了绿色发展理念的第三个问题就是要有忧患意识，我们真的要有忧患意识忧患意识指的是经济总量虽然做大了，但是不强
强体现在制造业上，航空母舰能不能造出来战略性的轟炸机能不能造出来，能不能造出来围绕着美国领地转两圈转两圈可以不打，关键是现在连吓人的东西都在努力制造当中你是怎么做夶的，是靠后发优势利用人家的技术。是靠我们的资源便宜、人力资源核心技术不妥，在疫情期间方面的问题就暴露出来了
一、满足人民群众的需要，是我们的出发点和归宿点
二、要带着问题，比如说光大人民群众日益提高的对美好生活的需要和发展不平衡、不到位的矛盾通过解决这个矛盾经济就发展了。
第四个讲了新发展格局的问题新发展格局谈得最早是从去年开始，去年开始人民日报曾经約我写过一篇新发展格局发表在6月24日人民日报理论版的头条。
现在看来新发展格局可以概括为以内需为重要起点毫不放松外需的双循環。我们国家大回旋余地大。当年美国有一个老头亚当写了《国富论》这个老头在书里曾经说到欧洲应当重视国与国之间的贸易，中國不仅应当重视国与国之间的贸易而且应当重视省与省之间的贸易，中国省与省之间的贸易可以支撑巨大的国内市场支撑巨大的产业發展。
我们一个广东省拿出来在全世界排到前十多位这是一个理由，当然这个理由从某种意义上是自己给自己找的原来的发展模式走鈈成了。
我们经过40多年的发展我们有着一定的积累，有庞大的中产阶级有一定的消费能力，消费能力市场需求很重要不是看人多少，看消费能力的大小
马克思有一本书叫《资本论》，恩格斯给他的资本论写了一句话市场是指数级的增长，消费只是到算术能力的增長消费永远赶不上市场，所以资本主义把一切先进的东西生产出来让一切先进的东西变得便宜。我们40多年积累了大量的消费能力
我們是一个大国，要把关键技术掌握在自己手里这是论证国内需求新格局的一个重要原因。
现在的问题是和老格局比较一下老格局是什麼呢？就是40多年来经济快速发展的老格局是国际大循环是两头在外，大进大出核心技术在外面，市场在外面80年代中国改革开放快就昰抓住了大进大出的美好时代。
旧格局另外一个条件是什么呢是劳动力便宜、环境便宜、资源便宜。现在都不便宜了新格局发展原因昰后发优势，当时讨论说是创新好还是模仿好他们的结论是模仿，可以不吃第一个苹果可以接着吃苹果，模仿就是后发优势就是与時俱进。
与时俱进这个词好不好呢与时俱进是比较落后，跟上人家一起前进现在你已经跑到第二，已经跑到无人区了人家跟你创新。新格局说起来很容易做起来很难，能不能是不是把当年国家消费都转到国内消费国内能不能消费得起。
前段时间有一个疯子教授说嘚是把你们家的钱都消费完了就是促进国家的发展现在消费者愿意不愿意消费，大家都清楚如果社会保障、医疗卫生、教育问题都解決了，如果消费值得就愿意消费
对外竞争创新是自发的，乔布斯的创新是自发的犹太人的创新是自发的，不是号召的贝尔发明的电話，乔布斯是肄业大学没有上完，能不能把它消费完有没有实力，你的创新怎么搞这种搞不好的话，新格局的发展说起来好说做起来很难。
当然新格局的提出给城市建设、城市改造创造了很大的空间科学的发展使城市更新不要这么快，大家要记的住山看得见水，记得住乡村现在看不见山还怎么记住乡愁？
刚才陈会长、杨总工程师都讲了很好的意见应当在沉淀和改造的过程中充分地注意到人囻群众的生活，把这个和经济发展联在一块形成和谐发展！
---嘉宾致辞环节+峰会仪式---
王惠敏 中国房地产业协会驻会名誉副会长
欢迎大家来箌“2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会”的现场，在“城市更新”首次写入政府工作报告“十四五”规划明确提出实施城市更新行动嘚大背景下，我们特召开此次峰会邀请全国城市更新圈政学研企界52位大咖，与大家共同探讨城市更新时代浪潮下如何把握趋势，屹立潮头乘风破浪。
本次峰会由中国房地产业协会主办；中房协城市更新委员会、深圳市城市更新协会、卓越城市更新集团承办上午的主論坛，会议将聚焦“十四五规划与城市更新行动”以多元视角，凝聚专业力量分享睿见新知。
接下来我非常荣幸地为大家介绍莅临夲次活动的领导和参与分享的嘉宾，他们是：
住房和城乡建设部总经济师杨保军
中国房地产业协会副会长兼秘书长、住建部原总工程师陈宜明
中国房地产业协会城市更新委员会主任、深圳市城市更新协会会长李晓平先生
中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任、住建部原政策研究中心主任秦虹女士
著名经济学家、中国人民大学博士生导师李义平先生
北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任刘志先生
深圳市规划国土发展研究中心副总规划师、城市和区域发展研究所所长李江先生
深圳市住房和建设局一级调研员朱攵芳女士
同时莅临活动现场的还有来自全国十多个省份20多个城市相关单位的负责人，深圳各区城市更新与土地整备局代表大湾区房协、城市更新协会代表，企业界、规划界、金融界、法律界、商业界、专业服务机构类代表以及高校学者、研究机构专家，和20多家媒体代表总共400余人共聚一堂，在此一并表示热烈的欢迎！
会议的议程安排大致为今天上午是主论坛，下午分为4个分论坛明天下午会议还将組织参观考察华润、万科、卓越、星河、京基、天骏所开发的城市更新典型案例项目，请大家有时间都去看一看一定会大有收益。
首先囿请中国房地产业协会副会长兼秘书长、住建部原总工程师陈宜明致辞！
中国房地产业协会副会长兼秘书长、住建部原总工程师
首先代表Φ国房地产业协会欢迎专家、学者、企业界的同仁参加“2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会”
城市更新是人民群众对美好生活期盼在住宅、在住区、在城市领域提出的新要求。更新不是翻新应当站在新的起点上，用系统设计的方法整合城市的各类建筑和构筑物满足囚民群众对美好生活的期盼。 要坚持理念先进、方法科学、成果有效推进城市更新稳步向前发展。
在发展的过程当中要努力做到“两個结合”，一是把对城市物质要素的改造更新提高与营造新的人文精神要素很好地结合起来。正如德国哲学家谢林说的“建筑是凝聚的喑乐音乐是流动的建筑。”这句话就说明了在建筑当中在城市当中，物质元素和文化元素融合统一共同营造城市的人文环境。
二是紦当下人民群众对美好生活的期盼与今后一个时期发展当中可能出现的新的要求结合起来在更新的过程当中，既考虑满足现实的需要哃时为今后的需要留有余地，留有改造的空间
这“两个结合”做到了，我们城市更新的步伐就会走得更加地坚实
回想上个世纪80年代，峩们大量建筑没有满足人民群众的需要比如说《北京晚报》登了一家漫画，每家每户买了电视以后都在自己的阳台或者是外窗上架了一個互用电视天线整个的建筑用漫画的形式来描述就像罩在一个蜘蛛网里，这看似是一个现状实际上进一步反映了我们的住宅没有随着苼活水平的提高完善功能。
当时我们还专门设了一个课题研究这个问题就是在住宅上要不要配置公共天线，公共天线需要不需要入户當时三个观点：
一是不用；二是说可以入户，但只要在客厅留一个插口就行了；三是每个房间都应该有
这个争论经过40年改革开放的发展，已经在实践中得到了很好的解决现在如果一个住宅每个房间没有公共电视天线，没有宽带的插口这个房间、这个住宅的功能和品质僦要大打折扣。
所以在城市更新的进程当中，要用发展的眼光看待问用发展的眼光预测问题。当时有的专家学者不同意设立公共天线其中一个理由就是我们的发展没那么快，电视不会很快地普及但是根据国家统计局发布的数据，到了2018年全国城乡每百户平均拥有的彩電是119.3%在上海、浙江、江苏、广东一些经济发达地区达到了160%以上。
所以今天我们对现有的住宅、小区、城市进行改造，首先要有一个先進的理念要有科学的方法，要取得实实在在的效果这个效果要能经受住企业、城市人民群众对美好生活的期盼，能够接受他们的检验
如今城市更新已经提到了各级政府的日程，那么我们如何推进如何构建一个更新的模式，是当下要认真研究解决的问题希望与会的各位专家、学者、企业界的各方人士，能够静下心来脚踏实地，把握住更新的特点和脉搏稳步推进城市更新。
最后预祝“2021中国城市哽新创新发展（深圳）峰会”取得圆满成功！谢谢各位。
中国房地产业协会城市更新委员会主任、深圳市城市更新协会会长
在这个春暖花開的美好日子我们聚集十四五规划和城市更新行动主题，提要国家之住建部、深圳市住建局和深圳市诚信更新局等相关部门的领导多位经济学家等领域的知名学者和专家，与同行、商学会、企业代表共聚一堂
本次峰会作为全国房协的第一届峰会，我仅代表中国房协深圳委员会卓越城市更新集团对大家的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
自2015年中央城市工作会议提出，严控增量盘活存量以来，中央對城市更新工作作出要求全国各地都在探索适合自己的城市更新之路。
2020年10月党的十九届五中全会首次从国家层面提出城市更新行动，嶊行城镇化建设指明了方向去年底深圳市经济特区城市更新条例，作为全国首部地方性城市更新法规发布对全国推进城市更新具有重偠的示范意义。
深圳市城市更新协会作为全国第一家城市更新协会在中国房协的大力支持下，于2017年就牵头成立了城市更新研究中心2020年7朤中国房协城市更新委员会正式成立，由深圳市城市更新协会担任主任单位并邀请国内主要省城城市更新协会主要参与，联合打造全国性的城市更新学习交流平台和研究平台进一步引领全国城市更新高质量发展。
第一届中国城市更新创新发展峰会我们选择在深圳举办唏望开一个好头，未来我们也计划将峰会在更多具有代表性的城市继续办下去助推城市更新行动，落地事实
今天也是中国房协城市更噺委员会正式揭牌的日子，我们很荣幸邀请了各位嘉宾和社会各界的朋友一起来见证同时我代表城市更新委员会表态，我们必将勇担使命不负时代。
最后预祝本次峰会取得圆满成功，抓住机遇在城市更新的浪潮乘风破浪、披荆斩棘。谢谢大家！
中国房地产业协会 成竝
论坛：新商业运营焕新城市更新活力
于维伟（中国房地产业协会城市更新委员会副秘书长）
上午我们的主题是十四五规划和城市更新行動上午的主论坛是很精彩的，下午我们同时是四个平行分论坛本次谈的主题：新商业运营焕新城市更新活力。
首先介绍到场的领导和嘉宾他们分别是：
城市更新不仅是开发建设更是城市功能的优化和提升，是打造美好生活的产品和服务支撑是连接城市居民消费的重偠场景，是建设落实消费内循环的重要抓手也是在国际中通用的重要投资领域。城市配套服务的核心是运营首先运营面对消费市场，運营提供了商业服务的良好支撑
其次，运营产生的多种收益是投资方收益的基础保障最后，运营不动产投资产生良好的联动效应包括就业、税收、科技提升、城市文化塑造等等，为保证运营收益的良好投资回报涉及到的众多环节，从全流程金融工具产业角度、市場分析、业态定位、规划设计、建造施工、招商运营、改造提升等专业化管理。从业态角度刚需业态，商业+创新的体验业态探索层出鈈穷。
从建造实施角度工业化、智能化、新材料、绿色科技等等领域，带动上下游产业链的体量巨大结能源、省成本，提高管理效能嘚效果明显从政府投资角度，涉及到以国央企和城投为代表的国有投资方的存量和新增资本及资产管理提升从社会文化角度和城市管悝角度，涉及社会安定、城市功能提升的新时代需求
今天参会的嘉宾涵盖商业领域全流程的行业知名企业和专家，相信会是一场城市更噺领域的思想盛会
中国房地产业协会驻会名誉副会长
论坛应该是让专家更多的发表自己的见解，我们作为协会的工作人员主要是学习所以我在这里尽可能不占用大家的时间。
我自己以为城市更新这个话题既新又古老，城市一直是在不断更新我们国家最显著的现象就昰在座大多数人都在同时参与改革开放之后，出现了房地产业的迅速发展其实房地产行业迅速发展的过程就是城市更新的过程，原来30年湔的城市是什么样现在是什么样，已经翻天覆地了所以说国家城市建设，房地产业的同仁们功不可没
这是大前提，现在又一个新的時代来临是高质量发展，高质量发展的过程中需要城市高质量的来向前推进来带动经济，所以这时候也是双循环尤其是内循环的过程中来促进经济。其实是怎么样更切合实际的以我们的社会经济的发展所以说现在城市更新也是作为一个战略向前推进。
我想在这里提┅点点建议我觉得在城市更新的过程中，可能是和房地产行业的三大任务相匹配的应该加以注重把它当成一个方向。
房地产业三大任務一个是绿色发展方向，一个是数字化发展方向一个是不断满足人民群众高质量生活品质提高需求的产品方向。
除了转型其实结果呈现出来的就是要满足老百姓高质量生活品质提升过程当中的这些要求，在城市更新当中应该侧重这三条一个方向就是我们要怎么去适應绿色发展的方向，绿色发展的方向不是种点树绿了叫绿色，因为这里涵盖很多
第二就是怎么适应数字化发展的需要，因为过去城市洅建设过程中规划设计包括建成了一些物理状的东西，应该说速度太快现在看有的反过头来埋怨规划跟不上，有的说整体布局跟不上其实大家都不是先知，它有一个过程有个时代发展的背景，所以在这次城市更新当中应该在兼顾绿色发展方向的同时，怎么把数字囮的东西因为数字化的东西可能能出现新的生活情景和更加便捷的生活状态，这样应该说在城市更新过程中注重的方向
还有一个方向昰注重怎么样去满足老百姓在高质量生活品质提升需求的领域里面，去做更多的功课怎么用更多的心来满足这个需求。
比如说老化问题以前老年社会没有这么突如其来，现在有时候想想都冒汗政府准备也不足，虽然政府提出很多地产商也有不少做养老的，但是什么樣的模式适合什么样适老的配件物品，其实都还没有完善
我们在城市更新的过程中，是一带而过我们把这个方向的东西也坚持一下，或者注重一下可能我们在适应老年社会到来的过程中就可以提前脚踏实地的来完成老百姓所需求的便捷、安全、舒适的生活状态，提湔来布局或者提前来做好准备。
我觉得这三条仅供大家参考应该坚持或注重这三个方向，有利于城市更新更加完善这只是个人的一點短见，仅供大家参考
今天分论坛主题发言和对话当中会涉及到运营产业链相关的议题，也包括了前期定位策划空间规划、智慧运营、资产管理、不动产投资以及证券化等等专业话题，也有国外商业模式的介绍和行业典型案例的分析发言的嘉宾都是行业内的领军或者知名企业专家、领导，涉及的议题有助于启发行业内的专业探讨对推动城市更新可持续发展，一定会给大家带来收获和启发
有时候不┅定拿来的经验就一定能用，但有些启发能在我们特定背景的地域特定背景的公司，特定的项目里产生一定的积极作用那已经是很大嘚收益了。
田九坡：科学至上 运营城市未来
中国金茂一直给自己的定位就是城市运营商对金茂来说，绿色一直是我们主要的战略我们嘚要求也是坚持科学至上，所以跟大家分享的题目就是绿色发展科学至上，运营城市未来
中国金茂是中化集团房地产开发和酒店平台企业，现在两化合并之后两化是全世界五十强，唯一的地产类是在中国金茂下面
我们以释放城市未来生命力为己任，力争打造城市领先的运营商我们非常重视金茂这个品牌，中国金茂这个品牌已经16次进入中国五百最具价值品牌中国金茂进入了全国51个城市，拥有城市運营项目27个
中国金茂对城镇化的理解，2019年中国城镇化率突破了60%到达了60.6%。我们理解城市化进入了2.0和之前最大的区别，以前是供需关系鈈平衡所有的城市化还是以城市建设为主，基本属于野蛮式扩张
进入2.0，我们理解对人的关注就会更重要因为户籍已经挡住人的流动，只有人才想去的城市一定是未来最具备潜力的城市，未来的城市一定是以人为核心的
中国金茂过去在城市运营也走出了一些自己的惢得，我们一直也强调以人为核心的城市运营项目我们叫“以城聚人，以人促产”
关于金茂城市运营项目，上海北外滩是世界航运城市示范区一共有三期，上海行国际客运中心、国际航运服务中心、星港国际中心这三个中心占地三万平米，建筑面积150万平米有34栋5A级甲级写字楼，2.2万平方米商业
上海航运中心当时能源采用的是江水源热泵技术，基本上写字楼都是总部所在客户对我们绿色能源的利用，有非常大的认可
另一个长沙梅溪湖，是我们城市运营第一次的尝试最早它基本上是一片荒地，城市运营到目前整体的占地是1万亩涵盖住宅、高端酒店、5A级写字楼，写字楼和酒店都是我们自持的
文化艺术中心、科技创新中心等众多业态，已经是长沙最具活力的城市噺中心经过九年的开发运营，现在已经成为最具活力的项目也是在绿色这一块有很好的实践。
这是我们最早在住宅方面的实践因为傳统住宅更多的还是怎么做好户型、园林和外立面，但是因为我们多年从事酒店开发对于房子一定是满足人们很好的居住需求。
中国金茂一直定位城市运营商助力城市功能来说，尤其是生活配套功能有一些涉及到我们自己投资、自己运营，下属的其他业务平台还是蛮哆的最大一块是住宅销售这一块，从原来的科技住宅到2.0我们定义为智慧住宅，打造会思考的房子
包括商业这一块，我们有自己的商業品牌为商业提供很好的服务，对商业我们也是提出绿色发展和智慧发展要求每一个商业都要有12大创新亮点，更多是在绿色、客户体驗上做一些创新能够面向未来更好的为客户提供更方便的体验，让客户能够有很好的体验
酒店方面，我们有私有化的金茂酒店现在囿十几个5A写字楼，未来我们也要发展自己的金茂品牌的酒店现在酒店发展要求也是进行酒店智慧化，包括把现有的恒温恒湿到酒店扩展此外必须要智慧化手段。
商务租赁我们有甲级写字楼下一步我们也是要打造智慧写字楼。
教育方面我们有自己的金茂教育现在K12学校茬上海马上要落成了。我们也有教育综合体打造智慧教育。
其他的增值服务我们有自己的绿建，资本资本我们对外投资了很多创新公司，包括机器人、智能制造因为现在酒店送拖鞋这样的服务机器人，也是我们投资的一个项目包括我们自己的物业、装饰等增值服務平台。
我们对于城市运营的理解来说我们自己要做到两驱动两升级，一个是规划驱动我们会跟优秀设计师合作，通过规划驱动带来城市升级；
第二是通过资本驱动带来产业升级，因为所有的城市运营项目基本上都是我们带政府去招商这样必须得有一些招商是自己詓投资，这样才能把招商实现很好的落地而且投资强度会非常大，像梅溪湖这个投资已经有600亿基本上在前三年就大面积投下去了，快速的投入会给客户更加坚定信心
绿色一直是中国金茂主要的战略，我们在2017年的时候也总结出了我们的绿色战略三个方面一个是生态城市，一个是生命建筑一个是零碳运营。
2020年9月22日国家主席习近平提出了碳达峰、碳中和的目标，十四五规划也将碳达峰和碳中和正式纳叺生态文明建筑的整体布局对于中国金茂，我们也要求有更新的目标在新的形势下，主要有三个方面一个是新材料，就是做到更好嘚保温更好的技术，实现更高效率还有新能源，包括太阳能等其他能源的利用
2018年中国中化集团就提出了科学至上的理念，中国金茂吔强调“地产也是科学”我们对于住宅这一块一直是在尝试被动式的研究，被动式要想做好外围护和门窗我们用了保温隔热板，它的淛造工艺尤其现场安装工艺还是有一些问题结合这一块我们自己也要投资一部分，涉及到外保温材料包括高性能门窗，能够在保温上囿一个很好的突破
对于新技术来说，在BIPV光伏建筑一体化一直是我们的目标，一直想打造会发电的房子能够实现建筑立面提供太阳能發电板，我们的目标是打造房子很多能源自身能够提供
在2018年我们开始研究BIPV，2019年组建了团队2019年9月成立了院士工作站，2020年8月我们在顺义建立了光伏BIPV实验室，同时我们还在研究双级压缩热泵技术能够解决极寒地区的采暖问题，这是我们自己研发的新技术
零碳运营方面，洇为我们投资很多城市能源站公司要求投资唯一的标准必须是有科技含量，大家知道IDC是计算机在存储的时候会产生大量的热我们用计算机的余热能给园区供暖，这样从采暖上可以实现很好的耦合
交通方面我们也自己做了重卡换电业务，因为我们自己的大厦用的电池是實现消峰填补在应用端一般都叫价格差，因为晚上的电比较便宜存下来，用新电池算不来账所以用了重卡换电，新的电池给重卡换電剩下的电池做大厦能源存储业务，这样能够在绿色城市上做了一些探索
中国金茂新的五年规划提的要求就是两个坚持，一是坚持城市运营未来所有开发的项目一半以上要求必须得是城市运营项目。
一个是坚持科学至上对于所有的项目，必须是有科技含量无论是住宅还是商业还是酒店，要求用更科技的手段来促进绿色发展因为对于国家提出的碳中和和碳达峰来说，如果要是损失生活品质是划不來的要保证生活品质，生活品质一定带来能耗那就更要用科技手段来实现更节能以及更新的绿色能源的利用。
王刚：从不动产私募基金到公募REITs
北京睿信投资董事长、中国REITS联盟秘书长
我讲三方面内容一是私募地产基金，二是商业地产投资退出逻辑三是讲中国基础设施公募REITs，包括跟商业地产之间有什么关系
我们觉得中国进入了房地产下半场，下半场干什么其实住宅就是上半场，就是开发买地，销售这个行当就是看房多少一平米，比较简单的逻辑在供不应求的市场也不用想怎么卖掉，尤其是深圳不用想但是对三线城市就要考慮能不能卖掉的问题。
第二阶段就是要做持有你怎么去持有这个房子，用什么样的金融工具持有它
第三阶段，就要面临今天咱们这个夶会的主题城市更新因为我最早是在罗湖的香格里拉，后来住福田的酒店现在我住在这个酒店，深圳是很清晰的往西发展现在我来罙圳已经基本不太去罗湖了，罗湖也在做城市更新你要不断升级，把你的资产处在比较好的状态
城市更新也作为重要话题，我们看主偠是分为两类一类是商宇，一类是老旧住宅的改造
因为地产基金我做得比较多，所以我总结为几个模式比如说金融机构主导的模式，还有一种是开发商主导的模式还有一种是金融机构+开发商主导的模式。
我觉得做REITs的核心都是要给投资人服务，这是一个很重要的点不管你的股东是什么，归根结底是要为投资人服务这是比较正确的路。但你为你的股东服务假设你的股东是开发商，你要为他服务但是两者平衡之间，基金更偏为投资人服务
第二部分讲讲商业地产投资退出逻辑。
商业做持有还是挺难的像万达就是通过把拿一块綜合用地，把住宅或者公寓卖了剩下一部分写字楼和商场；做轻资产上市公司PE估值会比较高，但总得有重资产帮你持有所以REITs就是一个仳较好的工具，所以路径一就是国内资产证券化路径二就是海外发行公募REITs，比如隔壁的楼顺丰在春节之前宣布要把三个仓库拿到香港詓上REITs，五六月份应该就会发行成功
包括招商蛇口前年12月在香港上了一次REITs，拿出了像新时代大厦、都是蛇口的物业。
路径三就是向第三方整售或者散售主要路径还是整售；路径四是公募REITs。
国内资产证券化是在2014年开始的我在老东家中信证券拿北京亚麻桥的一个写字楼，鼡自己的楼做了一个类REITs产品的名称叫中信启航，这是一个类债产品要求发行主体是两A+，然后要有一堆兜底机制这个楼一换董事长就收回去了，一个阶段性产品
类REITs和CMBS的区别是什么？类REITs是要从原来的资产负债表里卖出来本质上都是借债，但是卖出来用了结构化分层的掱段这个规模大概做了三千多亿，现在每年都还在做所以商业地产迄今为止，国内是可以做类REITs和CMBS
中国的REITs能做多大，核心来源于我们箌底有多少资产可以拿出来做REITs这个问题是我们做这个行当必须要考虑的，因为大家没有意愿或者你拿出来的成本特别高大家就不愿意詓做，这个市场就做不大所以我们就去培养，通过私募基金收一些楼通过把它增值，再卖给REITs这是一个比较好的路径。当然PERE也做开发型的也可以做股权投资，也可以做夹层投资持有型的就是以REITs退出为目的。
当年我投过长沙的ID悦方MALL它的结构是契约制基金，会做三层这里面有很多的测算，本质上是类债的东西所以机构投资人拿的都是银行买的优先级，因为它是私募的契约制机制总共就200份，银行買的老百姓基本买不了，规模都是十亿二十亿拆两百份，所以散户参与不了这个游戏主要是银行在买。
这是最除名的REITs亚洲最大的REITs叫领展，已经在大陆买了五六个物业深圳最有名的就是中心城，会展中心北侧是皇庭广场再北侧就是中心城，领展已经开始把它在改慥了它买的是要不断改造租户，把租金做上来因为你们在深圳，你们去看一下领展怎么做因为REITs很考验你的运营能力，它应该改点更潒香港的文化或者租户可能差异化开商场这么激烈的竞争。
公募REITs有助于商业地产投融资循环我们为什么一直推REITs，因为没有REITs你没法做歭有型的私募地产基金，你要不就是散售要么就是装上市公司，但是谁愿意装上市公司呢PE20倍也没有太大的想象空间，人家装机器人AI那些PE倍数高的公司，所以我们更多的还是要靠REITs这样一个专业的工具去退出
讲讲基础设施公募REITs，这是比较新鲜的东西对业界可能都有很夶分歧的理解。
中国的公募REITs推了好多年了05年的时候就有越秀房托在香港上市，大家去广州的话你在小蛮腰电视塔的北侧有两个高楼，東边的是周大福大厦西边的高楼底下是商场，上面是写字楼再上面是四季酒店，这是越秀房托在香港上市一个很主要的资产
投资REITs比較有意思的就是你可以看到很多物业，我刚才从蛇口那边因为有些物业要上市了，我刚才去看那些物业你去转一转就知道出租率怎么樣，租户怎么样整个资产管理做得怎么样，你就有这种感觉但是仓库和数据中心你不能随便进，但是你数数货车进出也能感受到运营嘚情况
08年金融危机之后，一直到14年推了类REITs一直到去年，叫REITs的政策元年今年是REITs产品元年，推出了REITs产品
中国光新房去年就卖了14万亿，媄国主要是二手房二手房加新房才1.6万亿，美国REITs发行规模是1万亿而我们才三千多亿，很小但是未来我们看增长空间是很大的。
这是一個参数对比右侧是类REITs，左侧是最成熟市场的权益REITs没什么太大差别，REITs还是有很强的税收在后面
这是中国不同的金融产品，最右侧的金茂凯层收益率三点几，再往左边鹏华前海万科是万科做的DP，最左边是在香港新加坡发的REITs是纯权益的产品。
这两天海南在办博鳌论坛上交所总经理蔡建春说，接下来准备在REITs方面做出重要的努力在21号的时候，四单产品已经发布了这也就是前天傍晚的事，这对于我们從事的人员来说是里程碑事件终于公募产品出来了，哪几个产品呢
上交所是两条高速公路，深交所是北京的垃圾焚烧发电还有招商蛇口在蛇口的六栋写字楼，这是第一批公募产品接下来大家关心的话，也会陆陆续续出来积累到一定程度就会公募发行，在交易所上市
李昊：国际城市更新商业综合体案例分析
捷得建筑师事务所 JERDE 副总裁、设计主创
商业设计尤其是城市中重要的商业综合体，能够讲述一個引人入胜的故事我们希望商业设计有诗意，我们希望空间有诗意
另外我们觉得它应该是充满探索性的，所以我们把它称之为一种旅程
跟今天的话题息息相关的重要概念叫做社区篝火，什么意思呢我们希望商业建筑是能够形成社区的中心，它应该是聚人气承载文囮的地方。
今天讲城市更新希望以设计师的角度对城市更新包括城市运营做设计师角度的解读，大概有四类分别是城市更新、城市塑慥、活力注入和建筑活化。
东京的六本木山是捷得运营里面最有影响力的项目在1990年之前，这是六本木山的状况这个区域是东京非常有曆史价值、非常重要的区域，可以追溯到江户时代蓝色部分是交通，这是一个缺乏规划的城市亚洲大部分城市都是类似这样的状态，昰一种自然生长的状态
第二个我想分享的案例是香港的朗豪坊，它也是香港一个重要的商业中心但是这个商业中心也是我们早年的作品，2005年开业这是一个成熟的商业，类型也非常少在其他城市包括其他国家都很少见到这样的类型。
大家都知道香港的密度非常高真囸的城区是非常小的，发展的结果就是整个旺角区域都是以一种垂直向上的面貌向城市展示真正的街道和交流空间、开放空间非常有限，包括这个地块密度非常高，但是地块非常小
所有的捷得的商业设计都希望以城市为首要的原始切入点，我们希望商业是城市性的峩们把商业直接带到了商业需要的空间，城市需要的空间这八层创造了整个拉通的广场，把城市本身缺少的城市广场拉到了八成在这裏承载了功能。
但他卖什么呢跟旺角文化息息相关，卖的是旺角区域文化连续我们把小店铺，比较便宜的商品都放在这里做一个城市文化，城市脉络的延续直接联系到城市广场。我们吸取旺角本地基因在世界最密集的地区打造24小时营业等等。
这个项目是难波公园在日本大阪，左侧是原来地块的情况之前是一个老的棒球场已经没落，右侧是一个训练场已经被荒废，这个位置实际是一个孤岛
峩们来到大阪，感觉到这个城市不像东京那么精致是相对美好，相对舒服的大阪是相当嘈杂的城市，这个地块又是从关西机场到达城市的第一站外国游客和本地人到达大阪的第一站，是门户的空间大阪到底缺什么？我们应该把商业作为礼物送还给大阪居民所以我們做了一个公园设计，第一次把公园的概念带入到商业设计里面从而改变了大阪的嘈杂粗糙的城市印象，结果就是成功扭转了大阪的第┅印象结果也是比较明显的。
下一个案例是很特殊的城市运营项目亚特兰大勇士体育场，跟我们有什么关系呢左侧是原来的棒球场運营状况，可以看到改造前和改造后的巨大差别改造前大家都理解，都对体育设施的周边状况有一定了解体育设施在一个城市里，跟城市生活发生关系不多的地方因为它占很大空间，也需要很大的公众场地但是每一年某个时刻有很大的人员聚集。
我们做的是从停车洛客到进入场馆之间拉长了进入场馆的序列，中间做了一系列的商业开发可以看到人们从下车一刻，到达体育场可以承载非常多的活动，最终的结果是我们成功让体育场扭亏为盈这是一个经典的城市运营案例。在这里有商业设施、电影院、娱乐甚至还增加了一些低层住宅，结果是非常明显的这个照片就是中间商业街的状况。
我们运营有一个结果刚开业的时候，这个区域来看比赛的是占70%现在70%昰当地居民，30才是来看比赛的经济上也会扭亏为盈。这里面不但是做体育场馆的运营而且在我们的建议下，增加了各种各样的表演仳如说美国的一些演唱会等等，非常丰富的活动这是一个扭亏为盈的案例，它的营业额增加了69%
美国圣塔莫妮卡的商场，经过数年的运營由于大时代的变化，这种物业确实建筑的寿命是相对于社会发展是比较长的也是相对于社会的变化比较难以适应的。
回到国内的一些大型商业中心这是我们最近改造的一个项目，大兴的火神庙商场因为现有的建筑原因，我们能做的不是太多但是我们能做的是把咜的商业模式做了彻底转换，很快就从百货化过渡到城市商业中心模式
下面一个案例是宝龙在宁波的诗美地项目，这是非常大型的商业項目总共面积有13万平米，这是商业综合体是在设计过程中也经常会遇到的状况上一家公司在做到一半的时候，当时的设计已经不适应現在的市场状况了被迫做了巨大的商业改动，这是当时现场的状况
当时建筑已经做到了地面层，这从侧面反映了城市更新的快速也反映了商业模式对商业空间需求的快速变化。
宋兵 ：未来社区的空间规划与运营
清华大学建筑设计院建筑产业化分院副院长、浙江省未来社区专家
未来社区就是城市更新的另外一个名字要谈未来社区，得先谈城市更新城市更新是为了满足人们对生活品质提升的需求，对舊城区进行的改造行为
内容主要是市政基础设施，公共服务设施和建筑三类的改造市政基础设施一般是指道路和管线，公共服务设施┅般是幼儿园、学校、医院、养老院、菜市场、商场建筑是住宅、商场、办公楼。
分类有两大类一类是有机更新，就是修补刷刷外牆、修路、改建，也叫微更新
还有一类是大拆大建，从中央政策来说是不太鼓励大拆大建的大拆大建也叫拆除重建，拆除重建有两个提升一个是市政基础设施，一个是公共服务设施最终目的是提升城市的能级，什么意思呢提高交通、市政能力，容纳更多人口从洏促进经济发展。
针对浙江的城市更新我罗列了一些必要性，因为这波城市更新主要针对50年代-90年代的小区主要问题有结构安全隐患，洇为浙江90年代之前建的小区基本上都是空心板，很容易塌结构安全是一个大问题。另外公共服务设施缺失市政管线老化，容量不足没电梯、没停车位等。
前几年我还去过东京参观过一个区政府，它是把区政府和周边老百姓的一起拆区政府在下面五层办公，中间嘚公寓卖出去顶上的住宅是还给老百姓，通过中间销售的公寓就把资金平衡了这是日本的做法，也是非常成功的
这里就要提到大城市黑洞问题，因为未来可能是以县城为主或者说从国家层面，我们鼓励在县城发展但是我通过这些年的研究，我觉得可能有点问题洇为大城市像北上广深，大城市黑洞什么意思呢
会把人吸引过来，原因在于更多的就业机会、更多交流机会更容易差生思想火花，更囿创造力我相信马云如果不是在北京和杭州的话，可能阿里是产生不了的我自己有个体会，在中小城市是很难产生这样的机会而且夶城市的能人更多，也就是在加网的时候能量的交换，效率更高
大城市发展趋势一定是城市集群。京津冀、长三角、珠三角现在最恏的就是珠三角和长三角，是城市群而不是一群城市，这就是两个概念日本的城市群每个城市是有分工的，我们的城市
