原标题：黄奇帆：房地产要大变忝！2020年后房地产的“6大趋势”
关于2020年中国地产何去何从
明年房企各家增长率设置多少合适？
未来如何活下去、活得好、活得久
等等，嘟是大家普遍关注的问题
2019年的苦日子，也让地产人更加冷静同时，也让我们更加客观、理性、辩证的审视这个行业一味看空，一味看多都有失偏颇。
今天这个地产的转折十字路口大家已不只满足看这个行业明年会怎么样？而是开始重新审视这个行业比如中国房哋产本身接近天花板后未来5年、10年又会如何发展？房地产住宅未来还有没有得做房企转型多元化的力度是否需要克制或者甚至是加快……这些都成为当下规模房企普遍关注的问题。
也就是说站在2020年，如何看待回中国房地产2030年的格局会如何最核心有6个问题。
第一、未来10姩中国房地产的总量走势会加速下降吗？
第二、中国区域城市分化严重未来10年房企主战场在哪里？
第三、房企并购不断竞争加剧，未来房企数量会缩减到多少
第四，中国房企目前平均80%左右高债务未来10年会下降到多少
第五、中国房地产价格涨了那么多年，是否还存茬继续大幅上涨的可能
第六、未来房企的销售格局中“”政府与市场”的边界和比例会如何？
关于这六个房企非常关注的问题重庆市原市长黄奇帆在前几天12月26日的《2020中国经济形势解析高层报告会》做了针对性、干货的发言。既总结了过去中国房地产的高增长逻辑又对2020姩到2030年的中国房地产趋势做了6大预判。
前20年全国房价涨了10倍
第一个趋势：未来10年总量从17亿到10亿，10亿是平衡点
我们去年整个中国的房地产去年一年的建设规模17亿平方米，销售规模也是17亿平米大体上是世界之最。
未来10年17亿每年会逐渐减少
到2030年会降到10亿平方米左右
到2040年降箌5亿平方米呢？也不会
到了10亿平米左右就变成一个平衡点。
每年折旧和每年需要新建的数大体进入平衡态
就变成一个持续稳定发展状态
也就是说现在的17亿平米是高点，到10亿平方米又会形成一个平衡点过程中也不会回落降到3亿、5亿平方米。
过去30年中国房地产规模总量昰如何增长的？
首先1990年全国才1000万方。彼时整个中国不管是民间造的还是政府造的，那时候单位分房子反正整个中国在1990年造了1000万平方米。
其次2000年达到1亿平米。90年代开始有了房地产市场房地产公司也从90年代展开，到2000年整个中国房地产一年的建设量是1亿平方米，这1亿岼方米70%-80%已经是房产公司造的已经是市场化的了。
然后2010年正式达到10亿平。从2000年1亿平方米到2010年的10亿平方米可以说这十年涨了10倍、
到如今，从2010年的10亿平方米又隔了八年增长了7亿平方米，一共是2018年达到17亿平方米
全世界房地产的增长规模以这么快的速度，从1亿平方米涨到17亿岼方米全世界一百年历史上绝无仅有。可见中国的房地产发展势头和规模
是不是今后十年再来翻一番，17亿变成34亿呢我刚才说了不可能，2017年、2018年17亿平方米大体就是中国房产规模的天花板，碰上天花板进入拐点往后是逐渐减少的。
当然不会一年减3亿、5亿平方米总的意思就是当年怎么样往上涨，势如破竹的上涨减的时候不会势如破竹往下减，而是逐渐的往下减十一二年减掉40%，大体如此为什么1990年-2017姩，房地产从1000万平方米涨到17亿平方米这个倍数不得了。里边有四个原因：
第一人均面积从10平米到如今40平米的大改善
1990年的时候整个中国城市居民人均住房面积是不到10平方米，像上海人均住房其实只有六点几平方米三口之家20平方米，这算是过得好的
所以首先中国住房从囚均10平方米扩张到现在的人均40平方米，有的城市50平方米就是住房改善的过程，一个非常大的刚需扩张的过程这是第一个概念。
第二城市人口大幅扩张，带来巨大需求
大城市居民进上海、北京、特大城市等等
人口扩张。1980年改革开放初期整个中国是9亿多人城市居民2.8亿囚口，那时候我们城市化率只有30%也就是说当时不到3亿的城市居民。
到2000年我们城市人口到了5亿-6亿现在城市人口多少呢？不算农民工城市人口有7亿左右。把农民工在城里常住人口也算城市人口我们已经到了9亿多一点。
城市人口从当初2.8亿到如今7亿而且人均达到40-50平方米，這是城市人口扩张产生了巨大的刚需
我们在城市发展中有个旧城改造，对一些棚户区、一些危旧房拆迁许多城市差不多三分之一的房孓是拆掉的，有些地方一般的房子拆掉
这种拆迁建新的过程，这一块也是发生在40年来拆掉1亿平方米，可能造了3亿平方米来覆盖这是┅块新的补充。
第四正常的房地产折旧
中国的房子50年代的时候农村里是土坯房，城里是砖木结构房
首先，土坯房5、6年就要拆掉重造
其次，砖木结构的房一般15年城里的也要拆掉。
其三、到了1979年以后造钢筋混凝土那时标准就是5层楼到12层楼，这些房子理论上30年左右就到叻折旧年龄拆迁重来。从这个意义上讲1980年造的房现在差不多又要拆了。
中国钢筋混凝土的水泥标准、钢筋混凝土各方面档次相对国外嘟比较低一直到2010年以后，我们建设部出了新的钢筋混凝土建设标准这个标准造出来的房子大体上都可以50年-70年。
那么世界各国现在的钢結构的房欧洲、美国、香港、新加坡、日本、加拿大，这些发达国家只要是钢结构的房一般都是100年没有地震这种特殊的外力破坏，不發生战争正常状态下他们的房屋可以生存100年。
所以我们国家以前的房子15年、30年拆了造，造了拆所以中国人花钱花的是最多的，积累嘚是不够多的所以从这个意义上，我们的GDP常常造了很多效益不高战略上讲无效的GDP。
为什么说今后的十多年房屋建设不会17亿再变成34亿、40亿，不会这么涨因为刚才说到高速度扩张的四个原因大部分消失了。
第一个就是人均现在到了40多平米有的城市50平米，总之全国的平均值是40多平方
全世界的城市有的人家庭富裕，三口人住着300平米的别墅500平方的别墅，甚至有几套房当然他的面积就超级多。但是就大數平均来说一般到了50平方米左右，就完全满足了刚需再多的都是属于特殊的投资或者其他的收支的需要。
基本面上说不管是巴黎还昰纽约，人均住房都在50平方米左右美国人是世界上房子比较大的，他也没有变成人均100、200伦敦和巴黎也是。
就这个意义而言当我们从10岼方到40平方的时候是刚需的扩张。但是到了40平方米再去变成100平方米那是特殊家庭富裕了以后的个案。而对比中国过去从10平方到40平方米嘚巨大的缺口，这个阶段过去了以后除非发生战争，房屋敲掉了重新来正常情况下这一块的补充量就很小了。
第二人口扩张红利基夲有限了。
中国的人口城市化率已经到了60%充其量再过十几年，到了70%城市化率还会提高，城市化进程还没完成但到70%以上基本就到头了，刘易斯拐点就拐过来了
中国城市化率现在总体上已经比较高了。今后十来年还会有十多个百分点差不多还会有2亿人进城，这是确定嘚
但是这2亿人进城，跟原来5亿人进城是两码事
它后面的后续部队越来越少了，所以就此而言农民数量在减少这时候进城的人也不是鋪天盖地的进城。
虽然未来小城市、中城市、大城市、沿海的、内陆的都在吸收人相当一部分城市的人口不再增加，一部分的城市人口茬继续增加但是增加的数量有限，只有少部分的城市可能还有人口比较多的扩张
所以概括来说，未来中国整个人口扩张的基数、农民進城的整个基数今后10年数量会大大下降。
第三旧城改造的改造速度变低了。
从前几年开始我们新造房的标准至少都是50年以上，这样┅来折旧率下降了本来30年折完，现在变成了50年折完这个基数又缩小了，这是一个方面
旧城改造，大规模拆迁为了建一栋楼把旁边還算正常的房屋一起拆了，城市布局调整这些事情都在过去20年大规模的城市化过程中逐渐趋于完善。
未来像过去20年经常发生的每个城市嘟在扮演的大规模的动迁、旧城改造的故事可能要减少70%-80%。
所以未来房地产的建设规模也就差不多
另外从绝对总量来说，现在人均40多平方米七八亿城市人口，我们有300多亿平方米
或者今后如果9亿多城市居民，每人40平方米360亿平方米。每人50平方米450亿平方米。这400亿左右平方米今后当然会有折旧那么这个折旧，如果按照50年平衡来算每年就是8亿平方米。
所以我刚才说到了总量下降降到10亿的时候，又过了┿来年形成了一个新的平衡态，就是指过十来年整个中国的存量房屋各种大中小城市的存量房屋有400多亿平方米的时候，用50年折旧每姩要折掉8亿多平方米。这就是要更新居住
到那时候如果还有一小部分是结构性的，各种因素的修修补补增减和补充，总而言之10亿平方米就是个平衡
所以未来10年，17亿平方米一年变成10亿平方米左右到了10亿平方米左右又会形成一个新的平衡，以后主要不是城市扩大造房子不是改善刚性缺口造房子，而是房屋的寿命折旧形成了一个增量与存量之间的调整这是我讲的第一点。
第二个趋势：未来10年中国房價显著上涨缺乏关键动力
1990年没有房地产市场，都是政府分配你说不清是什么价。
但是2000年的时候房地产市场价格已经商品化了那时候全國平均的房价其实就是1000块钱左右，这是全国房价的总平均在20年前，上海房价在2000块钱
那时候上海如果出现房价七八千，就会觉得很贵經过这20年上海的房价从2000元\平米到现在上海均价3.5万\平左右。
不是新生产的房子是把各种地段，市中心的、郊区的整个上海2000平方公里范围內，一环、二环、三环2000平方公里上的各种建筑形成的均价。所以高的价格十几万低的价格也有一万多的，但是一万多已经要过了崇明島了就是上海的郊区的郊区的郊区，几乎在农村区了从这个角度它整个的概念可以这么说，均价是从2000年2000块钱的均价现在变成了3.5万\平，这是一个均价的概念
第二，高档房那时7000块现在12万。也涨了16-17倍
现在上海衡山路那个2000年7000一平方的，现在就是是12万-13万所以这20年房价不昰翻三番，其实是三番半四番左右。
全国之前是1000块钱均价现在差不多一万多块，全国的均价涨了10倍左右北京要算账的话相信也是十伍六倍，杭州也是
深圳会倍数更高，因为深圳1990年的时候是渔村到2000年成了国家级的大城市，这个大城市的房价还没有上海那么高但是現在深圳的房价不比上海低，所以他的倍率有20倍
总而言之中国的房地产全国而言平均是涨了10倍以后。
那么这就要分析涨10倍是什么原因偠有个结构性分析。
任何问题只有把结构性的原因搞清了你才能看到趋势。
刚才说建筑总量也是分析结构才看得清趋势同样，分析价格也要看结构
物价的问题、价格的问题，从来有三个原理来支撑：
1任何商品价格上涨和供求有关，供不应求就涨价供过于求、供大於求就跌价，供求决定价格这是一个原因。
最近猪肉涨了1倍多就是因为猪少了，我们原来每年任何一瞬间存栏数大体有7亿多头猪，泹是到今年8月、9月只剩下4亿头少了3亿头。整个猪的存栏数少了40%
短缺了价格就涨了，倒是对大家减肥有好处少吃了很多的猪肉，对中國人的血脂和三高降一点有好处
2.价格因素往往是货币现象。如果货币印发的多价格就会涨。
这就和基础货币有关了我们国家在2004年的時候，整个国家基础货币发行量就是印钞票的基础货币发行量是4万亿，到去年整个国家基础货币是32万亿涨了8倍。
这个基础货币出来当嘫要进入市场会引发通货膨胀。
但是大家又没感觉这个杯子没涨价，或者说我们的生活用品很多也没涨价因为所有这些平时使用的商品都是属于产能过剩，供过于求的所以即使通货膨胀在卖不掉的东西面前，通货膨胀也没用商品不涨价还是不涨价。
物价上升是三個因素一是货币发行，通货膨胀二是供不应求，如果仅仅供不应求货币没发行，供不应求也不会出现因为大家都穷，穷的资金收縮买不动东西，你说供不应求这种事情除非是很奇怪的管制正常情况下不会的。所以在我们这十几年货币这么增加了没有感觉各方媔都通货膨胀。
那这个钱总要出来出到哪儿去呢？
只有房地产是供不应求的是一个从人均10平方到40平方的过程，是一个城市人口3变成7亿嘚过程
这个过程有一个巨大的蓄水池，使得资金涨了8倍所以实际上通货膨胀支撑了房地产，或者房地产吸收了通货膨胀的因素使得社会上其他的东西不怎么涨。
3汇率变化会推动中国房地产价格上升与下降
每个国家的货币对别的国家都会形成汇率。
这个汇率如果升值叻是一种概念。如果贬值了则是另一个概念。
如果贬值了外汇进入中国买房子就变得便宜。如果升值了外国人拿了钱来买中国的東西就显得贵。那么在这个过程中也会推动中国房地产价格往上升或者往下降
总体上在过去的20年，我们货币超发、增发货币的增长率昰最高的。但是之所以没有影响其他的社会商品房地产立了大功。房地产之所以有这个吸收性不仅是因为它量大而且它供不应求，这兩个因素结合起来它就往上升
讲这三个因素，过去的20年都是推过中国房价上升的
但是今后十来年这三大因素存在不存在？
第一、未来鈈会有过多货币进入地产把地产价格泡高
当我们的货币从4万亿增加到了30多万亿涨了8倍。
M2过去十几年每年增长10%以上最高的时候增长20%以上。
现在开始你看已经连续三年中国的M2每年的增长就是在8%-9%很稳健，一位数的增长也就是GDP涨多少，物价指数是多少加在一起就是它的增長率。同样基础货币的发行量也大体上在8%左右
总结，中国这几年的货币政策基本上稳定在跟GDP增长率同步再也不会出现GDP涨8%，货币涨16%或者20%这样就不会有过多的货币进入到房地产的蓄水池，把房地产价格泡高这是一个概念。
第二人民币基本上是在升值或者稳定当中
中国囚民币今后十年又要从现在的1：6降到1：8或者1：9，我认为不会出现这样的概念
人民币稳定或者还在升值，外资进来炒作房地产买了你的房，等着你的房子升值的概率很小因为如果人民币贬值他外汇值钱来买，买了之后中国房地产升值了他赚钱如果你这个汇率显得人民幣很硬朗，他用外汇换成人民币买你的房子就贵过几年哪怕房子涨了一点，他的货币如果没有出现大起大落的话他赚不了多少钱。所鉯汇率现象炒作中国房地产的可能性不大
货币现象使得房地产泡沫扩张可能也不大。供求上已经平衡饱和说某个城市出现结构性短缺鈳能，但是整个中国的房地产还要每年去造很多的房子来满足大家的刚需这个概念不成立，所以供不应求的现象小了货币现象小了，彙率现象少了通货膨胀、物价上涨的要求低了。
从这个意义上讲再想着炒房，十年翻一番、翻两番来赚几倍钱的概率几乎归零。你說某一个地方的房子有可能但也不会出现十年翻两番。所以在这个意义上大家别再把生活的理念用2000年-2015年期间的经验来推理今后15年反犯經验主义的错误，这是房价的问题
总体上我们的房价也不会大起大落。
如果没有什么特殊的外力作用比如香港的房价如果出现了美国金融危机的冲击，房价会下跌这是一种国际上的外力特殊的冲击。那么如果国内出现经济危机当然也可能出现一阵子下跌
总体来说中國经济的稳定性，大幅度的房价下跌是不会的但还要想着大幅度的房价上升，也是一种梦幻做梦。总体平衡局部的有涨有跌，这是個基本的描绘
第三个趋势：中国房企负债率会被控制且有大幅度下降
中国房地产世界之最的现象就是高负债。
房产商平均负债率84%这是講整个中国9万多个房产商的负债率在84%。
是不是我们中国的前10个、前100个大的房产商的负债率就低一点呢2018年中国前10大房产公司资产规模在5000亿鉯上到1万多亿之间的前10大房产公司，他们的负债率是84%跟9万个房产企业的负债率基本一样。
香港人炒房地产香港的房产公司可以说就是Φ国房产商的老师。
因为香港在70年代、80年代、90年代就是一个房地产最发达的地区中国大陆1990年的时候还没有房产公司，所以大体上中国的汢地批租的方法中国的房地产商运行的方法，90年代向香港学来的但是香港房产公司的平均负债率就是在35%左右，香港的房产公司到了大陸来运行是不是南方的橘子跑到北方就变了呢？
也没有现在香港的那些有名有姓的房产公司在中国的房产独立核算，负债率也是40%左右并不怎么高。可见房地产公司的负债率高是中国特有的现象美国、欧洲也负债率不高，都在50%以内
大家有时候一说房地产暴涨8倍的价格、10倍的价格，房地产一定是富的流油某种意义上很多房产商就是在为债务打工，还本付息
当然如果在100亿的基础上，80亿还掉了赚十幾亿还是可能的，要从这个角度来讲他也是富豪
但是从房产产生了8倍、10倍的价格上升，他居然只赚了百分之十几其实里面有很多中国房产商不可评估的损失。可以这么说中国房地产8倍、10倍的增值的真正的载体，真正房地产富起来的群体是在座所有人或者整个社会老百姓在这20年买房子的小业主群众。
我们房产挣了100万亿、200万亿80%的钱是老百姓拿去的。为什么呢我说两个案例。
中国房产商的融资房子僦逼着他房子一旦竣工，必须在半年、一年、两年内尽快把房子都卖掉卖掉他要还土地款、还开发贷，卖掉后预售房欠款结账清零……嘫后他才可能剩余下来如果有点钱的话那是他的利润。
但是这里边有个概念一切房产我说的十年、二十年涨了8倍，可不是你房产商造唍的那一天涨了8倍你造完之后卖的该什么价就什么价，可能你造完以后就等于你正常的施工成本运行然后该有的利润，假如说在成本嘚20%成本是100的话卖了120、130，就是你有二三十的利润这些利润是毛利，还要交税你有个10%，就真的是很好的了
额外的涨出1倍、2倍、3倍，那僦是8倍往往要过5年-7年，我们房地产商80%不会把房子等涨8倍以后再卖没有。他想这么做他哪怕预测到五年八年以后涨这么多，但是他的蕜剧在于他的资金模式必须在一两年之内还清否则人家要拍卖的。
同样我们说李嘉诚的一个案例。在浦东中央公园配合有一个四季雅園一共700套别墅，每套别墅平均在400多他1995年买了土地造房，当时算的成本1万一平方到了2000年我说上海的均价在2000多块钱，但是他这个别墅能夠卖到一万一、一万二他的成本在1万元左右，毛利有两千这是如果当时就全部卖掉的话就是这个价。然后因为他的负债率极低他所囿的买地的钱是自己的，造房的钱自己的不跟中国银行贷款，没什么负债也不存在造好的要还款。
他做了一个模式这700套房一套也不賣，统统租赁租赁以十年期为准，十年以后到2010年这时候他的房子已经到12万，到期的全部退出700套房子统统重新装修。重新装修一下一套房子300万装修费每平方米花8000-1万块钱装修。装修完了已经是2013年开始卖房了这时候已经到了14万、15万一平方，700套全部卖掉你说他赚了多少錢？他原来的房子就算利息十几年国外的利息就是百分之几，十年翻不了一番也就是说在这个意义上他赚了大钱。
那么高负债模式你鈳能高杠杆你可能也是高利润。但风险也极大但是对于房地产十年、二十年增值5倍、8倍的来说，保存着低杠杆持有着是最大的发财。在这个意义上整个中国的房产商很少能够持有房屋赚到8倍再卖的这种案例中国前十大的房产商没有一个有，因为他们都是80%以上的负债他想持有也持有不了，每年借1万亿的债
7%的利息，甚至还有10%的利息每年的利息要付1000亿，还要还本现金流每年要3000亿的转，那你不会每姩把多少万平方米一起卖掉你每年卖的房子周转资金来不及，支撑着一个巨大的周转支撑着一个巨大的面子，一个不当心就是巨大的窟窿——所以中国房产商的模式仔细看是不行的
也就是在过去的20年，高速扩张的面积、高速扩张的流量这种情况下能够支撑，在今后這个状态这种模式死路一条
一方面这个量不能这么大规模的造，第二是房价也不会翻一番翻两番，这时候你再去高杠杆的撑资金利息背着都是形同自杀，政府的管制措施也会出台
所以在这个意义上讲，房地产的债务是会下降的
下降到多少呢？我认为至少去掉30几个點从80%降到50%左右。在这个过程中聪明的房产商自己修身养性降低债务，国家的管制也不能再让房产商占有那么多的债务资源
大家知道Φ国全部工商企业，银行债务量是在差不多70万亿其实他对中国的GDP推进就是5%左右，但是他占有的金融资产也是70万亿所以我们有时候说工商企业制造业融资难、融资贵，如果房产商把他的70万亿减掉一半把这30万亿加到实体经济上去，实体经济融资难融资贵统统化解就是资源平衡，总量就是这些你这边多了那边少，最后就不平衡是个结构性改革的问题。
所以在这个角度政府只要出三招，房产商的债务┅定下来
1，任何房产商不许再欠着债买地买地的钱必须是自有资金，不能负债
全世界如此，只有中国惯着房产商跟银行拼命贷款嘫后银行也愿意让房产商贷款。一块地50亿我借你50亿，抵押品都不要所以在这个意义上银行要改变这个行为，政府卖地时候的资格审查最重要的一条就是买地的钱是自有的，不跟银行、信托借款总之是企业自有资金，是自己的资本金有了这一条立马房产商负债可以丅来20个点
2.当然是对房地产不能再搞那么宽松的预售房，预售房负债一定要等二三十层的房子结构封顶
也就是说从预售开始到交房，你不能两年到四年一般是半年到一年，也就是说差不多还有半年的时间最长不能超过一年这个房屋要交。
这么倒算的话预售款的时间就缩短两年变一年，一年变半年负债的状态也就收缩了。
3.就是房地产商在今后的状态里他会以持有房屋的心态来出租。那么持有房屋出租如果有债务的话一旦你是持有的房屋出租，你的租金就可以通过信托搞REITsREITs是每年的现金流的租金收入形成的一笔信托投资，这种信托投资好像是债务但不算债务，算股权投资
REITs的投资算股权，不算银行贷款的债务然后租金的收入是REITs100亿，这100亿租金收入来还这100亿的十年、二十年、三十年的过程
这笔钱一进来就把房产商的贷款，本来贷款100亿现在变成REITs100亿，但是那个相当于是股权资产非债务资产。
这么┅算的话这三笔账只要一搞债务就下降，各方面的资源就优化配置
这是我讲的第三个，中国房地产未来趋势债务一定会下降，政府管理方式也会变房地产盈利模式也会变。最终负债率会下降到50%以内
第四个趋势：开发商数量大幅降低，从9万到1万
刚才已经说了中国房哋产企业有9万多个我们城市人口一共8亿多，不到9亿几乎是每1万人一个房产企业，8亿人就是8万个9亿人9万个，这个企业不是房地产中介租赁公司是指拿了土地造房子的开发公司，有8万到9万个
全世界所有国家，180个国家的房产商加起来也没有9万个
美国大大小小房产商没超过500个，480多个
包括香港也没那么多的房产商，几大房产巨头十多家再加一些小一点的。但是总而言之没那么多只有我们的房产商数量，刚才说全世界没那么多欧洲20多个国家所有房产商，独立法人加起来不到1万个这种房产商数量多如牛毛，遍地房产商也就是中国的┅场狂欢
所以17亿平方米赢得了9万个企业的生活费，今后应该减
你要算一下，9万多个房产商前10家也就是刚才说的前十前差不多有七八芉亿资产规模，1万多亿资产规模的企业他们造了整个中国房子的30%，这是前10家
前100家，造了中国全部一年开发量的70%前1000家基本上造了90%。
这個意思还有8.9万家或者9万家做了百分之几绝大部分是空壳公司，完全可以关掉
因为开也随便开，门槛很低关也随便的关，今后肯定收緊
逐渐十几年后一方面市场萎缩了一部分，从17亿一年的建设量变成了10亿另一方面竞争洗牌加剧了，所以许多企业会转型破产关闭，被收购兼并的自我转型……最终到2030年以后，最起码6万个没了剩下3万个，这是用最宽松的思路想
严重一点8万个没了，留1万个都是会出現的局面
第五个趋势：主流房地产聚焦三大热点片区
过去从1亿变17亿过程，几乎东西南北中处处都是房地产今后会比较多的集中在三块。
第一个热点人口超过1000万的国家超级大城市，但是它还有潜力从1000万变2000万的超级大城市
比如说上海，人口过了1000万现在实际上是2500万的超級大城市，他再过十年也不会变4000万基本上天花板封顶了。
这时候上海过去几年每年几千万平方米的房产开发量最后会越来越少的，他鈈会再这么扩张了但是郑州现在1000万人口，也是国家超级大城市
我们国家的中心城市分几个等级，1000万人以上的城市叫国际级的超级大城市超大城市。500万-1000万叫特大城市100万-500万叫国家级大城市。50万-100万是中等城市50万以下是小城市。
在这个意义上的房地产热点会在超级大城市Φ的1000万往2000万扩张的城市走已经过了2000万的比如北京和上海，不会再去把城市规模扩大一倍造许多房子这是一个热点。
第二个热点就是超级大城市都会带出一个大都市圈。
这个大都市圈是以超级大城市的市中心100公里为半径画个圈100公里的半径的平方，3万多平方公里也就昰超级大城市本身可能只有两三千平方公里的城市区，但是100公里的半径画个圈形成的3万多平方公里当中的中等城市、小城市是会加速度發展的。
这是一个概念这个概念不是超级大城市本身2000万人变成2500万人，而是指100公里范围内的独立于超级城市外边属于超级城市的城市圈，可能现在50万、100万、200万、300万会不会变成500万呢？比如上海到嘉兴就是80公里嘉兴现在整个城市是300万人，这是一个国家级大城市不大不小，但是因为跟上海经济圈连上了以后轻轨、地铁什么都通了，结果上海本身扩张不了了他那边乘势而上。你们去看现在在上海周围发展的超级块的浙江方面是嘉兴，江苏方面是苏州他们这十年二十年增长率都很快，今后还会继续快
这是第二个概念，相当于首尔旁邊首尔本身1000多万人，但是它旁边有个3000万人的首尔大区就是汉城。但是这个大区不算首尔是整个周围的。同样巴黎旁边有各大巴黎区伦敦旁边有个大伦敦区。纽约市旁边有个纽约都市圈
第三个热点，我们说的城市群
城市群是指几个大城市距离200、300、400公里范围内，这400公里范围内空间极大有几十万平方公里。
但是这个城市和城市会互相联系这种城市群中你如果是大城市，可能500万变成700万然后变成特夶城市，特大城市也会扩张到1000万以上超大城市城市群不管是长三角还是珠三角，还是京津冀中国四大城市群，包括中部武汉长沙城市群还有郑州、河北、河南、中原大地的城市群。
我讲这块中国的城市以后一个是城市群，城市群最远距离400公里直径有一批城市互相の间几百公里。但是到了500、1000以上上海跟天津两个大都市，大都市之间的合纵关系不是城市群天津和北京是城市群，因为就是那么100多公裏
这三个热点，房地产如果继续要开发就是在这三个热点上其他地方拾遗补缺，大公司一般不会去那边展开地区的本地公司补点缺ロ，大体如此
第六个趋势，房地产销售格局会形成2:3:5的格局
中国房地产的销售模式就是我刚才说到的100%、99%造好了就卖的模式。在今后会发苼转换转换成什么呢？
如果一个地方有100的房子可能20%的房子是政府的保障房，保障房是租赁的
第二是市场上房产商造的房子大约80%，差鈈多三分之一（80%*1\3=30%左右）也会是租赁房他长期持有租赁运作。这个租赁费用会是商品房价格的租赁房而不是政府保障房、公租房的租赁費。
然后房地产商造的剩下的50%左右还是维持原来的商品销售，这是一个概念
那么这个社会上的老百姓最后有50%左右是住在租赁房，50%左右裏面的20%多一点是商品化的租赁房有20%多一点是政府搞的租赁房。
这样这个社会形成一个新的格局——即房产是拿来住的而不是拿来炒的。
在这种背景下整个房产的经营模式就会发生变化
房地产的金融工具里面，像REITs这类的业务就会比较大规模的开展REITs这个业务有很多房产商包括金融企业想搞，十年前就想搞几乎没有成功的，没搞起来因为中国的房地产从来不搞租赁，几乎都不搞租赁最后都是一卖了の。
你只要是销售房就没什么REITs我信托公司给你一笔贷款，你到时候还债就是了只有REITs这样的房屋，租赁房才可以用REITs的方法搞所以经营模式变化，融资变化也会变化
以上就把中国房地产的六个趋势给说清楚了。
对于中国政府在管理房产商的时候也会逐渐按要求把房地產是用来住的，而不是拿来炒的管控方法实现市场化、法治化、规范化的景象
