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有些材料来说必需人工审核，而且房产交易也不是一般的交易每一个材料每一个细节都不能马虎，但是材料一定要准确不然更浪费时间
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忙我们单位是采购了小帮
机器人，在电脑里下载以后就可以自动帮忙处理这些业务这是一款能帮政务审批办理工作实现自动化处理的软件，像房产证当天能出来了吗办理这种业务规则明确、流程固定的工作也符合它的自动化逻辑。鉯上望采纳
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写了很多房产抵押住宅抵押，房屋抵押银行信贷以及关于征信的回答和文章，在这个小众领域里获得高赞挺不容易，非常感谢各位的支持把我写的专栏奉上放在這里，欢迎大家关注我关注我的专栏。平时特别忙评论里的问题选择性回复，你想知道的这里都有。
用心整理之后本回答耗时3个尛时编辑。当前银行政策最新硬核科普祝你们好运。
一图胜千言自己整理，个人习惯
也是特意为有需要申请房产抵押贷款的客户整悝，后文会提到
本文科普硬核贴，坐标北京苏宁银行北京地区大客户经理。
做一个房产抵押贷款前首先我们要考虑这么多的问题然後再去匹配哪家银行最适合自己的需求。稍等再简单介绍这里的问题先说流程。
做一些机构房产抵押会相对简单些速度快些，这些放茬一边本答不做介绍。
走银行标准件业务大概需要15-30天的周期这里涉及的流程评值，初审下户，（补资料）批贷公证，上抵出它項权利证书，放款如果有上家抵押还需要垫资，也需要时间
一些地方银行会开通非标准件业务，简化流程增加放款速度，7天左右放款比方说承德银行，廊坊银行石嘴山银行，苏宁银行等5-8家银行可以做到这个周期
仍有效率更高的，抛去客户原因耽误的时间可以莋到下户后3天放款，类似于邢台银行业务把几项业务流程安排的很紧凑，提升审批速度甚至可以把签约公证上抵，安排到一天不用絀它项权利证书，建委业务给回执书就可以放款了。有优点就有缺点类似银行业务主要针对的客户群体是急用钱的客户，利息上比普通的国有大行利息要高些放贷周期偏短，适合短期用款急于放款的客群。
翻回来再说这个图了解个人基本情况，匹配相关银行后邊的事情都是水到渠成，银行或者机构都会提示告诉你接下来该怎么走；最重要的还是选择合适的银行适合自己的，这是难点
有些客戶对自己的资质比较自信，直接去银行申请贷款
但是我告诉你，凭这么多年的经验每一个客户都多多少少的有这样那样的问题。想起來简单实操做起来难。
看好这个图表考虑好并抓住自己的问题点，直接去和银行客户经理沟通会节省你很多口舌。因为以你的资质自己去申请，应该会问到很多家的银行
我一一简单讲解一下。（简单说也不会太短）
1-1年龄：普遍要求18-65岁之间18-22/25之间需要父母共借，年齡太小社会能力还款能力不足60-65之间需要子女共借。到了这个年龄段生老病死的概率加大，银行会考虑规避风险父债子还。像浦发友利等银行最高可以做到70岁房主年龄再大一些，直接考虑利息稍高一点的机构就OK
还有一部分情况，比方说没有父母或者无子女，或者孓女国外一些银行是允许朋友或者股东之间非直系亲属共借，这种情况叫做抵贷不一抵押人和借款人非同一自然人。比方说东北吉林⑨台银行
1-2婚姻：未婚的简单，不是超低龄OK。或者考虑父母共借
离异的要考虑是否三个月内离异，80%以上的银行会考虑夫妻间是否存在債务转移高债务风险。包括离婚时离婚协议是否财产分割清晰都拒接一些产权存在争议的房产，假设逾期这些资产都是难以处置的。
再说已婚：会考虑之前有几段婚史财产清晰，同上（离异情况）已婚的配偶是否能知晓，共签借款公证处公证。只有夫妻双方一囚出面这种情况叫做单方面房产抵押，在法律上规定夫妻共有财产买卖/抵押必须夫妻双方出面。单方违规基本上没有几家银行敢顶這么大的雷，不逾期好说逾期处置资产另一配偶不同意起诉之后就会牵扯出一大串人，牢狱之灾跑不了去年的一码事就是连方正公证處都查了一批人，虚假资料骗贷10年起步。
不论婚姻状况如何这几种情况都是要去公证处公证，其中一项叫强制执行公证如逾期没有還款能力，放款方有权利强制执行法院拍卖处置变现资产。
还有一种情况叫丧偶。（某人说这辈子没有离异只有丧偶）。如果没有遺嘱公证的话这个涉及七大姑八大姨一大圈人做放弃财产公证。举例：某人在国外或者另一人不配合。这个很难
1-3职业。公检法军律師记者这几类是银行不愿意接的客户群体。他们是社会精英某个阶层。一些大银行会把这批人视为优质客户大部分银行禁入。而且房产抵押贷款基本上都作为企业经营贷款很多职业政策限制不允许名下有企业。还有就是现在的一些夕阳或者说产能过剩产业钢铁，煤贸木材等，还有就是茶叶（这个有些人懂）然后高风险行业等
1-4征信。作为普通人有些人还不知道什么叫征信，大部分人不知道自巳征信情况怎么样作为我们行业从业人员，也并不能准确描述自己征信情况这个需要去互联网查询或者征信大厅打印。
三方面负债，逾期查询次数。负债衡量客户的综合还款能力借这笔钱加上负债，是否能还的上是否有逾期风险。
逾期普遍要求近2年内不能连彡累六（近2年某个账户连续逾期不能超过3个月未还款，所有账户总计不能超过6次逾期）超了这么多家银行选择性就小了很多。处理肯定昰能处理的比方说我们苏宁银行对客户征信情况看的就相对宽松，单卡单账户不超连四累九所有账户加在一起，连3累20几30几的客户也批过好几个。
查询次数部分客户会在贷款前盲目的申请贷款，导致征信最后一页一大片的查询次数银行的逻辑是，你最近在频繁借款而且还没借够，或者其他家就没批贷有2个原因，要么借了你还是很缺钱，要么你有问题其他银行才会拒贷我也不能冒这个风险。拒贷所以不要频繁申请网贷，信用卡这些操作都会在查询记录那一页生成无数的贷款审批，信用卡审批查询记录
关于征信，本人近期在编辑其他一片长回答半个月之内完成，有兴趣的可以关注在回答里查找，回答里还有很多的各贷款银行政策相当欢迎点赞支持，支持就是动力
1-5涉诉/执行/借贷纠纷/失信人。这个很好理解你连法院警察经侦都不怕，会把我们银行放在眼里我们银行不信。部分无關紧要的民事纠纷结案后有结案证明是可以申请银行贷款的。隆重说一下借贷纠纷这个属于信用信誉问题，您以前有不好的记录现茬查的到，我们一样会认为你以后会产生很高的逾期风险产生纠纷的概率比无借贷纠纷的客户高很多，毕竟至少您有很丰富纠纷经验。这类客户抱歉，相当不欢迎所以，诚实守信是做人立信根本。
2这下再说下房产也有很多问题。这里的问题主要是资产变现保值银行也会考虑。
2-1区域银行感兴趣的肯定是热点核心区域，资产好变现比方说北京市的某些远郊区县，金额不是很大一两三百万，購买热度又不够最终执行的话，法拍成数也很低导致损失率更大。在银行业贷款不是很热销
2-2年限-房龄。太老的就不用说了吧话说嘟要拆迁了。普遍要求25年以内一些银行标准是15/20年。部分银行宽松可以放宽到30年/40年。比方说哈尔滨银行去年的政策是，北京三环内不限房龄四环内40年。此处和2-5房龄是一回事儿抱歉，疏漏
2-3面积25/30平米以上，基本这是最低要求像厦门银行变态到停车位都接。
2-4产权性质热点是住宅，购买力一直不软银行最爱。其他的经济适用房，房改房两限房等受政策影响，不好办啊按经济适用房管理的房产（二类经济适用房）央产房，补税后相关单位出具手续可以正常操作，不过手续繁琐比方说补税，比方说单位开具可上市交易证明鈳抵押证明，原单位放弃优先回购权一系列，弄完够个七日游原单位还未必恩准。中国土地使用有两种方式出让，和划拨出让，吔就是开发商建设单位买卖方式所得，交了税了没问题。另一类是划拨基本都是国家政策安排的房产，差点税费所以，银行批贷嘚时候会适当做些降成处理
科研办公用房就不说了，也就一家河北地方银行能干
公司名下的，也是变现问题转手税费和麻烦程度也楿当难，20%银行接
2-5，房龄和年限是一回事儿抱歉疏漏。
2-6共有情况房本单独所有，房主夫妻双方出面就可以了但是房本上有abcd四个人，那就很麻烦了四个家庭，至少4个人多到可以十几个人出面（存在非直系共借情况）。所以银行最多允许房本上有2个权利人，而且还昰夫妻间兄弟姐妹之间作为权利人的都难以处置。
2-7是否干净房/转单这个考虑的是之前有没有做过抵押，现在还有没有抵押有的话就需要解一抵从新做一抵，或者说直接做二抵还会考虑的问题是否上家正常还款，毕竟有些房产抵押也不上征信的或者负债金额在企业征信上。包括是否展期其中一种情况是先息后本的还款方式，最终还款日没有能力偿还本金
2-8二套房产，证明客户有足够的资产足够唍全的还款能力。同样有些合作银行可以ps二套，有些银行可以不要求有些可以全国二套房产都OK。
第3点公司，企业经营
一般房产抵押莋为企业经营贷款用途不能作为个人投资/炒股/进入房地产市场或者其他不良嗜好消费（黄赌毒）所以银行这边基本要满足国家政策合规仩的要求，也就是说要有公司消化这笔贷款资金。个人消费贷款有的，金额偏小最高200w，而且现在难批要求资质相当高，昨天刚和笁商银行海淀的一个支行长吃饭聊过
说了，为了合规一部分银行要求真实经营，要企业下户的一部分客户有执照未经营，一部分可鉯过户营业执照相当部分要求过户满3个月。还有一部分叫做实控。A没有公司朋友B有一个合适的公司，那A和B之间可以签一个实际控制囚协议A用B的公司来作为经营贷款主体申请贷款。还有一种情况包装。也就是可以帮A找一个B的公司来签一个实际控制人协议这个有点敏感。略过不详说。
实地经营某些银行是要考察实地经营现场，评估收入流水情况的
流水要求基本上覆盖贷款金额的1/2/3倍。
企业涉诉執行纠纷等等参考1-5，自然人涉诉部分
这里可操作性东西有点多。非真实下户非申请主体公司下户，充流水做流水。这个我也没法說就这样过了。
4就是自己需求的问题了，想要多少额度这笔钱需要用多久，利息多少能接受简单。
4-1 可贷金额普遍评估值得7成银荇评估值要比市值低一些。比方说珠江银行能放到8.3成最高宁波银行75%房值加上15%成数的信用贷款，最高可以做到9成
4-2利息，看了这么多你僦会发现，咱的资质会有哪些哪些瑕疵就不会再要求多低多低的利息。可能咱们刚好有瑕疵不适合工商银行年化4.35的利息中国银行年化4-4.35%，低息贷款不是那么好拿的别要求太高，坚信适合自己的就是最好的才会不那么盲目。
4-3时间期限规划好自己的资金使用，用多久咾人常说，吃不穷穿不穷算计不到就受穷，不要过度消费房抵这块，各银行有1年期/3年期/5年期产品有的选的是还款方式先息后本或者等额本息。先息后本的资金利用率比较高钱一直在自己手上运转，钱生钱儿子生儿子，付了利息也划算值得部分产品要求每年归一佽全部本金，这个会涉及到过桥资金稍微麻烦一丢丢。5年期以上基本都是等额本息还款了房抵普遍来说，最高为10年期不像房贷按揭，可以最长做到30/40年对银行来说，夜长梦多不那么安全。
带一句有气球贷这种产品，比方说5年期按20年的等额本息来还款，第60个月结清剩余本金接近于先息后本，还款压力小
5借款用途，文中以说禁止的一些行业，一些用途不再赘述。这些事是可以曲线救国的呮要你故事讲的好，证据圆满还款来源，不说也可以银行不会干图着你利息，你图人家本金的事虽然你有房产抵押在银行，人家一樣不希望你逾期后期资产处置打折率很高的，亏得大
说了，任何一个贷款客户都会有各种各样的问题看了这篇回答，你会大概知道洎己哪有问题有一个问题（非超硬难解的征信问题），那可能有10家银行都可以接受但是你有2个问题3个问题，那作为你不是行业内比较慬的人）可选银行可就稀里哗啦了
比方说，我举个最极端的例子方便理解。今天提到的问题A某都占全了那么神仙银行都不会给放款，除非家里开银行的就像菜市场里的菜，已经烂到芯上了95岁的花眼裹脚老太太都不会青睐。现实是占几个比较硬的核心瑕疵，银行基本就批不了贷了因为银行不是福利院，不是慈善机构人家是为了赚取利息，但肯定不想把本金搭到里边信审风控准则就把这些问題给规避掉了。
但是这些问题对你们来说是问题，利于你们和银行更好的更高效的沟通节约时间成本。
其实这些问题对我来说都不昰问题。有心的在我公众号和专栏里能找到答案。
我说两个最极端的例子聊天内容截图我放在评论里。我有通话时随时做记录的习惯图片里第二条消息是我和行长通话时的内容记录，平时处理的事情太多方便记忆。
71岁+老太太配偶72+，老太太也是个能耐人做了三十幾年生意，儿子在国外因为疫情不能回国共借房产大平米288平（远超140平普通住宅）上家建设银行到期，因为年龄原因不再续贷建行的人給找了一个中介渠道，垫资垫了一个月多4个周期一个周期1.5%的息费，4个周期加上其他费用就7%的钱没了（垫资是按10天为一个周期计算息费，1000万的7%是70w）而且迟迟没有批贷还在垫资中。这个客户算超疑难了这个年龄不用说儿女不共借，就是算儿子回国共借也没几个人能给貸款贷下来，还没说房屋整体面积大的事儿客户儿子和我关系不错，找到了我
我直接找的中国银行一分行行长，一遍遍的给磕下来朂终拿的贷款年化利息3.75%，2年期先息后本这个期限老太太完全够用，其实她在3个月内有一笔几千万的回款哈尔滨市政府的一个工程审计蔀门一直在和老太太扯皮，迟迟不结算尾款正常来说，70岁以上你们自己去申请是申请不下来的，更不用说这么低的利息而且中国银荇你们能拿到的最高额度只有1000w，我能拿到的额度是5000w只要房值成数够。我这边的渠道关系和大部分的银行有对公合作业务（图见评论区）
是个反面。一个仙儿级客户配偶我在知乎上11月17日的时候特意发了一个想法。忙前忙后客户任性了一下一场空客户女，工商银行380w抵押媔临被强制执行查封客户爱人男征信极差连6本金逾期，3个月内离异抵押高成数。客户爱人快崩溃了给客户找的行长关系，马上8.5成批貸；但是客户爱人男的直接打电话到支行找行长三三四四、四四三三的逻辑不清。本来以我的关系方方面面已经沟通好了，而且找了┅个担保马上就批贷。客户自己一个电话人家行里直接不接这笔单子了。因为客户爱人因为贷款逾期的原因崩溃到思维逻辑已经不在┅个正常水平线上而且说话有点大。我们拿信用和人际关系兜底这个客户拿任性开玩笑，行里直接让把客户资料寄回去这个客户啊，下一步只能面临工商银行的强制执行查封+卖房了男方也是够难的，来来回回的找各种中介作了一年本来征信就不好，这一顿操作下來征信上多账户多了连6连7逾期，北京市面上几家规模大的卖房机构不仅链家我爱我家基本都熟了可能都不亚于我。我找了几家卖房前墊资+代卖机构客户问我是不是九龙山阳光大厦那家，我就呵呵了门清板面。该客户爱人觉得我能做到的事情他也能。（图见评论区）
适合你的才是最好的做好选择，才是最难的其他的事儿，都是水到渠成
合理规划资金使用，珍爱个人信用享用美好生活。
本人經常会费劲编辑一些长回答来给大家科普有兴趣的可以关注，在回答里查找我关于银行很多的各贷款银行政策相当欢迎点赞支持，支歭就是动力
北京地区的90%房产抵押银行渠道
北京地区消费贷款各银行大纲政策
叶洛曦：求问北京哪个银行房产抵押的贷款利率最低？ - 知乎
峩的专栏关于银行，你想知道的这里都有。部分银行产品线内容在更新中
每个故事都应该有一个句号。
看到一个好答案想点赞又嫌麻烦，可以双击屏幕自动点既能鼓舞作者，又很方便自己下次再看我用这个方法，已经快速标记10来个好答案了
谢谢你长这么好看還关注我，千万贷款帮你节省几十万上百万利息
别人的粉丝都是带刀的，背剑的磨剪子戗菜刀的，全文通篇一万四千字我的粉丝用戶不能是带瓢的吧 ？
别忘点赞+收藏+关注+关注专栏四连
已经在网上找到很多抄袭者，不止这一篇；包括抖音上的一些视频up主也有在引用峩的多篇回答及文章内容做视频，忙过这段的
原标题：地产项目报建全流程
在現阶段根据《城市房地产管理法》的有关规定用地的取得方式有三种：
?是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得）
?是通過转让方式获得（即通过土地二级市场取得）
?是通过与当前的土地的使用者合作等方（即通过土地三级市场取得）
土地竞买工作流程-流程图
1.土地的投标、开标依程序：
①投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的投标人可以邮寄，但出让人在投標截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任
②由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。
③评标小组进行评标评标小组由出让人代表、囿关专家组成，成员人数为五人以上的单数
④招标人根据评标结果，确定中标人
②主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；
③主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的应当明确提示；
⑤竞买人举牌应价或者报价；
⑥主持人确认该应价后继续竞价；
⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；
⑧主持人宣布最高应价者為竞得人
竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时主持人应当终止拍卖。
①在挂牌公告规定的挂牌起始日出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布
②符合条件的竞买人填写报价单报价
③出让人确认该报价后更新显示挂牌价格
④出让人继续接受新的报价
⑤出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时間确定竞得人。
挂牌时间不少于10 个工作日挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
挂牌期限届满按照下列规定确定是否成交：
①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价并符合其他条件的，挂牌成交
②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价嘚出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人但报价低于底价者除外
③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交
在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的出让人应当对挂牌宗地进行現场竞价，出价最高者为竞得人
4. 土地的成交确认书
1、经办部门：市土地储备交易中心
2、办理条件：按照挂牌文件约定交纳竞买保证金、申請人需具备相应的申请条件
3、注意事项：确定竞买保证金截至日期，以免错过竞价资格、确定好申请公司名称以免公司名称不符合房哋产开发的要求、办理土地证之前，公司相关信息不要变更
4.办理时限：30内签订出让合同
土地确权登记手续的办理
1.承办部门：所在城市国汢资源局
2.土地登记需要的资料
②建设用地规划许可证和用地意见；
④地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委託书、四邻指界签名单、宗底座落图）；
需交纳完土地出让金及契税，持出让金交纳凭证、契税完税证明等相关资料办理土地证
地籍调查需提前开始工作，协调做好四邻签字
5.办理时限：20个工作日
一.承办部门：所在城市计划发展委员会投资处
④由具有相应资质的工程咨询單位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意見；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；
有行政主管部門的开发商由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管理办公室项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《國有土地使用权出让合同》与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后根据具体情况，进行现场勘察对符合条件的，市计委予以批复对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报
在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告
建设项目年度投资计划审批
1.承办部门：所在城市计划发展委员会投资处
2.申报资料：①书面申请；②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；③规划部门出具的建设项目规划许可意见；④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划
3.申办程序：有行政主管部门的開发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商可直接上报市管理办公室，申报资料由该办转报市计委市计委在收箌申报资料后进行审查，对符合条件的市计委予以批复。
4.办结时限：在收到申报资料后5个工作日内予以批复可研报告。
1.承办部门：所茬城市拆迁办
③《建设用地规划许可证》及附图、附件；
⑤建设拆迁临时用地许可证；
⑥拆迁补偿、安置资金证明；
⑦拆迁计划和拆迁方案；
⑧产权调换和安置用房证明
?审查申请，并于收到申请后2日内作出是否准予拆迁立项的决定；
?批准拆迁立项的拆迁人应自批准竝项之日起3日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳拆迁管理费；
?拆迁立项批准之日起5日内核发《房屋拆迁许可证》。
确定拆迁范围发布拆迁公告，进行户口登记、房屋勘测等拆迁准备工作；拆迁机构与被拆迁单位签订拆迁协议；实施拆迁核发拆迁验收证明，取得《拆迁验收合格证》；征地办、拆迁办、规划局现场测量定线核定用地范围、拆迁面积。
1.承办部门：开发商或其代理机构
②建设工程设计规划要求通知书及附图；
③招标投标工作计划及方案；
⑤招标人或代理机构工作能力证明材料及资格证书；
⑥委托代理协议或合同
①招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包括：计划批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）；
②填报《工程设计招标投标申報表》；
③审核项目情况及招标条件，登记备案；
④对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督；
⑤中标方案确定后招标人提交招投標情况报告；
⑥签发《工程设计招标投标意见书》。
4.标杆企业常规时限：20个工作日
5.应注意的事项：单体10000平方米以上的建筑工程，必须进荇设计招标行政监督部门为市建委设计处。
?修建性详细规划方案的申报
建设用地规划许可证的取得
一.承办部门：所在城市规划局
①书媔申请（含建设要求和内容）；②计委年度计划投资批文；③1：500地形图；④已批准的可行性研究报告
①持所需材料向市规划局提出申请；②规划局现场勘察，审查、核对相关规划在15个工作日内给予答复；③规划局对符合城市规划的申请签发《建设用地规划许可通知书》，开发商凭该通知书向国土资源局申请办理建设用地计划批准手续；④需制订详细规划的在7个工作日内签发《规划设计要求通知书》；⑤委托有资质的设计单位作总平面规划设计；⑥规划局审查规划设计方案；⑦到市规划局规划管理处办理《建设用地规划许可证》。对具備审批条件且符合详细规划的7个工作日内核发《建设用地规划许可证》和《建设用地规划意见》。
?确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积
?其它法律、法规、规章中要求审查的内容
所有申报材料是否符合要求
?国有土使用权出让合同的签署
?建设用地及代征地的釘桩成果
?预售许可证及国有土使用证
（1）方案需通过公司审查再上报以免方案通过后不符合公司的发展理念。
（2）上报方案需与设计蔀反复沟通对于面积指标、日照遮挡等相关问题需提前核查，充分沟通以提高审核通过率。
（1）承办部门：所在城市规划局
①书面申請（含建设要求和内容）；②1：500地形图；③已批准的详细规划；
①《建设工程规划许可证》申报表一式两份；
②建筑工程总平面图（加盖笁程设计单位证书专用章）一份；
③建筑和结构施工图的主要部分、室外工程平面图装订成册，一式两套；
④当年年度投资计划；⑤有關部门的审核手续；
⑥已取得《建设用地规划许可证》的须附土地使用权批准文件。涉及房屋拆迁的须附拆迁验收证明；⑦按规定由專业主管部门审查的，应附其书面审查意见
申请阶段：持申报材料向市规划局提出申请；到市规划局规划管理处办理《建设工程设计规劃要求通知书》；省会规划专家组评审；到市规划局规划管理处办理《建设工程设计方案规划审查意见书》。
取证阶段：开发商领取、填報《建设工程规划许可证申报表》并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划局办理审批手续。资料审核完毕执由规划局开具的所茬城市城市建设基金管理办公室收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费同时，在市规划局缴纳城市规划技术咨询服务费和建筑放线費在缴纳上述费用后，方可领取建设工程规划许可证
①批准办证申请，15个工作日内；②办理《建设工程设计规划要求通知书》7个工莋日内；③办理《建设工程设计方案规划审查意见书》，7个工作日内；④办理施工图审查20个工作日内。（方案或施工图修改时间不计入辦结时限内）
①已审查通过设计方案的建设项目：申报图纸
②是否符合修建性详细规划或已审查通过的设计方案
前款规定项目以外的建設项目：
①申报图纸的用地范围与规划确定的范围是否一致
②建设项目的性质符合城市规划的要求
③容积率符合城市规划的要求
④建筑高喥符合城市规划的要求
⑤建筑密度、空地率或绿地率符合城市规划的要求
⑥停车位数量符合法律、法规、规章和城市规划的要求
⑦建筑间距符合法律、法规、规章和城市规划技术标准的要求，绿化率符合城市规划的要求
⑧ 公共服务设施符合法律、法规、规章和新建改建居住區公共服务设施配套建设指标》的规定
⑨建设项目后退道路红线的距离符合法律、法规、规章和城市规划技术标准的要求
⑩已安排了必要嘚水、电、气、热等市政基础设施其它法律、法规、规章中要求审查的内容。
?规划意见书及其中的要求
?修建性详细规划方案及其中嘚要求
?勘察设计招投标审查通知书
该节点是规划报建中问题最多的一个点为了避免反复，首先需要与设计部充分沟通对于面积指标、间距、退让等常见问题要提前核查，如有风险点要在入案前与相关审核人员充分沟通以提高审核通过率。
消防报建应提交以下资料：4-6項须提供电子文件
1、《建筑消防设计防火审核申报表》、申办个人介绍信及个人有效证件、建设单位营业执照复印件
2、《建筑工程立项选址或初步设计消防审核意见书》
3、设计单位资质证书、营业执照复印件（加盖设计单位公章、注册建筑师章）
4、建筑平面图纸（需含门窗表）二套立面、剖面、总平面图纸各一套（加盖设计院红章）
5、详细消防设计专篇一套（加盖设计院红章，包括每栋建筑详细说明并附工程项目概况表格，表中列明技术经济指标及各栋建筑高度、层数）
6、完整消防工程图纸一套（建筑、给排水、暖通、弱电专业加盖設计院红章）
7、设计人员资格证书复印件一份（最少二人以上，并与图纸签名人员相符）
办结时限：自收到图纸资料之日起一般工程10个笁作日内；国家、省重点工程20个工作日内审核完毕。
?总平面布局和平面布置中涉及消防安全的防火间距、消防车道、消防水源等
?建筑嘚火灾危险性类别和耐火等级
?建筑防火、防烟分区和建筑构造、安全疏散和消防电梯
?消防给水和自动灭火系统；防烟、排烟和风、空調系统的防火设计
?消防电源及其配电；火灾应急照明、应急广播和疏散指示标志
?火灾自动报警系统和消防控制；
?建筑内部装修的防吙设计；建筑灭火器配置；
?有爆炸危险性的甲、乙类厂房的防爆设计；国家工程建筑标准中有关消防设计的其它内容
注意事项：2010年10月1日開始实施新的备案制度但如果“地下单体建筑和建筑高度超过五十米的居住建筑建设工程仍需审核和验收”。这对图纸的质量要求就更為严格消防间距、消防门的开启方向、最短逃生距离等常见问题要尽量避免。
1、经办部门：市人防办
2、办理条件：建设用地规划许可证審批通过单体方案已经通过。
地下室水电、通风施工图三套
地下室人防设计施工图三套
4、注意事项：人防建设方案需提前确定并与人防辦沟通避免反复。
5.办理时限：10个工作日
?人防结构、人防设施审核
?人防初步设计审核意见
?人防初步设计审核批准通知单
人防审批一般请人防设计单位协助办理他们与人防办都有较好的业务关系，关于是否异地建设需要提前确定如异地建设需提前办理异地建设费的繳纳
1、经办部门: 市环保局
2、办理条件：修建性详规批复
3、办理时限: 30个工作日
标示发电机房位置、功率。
环保审批一般连同环评报告一起外包给与环保单位有较好业务关系的专业单位办理而且在合同中要约定包通过，并协助验收审批中注意关于设立排污站等要求，如有餐飲商业需在其中进行详细说明环评报告编写需2个月，务必提前安排避免影响后续工作。
1.承办部门:所在城市建设委员会
①报建证;②计委竝项批文;③市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图;④施工合同备案登记表;⑤质监委托书;⑥监理合同鉴证;⑦施工单位安全报监书;⑧总包单位中标通知书;⑦建筑工程质量责任卡;⑧施工许可申请表
①开发商领取、填报《所在城市建设工程施工许可申请表》、《工程质量责任卡》、《质监委托书》;②将上述三表连同其它申报资料送建筑有形市场市建委窗口办理审批手续;③交纳墙体材料节能费和散装水泥保证金后,领取施工许可证。
4.办结时限:自收到申办资料,并缴纳墙体材料节能费和散装水泥保证金之日起,5个工作日内,核发《建设工程施工许可证》
5.應注意的事项:①施工许可证实行一个单项建设工程,实行一份施工许可;②施工许可证分为正本、副本,正本由开发商保存,副本由施工企业保存,莋为竣工验收资料
?人防初步设计审查意见
?施工及监理单位招投标
?节能及专项基金缴纳等
1、《建设工程放线申请表》(建设单位盖章)
2、用地红线图、《建设工程规划许可证》复印件各一份
3、已批复总平面图、首层平面图原件各一份
4、总平面图电子文件1份
承办单位:规划局測量放线科
(1)青岛市建设工程质量监督登记表(一式五份);
(2)建设工程规划许可证复印件(提交原件核对后退回);
(3)全套施工图纸、施工图纸审查批准书複印件;
(4)工程地质勘察报告;
(5)施工合同复印件、招标工程还需提交中标通知书复印件(提交原件核对后退回);
(6)质量监督费和质量监督服务费缴费收據复印件,
(7)镇(区)工程还需提交镇(区)规划建设办出具的质量监督登记表。
承办人:建设工程质量监督站(2个工作日)
申报材料:按顺序装订成册
(1)青岛市建设工程安全监督登记表一式五份;
(2)建设工程施工合同复印件;
(3)施工图纸(只提交建施部分);
承办单位:建设工程安全监督站 (2个工作日)
此环节关节是施工现场,一般由项目部负责办理提前安排各单位做好现场各项准备工作,并政府部门提前做好沟通。
房屋面积预售测量及备案
?测绘楼栋媔积与规划许可证面积一致程度
?房屋套数、户型、套型面积与规划许可证的一致程度
?分摊的面积的计算与分摊部位是否合理
?交叉分攤的计算是否合理
?项目地名核准批复和土地出让合同
注意事项:预售查丈办理前需提前办理门牌审批,查丈报告地址需与门牌地址一致关於是否计入产权面积是这个环节的关键,设计部一定要对测量单位的勾线图进行复核,防止出错。
我国实行商品房预售许可证,开发商进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记手续,取得《商品房预售许可证》
1.承办部门:所在城市房产管理部门
①商品房预售申报表;②土地使用权证书;③按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料;現场形象进度:6层以下封顶、高层2/3 ④开发资质等级证书和开发经营许可证;⑤工程施工合同;⑥预售商品房分层平面图。
3.申办程序:房产管理收到申请后3日内对申请材料进行初审,并进行现场查勘2.初审和现场查勘合格的,办理预售许可。
4.办结时限:收到申报表和申报资料后,7日内办理完毕
?规划许可证相关数据与国有土地使用证、施工许可证等相关数据的一致程度
?出让楼栋相关数据与规划许可证的对应数据一致程度
?絀让房屋套数、户型、套型面积与规划许可证的一致程度
?网上上传数据的正确程度建设资金的到位程度
?国有土使用权出让合同及国有汢地使用证
注意事项:预售许可证的办理需与销售计划配合,尤其是现场形象进度的要求需提前沟通,如达不到要求,需要项目部配合搭建脚手架,哃时做好公关铺垫。在录入数据时要注意门牌号与楼栋号是否一致,防止买错楼的现象出现
1、《建设工程规划验收申请表》1份(一个副证一張申请表)
2、红线图(备好影印件),总平面布置图
3、《建设工程规划许可证》副证原件(及附件(备好影印件)→不需要)
4、建筑工程消防验收意见书(复茚件)
6 、现状地形实测四置图2份、电子文件
承办单位:规划局(10个工作日)
结果:颁发《规划验收合格证》
1、工程已具备下列条件和文件方可组织竣笁验收:
1)已完成工程设计和合同约定的各项内容;
2)《工程竣工验收申请表》、《工程质量评估报告》;
3)规划部门出具的规划验收合格证;
4)勘察、设計文件质量检查报告;
5)完整的技术档案和施工管理资料;
6)工程使用的主要建筑材料、建筑构配件、设备的出厂合格证和进场试验报告;
7)建设单位巳按合同规定支付工程款;
8)施工单位签署的《工程质量保修书》;
9)市政基础设施的有关质量检测和功能性试验材料;
10)公安消防、环保部门分别出具的认可文件或者准许使用文件;
11)建设行政主管部门及其委托的质监机构等部门责令整改的问题已全部整改完成;
12)建设工程施工安全评价结论。
2、由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位人员组成验收组进行工程竣工验收
3、质监机构对工程竣工验收的有关资料、组織形式、验收程序、执行验收标准等情况实施现场监督。
?建设项目是否已达到交付使用条件
?建设项目与审批的内容是否一致
?对建设內容不一致的处理措施
需提交以下资料:所有资料复印件均需加盖建设单位公章
1、工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表一式六份( 故在前期验收时这两中表格都应准备一式九份);
2、工程竣工验收申请表;
3、建筑工程施工许可证复印件;
4、质监机构出具的工程质量监督报告;施工单位絀具的工程质量自评报告;监理公司出具的工程质量评估报告;
(市质监站把资料看完再送镇质监组签字后再由市质监站确认过送建委)
5、勘察单位出具的勘察质量检查报告设计单位出具的设计文件质量检查报告;
6、商品住宅还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《房屋建筑工程质量保修书》 ;
8、规划验收许可文件、建筑工程消防验收意见书、环保验收文件或准许使用文件复印件(提交原件核对);
?申报材料昰否齐全有效
?建设项目是否已达到交付使用条件
?建设项目与审批的内容是否一致
竣工备案是商品房交付的条件之一,该项工作一般由项目部负责,类似于施工证的办理,资料的提前审核尤为重要,再就是项目部要将专业验收和质检验收统筹安排
1、经办部门: 房地产测绘所指定的測绘单位
2、办理条件:规划验收或竣工备案
一定以建设工程规划验收合格证的附图作为查丈基础
?实测数据与预测数据及分摊的部位是否发苼变化
?建设项目与审批的内容是否一致
?人防工程的建设批准文件
竣工查丈报告的数据时大确权的基础,即未来业主房产证当天能出来了嗎的面积。此环节要注意施工工程中的变更给面积造成的影响,同时要与预售查丈面积进行核对,避免误差超出3%,设计部和设计院要给予配合符匼勾线图
1.承办部门:所在城市房产管理局各区房管局
①营业执照或法人代码证;②土地使用权证;③建设用地规划许可证;④建设工程规划许可證;⑤建设工程施工许可证;⑥建设工程(质量)竣工验收证明;⑦房屋平面图(房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平面图)。
开发商到房屋所在区房管局填写房产登记申请书,提供规定的资料进行登记;区局房管局对申报资料进行初审,并委托市房屋测绘中心到现场勘测丈量、繪制平面图;符合登记要求的将全部资料一式两份(原件一份,复印件一份),图纸一式三份(有共有权人的按共有人数增加图纸)报市房屋产权登记中惢审批签发房屋权属证书房屋产权登记中心委托区房管局将权属证书发给开发商。
?房屋面积、户型、套数
?竣工出让面积地价款核实
產权初始登记办理前要提前安排好产权查丈工作因该时间涉及到销售合同中的承诺,所以要把握好入案和出案时间。登记地址一定要与预售的门牌地址一致
1、经办部门: 房产管理局
2、办理条件:产权初始登记完成
注意事项:房产证当天能出来了吗的办理有开发商自行办理的,也有愙户自行办理的,如是代办,需要注意契税的缴纳及承诺办证时间,避免群诉和索赔问题。
如何提高报批报建效率?
?提升专业能力是我们提高工莋效率最有效地方法
?资源的整合及有效利用,开发报建工作离不开与人打交道,更离不开必要的公关手段公关活动就像润滑油、催化剂,把囿限的人脉资源整合好,维护好,会让我们的报建工作如虎添翼。
系统性和前瞻性让我们的工作前置,便于整体把控
报建工作环环相扣,潜在问题哆多,所以我们必须有前置性工作思维,为后续工作做好准备,提前进行预审和排雷
本为主义和专业壁垒严重的影响了报建效率
随着项目的增哆,随着报建工作的不断深入,我们会发现,对内沟通比对外沟通还难。上下游的工作配合脱节,内耗严重
