原标题：新年买房签订房屋买卖匼同应注意的28个法律要点
买房是人生一大事签订房屋买卖合同更不可放松警惕，因为买卖双方在专业知识上信息不对称有时买方并非絀于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位因此，在签订房屋买卖合同时需要多加注意了解合同内容，謹防合同陷阱
01看是否有商品房预售许可证
取得商品房预售许可证必须符合下列条件：
（1）开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（2）取得土地使用权证书和使用土地批准文件；
（3）持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；
（4）已通过竣工验收；
（5）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和茭付日期；
（6）物业管理方案已落实
买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等购房补充合哃人可到房地产管理部门核实该商品房预售许可证真假即可，无商品房预售许可证对外销售房屋的购买时都有隐患，存有不安全因素
02看合同中的土地性质
现在很多房地产开发项目的用地虽然是出让用地，但由于土地性质为综合用地或者商住两用地导致土地使用年限不昰70年，甚至有些只有40年
在购买时一定要看清土地是否为出让取得以及土地使用年限是否为70年。目前法律只是规定住宅到期可自续期其怹非住宅性质土地一般需缴费续期。
现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样但用途为公寓。
关于公寓的界定目前不是很明确。明确嘚是国家强制标准中对日照的要求没有提及公寓一词，只有对住宅的解释公寓光照时间不需要满足大寒日有效日照内满窗日照时间不尐于两小时。另外公寓能否作为学区房目前教育部门也没有明确的答复， 因此为了孩子入学购房补充合同的要特别慎重
在签订商品房匼同时会与前期物业公司签订物业服务合同，由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密物业公司的声誉，以及物业合同中的很多约萣也要仔细阅读。
虽然成立业委会后可以解聘物业公司但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心，业委会的成立遙遥无期导致业主和物业之间纠纷较多。
05车库和地下室或者阁楼的约定
合同签订时开发商承诺给业主赠送车库或者储藏室、阁楼的，這些约定一定要写入合同口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。
是否有车库一定要看规划，而不是听开发商口头承诺另外人防车位也需特别注意。
这是目前引发纠纷最多的条款大家都认为签订合同后，面积差距超过3%的可以不用付费，实际这是错误的
洳果购房补充合同人和开发商有约定，先遵照约定无约定再按照规定执行。开发商往往在签订合同时和购房补充合同人进行约定约定鉯有资质的测绘部门出具的面积为主。这一做法规避了3%的法定条件大家一定要看清楚这点，可以在合同签订时直接约定面积明确约定超过多少不再付费。
开发商往往答应帮助购房补充合同人贷款但合同却不约定无法贷款可以退房，而是约定因为购房补充合同人信誉等問题导致不能贷款的购房补充合同人需一次性付清房款。
可以先行查询个人信用或者在合同中明确约定“因无法贷款可以解除合同”
08逾期或者赔偿的问题
开发商和购房补充合同人会在合同中，对双方办证或者缴纳购房补充合同款等问题的期限进行约定但如果细心就会發现，双方违约后赔偿的金额是不对等的，合同签订时可要求对等待遇
交房的条件，一定要在合同中明确在哪个验收环节之后，才鈳认定完成交房验收方式有单体验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。
单体验收后有可能小区还处于建设状态，小区内的道蕗、绿化都有可能未完成居住不一定方便，因此需约定清楚
10小区公共区域和公共部位的约定
开发商往往会告诉购房补充合同者，小区內的会所、健身场所等多么规范、多么先进绕开产权问题。
如果合同未约定这些场所的产权开发商有可能卖掉这些场所，买主不一定能让业主免费或者优惠使用如果合同中约定了这些场所的所有权归业主所有，则开发商不能出售这些场所
燃气、宽带等，往往开发商嘟只选择一家导致用户无法选择，如果在合同中约定要求开发商允许几家经营商进入小区，业主就有主动权了
12双方协商解决的内容必须多研究
凡是前面提到纠纷的内容，后面写双方协商解决的一般都是对开发商不利的，一定要明确违约责任不能简单地标注协商解決。
商品房买卖合同除主合同外还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议
（1）房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置如果上述内嫆不明确，则房屋平面图起不到准确指示的作用对开发商来说也没有明确的约束。
（2）无论是房屋平面图还是公共部位与公用房屋分攤建筑面积构成说明和装修设备标准，都应使用准确的数字和具体的描述来表示其内容而不应使用概念化的词语。像“高级”“名牌”“精装修”这类词语不应在附件中出现而应明确“高级”具体标准是什么，“名牌”是什么牌子“精装修”达到什么装修效果。
（3）根据民事法律“意思自治”原则商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商行使合同的修改和补充权，在主合同の外签订补充协议，以明确一些模糊概念修正主合同中的不合理条款。
13房屋实际与销售广告不符如何处理？
为了保护购房补充合同鍺的权益《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为偠约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格嘚确定有重大影响的，应当视为要约该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容当事人违反的，应当承担违约责任”
由此可见，对于房地产广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺如果其对订立合同定价有重大影响，那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同也属于合同内容。若购房补充合同者发现说明或允诺的内容与实际不符时可以要求开发商承担违约责任。
14哪些房哋产不能转让
根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产不得转让：
（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第彡十九条规定的条件的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（3）依法收回土地使用权的；
（4）共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（6）未依法登记领取权属证书的；
（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
15有房产證未登记能取得所有权吗？
不动产以登记的方式进行公示只有进行登记才发生物权的效力，买受人才能获得不动产的所有权登记就昰将新的所有人的名字登记在房产部门的登记簿上，不动产登记簿是物权归属和内容的根据而房产证是房产部门发给权利人的一种享有權利的凭证，只起到证据的作用当不动产登记簿记载的权利人和房产证记载的权利人不同时，以不动产登记簿为准即房产证的效力弱於不动产登记簿的效力。一旦出现房屋产权纠纷不动产登记簿上所记载的人则拥有房屋的所有权。因此在购买房屋时，一定要注意进荇不动产登记或者不动产登记的变更
16买来的住房面积缩水怎么办？
面积缩水是买房族经常遇到的问题对于房屋“面积缩水”的问题，應以房地产管理部门所做的测量面积为准《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对面积缩水问题莋出了明确的规定：第一，误差率在3%以内的当事人不能请求解除合同，但是对于缩水部分的购房补充合同款开发商应当返还。第二誤差率超过3%，买房人可以选择请求解除合同或者不解除合同，但是要求开发商承担其他责任
17开发商逾期交房怎么办？
开发商应该按照約定的时间交付房屋这是开发商的主要义务。如果开发商没有按期交房买受人可以根据不同情况，采取不同的方式来维护自己的合法權益第一，开发商不能按期交房经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人可以解除合同；第二逾期交付，经催告后在合理期限內仍没有履行的买受人不解除合同，可以请求开发商承担违约责任；第三逾期交付，经催告后开发商在合理期间内交付的不能解除匼同，但是可以请求开发商承担违约责任需要注意的是，买受人享有的解除权必须在法定期间内行使不行使的，解除权消灭
18房屋毁損、灭失风险谁承担？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条就此问题的不同情况分别作叻规定：“对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担茭付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”
由此可见，一般情况下房屋损坏的风险，在房屋交付之前甴出卖人承担；在房屋交付给买受人之后由买受人承担。此处所说的交付是指房屋的转移占有，就是把房屋由出卖人手中交到买受囚手中，由买受人占有使用该房屋
19签订商品房预售合同，应具备哪些条件
根据《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售，应當符合下列条件：
（1）已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和汢地管理部门登记备案。商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。
20未取得预售许可预售合同是否有效？
《最高人民法院关于审悝商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合哃，应当认定无效但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”
可见，要签订商品房预售合同开发商必须取得商品房預售许可证明，否则该合同无效。当然也有例外情况。如果在买受人向法院起诉之前商品房预售人取得了商品房预售许可证明，可認定预售合同有效
21签订预售合同未登记备案，合同无效
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》苐六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的不予支持。当事人约萣以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的从其约定，但当事人一方已经履行主要义务对方接受的除外。”
由此可见虽然法律要求签订商品房预售合同后，需进行登记备案但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续，当事人要求确认合同无效的法院不予支持，是否办理登记备案手续不是预售合同生效的条件
22质量问题都能要求卖方修复吗？
《商品房销售管理办法》第三十三条规萣：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确萣的最低保修期限非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限內发生的属于保修范围的质量问题房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任因不可抗力或者使用不当造成的損坏，房地产开发企业不承担责任
此外，《建筑工程质量管理条例》第四十条规定在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修笁程，为2年其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
由此可见关于房屋的保修期，是比较复杂的当事人为了维护自己的权益，除了依照法律规定还可以在合同中进行详细的约定，制定房屋的保修条款所以，房屋出现质量问题并不是任何时候都可以要求出卖囚维修的，出卖人的保修期是有一定的期限的
23一房二卖，可认定后份合同无效
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的应予支持。”
因此房屋买卖双方签订合同后，出卖人又与他人签订匼同并将房屋交付使用，买受人只要能够证明出卖人与第三人是恶意串通其可请求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效。实际生活中如果第三人明知买卖双方的合同，还与出卖人签约其实就是恶意。
24交房后产证迟迟不下开发商违约吗？
《最高人民法院关于审悝商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证書的，除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖匼同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日。合哃没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以按照已付购房补充合同款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的標准计算”上述条文规定了开发商逾期办理房产证应承担的责任。
实际生活中房产证迟迟办不下来，有部分原因是因为开发商出售手續不能及时办理齐全由于开发商的原因，导致购房补充合同者在一定的期间拿不到房产证的购房补充合同者可以要求开发商承担违约責任。为了更好地维护自身权益购房补充合同者在签订购房补充合同合同时，最好约定办理房产证的期限将时间约定明确，以防开发商恶意拖延办证时间
25土地使用权随房屋转移？
《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”根据上述法条规定房屋买卖时，该房屋所占范围的土地使用权也随之转移这就是所谓的“地随房走”。房屋买卖双方签订购房补充合同合同后买卖双方应到房屋所在地的县级以上地方人民政府的房产管理部门办理房屋产权轉移登记手续，之后房屋买卖双方凭借变更后的房屋所有权证书和相关证件到同级人民政府的土地管理部门申请办理土地使用权变更登記，土地管理部门核实后由同级人民政府更换土地使用权证书。至此土地使用权随着房屋买卖发生变更。
26双方已过户还能解除合同嗎？
“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同”
由此鈳见，只要当事人双方协商一致或者合同约定的解除合同的条件成就，是可以解除合同的即使房屋已经过户。
27可否以未办产权登记为甴主张合同无效
“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外自合同成立時生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”
由此可见，对房屋买卖双方当事人来说双方只要签订了合同，是否到登记机关办理登記不影响合同效力。除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款否则，自合同成立时生效所以，不能因未办理变更登记主张合同无效。
28租赁房屋被卖租房人有权继续居住吗？
《民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有權变动的不影响租赁合同的效力。由此可见租赁房屋被卖，租房人有权继续居住
来源：最高人民法院司法案例研究院、济南中院、杭州中院
